Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

Юридическое описание и регистрационные данные:

договор на передачу титула собственности;

документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

информация о собственнике или арендаторе;

характеристика сервитутов;

правила зонирования и функционального использования;

градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница - это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

размер (площадь);

форма (конфигурация);

топография (рельеф);

ландшафт;

инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).

Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

Характеристика местоположения и прилегающей территории:

использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

состояние окружающей среды;

негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:

природные - подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,

экологические - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.

Анализ экономических факторов:

цены соседних участков;

наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);

данные о продажах аналогичных земельных участков;

данные о стоимости аренды земельных участков;

данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

данные о доходах и затратах от использования объекта;

этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

находится в эксплуатации,

временно не эксплуатируется,

земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации.

Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.

Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

Исследование земельного рынка и практики продаж.

1.3 Анализ наиболее эффективного использования земельного участка