Оценка рыночной стоимости легкового автомобиля ГАЗ-3110 2000 г.в.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ЧАСТЬ I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
• 1.1 Основные факты и выводы
• 1.2 Итоговая величина стоимости объекта оценки
• 1.3 Задание на оценку
• ЧАСТЬ II. ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ
• 2.1 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
• 2.2 Применяемые нормативные акты и стандарты оценочной деятельности
• 2.3 Основные понятия и определения
• ЧАСТЬ III. ПРЕДСТАВЛЕНИЕ СОБРАННЫХ ДАННЫХ
• 3.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
• 3.3 Обзор вторичного рынка легковых автомобилей
• ЧАСТЬ IV. АНАЛИЗ ДАННЫХ И ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
• 4.1 Анализ наиболее эффективного использования
• 4.2 Выбор подходов к оценке и описание процесса оценки
• 4.2.1. Затратный подход
• 4.2.2. Сравнительный подход
• 4.2.3. Доходный подход
• 4.2.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
• 4.3. Выбор методов для оценки рыночной стоимости объекта
• ЧАСТЬ V. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 5.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
• 5.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
• 5.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
• 5.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
• ЧАСТЬ VI. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• ЧАСТЬ VII. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ЛИТЕРАТУРЫ

ЧАСТЬ I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

Дата составления отчета об оценке	26 сентября 2011г.

1.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки	Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ 59, кузов № ХТН311000Y0892776

1.1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Использованные в отчете подходы к расчету рыночной стоимости показали следующие результаты:

Таблица 1.1

Объект оценки	Рыночная стоимость, руб. с учетом НДС
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ 59, кузов № ХТН311000Y0892776	не применялся	36 518,00	не применялся

1.2 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату оценки составляет:

Таблица 1.2

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ 59, кузов № ХТН311000Y0892776	36 518,00
Рыночная стоимость:	36 518,00 (триста шесть тысяч пятьсот) рублей.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев ФСО №1, п.26..

1.3. Задание на оценку

Оцениваемые права	Право собственности
Объект оценки	Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ 59, кузов № ХТН311000Y0892776
Дата оценки	01 октября 2010г.
Дата составления отчета	26 сентября 2011г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:	Итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Применяемые стандарты	Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.
Форма отчета	Письменная

ЧАСТЬ II. ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ

2.1 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Допущения

В соответствии с заданием на оценку лицо, проводившее оценку не проводило иное установление или экспертизу оцениваемых прав на объект оценки, кроме как в соответствии с заявлением Заказчика. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов оцениваемых прав.

Рассматриваемые в отчете имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательных и нормативных документов федерального и местного уровня кроме случаев, когда подобные несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете. При этом Лицо, проводившее оценку, исходит из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или федерального уровня на имущество, для которого произведена оценка, существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций.

Имущественные права рассматриваются свободными от иных обременений и ограничений, кроме тех, что специально указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Аудиторская проверка и юридическая экспертиза документов не проводилась, так как данная задача не являлась предметом настоящей оценки.

Обязанность по идентификации объекта лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о характеристиках объекта и связанного с ним имущества. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.

Лицо, проводившее оценку, не производило инструментальную диагностику объекта оценки, его составных узлов и не принимает на себя ответственность за скрытые дефекты, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Выполняемые Оценщиком обмеры и испытания ограничиваются объемом и точностью, необходимыми и достаточными лишь для выполнения оценки.

Лицо, проводившее оценку, исходило из того, что все исходные данные, использованные им, были получены из надежных источников, являются точными и достоверными, и не проводил их проверки. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому, там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Ответственность за достоверность предоставленной информации несет Заказчик.

Оценочные работы по объекту проводились с использованием ограниченного объема документации, информации.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению или в случае обнаружения подобных факторов, если их невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем изучения планов и спецификаций.

Ограничения

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Лицо, проводившее оценку не может использовать отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем.

Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту оценки целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно.

Лицо, проводившее оценку обязуется не воспроизводить и не распространять настоящий отчет в любой форме и в любом объеме. Лицо, проводившее оценку, сохранит конфиденциальность в отношении информации и документов, а также в отношении результатов оценки. Обязательства конфиденциальности не касаются общедоступной информации и не распространяются на обязанность лица, проводившего оценку предоставить информацию в соответствии с законодательством России.

Мнение лица, проводившего оценку относительно стоимости имущества является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете, и базируется на рыночной ситуации, существующей на эту дату. Лицо, проводившее оценку не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, равно как и факты безответственного отношения собственника к объекту оценки, которые могут произойти после этой даты, отразиться на факторах, определяющих оценку, и, таким образом, повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение лица, проводившего оценку относительно рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана по цене, равной величине стоимости, указанной в отчете.

От лица, проводившего оценку не требуется проведения дополнительных работ, кроме представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектами, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.

Анализ достаточности и достоверности полученной информации.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Представленные заказчиком документы, а также результаты обследования объекта недвижимости оценщиком, позволяют провести исчерпывающий анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки.

По мнению оценщика, представленная информация по количественным и качественным характеристикам объекта оценки удовлетворяет признакам достаточности и достоверности.

2.2 Применяемые нормативные акты и стандарты оценочной деятельности

Проведение работы по оценке объекта оценки производится в соответствии с требованиями следующих документов:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ (ред. от 24.07.2007 г.) от 29 июля 1998 г. Принят Государственной Думой 16.07.1998 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) ». Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) ». Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) ». Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254

5. Основные правила деятельности членов СРО НКСО (Кодекс этики) (СТО СДС НКСО 1.2-2007). Утверждены Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Протокол № 4 от 17.09.2007г.

2.3 Основные понятия и определения

Недвижимые и движимые вещи Гражданский кодекс РФ, часть I, М., 1994. Статья 130 главы 6.

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Стоимость ФСО № 1, р.II, п. 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления ее стоимости.

Итоговая стоимость ФСО № 1, р.II, п. 6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Рыночная стоимость Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” №135-ФЗ от 29.07.1998г. Принят Государственной Думой 16.07.1998г. Статья 3.;

Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” №145-ФЗ от 14.11.2002г. Принят Государственной Думой 18.10. 2002г. Статья 2.

«… под термином рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Срок экспозицииОценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебное пособие. -М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2002. Стр. 9. объектов оценки - это период времени, начинающийся датой представления на открытом рынке объектов оценки и заканчивающийся датой совершения сделки с ним.

Цена ФСО № 1, р.II, п. 4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией ФСО № 1, р.I, п. 7.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний ФСО № 1, р. III, п. 15.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость ФСО № 1, р. III, п. 14.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки ФСО № 1, р. III, п. 13.

Метод оценки - последовательность процедур - позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке ФСО № 1, р.I, п. 7.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения), состоявшейся при сходных условиях.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Стоимость машин и оборудования. В соответствии с международной практикой и на основании стандартов разработанные Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ) используются три разновидности рыночной стоимости для оценки машин и оборудования.

Обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании - оценочная величина в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец (причем обе стороны не испытывают никакого давления и действуют полностью осознанно), включающая затраты на установку, а также основывающаяся на предположении о том, что будущие прибыли достаточны для поддержания полученной величины стоимости;

Обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования - оценочная величина установленной собственности в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец (причем обе стороны не испытывают никакого давления и действуют полностью осознанно);

Обоснованная рыночная стоимость при перемещении - оценочная величина в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец (причем обе стороны не испытывают никакого давления и действуют полностью осознанно) учитывающая затраты на перемещение собственности на другое место.

ЧАСТЬ III. ПРЕДСТАВЛЕНИЕ СОБРАННЫХ ДАННЫХ

3.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки - движимое имущество: транспортное средство.

Объектом оценки является Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ, двигатель 52ЕР № 283168, кузов № ХТН311000Y0892776. На дату оценки оцениваемый автотранспорт эксплуатируется, находится в удовлетворительном техническом состоянии, полностью укомплектован..

Физическое состояние автомобиля в зависимости от фактического состояния можно охарактеризовать как бывшее в эксплуатации - в удовлетворительном состоянии .

Характеристики оцениваемого автотранспорта

Основные характеристики оцениваемого автотранспортного средства представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Основные характеристики транспортного средства

характеристика	значение
Идентификационный номер (VIN)	ХТН311000Y0892776
Модель транспортного средства	ГАЗ-3110
Тип транспортного средства	легковой
Категория транспортного средства	В
Год изготовления	2000г.
Номер двигателя
Кузов	ХТН311000Y0892776
цвет
Тип двигателя	бензиновый
Срок эксплуатации, лет	11
Пробег, тыс. км	328000
Дополнительные характеристики

3.2 Состав и качество оцениваемых прав

Существует две правовых формы владения имуществом - на правах собственности или на правах аренды.

Право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом Статья 209 ГК РФ, часть 1..

Владение на правах аренды - право владения и пользования имуществом на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3.3 Обзор вторичного рынка легковых автомобилей

Объектом оценки является бывшее в употреблении легковое автотранспортное средство, используемое на дату оценки. Поэтому в обзоре рынка проводится анализ вторичного рынка легковых автомобилей.

Данный рынок вполне сложился во всех регионах и довольно активен благодаря быстрому обновлению модельных рядов ведущими производителями, широкому предложению техники от муниципальных предприятий-банкротов.

Продавцы представлены широким спектром фирм-посредников, в т. ч. производящими капремонт и восстановление б/у техники. Цены предложений значительно разнятся в зависимости от состояния, пробега, года выпуска и распространённости данной модели (доступность запчастей). АМТС, прошедшие капремонт, с пробегом более 200 т.км., после ДТП, предлагаются в основном по цене комплектующих запчастей от 10 до 50 т.руб. Учитывая нестабильное качество сборки и низкий ресурс службы запчастей для отечественных АМТС, цены на б/у технику резко снижаются с увеличением их возраста - до 20% в год.

На продажи отечественных автомобилей негативно влияет проблема низкого качества обслуживания. Раньше система обслуживания опиралась на ремонтные службы государственных АТП, которые сегодня деградировали или трансформировались в другой бизнес, а российские автозаводы никак не могут создать современные дилерские сети.

В результате доля продукции российских автозаводов снижается и отстает от роста рынка грузовиков. Если учесть ввоз подержанных автомобилей, то это отставание будет еще более заметным.

Отечественные производители автомобилей прикладывают немало усилий, направленных на увеличение привлекательности своей продукции для потребителей. Выполнить такую задачу при общем спаде производства, нехватке оборотных средств, отсутствии крупных инвестиций довольно затруднительно. Положение усугубляет экспансия иностранных компаний, чьи новые и даже подержанные автомашины успешно конкурируют на рынке с российскими машинами, превосходя их по многим параметрам.

В настоящее время рынок подержанных автомобилей состоит из сегментов:

· малолитражные АМТС - пр-во АО КамАЗ, СеАЗ (Ока), иномарки пр-ва Япония, Корея, Узбекистан, Китай,

· средней вместимости - пр-во АО ВАЗ (Лада, Калина), АО Ижмаш (Фабула, КИА-Спектра), иномарки - Тойота, Ниссан, Мицубиси, Субару, Сузуки, Хэндэ, Киа, ДЭУ, европейской сборки и СП - Форд, Рено,

· бизнес-класса - пр-во АО ГАЗ (Волга, Сайбер), иномарки - Вольво, Мерседес, Опель, Ауди, Хэндэ,

· минивэны (микроавтобусы) - пр-во ВАЗ (Надежда), Опель- Зафира, Форд-Галакси, Ниссан-Серена, Хэндэ-Матрикс,

· повышенной проходимости (внедорожники) - Нива, Шеви-Нива, пр-во УАЗ(Симбир, Хантер), иномарки - Ниссан-Патрол,Тойота-Лэндкрузер, Сузуки-Витара, Адмирал, Субару-Форестер.

Данный рынок вполне сложился во всех регионах и довольно активен благодаря быстрому обновлению модельных рядов ведущими производителями, широкому предложению техники от иностранных производителей.

Отечественная автомобильная промышленность переживает кризис, связанный с острой конкуренцией со стороны западных производителей и падением платёжеспособного спроса.

Выводы: преимущества бывшего в употреблении оборудования и АМТС: низкая цена и соответственно меньший срок окупаемости инвестиций.

Недостатки: отсутствие каких-либо гарантий на бесплатное устранение неисправностей, замену или возврат АМТС; сложность оценки технического состояния; риск выявления серьезных неисправностей или износа, что может свести на нет все преимущества; сравнительно низкая производительность и точность (качество выполнения операций); возрастающие затраты на обслуживание; низкая ликвидность.

Анализ объекта оценки позволяет отнести его к машинам эконом - класса, т.е. на которые существует определённый спрос, которые покупаются, и продаются на открытом рынке.

Ликвидность объекта определяется соотношением спроса и предложения на аналогичные виды АМТС на локальном рынке. Величину ликвидности удобно характеризовать величиной срока экспозиции, то есть длительностью необходимого маркетингового периода, адекватного оцениваемому объекту.

Особенностью оцениваемых объекта является наличие ряда факторов, снижающих ликвидность объекта:

бывший в эксплуатации объект;

ограниченный спрос на рынке ввиду устаревшей конструкции.

Необходимо отметить, что существует ряд положительных факторов:

небольшая стоимость на рынке;

удовлетворительное состояние, т.е. пригоден для дальнейшей эксплуатации;

Оцениваемое АМТС имеет среднюю степень коммерческой привлекательности.

Срок экспозиции при условии продажи в рыночных условиях может составлять порядка 2 мес.

ЧАСТЬ IV. АНАЛИЗ ДАННЫХ И ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

4.1 Анализ наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. ФСО №1, п.10. Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256

При установлении наиболее эффективного способа использования оцениваемого объекта необходимо последовательно исследовать четыре приведенных ниже показателя:

1. Физическая возможность - отбор вариантов использования объекта, возможных с точки зрения его физических характеристик.

2. Юридическая допустимость (разрешимость) - отбор вариантов использования объекта, разрешенных с точки зрения законодательства.

3. Экономическая оправданность - отбор физически возможных и юридически допустимых способов использования объекта, являющихся финансово оправданными, то есть, приносящими чистый доход собственнику.

4. Максимальная продуктивность - наиболее эффективным способом использования объекта является тот экономически оправданный способ, который обеспечивает либо максимальный доход, либо приводит к максимальной стоимости самого объекта.

Понятие наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника АМТС, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе анализа состояния рынка, отражает лишь мнение оценщика, а не безусловный факт.

Анализ наиболее эффективного использования объекта способствует определению того использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестиционный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

продолжение использования в таком состоянии, в каком оборудование находятся сейчас;

капитальный ремонт;

утилизация.

Заключения по поводу анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит в том, что существующие АМТС должны либо оставаться в прежнем состоянии и/или должны пройти капитальный ремонт, пока они продолжает вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть утилизированы, когда доход от нового АМТС будет больше, чем компенсация стоимости утилизации существующего.

Применяем четыре указанных теста для каждой из трех вышеупомянутых альтернатив по наиболее эффективному использованию. Все три варианта физически возможны и юридически допустимы. Тест финансовой обоснованности заключается в том, что использование должно обеспечить доход равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Использование так же должно быть максимально продуктивным, или таким использованием, которое дает наивысшую стоимость, согласующуюся с коэффициентом дохода, гарантированного рынком для такого типа использования. Рассматриваем все три сценария, с принятием во внимание ожидания инвестора на данный момент.

Продолжение текущего варианта использования

Существующее оборудование/АМТС может либо остаться в том состоянии, в каком оно находятся сейчас, либо использоваться в другом функциональном назначении. Исходя из анализа критериев финансовой обоснованности и максимальной продуктивности, на основании проведенных нами исследований, учитывая конструктивные и технические решения объекта, мы пришли к заключению, что в данный момент времени более эффективно использовать оцениваемые объекты по назначению.

Исходя из анализа критериев финансовой обоснованности и максимальной продуктивности, на основании проведенных нами исследований, мы пришли к заключению, что оптимальным решением может быть вариант текущего использования по назначению.

Капитальный ремонт.

Объект находится в удовлетворительном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации. Учитывая это, ремонт не требуется.

Утилизация

Стоимость металлолома не превысит стоимости АМТС. Считаем, что утилизация существующего АМТС не рациональна.

Вывод: НЭИ может быть вариант текущего использования АМТС по назначению.

4.2 Выбор подходов к оценке и описание процесса оценки

Согласно стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития и обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Каждый из трех подходов соотносится с другими, поскольку они основаны на сборе и анализе данных по продажам, стоимости и доходам, касающихся оцениваемой недвижимости.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, исходя из специфики оценки и вида определяемой стоимости.

Во всех подходах наиболее важным источником данных является рынок. Это относится не только к методу сравнительных продаж, но и к определению затрат на создание (изготовление) объекта, уровней арендной платы, коэффициентам незанятости, расходам, коэффициентам капитализации, ставки дисконтирования, строительным издержкам и другим аспектам экономической жизни.

4.2.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Основные этапы процедуры оценки затратным подходом.

1. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения имущества.

2. Определение величины износа имущества.

3. Расчет рыночной стоимости имущества путем вычитания из стоимости воспроизводства/стоимости замещения величины накопленного износа.

Таблица 4.1

Выбор метода оценки стоимости воспроизводства

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод расчета по цене идентичного объекта	Наиболее предпочтителен. В качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена предприятия-изготовителя.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод расчета по цене однородного объекта	Метод применим в том случае, когда существует конструкционный аналог, однородный по используемым материалам и технологии изготовления, у которого есть рынок сбыта и цена на него известна.	-	Нет данных для применения метода.
Поэлементный расчет или ресурсно-технологическая модель	Объект можно условно разделить на узлы и комплектующие части, имеется рынок комплектующих нужного типа, операция сборки несложна и есть расценки на нее.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Анализ и индексация затрат	Метод применим, если известны цена в прошлом и индексы цен по видам продукции.	-	Метод не применяется, нет необходимой информации.
Расчет по укрупненным нормативам	Метод используется, если есть конструкторская документация и информация от производителей оборудования. Аналог не обязательно конструктивный, но должен быть похож по составу материалов и технологии изготовления.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод построения корреляционно-регрессионной модели	Необходимо достаточное наличие аналогов на рынке, чтобы сформировалась репрезентативная выборка.	-	Нет необходимости в применении данного метода.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости объектов, вызванная физическими разрушениями (физический износ ФИ), функциональным устареванием (функциональный износ ФуИ), внешним устареванием (внешний износ ВИ) или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ может определяться непосредственно путем осмотра объекта и анализа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбивки на виды износа (в том числе ФИ, ФуИ и ВИ).

2. Метод срока жизни (бухгалтерский).

3. Метод сравнения продаж (рыночный метод).

Таблица 4.2

Выбор метода определения накопленного износа

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод сравнения продаж	Основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового объекта и рыночной стоимостью аналога. Наличие достоверных данных о ценах подобных объектов является необходимым условием	-	На рынке отсутствуют аналоги с идентичной степенью износа.
Метод срока жизни (бух-галтерский)	Основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хроноло-гического возраста объекта к его нормативному сроку службы.	-	В данном случае хронологический возраст не отражает действительную степень износа.
Метод разбивки	Метод основан на подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: физический износ, функциональный износ и внешний (экономический) износ.	+	Используется данный метод.

Физический износ -- технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшения потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта.

Таблица 4.3.

Выбор метода определения физического износа

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод расчета физического износа АМТС по пробегу	Метод предложен НАМИ в РД 37.009.015-98.	+	Применяется данный метод на основании осмотра и консультаций с Заказчиком.
Экспертный метод расчета физического износа	Предусматривает определение физического состояния объекта оценки в соответствии со специальной оценочной шкалой.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод эффективного возраста	Основан на определении соотношения между эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни.	-	Метод не применяется, т.к. при большом хронологическом возрасте сложно определить остающий срок службы.

Функциональное устаревание (износ) - это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленных развитием новых технологий.

Таблица 4.4

Выбор метода определения функционального устаревания

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод определения по капитальным затратам	Основан на соотношении стоимости воспроизводства объекта оценки и усовершенствованного аналога.	-	Недостаточно информации для расчета функциональ-ного износа.
Метод расчета функционального износа по удельным показателям производительности	Основан на отношении удельной производительности объекта оценки и аналога, которое возведено в степень, соответствующую коэффициенту торможения.	-
Метод расчета функционального износа по эксплуатационным расходам	Основан на сравнении эксплуатационных расходов объекта оценки и аналога.	-
Метод расчета функционального износа по аналогии с АМТС	Метод предложен НАМИ в РД 37.009.015-98 Пункт 3.10.	+	Используется данный метод.

Экономическое устаревание (экономический (внешний) износ) (ВИ) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов - общеэкономические и внутриотраслевые изменения (сокращение спроса на определенный вид продукции или услуги, сокращение предложений иди ухудшение качества сырья, рабочей силы, сооружений и коммуникаций); изменение рыночных условий (положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям); правовые изменения (изменение законодательных условий и т.д.), изменение управленческих концепций, политической ситуации.

Экономическое устаревание может быть рассчитано соотношением коэффициентов загрузки объекта оценки и аналога; капитализацией потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; сравнением продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

4.2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. ФСО №1, п.14. Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256 Объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Недостаточная же развитость рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Поправки к ценам на различия в условиях продажи

	уторгование
	срок поставки
	дата продажи
	серийность
	условия платежа.

Поправки на техническую сопоставимость

	типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);
	комплектация (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
	возраст;
	качество;
	состояние, степень физического износа;
	местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).

Таблица 4.5

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод срав-нительного анализа продаж	Аналоги обладают функциональным и классификационным сходством с оцениваемым объектом, аналогичны и условия сделки	+	На вторичном рынке есть информация о ценах близких аналогичных объектов.
Метод качественного анализа продаж	Применяется в условиях развивающегося рынка, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Необходимо не менее 2 аналогов: верхнего и нижнего.	-	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям	Необходимо наличие достаточно большого количества аналогов для формирования репрезентативной выборки.	-	Недостаточно информации для формирования репрезентативной выборки.
Метод анализа иерархий	Экспертный методё применяется при недостатке информации на рынке. Основан на методах матричной алгебры, требует не менее трех аналогов.	-	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод с при-менением мультиплика-тора	Используется при оценке объектов, по которым практически невозможно внесение корректировок.	-	Нет необходимости в использовании метода.

4.2.3 Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип означает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства, нематериальные активы. Причем производственно-комммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия.

Применение доходного подхода к оценке машин и оборудования осуществляется поэтапно. Сначала рассчитывают чистый доход от всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда комплекс машин и оборудования эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

Таблица 4.6

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод дисконтированных чистых доходов	Применяется, когда можно рассчитать чистый доход от рассматриваемой производственной системы и большая часть этого дохода относится к машинам и оборудованию. Учитывается остаточная стоимость оборудования. Метод осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости недвижимости, где размещается оцениваемое оборудование.	-	Недостаточно информации для расчета потоков доходов и расходов при эксплуатации оборудования.
Метод прямой капитализации	Метод предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста.	-
Метод равноэффективного функционального аналога	Метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.	-	Не найдено равноэффективного аналога.

4.2.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

В результате оценки рыночной стоимости несколькими подходами, исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам, мы получаем один, два или три стоимостных показателя, в зависимости от процесса проведения оценки по каждому объекту. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки - получение рыночной стоимости объектов.

4.3 Выбор методов для оценки рыночной стоимости объекта

Для оценки транспортного средства выбраны следующие методы.

В затратном подходе: методы расчета по цене идентичного объекта, метод расчета физического износа по пробегу, метод расчета функционального износа АМТС.

Оцениваемое автотранспортное средство представлено на рынке автомобилей с пробегом. Используется метод сравнительного анализа продаж.

Доходный подход не использовался, так как оценщики на дату оценки не обладают достаточной информацией для прогноза потоков будущих доходов и расходов.

Затратный подход не использовался, так как на дату оценки нет возможности определить совокупный износ.

ЧАСТЬ V. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

По определению - «Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и накопленного износа. В некоторых случаях применение затратного подхода является единственно возможным, например: при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Расчет рыночной стоимости объектов (РС) проводим по формуле:

РС = СВ (1 - ФИ /100%) (1 - ФуИ /100%) (1 - ВИ /100%),

где:

СВ - стоимость воспроизводства объекта, руб.;

ФИ - физический износ объекта, %;

ФуИ - функциональное устаревание объекта, %;

ВИ - внешнее устаревание объекта, %.

Нет возможности точно оценить износ оцениваемого транспортного средства, то есть результат будет необъективным, поэтому затратный подход не применялся.

5.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке любого объекта является наличие развитого рынка аналогов. Основой для расчета стоимости сравнительным подходом в настоящее время могут служить цены спроса и предложения, имеющиеся в различных фирмах, специализирующихся на торговле аналогов объектов оценки. Также оценщиками Пермского края используется информация, публикуемая в регулярных специализированных печатных изданиях и различных сайтов Интернета.

Метод сравнительного анализа продаж, выбранный для расчета рыночной стоимости объекта оценки, опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с аналогами, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом аналоги отбираются из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют корректировки: процентные (коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта) и стоимостные (изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму). Для расчета корректировок используется множество методов, среди которых можно выделить методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех фактах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие универсальные виды станков, суда и другое стандартное серийное оборудование.

Последовательность корректировок. Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа.

На первом этапе выполняется корректировка цен аналогов по первым четырем элементам сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, т.е. каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки.

На втором этапе выполняются корректировки по второй группе - остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, т.е. сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения.

Цена i-того аналога после выполнения всех корректировок представляет собой показатель стоимости объекта оценки, полученный на основе информации о цене этого аналога.

На последнем этапе метода сравнительного анализа производится согласование показателей стоимости. В процессе этого этапа анализируются полученные показатели стоимости объекта оценки, которые затем сводятся к одной величине или диапазону значений. При согласовании предпочтение отдается тем ценам аналогов, которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Таким считается объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Расчет рыночной стоимости объекта с применением метода корректировок проводим по формуле:

РС = (ЦП м/оа + ) к1 к i , где

ЦПм/оа - цена продажи (предложения) объекта-аналога, руб.;

- стоимостная корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки, %;

к1 - к i - процентные корректировки;

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Поправки являются процентными и рублевыми, выбраны путем анализа ценообразующих факторов и основаны на анализе рынка.

Поправка со знаком «+» вносится в том случае, если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог, и, соответственно, поправка со знаком «-» в случае, если уступает.