Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере "Московский планетарий"

Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 09.04.2016
Размер файла 1,2 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

- должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

3. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные методы:

- метод стоимости чистых активов (NAV)

- метод ликвидационной стоимости (LV)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Рис. «Взгляд» на бизнес из «трех времен»

8.2 Обоснование выбора подхода к оценке объекта оценки

Обоснование "отказа" от сравнительного подхода.

В соответствии с п.20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого пакета акций Оценщик отказался от применения сравнительного и затратного подходов в связи с нижеизложенным.

ФСО №№ 1-3 содержат следующие положения в отношении сравнительного подхода.

1. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п.14 ФСО № 1).

2. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.14 ФСО № 1).

3. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО № 1).

4. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (п.22 ФСО № 1).

Таким образом, агрегированными условиями корректного применения сравнительного подхода являются следующие.

1. Имеется адекватное число предприятий-аналогов, по которым известна цена сделки/предложения, совершенной с их акциями. При этом рынок акций аналогичных предприятий характеризуется ликвидностью, открытостью, информативностью, объективностью, что позволит признать условия совершения сделки/предложения рыночными.

2. По предприятиям-аналогам известна достаточная, достоверная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании ценности предприятия.

3. Имеется достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между п редприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием.

Для получения ценового измерителя (цена акции, пакетов акций, стоимость инвестированного капитала) Оценщику необходимо проанализировать состояние фондового рынка (рынка акционерного капитала) и сделать вывод о возможности реализации сравнительного подхода - существует ли достоверная и необходимая (с точки зрения достаточности) информация о ценах на акции аналогичных предприятий.

Далее, для корректного и обоснованного выбора предприятий-аналогов, для определения элементов сравнения, для расчета необходимых корректировок необходимо получить информацию об их деятельности, а именно:

? отраслевая принадлежность (в большинстве случаев, предприятие занимается несколькими видами деятельности, поэтому необходимо провести анализ структуры и состава выручки с тем, чтобы выявить наиболее значимое направление, с точки зрения формирования дохода (ценности предприятия));

? география деятельности (охват территорий, на которых осуществляет свою деятельность предприятие; специфика деятельности в территориальном разрезе);

? товарный/продуктовый ряд (ассортимент выпускаемой продукции/товаров и оказываемых услуг; выявление наиболее значимых единиц с точки зрения формирования дохода предприятия);

? этап жизненного цикла;

? финансовые характеристики (динамика выручки, себестоимости, прибыли от основной деятельности, чистой прибыли, результатов операционной и внереализационной деятельности; анализ рентабельности; анализ собственного оборотного капитала; анализ долга; наличие налоговых льгот);

? структура капитала (собственный и заемный капитал; наличие привилегированных акций);

? имущественный комплекс (в т. ч., наличие избыточных активов);

? информация об условиях совершения сделок купли-продажи с акциями (дата совершения сделки, анализ рыночных условий совершения сделки, объект сделки, цена сделки).

Для получения вышеперечисленной информации о предприятиях-аналогах недостаточно информации, содержащейся в открытых источниках информации. Для обоснованной и достоверной реализации сравнительного подхода необходим доступ к внутренней финансовой и производственной информации обьектов-аналогов за продолжительный период времени (как минимум от трех лет). Последнюю можно получить только имея доступ на обьекте-аналоге, что не представляется возможным.

Вышеизложенное свидетельствует, что в рамках настоящей оценки корректная реализация сравнительного подхода для оценки бизнеса объекта невозможна.

1. Невозможно получить достаточную, достоверную информацию по финансовой и производственной деятельности аналогичных объектов, которая отвечала бы требованиям п. 19 ФСО № 1:

? информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

? информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, которые исследовал оценщик при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

3. Использование значений готовых оценочных мультипликаторов сопряжено с рядом объективных сложностей, в частности, при их применении весьма трудно получить осмысленную оценку предприятия, поскольку невозможно объяснить причины расхождений в значениях готовых мультипликаторов для разных объектов в рамках одной отрасли. В каждом конкретном случае необходимо четко знать, чем объясняются те или иные финансовые показатели и значения мультипликаторов.

Таким образом, при попытке применить сравнительный подход Оценщик не сможет реализовать п 4. ФСО № 3: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Обоснование "отказа" от затратного подхода.

Затратный подход к оценке применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Недостатки:

- невозможность корректного учета множества факторов, связанных с рыночной конъюнктурой или будущими событиями - например, объекты архитектурного наследия реставрируются частями, а значит применяются разные строительные материалы, что может существенно изменить цену;

- значительная погрешность результатов при больших величинах износа - незначительная погрешность при определении величины накопленного износа, 90% или 95%, приводит к существенному влиянию на итоговую величину стоимости - в 2 раза: (1-0,9) / (1-0,95)

По аналогии с оценкой активов затратный подход к оценке объекта основан на принципе замещения - изучаются возможности инвестора в приобретении объекта, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного объекта, как действующего имущественного комплекса.

Почему доходный подход?

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки

8.3.1 Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода основана на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости недвижимости на основе доходного подхода имеет следующий вид:

· прогнозирование будущих денежных потоков;

· капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

В районе размещения объекта оценки, прогнозируются плавно изменяющиеся с незначительным темпом роста доходы от сдачи помещения в аренду.

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода целесообразно использовать метод прямой капитализации.

В рамках метода прямой капитализации стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле

где:

NOI - чистый операционный доход;

R - общий коэффициент капитализации.

Последовательность определения стоимости недвижимости на основе данного метода имеет следующий вид:

определение величины чистого операционного дохода от объектов оценки;

расчёт коэффициента капитализации;

капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость и определение рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход - это доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:

часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А S,

где: А - рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения были выявлены 3 объекта, сопоставимых по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Таблица № 14

Описание объектов-аналогов

№ п/п

Местоположение

Ставка арендной платы за 1 кв. м с учетом НДС, руб.

Ставка арендной платы, долл. США за 1 кв. м с учетом НДС

Общая площадь, кв. м

Описание объекта-аналога

Источник информации

1

г. Москва, улица Сокольнический вал, 1, стр.1, м. Сокольники, 5 мин. пешком

48000

738,5

1046,8

Народная обсерватория "Звёздное небо".

обсерватория может принимать от 12 до 20 человек единовременно. В обсерватории установлен мощный автоматизированный телескоп с диаметром главного зеркала 406 мм для ночных наблюдений объектов дальнего космоса, а также солнечный телескоп с диаметром объектива 90 мм для дневных наблюдений. Функциональные возможности оборудования колоссальны. В течение 25-минутного сеанса автоматическая система телескопа покажет 5-7 наиболее интересных объектов ночи и проведёт их наблюдение для группы посетителей. Днём такие же сеансы проводятся для наблюдений за Солнцем. На случай плохих погодных условий в обсерватории установлен единственный в Москве планетарий с проекцией изображения на купол. Здесь посетителям показывают созвездия.

http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034

2

г. Москва, улица Проспект мира, 211, м. ВДНХ, 2 мин. пешком

82000

1261,5

10198

Музей и прилегающая Аллея Героев космоса демонстрируют полномасштабную ракетно-космическую технику. В специальных зонах размещены интерактивные экспонаты, которые включают в себя тренажеры, идентичные тренажерам в Центре подготовки космонавтов имени Ю.А. Гагарина: тренажер транспортного космического корабля сближения и стыковки, виртуальный тренажер международной космической станции, тренажер пилота поискового вертолета. В музее находится выполненный в миниатюре Центр управления полетами, где можно наблюдать Международную космическую станцию в реальном времени и осуществлять переговоры с экипажем, интерактивная кабина "Буран" с системой подвижности и панорамным стереоизображением, интерактивный познавательный и обучающий класс, выполненный в виде кают-компании

http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034

Расчёт величины арендной платы за 1 кв. м в год для объекта недвижимости, представлен в табл. №15.

Таблица № 15

Расчет величины арендной платы для объекта оценки

Группы элементов сравнения

Элементы группы сравнения [ед. изм.]

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

Источник получения информации

http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034

http://www.cian.ru/rent/commercial/1145760

Ставка годовой арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей

[долл. США]

738,5

1261,5

Качество прав

Регистрация договора аренды

государственная регистрация

Корректировка

[%]

0

0

Условия финансирования

Способ платежа

за счет собственных средств; без рассрочки оплаты

Корректировка, [%]

0

0

Условия договора аренды

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

Корректировка, [%]

0

0

Корректировка

[%]

0

0

Условия рынка

Изменение цен во времени (дата предложения)

10 октября

2015 г.

1октября

2015г.

1 октября

2015г.

Корректировка, [%]

0

0

Отличие цены предложения от цены сделки

Уторговывание не возможно

Уторговывание не возможно

Уторговывание не возможно

Корректировка, [%]

0

0

Корректировка

[%]

0

0

Местоположение

Экологическая чистота среды

уровень шума высокий, загазованность района высокая, близость источников загрязнения - очень близко, интенсивность движения транспорта - высокая

уровень шума низкий, загазованность района средняя, близость источников загрязнения - далеко, интенсивность движения транспорта - низкая

уровень шума высокий, загазованность района высокая, близость источников загрязнения - очень близко, интенсивность движения транспорта - средняя

Корректировка, [%]

0

0

Назначение здания

Научно-исследовательское, развлекательное

Корректировка, [%]

0

0

Типичное использование окружающей недвижимости

Торговая застройка, учебные заведения

Торговая застройка

Торговая и жилая застройка

Корректировка, [%]

0

0

Транспортная доступность

м. Баррикадная, ул. Садовая-Кудринская, д.5, стр.1, 3 мин. пешком

м. Сокольники, ул. Сокольнический вал, 1, стр.1, 5 мин. пешком

м. ВДНХ, улица Проспект мира, 211, 2 мин. пешком

Корректировка, [%]

0

0

Размещение относительно основных магистралей района

1 линия домов

2 линия домов

1 линия домов

Корректировка, [%]

0

0

Тип входа

отдельный с улицы

отдельный с улицы

отдельный с улицы

Корректировка, [%]

0

0

Корректировка

[%]

0

0

Физические характеристики

Потребность в ремонте

не требуется ремонт

не требуется ремонт

не требуется ремонт

Корректировка, [%]

0

0

Этажность

4

1

1

Корректировка, [%]

0

0

Общая площадь объекта, [кв. м]

15504

1046,8

10198

Корректировка, [%]

0

0

Качество отделки

сложное, состояние хорошее

простое, состояние хорошее

сложное, состояние хорошее

Корректировка, [%]

0

0

Текущее использование

Научно-исследовательское, развлекательное

[%]

0

0

Телекоммуникации

МГТС, интернет

Корректировка, [%]

0

0

Корректировка

0

0

Техническая оснащенность

Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций

холодная вода, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее

Корректировка

0

0

Экономические характеристики

Наличие парковки

Организованная парковка

нет

нет

Корректировка, [%]

0

0

Наличие систем безопасности

Система пожаротушения, охрана

Корректировка, [%]

0

0

Наличие лифта

нет

нет

нет

Корректировка, [%]

0

0

Вентиляция и кондиционирование

Система кондиционирования

Система кондиционирования

Система кондиционирования

Корректировка, [%]

0

0

Корректировка

[%]

0

0

Выводы

Общая чистая коррекция

[%]

0

0

Скорректированная стоимость

[долл. США/кв. м]

738,5

1261,5

Общая валовая коррекция

[%]

0

0

Весовой коэффициент

[---]

0,5

0,5

Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей

[долл. США/кв. м]

1000

738,5*0,5+1261,5*0,5=1000

Курс доллара США

[руб. за 1 долл. США]

65

Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей

[руб. /кв. м]

1000*65=65000

Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС

[долл. США/кв. м]

847,46

Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС

[руб. /кв. м]

55084,9

Таким образом, величина ставки арендной платы для оцениваемого центра популяризации научно-естественных знаний "Большого московского планетария" по состоянию на дату проведения оценки, составляет 1000 долларов США за 1 кв. м в год, с учетом НДС (18%) и платежей за коммунальные услуги.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы. Расчет величины потенциального валового дохода приведен табл. №16.

Таблица №16

Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки

Наименование объекта оценки

Общая площадь, кв. м.

Арендная ставка без учета НДС (18%), долл. США/кв. м в год

Потенциальный валовой доход,

долл. США

"Московский планетарий"

15504,9

847,46

13139782,6

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Расчет коэффициента недоиспользования производится по следующей формуле:

где: Kнд - коэффициент недоиспользования;

Dn - средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключались договора);

Tc - средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа - число арендных периодов в году.

Анализ рынка показал, что уровень вакантных площадей на начало 2015 года не претерпел существенных изменений, так как вид деятельности объекта оценки изначально рассчитан на научно-исследовательскую и развлекательную деятельность, а доходы от арендной платы являются дополнительным доходом планетария.

Исходя из анализа данного рынка, можно сделать вывод, что музеи и планетарии в большинстве случаев не имеют помещений, сдаваемых в аренду. Однако "Московский планетарий", имея самую большую площадь по сравнению с объектами-аналогами, выделяет свободные помещения под аренду 6%.

Для достоверности информации рассчитаем коэффициент недоиспользования в среднем, доля помещений в зданиях, сопоставимых с оцениваемым, по которым в течение года перезаключаются арендные договоры, составляет в среднем 6% от полезной площади здания. Средний период, в течение которого помещения в зданиях, аналогичных оцениваемому, свободны - составляет меньше 2 месяцев.

При условии, что число арендных периодов за год равно 1, коэффициент недоиспользования определяется из соотношения

Следовательно, коэффициент недоиспользования объекта оценки арендаторами можно принять равным 1%.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные (эксплуатационные);

· расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. Как правило, это арендная плата за землю, налоги на имущество, расходы на страхование.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Условно-переменные расходы

- На основе собранных аналитических данных, представленных в разделе "Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы", (По данным аналитических материалов компании Knight Frank), средний уровень операционных расходов для офисных помещений класса В в деловых районах равен 533 $/м2/год. Данное значение применимо для "Московского планетария" поэтому принимаем величину операционных расходов в 533 долл. США за 1 кв. м в год без учета НДС (18%)

Расчёты величины чистого операционного дохода для объектов оценки приведены в табл. №17.

Таблица №17

Реконструированный отчет о доходах для объектов оценки

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов

Ед. изм.

Показатели

Объект оценки

Площадь помещений, сдаваемая в аренду

кв. м

1000

Годовая арендная ставка помещений (без учета НДС)

долл. США/кв. м

847,46

Коэффициент недоиспользования

%

1

Коэффициент неуплаты

%

0

Потенциальный валовой доход

долл. США

13139782,6

Потери от недоиспользования

долл. США

131397,8

Потери от неплатежей

долл. США

0

Действительный валовой доход

долл. США

13008384,8

Операционные расходы:

долл. США

533000

Чистый операционный доход

долл. США

12475384,8

Прогноз ставок арендной платы

Темпы роста ставки арендной платы приняты исходя из прогнозного уровня инфляции.

Таблица №18

Объект оценки

Наименование показателя

Прогнозный период

1-ый год постпрогноного периода

1-ый год

2-ой год

3-ый год

Московский планетарий

Рост ставки арендной платы, %

6,45

11,36

12,05

8,2

Годовая ставка арендной платы (административные площади) без учета НДС и платежей за коммунальные услуги, долл. США. /кв. м

847,46

847,46 +11,36% = 943,73

847,46 + 12,05% = 949,58

847,46 + 8,2% = 916,95

Прогноз операционных расходов

Операционные расходы - все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т.п.).

Таблица №19

Объект оценки

Наименование показателя

Прогнозный период

1-ый год постпрогноного периода

1-ый год

2-ой год

3-ый год

Московский планетарий

Рост операционных расходов, %

6,45

11,36

12,05

8,2

Операционные расходы (без учета НДС), долл. США. /м2

533

533 + 11,36% = 593,55

533 + 12,05% = 597,23

533 + 8,2% = 576,71

Реконструированный отчет о доходах от объекта недвижимости в течение прогнозного периода и в первый год постпрогнозного периода представлен в таблице №20.

Таблица №20

Реконструированный отчет о доходах

Параметр

Ед. измерения

Прогнозный период

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

Среднегодовой темп роста ставки арендной платы и операционных платежей

%

6,45%

11,36%

12,05%

8,2%

Базисный индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей

1

0,1136

0,1205

0,082

Цепной индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей

1

1,1136

1,2341

1,3161

Площадь, здания (помещения), потенциально сдаваемого в аренду

кв. м

15 504,9

15 504,9

15 504,9

15 504,9

Среднегодовая арендная ставка (без учета НДС)

долл. США /кв. м

847,46

943,73

1057,45

1144,16

Потенциальный валовой доход

долл. США

13139782,6

14632439,3

16395656,5

17740086,4

Коэффициент недоиспользования

%

1

1

1

1

Коэффициент потери от неплатежей

%

0

0

0

0

Потери от недоиспользования

долл. США

131397,8

146324,4

163956,6

177400,9

Потери от неплатежей

долл. США

0

0

0

0

Действительный валовой доход

долл. США

13008384,8

14486114,9

16231699,9

17562685,5

Удельные операционные расходы

долл. США/ кв. м

533

593,55

665,1

719,61

Операционные расходы

долл. США

533000

593550

665100

719610

Чистый операционный доход (ЧОД)

долл. США

12475384,8

13892564,9

15566599,9

16843075,5

Величина ставки дисконтирования - 16,3.

Расчет терминального коэффициента капитализации

Норма возврата капитала - ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива.

Исходя из условия, что стоимость объекта оценки может быть определена методом капитализации по расчетным моделям на основе модели собственности путем прямой капитализации с линейным возвратом капитала (называемой также моделью Ринга), возврат капитала в прогнозном периоде будет происходить равномерно в течение оставшегося срока экономической жизни актива.

Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% -ной стоимости актива на остающийся срок экономической жизни, т.е. норма возврата капитала равна 1/n, где n - оставшийся срок экономической жизни.

Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости составляет период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни.

Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

По данным о типичных сроках экономической жизни (Typical bildilng Lives) в годах Retail store (торговые центры) в зависимости от класса и типа конструкций (по классификации M&S) подразделяются:

- отличный и превосходный 55 лет (А, В), 50 лет (С), 45 лет (D,S);

- средний 50 лет (А, В), 45 лет (С), 40 лет (D,S);

- низкий 45 лет (А, В), 40 лет (С,D,S).

Объект оценки - "Московский планетарий" относится к отличному и превосходному типу и классу (А, В), поэтому оставшийся срок экономической жизни объекта может составить (86 лет - фактический возраст "Московского планетария)) 55 лет, после реконструкции.

В данных условиях норма возврата капитала составляет 1/55 = 0,018 или 1,8%

Фактор фонда возмещения найдем по формуле:

;

Следовательно, терминальный коэффициент капитализации равен: ставка дисконтирования + норма возврата капитала = 0,163+0,018=0,181=18,1%

Заключение о рыночной стоимости на основе доходного подхода

В соответствии с приведенной выше методикой и выкладками произведем расчет рыночной стоимости объекта оценки в таблице.

Таблица № 21

Расчет рыночной стоимости "Московского планетария"

Метод дисконтированных денежных потоков

Расчет стоимости реверсии на основе метода Ринга

Параметр

Ед. измерения

Прогнозный период

Расчет стоимости

1-ый год

2-ой год

3-ый год

4-ый год

Среднегодовой темп роста ставки арендной платы и операционных платежей

%

6,45

11,36

12,05

8,2

Цепной индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей

1

1,1136

1,2341

1,3161

Базисный индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей

1

0,1136

0,1205

0,082

Площадь, здания (помещения), потенциально сдаваемого в аренду

кв. м.

15504,9

15504,9

15504,9

15504,9

Среднегодовая арендная ставка (без учета НДС)

долл. /кв. м.

847,46

943,73

1057,45

1144,16

Потенциальный валовой доход

долл.

13139782,6

14632439,3

16395656,5

17740086,4

Коэффициент недоиспользования

%

1

1

1

1

Коэффициент потери от неплатежей

%

0

0

0

0

Потери от недоиспользования

долл.

131397,8

146324,4

163956,6

177400,9

Потери от неплатежей

долл.

0

0

0

0

Действительный валовой доход

долл.

13008384,8

14486114,9

16231699,9

17562685,5

Удельные операционные расходы

долл. /кв. м.

533

593,55

665,1

719,61

Операционные расходы

долл.

533000

593550

665100

719610

Чистый операционный доход (ЧОД)

долл.

12475384,8

13892564,9

15566599,9

16843075,5

Ставка дисконтирования

%

16,3

16,3

16,3

16,3

Оставшийся срок экономической жизни

лет

55

Фактор фонда возмещения

%

19,7

Относительной изменение стоимости за прогнозный период

%

8,2

Норма возврата капитала

%

1,8

Терминальный коэффициент капитализации

%

18,1

Дисконтный множитель для ЧОД прогнозного периода

0,86

0,74

0,64

Текущая стоимость денежного потока прогнозного периода (ЧОД)

долл.

10728830,9

10280498

9962623,9

Терминальная стоимость

долл.

133080976

Дисконтный множитель для терминальной стоимости

0,6

Текущее значение терминальной стоимости

долл.

79848585,6

Сумма текущий стоимостей денежного потока (ЧОД)

долл.

30971952,8

Рыночная стоимость на основе доходного подхода (без учета НДС) - V

долл.

110820538,4

Рыночная стоимость на основе доходного подхода (без учета НДС)

долл. /кв. м

7147,5

Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 5 с.1, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на 10 октября 2015 года составляет:

Таблица № 22

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость, полученная на основе доходного подхода

руб.

долл. США

без НДС

(18%)

включая НДС (18%)

без НДС

(18%)

включая НДС (18%)

"Московский планетарий", общей площадью 15504,9 кв. м

7203334996

8499935295,3

110820538,4

130768235,3

9. Результаты оценки

Таблица № 23

Результаты расчетов объекта оценки с учетом округления

№ п/п

Наименование объекта

оценки

Местоположение объекта оценки

Площадь объекта оценки, кв. м

Стоимость по подходам, руб.

Рыночная стоимость, руб.

Затратный

Сравнительный

Доходный

С учетом НДС

Без учета НДС

1

"Московский планетарий"

г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 5 с.1

15504,9

-

-

8499935295

8499935295

7203334996

-

ИТОГО

-

-

8499935295

8499935295

7203334996

Генеральный директор: Тимофеев Виталий Викторович

Оценщик: Иванов Иван Иванвич

"10" декабря 2015 г.

Список использованной литературы

1. Нормативные документы

1. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" от 27 июля. 2006 г. №157-ФЗ.

2. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256)

3. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255)

4. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254)

5. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611)

6. Нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СМАСО)

2. Справочная литература

Internet-ресурсы (http://www.knightfrank.ru, http://www.bankrot.org, http://www.mniip.ru/modules/files/uploads/07. jpg, http://uraniya.net/info/nasha_observatorija/, http://www.planetarium-moscow.ru, http://www.museum.ru/M329, www.mian.ru, www.miel.ru, www.foreman.ru, www.km.ru/estate, и др.).

3. Методическая литература

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: ПИТЕР, 2001. - 336 с.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред.В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.

3. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2002.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред.В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998.

5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. - 442 с.

6. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело Лтд, 1995. - 461 с.

7. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

Приложения к отчету

Приложение 1.

Используемая терминология

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

o одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

o стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

o объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

o цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

o платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.

    отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011

  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Сведения о заказчике оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Оценка стоимости интеллектуальной собственности сравнительным, затратным или доходным подходом.

    курсовая работа [87,5 K], добавлен 07.11.2014

  • Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.

    курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013

  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при определении стоимости квартиры в г. Красногорск. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Технология оценки и применяемые подходы, расчет рыночной стоимости сравнительным методом.

    практическая работа [34,2 K], добавлен 10.05.2015

  • Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.

    курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010

  • Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.

    курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015

  • Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011

  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.

    курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013

  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки автомобиля ГАЗ-3110. Обзор вторичного рынка легковых автомобилей. Выбор и характеристика подходов к оценке, описание процесса оценки. Расчет рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [71,5 K], добавлен 25.03.2012

  • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, нормативная база оценки. Анализ макроэкономической ситуации в стране и местоположении объекта. Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

    курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.01.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.