Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе
Основные черты рынка жилья. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Цели и направления, задачи и этапы анализа рынка недвижимости. Рынок жилья в России на сегодняшний день.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 23.07.2012 |
| Размер файла | 110,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине: Статистика
на тему: Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе
Содержание
Введение
1. Теоретические основы изучения ранка недвижимости
1.1 Основные черты рынка жилья
1.2 Организация и механизм функционирования жилищного рынка
1.3 Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости
2. Изучение рынка недвижимости
2.1 Цели и направления анализа рынка недвижимости
2.2 Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
2.3 Рынок жилья в России на сегодняшний день
2.4 Статистический анализ рынка жилья г.Якутск
Заключение
Список использованных источников
Введение
Основные направления реформ по построению в России рыночной экономики сосредоточены на вопросах функционирования финансовой системы государства. Рынок жилья, являющийся одним из сегментов финансового рынка, начал развиваться в начале 90-х годов, разрушив ранее характерную для нашей страны систему принадлежности недвижимости к государственному сектору.
Реформа жилищной сферы и сопутствующие ей процессы привели к росту частного сектора в рыночном обороте как нового, так и функционирующего жилого фонда, легализации операций в данной сфере, снятию большинства ограничений по кредитованию строительства и приобретению квартир, участию физических и юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах, различных паевых товариществах, специальных инвестиционных фондах, акционерных обществах Башкатов Б.И., Кулагина Г.Д. Экономическая статистика. - М.: изд-во МНЭПУ, 2003;.
Переход жилищной сферы на рыночные отношения требует внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Кроме того, для эффективного управления процессами, происходящими на рынке жилья как на уровне страны в целом, так и на более мелких уровнях (экономического района, субъекта Российской Федерации, города, района в городе), необходимо учитывать как специфические черты территориальных рынков, так и общие тенденции их развития.
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.
Основная составляющая рынка жилья -- это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при школах и т.п.) Бычкова С.Г., Аброскин А.А. Социально-экономическая статистика / под ред. М.Р. Ефимовой.- М.: Высшее образование, 2008..
Целью курсовой работы является статистическое изучение рынка недвижимости в регионе.
Задачи курсовой работы:
1. раскрыть основные черты рынка жилья;
2. определить организацию и механизм функционирования жилищного рынка;
3. познакомиться с инструментами статистического наблюдения за рынком недвижимости;
4. обозначить цели, задачи, этапы и направления анализа рынка недвижимости;
5. рассмотреть рынок жилья в России на сегодняшний день;
6. произвести статистический анализ рынка жилья г.Якутск .
1. Теоретические основы изучения ранка недвижимости
1.1 Основные черты рынка жилья
Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.
Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20% Базылева Н.И., Гурко С.П. Экономическая статистика. - Минск: Экоперспектива, 2004; .
Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.
И, тем не менее, летом 1993 г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009..
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих Иода Е.В., Герасимов Б.И. Статистика / Е.В. Иода, Б.И. Герасимов. - Тамбов: Издательство ТГТУ, 2010.:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992 г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.
Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ» Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009..
Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993 г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода Миронова Н.Н Экономика недвижимости / Н.Н. Миронова - Ростов н/д: Феникс, 2004. .
Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах.
Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.
Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема
Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка Кошевой О.С. Основы статистики: Учебное пособие / О.С. Кошевой.- Пенза: Издательство пензенского государственного университета, 2005.-.
1.2 Организация и механизм функционирования жилищного рынка
Состояние рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.
Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда.
Жилище - долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.
Спрос на объекты жилищного фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.
Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья Иода Е.В., Герасимов Б.И. Статистика / Е.В. Иода, Б.И. Герасимов. - Тамбов: Издательство ТГТУ, 2010..
Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.
Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.
Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы Назаров М.Г., Назарова М.Г. Курс социально-экономической статистики. Учебник / Под ред. М.Г. Назарова.- М.: Омега - Л, 2007..
Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.
Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.
Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров Миронова Н.Н Экономика недвижимости / Н.Н. Миронова - Ростов н/д: Феникс, 2004. .
рынок жилье недвижимость статистический
1.3 Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости
В ежегодной статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства (формы № 1-жилфонд «Отчет о жилищном фонде за 199_ год»), содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство Радченко И. С. Недвижимость: Практическая энциклопедия / И.С. Радченко - М.: ГроссМедиа, 2005. .
Согласно принятой в настоящее время методологии к жилой относится площадь жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях; площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха и внеклассных занятий в интернатах, детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.). Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под магазины, офисы, детские учреждения и т.п.). Общая площадь включает не только жилую, но и площадь вспомогательных помещений, таких как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.
Кроме размеров жилой и общей площади текущая отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно проживающего в нем населения, числе квартир и количестве проживающих в них лиц, в том числе в коммунальных квартирах. Достаточно широко представлены данные о благоустройстве жилищного фонда, наличии водопровода, центрального отопления, канализации, ванны (душа), газа, горячего водоснабжения, напольных электрических плит, телефона, а также о численности лиц, имеющих перечисленные бытовые удобства Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004..
Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду.
Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан.
Значительное место в текущей жилищной статистике отводится сведениям о движении жилищного фонда, которые представлены в соответствующем разделе упомянутой выше формы показателями увеличения общей площади, в том числе за счет нового строительства; выбытия жилищного фонда из-за его ветхости и аварийности, стихийных бедствий, в связи с отводом земель под новое строительство, реконструкцию и т.д.
Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства.
Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади Сизова Т.М. Статистика: Учебное пособие / Т.М. Сизова.- Спб: СпбГУ ИТМО, 2009..
Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:
- муниципальный -- жилые дома, принадлежащие местным органам власти;
- ведомственный -- жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;
- фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
- частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан.
Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 2008 г. по сравнению с 1991 г. более чем в 2 раза и составила более 1,6 млрд. кв. м общей площади Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010..
Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.
Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:
- число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;
- число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;
- стоимость проданных жилых помещений;
- число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.
Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.
Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн. кв. м Сизова Т.М. Статистика: Учебное пособие / Т.М. Сизова.- Спб: СпбГУ ИТМО, 2009..
По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д. Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики. Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д Радченко И. С. Недвижимость: Практическая энциклопедия / И.С. Радченко - М.: ГроссМедиа, 2005. .
2. Изучение рынка недвижимости
2.1 Цели и направления анализа рынка недвижимости
В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления Сизова Т.М. Статистика: Учебное пособие / Т.М. Сизова.- Спб: СпбГУ ИТМО, 2009.:
· информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
· информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
· информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями - для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.
Схема 1. Взаимосвязь направлений использования анализа рынка недвижимости Бычкова С.Г., Аброскин А.А. Социально-экономическая статистика / под ред. М.Р. Ефимовой.- М.: Высшее образование, 2008.
2.2 Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме 2. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме 2 приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.
Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.
Схема 2. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002.
Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.
2.3 Рынок жилья в России на сегодняшний день
По данным Госстроя России на конец 2009 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010..
На каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году - 16,4 кв. метров).
Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.
Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями).
Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях.
Общий объем жилищного строительства в 2008 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2007 года происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2010 г. составила 47,8%. Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в январе-апреле 2010 г. введено в действие 8,5 млн. кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2009 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2010 г. было введено в действие 2,2 млн. кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.
Но в целом 2009 году предложение на рынке жилья снизилось на 36% Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009..
На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.
Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для военных.
Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья.
Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицита земельных участков.
Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.
Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов.
По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010..
2.4 Статистический анализ рынка жилья г.Якутск
Для начала мы проанализировали рынок строящегося жилья за 2009 год. В целом по городу рынок строящегося жилья в 2009 году выглядел следующим образом (табл. 1) Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Саха (Якутия) - http://sakha.gks.ru:
Таблица 1.
Рынок строящегося жилья в 2009 году
|
На 1 января 2009 года |
На 31 декабря 2009 года |
Абсолютное изменение за 2009 год |
Относительное изменение (%) за 2009 год |
||
|
Строящихся объектов на рынке |
83 |
103 |
|||
|
Объем строящегося жилья (кв.м.) |
457646 |
677991 |
+220345 |
48,1 |
|
|
Средняя по городу цена предложения 1 кв.м. строящегося жилья ($/кв.м.) |
530 |
650 |
+120 |
22,6 |
2009 год характеризовался ростом рынка строящегося жилья. Количество строящихся объектов за год увеличилось с 83 до 103. Объем застройки увеличился с 457646 кв. м. до 677991 кв. м (рис. 1). Прирост объема строительства за 2009 год составил 220345 кв. м или 48,1%. Динамика средней по городу цены предложения 1 кв. м. в 2009 году сохранялась положительной, несмотря на коррекцию с марта по июль (рис. 2). Цена выросла с 530 до 650 $/кв. м, или на 120 $/кв. м, что составило 22,6% Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Саха (Якутия) - http://sakha.gks.ru.
Помимо административного центра в состав городского округа «Город Якутск» входят населенные пункты: поселки Владимировка, Капитоновка, Кильдемцы, Маган, Пригородный, Старая Табага, Сырдах.
Традиционно больше всего жилья строят в г.Якутск. На конец 2009 года объем строительства там составил 39,99% от общегородской застройки. Поселок Владимировка на втором месте - 18,88%. Доля поселка Капитоновка - 14,82%. Далее идут поселок Кильдемцы - 8,27% и Маган - 7,98%. В трех пригородных поселках жилья строится совсем мало: Пригородный - 4,12%, Старая Табага - 3,17%, Сырдах - 2,76%.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 1. Объем строительства нового жилья на начало и конец 2009 года
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 2. Динамика средней по городу цены предложения 1 кв.м. в 2009 году
Самый большой прирост объемов строительства нового жилья в 2009 году оказался в г. Якутск - 70467кв. м. (табл. 2.). Поселок Сырдах единственный в пригороде, где объем строительства сократился.
Таблица 2.
Объемы строительства нового жилья в 2009 году
|
Объем строящегося жилья на 1 января 2009 года (кв.м.) |
Объем строящегося жилья на 31 декабря 2009 года (кв.м.) |
Абсолютное изменение за 2007 год |
Относительное изменение за 2009 год (%) |
||
|
Якутск |
200958 |
271125 |
+70467 |
35,11 |
|
|
Владимировка |
86589 |
128019 |
+41430 |
47,84 |
|
|
Капитоновка |
16676 |
18724 |
+2048 |
12,28 |
|
|
Кильдемцы |
56361 |
100463 |
+44102 |
78,24 |
|
|
Маган |
29697 |
54116 |
+24419 |
82,22 |
|
|
Пригородный |
24811 |
56094 |
+31283 |
126,08 |
|
|
Старая Табага |
23928 |
21509 |
-2419 |
10,10 |
|
|
Сырдах |
18926 |
27941 |
+9015 |
47,63 |
Самый большой прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2009 году оказался в поселке Капитоновка - 199 $/кВ .м. (табл. 3.). Затем следует Владимировка - 180 $/кв.м. В г.Якутске, оказавшемся на первом месте по приросту объема строительства, средняя цена предложения увеличилась на 110 $/кв.м. Самое небольшое изменение средней цены предложения оказалось в Кильдемцы - 85 $/кв. м.
Таблица 3.
Прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2009 году
|
Средняя цена предложения 1 кв.м. на 1 января 2009 года ($/кв.м) |
Средняя цена предложения 1 кв.м. на 31 декабря 2009 года ($/кв.м) |
Абсолютное изменение за 2009 год |
Относительное изменение за 2009 год (%) |
||
|
Якутск |
610 |
720 |
110 |
18,03 |
|
|
Владимировка |
561 |
741 |
180 |
32,09 |
|
|
Капитоновка |
500 |
602 |
102 |
20,40 |
|
|
Кильдемцы |
447 |
646 |
199 |
44,52 |
|
|
Маган |
378 |
526 |
148 |
39,15 |
|
|
Пригородный |
418 |
503 |
85 |
20,33 |
|
|
Старая Табага |
394 |
554 |
160 |
40,61 |
|
|
Сырдах |
401 |
530 |
129 |
32,17 |
По итогам 2009 года, на рынке новостроек Якутска самую большую долю занимал сегмент жилья улучшенного типа - 69,49% от общегородской застройки. Сегмент жилья повышенной комфортности занял 21,96%. Типовое жилье - 5,71%. Элитное жилье - 2,84%.
За 2009 год значительно вырос объем строительства в сегменте жилья улучшенного типа с 255520 до 473453 кв.м., или на 217933 кв.м., что составило 85,29% роста относительно объема на начало года (табл.4, рис. 4.). Сегменты жилья повышенной комфортности и типового жилья выросли незначительно, а сегмент элитного жилья сократился на 9404 кв.м., или 32.70% Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Саха (Якутия) - http://sakha.gks.ru.
Таблица 4.
Объемы жилья по сегментам
|
Объем строительства на 1 января 2009 года (кв.м.) |
Объем строительства на 31 декабря 2009 года (кв.м.) |
Абсолютное изменение за 2009 год |
Относительное изменение за 2009 год (%) |
||
|
Элитное |
28761 |
19357 |
- 9404 |
32,70 |
|
|
Повышенной комфортности |
135001 |
149583 |
14582 |
10,80 |
|
|
Улучшенное |
255520 |
473453 |
217933 |
85,29 |
|
|
Типовое |
38364 |
38898 |
534 |
1,39 |
Рис. 4. Объем строительства на 1 января 2010 года (кв. м.) и - объем строительства на 31 декабря 2009 года (кв. м.)) Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Саха (Якутия) - http://sakha.gks.ru
Заключение
Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:
- дефицит платежеспособного спроса населения;
- высокие кредитные ставки;
- административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;
- недостаточные объемы строительства жилья;
- дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.
Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения Иода Е.В., Герасимов Б.И. Статистика / Е.В. Иода, Б.И. Герасимов. - Тамбов: Издательство ТГТУ, 2010..
Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах» Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010.:
- Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.
- Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.
- Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.
Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости.
Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.
К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.
Список использованных источников
1. Башкатов Б.И., Кулагина Г.Д. Экономическая статистика. - М.: изд-во МНЭПУ, 2003
2. Базылева Н.И., Гурко С.П. Экономическая статистика. - Минск: Экоперспектива, 2004
3. Бычкова С.Г., Аброскин А.А. Социально-экономическая статистика / под ред. М.Р. Ефимовой.- М.: Высшее образование, 2008
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002
5. Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009
6. Иода Е.В., Герасимов Б.И. Статистика / Е.В. Иода, Б.И. Герасимов. - Тамбов: Издательство ТГТУ, 2010
7. Кошевой О.С. Основы статистики: Учебное пособие / О.С. Кошевой.- Пенза: Издательство пензенского государственного университета, 2005
8. Миронова Н.Н Экономика недвижимости / Н.Н. Миронова - Ростов н/д: Феникс, 2004
9. Назаров М.Г., Назарова М.Г. Курс социально-экономической статистики. Учебник / Под ред. М.Г. Назарова.- М.: Омега - Л, 2007
10. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004
11. Радченко И. С. Недвижимость: Практическая энциклопедия / И.С. Радченко - М.: ГроссМедиа, 2005
12. Сизова Т.М. Статистика: Учебное пособие / Т.М. Сизова.- Спб: СпбГУ
13. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Саха (Якутия) - http://sakha.gks.ru
14. Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Управление спросом на региональном рынке жилья. Его проблемы и перспективы. Анализ источников финансирования жилищного строительства.
курсовая работа [631,0 K], добавлен 11.03.2014Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Рынок жилья в России на сегодняшний день. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. Ипотека.
курсовая работа [35,1 K], добавлен 16.04.2008Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015Основные понятия и особенности рынка недвижимости. Статистический анализ рынка недвижимости в Российской Федерации. Оценка структуры ввода в действие жилых домов за 2000-2009 г. Динамика изменения средней цены за 1 кв.м. жилья на первичном рынке.
дипломная работа [378,8 K], добавлен 09.12.2014Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014Социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья и недвижимости, его перспективы в России. Структурный статистический анализ рынка, сравнительная оценка по регионам. Направленный совершенный показатель статистической оценки.
курсовая работа [415,0 K], добавлен 06.02.2015Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009Рынок жилья: понятие, характеристика и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Механизмы и сегменты, взаимосвязь отдельных участников, инструменты статистического исследования. Анализ рынка жилья в городе Астрахань и в России в целом.
курсовая работа [348,5 K], добавлен 03.05.2016Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
курсовая работа [418,0 K], добавлен 13.12.2014
