Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РБ

ФГБОУ ВО «Бурятский государственный университет»

Факультет биологии, географии и землепользования

Кафедра «Землепользования и земельного кадастра»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

дата оценки: апрель 2016

Выполнил: студент гр. 01420

Козулина Н.

Проверил: Преподаватель кафедры ЗЗК

Григорьева Л.О.

Улан-Удэ, 2005



СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Г-же Солдатовой А.А.

Уважаемая г-жа Солдатова А.А.,

В соответствии с договором от 27 марта 2016 г., заключенным между Вами и Козулиной Н.Н., мы произвели осмотр и оценку объекта, указанного выше.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами Стандарта профессиональной практики и Кодекса профессиональной этики Российского общества оценщиков.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на апрель 2016 г. Составляет: 487 755,86 рублей (четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот пятьдесят пять рублей восемьдесят шесть копеек).

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

С уважением

Козулина Н.Н.



Содержание

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Введение

Глава 1. Описание объекта недвижимости

1.1 Сведения об объекте оценки

1.2 История объекта

1.3 Анализ среды местоположения объекта

1.4 Анализ местоположения объекта

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Затратный подход

2.2 Рыночный подход

2.3 Доходный подход

Глава 3. Согласование и рыночная оценка стоимости

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Технический паспорт жилого помещения (квартиры)



Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Таким образом, целью данной курсовой работы является определение рыночную стоимости жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе были определены следующие задачи:

1. получить минимум необходимых теоретических и практических знаний по теории оценки недвижимости;

2. привить практические навыки оценки недвижимости.

Предметом курсовой работы является изучение теории, методических подходов, а также практики оценочной деятельности.

Объект исследования - жилая недвижимость, 3-х комнатная квартира ст. Татаурово, ул. Новая №2/1

Практическая значимость работы заключается в определении рыночной стоимости жилой недвижимости, 3-х комнатной квартиры, г ст. Татаурово, ул. Новая №2/1, которая может быть использована при купле-продаже, страховании имущества, передаче в качестве залога по закладной.



Глава 1. Описание объекта недвижимости

1.1 Сведения об объекте оценки

Оцениваемый объект недвижимости находится в ст. Татаурово, ул. Новая №2/1, что представляет собой жилую трехкомнатную квартиру в двухэтажном доме.

Таблица 1.1

Описание объекта недвижимости

1	2
Адрес объекта:	С.Татаурово, ул. Новая 2-1
Тип объекта недвижимости:	Жилая квартира
Цель оценки:	Купля-продажа
Оцениваемые права: улучшения земельный участок	3-х комнатная квартира в 2-х этажном многоквартирном доме
Юридическое описание:	собственность Солдатовой Александры Алексеевны
Размер земельного участка:	Нет
Улучшения: (здания и сооружения)	3-ий этаж 2-х этажного многоквартирного дома
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка без улучшений:	Жилая застройка
с имеющимися улучшениями:
Наиболее вероятные покупатели:
Опасности, вызванные окружающей средой:	Нет
Ценность в качестве природного, Культурного, развлекательного Или научного объекта:	Нет
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки: Курс доллара USA	13 ноября 2012 г. руб.
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Стоимость незастроенного участка:
Рыночная стоимость, рассчитанная: o затратным методом; o методом прямого сравнительного анализа продаж; o доходным методом.	1 030 727 127 821,08 319 500
Окончательное заключение о Рыночной стоимости объекта	487 755,86

Таблица 1.2

Описание улучшений

1	2
Общая характеристика	( архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип, серия)
Ориентация относительно Сторон света и розы ветров	Сторона света северо-запад
Год постройки	1977 год
Площадь общая, м2	57,7
Площадь полезная, м2	57,7
Количество этажей	2
Класс капитальности	3
Строительные характеристики:
Фундамент	б/бетон
Стены	Кирпич
Перекрытия	Кирпичные, дощатые
Крыша	Дощатая
Наружная отделка	Кирпич
Полы	Дощатые
Окна	2-е глухие
Двери	Простые
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка
Качество строительства	1
Привлекательность/ внешний вид	Удовлетворительный
Требуемый ремонт	плановый
Фактический возраст здания, лет	39
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	61
Системы инженерного обеспечения:	(состояние, необходимый ремонт)
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления и охлаждения	+
Газ
Лифт
Телефон
Радио
Телевидение	+
Сигнализация (охранная, пожарная)
Внешнее благоустройство:
Озеленение
Стоянка для автомашин
Детская площадка
Уличное освещение	+
Тротуары
Текущее использование площадей :	57,7кв.м, 1 этаж, угловой
Жилье	+
Офис
Магазин
Склад
Иное

Анализ и комментарии.

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального осмотра, а также технического паспорта жилого помещения. Объектом оценки является трёхкомнатная квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, прихожей, двух встроенных шкафов, раздельного санузла, общей полезной площадью 57,7 кв.м., в том числе жилой площадью 40,6 кв.м. Квартира расположена в двухэтажном кирпичном доме 1977 года постройки, на первом этаже.

1.2 История объекта

Жилой дом ул. Новая 2-1 был построен в 1977 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2016 г. 39 лет. Известные данные по переходу прав собственности на 3-х комнатную квартиру представлены в таблице 1.4.



Таблица 1.4

Информация по переходу прав собственности

Владелец (арендатор)	Период владения	Цена продажи, руб.	Условия продажи (аренды)	Использование объекта
Солдатова Александра Алексеевна	20.12.1992 - настоящее время	27696	рыночные	жилое

Из данных таблицы 1.2 видно, что в настоящее время объект находится собственности Солдатовой А.А., не собирающейся выставлять объект на продажу в ближайшее время.

Оцениваемая квартира была приобретена в собственность в 1992 г., Солдатовой А.А. Капитального ремонта с момента постройки квартиры не проводилось, каждый год в квартире проводится косметический ремонт. В настоящий момент объект оценки находится в хорошем состоянии и косметический ремонт не требуется.

1.3 Анализ среды местоположения объекта

оценка рыночный недвижимость квартира

Бурятия расположена на юге Восточной Сибири, в Забайкалье, ее ближайшими соседями являются Иркутская область, республика Тыва и Монголия.

Площадь республики Бурятия - 351,3 тыс. км2, г. Улан-Удэ расположен в Западном Забайкалье на расстоянии около 100 км восточнее озера Байкал, в пределах Иволгинско-Удинской межгорной впадины, у слияния рек Селенги и Уды.

Посёлок и станция Татаурово Восточно-Сибирской железной дороги на Транссибе расположены на левом берегу Селенги напротив устья реки Итанцы.

Связь с районным центром, селом Турунтаево (расстояние -- 18 км), осуществляется Татауровской паромной переправой через Селенгу (ледовая переправа зимой), находящейся непосредственно к северу от посёлка.

Расстояние до Улан-Удэ -- 45 км по федеральной автодороге «Байкал», через перевал Мандрик; по железной дороге до вокзала станции Улан-Удэ -- 38 км.

Зимы в Забайкалье суровые, но морозы редко переваливают отметку в -40, обычная температура зимой -20-25 градусов

Весна (0-15°С). Начало весны в районе наблюдается с 15-24 апреля и длится около 65 дней, до даты перехода среднесуточной температуры воздуха отметки +15°С. Весна в районе засушливая или умеренно влажная. Количество осадков выпадает от 40-60 мм. Средняя температура воздуха +5,5°С. Последние весенние заморозки наблюдаются 23-28 мая. Дата перехода среднесуточной температуры воздуха +5°С принимается за начало вегетационного периода, который наступает с 5-19 мая.

Лето (+15°С). Начало лета наступает с 20-22 июня и продолжается до 60 дней. Осадков за этот период выпадает до 160-170мм. Среднесуточная температура в среднем по району +15,3°С. Число дней за теплый период с суховеями слабой интенсивности - 11,3; средней - 2,2.

Осень (+15-0°С). Наступает с 20-23 августа и длится 55-60 дней. Осадков за этот период выпадает до 80 мм. Среднесуточная температура сезона +7°С. Первые осенние заморозки наблюдаются 17-18 сентября.

Зима (0-0°С). Наступает с 18-19 октября и тянется на протяжении 180-187 дней, до перехода температуры 0°С в сторону потепления. Зима в районе холодная. Температура воздуха ниже -15°С держится 80-85 дней, снежная, высота устойчивого снежного покрова 23-30 см сохраняется до 5 месяцев (до снеготаяния). В основном высота снежного покрова достигает 30-40 см.

Направление ветров на территории Прибайкалья находится в большой зависимости от рельефа, изменяющего направление ветров западных румбов. На территории района господствующим направлением ветров является юго-западное и западное. Ветры на Байкале имеют местные названия: юго-западный, со стороны Култукского залива - "Култук", а северо-восточный, со стороны Баргузинской долины - "Баргузин". Северо-восточный ветер, дующий со стороны Верхне-Ангарской котловины, носит название "Верховик" или "Ангара". Самым сильным ветром на Байкале является разновидность горного ветра "Сарма". Дует "Сарма" с северо-запада со стороны Приморского хребта со скоростью 40 м/сек.

Республика Бурятия обладает уникальными природными ресурсами, особенно привлекательно - озеро Байкал. Экономика Бурятии испытывает кризис становления, располагает огромными резервами развития. Экология Республики относительно других регионов страны весьма хорошая.

За последние годы можно отметить развитие рынка недвижимости, которое способствует формированию конкуренции. А наличие выбора содействует установлению оптимальной цены на объекты недвижимости.

КАРТА РЕГИОНА

Рис.1.



Рис.2.

1.4 Анализ местоположения объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Прибайкальском районе на ст. Татаурово. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, компании, образовательные учреждения, общепит, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения низкая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 18 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города - 50 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети. Рядом проходит железнодорожное сообщение.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от города.

Карта (план застройки) места расположения объекта.

Рис.3

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки - квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.



Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Затратный подход

Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме. Для оценки стоимости строительства использовался («Метод индексации балансовой стоимости»).

Балансовая стоимость - стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта.

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

=V НДС

Где - цена строительства в 1978 г. 1 м3 здания. Определяется исходя из конструктивных особенностей здания по Сборнику №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», табл. 46, территориальный пояс 4. Для нашего объекта этот показатель равен 25.5 руб./м3;

- учет разницы на наличие или отсутствие конструктивных элементов объекта (для данного оцениваемого объекта используется понижающий коэффициент - 0,99 (отсутствие газоснабжения) и повышающий коэффициент - 1,04 (квартира имеет полезную высоту комнат 2,5 и средний размер жилой площади в квартирах доме 35 м2));

- коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Данный поправочный коэффициент определяется из данных табл. №1 сборника №6 УПВС. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,05;

- индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. по отношению к 1969 г. = 1,2;

- региональная поправка для Бурятии равен 1,08;

- индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2016 г. по отношению к 2013 г. составил 86,735 (Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс))

- поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №28 УПВС, равен 1,08;

Где V- объем здания, определяется путем измерений (5568 м3)

НДС - налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилой квартиры по состоянию на 20.01.2016 г. равна:

=25.5*1,04*0,99*1,05*1,2*1,08*86,735*1,08*5568*1,18 = 21 988 842 руб.

Доля квартиры в доме составляет 6,25 %.

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1.

Расчет неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, %	Срок эксплуатации, лет	Неустранимый износ, %
		Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатац.	фактический
Фундамент	8	39	200	0,16	1,5
Стены и перегородки	33	39	100	0,21	5,5
Перекрытия	11	39	100	0,21	1
Крыша	3	39	100	0,21	0,5
Полы	11	39	50	0,64	5,5
Проемы (в перегородках)	10	39	80	0,4	3
Отделочные работы	5	9	80	0,075	1
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	17	11	40	0,2	4,68
Прочие работы	8	10	35	0,2	2,32
Всего	100				25

В результате произведенных расчетов физический износ составил 25%.



Таблица 2.2

Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,	-
неустранимый,	25%*21 988 842=5 497 210,5
Функциональный износ:
устранимый,	-
неустранимый,	-
Экономический износ:	-
Накопленный износ:	5 497 210,5

Функциональный и внешний износ не наблюдается, так как в квартире нет недостатков конструктивных элементов, нет негативного воздействия факторов микросреды и месторасположения.

Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здания:

21 988 842 - 5 497 210,5= 16 491 632

На апрель 2016 г.остаточная восстановительная стоимость дома, находящегося на ул. Новая №2, равна 16 491 632 руб.

В связи с тем, что объект оценки составляет 6,25% из общего объема дома, то стоимость объекта оценки равна: 16 491 632 х 6,25%= 1 030 727 руб.

2.2 Рыночный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранным объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.



Таблица 2.3.

Таблица корректировок по сравнимым продажам

№ п.п.	Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	описание	3-ая комнатная квартира	2-ая комнатная квартира	3-ая комнатная квартира	2-ая комнатная квартира
2	Права собственности	собственность	собственность	собственность	собственность
3	Условия финансирования	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене
4	Местоположение объекта	Новая 2/1	Новая 42	Трактовая	Первомайская 1
5	Год постройки	1977	1977	1977	1977
6	Площадь общая, кв.м.	57,7	41	70	43
7	Материалы стен дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
8	Этаж/этажность	1/2	2/2	2/2	2/2
9	Планировка	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая
10	Отделка	Хор.ремонт	Хор.ремонт	Хор. ремонт	Хор.ремонт
11	Балкон/лоджия	нет	нет	нет	нет
12	Системы безопасности	нет	мет.дверь	мет.дверь, домофон	мет.дверь, домофон
13	Телефон	нет	нет	есть	есть
14	Цена предложения, руб.		650 000	950 000	450 000
15	Цена за 1 кв.м., руб.		15 854	13 571	10 465
16	Источник информации	Технический паспорт (инв. № 03:16:31_20754_1)	http://uurielt.ru от 03.06.15 44-44-32	http://uurielt.ru/ от 01.11.15 8-914-842-20-58	http://uurielt.ru/ от 01.11.15 8-914-842-20-58

Внесение корректировок в цены аналогов представлено в таблице 2.4.



Таблица 2.4.

Внесение корректировок в цены аналогов

№ п.п.	корректировки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	Цена за 1 кв.м., руб.	15 854	13 571	10 465
2	Перевод цены предложения в цену сделки, %	-5	-5	-5
3	Скорректированная стоимость, 1 кв.м.	15 849	13 566	10 460
4	Этаж, %	0,0	0,0	0,0
5	Скорректированная цена, 1 кв.м	15 849	13 566	10 460
6	Планировка, %	0	0	0
7	Скорректированная цена, 1 кв.м	15 849	13 566	10 460
8	Отделка квартиры, %	0,0	0,0	0,0
9	Скорректированная цена, 1 кв.м	15 849	13 566	10 460
10	Балкон/лоджия, %	0,0	0,0	0,0
11	Скорректированная цена, 1 кв.м.	15 849	13 566	10 460
12	Системы безопасности, %	0,0	0,0	0,0
13	Скорректированная цена, 1 кв.м.	15 849	13 566	10 460
14	Вес/ ранг	6-1=5	6-1=5	6-1=5
15	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м (руб./кв.м)

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна 13 290 рублей.

Объяснения проведенных корректировок:

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи.

Корректировка на торг. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 5 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -5 %.

Корректировка на этаж и планировку. Все объекты-аналоги имеют аналогичную этажность и планировку соответствующему объекту оценки. Исходя из этого корректировку на этажность и планировку квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м.:

(15 849*5+13 566*5+10 460*5)/(5+5+5)= 13 291,33/6=2215,27руб./кв.м

Стоимость квартиры:

2215,27 руб./кв.м * 57,7кв.м =127 821, 08 руб.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 57,70 кв.м, расположенной по адресу: ст. Татаурово, улица Новая №2-1, полученная в рамках сравнительного подхода составляет 127 821,08 рубля.

2.3 Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Данные арендных ставок для сопоставимых объектов приведены в таблице 2.5

Таблица 2.5.

Данные о ставках арендной платы по сопоставимым объектам

Номер объекта сравнения	№1	№2	№3
Местоположение	Новая 42	Трактовая	Первомайская
Ставка арендной платы, руб./мес.	13 500	16 700	14 000
Количество комнат	3	3	3
Строительные характеристики	Панельные	Панельные	Панельные
Состояние	ухожен.	Хор. ремонт	Хор. ремонт
Коммунальные услуги	Благоустроен.	Благоустроен.	Благоустроен.
Условия аренды	рыночные	рыночные	рыночные
Вид арендной платы (платежа)	ежемесячный платеж	ежемесячный платеж	ежемесячный платеж

Рассматриваемые объекты, исходя из предоставленных данных, аналогичны по рассматриваемым критериям, поэтому именно эти квартиры взяты в качестве аналогов для расчета, следовательно, данные о ставках арендной платы не требуют корректировки. Различия в размере ставок на арендную плату обусловлены психологическими факторами, влияющие на арендодателей.

Составим отчет о доходах и расходах, полученной на основании данной информации (таблица 2.6.).

Таблица 2.13

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД), руб. в мес.	15 000	13 500	16 700	14 500
Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД), руб. в год	180 000	162 000	192 000	174 000
Недогрузка(10%)	18 000	16 200	19 200	17 400
Действительный валовой доход (ДВД), руб.:	162 000	145 800	172 800	156 600
Операционные расходы	37 614	29 119	40 514	35 364
· Налог на имущество	2 014	2 014	2 014	2 014
· Коммунальные услуги	27 000	27 100	28 500	27 850
· Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт	8 600	5 000	10 000	5 500
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	159 750	116 681	132 286	121 236

К операционным расходам относятся налог на имущество, равный 0,1 %, косметический ремонт, проводимый арендодателем ежегодно на сумму в зависимости от площади помещения (побелка, покраска), оплата коммунальных услуг за год (электроэнергия - 300 руб. в месяц, отопление - 2 700 руб. в месяц).

Рассчитаем общий коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации, либо путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Необходимо использовать метод прямой капитализации, в связи с тем, что этот метод не требует долгосрочных прогнозов, а норма дохода определяется из данных рынка. На момент оценки информация о ценах предложения аналогов отсутствовала, в связи с этим возьмем цену продаж аналогичных объектов на сайте https://www.avito.ru.

Данные, необходимые для анализа сравнимых продаж представлены в таблице 2.7.

Продолжение таблицы 2.13

Объекты сравнения	Цена Продажи, руб.	ЧОД, руб.	Коэффициент капитализации, %
Аналог 1	650 000	126 681	0,5
Аналог 2	950 000	132 286	0,5
Аналог 3	450 000	121 236	0,5
Средневзвешенное значение	(0,5+0,5+0,5)/3	0,5

Комментарии к таблице.

Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен 0,5 %

Рассчитаем рыночную стоимость объекта доходным путем.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости находим делением чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД/Ккап. = 159 750/0,5 % = 319 500 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, с учетом округления составила 319 500 рублей.

Глава 3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода.

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта и дали следующие результаты:

*Затратный подход - 1 030 727 руб.

*Метод прямого сравнительного анализа продаж - 127 821,08 руб.

*Метод капитализации дохода - 319 500 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

Затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости.

1.Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Данный подход исходит из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.



Таблица 2.14

Анализ сравнимых продаж для расчета коэффициента капитализации

Объекты сравнения	Цена продажи,руб	Чистый операц. доход	Коэффициент капитализац.	Весовой коэффиц.
1.	650 000	116 681	0,5	33,3
2.	950 000	132 286	0,5	33,3
3.	450 000	121 836	0,5	33,3

Исходя из таблицы 2.14 и зная стоимость каждого метода, мы рассчитываем стоимость объекта оценки. Стоимость умножаем нра весовой коэффициент.

Таблица 2.15.

Наименование метода	Стоимость, рублей	Весовой коэффициент
Затратный	1 030 727	0,33
Сравнительный	127 821,08	0,33
Доходный	319 500	0,33
Стоимость объекта оценки, руб.	487 755,86 руб.



СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД	1 030 727 рублей
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ	127 821,08 рублей
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА	319 500 рублей

Исходя из приведенных в отчете данных, на апрель 2016 рыночная стоимость объекта равна:

487 755,86 рублей

(четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот пятьдесят пять рублей восемьдесят шесть копеек)



СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

- ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

- наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

- удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

- расчетная стоимость признается действительной на апрель 2016.



Заключение

В данной работе я выступала в роли оценщика. При этом составила отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. Под объектом оценки была выбрана квартира, находящейся по адресу ст. Татаурово, ул. Новая №2-1.

Я, выступая в роли оценщика, рассчитала стоимость недвижимости тремя подходами. Каждый из этих подходов дал разный результат. Впоследствии произвела согласование стоимости, полученной тремя подходами для определения окончательной рыночной стоимости.

Итак, на апрель 2016. рыночная стоимость объекта составила 487 755,86 рублей (четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот пятьдесят пять рублей восемьдесят шесть копеек).

Таким образом, данная работа позволила выявить теоретические и практические знания, полученные в процессе изучения дисциплины «Оценка недвижимости», углубить, систематизировать и закрепить эти знания.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 25.07.1998г. №135-Ф3

2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

3. Грязнова А. Г., Фетодова М. А.. Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2008 557 с.

4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты\под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2000 г.

5. Сборник №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» УПВС.

6. Экономика недвижимости: учебное пособие\под ред. В. И. Ресина. - М.: Дело, 2001г.

7. НДС портал : http://nds-nalog.ru/

8. Портала «Appraiser.RU. Вестник оценщика»: www.appraiser.ru

9. Avito- сайт объявлений Улана-Удэ: http://www.avito.ru/ulan-ude

10. http://uurielt.ru

Размещено на Allbest.ru