Физический износ составит:

И_ф = 5 / 7 = 71,4%

Износ методом экспертных оценок дает значение 50%.

Средневзвешенное значение при равных весовых коэффициентах (среднее арифметическое) составит

И = (50 % + И_ф)/2 = (50 % + 71,4%)/2 = 61%;

C_рын = C_нов (1 - И) = 47700 (1 - 61%) = 18700 рублей.

При определении рыночной стоимости наиболее быстроизнашиваемого (устаревающего, обесценивающегося) офисного оборудования как то - компьютеры, затратный подход, напротив, менее применим. Тем более, в настоящее время достаточно развит вторичный рынок подобного оборудования. При оценке подобного имущества в рамках сравнительного подхода использовались метод прямого сравнения с аналогом и метод статистического моделирования цены.

Стоимость процессорного блока определялась на основе информации фирм, торгующих подержанной техникой как стоимость составляющих: корпуса, блока питания, материнской платы, оперативной памяти, мультикарты (контроллеры COM- и LPT-портов, накопителей на гибких магнитных дисках, винчестера и (необязательно) игрового адаптера), видеоконтроллера, дисковода, винчестера и клавиатуры:

60 + 100 + 50 + 70 + 30 + 50 + 80 + 90 + 70 = 600 рублей.

Для определения рыночной стоимости мониторов, а также принтера
Epson LX-1050 использовалась непосредственно информация фирм, торгующих подержанной техникой.

Расчет окончательной величины рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» представлен ниже в Таблице 9.2.1. В колонке «Подходы», начальными буквами обозначены применяемые к оценке соответствующей инвентарной единицы оценочные подходы: з - затратный; с -сравнительный. Доходный подход по вышеуказанным причинам не применялся. В строках, где применялся затратный подход, указана стоимость оборудования «как нового», в других, где нет возможности применить затратный подход и найти цены первичного ранка на аналогичное оборудование - нет смысла и необходимости указывать эту стоимость. Подобное оборудование оценивалось преимущественно сравнительным подходом. Стоимость «как нового» на автомобили указана с учетом коэффициента приведения стоимости автомобилей, снятых с производства.

В столбце «К-во» указано фактическое наличие (фактически оцененное) имеющегося оборудования. Рыночная стоимость указана с учетом этого количества инвентарных единиц в строке.

Табллица 9.2.1

Расчет рыночной стоимости машин и оборудования в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/п	Инв. №	Наименование	Год ввода	К-во	Ост. с-ть, руб. на 01.10.03	Рыночная с-ть как нового, руб.	Рыноч-ная с-ть, руб.	Подходы
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	2.1	Компьютер 386DX, монитор СМ-900	1994	1	1280,02		2400	с
2	2.2	Компьютер UNI-468, VGA, принтер LX-1050	1995	1	2595		3000	с
3	2.3	Компьютер №0084294	1994	1	0		600	с
4	2.4	Компьютер №0084295	1994	1	0		600	с
5	2.5	Монитор 14 View Sonic E641	1998	1	5174,04		2007	с
6	2.6	Сварочный агрегат	сен.95	2	438,12	4000	2400	зс
7	2.7	Сварочный агрегат	сен.96	1	52,94	39600	13900	зс
8	2.8	Сварочный агрегат АДД-40	окт.90	1	0	90000	31500	зс
9	2.9	Электростанция ДЭС-30Т 400	1998	1	7397,54	465000	4700	зс
10	2.10	Сварочная установка ДТ-75Д	1989	1	4503,16	27000	1700	зс
11	2.11	Компрессор НБ-5	1992	1	0	90000	900	зс
12	2.12	Сварочный агрегат АДД	1995, 98, ?	2	1367,7	90000	45000	зс
13	2.13	Насос АНС-260	1995	1	86,7	22900	5700	зс
14	2.14	Насос АНС-260	1995	0	86,7	22900	0
15	2.15	Буровой насос НБ-4	1996	1	0	4500	1100	зс
16	2.16	Насос АНС-130	1996	0	0	14500	0
17	2.17	Насос АНС-130	1996	0	1,14	14500	0
18	2.18	Насос АНС-130	1996	0	0	14500	0
19	2.19	Насос шламовый ВШН-150	1996	1	0	53500	13400	зс
20	2.20	Насос АНС-130	1996	1	0	14500	3600	зс
21	414	Автобус КАВЗ-685	1975	1	5140,1	135300	2700	зс
22	70427	Автобус УАЗ-452	1983	1	7500,1	108750	2200	зс
23	70906	ГАЗ 66-11	1985	1	9637,49	150000	52900	зс
24	1569	ГАЗ-5312	1988	1	2796	138600	22100	зс
25	--	ГАЗ-3511	1993	1	12006,5	289224	5800	зс
26	70423	ГАЗ-31029	1995	1	29317,83	72576	29600	зс
27	--	ГАЗ-3307	1991	1	11055,76	134000	36400	зс
28	1276	ЗИЛ-157	1980	1	6050,83	274540	5500	зс
29	1277	УАЗ-31512	1993	1	13750,1	106000	33800	зс
30	70426	УАЗ-469		1	6132,72	95400	44400	зс
31	--	А/машина ГАЗ САЗ	июл.93	1	0	190000	3800	зс
32	--	Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-554М	окт.91	1	0	306900	6000	зс
33	--	Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-4502	дек.94	1	0	306900	30600	зс
34	--	Сидельный тягач ЗИЛ-441510	дек.92	1	0	475020	143000	зс
35	--	Автом.полуприцеп ОДАЗ-93571	дек.92	1	3595,04	14151	7100	зс
36	--	Стенка Байкал 56А	мар.96	1	1524,22	87047	10900	з
37	--	Стол биллиардный	1997	1	7769,73	47700	18700	з
	ВСЕГО	588000

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса согласно Перечню, указанному в Приложении №1 договора, по состоянию на 25.03.2011г. составляет:

588 000 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.

рыночная стоимость актив имущественный

9.3 Итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой» затратным методом

Итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой» затратным методом по состоянию на «25» июня 2011 г. приведен ниже в Таблице 9.3.1.

Таблица 9.3.1

№ п/п	Наименование имущества ЗАО «Иркутскремстрой»	Рыночная стоимость по состоянию на «25» июня 2011г., млн. руб.
1	Здания и сооружения согласно Перечня, указанного в Таблице 7.1 настоящего Отчета	1 315
2	Транспортные средства, машины и оборудование согласно Перечня, указанного в Таблице 7.2 настоящего Отчета	588
3	Всего, рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия), определенная затратным методом:	1 903

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой», расположенного по адресу: Иркутск, Майская, 25, определенная методом накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратным подходом), по состоянию на «25»июня 2011 г., составляет:

1 903 тысяч рублей

(один миллион девятьсот три тысячи)

рублей

10. Определение рыночной стоимости имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой» доходным методом

Оценка имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой», на основе доходного подхода может быть обоснована в условиях их использования в качестве имущественного комплекса в составе производственных основных фондов и при наличии оборотной части, совместно обеспечивающих законченный технологический процесс создания продукции для продажи с целью получения прибыли. Таким образом, оцениваемое имущество рассматриваются в составе имущественного комплекса, характеризуемого как действующее предприятие (бизнес). Учитывая фактор оценки части имущества, технологически входящего в имущественный комплекс, в определении его рыночной стоимости используется метод капитализации денежного потока.

Основными этапами оценки методом капитализации являются:

1). Выбор анализируемого периода времени и способа расчета;

2). Проведение анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз;

3). Проведение анализа и подготовка прогноза расходов;

4). Расчет величины капитализируемой нормализованной прибыли;

5). Определение ставки дисконта;

6). Прогноз ожидаемых долгосрочных темпов роста прибыли;

7). Определение стоимости оцениваемого имущественного комплекса методом капитализации нормализованной прибыли;

Для определения прогноза прибыли и дефицита оборотного капитала необходимо представить результаты анализа ретроспективных показателей деятельности ЗАО «Иркутскремстрой», использующего на дату оценки оцениваемые активы в производственном процессе.

10.1 Анализ финансовых показателей ЗАО «Иркутскремстрой»

С целью прогноза показателей денежного потока и выявления факторов, определяющих размер ставки дисконтирования, выполнен анализ финансового состояния ЗАО «Иркутскремстрой».

Основу выполненного финансового анализа составляют:

бухгалтерский баланс (ф.1) по состоянию на 01.10.2010г.;

отчет о прибылях и убытках (ф.2) за 3 квартал 2010г. (по отгрузке и по оплате) с расшифровками отдельных строк;

пояснительная записка по ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009г. и 9 месяцев 2010г.

сведения, содержащиеся в Анализе финансового состояния, выполненного в процедуре наблюдения и в Плане внешнего управления.

Динамика движения и структура имущества, собственного капитала и обязательств предприятия характеризуется бухгалтерским балансом.

Показатели агрегированного баланса предприятия представлены ниже в Таблице 10.1.1.

Таблица 10.1.1

Наименование показателя	Формула	01.01.03	01.10.03
		тыс.руб.	%	тыс.руб.	%
1	2	3	4	5	6
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0,000	0	0,000
Основные средства	120	513	2	464	2
в том числе здания, сооружения, машины и оборудование	122	513	2	464	2
Незавершённое строительство	130	0	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	0	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150
Итого, внеоборотные активы	190	513	2	464	2
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	11 841	53	11 658	51
НДС по приобретённым ценностям	220	2 274	10	2 152	9
Дебиторская задолженность	230+240	7 688	34	8 300	36
Краткосрочные фин.вложения	250	0	0	0	0
Денежные средства	260	55	0,246	287	1
Прочие оборотные активы	270	0	0,000	0	0,00
Итого, оборотные активы	290	21 858	98	22 397	98
БАЛАНС	190+290	22 371	100	22 861	100
ПАССИВ
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ, в т.ч.	490	-1 648	-7	-4 075	-18
Уставный капитал	410	537	2	537	2
Добавочный капитал	420	0	0	0	0
Убыток	465+475	-2 575	-12	-4 612	-20
V. Долгосрочные пассивы: Заёмные средства, прочие долгосрочные пассивы	590
VI. КРАТКОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ	690	24 019	105	26 936	118
Заёмные средства	610
Кредиторская задолженность	620	24 019	107	26 936	117,8
поставщики и подрядчики, авансы полученные, прочие кредиторы	621+622+623+627+628	11 729	52	13 210	58
по оплате труда	624	1 705	8	1 524	7
по социальному страхованию и обеспечению и перед бюджетом	625+626	10 585	47	11 465	50
БАЛАНС	490+590+690	22 371	100	22 861	100

В имуществе предприятия основные средства составляют 2% и состоят из объектов недвижимости, транспортных средств и оборудования.

В структуре оборотных активов основную долю составляют запасы - 51% имущества предприятия, дебиторская задолженность - 36%, налог на добавленную стоимость к получению - 9%. Дебиторская задолженность ЗАО «Иркутскремстрой» большей частью не является ликвидным активом. Оборотные активы не включаются в состав создаваемого предприятия.

Основные результаты анализа показателей бухгалтерского баланса:

Предприятие имеет дефицит собственных оборотных средств, которые представлены наименее ликвидными оборотными активами: запасы и дебиторская задолженность;

Предприятие, образующееся на базе ЗАО «Иркутскремстрой» может сохранить имеющуюся тенденцию роста кредиторской задолженности ввиду наличия неденежных форм расчетов за отгруженную продукцию;

Предприятие обладает определенной кредитоспособностью, поскольку располагает имуществом, состоящим из основных средств;

Обеспечением кредиторской задолженности являются внеоборотные активы;

Структура баланса предприятия неудовлетворительная.

Анализ финансовых результатов предприятия показал, что предприятие не рентабельно (среднеотраслевой уровень рентабельности колеблется от 10 до 15 процентов).

Анализ финансовых показателей ЗАО «Иркутскремстрой» позволяет:

1). Использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки прогнозный уровень денежных потоков, учитывающий потенциал бизнеса и среднеотраслевые показатели рентабельности.

2). Прогнозировать на основе ретроспективных показателей с учетом ожидаемого роста цен ежегодное увеличение прибыли в размере не менее 1%.

3). Прогнозировать дефицит оборотного капитала в размере 100 тыс.руб. (имущественный комплекс включает только основные средства и необходимы оборотные активы).

4). Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов с использованием доходного подхода применительно к действующему предприятию (бизнесу).

10.2 Определение рыночной стоимости имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока

Расчет стоимости имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока в настоящей оценке основывается на следующих предположениях и допущениях, и ограничивается перечисленными ниже условиями:

Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности оцениваемого предприятия в прогнозный период рассчитываются по представленному Плану внешнего управления ЗАО «Иркутскремстрой» на 2011г.;

Выполненный расчет основывается на показателях т.н. «среднего» (наиболее вероятного) прогноза; оптимистический и пессимистический прогнозы в данной работе не составлялись;

Существенное изменение внешне-экономических условий в прогнозный и постпрогнозный период не планируется;

Нормализация показателей выручки и затрат в настоящей оценке не производилась.

Планируется рост объемов производства на предприятии в прогнозный период, что требует проведения реконструкции предприятия и пополнения оборотных средств, и, следовательно, привлечения внешних дополнительных инвестиций.

В то же время, спрос на продукцию предприятия остается стабильным, что позволяет (при сложившемся равновесии на конкурентном рынке) не прогнозировать и снижение объемов производства и продажи.

Учитывая вышесказанное, основой для расчета показателей валовой выручки в прогнозный период в настоящей оценке принимаются данные о физических объемах реализуемой продукции ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009-2010 год (фактические показатели), 2011 год (показатели плана внешнего управления), фактические и прогнозные цены на продукцию предприятия, а также показатели рентабельности строительной отрасли Иркутской области (по данным Иркутского областного комитета государственной статистики).

Прогноз валовой выручки осуществляется в два этапа:

1). Составление Плана производства продукции.

2). Составление Плана реализации продукции.

План производства продукции.

Составляется на основе данных плана внешнего управления с учетом ретроспективных показателей с сохранением основной номенклатуры и сортамента, а так же удельного веса каждого вида продукции в общем объеме в прогнозный период - 2011г.

При разработке плана производства принципиальное значение имеет такой фактор, как спрос на готовую продукцию, поскольку характер производимой продукции не предусматривает ее хранения для последующей продажи, поскольку предприятию необходимы оборотные средства.

Основой для составления плана производства послужили ретроспективные данные об объемах производимой продукции за 2009-2010 годы, а так же прогноз администрации предприятия на 2011 год.

Реализация продукции и прогноз продаж

План реализации продукции составлен на основе ранее определенных физических объемов производства в прогнозный период. При разработке плана реализации принципиальное значение имеет такой фактор, как спрос на производимую продукцию и политика ценообразования.

Сложившаяся в настоящее время политика ценообразования оставлена в неизменном виде, однако рентабельность по прямым договорам составляет 4% - за счет снижения себестоимости.

Расчет величины чистой прибыли после уплаты налогов.

На основании ретроспективных данных отчетности предприятия и составленных прогнозных планов Коммерческие и Управленческие расходы распределены по элементам затрат на производство и реализацию продукции (учтены в себестоимости продукции).

Отсутствие долгосрочных заемных средств, а так же кредитования и доходных вложений в другие организации позволяют прогнозировать отсутствие Процентов к получению, Процентов к уплате и Доходов от участия в других организациях в прогнозный период.

В Прочих операционных расходах учтены налоги, относимые на финансовые результаты.

Учет Прочих внереализационных доходов и Прочих внереализационных расходов, учитывая ретроспективные данные о их сумме и составе, в прогнозный период не производится.

Налог на прибыль определяется по существующей ставке 24% от прибыли отчетного (планируемого) периода. Льготы по налогу на прибыль в прогнозный период не предусматриваются.

Расчет величины денежного потока

Расчет величины денежного потока для каждого прогнозного года был произведен с учетом следующих предположений:

Капитальные вложения в прогнозный период не предусматриваются.

В прогнозный период рост основной суммы кредиторской задолженности не предусмотрен, т.е. все текущие платежи по налогам и сборам, а так же расчеты с внебюджетными фондами, по заработной плате, с поставщиками и подрядчиками производятся в срок.

Определение ставки дисконта

С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (т.е. отстоящих по времени на разные сроки) потоков доходов, в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости предприятия.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для модели денежных потоков для собственного капитала (применяемой в настоящей оценке) используются метод кумулятивного построения, основанный на экспертной оценке премий за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию, и метод оценки ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (CAPM), основанный на анализе массивов информации фондового рынка об изменении доходности свободно обращающихся акций.

В настоящей работе, учитывая неразвитость фондового рынка и отсутствие котировок акций аналогичных предприятий на свободном конкурентном рынке, определение ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (CAPM) не производится.

Таблица 10.2.1

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения

№ п/п	Фактор риска	Значение, %
1	Безрисковая ставка	11
2	Фактор ключевой фигуры	2
3	Фактор размера компании	1
4	Фактор финансовой структуры (источники финансирования предприятия)	2
5	Фактор товарно-территориальной диверсификации	2
6	Фактор диверсификации потребителей	1
7	Фактор качества прибыли	3
8	Фактор отраслевого риска	2
9	Прочие риски	3
	Итого, ставка дисконта (R):	27

1). В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); при этом считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, вложение капитала в государственные ценные бумаги в России не может считаться безрисковым. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям с наименьшим уровнем риска (например, ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных банках).

Для инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

В настоящей оценке безрисковая ставка определена в размере 11% исходя из средних ставок по долгосрочным валютным депозитам крупнейших российских банков.

2). Качество управления не зависит от ключевой фигуры управляющего, имеется управленческий резерв, поэтому фактор ключевой фигуры принят в размере 2%.

3). Как правило, считается, что чем больше размер компании, тем меньше риск инвестирования. С другой стороны, в настоящих экономических условиях инвестирование в крупные компании часто сопряжено с большим риском, чем инвестирование в компании среднего и малого бизнеса. ЗАО «Иркутскремстрой» не является крупным предприятием, поэтому риск по данному фактору принимается в размере 1%.

4). Фактор финансовой структуры предприятия определяется источниками финансирования предприятия. Считается, что финансовая структура предприятия оптимальна при соотношении собственного и заемного капитала в пропорции 1:1; чем больше заемных средств имеет предприятие, тем больше риск инвестирования в него. Финансовая структура определяется показателями бухгалтерского баланса. Риск по данному фактору определен в размере 2%.

5). Фактор товарно-территориальной диверсификации определяется номенклатурой реализуемых товаров и услуг, способностью предприятия переориентироваться на выпуск тех видов продукции, которые пользуются спросом на рынке, наличием экспорта производимой продукции.

Риск по данному фактору определен в размере 2%.

6). Фактор диверсификации потребителей реализуемых товаров и услуг определяется их количеством и долей объема реализации отдельным потребителям в общем объеме реализации. Чем меньше эта доля, тем меньше результаты деятельности предприятия зависят от финансовой устойчивости отдельных потребителей, и, соответственно, тем меньше риск потери доходов.

По результатам анализа риск по данному фактору определен в размере 1%.

7). Фактор качества прибыли определяется на основании ретроспективных данных, позволяющих прогнозировать будущую прибыль.

Риск по данному фактору определен в размере 3%.

8). Отраслевой риск определяется на основании анализа функционирования предприятий строительной отрасли в России.

Риск по данному фактору определен в размере 2%.

9). Прочие риски принимаются учитываются в размере 3%.

Способность бизнеса приносить доход считается самым важным показателем в оценке имущественного комплекса. Отсюда следует, что одним из основных подходов к оценке бизнеса является доходный подход. В настоящей работе для оценки объекта доходным подходом используется метод капитализации денежного потока. Суть метода капитализации денежного потока заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки.

В качестве показателя годового дохода (I), как правило, применяются показатели чистой прибыли и/или денежного потока.

Показатель чистой прибыли в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности отражает результаты операционной деятельности предприятия. Российская система бухгалтерского учета определяет чистую прибыль как результат основной деятельности, операционных и внереализационных доходов и расходов с учетом отвлеченных средств Начиная с 01.01.2002 г. строка «Отвлеченные средства» в Отчете о прибылях и убытках отменена. (в бухгалтерском учете - последняя строка отчета о прибылях и убытках).

Денежный поток может быть определен различными методами. Типичное определение денежного потока в бухгалтерском учете - чистая прибыль плюс начисленная амортизация.

Ставка капитализации, по сути, отражает взаимосвязь между рыночной стоимостью и ежегодными потоками доходов для аналогичных оцениваемому предприятий.

Расчет ставки капитализации, как правило, производится по ставке дисконта (ожидаемой ставке дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска) и ожидаемым долгосрочным темпам роста денежного потока, прибыли (расчет по модели Гордона).

Расчет денежного потока прогнозируется на 2011г. по показателям плана внешнего управления, утвержденного собранием кредиторов и приводится в Таблице 10.2.2.

Таблица 10.2.2

Расчёт денежного потока на 2011г.	Значение, тыч.руб.
Выручка от реализации	6 000,0
Себестоимость от реализации	5 760,0
Валовая прибыль	240,0
Операционные расходы	60,0
Налогооблагаемая прибыль	180,0
Налоги	45,0
Чистая прибыль	135,0
Амортизационные отчисления (+)	115,2
Капиталовложения (-)	0,0
Денежный поток	250,2

Расчетная формула определения рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в этом случае имеет вид:

где ДП - величина годового денежного потока (прибыли) за исследуемый период; R - ставка дисконта;

g - ожидаемые долгосрочные темпы роста денежного потока (прибыли).

Определение указанных показателей позволяет оценить стоимость имущественного комплекса методом капитализации денежного потока.

В настоящей оценке ожидаемые темпы роста прибыли в прогнозный период принимаются в размере 1% ежегодно.

Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» приведен ниже в Таблице 10.2.3.

Таблица 10.2.3

Параметр	Ед.изм.	Значение
Величина капитализируемой нормализован-ной прибыли	руб.	250,20
Ставка дисконта, R	%	27%
Ожидаемые долгосрочные темпы прироста прибыли, g	%	1%
Итого, рыночная стоимость имущественного комплекса	руб.	962,31

Определение предварительной рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков с учетом поправок:

Внесение итоговых поправок.

Полученная выше предварительная рыночная стоимость оцениваемого предприятия представляет собой величину стоимости его собственного капитала, рассчитанную на основе текущей (прогнозируемой) производственной деятельности. Она не включает стоимость избыточных (неоперационных) активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока. Эти активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем должен быть прибавлен к величине предварительной стоимости собственного капитала, полученной путем дисконтирования денежных потоков от текущей (прогнозируемой) производственной деятельности.

Так же, если предприятие имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величина прибавляется к стоимости собственного капитала. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость собственного капитала уменьшается на соответствующую величину.

Таким образом, после определения предварительной величины стоимости собственного капитала оцениваемого предприятия для получения окончательной величины его рыночной стоимости вводятся перечисленные выше поправки.

Поправка на величину неоперационных активов.

В ходе настоящей оценки нами не были выявлены неоперационные активы предприятия, объекты соцкультбыта не участвуют в данной оценке, следовательно поправка на величину неоперационных активов в настоящей оценке не применяется.

Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала.

Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала в настоящей оценке определяется как разница между фактической (оборотные активы не включены в имущественный комплекс) и требуемой (рассчитанной по планируемым показателям оборачиваемости) величинами собственного оборотного капитала.

Определение доходным подходом итоговой рыночной стоимости собственного капитала оцениваемого предприятия приведено ниже в Таблице 10.2.4.

Таблица 10.2.4

Показатель	Ед.изм.	Величина
Предварительная рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок (сумма текущих стоимостей денежных потоков и остаточной стоимости)	т.руб.	962,3
Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала	т.руб.	-100
Требуемый уровень собственного оборотного капитала	т.руб.	100
Фактическая величина собственного оборотного капитала	т.руб.	0
Итого, стоимость имущественного комплекса по состоянию на 01.10.2010 г.	т.руб.	862,3

Таким образом, рыночная стоимость имущественного комплекса, определенная методом дисконтированных денежных потоков доходным подходом, по состоянию на «01» октября 2010 г., составляет:

862,3 тысяч рублей.

11. Согласование результатов оценки

В данном разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе настоящей оценки, и делается окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Проводя анализ результатов, полученных разными подходами к оценке бизнеса, мы сделали следующие выводы:

Метод накопления скорректированной стоимости чистых активов рассматривает стоимость оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) с точки зрения понесенных затрат. Данный метод наиболее применим к оценке предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами.

Основным достоинством метода накопления скорректированной стоимости чистых активов является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия. С другой стороны, имеются и существенные недостатки: данный метод напрямую не связан с результатами работы оцениваемого предприятия (настоящими и ожидаемыми в будущем), не отражает реальной ситуации, сложившейся на рынке ценных бумаг, а также инвестиционных мотивов потенциальных покупателей.

Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения этой собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Методы доходного подхода считаются наиболее адекватными для оценки бизнеса с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов предприятия, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Анализируя вышесказанное, а также учитывая специфику оцениваемого объекта, характер используемой информации и ограничения, изложенные в Разделе 3 настоящего Отчета, мы считаем, что метод скорректированной стоимости чистых активов более адекватно отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта и, соответственно, ему присваивается больший весовой коэффициент при выведении итоговой средневзвешенной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Ниже в Таблице 11.1 приведены результаты использованных методов определения рыночной стоимости объекта оценки и их весовые коэффициенты, принятые экспертным путем.

Таблица 11.1

Метод	Результат, тыс.руб.	Весовой коэффициент
Метод накопления скорректированной стоимости чистых активов	1 903	0,5
Метод дисконтированных денежных потоков	862,3	0,5
Итоговая средневзвешенная величина рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия)	1 382,7	---

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная величина рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия), расположенного по адресу: Иркутск, Майская, 25 по состоянию на «25» июня 2011 г., составляет (округленно):

1 383 000

(один миллион триста восемьдесят три тысячи)

рублей

12. Сертификация

Всем своим опытом и знаниями мы подтверждаем, что:

все аналитические выкладки, мнения и выводы ограничиваются только изложенными выше предположениями и ограничивающими условиями и получены на основании нашего личного, непредвзятого профессионального анализа, мнений и выводов;

у нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем никаких имущественных интересов, связанных с объектом оценки, и у нас нет личной заинтересованности или пристрастий в отношении какой-либо из вовлеченных сторон;

сумма нашего вознаграждения не зависит от сообщенной заранее установленной стоимости или порядка стоимости, который наиболее предпочтителен для заказчика, от величины окончательной оценочной стоимости, от достижения обусловленного результата или от последующих событий;

наш анализ, мнения, выводы были сделаны, а настоящий Отчет подготовлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики;

мы провели личное обследование объектов, подлежащих оценке в настоящей работе;

составление настоящего Отчета выполнено самостоятельно, без сторонней профессиональной помощи лицам, подписавшим этот Отчет.

Прилагаем наши дипломы о профессиональном образовании в Приложении 1 к настоящему Отчету.

13. Дата написания отчета и реквизиты исполнителей

Настоящая оценка была произведена в соответствии с Кодексом этики и Едиными стандартами профессиональной практики оценки.

График проведения оценки: с « 25 » июня 2011 года.

по «16 » июля 2011 года.

Дата составления отчета: « 16 » июля 2011 года.

Дипломированный оценщик

Диплом серия ___ №_________

по программе «Оценка бизнеса (предприятия)»,

выдан __.__._____ г. _____________.

___________ А.И. Лапшин

Юридический адрес :

665717, Иркутская обл.,

г. Братск, ул. Курчатова, 30а

р/счет № _____________________________,

в _____________________________________,

корр./счет ________________________,

БИК ___________, ИНН ____________.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № _______, выдана «____» ________ _________ г. Министерством имущественных отношений РФ.

Копии лицензии на осуществление оценочной деятельности и документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, приведены в Приложении 1 к настоящему Отчету.

14. Перечень источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества

План внешнего управления ЗАО «Иркутскремстрой»;

Анализ финансового состояния ЗАО «Иркутскремстрой»;

Пояснительная записка по ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 год и 9 месяцев 2010г.;

Ведомость учета основных средств по состоянию на сентябрь 2010г. ЗАО «Иркутскремстрой»;

Бухгалтерский баланс ЗАО «Иркутскремстрой» (форма № 1) на 01.07.03 г.; на 01.10.03 г.;

Отчёт о прибылях и убытках ЗАО «Иркутскремстрой» (форма № 2) за 1 полугодие 2010 г. с расшифровками отдельных строк; за 9 месяцев 2010 г. (по отгрузке и по оплате);

Данные, полученные путем личного осмотра оцениваемого имущества;

Устная информация, полученная от ЗАКАЗЧИКА.

Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов

Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный Закон РФ от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2008 г. № 519;

«Стоимость действующего предприятия как база оценки» СТО РОО 24-01-96 Российского общества оценщиков;

«Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» СТО РОО 21-01-95 Российского общества оценщиков;

«Оценка производственных средств, машин и оборудования»
СТО РОО 22-01-96 Российского общества оценщиков;

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., Стройиздат, 1970;

Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве», публикуемый Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области (за 3 квартал 2010 года);

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990;

Е.П. Ким. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М.: «Экспертное бюро-М», 1997;

Данные агентств недвижимости, периодических изданий г. Иркутска.

Руководящий документ РД 37.101.027-94;

Закон о защите прав потребителей.

Андрианов Ю. В. «Введение в оценку транспортных средств». М:- Дело, 1998.

Методическое руководство НАМИ. РД 37.009.015-98. С изменениями №1, №2, №3, - Москва, 2008 г.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств, Ассоциация «Русская оценка», - Москва, 2008 г.;

Методика оценки стоимости поврежденных транспортных средств, стоимости их восстановления и ущерба от повреждения Р - 03112194-0377-98. Утверждена Руководителем Департамента Российской Федерации Г.П. Николаевым 15.12.1998г. Срок действия: начало 01.01.2007г. окончание 31.12.2011.

Сборник «Трудоемкости работ по техническому обслуживанию и ремонту легковых автомобилей ВАЗ.» ИТЦ «АвтоВаз техобслуживание». 1997г.

Нормы расхода основных и вспомогательных материалов на ТО и ремонт автомобилей ВАЗ. 1992г.

ТУ.37.009.21-93 «Приемка, ремонт, выпуск из ремонта кузовов легковых автомобилей»

Правила предоставления услуг по ремонту и ТО автомобилей.

Методическое руководство НАМИ. РД 37.009.015-98. С изменениями №1, №2, №3, - Москва, 2008 г.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств, Ассоциация «Русская оценка», - Москва, 2008 г.

Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98. Утверждена Руководителем Департамента автомобильного транспорта Министерства транспорта Российской Федерации Г.П. Николаевым 10 декабря 1998г. Срок действия: начало 01.01.2007г. окончание 31.12.2011;

Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007 г.;

Данные инвестиционных институтов Иркутской области и Российской Федерации (в том числе Российской торговой системы (РТС), Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ)).

Данные российских информационных агентств («Финмаркет», «РосБизнесКонсалтинг», «AK&M», «Скейт», «Сибирское информационное агентство» и др.);

Информация торгующих фирм;

Результаты исследования цен на рынках потребительских товаров;

Ценовая информация на носителях в электронном виде, а также в глобальной информационной сети InterNet.

Размещено на Allbest.ru