Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения

В целом предварительный анализ показал средне худшее положение исследуемого предприятия по отношению к средним показателям конкурентов, а также высокие риски для всех инвесторов и собственников. В тоже время он не дает нам сформировать ответ, насколько эффективно и рискованно по сравнению с УК "СТРОЙСЕРВИС" трудятся другие предприятия, аналогичные УК "СТРОЙСЕРВИС", и каковы истинные причины текущего положения исследуемого объекта.

В основу концепции управляемости, рисков, инвестиционной привлекательности кредитоспособности положен интуитивно понятный принцип: если управление во всех подразделениях предприятия эффективно, то можно с высокой долей вероятности утверждать, что риски не только у данного предприятия, но и у всех инвесторов и собственников минимальны [12,17-19]. Как следствие оно инвестиционно-привлекательно для инвесторов, финансовых, страховых компаний и для всех инвесторов и собственников. Поэтому для более полного и объективного анализа проведем дополнительные расчеты с использованием аналитических финансовых коэффициентов, а также рассмотрим их динамику, что позволит значительно уточнить коридоры управляемости, эффективности, риски всех инвесторов и собственников и выработать мероприятия по управлению финансовыми рисками.

Далее в этом параграфе сосредоточим свое внимание на содержательной экономической сущности аналитических коэффициентов [12,17-19], сгруппированных в отдельные группы показателей, а также сравним их с рассчитанными эталонными среднерыночными региональными показателями для конкурентов. Представленные ниже модели среднерыночных нормативов предприятий позволят сформировать коридоры управления, доходности и рисков для всех инвесторов и собственников.

Проанализируем построение среднеотраслевых показателей и рисков для всех инвесторов и собственников на конкретном примере. На основе статистических данных предприятий конкурентов, аналогичных УК "СТРОЙСЕРВИС", ранее были рассчитаны среднерыночные показатели предприятий конкурентов УК "СТРОЙСЕРВИС" [12,17-19]. Кроме этого необходимо уточнить коридоры управляемости, эффективности, риски всех инвесторов и собственников и выработать мероприятия по управлению финансовыми рисками.

Рассмотрим, как был осуществлен первый этап расчета на примере аналитического коэффициента текущей ликвидности (CR) для оценки рисков всех инвесторов и собственников.

Для всех отобранных предприятий, исходя из логики коэффициента текущей ликвидности (CR), разделим текущее значение статьи баланса "Всего оборотные активы" (Yi) на текущее значение статьи баланса "Всего краткосрочных пассивов" (Хi). Далее просуммируем все полученные значения () и разделим на количество исследованных предприятий, т.е. рассчитаем среднюю величину:

CR = 1/n * (Yi / Хi) 1,28

Для того, чтобы рассчитать полный коридор сложившегося управления на предприятиях конкурентах УК "СТРОЙСЕРВИС" по коэффициенту текущей ликвидности, т.е. полный диапазон от самого худшего (CRх) до самого лучшего предприятия (CRл), необходимо вычислить минимальное и максимальное значение:

CRх=Min(1/n * Yi / Хi) 1,06

CRл=Max(1/n * Yi / Хi) 1,44

Во всех дальнейших расчетах будем использовать данный метод вместо регрессионной зависимости, который с успехом до сих пор применяется при построении среднерыночных региональных аналитических коэффициентов и рисков всех инвесторов и собственников.

Остановимся на одном существенном моменте [12,17-19]. При более внимательном рассмотрении коридора управляемости можно с высокой долей вероятности утверждать, что предприятия с максимальной ликвидностью можно считать менее рискованными для всех инвесторов и собственников в отличие от предприятий с минимальной ликвидностью и большим риском для всех инвесторов и собственников. Они более зависимы от своих кредиторов, как следствие риски всех инвесторов и собственников высоки. Таким образом, коридор управляемости можно оценивать и как коридор устойчивости, а, как известно, обратная величина устойчивости это риск, потому что поведение предприятия на рынке существенным образом зависит от его кредиторов, инвесторов. При агрессивном поведении они могут с высокой долей вероятности осуществить или захват предприятия, или его разорение. Тем самым, ухудшив портфель всех инвесторов и собственников, т.к. риски высоки.

Рассмотрим следующий этап построения - проведение оценки и ранжирование любого предприятия по критерию рисков для всех инвесторов и собственников. Вполне очевидно, что чем выше количество категорий, тем точнее будет осуществлено дифференцирование (кластеризация, классификация, дискриминация) предприятий по рискам [12,17-19].

Рассмотрим алгоритм построения коридора управления и рисков. Ранее мы строили 3 уравнения по каждому исследуемому показателю: минимальное, максимальное и среднее, тем самым, деля плоскость на две группы рисков.

Разберем группу показателей ликвидности (см. табл. 2.8.).

Таблица. 2.8 - Среднеотраслевые коэффициенты ликвидности и риски, 2011г.

Коэффициент текущей ликвидности (current ratio - CR). Этот показатель вычисляется по формуле:

КТЛ (CR) = ОС/КП. (В среднем по рынку - см. табл. 2.8.)

ОС - оборотные средства;

КП - краткосрочные пассивы

Оборотные средства включают обычно: денежные средства, ценные ликвидные бумаги, дебиторскую задолженность, товарно-материальные запасы.

Данный показатель находится ниже среднего уровня, что является негативным моментом. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю максимален 1.

Коэффициент быстрой ликвидности (quick ratio, или acid test ratio).

КБЛ (QR) = (оборотные средства - запасы) / краткосрочные пассивы (В среднем по рынку - см. табл. 2.8.).

Данный показатель ниже нормы, что является негативным моментом. Риск для всех инвесторов и собственников равен 1.

Коэффициент абсолютной ликвидности.

AR = (денежные средства+быстрореализуемые ЦБ)/ краткосрочные пассивы (В среднем по отрасли - см. табл. 2.8.).

Данный показатель ниже нормы, что является негативным моментом. Риск для всех инвесторов и собственников равен 1.

Теперь необходимо определить, к какой группе риска можно отнести УК "СТРОЙСЕРВИС" в 2011 г. В целом суммарный риск по исследованным коэффициентам ликвидности у УК "СТРОЙСЕРВИС" в 2011 г. составил 1+1+1 = 3 единиц. При этом минимальный риск составит 0 ед., средний 0 ед., максимальный 3 ед. Т.о. можно утверждать, что суммарный риск по группе ликвидности максимален.

Аналогичным образом выстраиваются все остальные группы финансовых коэффициентам по группам рисков всех инвесторов и собственников и их портфеля. Кроме этого уточним коридоры управляемости, эффективности, риски всех инвесторов и собственников, и выработать мероприятия по управлению финансовыми рисками.

Рассмотрим группу управления активами (см. табл. 2.9.) [12,17-19].

Таблица. 2.9 - Среднеотраслевые коэффициенты управления активами и риски, 2011г.

Коэффициент оборачиваемости запасов (inventory turnover ratio, или inventory utilization ratio) определяется по формуле:

ITR = (выручка от реализации)/запасы (В среднем по рынку - см. табл. 2.9.)

Коэффициент оборачиваемости запасов УК "СТРОЙСЕРВИС" больше (15,09) в сравнении со средним по отрасли 14,71 раз. Это означает, что предприятие не имеет лишних запасов. Данный уровень коэффициента оборачиваемости запасов вполне может говорить о том, что руководство УК "СТРОЙСЕРВИС" обеспечивает работу предприятия в зоне устойчивого развития. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю - 0 ед.

Оборачиваемость дебиторской задолженности в днях (Days Sales Outstanding, DSO), или средний срок получения платежа (Average Collection Period, ACP), используется для оценки системы расчетов с дебиторами. Показатель рассчитывается по формуле:

DSO = (Дебиторская задолженность)/ (Выручка от реализации : 360 дней)

Данный показатель отличается от среднеотраслевых норм в позитивную сторону. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю - 0 ед.

Фондоотдача. Коэффициент, оборачиваемости средств, вложенных в основные средства (fixed asset turnover ratio), называемый также коэффициентом фондоотдачи (fixed asset utilization ratio), рассчитывается :

FAUR = (Выручка от реализации)/(Остаточная стоимость основных средств)

Сделанный расчет показывает, что предприятие УК "СТРОЙСЕРВИС" не эффективно использует свои основные средства по сравнению с другими предприятиями-конкурентами. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю близок к максимальному - 1 ед.

Оборачиваемость активов (ресурсоотдача). Последний показатель этого блока - коэффициент ресурсоотдачи (total asset turnover ratio) - измеряет оборачиваемость средств, вложенных в активы фирмы, и рассчитывается путем деления выручки от реализации на стоимость всех активов:

TATR = (выручка от реализации)/(Сумма активов)

Значение коэффициента TATR у предприятия УК "СТРОЙСЕРВИС" выше среднеотраслевых показателей по отрасли. Это позволяет утверждать на то, что предприятие развивает в достаточном объеме экономическую деятельность при данном размере ее активов. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю - 0 ед.

По данной группе показателей можно говорить о средне эффективной работе УК "СТРОЙСЕРВИС". Суммарный риск для всех инвесторов и собственников по данной группе показателей (1 ед.), что соответствует средне минимальному риску, т.к. максимальный равен 4 ед.

Рассмотрим группу управления источниками средств (см. табл. 2.10.) [12,17-19].

Таблица. 2.10 - Коэффициенты управления источниками средств, 2011г.

Отношение величины заемных средств к общей сумме активов, обычно называемое доля заемных средств, рассчитывается по формуле:

ДЗС = (Заемные средства)/(Сумма Активов)

Анализ структуры источников средств УК "СТРОЙСЕРВИС" показывает, что финансирование, в основном, обеспечивается за счет собственных средств. Так как средний коэффициент задолженности для этой отрасли около 26%, то УК "СТРОЙСЕРВИС" (27%) не будет испытывать трудности при получении новых займов и инвестиций. Кредиторы будут согласны предоставлять УК "СТРОЙСЕРВИС" новые кредиты, а администрация, скорее всего, не подвергнет УК "СТРОЙСЕРВИС" риску банкротства, если будет пытаться увеличивать долю заемных средств. Анализ коэффициентов управления источниками средств обнаружил, что он выше нормы и это является позитивным моментом. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю - 0 ед.

Рассмотрим группу коэффициентов рентабельности (см. табл. 2.11.) [12,17-19].

Таблица. 2.11 - Среднеотраслевые коэффициенты рентабельности и риска в 2011г.

Рентабельность реализованной продукции (profit margin on sales). Этот коэффициент, называемый также удельной чистой прибылью (net profit margin NPM), рассчитывается по формуле:

NPM = (Чистая Прибыль*)/(Выручка от реализации),

где - чистая прибыль, доступная владельцам обыкновенных акций, т.е. прибыль после уплаты % и налогов.

Значение коэффициента NPM родукции ниже нормы. Причин тому может быть несколько, в нашем случае высокий уровень затрат. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю -1 ед.

Рентабельность продаж. Этот коэффициент рассчитывается по формуле:

РП = (Прибыль от реализации)/(Выручка от реализации)

Прибыль от реализации это прибыль до уплаты % и налогов.

Значение коэффициента РП значительно ниже, чем среднерыночный показатель. Причин тому может быть несколько, в нашем случае, высокий уровень затрат. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю максимален - 1 ед.

Рентабельность затрат. Этот коэффициент рассчитывается по формуле:

РЗ = (Прибыль от реализации)/(Издержки обращения)

Прибыль от реализации это прибыль до уплаты % и налогов.

Издержки обращения равны себестоимость + коммерческие расходы.

Значение коэффициента РЗ значительно ниже, чем среднеотраслевые показатели. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю максимален - 1 ед.

Коэффициент генерирования доходов (Basic Earning Power, ВЕР). Этот коэффициент рассчитывается по формуле:

ВЕР = EBIT / (Сумма Активов)

EBIT - прибыль до вычета процентов и налогов или балансовая прибыль.

Из-за высокой себестоимости подавляется высокая рентабельность продукции, все это не позволяет УК "СТРОЙСЕРВИС" получать более высокую валовую прибыль, чем в среднем по рынку. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю максимален - 1 ед.

Коэффициент Рентабельности активов (Return on Assets, ROA). Для расчета этого коэффициента используют показатель чистой прибыли:

ROA=(Чистая Прибыль)/(Сумма Активов)

Чистая прибыль, доступная владельцам обыкновенных акций. Низкое значение коэффициента ROA в основном обусловлено высокими издержками производства. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю - 1 ед.

Рентабельность собственного капитала (Return on Equity, ROE). Коэффициент ROE, характеризующий отдачу на сделанные акционерами инвестиции, рассчитывается по формуле:

ROE=(Чистая Прибыль)/(ОАК)

ОАК - обыкновенный акционерный капитал (в него входит: обыкновенные акции, эмиссионный доход, нераспределенная прибыль) или собственные средства.

Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю максимален - 1 ед.

Рентабельность основных средств. Коэффициент, характеризующий отдачу на основные средства, рассчитывается по формуле:

РОС=(Чистая Прибыль)/(Балансовая стоимость основных средств).

Низкое значение коэффициента в основном обусловлено высокими издержками производства. Риск для всех инвесторов и собственников по данному показателю- 1 ед.

В целом данная группа показателей негативна, чем в среднем по рынку. Суммарный риск для всех инвесторов и собственников по данной группе показателей (7 ед.) и соответствует максимальному риску всех инвесторов и собственников - 7 ед.

Проведенный анализ по всем группам аналитических коэффициентов показал преобладающее неустойчивое положение УК "СТРОЙСЕРВИС" и значительно уточняет, не меняет сделанные ранее негативные выводы по эталонному тестированию. Если не будет сформирована тенденция по снижению всех видов издержек, то УК "СТРОЙСЕРВИС" не сможет реально выйти в зону устойчивого развития. Кроме этого риски всех инвесторов и собственников будут устойчиво расти.

Теперь можно дать интегральную оценку рисков для всех инвесторов и собственников, просуммировав риски по всем показателям УК "СТРОЙСЕРВИС". В 2011 году суммарный риск всех инвесторов и собственников по всем 15 финансовым коэффициентам составил 11 единиц, т.е. в среднем предприятие можно отнести к группе максимальных рисков всех инвесторов и собственников 15 ед. При этом следует учитывать, что лучшие предприятия имеют риск всех инвесторов и собственников в диапазоне 1-6 единиц, средние - 7-8, а худшие - 9-15. Вполне очевидно, что если в процессе сравнительного анализа будет обнаружено слабое управление в УК "СТРОЙСЕРВИС", то это заставит пересмотреть отношение к нему многих заинтересованных организаций. К таким организациям можно отнести: кредиторов, поставщиков, потребителей, инвесторов, банки, страховые компании, общество потребителей и общественность в целом.

На основании проведенного анализа можно на объективной основе утверждать, что УК "СТРОЙСЕРВИС" нельзя отнести к предприятиям с эффективной системой управления и минимальными рисками для всех инвесторов и собственников, как следствие очень затруднительно утверждать, что банк будет рассматривать УК "СТРОЙСЕРВИС" как инвестиционно-привлекательную компанию.

Таким образом, предложенный эталонный анализ инвестиционной привлекательности, управляемости, рисков, с одной стороны, полностью исключает субъективность и формирует открытость, объективность при оценке любого предприятия, аналогичного УК "СТРОЙСЕРВИС" для всех инвесторов и собственников [12,17-19]. С другой, способствует улучшению деятельности всего рынка, т.к. все компании, демонстрирующие повышенные риски, будут находиться под пристальным постоянным вниманием общественности, и как следствие неизбежно или улучшат свою деятельность, или покинут свой сегмент рынка.

В тоже время дает возможность всех инвесторов и собственников выбрать наиболее перспективные предприятия для инвестирования. Кроме этого позволяет сформировать коридоры управляемости, эффективности, риски всех инвесторов и собственников, и выработать мероприятия по управлению финансовыми рисками.

Глава 3. Проект совершенствование системы управления развитием объекта недвижимости коммерческого назначения многофункциональным торговым комплексом УК "Стройсервис"

3.1 Общая постановка задачи по внедрению проекта мероприятий по совершенствованию управления развитием объекта недвижимости коммерческого назначения многофункционального торгового комплекса УК "Стройсервис"

Проведённый анализ рынка коммерческой недвижимости показал убедительную целесообразность расширить объёмы работ, проводимые УК "Стройсервис" в направлении развития многофункциональных торговых комплексов (МФТК). Это позволит повысить эффективность бизнеса, снизить риски, поднять рентабельность исследуемой управляющей компании.

Как было показано раннее, существует несколько подходов при проектировании и дальнейшем управлении МФТК. В основу предлагаемого проекта по управлению объекта недвижимости коммерческого назначения МФТК УК "Стройсервис" предлагается создать комплекс, в котором предоставляются: торговые, офисные, складские площади, помещения.

МФТК архитектурно должен быть реализован на четырёх уровнях.

На нулевом уровне предлагается построить мощную автостоянку, часть складских помещений, развернуть Мини-ТЭЦ и все основные инженерные коммуникации. На первом и втором уровне развернуть торговое, офисное и часть складских помещений. Склады нулевого, первого и второго уровней, должны быть связаны необходимым транспортно-подъёмными механизмами, а также грузовыми лифтами. Офисы имеют три входа, из торгового зала, из склада, а также имеет свой индивидуальный вход исключительно для офисов. Все помещения, торговые залы, офисы и склады обеспечиваются санитарными узлами.

На третьем уровне предлагается разместить развлекательные центры, в проекте должны быть учтены быстрый монтаж кинозалов, боулингов, катков, фитнес центров, кафе-ресторанов и т.д.

Анализ рынка коммерческой недвижимости, ведущих управляющих компаний, позволяет утверждать следующее, что наиболее эффективно строительство МФТК при условии общей площади в пределах 200 тыс.м2. Такой объем строительства позволяет, во-первых, снизить инвестиционные затраты до 30-45 тыс.руб. за 1м2. Во-вторых, обеспечить достижения синергетического (мультипликативного) эффекта не только для якорных арендаторов (основных), но и для управляющих компании МФТК. В-третьих, добиться устойчивой арендной платы, выгодной как якорным арендаторам, так и управляющей компании МФТК. По разным оценкам арендная плата может находиться в диапазоне 2.5-3.5 тыс.руб. за 1м2.

Поэтому предлагается руководству УК "Стройсервис" реализовать проект МФТК. Расчёт проекта будет дан, далее кроме этого будет дана оценка экономической эффективности, рентабельности, окупаемости, чистой приведённой стоимости и модифицированного индекса рентабельности.

Отметим ряд дополнений. Учитывая имеющийся на рынке опыт по проектированию, строительству, управлению аналогичных комплексов МФТК, в основу нашей работы был положен системный принцип строительства и управления по аналогу, по этому же принципу была также рассчитана вся структура затрат, численность персонала и т.д. Отличительной особенностью являлось лишь одно, для привлечения высокопрофессиональных кадров, руководству УК "Стройсервис" предлагается поднять среднюю оплату труда минимум в два раза выше, чем на рынке. Это принципиальный момент - слишком велики инвестиции в МФТК. По этому нам не выгодно набирать не профессионалов и мало платить персоналу. Система управления МФТК практически полностью автоматизирована, а это требует затрат и тщательно подобранного высокооплачиваемого персонала.

Кроме внедрения данного проекта МФТК руководству УК "Стройсервис" предлагается реализовать ещё три проекта или мероприятия. Без серьёзной автоматизации на всех уровнях МФТК управление потребует существенное увеличение численности персонала, как показывают расчеты нам выгодно внедрение комплексной системы управления всеми системами и подсистемами МФТК в том числе инженерной инфраструктуры, информационным пространством МФТК, интернет пространством, аудио- видео мониторингом, пожарной безопасностью и т.д.

Тщательный анализ потенциальных конкурентов УК "Стройсервис", а также мнений якорных арендаторов показал, что для более эффективного управления и снижения энерго-тепловых затрат следует внедрить автоматизированную систему управления по контролю, учёту потребляемой электроэнергии, как арендаторам, так и собственно УК "Стройсервис". Для этого в работе предлагается реализовать АСУ "Энергия-МФТК".

Тщательный анализ состояния рынка МФТК, жилой, коммерческой недвижимости убедительно свидетельствует о значительном износе энерго-тепловых сетей, и о запредельно высоких тарифах на тепло и электроэнергию. Анализ Интернет ресурсов по применению Мини-ТЭЦ убедительно свидетельствует, что можно обеспечить снижение затрат якорных арендаторов и УК на тепло и электроэнергию в размере 3-6 раз.

3.2 Создание проекта многофункционального торгового комплекса

Анализ рынка коммерческой недвижимости, ведущих управляющих компаний, позволяет утверждать следующее, что наиболее эффективно строительство МФТК при условии общей площади в пределах 200 тыс.м2. Такой объем строительства позволяет, во-первых, снизить инвестиционные затраты до 30-45 тыс.руб. за 1м2. Во-вторых, обеспечить достижения синергетического (мультипликативного) эффекта не только для якорных арендаторов (основных), но и для управляющих компании МФТК. В-третьих, добиться устойчивой арендной платы, выгодной как якорным арендаторам, так и управляющей компании МФТК. По разным оценкам арендная плата может находиться в диапазоне 2.5-3.5 тыс.руб. за 1м2.

Отметим ряд дополнений. Учитывая имеющийся опыт по проектированию, строительству, управлению аналогичных комплексов МФТК, в основу нашей работы был положен системный принцип строительства и управления по аналогу, по этому же принципу была также рассчитана вся структура затрат, численность персонала и т.д. Отличительной особенностью являлось лишь одно, для привлечения высокопрофессиональных кадров, руководству УК "Стройсервис" предлагается поднять среднюю оплату труда минимум в два раза выше чем на рынке. Это принципиальный момент- слишком велики инвестиции в МТФК. По этому нам не выгодно набирать не профессионалов и мало платить персоналу. Система управления МФТК практически полностью автоматизирована, а это требует затрат и тщательно подобранного высокооплачиваемого персонала.

Рекомендуемая организационная структура МФТК представлена на рис. 3.1.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3.1 - Рекомендуемая организационная структура МФТК

Рассмотрим главные особенности автоматизированной системы МФТК УК "Стройсервис". Данная система МФТК УК "Стройсервис" является ядром всей системы управления УК "СТРОЙСЕРВИС". Через эту систему МФТК УК "Стройсервис" идут все информационные потоки от всех остальных подсистем:

Бухгалтерская подсистема (общее количество данных подсистем 1).

Автоматизированное рабочее место АРМ "Руководителя" (общее количество данных подсистем 3).

Подсистема службы программистов (общее количество данных подсистем 3).

Подсистема АСУ "Энергия-Учет" (общее количество данных подсистем 2 тыс.ед.).

Подсистема АСУТП Мини-ТЭЦ (общее количество данных подсистем 30).

Для реализации этой системы МФТК УК "Стройсервис" в табл. 3.1. даны все виды затрат от общей подстановки по проектированию данной подсистемы до обучения, тестирования, монтирования и т. д.

В колонке цена табл. 3.1. дана цена каждого вида инвестиционных затрат, в колонке количество в табл. 3.1. дано количество приобретаемых изделий, в колонке изменения цен в табл. 3.1. дана предполагаемая вариация изменения цен. В колонке МХ даны итоговые средние цены затрат по конкретному инвестиционному мероприятию, соответственно в колонке Мin - даны минимальные затраты, а в колонке Max- даны максимальные затраты.

Сведем все факторы инвестиций, выручки и численности в табл. 3.1.

Таблица 3.1 - Инвестиции, выручка, численность по проекту мероприятия автоматизированная система МФТК УК "Стройсервис" УК "СТРОЙСЕРВИС" по 9 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
		Итого, тыс.руб	Итого, тыс.руб	Итого, тыс.руб
1	Инвестиции в полный проект МФТК, тыс.руб./м2	38	30	45
2	Общая площадь МФТК, тыс.м2	200	200	200
3	Инвестиции в полный проект МФТК, млн.руб.	7500	6000	9000
4	Стоимость аренды оффис, склад, торговая площадь, т.руб./м2	3	2,5	3,5
5	Планируемый рост объема реализации, млн.руб./мес.	600	500	700
6	Планируемый рост объема реализации, млн.руб./год	7200	6000	8400
7	Средняя численность, чел.	125	100	150
8	Средняя оплата труда, т.руб.мес.	75	60	90
9	ФОТ, млн.руб./год	112,5	72	162

Примечание. МХ - средние инвестиционные затраты, Min - минимальные инвестиционные затраты, Мах - максимальные инвестиционные затраты.

Как видно из табл. 3.1. средние инвестиции по МФТК УК "Стройсервис" составили: 7500 млн.руб., планируемый средний объем реализации 7200 млн.руб., средняя численность персонала - 125 чел. Для повышения конкурентных позиций по персоналу и привлечения только высококвалифицированного персонала планируется средняя оплата труда в размере 75 тыс.руб./мес.

Сведем все данные по проекту мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 9 интегрированным факторам по трем сценариям в табл. 3.2.

Таблица 3.2 - Проект мероприятия автоматизированная система МФТК УК "Стройсервис" по 9 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
		млн.руб.	млн.руб.	млн.руб.
1	Итого инвестиции, млн.руб.	7500	6000	9000
2	Планируемый рост объема реализации с учетом снижения себестоимости	7200	6000	8400
3	Планируемые затраты на оплату труда (ЗП), премиальный фонд	112,5	72,0	162,0
4	Единый социальный налог (ЕСН)	33,75	21,60	48,60
5	Балансовая стоимость инвестиций (БС)	7500	6000	9000
6	Нормативный срок службы инвестиций (Т), год	10	10	10
7	Среднегодовая сумма амортизационных отчислений (А=БС/Т)	750,0	600,0	900,0
8	Годовая кредитная ставка банка, %	4%	3%	5%
9	Проценты к уплате (по кредиту банку за инвестиции)	300	180	450
10	Итого затрат	1196	874	1561
11	Прибыль (убыток) до налогообложения	6004	5126	6839
12	Налог на прибыль	1801	1538	2052
13	Прирост чистой прибыли (ЧП), млн..руб./год	4203	3588	4788

Как видно из табл. 3.2., проект мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным факторам по трем сценариям способен генерировать чистый денежный поток - средний прирост чистой прибыли составил 4203 млн.руб./год.

Проведем расчет экономической эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям. Количество моделируемых факторов определяется из табл. 3.1. - 9 факторов, из табл. 3.2. - 13 факторов. В результате в табл. 3.3. дан расчет экономической эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям.

Результаты расчетов даны в табл. 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет экономической эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	10	10	10
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	4203	3588	4788
3	Планируемые инвестиции (К)	7500	6000	9000
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	-3297	-2412	-4212
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	56%	60%	53%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	21,4	20,1	22,6
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	1,78	1,67	1,88

Проведем расчет по основным инвестиционным показателям: срок окупаемости проекта, чистый дисконтированный доход NPV (ЧПС), модифицированная норма доходности MIRR (МВНД).

Приступим к расчету основных показателей оценки эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России [12,17-19].

Т.е. необходимо определить, насколько чувствителен инвестиционный проект к изменению данного параметра. Учитывая, что наиболее точно оценку инвестиционного проекта осуществляет NPV (ЧПС) критерий, поэтому анализ начнем с него. Данный показатель возвращает величину чистой приведенной стоимости инвестиции (чистый дисконтированный доход), используя ставку дисконтирования, а также стоимости будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения). Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта представлены в табл. 3.4.

Таблица 3.4 - Исходные данные для оценки эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

	Сценарий №1 Лучший	Сценарий №2 Средний	Сценарий №3 Худший
2013	-6000	-7500	-9000
2014	4788	4203	3588
2015	4788	4203	3588
2016	4788	4203	3588
2017	4788	4203	3588
2018	4788	4203	3588

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проект) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проект) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе.

Вначале рассчитаем внутреннюю ставку доходности (см.табл.3.5.) для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. Эти денежные потоки не обязательно должны быть равными по величине. Однако они должны иметь место через равные промежутки времени, например, ежемесячно или ежегодно. Внутренняя ставка доходности - это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые осуществляются в последовательные и одинаковые по продолжительности периоды.

Таблица 3.5 - Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

IRR Сценарий №1	IRR Сценарий №2	IRR Сценарий №3
74,9%	48,2%	28,5%

Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 20%. Расчет основных параметров представлен в табл. 3.6.

Таблица 3.6 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	17938	13513	8942
5%	14026	10186	6225
10%	11044	7665	4185
15%	8738	5729	2634
20%	6931	4224	1443
25%	5500	3042	520

Анализ чувствительности всех трех сценариев инвестиционного проекта МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по критерию NPV показал повышенную устойчивость к 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 20% не достигнута и при худшем сценарии. Инвестиционный проект устойчиво генерирует денежные средства в трех сценарных вариантах.

Рис. 3.2 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Данную устойчивость подтверждают и другие параметры оценки всех трех сценариев инвестиционного проекта. Исходные данные и расчеты MIRR даны в табл. 3.7.

Таблица 3.7 - Оценка эффективности МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	31,9%	22,9%	14,8%
5%	34,5%	25,4%	17,1%
10%	37,3%	27,9%	19,5%
15%	40,0%	30,5%	21,9%
20%	42,8%	33,1%	24,3%
25%	45,6%	35,7%	26,8%

Как видно из выше приведенных расчетов, предлагаемый инвестиционный проект эффективен в любых сценарных вариантах.

Рис. 3.3 - Оценка эффективности МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 20%, не была достигнута см. табл. 3.6.

3.3 Создание проекта автоматизированной системы управления МФТК

Кроме внедрения проекта МФТК руководству УК "Стройсервис" предлагается реализовать ещё три проекта или мероприятия. Без серьёзной автоматизации на всех уровнях МФТК управление потребует существенное увеличение численности персонала, как показывают расчеты нам выгодно внедрение комплексной системы управления всеми системами и подсистемами МФТК в том числе инженерной инфраструктуры, информационным пространством МФТК, интернет пространством, аудио- видео мониторингом, пожарной безопасностью и т.д.

Рассмотрим главные особенности автоматизированной системы МФТК УК "Стройсервис". Данная система АСУ МФТК УК "Стройсервис" является ядром всей системы управления МФТК. Через эту систему АСУ МФТК идут все информационные потоки от всех остальных подсистем:

Бухгалтерская подсистема (общее количество данных подсистем 1).

Автоматизированное рабочее место АРМ "Руководителя" (общее количество данных подсистем 3).

Подсистема службы программистов (общее количество данных подсистем 3).

Подсистема АСУ "Энергия-Учет" (общее количество данных подсистем 2 тыс.ед.).

Подсистема АСУТП Мини-ТЭЦ (общее количество данных подсистем 30).

Для реализации этой системы АСУ МФТК в табл. 3.8. даны все виды затрат от общей подстановки по проектированию данной подсистемы до обучения, тестирования, монтирования и т. д.

В колонке цена табл. 3.8. дана цена каждого вида инвестиционных затрат, в колонке количество в табл. 3.8. дано количество приобретаемых изделий, в колонке изменения цен в табл. 3.8. дана предполагаемая вариация изменения цен. В колонке МХ даны итоговые средние цены затрат по конкретному инвестиционному мероприятию, соответственно в колонке Мin - даны минимальные затраты, а в колонке Max- даны максимальные затраты.

Сведем все инвестиционные факторы в табл. 3.8.

Таблица 3.8 - Инвестиции по проекту мероприятия автоматизированная система МФТК УК "Стройсервис" по 27 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

№	Наименование	Цена, тыс.руб .	к-во, шт.	Изменение цен	МХ	Min	Max
					Итого, тыс.руб	Итого, тыс.руб	Итого, тыс.руб
1	Общая постановка задачи АСУ МФТК "Стройсервис"	77	1	15%	77,0	65,5	88,6
2	Обучение персонала системе АСУ МФТК "Стройсервис"	31	1	17%	31	26	36
3	Тестирование ПО АСУ МФТК "Стройсервис"	33	1	11%	33	29	37
4	Монтирование АСУ МФТК "Стройсервис"	25	1	15%	25	21	29
5	Внедрение АСУ МФТК "Стройсервис"	27	1	17%	27	22	32
6	Стоимость ПО АСУ МФТК "Стройсервис"	121	1	20%	121	97	145
7	Сервер АСУ МФТК "Стройсервис"	60	3	15%	180	153	207
8	Итого АСУ МФТК "Стройсервис"		9		494	414	574
9	Комплексный запуск ПО АСУ МФТК "Стройсервис"	77	1	21%	77	61	93
10	Внедрение ПО АСУ МФТК "Стройсервис"	45	1	25%	45	34	56
11	Итого инвестиций ПО АСУ МФТК "Стройсервис"		2		122	95	149
12	АРМ "Руководителя"	51	3	21%	153	121	185
13	АРМ "Главного Буггалтера"	47	3	17%	141	117	165
14	Прочие, устройства	17	3	11%	51	45	57
15	Итого АРМ		9		51	45	57
16	АРМ "Программиста"	45	3	19%	135	109	161
17	Прочие, устройства	21	3	7%	63	59	67
18

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения" скачать

Подобные документы

• Экономическое обоснование инвестирования объекта недвижимости коммерческого назначения (на примере ОАО "Томскнефть" ВНК)

  Сущность инвестирования в объект недвижимости. Анализ динамики основных технико-экономических показателей деятельности предприятия. Формирование основных положений инвестиционного проекта. Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 19.11.2014
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Принципы оценки недвижимости

  Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [141,0 K], добавлен 28.03.2014
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Обзоры рынка коммерческой недвижимости Центрального федерального округа

  Обзор рынка офисной недвижимости и земельных участков коммерческого назначения Москвы, Рязани, Санкт-Петербурга, Саратова и Екатеринбурга. Изучение спроса и ценообразования регионов, распределения предложения объектов в зависимости от местоположения.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 06.09.2011
  

• Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

  Методы оценки инвестиций в недвижимость. Характеристика жилого комплекса. Выбор компании–застройщика. Финансовые показатели проекта. Расчет предельных отклонений. Управление рисками. Анализ рынка загородной, офисной, складской и торговой недвижимости.
  
  дипломная работа [587,0 K], добавлен 04.11.2015
  

• Система массовой оценки объектов недвижимости г. Москвы

  Исследование основных этапов создания системы массовой оценки. Сбор и первичный анализ исходной информации. Принцип построения корпоративной системы массовой оценки объектов недвижимости. Разработка математической модели оценки стоимостных показателей.
  
  презентация [13,0 M], добавлен 26.01.2015
  

• Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

  Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

  Принципы оценки эффективности инвестиционного проекта строительства. Расчет чистого денежного потока, показателей экономической эффективности проекта и отклонений базового и дополнительного варианта. Принципы обоснования инвестиционных решений.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 16.01.2011
  

Другие документы, подобные "Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам