Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования

«Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ»

Озерский технологический институт -

Филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ» (ОТИ НИЯУ МИФИ)

Специальность 21.02.05 Земельно - имущественные отношения

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

Разработал О.Н. Назарова

Руководитель проекта Ю.А. Куделькина

2016

Содержание

Введение

1. Теоретический аспект рынка недвижимости.

1.1 Этапы развития рынка недвижимости в России

1.2 Понятие и основные сегменты рынка недвижимости

1.3 Функции рынка недвижимости

1.4 Элементы рынка недвижимости

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.6 Оценочная деятельность

2 Анализ рынка недвижимости на территории РФ

2.1 Плюсы и минусы долевого строительства

2.2 Динамика и прогноз рынка недвижимости на 2016 год

2.3 Эффективное агентство недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости, также разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Развивается законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Рынок недвижимости -- это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Особенностями рынка недвижимости являются: локальность, невысокая взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания цен, сделки необходимо подвергать государственной регистрации, вложение капитала в недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность структурных элементов: объект недвижимости, экономические субъекты, оперирующие на рынке, процессы функционирования рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и не институциональные участники рынка недвижимости.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования выступает Российская Федерация.

Целью моей работы является рассмотрение этапов становления и анализ современного функционирования рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в дипломной работе решаются следующие задачи:

- изучение экономической сущности рынка недвижимости;

- исследование общей классификации рынка недвижимости;

-анализ методов оценки недвижимости;

- прогноз рынка недвижимости в России на 2016 год;

- изучение признаков надежного агентства недвижимости.

1. Теоретический аспект рынка недвижимости

1.1 Этапы развития рынка недвижимости в России

В развитии рынка недвижимости России выделяют несколько этапов.

Период с 1991 по 1995 годы -- этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений.

Для него характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. Спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы были очень высоки.

Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию недвижимости и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать недвижимость. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем, покупкой недвижимости.

Период относительного затишья и осторожности: с 1995 по 1998 годы.

Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов.

Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с предубежденностью, осторожностью, не желает куда_либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

С этого момента начинает развиваться новая законодательная база -- основной регулятор рыночных отношений. Устанавливаются общие правила, появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России.

Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей.

Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: с 1998 по 1999 годы.

Этот период характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.

Начался естественный спад стоимости квартир. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1999-2002 годы.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года -- этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

Страна постепенно начала оправляться от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Началось формирование цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, развитие законодательной базы, высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время.

На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится -- не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье.

Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь -- вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как: специфика объектов недвижимости, относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости, воздействие рынка капитала, невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

На становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы, такие как: политическая нестабильность, экономическая и социальная нестабильность, неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность мировой финансовой системы и недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий.

1.2 Понятие и основные сегменты рынка недвижимости

Недвижимость как экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости -- это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости классифицируется:

-- по географическому признаку:

1)городской;

2)местный;

3)региональный;

4)мировой;

5)национальный

-- по степени готовности к эксплуатации:

1)рынки существующих объектов;

2)незавершенное строительство;

3)новое строительство;

--по виду сделок:

1)купля - продажа;

2)аренда;

3)вещные права;

4)ипотека;

-- по форме собственности:

1)государственных и муниципальных объектов;

2)частных объектов;

-- по способу совершения сделок:

1)первичный рынок и вторичный рынок;

2)организованный и неорганизованный;

3)традиционный и компьютеризированный;

4)биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

-- рынок жилья;

-- рынок земли;

-- рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

-- городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

-- рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

1.3 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения.

Особенностями данного рынка являются: локальность, невысокая взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания цен, сделки необходимо подвергать государственной регистрации, вложение капитала в недвижимость.

Основные функции рынка недвижимости:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена

имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Данный рынок является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения -- это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (например, товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары).

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, леса, многолетние насаждения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». [2]

Юридическую сущность недвижимости составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Конституцией Российской Федерации и Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе общественных отношений, выполняя одновременно две важнейшие функции: во-первых, в виде средства производства и, во-вторых, в качестве предмета личного потребления для проживания, отдыха и культурного досуга. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование различных сфер жизни общества и материального производства.

Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность -- это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, то есть невозможность перемещения объекта в пространстве без физического воздействия и нанесения ущерба, недвижимому имуществу. Стационарность является пространственной характеристикой недвижимости.

Материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность

не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения.

Ограниченность предложения -- необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.

1.4 Элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность структурных элементов: объект недвижимости, экономические субъекты, оперирующие на рынке, процессы функционирования рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости, например, банки, строительные организации, фирмы- риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, независимые оценщики.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и не институциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости -- субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

-- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

-- федеральные территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

-- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

-- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

-- органы, занимающиеся инвентаризацией и учетом строений (БТИ);

-- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

-- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета. (ГСПИ - УПИИ ВНИПИЭТ города Озерска Челябинской области);

-- государственные органы регистрации прав на недвижимость и сделок с ними (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии);

-- государственные нотариусы.

Не институциональные участники рынка недвижимости -- субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

-- брокеры -- оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

-- оценщики недвижимости -- оказывают услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

-- финансисты (банкиры) -- занимаются финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

-- девелоперы -- занимаются созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

-- редевелоперы - занимаются развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

-- управляющие организации - занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

-- проектировщики и строители - работают на коммерческой основе;

-- юридические компании, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

-- страховщики - занимаются страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

-- участники фондового рынка недвижимости организации, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

-- аналитики - занимаются исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

-- финансовые аналитики - занимаются финансовым анализом инвестиционных проектов;

-- маркетологи - специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

-- информационно - аналитические издания и другие СМИ (средства массовой информации) -- организации, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

-- специалисты по информационным технологиям -- обслуживают рынок недвижимости;

-- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

-- сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.

Участники рынка -- это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы--риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Инвестор -- это человек, который вкладывает средства в проекты, приносящие прибыль. Как правило, сумма, которую он вкладывает, не имеет значения. Самое главное это то, что в результате он должен получить прибыль. Вкладывая средства, он рискует, при этом, чем больше он вложит, тем выше риск. Точных гарантий успешного развития нет, поэтому он либо выигрывает прибыль, либо его вложения не оправдываются, и он разоряется.

Основной задачей является не трата средств, а заработок при помощи вложения тех самых средств в тот или иной бизнес-проект.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор -- это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, а свои услуги, последняя не является их собственностью. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос -- это количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья. Другими словами, спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

-- экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

-- социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень.

-- административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки).

-- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

-- природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

-- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

-- национальные и культурные условия, традиции населения.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.

Поэтому величина спроса на землю будет определяться ценой земли относительно цены на другие факторы производства, продуктивностью земли и ценой конечного продукта.

Предложение -- это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости, за счет изменения типа использования и за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Полезность -- способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья -- комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность -- ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, а при уменьшении предложения -- расти.

Возможность отчуждаемости объектов -- это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю).

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем.

Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести уникальность (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий, сооружений (например, строительство вредного производства (например, объекты химкомбината «Маяк»), территориальная особенность (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и рестораны), для производственных целей (склады, фабрики, заводы), для сельскохозяйственных (фермы, садовые участки) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых).

В Российской Федерации, как и во многих, промышленно развитых странах мира, таких как США, Англия, установлено, что когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.

Государственные и муниципальные предприятия не могут самостоятельно, без разрешения собственника имущества, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Частные предприятия распоряжаются недвижимым имуществом, например, в акционерных обществах - при крупных сделках (25--50% балансовой стоимости активов общества), решение принимается единогласно, либо большинством голосов на совете директоров или общем собрании акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов -- только общее собрание акционеров.

Поскольку в законах различных стран возможны несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону.

В русскоязычной литературе разделение на движимое и недвижимое имущество обычно не столь четко. Но всё же «право собственности на недвижимость» является важным отдельным понятием.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации «Содержание права собственности»:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.[3]

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.[4]

Согласно статье 212 Гражданского кодекса в Российской Федерации в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

рынок недвижимость оценка долевой

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.[5]

Согласно статье 125 гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут

приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.[6]

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (статьи 294, 296).[7]

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

В Российской Федерации существует 3 формы собственности: государственная, муниципальная и частная.

Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности

граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Муниципальная собственность -- это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.

Распоряжение муниципальной собственностью от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

В собственности города находятся объекты, имеющие особо-важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения, полезные ископаемые, имеющие общегородское значение).

К объектам муниципальной собственности города относятся объекты социально-культурного назначения (школы и другие учебные заведения, библиотеки, дома и дворцы культуры, детские сады и ясли, детские дома, дома престарелых и инвалидов, больницы и поликлиники, спортивные сооружения общегородского значения, здания, используемые для нужд управления городом), объекты муниципального городского жилого фонда.

Законодательство Российской Федерации не отождествляет муниципальную и государственную собственность.

Частная собственность -- одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество, включая средства производства. Одна из трех основных форм собственности, признаваемых законодательством Российской Федерации. Так, согласно с пунктом 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Выступает в виде собственности граждан и юридических лиц (в том числе общественных и религиозных организаций). Институт частной собственности был восстановлен в отечественном законодательстве после длительного перерыва в 1990 году.[1]

Видами рынка недвижимости являются первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризованный рынки.

Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Организованный рынок -- это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников.

Неорганизованный рынок -- не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок -- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.

Рынок складских помещений дифференцируется по их оборудованию на:

- складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением;

- современно оборудованные ангары, подвальные;

- подвальные и полуподвальные помещения;

- первые этажи различных зданий.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности - соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

1.6 Оценочная деятельность

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки) определены рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость и восстановительная стоимость.[8]

Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Восстановительная стоимость -- определяется издержками (затратами) в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же количеством строительно-монтажных работ, то есть воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Цена объекта недвижимости -- это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Объекты оценки -- это отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация.

Оценка стоимости объекта проводится с использованием трех методологических подходов: сравнительный подход, затратный подход и доходный подход.

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Этот подход основан на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют, как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ - И + Цз (1),

или

Цн = ПСЗ - И + Цз (2),

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что полная стоимость замещения является верхним пределом стоимости недвижимости.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли.