Экономика недвижимости

1. Понятие недвижимости, его содержание

В современном значении термин окончательно закреплен в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество». Однако термин «недвижмость» имеет и экономическую составляющую.

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента -- регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, -- это результат использования недвижимости в производстве или торговле.

2. Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.

Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.

Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.

Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.

Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.

Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.

Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой -- способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.

3. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

Классификация объектов недвижимости по различным крите-риям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение: 1) естественная (невоспроизводимая), 2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности к эксплуатации: 1) готовая к эксплуатации, 2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности: 1) частная, 2) государственная.

Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д. Возможность приватизации: 1) недвижимость, приватизация которой разрешена, 2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.

Целевое назначение: категория А - недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания - магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду). категория Б - недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала. категория В - избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.

4. Особенности рынка земельных участков

Рынок земельных участков является одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ: 1) Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. 2) Достаточно жесткая регламентированность целевого назначения земельных участков. 3) Возможность многоцелевого использования земельного участка, в том числе и как основы для формирования среды проживания населения. 4) Большое количество неправильно оформленных или незарегистрированных земельных участков, особенно дачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями на сделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью земельных участков; со сложностью оформления.

Из этих трех сегментов наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок -- купля-продажа. На стоимость земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров.

Рынок земель под промышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка -- долгосрочная аренда у государства. Субъектами рынка являются прежде всего юридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров. На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как: местоположение участка (направление, удаленность от МКАД); транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащих сносу. Рынок земель под жилыми помещениями недостаточно развит, так как имеются правовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны -- не выработан механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Среди факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленность от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры -- дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района. 3. Особенности недвижимости и его основные особенности

Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.

Недвижимость как товар обладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди других товаров. К основным из них относятся : 1) материальность, стационарность, надежность; 2) возрастание стоимости объекта с течением времени; 3) низкая ликвидность; 4) уникальность каждого объекта; 5) длительный жизненный цикл.

Материалъностъ, стационарность и надежность определяют роль недвижимого имущества в экономике, позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения различных сделок.

Возрастание стоимости объектов недвижимости с течением времени делает объекты недвижимости особенно привлекательными для инвестирования. Разумеется, при определенных условиях стоимость недвижимости может снизиться, однако в целом, на протяжении жизненного цикла, стоимость объектов недвижимости возрастает.

Низкая ликвидность объектов недвижимости связана как с сущностью недвижимости, так и с особенностями регулирования рынка недвижимости.

Уникальность каждого объекта недвижимости связана с самой сущностью недвижимости и наиболее актуальна для таких объектов, как земельные участки, участки недр, предприятия и т.д. Даже квартиры в многоэтажном жилом доме могут отличаться по состоянию, планировке, отделке.

Длительность жизненного цикла связана в первую очередь с длительностью существования объектов недвижимости в целом. Жизненный цикл любого объекта недвижимости состоит из следующих этапов: 1) этап -- предынвестиционный. Он включает разработку идей, обоснование эффективности проекта, решение вопросов финансирования, проектирование, определение исполнителя. 2) этап -- организация сооружения объекта, его подготовки и сдачи в эксплуатацию. 3) этап -- эксплуатация объекта. Как правило, это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости. 4) этап -- реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая эксплуатация. Может быть достаточно длительным в зависимости от состояния объекта. 5)этап -- ликвидация объекта или его перепрофилирование.

На любой из стадий жизненного цикла объект недвижимости может выступать в качестве товара и быть источником дохода. По своему целевому назначению он используется на этапах III и IV.

5. Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и делится по видам финансовых активов, регионам, функциональному назначению объектов и другим признакам. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно. Основные критерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный, региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектов недвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынок готовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизне объекта (первичный, вторичный рынок), по иду сделок (рынок купли-продажи, рынок аренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как он является наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.

6. Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями с помощью традиционных рыночных методов на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.

Существование рынка недвижимости обеспечивает: устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость; рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периодах; возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями; защиту капитала от инфляции.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-эконо-мических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

1. Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами -- экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости. 4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости -- это рынок несовершенной конкуренции.

7. Особенности современного развития рынка торговых помещений

Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. К основным сегментам рынка торговых помещений можно отнести: магазины в «торговых коридорах»; торговые комплексы в центре города; торгово-развлекательные центры на окраине города. Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей -- «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка».

8. Основные субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости-- участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющие рынку функционировать и развиваться.

Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп: продавцы, покупатели, профессиональные участники рынка, институциональные участники рынка (то есть представляющие государство и действующие от его имени).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство. Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию. Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.. Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль за использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т.д. К институциональным участникам рынка относятся: 1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование. 2) Органы технической, пожарной и иной инспекции. 3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета. 4) Органы-регистра торы прав на недвижимость и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.

9. Структура специфика рынка офисных помещений

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Обычно принято подразделять офисные помещения на классы -- A, B, C, D. К классу А относят офисы в специализированных бизнес-центрах, расположенных в центре города и вблизи крупных транспортных магистралей и оборудованных в соответствии с западными стандартами. Как правило, это помещения, построенные по индивидуальному (авторскому) проекту, с удобным местоположением. Во внутреннюю инфраструктуру таких помещений входят централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, охраняемые стоянки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений). В здании должны быть собственные службы безопасности и управления Офисные помещения класса В отличаются от помещений класса А меньшим перечнем дополнительных услуг или несколько худшим местоположением. Это могут быть бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, новые офисные здания или реконструированные особняки. Помещения класса С представлены офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (научно-исследовательских институтов, учебных заведений и др.), расположенных вне центра города, но вблизи станций метро и на пересечении транспортных магистралей. Неприспособленные помещения вне транспортных развязок относят к классу D. Их основное преимущество -- возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату. Преобладающая форма сделок на рынке офисных помещений -- аренда, хотя достаточно распространена и купля-продажа офисных помещений класса А и В. Можно выделить следующие основные тенденции развития рынка офисных помещений: 1) Маленький процент вакантных площадей 2) Интенсивное строительство объектов. 3) Увелич. доли офисных помещений классов А и В. 4) Увелич. объемов строительства высококачественных офисных помещений. 5) Увелич. объемов строительства офисных помещений вне Садового кольца. 6) Уход с рынка или реконструкция помещений класса В.

10. Рынок жилья, его современное развитие

Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. На сегодняшний день это наиболее развитый сектор недвижимости. Основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирных зданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда. Выделяют первичный и вторичный рынок жилья. Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос -- рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником данного жилья. Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья. Рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однако возросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом все более «заметным» сегментом рынка. По географическому критерию на рынке жилых помещений выделяются два основных сегмента: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рынок городского жилья подразделяется на сегменты, зависящие от стоимости объекта. Принято выделять: элитное жилье; жилье среднего качества; жилье низкого качества. В настоящее время развивается и рынок аренды городского жилья. Преобладает аренда элитного жилья и жилья низкого качества; аренда жилья среднего качества распространена менее, поскольку в этом случае более целесообразной становится покупка квартиры в ипотеку. На рынке загородного жилья обычно выделяют три сегмента (по аналогии с рынком городского жилья), однако на стоимость жилья в большей мере влияет местоположение объекта. Предложение на рынке элитного загородного жилья сегодня существенно превышает спрос, и чем дальше находится объект от Москвы, тем значительнее разрыв.

Рынок загородного жилья среднего качества развивается медленно, поскольку средний класс вследствие плохо развитой инфраструктуры, в том числе и дорог, все еще предпочитает квартиры коттеджам. В этом сегменте рынка также наблюдается дисбаланс спроса и предложения.

11. Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества

Оценочная деятельность -- деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой -- потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.

Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков выступают как юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности в РФ» закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.

12. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие -- рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда. Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений -- один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей -- «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка». Производственные помещения и производственная недвижимость -- довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

13. Особенности и структура рынка складских помещений

Рынок складских помещений -- один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынок складских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости от местоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг. Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов. Складские помещения класса В по функциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этом уступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов, удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют предоставлять полный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям класса А. К складским помещениям класса С относят переоборудованные цеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные из производственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные. Складские помещения класса D -- плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса постепенно сокращается. Основные особенности развития рынка складских помещений: 1) Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей -- в сегментах складских помещений класса А и В. 2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств. 3) Основные помещения находятся в Московской области или около МКАД. 4) Наблюдается бурный рост данного сегмента рынка. 5) Растущий рынок привлекает новые международные логистические и девелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистических центров.

14. Основные виды стоимости недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер. Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от ряда причин, таких как наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес покупателя к объекту, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется рыночная стоимость, поскольку она универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д. Инвестиционная стоимость -- это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства -- это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения -- затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость -- стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.

Потребительная стоимость (ее также называют стоимостью объекта оценки при существующем использовании) -- это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

15. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователя, важны тем, что они связаны в первую очередь с взглядом пользователя, покупателя на объект недвижимости. В этой группе выделяются три принципа: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности означает, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью. При этом полезность может быть связана как с реализацией определенной экономической функции (например, в сферах промышленности, сельского хозяйства и других), так и с удовлетворением психологической потребности собственника обладать определенными объектами. Полезностью жилья, например, является комфортное проживание, а полезностью предприятия -- его способность приносить доход. Согласно принципу замещения, стоимость объекта недвижимости не может быть больше наименьшей рыночной цены альтернативного объекта. Таким образом, принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, если он не купит данный объект. Стоимость объекта недвижимости, следовательно, будет зависеть от наличия на рынке объектов, эквивалентных оцениваемому, и от их цены, а также от того, возможно ли строительство аналогичных объектов (в том случае, если их предложение на рынке отсутствует). На принципе замещения основан сравнительный метод оценки недвижимости.

Принцип ожидания подразумевает, что стоимость недвижимости вытекает из ожидания покупателем будущих преимуществ от владения ею и определяется сегодняшней стоимостью предполагаемых преимуществ или выгод. Прямой реализацией данного принципа является доходный подход к оценке недвижимости. Наиболее применим этот принцип к коммерческой (то есть приносящей доход) недвижимости. Он также применяется для недвижимости, не используемой в коммерческих целях, поскольку чем больше преимуществ (комфортность использования, удобное местоположение, меньшие затраты на эксплуатацию объекта и т.д.) ожидает получить потребитель от данного объекта, тем больше он готов заплатить и, следовательно, тем выше будет стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что при оценке объекта недвижимости из всех альтернативных вариантов следует выбирать наиболее выгодный и экономически эффективный. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором на объект недвижимости может быть установлена максимальная цена. Этот принцип так важен, что выделяется в отдельную группу. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости использование данного принципа обязательно.

16. Отчет об оценке и его основные особенности

Отчет об оценке должен включать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание для проведения оценки объекта; 3) место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; 4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, -- реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их применения, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а так же принятые при проведении оценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; 7) дату определения стоимости объекта оценки; 8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

17. Принципы оценки недвижимости, связанные с объектом недвижимости

Принципы, связанные с объектом недвижимости, позволяют учитывать при оценке особенности объекта. В эту группу входят следующие принципы: остаточной продуктивности; вклада (предельной продуктивности); возрастающей и убывающей доходности; сбалансированности (пропорциональности); оптимального размера; экономического разделения и соединения имущественных прав. Принцип остаточной продуктивности применим главным образом к земельным участкам. Он предполагает, что земля приобретает ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия затрат на труд, капитал и управление землей. Стоимость земли, таким образом, определяется величиной этого дохода. Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что улучшение объекта недвижимости обладает ценностью лишь тогда, когда оно сопровождается увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на улучшения. Например, такие улучшения, как косметический ремонт жилья, сооружение стоянки для автомобилей рядом с домом, при относительно небольших затратах могут вызвать значительный рост стоимости недвижимости. Следовательно, вклад -- это сумма, на которую может увеличиваться (или уменьшаться) стоимость объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия определенного дополнительного фактора или элемента. С принципом вклада тесно связан принцип возрастающей и убывающей отдачи. Он означает, что если к собственности добавляется один или несколько компонентов, стоимость объекта недвижимости будет увеличиваться до точки максимальной доходности. После этой точки стоимость недвижимости не будет увеличиваться, сколько бы мы в нее ни вкладывали, так как эти «чрезмерные» улучшения уже не будут важны для потенциального потребителя. Принцип сбалансированности (пропорциональности) означает, что стоимость объекта будет максимальной при оптимальном сочетании всех частей собственности. Фундаментальной для принципа сбалансированности является концепция функциональной полезности. Согласно принципу оптимального размера стоимость объекта будет максимальной при оптимальном размере объекта. Оптимальный размер объекта зависит от рыночной конъюнктуры и связан с видом объекта (а для земельных участков и с его целевым использованием), С этим принципом тесно связан и принцип экономического разделения и соединения имущественных прав, который действует, если при разделении одного объекта на две части или более общая стоимость объекта может возрасти (либо наоборот).

18. Основные группы методов оценки недвижимости: особенности и область их применения

Международная практика выработала три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор подхода зависит от субъекта оценки, основных целей и задач оценки объекта, определяемого вида стоимости, особенностей объекта, наличия информации для оценки. Идеальным случаем является применение к оценке объекта всех трех подходов. Более того, на совершенном рынке стоимость объекта, полученная методами всех подходов, должна быть одинаковой. Однако в реальности это не так. Иногда бывает невозможно применить один из подходов к оценке, да и полученная при помощи различных подходов оценочная стоимость может существенно различаться.

19. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой

Принципы, связанные с рыночном средой, отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды на стоимость объекта. К ним относятся следующие принципы: спроса и предложения; соответствия (прогрессии и регрессии); зависимости; изменения. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость объекта формируется в соответствии с рыночными законами спроса и предложения. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения цена снижается. Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилой недвижимости. С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Согласно принципу регрессии, если дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Соблюдение принципа соответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствие соответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принцип прогрессии означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружение более дорогих, повысится.

Принципы зависимости и изменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимость объекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип изменения означает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется и стоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так, строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличит стоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость) могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.

20. Обязательные случаи оценки недвижимости

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное количество этапов оценки. Для типовых повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.

21. Ипотека предприятий и ее особенности

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества или уполномоченного им органа.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества.

Залогодатель может продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, если иное не установлено договором об ипотеке. В том случае, если залогодатель предприятия не принимает меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективно использует его, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Ипотека предприятий гораздо меньше распространена, чем ипотека жилья. Это связано со следующими факторами:

1)Гораздо более высокий уровень рисков при выдаче кредита.

2)Сложности в оценке предприятия как имущественного комплекса.

3)Недостаточная развитость российского фондового рынка.

4)Проблемы при контроле за соблюдением предприятием условий договора.

22. Особенности развития ипотеки в России

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное -- активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые готовы оказывать подобные услуги. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1)Ограниченный платежеспособный спрос населения,

2)Выдача заработной платы «черным налом».

3)Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4)Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5)Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6)Психологические факторы.

7)Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8)Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является жилье в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5--7%.

Основными кредиторами на ипотечном рынке России являются универсальные банки

23. Основные структурные элементы ипотечного кредита

К основным структурным элементам относятся: сумма (размер) кредита, процентная ставка, срок кредитования. Все эти элементы взаимосвязаны и зависят от различных факторов, таких как;

степень риска;

вид, стоимость и состояние недвижимости;

величина первоначального взноса;

доходы заемщика;

используемый вид страхования;

применяемые кредитные инструменты.

Сумма кредита -- это объем денежных средств, предоставляемых залогодателем залогодержателю. Ее размер зависит в первую очередь от стоимости объекта недвижимости, средств, уже имеющихся у залогодателя, и его доходов. Как правило, сумма кредита составляет 70--95% от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос призван доказать платежеспособность заемщика. Кроме того, это снижает риски банка, связанные с неправильной оценкой объекта недвижимости или снижением стоимости объекта.

Процентные ставки по кредиту зависят от вида и особенностей недвижимости, срока и условий кредитования. Чем более нестабильным и рискованным считается сегмент рынка недвижимости, тем более высокой будет ставка по кредиту. Так, на новостройки процент обычно выше. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так как залогодержатели в этом случае несут повышенные риски, связанные с уникальностью объекта недвижимости и более низкой ликвидностью на данном рынке Процентные ставки могут быть гибкими (плавающими) и фиксированными. Гибкой называется процентная ставка, которая изменяется в течение срока кредитования. Как правило, условия изменения процентной ставки оговорены заранее и связаны с рыночными индексами или показателями, такими как уровень инфляции, ставка рефинансирования и т.д. Традиционно широко на мировом рынке и в отечественной практике используется ставка Libor -- усредненная процентная ставка, по которой кредитные организации занимают денежные ресурсы у других финансовых институтов на Лондонском межбанковском рынке. Срок кредитования связан с суммой кредита, возрастом заемщика и продолжительностью функционирования объекта недвижимости. Возраст заемщика очень важен, потому что к моменту выхода клиента на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст клиента 60 лет, то заемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент его выдачи ему исполнится не больше 40 лет. Впрочем, для российских заемщиков характерно скорее желание досрочно избавиться от долгового бремени.