Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

1.1 Определение понятия «инвестирование»

1.2 Определение понятия «недвижимость»

1.3 Классификация недвижимости

1.4 Методы оценки инвестиций в недвижимость

1.5 Анализ рисков инвестиционного проекта

1.5.1 Категории рисков

1.5.2 Управление рисками

Глава 2. Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости

2.1.1 Рынок строящегося жилья

2.1.2 Рынок вторичного жилья

2.1.3 Анализ загородной недвижимости

2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости

2.1.5 Анализ рынка складской недвижимости

2.1.6 Анализ торговой недвижимости

Глава 3. Анализ инвестиционного проекта

3.1 Описание инвестиционного объекта

3.1.1 Характеристика жилого комплекса

3.1.2 Общие характеристики объекта

3.1.3 Характеристика квартиры

3.2 Выбор компании - застройщика

3.3 Выбор объекта инвестирования

3.4 Финансовые показатели проекта

3.5 Расчет предельных отклонений

3.6 Анализ рисков

Заключение

Список литературы

Введение

По историческим меркам, рынок недвижимости в России еще достаточно молод. В качестве даты начала его развития можно обозначить середину 1990 года, в это время в Санкт-Петербурге начали появляться первые легальные сделки по купле - продаже квартир. В регионах страны старт рынка недвижимости произошел в 1992-1993 годах и позже. В последующие года российский рынок недвижимости наращивал обороты. В истории российского рынка недвижимости известны периоды, в которые рынок испытывал потрясения, которые сопровождались снижением цен на недвижимое имущество. Однако после окончания кризисных периодов цены на недвижимость восстанавливались и продолжали расти. Быстрый темп роста цен на российском рынке недвижимости привлекает не только инвестиционные компании, но и частных инвесторов.

Постоянный рост спроса на различные виды недвижимости приводит к повышению стоимости объектов недвижимого имущества, а также к повышению ставок аренды, что в совокупности делает инвестиции в эту отрасль весьма привлекательными.

Актуальность выбранной темы обусловлена нестабильностью экономического состояния России и, в частности, рынка недвижимости. Автор анализирует и дает оценку инвестиционному проекту, который был запущен в ноябре 2014 года. С течением времени ситуация в стране поменялась, что естественным образом отразилось и на рынке недвижимости, а также оказало влияние на инвестиционный проект автора. В связи с этим автор предлагает пути развития проекта с учетом изменившейся экономической ситуации.

Целью данной работы является изучение основных моментов, связанных с инвестированием в жилую недвижимость, а также предложение мер по развитию существующего проекта. Основной акцент сделан на расчете экономических показателей проекта при изменяющейся конъектуре российского рынка недвижимости. Помимо этого, целью выпускной квалификационной работы является определение стратегии ведения данного проекта, учитывая произошедшие в стране изменения.

Задачи исследования: проведение анализа текущего состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга и проведение оценки инвестиционного проекта.

Предмет исследования - рынок недвижимости Санкт-Петербурга.

Объект исследования - инвестиционный проект в сфере строящейся жилой недвижимости.

Понятия, виды и характеристика недвижимости, изложенные в первой главе настоящей выпускной квалификационной работы, описаны на основе законодательной базы РФ, монографий российских и зарубежных авторов, информации в сети Интернет, а также исследований различных аналитических компаний и центров.

Для определения состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга, изложенного во второй главе настоящей выпускной квалификационной работы, были изучены материалы, представленные в открытый доступ Центром Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», Colliers International и другими компаниями. Результаты представлены в виде графиков и таблиц.

Целью анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга было изучение основных тенденций, определение степени инвестиционной привлекательности рынка.

Третья глава содержит анализ инвестиционного проекта автора выпускной квалификационной работы. Проект представляет собой вложение денежных средств в строящуюся жилую недвижимость с целью продажи на поздних стадиях строительства. При покупке использовались как собственные средства инвестора, так и заемные средства банка. Помимо описания проекта, глава содержит финансовый анализ, учет рисков и мероприятия по минимизации этих рисков. Объект недвижимости располагается на севере Санкт-Петербурга и представляет собой квартиру - студию в новом жилом комплексе «Чистое небо». Все данные, содержащиеся в третьей главе, соответствуют действительности.

Следует отметить, что сейчас не лучшее время для реализации инвестиционного проекта подобного рода. Именно поэтому данная работа весьма актуальна для автора, так как проект уже реализован, а рыночные условия меняются, в связи с этим необходимо разработать стратегию ведения проекта, следуя которой проект будет являться прибыльным даже в период экономического кризиса.

На основе проведенного анализа был сформулирован вывод и стратегия действия для инвестора.

Глава 1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

1.1 Определение понятия «инвестирование»

На тему инвестирования в недвижимость написано достаточно книг, статей как зарубежных, так и российских авторов. Говоря о теме инвестирования в недвижимость необходимо разобраться в том, что означает понятие инвестирование. В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрены точки зрения различных авторов на тему инвестирования в недвижимость. Термин «инвестирование» имеет большое количество значений и применяется во многих экономических сферах. Инвестиции могут выражаться в денежных средствах, ценных бумагах и ином имуществе, имеющем денежную оценку.

По мнению российского автора - практика в области инвестирования в недвижимость, А. Цогоева, автора книги «Как инвестировать в недвижимость», инвестиционная деятельность - это вложение капитала, ценных бумаг, денежных средств или иного имущества в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта [18, c.12].

С точки зрения монетарной теории денег, денежными средствами можно распорядиться двумя способами - направить их на потребление или на сбережение [7, c.26]. Простое сбережение оказывает негативное влияние на макроэкономику, поскольку создает предпосылки для экономических кризисов, изымая денежные средства из оборота. Инвестирование же, напротив, направляет денежные средства в оборот. Инвестирование средств может происходить косвенно (внесение средств на банковский депозитарный счет, а банк, в свою очередь, инвестирует денежные средства в эффективные, по мнению сотрудников банка, проекты) или же напрямую. Выводом из вышесказанного является тот факт, что инвестирование благоприятно влияет на развитии экономики региона, страны и т.д.

Как уже было упомянуто ранее, понятие «инвестирование» - понятие достаточно широкое, в связи с этим авторы книг и публикаций, посвященных изучению инвестирования вообще и инвестированию в недвижимость, в частности, классифицируют инвестирование по-разным критериями.

Кэн Макэлрой, автор книги «Управление недвижимостью», разделяет понятие «инвестирование» согласно объекту вложения средства, разделяя реальные, финансовые и спекулятивные инвестиции [50, c.31].

- Реальные;

- Финансовые;

- Спекулятивные.

А. Дурнев, А. Бородин и Е. Малик, авторы книги «Инвестирование в недвижимость» разделяют «инвестирование» по основным целям вложения средств [11, c.48]:

- Портфельные инвестиции;

- Прямые инвестиции;

- Интеллектуальные инвестиции.

В. Петрушина и М. Бойцова классифицируют «инвестирование» по срокам вложения средств [15, c.45]:

- Долгосрочные;

- Среднесрочные;

- Краткосрочные.

А.Г. Грязнова и М.А. Федотова разделяют инвестиции на валовые и чистые, по способу учета средств [10, c.59]:

Валовые инвестиции - объем инвестируемого капитала в приобретение средств и предметов труда, в строительство, интеллектуальные ценности и товарно-материальные запасы.

Чистые инвестиции - это сумма валовых инвестиций с вычетом амортизационных отчислений.

К. Демчук в своей статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход» разделяет инвестиционные ресурсы по форме собственности [21, c.62]:

- Частные;

- Государственные;

- Иностранные;

- Смешанные.

Инвестиция и спекуляция. Забегая вперед, могу сказать, что в данной работе мы будем упоминать такую стратегию как инвестирование в строящиеся дома. Данную стратегию вполне можно определить как спекулятивную.

Как правило, критерием разграничения выступает фактор времени. Если операция длится более года - это инвестиция, если до года - спекуляция. Полагаясь на определение современного экономического словаря, инвестиции - вложения частного или государственного капитала в социально-экономические программы, в предприятия разных отраслей, инновационные проекты, целью которых является получение дохода [16, c.78].

Процесс приобретения доходной недвижимости не зависит от периода инвестирования, иными словами, технология покупки, характер производимых действий, характер заключаемых договоров и юридические последствия при инвестиции и спекуляции не отличаются.

Бенджамин Грэм разграничивал понятия инвестиция и спекуляция следующим образом: если проведен тщательный анализ перспектив, проект обладает достаточным доходом и обеспечивает безопасность вложенных средств - это инвестиция, всё остальное признается спекуляцией [9, c.83].

Зачастую разграничение между этими понятиями проводится по критерию организации нового производства, нового бизнеса (средства тратятся на покупку оборудования, обучения персонала, покупку сырья) или участия в существующем проекте (спекуляция, приобретение ценных бумаг и корпоративных прав).

По мнению В. Нидерхоффера и Л. Кеннера, цель вложения средств может также разграничивать понятия инвестиция и спекуляция. Целью спекуляции является получение прибыли за счет разницы в цене (объекта недвижимости, акции). Спекулятивная сделка может длиться долго, но доход формируется только один раз при продаже актива. Целью инвестиции является получение дохода, начисляемых на приобретенный актив. Начисления носят систематический характер, а время обращения купленного актива не ограничено [13, c.99].

1.2 Определение понятия «недвижимость»

Перед тем как рассматривать особенности финансирования инвестиционных проектов необходимо дать определение понятия «недвижимость», описать основные виды и характеристики недвижимости.

В экономической литературе существо множество определений понятия «недвижимость». Приведем некоторые из них:

Недвижимость - это земля и всё имущество, связанное с землёй (земельные участки, здания, сооружения и другие объекты). [2, с.20]

Недвижимость - земельные участки, жилые, гражданские, промышленные здания и помещения, объекты незавершенного строительства. Участок территории, с принадлежащими ему земельными ресурсами, а также зданиями и сооружениями [1, c.130].

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей. Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению относит такие объекты к понятию недвижимость. Сюда относятся участки недр, леса, здания, объекты незавершенного строительства, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания [1, c.130].

Объект недвижимости - это товар, обращающийся на рынке и связанный с участком земли таким образом, что его перенос невозможен без утраты его потребительских качеств или разрушения [4, c. 2 ].

Рассматривая понятие «недвижимость» как объект инвестирования, мы обратились к мнениям авторов - экспертов в данной области. Так, Е. Перельман и В. Штейн - авторы книги «Куда вложить деньги», определяют недвижимость как надежный и консервативный актив, в который можно вкладывать денежные средства, получая высокий доход при минимальном уровне риска [14, c.38].

Любой объект недвижимости обладает количественными и качественными характеристиками [12, с.108]:

- Физическими (размер, площадь, этажность, материалы);

- Имущественно - правовыми (права собственности, ограничения);

- Экономическими (стоимость, доходность);

- Окружающей среды (экология, транспорт, инфраструктура).

1.3 Классификация недвижимости

Определившись с понятием «недвижимость», рассмотрим классификацию недвижимости по различным признакам. В выпускной квалификационной работе, посвященной инвестированию в недвижимость мы считаем необходимым привести классификацию всех видов недвижимости.

По мере развития Российского рынка недвижимости все более явной становится проблема стихийности ее классифицирования. Упорядоченная классификация поможет нам не только определить существующее состояние рынка, но и определить вектор его развития.

В настоящий момент критерии принадлежности недвижимости к определенному классу / виду трактуются участниками данной отрасли весьма вольно. Если одна строительная компания относит возведенную ей недвижимость к элитному классу жилья, то другая компания считает эти критерии абсолютно несостоятельными [18, c.27]. В одной из своих публикаций Дональд Трамп отметил: «существуют три главных критерия оценки недвижимости: местоположение, местоположение и еще раз местоположение». В Санкт-Петербурге этот фактор является значимым, но не основным. Несмотря на некоторые противоречия с отнесением недвижимости к тому или иному классу, некоторая классификация всё же существует. Ниже приведены несколько классификаций недвижимости.

Классификация по функциональному назначению [8, c.128]:

1. Естественные объекты:

- Участки недр и водные объекты;

- Земельные участки;

- Леса и многолетние насаждения.

2. Искусственные объекты:

- Жилая недвижимость;

- Коммерческая недвижимость;

- Недвижимость социально-культурного назначения.

В рамках данной выпускной квалификационной работы нас больше интересуют искусственные объекты недвижимости, рассмотрим отдельные виды недвижимости более подробно:

Жилая недвижимость:

На рынке жилой недвижимости не существует общепринятой классификации, каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает критерии для отнесения объекта жилой недвижимости к тому или иному классу.

Всю городскую недвижимость принято делить на три основных категории [18, c.28]:

Элитное жилье.

К элитному классу жилья относят квартиры большой площади, расположенные в районе с развитой инфраструктурой, с минимальным количеством соседей. Элитные жилые комплексы располагаются в экологически чистом и престижном районе, хорошо оснащенном инженерными коммуникациями и высоким уровнем транспортной доступности. Как правило, квартиры элитного класса имеют красивый вид из окон.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге самые популярные места для застройки элитной недвижимости являются Приморский район, Крестовский остров и Центральный район. Основаниями для такого расположения служат экология, инфраструктура и развитая транспортная доступность.

Элитное жилье подразделяется еще на три класса: люкс, бизнес - элита и премиум.

Соотношение жилой и нежилой площади комплекса класса «Люкс», как правило, 60:40.

В Санкт-Петербурге данный класс жилья представляют такие объекты как: клубный дом «Дворцовая слобода», клубный дом «Hovard Palace», клубный дом «Del`Arte» и другие.

Класс «бизнес - элита» представляет собой жилье повышенной комфортности с развитой внутридомовой инфраструктурой. Объекта такого класса располагаются в благополучной экологической и социальной среде.

В Санкт-Петербурге данный класс жилья представлен объектами: клубный дом бизнес - класса «Петроградец», жилой комплекс на «Морской 28» - Крестовский остров, клубный дом «Дом на Ждановке» и другие.

К обязательным атрибутам жилья «премиум» класса относятся: близость лесной зоны, квартиры большой площади (от 80 кв.м.), а также наличие водоема. Соотношение жилой и нежилой площади: 80:20.

Экономический класс.

Монолитные дома.

Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день жилье данного класса является самым популярным на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Первые дома экономического класса начали строить 1995 году. Однако средний класс, на который ориентировалось жилье данного типа, еще не сформировался. Уже к 2003 году монолитные дома заняли лидирующую позицию, вытеснив с рынка панельные новостройки - зарождающийся средний класс осознал преимущества недвижимости такого типа [22].

В домах экономического класса находится обычно от 100 до 400 квартир. Как правило, это башни в 16 и более этажных зданиях. Дома экономического класса строят из пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Инфраструктуры в таких домах нет, но есть охрана и выделенная линия Интернета.

Большинство строящихся домов данного класса располагаются на окраинах города: Девяткино, Комендантский проспект, Кудрово и другие. Привлекательность данной локации объясняется приемлемым экологическим фоном и удобной транспортной доступностью.

Принимая во внимание существующую тенденцию, можно утверждать что на смену панельным домам придут кирпично-монолитные дома, поскольку они более стойкие - срок эксплуатации кирпично-монолитного здания 100 -150 лет, срок эксплуатации панельного здания - не более 50 лет) [22].

Немаловажен также факт, что в настоящее время кирпично-монолитные дома проектируются с запасом прочности на случай возникновения террористического акта, в то время как панельные дома «раскроются» изнутри в случае возникновения террористического акта. Себестоимость строительства кирпично-монолитного здания выше, чем строительство панельного здания, однако, в пределах Санкт-Петербурга себестоимость строительства панельного и кирпично-монолитного дома в одном районе может быть одинакова [22].

Экономический класс является самым распространенной категорией жилой недвижимости. Большинство строительных компаний делают упор именно на этот сегмент. В настоящий момент идёт активная застройка именно экономического класса. Рассматривая рынок строящегося и готового жилья, можно также утверждать, что экономический класс - самый распространенный класс жилой недвижимости.

Представителями застройщиков в данном сегменте являются: «LSR групп», «Setl group», «ЦДС» и другие.

Панельные дома.

Панельные дома в Петербурге не слишком распространены: доля готовых панельных домов составляет от 3 до 5%. Если учитывать дома, которые возводятся в настоящий момент, то доля панельного домостроения вырастет до 15-17% [22].

У классического сборного панельного домостроения есть одно важное достоинство - скорость строительства. Здание собирается за 3-12 месяцев, в зависимости от этажности здания.

Спрос на панельное жилье существует постоянно. Это объясняется сравнительно высокими ценами на квартиры в домах, построенных по кирпично-монолитной технологии. Квартиры в панельных домах поступают на рынок по самым низким ценам, к тому же, квартиры в панельных домах значительно меньше по площади, благодаря чему конечная стоимость квартиры, которая складывается из стоимости квадратных метров, - снижается. Поэтому довольно часто на спрос влияет цена приобретаемой квартиры, а не качество материалов. В настоящее время строящиеся панельные дома уже имеют индивидуальные архитектурные характеристики [24].

Основными застройщиками в данном сегменты являются «ЛенРусСтрой», «ЮИТ», «СУ-155», «ГДСК» и другие.

Коммерческая недвижимость:

В категорию «коммерческая недвижимость» входит достаточно обширный список видов недвижимого имущества - офисы, торговые и производственные помещения, склады, гостиничные комплексы. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Офисная недвижимость:

Поскольку рынок офисной недвижимости стал формироваться раньше других видов коммерческой недвижимости - сегментации по данному виду наиболее полная. Существует установленная международная классификация офисных зданий, согласно которой офисные здания делятся на классы: А, В и С. Для присвоения зданию определенного класса требуется тщательный анализ исследуемого здания, учитывающий множество параметром и характеристик здания [44, c.68].

В Санкт-Петербурге популярной является классификация, разработанная НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД). Мировыми стандартами в области офисной недвижимости принято считать стандарты, разработанные ассоциацией BOMA (Building Owners and Managers Associations), а также Британским Советом по офисным зданиям (British Council for Offices). Каждому зданию присваивается определенная категория согласно оценки качества по трем параметрам - доступность и местоположение, свойства и компоненты, уровень предоставляемого сервиса и управления зданием. По степени соответствия перечисленным критериям офисному зданию присваивается соответствующий класс («А», «В» или «С»)

Здания класса А. К данному классу относятся наиболее престижные офисные здания. К отличительным признакам офисных зданий класса А относят: соответствие инженерных коммуникаций наивысшим международным стандартам, воплощение в проекте оригинальных архитектурных решений, в здании современная система вентиляции и отопления, имеется источник бесперебойного питания, имеется наземная и подземная автомобильная парковка достаточной вместимости, наличие холла, комнат для проведения переговоров и наличие инфраструктурных объектов в пешей доступности. Помимо этого, в здание должен осуществляться круглосуточный доступ. [18, c.34].

Здания класса В. Как правильно, офисные здания данного класса располагают бюджетными офисами и офисами эконом - класса. К отличительным характеристикам офисных зданий класса В относят: высокое качество отделки, опытная компания по управлению недвижимостью, наличие кондиционеров, комнат для проведения переговоров и инфраструктурных объектов в пешей доступности от здания [18, c.35].

Здания класса С. В большинстве случаев, к данной категории относят здания бывших научно-исследовательских институтов, перепрофилированные в офисные. Характеристика офисных зданий класса «С»: низкий уровень предоставляемых услуг, здания без реконструкции, как правило, имеют непрезентабельный внешний вид, эксплуатация здания силами владельца - собственника. Планировка, обычно, коридорно-кабинетная; иногда, охраняемая наземная парковка [18, c.35].

Помимо установленной выше классификации, имеются офисные здания, построенные компания «под себя», такие офисные здания носят название «built-to-suit», зачастую они не попадают под конкретную классификацию (А, В или С), а являют собой сочетание классов. Главная особенность офисных зданий «built-to-suit» - это удовлетворение потребности определенной компании.

Классификация по видам передачи прав [8, c.132]:

- Имущество, переданное в хозяйственное ведение (передаются права владения, использования и ограниченного распоряжения имуществом);

- Имущество, переданное в доверительное управление (управляющий ставит имущество на специальный баланс; берет на себя права и обязательства связанные со сбором арендной платы, эксплуатацией имущества);

- Имущество, переданное в аренду (арендатор получает право пользования и владения);

- Имущество, переданное в оперативное управление (бюджетным государственным учреждением передается право пользования и владения).

- Классификация по видам собственности [8, c.141]:

- Имущество в государственной собственности (федеральной, в собственности субъектов федерации или муниципальной собственности);

- Имущество в частной собственности (в собственности юридического или физического лица);

- Имущество в смешанной форме собственности (в основном акционерные общества с участием государства).

1.4 Методы оценки инвестиций в недвижимость

Процесс оценки привлекательности инвестиционного проекта сводится к определению доходности, которую способен генерировать проект. Среди подходов к оценке инвестиционных объектов выделяют два основных [9, c.150]:

1. Простые (статистические) методы

2. Методы дисконтирования.

При оценке проекта с помощью простых (статистических) методов во внимание не берется общая продолжительность проекта. Неравноценность поступающих в разные периоды времени денежных потоков. Другими словами, не учитывается фактор времени.

Методы дисконтирования, в которых при оценки инвестиционного проекта используется понятие «временных рядов» относятся к стандартным методам оценки инвестиционных проектов. Самыми используемыми показателями этой категории являются показатели внутренней нормы прибыли и чистой настоящей стоимости [10, c.168].

В рамках данной работы нами будут рассмотрены наиболее применяемые и популярные в использовании показатели оценки привлекательности инвестиционных проектов.

Текущая стоимость (Net Present Value) - это совокупность денежных потоков будущих периодов, генерируемых исследуемым проектом, с учетом обесценивания денег с течением времени. Трактовка показателя NPV: если NPV положителен, это означает, что проект способен генерировать прибыль, то есть является привлекательным. Если показатель NPV отрицателен, это означает, что исследуемый проект является убыточным и реализовывать такой проект не стоит, если же NPV равен 0, это означает, что проект не является ни прибыльным, ни убыточным [16, c.188].

Дисконтирование. Ставка дисконтирования позволяет инвестору оценить будущие доходы проекта, при этом учитывая обесценивание денег с течением времени. Как правило, ставка дисконтирования рассматривается инвестором как аналог уровня доходности проекта, ниже которого инвестор не станет размещать средства в рассматриваемый проект [17, c.205].

Срок окупаемости проекта - это период с момента начала осуществления проекта до момента, когда доходы проекта сравняются с затратами на него [13, c. 172]

Ниже приведена таблица №1, которая отражает значение ставок дисконтирования для различных направлений инвестирования.

Таблица 1 - Ставка дисконтирования для различных направлений инвестирования [25]

Инвестиции в недвижимость	Ставка дисконтирования, %
Высококачественные торговые проекты	11-13
Городские и областные торговые центры	12-15
Высококачественные офисные проекты	12-14
Офисные проекты класса B и С	15-20
Складской проект	12-15
Жилая недвижимость	7-10

Внутренняя норма доходности (IRR сокр. от Internal Rate of Return) - величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Другими словами, при дисконтировании по норме, равной показателю IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна первоначальным инвестициям. Помимо этого, показатель IRR обеспечивает инвесторов информацией о максимальной ставке платы за привлекаемые ресурсы, при которой проект остается безубыточным, либо, если проект реализовывается без привлечения заемных средств - максимальный уровень выплат по дивидендам.

В общем виде формулы для расчета показателей выглядят следующим образом [16, c. 189]:

где NPV - текущая стоимость;

NCFi - чистый денежный поток i-го периода;

r - ставка дисконтирования;

i - номер периода.

Показатель NPV показывает, способен ли проект генерировать достаточно средств, чтобы покрыть все связанные с ним расходы.

Показатель WACC (weighted average cost of capital) используется в данной работе для определения ставки дисконтирования. При оценке инвестиционных проектов ставка дисконтирования зачастую рассчитывается как средневзвешенная стоимость привлеченного капитала, которая учитывает стоимость заемных средств и собственного капитала [15, c.208].

где Re - уровень доходности собственного капитала;

E - стоимость собственного капитала;

V = E + D - суммарная стоимость капиталов компании;

D -стоимость заемного капитала;

Rd - уровень доходности заемного капитала;

tc - ставка налога на прибыль.

Выше мы рассмотрели только основные финансовые показатели, характеризующие инвестиционный проект и способствующие принятию решения об экономической привлекательности того или иного проекта. Для оценки проекта используется совокупность многих экономических показателей, в том числе и тех, что приведены выше, использование для оценки проекта только одного из перечисленных показателей является ошибочным, так как каждый из них характеризует только отдельные аспекты проекта, не позволяющие оценить проект целиком и принять решение о его реализации. Помимо этого, тот или иной показатель имеет различную информативную ценность в зависимости от целей инвестора. Для того, чтобы принять решения о выборе наиболее привлекательного проекта, инвестор должен принять во внимание всю совокупность показателей, учитывая цели рассматриваемого проекта.

В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрен инвестиционный проект спекулятивного характера. Спекулятивные проекты имеют ряд отличительных черт, и финансовый анализ проектов такого плана может отличаться от анализа традиционных проектов.

Отличительной чертой спекулятивных проектов является их продолжительность - как правило, жизненный цикл проектов такого характера не превышает 24 месяцев. Еще одной отличительной чертой спекулятивного проекта является его простота денежного потока, который состоит из двух элементов - расходная и доходная часть [13, c.220].

Спекулятивные проекты могут носить как единичный, так и повторяющийся характер. При многократном повторении спекулятивные проекты могут предусматривать реинвестирование денежных средств в новые или смежные проекты, тем самым превращаясь в доходы с постоянным операционным циклом и темпом роста [13, c.223].

Основным показателем для оценки спекулятивных проектов является показатель расчетной нормы прибыли ARR - Accounting Rate of Return.



где С - доход;

I - сумма инвестиций;

T - продолжительность проекта в днях.

Дополнительным показателем оценки повторяющихся спекулятивных проектов является коэффициент скорости оборота капитала, который рассчитывается по формуле:

где T-продолжительность проекта в днях.

Положительными сторонами спекулятивных проектов являются короткий срок осуществления и окупаемости проекта, простота инвестиционного цикла и полным изъятием капитала по окончании проекта [13, c.215].

Результаты оценки инвестиций оказывают прямое влияние на формирование инвестиционного портфеля вкладчика, тактику реализации инвестиционных решений и финансовое планирование, регулирование разногласий. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что оценка инвестиций при помощи экономических показателей имеет непосредственное влияние на принимаемые инвестором решения.

На основании точно рассчитанных показателей NPV, IRR, срока окупаемости и других показателей инвесторы принимают решение о целесообразности финансирования того или иного проекта, согласовывая расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными данными о доходности / риске аналогичных проектов.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученный на вложенный капитал [10, c.85].

В случае принятия положительного решения об участии в инвестиционном проекте, инвестору предстоит оценить реальную доходность от вложений.

Имеется две категории доход от инвестирования в недвижимость [7, c.235]:

1. Текущие доходы. Данный вид дохода состоит из денежных потоков, которые генерируются в результате операций или сделок с недвижимостью. Примером текущего дохода является поступление от арендной платы при сдаче недвижимости в наем. На текущие доходы существенное влияние оказывает налоговый статус инвестора.

2. Доходы от изменения рыночной стоимости недвижимости. Доходы такого рода фиксируются как рост или снижение стоимости недвижимости. В случае, если инвестор рассчитывает на получение дохода от изменения стоимости недвижимости, оценка стоимости недвижимости оказывается важнейшим компонентом для измерения этого вида дохода. Фактически данный вид дохода превращается в реальные денежные средства только после реализации объекта недвижимости. В связи с этим, доходы от изменения стоимости недвижимости можно рассматривать как потенциальные, условные, поскольку темп роста / падения стоимости недвижимости в прошлом не дает оснований полагать, что тренд реализуется и в будущем.

В сравнении с потенциальными доходами, то есть доходами от изменения стоимости недвижимости, текущие доходы легче поддаются оценке и фиксируются. Поступление денежного дохода на банковский счет инвестора от сдачи недвижимости в аренду позволяет моментально оценить эффективность произведенных инвестиций. В случае, когда инвестор располагает крупным портфелем недвижимости, процесс оценки эффективности инвестиций усложняется [37, c. 250].

1.5 Анализ рисков инвестиционного проекта

1.5.1 Категории рисков

Как известно, любые капиталовложения сопровождаются риском. Несмотря на то, что недвижимость - один из самых надежных активов, при инвестициях в нее риски все же присутствуют. В данный момент не существует единой классификации рисков, которая подходила бы для оценки рисков всех компаний и всех инвестиционных проектов. Тем не менее, выделяют четыре основные категории рисков, которые присущи большинству проектов, связанных с инвестированием в недвижимость [18, c.75]:

1) Административные риски;

2) Юридические риски;

3) Финансово-экономические риски;

4) Специфические риски.

Административные риски. Самыми существенными для инвестора рисками являются риски, связанные с изменением будущих налоговых ставок, которые негативно отразятся на доходности проекта. К таким рискам относятся изменения в налоговом законодательстве. Административные риски велики и непредсказуемы, это особенно важно в сфере инвестирования в недвижимость.

Юридические риски. Данная категория рисков присутствует во всех сегментах рынка недвижимости. Юридические риски можно разделить на три категории:

1. Девелоперские риски наступают по нескольким причинам: от применения строительным компаниями незаконных схем при заключении договоров до нарушений в области разрешительных документов на строительство жилья (разрешение на строительство, инвестиционный контракт и другие). В случае реализации такого риска с большой вероятностью строительство объекта будет затянуто или же вовсе остановлено.

2. Несовершенство «титула», то есть риски, связанные с оформлением первоначальных прав на объект недвижимости. Примером данного риска является нахождение приобретаемого объекта недвижимости под арестом, под залогом, а также наличие прав третьих лиц на приобретаемый объект недвижимости.

3. Риски, связанные с юридическим наполнением договоров, контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами при сделках с недвижимостью. Для минимизации данного риска рекомендуется привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на недвижимости, к решению вопросов правового характера.

Финансово-экономические риски подразделяются на три категории [43, c.123]:

1. Не эффективная организация финансовой стороны инвестиционного процесса. К примеру, механизма ипотечного кредитования более рискованно, чем использование собственных свободных средств.

2. Риски, определяемые общим состоянием экономической и финансовой системы страны, региона, города. В данном контексте используется термин «страновой риск».

3. Самым распространенным риском в данной сфере является риск, связанный с неправильным предположением инвесторов относительно прогнозов развития рынка в целом, отдельных его сегментов и конкретного инвестиционного проекта. Также к этой категории относятся риски, связанные с ошибками в расчетах, неверным толкованием входящей информации и перенесением прошлого опыта на будущие периоды.

Специфические риски. К данной категории рисков относятся:

1. Риск ликвидности и маркетинговые риски. Из-за завышения инвестором цены реализации объекта процесс продажи затягивается, что ведет к убыткам вследствие «замораживания» вложенных в проект средств.

2. Риски внешней среды. Примером этой категории рисков может служить следующая ситуация: после приобретения объекта недвижимости выясняется, что неподалеку запланировано строительство завода, порождающего выброс вредных веществ в атмосферу - в этом случае есть большая вероятность того, что стоимость объекта недвижимости снизится.

3. Риска качества приобретаемого объекта. Данная категория рисков имеет место быть при приобретении объекта недвижимости, возведенного с существенными нарушениями технологии строительства.

Нами перечислены основные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Методики минимизации и управления рисками изложен далее.

1.5.2 Управление рисками

Процесс управления рисками включает в себя три этапа [40, c.301]:

1. Определение рисков, присущих рассматриваемому инвестиционному проекту.

2. Оценка вероятности наступления риска и степень его влияния на инвестиционный проект. В исследуемой литературе мы столкнулись с такими методами оценки рисков как анализ чувствительности проекта, метод имитационного моделирования, метод изменения ставки дисконтирования и метод сценариев. Оценивая инвестиционный проект, анализируемый в данной работе, нами будут использованы метод оценки чувствительности проекта и метод сценариев. К преимуществам сценарного метода относят его простоту и наглядность. Сущность метода состоит в расчеты различных вариантов реализации исследуемого проекта. Данный метод позволяет инвестору оценить изменение доходности проекта при изменении конъектуры рынка, корректировке финансовой схемы и т.д. Число возможных сценариев проекта неограниченно, однако все предположения должны быть в достаточной степени обоснованы.

Классификация рисков по степени влияния [18, c.77]:

- риски, оказывающие незначительное влияние на проект;

- риски, оказывающие среднее влияние на проект;

- риски, оказывающие катастрофическое влияние на проект.

Классификация рисков по степени вероятности возникновения:

- риски, обладающие низкой степенью вероятности наступления;

- риски, обладающие средней степенью вероятности наступления;

- риски, обладающие высокой степенью вероятности наступления.

3. Предотвращение рисков. Каждый из вышеперечисленных рисков можно классифицировать и охарактеризовать. К примеру, для рассматриваемого в данной работе инвестиционного проекта риск ликвидности является финансово - экономическим риском с катастрофическим влиянием на проект и со средней степенью вероятности возникновения. Для предотвращения риска ликвидности необходимо сформировать соответствующую ценовую и маркетинговую политику. Необходимо учесть возможность снижения цены продажи для повышения ликвидности объекта, а также учесть затраты на рекламу и привлчение агентов по недвижимости. Изученные нами авторы выделяют несколько основных моделей управления рисками [54, c.178]:

- Сокращение рисков (фиксирование в документах системы штрафов и компенсаций);

- Страхование рисков (стоимость страхования - от 2 до 5% от стоимости объекта);

- Разделение рисков между участниками сделки и передача риска контрагентам;

Различают качественный и количественный анализы рисков [41, c.313]. Качественные методы, отраженные в таблице №2, позволяют оценить возможные события и их последствия. Преимуществом качественных методов анализа рисков является то, что они применимы уже на ранних стадиях проекта, начиная с момента создания концепции. Качественные методы имеют один недостаток, выражающийся в невозможности ранжировать риски на основе какой-либо методики.

Таблица 2 - Качественные методы анализа рисков проекта*

Количественный анализ рисков. Результатом использования количественных методов анализа рисков являются интервальные и вероятностные оценки параметров проекта, в частности, его эффективности - это является преимуществом использования данного метода. Для того, чтобы избежать формального манипулирования цифрами, оценки параметров проекта на качественном анализе.

Обе группы методов, каждая из которых имеет достоинства и недостатки, не способны заменить друг друга при оценке инвестиционного проекта.

При оценке рисков инвестиционного проекта, содержащегося в данной выпускной квалификационной работе, мы использовали как качественные, так и количественные методы. Оценка рисков инвестиционного проекта в соответствии с вышеприведенными методами изложена в главе 3.

Таблица 3 - Количественные методы анализа рисков проекта*

Глава 2. Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга

На сегодняшний день российский рынок недвижимости вступил в период рецессии. Сектор недвижимости, как и любой другой циклический сектор чувствителен к происходящему экономическому спаду. Поскольку на рынке недвижимости существует определенная инертность, динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики на 6-12 месяцев, так что последствия экономического спада сказываются не моментально. По прогнозам экспертов, рынок недвижимости достигнет критического спада в третьем квартале 2015 года [20].

Кризис 2014 - 2015 года, в отличие от кризиса 2008-2009, имеет фундаментальные причины. Рынок недвижимости откликается только на воздействие фундаментальных тенденций, действующих на протяжении долгого отрезка времени.

Аналитики в сфере недвижимости предполагают, что настоящий кризис будет более продолжительным и на рынке недвижимости скажется гораздо значительнее, чем экономические проблемы 2008-2009 годов.

Последствия текущего спада негативным образом отражаются и на коммерческой, и на жилой недвижимости, однако масштаб последствий разный. По мнению аналитиков, текущий кризис окажет самое жесткое влияние на рынок коммерческой недвижимости, поскольку у девелоперов коммерческой недвижимости самая высокая концентрация валютного долга. Основной проблемой для застройщиков жилой недвижимости является повышение процентных ставок. 30 апреля 2015 года произошло снижение ключевой ставки ЦБ с 14% до 12,5%, что благоприятным образом сказалось на рынке первичной недвижимости, стали доступнее ипотечные кредиты для граждан и проектное финансирование для застройщиков [34].

Отмечено повышение спроса на недвижимость в декабре 2014 года на 70% [26], причем 90% сделок было совершено с инвестиционной целью, что неблагоприятно отразится в ближайшем будущем, когда «инвесторы» начнут распродавать имеющуюся у них недвижимость. Очевидно, что уровень предложения превысит уровень спроса, что повлияет на снижение уровня цен на строящуюся и вторичную недвижимость. Ситуацию усугубит и общее снижение уровня жизни, и снижение покупательской способности россиян.

Настоящий экономический кризис негативно отразился на всех видах недвижимости, в последующих разделах данной главы приведен анализ последствий кризиса для каждого сегмента недвижимости.

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости

Рассматриваемый авторами данной работы инвестиционный проект относится к категории жилой недвижимости, в связи с этим данному разделу будет уделено особое внимание.

2.1.1 Рынок строящегося жилья

Экономический кризис, берущий свое начало в конце 2014 года, вызвал увеличение продаж строительных компаний. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения общих макроэкономических показателей, но она вполне соответствует российскому менталитету - население стремится уберечь сбережения от девальвации, введения контроля над движением денежных средств или возможного кризиса банковской системы.

На рынке с большим объемом предложения и высоким уровнем конкуренции, на котором некоторые игроки неизбежно прибегнут к сокращению цен на свои объекты, чтобы преодолеть финансовые трудности, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет. Девелоперы столкнулись с необходимостью абсорбировать повышение затрат на 10-15% (5 - 10% расходов привязано к иностранным валютам, 5% - повышение стоимости финансирования) вместо того, чтобы перекладывать увеличение расходов на плечи покупателей, тем более покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится [25].

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга можно отметить фундаментальный спрос, что будет способствовать дальнейшему восстановлению рынка, но это перспектива 2016-2017 годов [20]. Текущие ставки по ипотечным кредитам в настоящий момент находятся на высоком уровне (кредитование сейчас предоставляют «Сбербанк России» и «ВТБ24», у банков, занимающих остальные 40% рынка ипотечного кредитования - заградительные ставки), что может сократить спрос на 20-30%, так как 30% жилья в России приобретается с использованием ипотечных займов. Масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки окажутся на прежнем, высоком уровне и насколько банки ужесточат требования при выдаче ипотечных займов. Для текущих продаж повышение первоначального взноса имеет большее значение, чем процентная ставка. Размер первоначального взноса, по сравнению с показателем ноября 2014 года, повысился на 7%, минимальный размер которого сейчас составляет 20% [20]. Снижение процентных ставок способно выправить ситуацию - снизить падение цен и уменьшить масштабы падения продаж.

Анализируя состояние рынка строящегося жилья в Санкт-Петербурге, мы опирались на результаты исследований, проведенных Центром Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» в апреле 2015 года.

На апрель 215 года показатель средней цены за квадратный метр составил 99,6 тыс. рублей [27].

Анализируя структуру предложения по классам на рынке строящегося жилья, можно отметить, что жилье комфорт - класса занимает большую часть предложения на рынке и по состоянию на апрель 2015 года составляет 51,5% от общего количества строительных объектов. Доля объектов строительства эконом - класса составляет 22,1%, бизнес - класса - 19,1%, и элит - класса - 7,4% от всего рынка.



Рисунок 1 - Средняя стоимость кв.м. в строящемся доме [27]

Рисунок 2 - Структура по классу жилья [27]

Рисунок 3 - Изменение средней цены предложения по классу жилья [27]

Анализируя предложения по количеству комнат в квартире можно отметить, что в настоящий момент, на апрель 2015 года, на рынке строящегося жилья явно преобладают квартиры - студии и однокомнатные квартиры, что выглядит вполне закономерно, учитывая повышенной спрос на квартиры данного типа. Спрос на квартиры - студии обусловлен, прежде всего, ценой квадратного метра в таких квартирах и стоимостью коммунальных платежей. Основными покупателями квартир-студий являются молодые семьи и одинокие люди.

Доля предложений по однокомнатным квартирам и квартирам - студиям составляет 46,75% от общего объема предложений, двухкомнатные квартиры - 31,41%, трехкомнатные - 18,66%, многокомнатные (четыре и более комнат)составляют 3,2% от общего объема квартир в строящихся домах [27].

При сравнении двух последних сезонов, зимы 2014 и 2015 годов, очевидным становится факт уменьшения средней площади строящегося жилья. Девелоперы все большее внимание уделяют квартирам с небольшой площадью. Квартиры малой площади являются ликвидными и пользуются большим спросом из-за низкой итоговой стоимости.

В марте 2014 года средняя площадь квартир, выводимых на рынок, приближалась к 49 кв.м., в марте 2015 года она уменьшилась до 42 кв.м. Самое большое падение зафиксировано в Приморском районе - с 54 до 39 кв.в.

Такова реакция застройщиков на сокращение спроса, приостанавливая запуск более дорогих объектов в центральных районах города, на окраинах продолжают выводиться в продажу новые жилые комплексы эконом - класса, состоящие, в основном, из квартир - студий и однокомнатных квартир малой площади [31].

Рисунок 4 - Структура по типу квартир [20]

Самой популярной технологией для строительства новых домов является кирпично-монолитная, по данной технологии в настоящий момент строятся 67,2% всего жилого фонда.

Рисунок 5 - Структура по типу дома [27]

Широкое использование кирпично-монолитной технологии объясняется рядом неоспоримых преимуществ, которыми обладает данная технология. Ниже приведена сравнительная таблица, содержащая в себе основные характеристики кирпично-монолитной и панельной технологий.

Таблица 4 - Сравнение панельной и кирпично-монолитной технологии строительства*

	Панельные дома	Кирпично-монолитные дома
Скорость строительства	6-9 месяцев	2,5 - 3 года
Архитектурные возможности	Однотипные дома	Любые формы
Этажность	25 этажей	Неограниченна
Возможности перепланировки	Фиксированная квартирография	Свободная квартирография
Швы	Есть	Минимальное количество
Срок эксплуатации	75 - 100 лет	75 - 200 лет
Теплоизоляция и звукоизоляция	Обычная	Повышенная
*Данные взяты из Денисенко Е. Кирпич, панель, монолит: найди отличия [Электронный ресурс] // БН - газета http://www.bn.ru/articles/2014/03/24/159318.html, 30.04.2015

В структуре предложения по районам лидирующее положение занимает Приморский район Санкт - Петербурга - 18,6% от всего объема строящегося жилья. Также большие доли занимают Московский, Петроградский и Выборгский районы, предложение по которым распределяется по 11,3%, 11,3%, 10,8% соответственно. Минимальное количество строительных объектов располагается в Адмиралтейском и Фрунзенском районах - 3,4% и 2% соответственно [27].

Рисунок 6 - Структура по районам [27]

Самое дорогое строящееся жилье на данный момент предлагается в Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. Средняя стоимость одного квадратного метра в перечисленных районах составляет от 118,7 до 167,1 тыс. рублей. Самые доступные квартира возводятся в Выборгском и Невском районах Петербурга, квадратный метр жилья в этих районах стоит в среднем от 72 тыс. рублей в зависимости от типа квартиры и типа дома.

Таблица 5 - Структура цен на строящееся жилье по районам [27]

	Однокомнатные квартиры	Двухкомнатные квартиры	Трехкомнатные квартиры
Район	тыс. руб.	руб./кв.м.	тыс. руб.	руб./кв.м.	тыс. руб.	руб./кв.м.
Адмиралтейский	4848	127540	8410	118711	11244	119618
Василеостровский	3744	98259	6818	105330	10183	104435
Выборгский	2765	79689	4411	74804	6239	72034
Калининский	3358	93799	4846	86902	6501	83833
Кировский	3896	102110	5800	94931	7525	97300
Красногвардейский	3463	92815	5902	99169	8382	98160
Красносельский	3544	93992	5468	89754	6889	81833
Московский	4293	113442	6197	104492	9243	106798
Невский	2900	84102	4325	78482	6802	81536
Петроградский	7668	167089	12214	159754	17134	156922
Приморский	4040	103630	6152	97881	8950	100618
Фрунзенский	3963	106189	5770	97422	7910	93202
Центральный	7416	159070	12226	161883	17129	164175

Завершая данный раздел, проведем анализ объема предложения на рынке строящейся недвижимости. На конец апреля 2015 года количество объектов, в которых продается жилье, составляет 287, что на 2,9% больше, чем в марте 2015 года. По данным БН, с начала 2014 года до середины декабря 2014 на рынок было выведено 188 объектов, в которых было выставлено на продажу 4,9 млн. кв. м жилья (10,6 тысячи квартир). С декабря 2014 по февраль 2015 года стартовали еще 42 проекта. Доля домов, сданных госкомиссии во всем предложении на рынке новостроек на конец апреля 2015 года составляет 17,8%, частично сданных - 9,3%, и 72,5% от общего объема - это объекты, находящиеся на различных стадиях строительства.