Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

Контрольная работа

по дисциплине: " Теория региональных рынков"

по теме: «Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края»

Исполнитель: студентка

Направление Экономика

Профиль Экономическая безопасность

Группа ЭПБ-11П

Ф.И.О Давлетшина Э.Р.

Екатеринбург

2014



Оглавление

Введение

1. Характеристика загородного рынка недвижимости г. Перми и Пермского края

1.1 Институциональная структура рынка загородной недвижимости

1.2 Инфраструктура рынка

1.3 Конкурентная ситуация на рынке. Классификация рынка недвижимости и ее влияние на конкуренцию

2. Перспективы развития рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

Заключение

Список использованных источников

рынок недвижимость пермь конкурентная



Введение

Осуществление проектов по организованной застройке коттеджных поселков в пригороде Перми началось в 2003 году и с тех пор идет активное освоение территорий. Положительная динамика роста свидетельствует о высоком потенциале рынка.

Данное исследование содержит актуальную информацию по состоянию рынка жилой недвижимости Перми. Основной особенностью работы является детальная структура спроса и ее анализ. При этом предпочтения потребителей рассматривались в контексте городского и загородного формата жизни. Особое внимание уделено вопросам по желаемым условиям покупки, критериям выбора объекта, предпочтений потенциальных покупателей относительно объектов инфраструктуры в поселке, материалов строительства, дополнительных услуг, предоставляемых застройщиком.

Предмет исследования - рынок загородной недвижимости г. Пермь.

Объект настоящего исследования представляет собой совокупность следующих взаимосвязанных составляющих:

квартиры в построенных домах и в новостройках города;

частные домовладения на первичном и вторичном рынках;

потребительские предпочтения покупателей жилья в черте города и загородной недвижимости.

В границы рассматриваемого рынка входит непосредственно город Пермь, а также прилегающие к городу территории - до 90 км.

Цель настоящего исследования - анализ рынка загородной недвижимости города Пермь.



1. Характеристика загородного рынка недвижимости г. Перми и Пермского края

Рынок загородного жилья в Перми и Пермском крае интенсивно развивается. Количество предложений увеличивается, в основном преобладают организованные коттеджные поселки, появляются новые проекты, основное количество предложений находится в 50 километрах от города, а городские жители все больше начинают предпочитать европейский стиль жизни - проживание в пригороде. http://www.irn.ru/articles/27789.html

На рынке загородной недвижимости Пермского края и малоэтажного строительства г. Перми в сентябре наблюдается увеличение средней цены.

По данным аналитического центра «Медиана», на рынке загородной недвижимости зафиксировано увеличение средней цены кв.м. относительно предыдущего месяца на 8,65% и увеличение средней цены кв.м. относительно начала года на 9,17%, средняя цена «квадрата» составила 35,75 тыс. рублей.

Объем предложения по продаже объектов малоэтажного строительства г. Перми и Пермского края составляет 861 предложение в базе МЛС. За год количество предложений увеличилось на 11,67%, за месяц прирост составил 5%.

Средневзвешенная цена кв.м. объектов малоэтажного строительства г. Перми составила 39,02 тыс. рублей за квадратный метр, что на 8,60% выше относительно предыдущего месяца и на 11,06% выше относительно начала года.

Средневзвешенная цена кв.м. объектов загородной недвижимости Пермского края зафиксирована на уровне 33,89 тыс. рублей за квадратный метр, что на 9,16% выше относительно предыдущего месяца и на 10,87% выше относительно начала года.

Наибольшая стоимость квадратного метра объектов малоэтажного строительства г. Перми присуща Ленинскому району, где стоимость «квадрата» составляет 52,62 тыс. руб. Самый дешевый квадратный метр зафиксирован в Орджоникидзевском районе - 28,89 тыс. руб. В сентябре 2013 года максимальное увеличение средней стоимости квадратного метра по городу зафиксировано в Свердловском районе (+17,85%), а максимальное снижение средней стоимости квадратного метра за месяц зафиксировано в Ленинском районе (-16,09%).

 

В Пермском крае наибольшая цена 1 кв.м. загородной недвижимости составляет 36,63 тыс. руб. в Добрянском районе, тут же наблюдается максимальное увеличение стоимости за месяц - 24,13%.

Столь существенные изменения средней цены квадратного метра по районам происходят из-за изменения качества предлагаемых объектов (размер, качество постройки и т.д.), а также из-за малого количества предложений внутри районов.

 

По данным ПМЛС, в сентябре 2013 года в г. Перми и Пермском крае наибольшее количество предложений зафиксировано на дома (58,5% от общего объема предложений), наименьшее - на таун-хаусы (3,7%).

 

Проанализировав структуру предложения на рынке объектов малоэтажного строительства г. Перми, можно сделать вывод, что не все районы представлены различными объектами (дача, таун-хаус, дом, коттедж). В Ленинском районе структура предложения состоит из домов и коттеджей - 66,7% и 33,3% соответственно. В среднем по городу наблюдается следующая ситуация для большинства районов, где максимальной долей предложения являются такие объекты, как дома, минимальной - таун-хаусы. Исключением является Дзержинский район, где объем предложения таун-хаусов преобладает над коттеджами и составляет 26,5% и 23,5% соответственно. Наибольшее количество предложений представлено в Мотовилихинском районе - 29,26%, наименьшее - в Ленинском районе.

Структура предложения в Пермском крае выглядит следующим образом:

 

Структура предложения на рынке загородной недвижимости Пермского края выглядит аналогично структуре предложения г. Перми, где максимальную долю занимают дома (в среднем по Пермскому краю 59,3%), а минимальную - таун-хаусы (в среднем по Пермскому краю 1,5% от общего объема предложения). Наибольшее количество предложений представлено в Пермском районе - 63,27%, наименьшее - в Краснокамском (7,82%).

За месяц самыми дорогими объектами загородной недвижимости являются коттеджи: как в г. Перми, так и в Пермском крае, стоимость одного квадратного метра составляет 40,62 тыс. руб. и 42,79 тыс. руб. соответственно. Из всех предложений, представленных в ПМЛС, меньше всего стоят дачи: 27,50 тыс. руб./кв.м. в г. Перми и 25,53 тыс. руб./кв.м. в Пермском крае.

По данным ПМЛС в разрезе районов, наименьшая цена за 1 квадратный метр загородной недвижимости установлена на дачу в Пермском районе в деревне Протасы (11,00 тыс. руб.), наибольшая цена (76,67 тыс. руб.) - за дачу в Индустриальном районе общей площадью 30 кв.м. по улице Ольховая, 15. Среди таун-хаусов г. Перми минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 13,89 тыс. руб. в Свердловском районе, по улице Куйбышева, 2а, максимальная стоимость составляет 60,00 тыс. руб./кв.м. на объект, расположенный в Мотовилихинском районе, по улице Днепровская, 41. Минимальная стоимость дома зафиксирована в д. Осляны Краснокамского района - 11,00 тыс. руб./кв.м., максимальная - в д. Ермаки Карагайского района (148,15 тыс. руб. / кв.м.). Минимальная стоимость 1 кв.м. коттеджа составляет 11,90 тыс. руб. в Добрянском районе Пермского края в д. Залесная, максимальная - в д. Грузди Пермского района на коттедж общей площадью 146 кв.м. (178,08 тыс. руб./кв.м.). http://www.pro-roo.ru/index.php/analytics/lanalyticsrealestate/660-2013-11-02-09-40-10

В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства можно охарактеризовать как неразвитый и несформированный. Во многом это связано с «непрозрачностью» земельного рынка и объясняется непродолжительной историей его возникновения. Самый молодой сегмент -- организованная застройка. Строительство первых поселков началось в 2003 -- 2005 годах, пик пришелся на 2006 -- начало 2008 года.

В связи с кризисом 2009 года рынок «свернулся». Общее число поселков, представленных на пермском рынке, сократилось на 33%. В течение 2009 года было «заморожено» порядка 30% строящихся поселков. Не получили дальнейшей реализации в течение 2009 года почти 85% проектов, планировавшихся к застройке. Сейчас пермский рынок находится в стадии стабилизации и восстановления. Количественно он достиг докризисного уровня, качественно -- нет. В структуре предложения крайне мало планируемых проектов: всего 8% против в 30% в 2008 году. Кроме того, 56% поселков предусматривают распродажу земельных участков. Рост числа предложений по факту происходит за счет увеличения количества земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных поселков. На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов, находящихся на завершающей стадии реализации, с обустроенной инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. http://expert.ru/

1.1 Институциональная структура рынка загородной недвижимости

При рассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделить объекты и субъектов рынка (экономических агентов).

Объектами рынка являются товары и деньги. В условиях развитых рыночных отношений в качестве товаров выступает не только производимая продукция (товары и услуги), но и факторы производства (земля, труд, капитал). В качестве денег при этом обычно рассматриваются все финансовые активы, важнейшими из которых являются сами деньги.

Субъектами рынка являются продавцы и покупатели. В качестве продавцов и покупателей выступают домохозяйства, фирмы (предприятия, бизнес), государство (правительство).

Взаимодействие всех субъектов наглядно реализуется в модели кругооборота ресурсов, продуктов и доходов.

Модель кругооборота показывает взаимосвязь всех участников рыночной деятельности. Они заинтересованы друг в друге, благополучие одного участника рынка зависит от благополучия других. Даже один и тот же субъект рынка может быть и в составе домашнего хозяйства, и государственного учреждения, и участником бизнеса. Например, работая по найму государственным служащим, он является представителем правительственной организации; владея ценными бумагами какой-либо корпорации, он представляет бизнес; расходуя свой доход на цели личного потребления, он является членом домашнего хозяйства.

Все участники рыночных отношений являются реальными собственниками и имеют свои экономические интересы, которые могут совпадать или противоречить интересам других субъектов. Домашние хозяйства стараются максимально удовлетворить свои желания и потребности; фирмы - получить максимальную прибыль, государство - достигнуть максимального благосостояния общества. Каждый из них занимает определенное место в системе общественного разделения труда и, чтобы реализовать свои экономические интересы, должен предложить то, что необходимо другим субъектам - носителям рыночных отношений.

Давно известно, что недвижимое имущество является наиболее надежным способом инвестиций в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Недвижимость способна не просто гарантированно сохранить, но и преумножить средства, вложенные в нее. Высокий спрос на недвижимость, поддерживаемый на рынке всегда, говорит о том, что этот актив одинаково интересен покупателям и продавцам. Это все общеизвестно, но существует и нераскрытые вопросы. Среди них - причины, по которым покупатель обращает внимание на тот, а не иной объект недвижимости.

Ответ на этот вопрос достаточно прост, поскольку он опирается исключительно на вкусы и интересы покупателя, возможности которого безграничны. Российский рынок недвижимости еще относительно молод, в связи с этим все игроки этого рынка действуют в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно совершенствуя ее методы и приемы.

Большим преимуществом в этой борьбе обладают опытные застройщики - те, которые имеют за своими плечами немало сданных проектов и хороших отзывов конечных покупателей. Такие компании уверенно могут оперировать в своей деятельности такими понятиями, как высокий уровень сервиса, стандарт качества и т. д. Опыт застройщика - это одна из важнейших составляющих его репутации. На рынке недвижимости репутация компании имеет огромное значение.

Что касается конкурентных преимуществ самих объектов недвижимости, то среди основных следует назвать экологическую чистоту. Современные покупатели и сами неплохо разбираются в вопросах дизайна и архитектуры. Они вполне способны самостоятельно оценить строение с эстетической точки зрения. В связи с этим преимущества на стороне тех компаний, которые применяют в строительстве современные технологии, натуральные материалы, сохраняют ландшафт, окружающий дом.

В числе прочих безусловных преимуществ выделяется развитая инфраструктура, близость к центру города, престижное направление, наличие объектов социальной инфраструктуры. Необходимо понимать, что даже самая незаметная с первого взгляда деталь способна сразу обратить на себя внимание, произвести впечатление. Однако и этого может оказаться недостаточно.

При прочих равных условиях выиграет та компания, которая вступит в борьбу с конкурентами раньше. Дело в том, что на стороне такого игрока будет время, а время - это основной инструмент конкурентной борьбы. Оно предоставляет преимущества не только продавцам, но и покупателям. Время позволяет сделать схему продвижения объекта недвижимости на рынок более простой, а самого застройщика более масштабным. Основы теории рыночной экономики(http://deadbeef.narod.ru/work/docs/eko/10.htm)

1.2 Инфраструктура рынка

Под инфраструктурой в первую очередь понимают наличие инженерных коммуникаций: газопровода, электросетей, водопровода, канализации. Сюда относят и подъездные пути, чтобы в любое время года можно было без проблем добраться до дома. Социальная инфраструктура - школы, детские сады, поликлиники и т. п., коммерческая - магазины, банки, парикмахерские и пр.

Загородная инженерная инфраструктура в области развивается достаточно активно. Ведут газ, строят водоводы, устанавливают оборудование для высокоскоростного интернета и цифрового телевидения. Медленно, но обновляются дороги. Однако, по мнению многих аналитиков, этого недостаточно для комфортного проживания за городом.

Самая проблемная ситуация сегодня - с социальной инфраструктурой. Детские сады, школы, поликлиники просто не предусмотрены в плане застройки небольших поселков. Девелоперы вынуждены заботиться о том, чтобы жители могли быстро добираться в другую часть города. Успех здесь часто зависит от того, насколько налажены их связи с комитетом по транспорту и частными перевозчиками.

Социальные учреждения появляются в новом районе лишь в том случае, если численность домовладений достигает хотя бы тысячи: тогда в строительстве уже принимают участие органы местного самоуправления. http://www.bn.ru/ivanovskaya-oblast/articles/2013/09/20/126575.html

Наличие тех или иных объектов инфраструктуры оказывает заметное влияние на стоимость жилья. Сильнее всего квартиры удорожают те опции, которыми покупатели интересуются в первую очередь, то есть пользующиеся массовым спросом. В их число входят образовательные учреждения, объекты детской и спортивной инфраструктуры, магазины шаговой доступности, аптеки, поликлиники и т.д. Однако назвать конкретную цифру сложно. Здесь все зависит от характеристик самого объекта. Например, наличие спортивных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья в среднем на 20-30%.

Цена на рынке земельных массивов зависит от множества факторов. Это и местоположение, и удаленность от города, и живописности ландшафта, и наличие инженерных коммуникаций, и объекты инфраструктуры, и виды разрешенного использования участка, и престижность, «раскрученность» места. Наиболее экономичным вариантом жилья за городом по-прежнему остается квартира в загородном жилом комплексе. Хотя, конечно, отдельные предложения в этом сегменте по цене сопоставимы с таунхаусами или удаленными коттеджными поселками. Одной из наиболее важных характеристик, влияющих на стоимость жилья и повышающих его привлекательность, является уровень развития инфраструктуры.

Тем не менее, большинство земельных массивов продаются по ценам от 15-20 до 30-40 тыс. руб. за сотку. В основном это земли сельхозназначения под садоводство, не обеспеченные полным набором инфраструктуры (предусматривают, как правило, только наличие электричества и подъездной дороги). Такие участки требуют от собственника будущих вложений в инженерную составляющую. Большая масса этих предложений расположена в Пермском районе в направлении Протасов, Култаево, Нижних Муллов.

«Разница в цене между участками с коммуникациями и без может составлять до 5 раз, -- уточняет Наталья Короткая. -- Если участок с коммуникациями может выставляться по цене 60-90-100 тыс. за сотку, то участок без коммуникаций, только с электричеством - это 20-30 тыс за сотку». http://www.nesekretno.ru/

Ряд застройщиков предлагает покупателям участки с подрядом, т.е. с договором на строительство дома по определенному проекту. Как правило, участки с подрядом продаются дешевле в среднем на 5 тыс. руб. за сотку.

Таким образом, можно сделать вывод, что в условиях сниженного спроса наименее востребованы объекты с минимальным объемом инфраструктуры. Это подтверждает тезис о том, что покупателю важен высокий уровень комфортности проживания в ЗЖК. Дело в том, что квартира за городом зачастую рассматривается как основное жилье, а не как «второй дом».

В противовес этому нужно отметить, что объекты с развитой инфраструктурой, по мнению www.irn.ru, выглядят наиболее перспективным сегментом на рынке ЗЖК в текущих условиях. Во-первых, уровень цен в них сопоставим со стоимостью квартир в загородных жилых комплексах с минимальной инфраструктурой. Во-вторых, цена за метр квартир в таких объектах выросла на 2,5%, невзирая на кризис. В-третьих, объем предложения загородных ЖК с большим количеством инфраструктуры остается стабильно высоким, что, скорее всего, позволит сохранить существующий средний уровень цен.

Однако успешность каждого отдельного проекта в сегодняшних условиях рынка зависит от уровня его конкурентоспособности.  http://www.irn.ru/

1.3 Конкурентная ситуация на рынке. Классификация рынка недвижимости и ее влияние на конкуренцию

Недвижимость - пожалуй, самый надежный способ инвестиций в условиях нестабильной ситуации, как экономической, так и политической.

Она не просто гарантированно сохраняет, но способна преумножить вложенные в нее средства. Это не тайна. Поддерживаемый на рынке недвижимости высокий спрос говорит лишь об одном - актив интересен покупателю и продавцу в равной степени. Загадка заключается в другом. Как и почему покупатель обращает внимание на то, а не другое предложение, по каким признакам он понимает, что выставленный на продажу объект действительно стоящий? Ответ на этот вопрос не может быть легким, так как опирается исключительно на пристрастия потребителя, вкусы и возможности которого чрезвычайно широки. Рынок недвижимости достаточно молод, далек от насыщения, поэтому игроки действуют в условиях жесткой конкуренции, изобретая и постоянно совершенствуя инструменты борьбы.

Эффективное использование этих инструментов дает некоторым игрокам выгодно отличиться.

Преимущество в этой борьбе имеет опытный застройщик - тот, у которого за плечами успешные проекты и хорошие отзывы конечных потребителей. Такой девелопер может с уверенностью оперировать понятиями "стандарт качества" и "высокий уровень сервиса". Опыт застройщика - его главный козырь, позволяющий полностью раскрыть и второй пункт, на который чаще всего ссылаются компании при продвижении товара. Это репутация. 

Высокая экологичность объекта - тоже безусловный плюс. Сегодняшний покупатель хорошо разбирается в архитектуре и дизайне, может сам оценить новый дом с эстетической стороны. Но просвещать его в вопросах тонкого вкуса и красоты очень сложно, эти понятия субъективны. Поэтому преимущество имеет тот, кто говорит о новых технологиях строительства; натуральные материалы и бережное отношение к природному ландшафту - тоже конкурентные инструменты на рынке загородной недвижимости.

Престижное направление, развитая инфраструктура, близость к городу, наличие социальных объектов (школа или медицинская клиника, фитнес-центр или торговый комплекс) - все это дополнительные сведения, способные заинтересовать потенциального покупателя. Важно помнить, что самая незаметная деталь может обратить на себя внимание, создать впечатление. Но и этого может быть недостаточно для успеха.

При прочих равных условиях выигрывает тот, кто вступит в конкурентную борьбу раньше. Почему? На стороне такого игрока будет время. Время - вот главный инструмент конкурентной борьбы. Оно дает преимущество не только продавцу, но и покупателю. Время позволяет сделать схему продвижения строительного объекта гибче, а саму кампанию масштабнее. С одной стороны, будущий владелец на раннем этапе может внести в строительство ряд корректировок: изменить, допустим, планировку или выбрать внутреннюю отделку. С другой стороны, застройщик имеет возможность снизить цену на объект и предложить покупателю удобную схему оплаты. В конечном итоге проект только выигрывает: застройщик получает деньги раньше своих конкурентов, а покупатель - серьезно экономит. 

Именно время позволило девелоперу поселка таунхаусов класса "премиум" Polyanka deluxe сделать выгодное предложение, как для покупателя недвижимости, так и для потенциального инвестора. А именно - оформить договор о покупке таунхауса и земельного участка, внеся первоначальный взнос в размере 2,5 млн. рублей. А остальную сумму - через 12 месяцев. Только цены нулевого цикла возможно было снизить до подобных цифр. И с течением временем они будут только повышаться. Застройщик этого не скрывает, заранее предупреждая, что трижды до окончания строительства (конец 2009 года) собирается поднять свои цены. Каждый раз на 15%. Эта схема вызывает в памяти известную истину: время - деньги. http://www.magm.ru/article76-page3.html

Данные о числе крупных и средних строительных организаций, присутствующих на рынке. Обзор основных крупных строительных компаний, их доли в общем объеме ввода, проектов, как существующих, так и перспективных. Территориальная специализация застройщиков г. Перми. Удельный вес новостроек застройщиков по типам возводимого ими жилья.

В последние годы на рынке стало резко увеличиваться количество предложений: коттеджные поселки возводят как крупные застройщики, так и мелкие строительные компании.

Сегодня в регионе насчитывается около 90 таких поселков - поблизости от краевого центра и - в 40-60 километрах от Перми. Как рассказывает главный эксперт аналитического центра «КД-консалтинг»Наталья Короткая, около 50 поселков - в стадии строительства, завершенных - всего около семи. 10-14 поселков - организованные (планировка территории, свой генплан, управляющая организация, общая охрана и др.), выбор у населения небольшой.

В поселке может насчитываться в среднем по 40-50 домовладений. Наиболее популярные места для частного домостроения - возле Полазны, Култаево, Сылвы, Хохловки, Усть-Качки. При этом реальные продажи ведутся не более чем в двух третях от числа поселков и далеко не все дома там заселены. Сказывается наступающее насыщение этого сегмента рынка, все чаще застройщики продают коттеджи по сниженным ценам - с помощью различных акций. Самые дорогие (элитные) домовладения стоят в Прикамье от 30 млн рублей, бизнес-класса - 6-12 млн рублей, экономкласса - 3-6 млн рублей. http://fedpress.ru/news/bild/country/1392970572-mozhno-postroit-lyuboi-kottedzh-no-prodat-ego-problema-top-luchshikh-kottedzhnykh-poselkov-permskog

Говоря о классификации какого-либо сегмента рынка недвижимости, мы подразумеваем четкую систему качественных характеристик, требований. Есть основные требования. Есть вспомогательные или дополнительные. Так формируются классы и подклассы. Однако, необходимо понимать, что чем более развит рынок, тем понятнее его классификация и тем проще отнести объект к той или иной качественной группе и подгруппе. С другой стороны, менее развитый рынок сложно классифицировать, а его объекты "разложить по полочкам". Не зря в последнее время в профессиональной среде Прикамья всё чаще встает вопрос об адаптации российских классификаторов к "пермскому формату". Адаптировали классификацию пермских новостроек. На очереди - офисные и торговые помещения. Что же делать с загородным жильем? Ведь это направление весьма активно развивается и подаёт большие надежды. Насколько же далек пермский рынок коттеджей от идеалов? Попробуем разобраться с ситуацией.

Рынок загородного жилья, всего несколько лет назад бывший лишь придатком рынка жилой недвижимости Перми сегодня выступает как самостоятельный сегмент рынка. Следствием популярности загородного проживания является тот факт, что в последние годы в Пермском крае наблюдается рост объемов индивидуального жилищного строительства. Это объясняется стремительным ростом популярности загородного жилья для круглогодичного проживания. При этом большинство объектов, выставляемых на продажу, позиционируются в рекламных объявлениях в качестве элитных. Однако отсутствие строгой, принятой на рынке и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлторам трактовать понятия "элитный загородный дом" по-разному. Многие эксперты рынка недвижимости сформировали собственное мнение о типах домов и соответствующих качествах, которые отражаются на цене, однако единодушия в этой области до сих пор не существует.

Несмотря на то, что рынок загородной недвижимости в Прикамье пока находится на стадии формирования, поэтому и слабо структурирован, на сегодняшний день объекты уже можно классифицировать по определенному критерию. Классификация пермского рынка загородной недвижимости значительно отличается от классификации российского уровня по причине отсутствия на пермском рынке объектов высокого качества, размещаемых в коттеджных поселках. Лучшие коттеджи, относящимися к классу "А" в Перми, по российской классификации являются объектами среднего качества.

В соответствии с общепринятой классификацией в Перми загородные объекты целесообразно подразделить на классы "А", "В", "С", "D". При этом, главным фактором оценки престижности и отнесения к определенному классу для коттеджа является, в первую очередь, расположение, а также социальная однородность жильцов поселка и расположение в организованном поселке в принципе.

Класс	Описание
Класс А	В черте города или не более 15 км от города, территория леса, на берегу водоема. Все коммуникации - центральные. Высокое качество постройки. Материал стен - преимущественно кирпич. Единая социальная среда - высокообеспеченные граждане. Благоустройство общей территории поселка.
Подкласс А1	Расположенны в традиционно престижных местах. Обязательно наличие охраны, видеонаблюдения, сигнализации. В настоящее время в Пермской области к объектам данной категории можно отнести только некоторые коттеджи (имеющие качественную внутреннюю отделку помещений и привлекательный фасад), расположенные в м/р Верхняя Курья (2-5 линии). Стоимость земли в коттеджном поселке варьируется в зависимости от расположения и престижности участка и может достигать суммы в 700 000 за сотку (средняя 510 000 рублей за сотку). Средняя стоимость предложения коттеджей этой группы - 61 500 рублей за кв. метр (максимальная - 210 000 рублей за кв. метр).
Подкласс А2	Отдельные коттеджи, расположенные в центральных районах города, а также недавно построенные или реконструированные старинные особняки, имеющие высококачественную внутреннюю отделку, парковку (комплекс коттеджей в м/р Разгуляй).
Класс В	Объекты с почти такими же характеристиками, что и класса "А", но с менее престижным месторасположением, до 40 км от центра города. Они имеют улучшенную отделку, необходимую инфраструктуру. Все коммуникации центральные. Наличие на расстоянии не далее 3-х км от поселка опций инфраструктуры. Количество домовладений - до 200, размер особняков - от 200 кв. м., размер участка (придомовой территории) - от 15 соток.
Подкласс В1	Коттеджные поселки, сформированные зачастую стихийно, расположенные в престижных местах Перми и области. Материал стен - преимущественно кирпич. Единая социальная среда - высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией. Названия поселков легко узнаваемы, и часто покупатели готовы платить за имя поселка и соседей. М/р Южный, Костарево, Запруд, Запруд, Троица, Мостовая, Жебреи, Протасы, Верхняя Курья (линии), Гайва, Заозерье, Хохловка, Усть-Качка и др.
Подкласс В2	Загородные комплексы - "Лукоморье", "Славица", "Заречный", "Новая слобода". Строительный материал - кирпич, "сэндвич", дерево. Единый архитектурный стиль поселка - несколько типов домов. Благоустройство общей территории поселка. Собственная профессиональная служба эксплуатации; охрана.
Класс С	Требования к объектам менее жесткие, чем к объектам предыдущей группы. Месторасположение уже не является основным критерием. Не более 50 км от города. Высокая плотность застройки, небольшие земельные участки - от 8 соток. Объекты "дешевого строительства". Единая социальная среда. Благоустройство общей территории поселка. Возможно отсутствие инфраструктуры. Охрана. Количество домов в поселке не ограничено. Акуловский, Култаево, Кондратово, Голованово, п. Сылва, Новые и Старые Ляды, Бобки, Гари, Ново-Бродовский, Полазна, Добрянка, Кунгур.
Класс D	Стихийная застройка в различных районах Пермской области, коттеджи в деревнях и стародачных поселках с отсутствующей инфраструктурой. Из коммуникаций чаще всего только электричество и сезонное водоснабжение. При условии расположения объекта в районе с благоприятной экологической обстановкой коттедж также может оказаться востребованным на рынке.

Структура предложения

Деление загородной недвижимости Прикамья на классы, позволяет выделить самый предлагаемый на сегодняшний день сегмент рынка - коттеджи эконом-класса. Эти коттеджи с земельными участками от 10 соток и минимальной инфраструктурой располагаются на расстоянии до 50 км от Перми. Этот сегмент занимает 40% рынка предложения коттеджей. Второе и третье место на рынке занимают соответственно загородные дома в стародачных поселках и дачные дома. Минимальную долю рынка (10%) занимают коттеджи VIP-уровня по причине отсутствия свободных земельных участков в наиболее привлекательных местах.

Средняя цена предложения коттеджей в зависимости от отнесения к тому или иному классу значительно варьируется в пределах от 1,2 до 42 миллионов за объект и выше. По самым высоким ценам (более 15 млн. рублей) риелторы выставляют на продажу коттеджи VIP-уровня. Они располагаются в престижных районах (Верхняя Курья, Усть-Качка, черта города).

Ценовая динамика

В зависимости от местоположения и отдаленности от центра города на пермском рынке загородной недвижимости на конец I квартала 2008 года сложилась следующая ценовая ситуация:

Зона	Район	Цена предложения 1 кв. м., тыс. руб.
		IV кв. 2007	I кв. 2008	Прирост	Min	Мах
Черта города	Индустриальный	45,54	46,62	2,38%	4,71	224,09
	Дзержинский
	Кировский
	Мотовилихинский
	Орджоникидзевский
	Свердловский
Районы средней удаленности от города Перми	Добрянский	29,23	30,76	5,23%	2,73	244,12
	Краснокамский
	Троица
	Чусовой
Отдаленные районы от города Перми	Другие	15,38	16,14	4,94%	2,00	53,39
Итого	30,05	35,30	17,46%	2,00	244,12

В структуре предложения традиционно наибольшая доля объектов, выставленных на продажу, находится в черте города и прилегающих районах - 47% (не изменилась) от совокупного предложения. Доля предложения загородного жилья в районах средней удаленности - 32% (ниже, чем в IV квартале 2007 года на 3%). В отдаленных районах города - 21%, впервые за три квартала произошло увеличение доли (на 3%).

Анализ спроса

Стар как мир закон любого потребительского рынка, когда покупатель хочет, чтобы было получше и подешевле. И задача продавца угодить ему в этом и создать такой товар, чтобы он пользовался спросом, был востребован. Самый первый критерий, определяющий будущую концепцию поселка - местоположение. Итак, по результатам анализа спрос на загородную недвижимость в зависимости от отдаленности распределился следующим образом: 41% потенциальных покупателей предпочитают жить в черте города. 45% - в районах средней удаленности, и 14% - в отдаленных районах. Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость, расположенная на берегу рек: Сылва - Троица, Мостовая, Жебреи; Кама - Полазна, Добрянка, Усть-Качка; Чусовой - Гари.

Исходя из спроса, на сегодняшний день перспективными направлениями малоэтажной застройки являются: черта города; Добрянское, Усть-Качкинское, Сылвенское направления. С учетом наиболее значимых характеристик самым перспективным является Усть-Качкинское направление, лидирует по транспортной доступности, инженерной и социальной инфраструктуре.

Еще один, пожалуй, самый главный вопрос, объясняющий наличие неудовлетворенного спроса - вопрос цены. И следующее за ним понятие доступности загородного жилья. Учитывая, что средняя стоимость городской квартиры 3 млн.рублей, а средняя цена загородного жилья - 5 млн. рублей, комментарии излишни.

Постепенно организуемся

Около 40% предложения московских коттеджей находятся в организованных коттеджных поселках. Как отмечают пермские профессионалы, самостоятельное индивидуальное загородное строительство год от года становится все менее выгодным и все больше потенциальные покупатели отдают предпочтение организованным поселкам. Эта тенденция свойственна и столичному, и пермскому рынку. Причина - объем затрат, которые ложатся на одного собственника. Необходимо самостоятельно решать проблемы коммуникаций, вывоза мусора, расчистки дорог в зимнее время, охраны своего дома. Не совсем разумно прокладывать коммуникации и строить качественные подъездные пути к одиноко стоящему коттеджу. В итоге получается, что индивидуальный объект по своим потребительским качествам значительно проигрывает объекту, находящемуся в составе комплекса.

Успешность проекта организованного коттеджного поселка связана с тем, насколько полно застройщик удовлетворит потребности потенциальных покупателей. С целью максимизировать рентабельность и минимизировать возможные риски перед созданием проекта проводится целевое маркетинговое исследование рынка земли и рынка загородного жилья. В ходе исследования анализируются ценовая ситуация на рынке, структура предложение и спроса. На основе этого выбирается земельный участок, который оценивается на соответствие запросам покупателей, разрабатывается оптимальная концепция будущего поселка.

Экономика проекта

Любой проект девелопмента принимается к осуществлению после того, как будет тщательнейшим образом просчитана его экономика: себестоимость, оборот от реализации, рентабельность, риски. Если средняя рентабельность таких проектов в Подмосковье в зависимости от класса составляет от 30 до 60% и выше, то на нашем "голодном" рынке грамотный девелопер может обеспечить себе от 100 до 150% прибыли.

Если сравнивать среднюю цену предложения 1 сотки земель больших наделов, то она в 7 раз меньше средней стоимости земель под индивидуальное жилищное строительство, то есть действует принцип опта: чем больше участок, тем ниже цена сотки земли.

Целевое назначение	I кв. 2008	Пределы цены
Земля под индивидуальное жилищное строительство	79,78	2,00 - 900,00
Земельные отводы больших площадей	11,01	0,20 - 250,00

Отсюда можно сделать вывод о значительной рентабельности строительства организованных коттеджных поселков по сравнению с точечной застройкой территории.

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции можно говорить о положительной динамике в направлении к цивилизованному рынку. Когда "рынок продавца" плавно сформируется в "рынок покупателя", когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе, о качестве поселковых дорожек, ассортименте поселковой инфраструктуры.

Вот тогда каждому классу будет по подклассу. http://www.ptdn.ru/



2. Перспективы развития рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

Комитет по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания Пермского края поддержал концепцию долгосрочной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 гг.".

Концепция является основой для разработки краевой программы стимулирования развития жилищного строительства и разработана в соответствии с федеральной программой "Жилище" на 2011-2015 гг. и Программой социально-экономического развития Пермского края на 2012-2016 годы.

В рамках программы предусмотрен комплекс мероприятий, в том числе, вовлечение в оборот земельных участков для целей жилищного строительства, поддержка в обеспечении земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, социальной, инженерной и транспортной инфраструктурами, стимулирование строительства жилья экономического класса, снижение административных барьеров в строительстве и ряд других. Также предусматриваются мероприятия, направленные на улучшение жилищных условий детей-сирот, ликвидаторов последствий радиационных аварий, многодетных семей, граждан, проживающих в домах ветхого и аварийного жилищного фонда и ряда других категорий населения. До 21 марта члены комитета по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания направят поправки к данному документу. Планируется, что концепция будет утверждена в ходе ближайшего пленарного заседания Законодательного СобранияПермского края в двух чтениях. regnum.ru, 19 марта 2013 № 783254 http://polpred.com

Как уточнила директор центра загородной недвижимости компании Надежда Шеломенцева , в сегменте загородной недвижимости в 2012 году основная доля спроса была сосредоточена на объектах в ценовой категории от 2,5 до 4 млн рублей, что соответствует стоимости 2-3 комнатной квартиры в приближенных к центру районах города. При этом покупатели хотели бы приобрести благоустроенный коттедж площадью 100-120 кв.м со всеми коммуникациями и развитой внешней инфраструктурой. Однако предложение таких объектов на территории Пермского края остается весьма ограниченным.

"Наибольшим спросом в земельном секторе пользовались земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Потенциальные покупатели рассматривают возможность переезда из городской квартиры в собственный дом и могут самостоятельно планировать строительство дома в соответствии с возможностями. В тренде популярности - земельные участки в пределах городской черты (В.Курья, Ива, Запруд и др.), территории в направлении Усть-Качки, Новых и Старых Лядов, Полазны. В связи с улучшением транспортной доступности повысился интерес к земельным участкам в кунгурском направлении"

В качестве интересной тенденции мы также выделилим растущий интерес к приобретению дач нового формата, расположенных на земельном участке большей площади (как правило, это уже около 10 соток) и наличием на нем комфортного дома площадью 60-100 кв.м общей стоимостью до 3 млн рублей. При этом на сегодняшний день сегмент дач представлен в большинстве своем бюджетными предложениями, включающими земельный участок 4-6 соток и домик для сезонного использования. "В 2012 году продолжилось возрождение коттеджных поселков, замороженных в кризисный период, и появление новых проектов. В этом сегменте рынок достиг докризисных показателей - на сегодня в Пермском крае заявлено около 80 проектов загородного строительства. Особую актуальность в данных условиях приобрело малоэтажное строительство по экономичным энергоэффективным технологиям", - резюмировала Шеломенцева. regnum.ru, 29 декабря 2012 № 725493

Заключение

В г. Перми и Пермском крае наибольшее количество предложений зафиксировано на дома (58,5% от общего объема предложений), наименьшее - на таун-хаусы (3,7%).

В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства можно охарактеризовать как неразвитый и несформированный. Во многом это связано с «непрозрачностью» земельного рынка и объясняется непродолжительной историей его возникновения. Самый молодой сегмент -- организованная застройка.

Сейчас пермский рынок находится в стадии стабилизации и восстановления. Количественно он достиг докризисного уровня, качественно -- нет.

Российский рынок недвижимости еще относительно молод, в связи с этим все игроки этого рынка действуют в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно совершенствуя ее методы и приемы.

Большим преимуществом в этой борьбе обладают опытные застройщики - те, которые имеют за своими плечами немало сданных проектов и хороших отзывов конечных покупателей. Такие компании уверенно могут оперировать в своей деятельности такими понятиями, как высокий уровень сервиса, стандарт качества и т. д. Опыт застройщика - это одна из важнейших составляющих его репутации. На рынке недвижимости репутация компании имеет огромное значение.

Что касается конкурентных преимуществ самих объектов недвижимости, то среди основных следует назвать экологическую чистоту.

В числе прочих безусловных преимуществ выделяется развитая инфраструктура, близость к центру города, престижное направление, наличие объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что в условиях сниженного спроса наименее востребованы объекты с минимальным объемом инфраструктуры. Это подтверждает тезис о том, что покупателю важен высокий уровень комфортности проживания в ЗЖК. Дело в том, что квартира за городом зачастую рассматривается как основное жилье, а не как «второй дом».

Комитет по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания Пермского края поддержал концепцию долгосрочной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 гг.".

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции можно говорить о положительной динамике в направлении к цивилизованному рынку. Когда "рынок продавца" плавно сформируется в "рынок покупателя", когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе, о качестве поселковых дорожек, ассортименте поселковой инфраструктуры.



Список использованных источников

http://www.irn.ru/articles/27789.html

http://www.pro-roo.ru/index.php/analytics/lanalyticsrealestate/660-2013-11-02-09-40-10

http://expert.ru/

http://deadbeef.narod.ru/work/docs/eko/10.htm

http://www.bn.ru/ivanovskaya-oblast/articles/2013/09/20/126575.html

http://www.nesekretno.ru/

http://www.irn.ru/

http://www.magm.ru/article76-page3.html

http://www.kamdolina.ru/rel_anal_compl_issled2.php

http://fedpress.ru/news/bild/country/1392970572-mozhno-postroit-lyuboi-kottedzh-no-prodat-ego-problema-top-luchshikh-kottedzhnykh-poselkov-permskog

http://www.ptdn.ru/

http://polpred.com regnum.ru, 19 марта 2013 № 783254

http://polpred.com regnum.ru, 29 декабря 2012 № 725493 

Размещено на Allbest.ru