2.1 Определение стоимости объекта затратным методом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. Установить величину накопленного износа;

3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Существуют следующие способы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

2. Метод разбивки на компоненты. Он заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения.

3. Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся методом сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым объектом по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками.

Согласно аналитическим подсчетам специалистов Тульской гильдии риэлторов, средняя цена за квадратный метр новостройки в сегменте доступного жилья в Туле на данный момент варьируется в пределах 35 000-43 000 руб. в домах различной степени готовности.31 565 рублей - такую сумму Госстрой оценил среднюю розничную стоимость квадратного метра жилья для населенных пунктов Тульской области.

Отсюда, стоимость квартиры площадью 37 кв. метров равна [5]:

31565* 37 = 1167905 рублей. Округленно 1170000рублей.

Остаточная стоимость составит:

S_зат=1170000* (1-0,0421) = 1120743 руб.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным подходом, округлённо составляет 1121000 рубль.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для расчётов принимаем величину в 160 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение данного периода (5 лет) начиная со второго года.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi= (Сарi - Сзсi) *ТСЕi,

где Сарi - арендная плата в iгоду;

Сзсi - затраты содержания в i году;

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада или ставка рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%. [4]

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берётся по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке, эта ставка равна 10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев=С_рев*ТСЕ5,

где С_рев - стоимость реверсии;

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Принимая во внимание, что квартира требует ремонта приблизительно раз в 5 лет, затраты на ремонт квартиры составят 25 000 руб. в год, а налог на имущество - 1000 рублей (в среднем по стране для однокомнатных квартир). Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение всего периода, начиная со 2-го года

Исходя из принятых выше условий, проведём анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл. 5).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таблица 5 - Определение стоимости объекта доходным методом

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта приносящего доход, составляет 871980.6 рублей или округлённо 1000000 рублей.

Ср = Цi+Ki,

где Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Данные приведены в таблице 6.

Таблица 6-Характеристика объектов-аналогов

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Таблица 7 - Корректировка стоимости сравниваемых объектов

Таким образом, цена объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж округлённо равна 1200000 руб.

3. Согласование результатов