Становление и развитие рынка недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. 
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. [11]

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Целью моей работы является рассмотрение этапов становления и анализ современного состояния рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- Определить понятия, особенности, основные признаки и проблемы формирования рынка недвижимости;

- Рассмотреть классификацию объектов недвижимости;

- Разобраться с факторами, влияющими на стоимость недвижимости;

- Проанализировать основные этапы становления рынка недвижимости в РФ и его состояние на современном этапе;

- Рассмотреть структуру и сегментацию рынка жилья в г. Санкт-Петербурге.



Глава 1. Общая характеристика рынка недвижимости

1.1. Этапы становления рынка недвижимости в РФ

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 1. Основные этапы становления рынка недвижимости в России

Характеристики рынка	Основные этапы становления рынка
	Начальный (1991-1993)	Продвинутый (1993-1995)	Завершающий (1995-1998)
1	2	3	4
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий	Предельный
Динамика цен	Сверхвысокие темпы прироста цен (50-100 % в год)	Умеренно высокие темпы прироста цен (50-30 % в год)	Стабилизация, начало снижения Дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост	Стабилизация
Соотношение спроса и предложения: на вторичном рынке; на первичном рынке	Спрос выше предложения	Предложение существенно опережает спрос Спрос выше предложения	Относительное равновесие Предложение выше спроса
Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Цены вторичного рынка существенно выше	Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного	Дифференциация, динамическое равновесие
Состояние законодательной базы	"Правовой вакуум"	Фрагментарность	Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпринимательской деятельности на рынке	"Риэлтерская" (не дифференцирована)	Брокеры, оценщики, девелоперы	Весь спектр профессиональной деятельности
Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот	В основном жилье	Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)	Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля
Доля организационного рынка	Незначительная	25 - 30 %	Около 50 %
Уровень конкуренции на рынке	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рентабельности брокерской деятельности	Сверхвысокий (более 50 % рентабельности)	Высокий (20-30 % рентабельности)	Относительно низкий (10 % рентабельности)
Уровень рисков при сделках с недвижимостью	Высокий	Средний	Относительно высокий
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

Согласно таблице характерная черта становления рынка - быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991г. они составляли примерно $20-50 за м2 общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Петербурге - около $300 за м2 общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. они выросли до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен.

После 1995 г. общий прирост цен на рынке жилья Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г., в числе последствий которого - массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999г. на 40 % сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. Его глубинные корни - в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества, то в конце второго этапа - в 1995г. около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, стабилизации и снижении их уровня - на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998-1999 гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами (посредники между продавцом и покупателем). Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов, но своему развитию, сокращение расходов.

Завершение становления рынка отнесено автором к 1998г. Эта дата несет в себе условность, завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Рынок начинает развиваться как сформировавшееся явление.

После дефолта 1998 года стоимость недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь. На рынке долевого строительства относительная стабилизация цен предложения началась только с мая 2009 года и до сих пор продолжается. В качестве фактора можно выделить строительство объектов экономкласса, они быстро строятся (нормативный срок строительства панельного дома составляет от 1,5 лет), и имеют меньшее планировочное решение.

Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

1.2. Определение и особенности рынка недвижимости

В бытовом и профессиональном смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, крепко связанные с землей, их перемещение в пространстве практически невозможно без разрушения или утраты своих функций. Движимые вещи при смене владельца перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них (например, из магазина в квартиру покупателя). Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. В России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено в ходе рыночных экономических реформ последних лет.

Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст.130 записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.» [1]

Таблица 2. Основные признаки недвижимости. [9]

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х гг. ХХ в.

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости -- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- локальностью;

- цикличным характером;

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем транзакционных издержек;

- ограниченным числом продавцов и покупателей объектов недвижимости;

- характером потребительского спроса.

1.3. Классификация и факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:

Происхождение:

· Естественные (природные) объекты;

· Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

· Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

· Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;

· Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

· Земельные массивы, отдельные земельные участки;

· Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;

· Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

· Готовые объекты;

· Требующие реконструкции или капитального ремонта;

· Требующие завершения строительства.

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Таблица 3. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости.

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости



Глава 2. Характеристика сегментации рынка недвижимости в РФ

2.1 Рынок жилья

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников -- владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья -- хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ[2]. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень -- затухание рынка, весна-лето -- период подъема).

2.2 Коммерческая недвижимость

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений. [10]

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор -- престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений.

Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -- аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в крупных городах ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок промышленной недвижимости.

Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок гостиничной недвижимости.

Само понятие "гостиница" происходит от латинского эквивалента этому слову "hostеl", а также англо-саксонского "hospitality", что значит гостеприимство. Позднее данное название модернизировалось уже в более привычное нам название, имеющее французские корни - "hotel".

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день отстает от общих темпов развития рынка недвижимости в целом.

Данное обстоятельство, учитывая, стабильно повышающийся спрос на гостиничные услуги, делает строительство отелей весьма привлекательной и доходной сферой вложения инвестиций. Гостиничный бизнес-это не только доходный, интересный, но и очень сложный и трудоемкий процесс, со множеством нюансов

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленными темпами, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Одна из причин - капиталоемкость гостиничных проектов и сложность балансирования гостиничными услугами как частью цельного образца: даже окупаемость гостиниц высокого класса может составлять до 10 лет. Гостиничный рынок является одним из самых закрытых: на нем в большинстве работают операторы, которые знают все правила игры. Но при этом гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов.

Основные тенденции на рынке гостиничной недвижимости:

1. Спрос превышает предложение. Особенно это ощущается в сегменте двух- и трехзвездочных гостиниц;

2. Нехватка участков для нового строительства;

3. Интерес девелоперов не к отдельным объектам, а к комплексам.

2.3 Рынок земельных участков

Рынок земельных участков является одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ:

1) Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости.

2) Достаточно жесткая регламентированность целевого назначения земельных участков.

3) Возможность многоцелевого использования земельного участка, в том числе и как основы для формирования среды проживания населения.

4) Большое количество неправильно оформленных или незарегистрированных земельных участков, особенно дачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями на сделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью земельных участков; со сложностью оформления.

Наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок -- купля-продажа. На стоимость земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров.

Рынок земель под промышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка -- долгосрочная аренда у государства.

Субъектами рынка являются прежде всего юридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров.

На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как: местоположение участка (направление, удаленность от КАД); транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащих сносу. Рынок земель под жилые помещения недостаточно развит, так как имеются правовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны -- не выработан механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Среди факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленность от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры -- дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района.

стоимость квартира ленинградский рынок



Глава 3. Анализ современного состояния и перспектив развития рынка жилья в Санкт-Петербурге

3.1 Общая характеристика рынка жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В последние годы коттеджные поселки в Ленинградской области становятся все более востребованными. По данным последних социологических исследований около 90% жителей Санкт-Петербурга хотели бы жить за городом, а 20% планируют в ближайшее время переехать в собственный дом в Ленинградской области.

Это объясняется тем, что по цене однокомнатной «хрущевки» на окраине города можно купить хорошую двухкомнатную квартиру в новостройке за чертой города. Способствует ситуации и транспортная доступность региона.

Северная часть Ленинградской области из-за окружающих пейзажей и развитой инфраструктуры достаточно привлекательна для строительства коттеджных поселков. Однако стоимость квадратного метра жилья на расстоянии до 30 километров к северу от КАД самая высокая в регионе. Поэтому по соотношению цены и качества оптимальным выбором остается южное и восточное направление.

Активно развивается строительство таунхаусов и малоэтажных домов за пределами города. Транспортная инфраструктура улучшается и это значительно повышает популярность загородного жилья. В 2013 году отмечено уменьшение площади и стоимости квартир, что связано с нестабильностью экономической ситуации в России. Процент долгосрочных кредитов снизился, большая часть коттеджей покупалась по полной предоплате или в рассрочку на год.

В области представлено 38 поселков бизнес-класса и 17 элитных коттеджных поселков. Большая часть из них находится в Курортном и Всеволожском районах области. Стоимость жилья здесь варьируется в пределах 8 000 000-1 1000 000 рублей. При этом ежемесячные расходы на оплату инфраструктуры и сопутствующих сервисов составляет не менее 40 000 рублей.

Однако есть много и бюджетных вариантов, предназначенных для массового пользования. В 2013 году активно начало развиваться строительство 3-5 этажных домов, которые привлекают ценой, удобным транспортным расположением и комфортными условиями проживания. А это главные факторы, определяющие сегодня выбор жилой недвижимости независимо от платежеспособности покупателя.

Яркий пример такого жилья - это комплекс «Земляничная поляна», состоящий из четырехэтажных домов с квартирами по цене от 1 500 000 до 4 300 000 рублей.

3.2 Анализ стоимости квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга на период с 18 по 25 апреля

Вторичный рынок.

За минувший период цены на вторичном рынке квартир выросли на 0,01%, средняя цена предложения составила 99,9 тыс. руб. за кв. м. Строящееся жилье подорожало на 0,4% и предлагалось в среднем по 94,3 тыс. рублей за кв. м.

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило 0,01%, это 14,6 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю - с 18 апреля по 25 апреля 2014 года - составил 99,9 тыс. руб. за кв. м. Цена предложения в долларах - 2,8 тыс. за кв. м, в евро - 2 тыс. [Приложение 1].

Доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за кв. м, составляет 3,7% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены диапазона от 70 до 110 тыс. руб. за кв. м, что составляет 72,9% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 110 до 120 тыс. руб. занимает 9,6%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 120 тыс. руб. за кв. м, - 13,9% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на вторичном рынке квартир предлагается в Центральном и Петроградском районах Петербурга - цена квадратного метра здесь в среднем составляет 114 и 115,7 тыс. руб. Также дорогими являются Василеостровский и Московский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период - 111,7 и 107,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье предлагается в Красносельском районе Петербурга - стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 87,6 тыс. руб., а также в Невском районе, где квартиры в среднем стоят 89,4 тыс. руб. за кв. м.

Рынок квартир в строящихся домах.

За минувший период изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило 0,4%, это 405,4 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю - с 18 апреля по 25 апреля 2014 года - 94,3 тыс. руб. за кв. м. Стоимость предложения в долларах - 2,6 тыс. за кв. м, в евро - 1,9 тыс. [Приложение 3].

Доля объектов, цена которых меньше 60 тыс. руб. за кв. м, составляет 6,9% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 60 до 100 тыс. руб. за кв. м, что составляет 59,9% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 100 до 110 тыс. руб. - 9,1%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, в сумме - 24,1% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на рынке квартир в строящихся домах предлагается в Центральном и Петроградском районах Петербурга - цена квадратного метра здесь в среднем составляет 150 и 148,3 тыс. руб. Также дорогими являются Василеостровский и Адмиралтейский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период - 124,9 и 108,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье в новостройках предлагается в Красносельском и Выборгском районах Петербурга - стоимость метра строящегося жилья здесь составляет в среднем 77 тыс. руб., - а также в Кировском районе, где средняя цена не превышает 82 тыс. руб. за кв. м.

3.3 Перспективы развития рынка жилья в Санкт-Петербурге

Прогнозы на 2014 год [11].

Подводя итоги 2013 года, эксперты отмечают, что больше всего пользуются спросом индивидуальные дома в коттеджных поселках. Покупатели со средним и высоким достатком стремятся к строительству домов по индивидуальному заказу. Покупатели, ориентированные на жилье эконом-класса, готовы рассмотреть бюджетные варианты таунхаусов и малоэтажных домов.

В 2014 году сохранится баланс между спросом и предложением. Рынок недвижимости будет находиться в состоянии стабильности, продолжит развиваться загородное строительство. В городе пользуются спросом небольшие малобюджетные квартиры. Количество жилья бизнес-класса уменьшится, зато увеличится доля квартир-студий.

В последнее время покупатели предпочитают комфортные квартиры в новостройках. А «хрущевки» и «малосемейки» теряют свои позиции из-за низкого уровня комфортности. В 2014 году не менее половины всех сделок с недвижимостью составят сделки с новыми квартирами. Некоторые эксперты прогнозируют повышение продаж многокомнатных квартир, связанное с увеличением численности семей и желанием россиян вкладывать средства в недвижимость, что связано с кризисом доверия к банкам.

К середине 2014 года цены на жилье достигнут своего пика. По мнению аналитиков цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2014 году поднимутся на 5%-10%. Подъем на рынке жилой недвижимости продлится еще не менее двух лет.

Перспективы развития отрасли.

Наиболее активно развивается Приморский район, где строится 110 жилых комплексов. В середине 2013 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 99 598 рублей. Цены на жилье во всех сегментах повысились, кроме эконом-класса, где стоимость квартир снизилась за счет выхода на рынок большого объема новых предложений. По прогнозам цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2014 году поднимутся до 110 000 рублей за квадратный метр.

В 2014 году в Санкт-Петербурге должны ввести в эксплуатацию 2 500 000 квадратных метров жилой недвижимости, что на 100 000 метров больше, чем в 2013 году.

В будущем в городской черте планируется построить 25 000 000 квадратных метров жилья на промышленных территориях.

Строительство города-спутника «Южный» должно значительно расширить фонд первичного жилья. Кроме этого на месте совхозов «Ручьи» и «Новосергиево» вырастут жилые комплексы. Питер и Ленинградская область, по словам губернатора Георгия Полтавченко, к 2025 году пополнится 80 000 000 квадратных метров жилой площади. Основная ставка при этом делается на застройку прилегающих к городу земель.



Заключение

На основе проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости.

В настоящее время развитие рынка недвижимости в России отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.

Рассмотрев особенности этапов становления рынка недвижимости в России можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на становление и развитие рынка недвижимости в России:

o политическая нестабильность;

o экономическая и социальная нестабильность;

o сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

o резкая дифференциация в доходах;

o неразвитость и нестабильность финансовой системы;

o недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Важное значение также имели такие факторы, как:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.



Список литературы

1) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (действующая редакция от 14.11.2013);

2) Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 №188-ФЗ (действующая редакция от 28.12.2013);

3) Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 №136 -ФЗ (действующая редакция от 28.12.2013);

4) Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2009. - №1;

5) Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости
Учебное пособие. - СПб.: Питер. - С. 384;

6) Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2009. - С. 416;

7) Васильева Л. С. Экономика недвижимости. - М.: Эксмо, 2012. - С. 482;

8) Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. -- М.: Маркетинг, 2009. - С. 304;

9) Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. Лекция 2. Рынок недвижимости. - 2010. - С. 75;

10) Соловьёва М.В., Трунина Т.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Издательство Московского государственного открытого университета, 2010 г. - С. 83;

11) Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 38 п.л.;



Приложение 1

Изменение цены за 1 кв.м (вторичный рынок)



Приложение 2

Изменение цены по типу квартир (вторичный рынок)



Приложение 3

Изменение цены за 1 кв. м (рынок квартир в строящихся домах)



Приложение 4

Изменение цены по типу квартир (рынок квартир в строящихся домах)

Размещено на Allbest.ur