Анализ вторичного рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

1.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости

1.1.2 Управление рынком недвижимости

1.2 Оценка недвижимости и виды стоимости

1.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

1.3 Основные индикаторы рынка жилой недвижимости г. Минска

Глава 2. Подходы и методы в оценке недвижимости

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

2.1.1 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Заключение

Список использованных источников

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (это земля, административные здания, сооружения, производственные, складские, торговые и прочие помещения) и предмета или объекта потребления (это-земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит основной базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Беларуси происходит постепенное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Объектом исследования данной работы является вторичный рынок жилья.

Предмет исследования - динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска.

Задачи исследования: 1) изучение особенностей формирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости; 2) изучение средней стоимости квартир в Минске; 3) обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске; 4) анализ активности на рынке вторичного жилья.

В курсовой работе я попытаемся рассмотреть особенности рынка недвижимости, функции недвижимостью, факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости, а также анализировать вторичный рынок недвижимости в Минске.

рынок недвижимость жилье экономический

Глава I. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1, с. 375] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1, с. 375].

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

- развития (создания) объектов недвижимости;

- управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

- оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период - это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 1). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка [2].

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.



Рисунок 1.1 - Субъектная структура рынка недвижимости

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (республиканские и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

- республиканские и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К иным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

- инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат [2, с. 205].

Ситуация на рынке недвижимости Республики Беларусь несколько отличается от ситуации на рынках других стран СНГ. Можно утверждать, что рынок в данной стране более стабильный, чем в остальных государствах. Во время кризиса в Республике Беларусь не отмечалось слишком значительного спада цен на недвижимость. Ситуация оставалась достаточно стабильной. Это одна из причин того, что недвижимость Беларуси заинтересовала новых клиентов. Главным образом из соседней России. Хотя и количество сделок с недвижимостью на рынке страны сократилась на 35% (на конец 2009 года), по сравнению с тем же периодом в 2008 году.

Беларусь - одно из 130 государств, в котором существует налог на недвижимость [3]. Он определен Законом Республики Беларусь Верховного Совета Республики Беларусь "О налоге на недвижимость" от 23 декабря 1991, № 1337-XII (с последними изменениями от 29 декабря 2006). Физические лица платят налог на недвижимость не позднее 15 ноября каждого года. Для физических лиц налог на недвижимость рассчитывается по ставке 0,1 процента с учетом ее увеличения (или снижения). Этот уровень определяется местными советами депутатов, исходя из оценки зданий и сооружений, принадлежащих лицам.

Президент Беларуси Александр Лукашенко своим Указом от 20 марта 2009 № 144 "Об отдельных вопросах в налогообложении" внес соответствующие изменения в документы, регулирующие взымание налога на недвижимость (с целью приведения в соответствие с Законом Республики Беларусь "О налоге на недвижимость"). В соответствии с внесенными изменениями, с 1 января 2009 налогом на недвижимость облагаются только здания и сооружения, даже те, строительство которых еще продолжается. Ранее обложению налогами подлежало всё имущество организаций (и то, что было подвижным и было объектом основных финансовых поступлений).

На территории Беларуси граждане России могут приобрести в собственность объекты недвижимости на тех же правах, что и местные жители. В отношении иностранцев и лиц без гражданств: они имеют право приобрести недвижимость после того, как уже получили вид на жительство. Или могут приобрести объект от имени юридического лица, зарегистрированного в Республике Беларусь. Такие же правила действуют и в случае с коммерческой недвижимостью.

Согласно национальному законодательству, владеть землей в Беларуси имеют право только граждане Республики Беларусь. Если иностранец планирует покупать частный дом, земля, на которой этот объект недвижимости стоит, должна быть оформлена в аренду на максимальный срок до 99 лет. Частным лицам на территории РБ может предоставляться лишь право пользования землей. Вся земля в стране принадлежит государству. При условии, что хозяин-иностранец захочет продать дом с участком (полученный по наследству или в качестве подарка), владельцем может стать только гражданин Беларуси или само государство. Если же участки под строительство остаются незастроенными, государство может экспроприировать их у пользователей. С 1 января 2007 на территории государства вступил в силу новый порядок, который позволяет подобные действия. Переход права собственности на недвижимость наступает в момент государственной регистрации сделки (купли-продажи). Договор подлежит обязательной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру[4].

1.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости

Рынок недвижимости рассматривается как сложная социально-экономическая система, развитие которой происходит в сегментах первичного и вторичного рынка. На его состояние оказывают влияние спрос и предложение.

Исследователи трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, что связано с ее различными экономическими характеристиками недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для одних лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных активов вещную природу), для других как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.

По этой причине ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара), а другие относят недвижимость к финансовым активам. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения как личных потребностей субъектов, так в качестве капитала [5].

Недвижимость как экономическое благо выполняет ряд функций:

- в качестве предмета потребления служит ресурсом личного или общественного использования, т. е. включает жилую недвижимость, земли и строения медицинских, образовательных, оборонных и других социально значимых учреждений;

- в качестве реального актива выступает одним из значимых ресурсов для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли; в этом качестве чаще рассматривается коммерческая недвижимость, в том числе хозяйственнопроизводственная, включая земли сельскохозяйственного назначения, имущественные комплексы предприятий и т. п.;

- в качестве условного финансового актива, или особого товара, приобретаемого для последующей перепродажи с прибылью; служит источником дохода от сдачи имущества в аренду и средством обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, определяющих и особенности рынка этого товара [6, с.85].

1. Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что недвижимость не может быть перемещена к покупателю, а наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту. То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.

2. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. По этой причине два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения.

3. Недвижимость долговечна. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять десятки и более лет, при этом земля как вид недвижимого имущества при разумном ее использовании может служить бессрочно.

4. Для недвижимости характерна ограниченность предложения и, как следствие, его низкая эластичность, по крайней мере, в краткосрочном периоде. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий и сооружений требует значительного времени и крупных капитальных затрат, а с другой - при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться.

5. Каждый объект недвижимости в известном смысле уникален, хотя бы по месту расположения, поэтому даже две равноценные квартиры в типовом доме на различных этажах уже будут различаться по цене.

6. В целом низкий уровень ликвидности.

7. Недвижимость в качестве товара требует большего, по сравнению с другими видами товаров, информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, бывших владельцах и т. д.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс не только брокерских, но и управляющих компаний;

- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижают его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею изначально несвойственных признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально значимых услуг (жилья определенной комфортности, помещений, используемых в целях бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития страны через участие в воспроизводственном процессе. В современной рыночной экономике внутренняя природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призван обеспечить государственное регулирование.

Таким образом, функциональное предназначение и возможности различного использования объектов недвижимости не позволяют однозначно отнести их в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Объекты недвижимости по своему функциональному назначению могут быть отнесены либо к первому рынку (жилье для собственного проживания, дачные участки, гаражи для личного автотранспорта), либо ко второму (офисные и торговые помещения, жилые дома, предназначенные для сдачи в аренду, сельскохозяйственные угодья), либо к третьему (различного рода ипотечные ценные бумаги). Это приводит к объективной необходимости рассматривать рынок недвижимости обособленно, но в тесной взаимосвязи с конъюнктурой других рынков, для выявления его специфики, отличающей его от других рынков, определения его места в экономическом обороте и раскрытия экономического механизма его функционирования [5].

Универсального определения категории рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено целью исследования, а также в силу того, что сама категория рынка в экономической теории не однозначна - может рассматриваться и с точки зрения большей абстракции как механизм и иметь конкретно-прикладное значение, в частности, когда анализируют рынок какого-либо товара с точки зрения субъектов рынка или различных институтов.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй рассматривают «рынок недвижимости» как набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования [1].

Такая трактовка затрагивает экономический и юридический аспекты рынка недвижимости, не уделяя внимания различной природе самих объектов недвижимости и не вскрывая сущностные черты и специфику недвижимого имущества, в части его локализации и др.

Под рынком недвижимости Ю. В. Пашкус понимает экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [7, с. 32]. Эта трактовка не отражает дуальной сущности недвижимости, которая может выступать как экономическое благо и фактор производства.

Другое определение характеризует рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости, что так же исключает из рассмотрения ряд принципиально важных сущностных черт, присущих объектам недвижимости. Иными словами, претендуя на универсальность, определение теряет индивидуальность и может быть применимо к другому рынку при замене «объектов недвижимости» на другой товар. Можно привести еще ряд аналогичных определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости [6].

1.1.2 Управление рынком недвижимости

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентноспособность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости

и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами [8].

1.2 Оценка недвижимости и виды стоимости

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвентаризационная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения [9].

1.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Чаще всего под рынком недвижимости понимают сложный организационный механизм, основное назначение которого - свести вместе и осуществить передачу прав собственности на объекты недвижимости от продавцов к покупателям [2].

Если рассматривать рынок недвижимости как интегрированную категорию с характерными чертами, присущими другим видам рынков (рынков товаров, услуг, инвестиций и др.),то с уверенностью можно сказать, что рынок недвижимости тесно связан с созданием условий, необходимых для осуществления любой деятельности человека - производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной.

Исходя из этой особенности, степень развития рынка недвижимости различных стран (в том числе и Республики Беларусь) и/или отдельных его секторов можно охарактеризовать по сложившимся специфическим условиям, сформированным под влияниям большого количества факторов, а также по основным направлениям определения цены и динамики стоимости квадратного метра того или иного вида объекта недвижимости. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости любой страны, зависят от форс-мажорных ситуаций, политического, экономического, социального и иного положения в каждой стране.

Становление и развитие белорусского рынка недвижимости - очень сложный и противоречивый процесс, который протекал в сложный период зарождения и формирования рыночных отношений в экономике страны. Можно выделить следующие характерные черты периода становления рынка недвижимости в Республике Беларусь [11].

Экономические процессы переходного состояния, происходящие в этот период во всех сферах экономики, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Такое состояние формирует и основное содержание рыночных процессов, характерных для этого периода, перераспределение имеющегося фонда недвижимости, формирование элементов системы недвижимого имущества и его инфраструктуры, установление прав собственности и новых форм отношений между участниками рынка.

Так как рынок недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, то он будет подвержен влиянию процессов, происходящих на них.

Это значит, что на становление рынка недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства [10, с.163-177].

Специфика недвижимости как товара заключается в том, что объект недвижимость одновременно может выступать и как объект сделок, и как услуга, и как права собственности на недвижимое имущество [2]. Это, в свою очередь, формирует особенности рынка недвижимости и позволяет выявить специфические факторы формирования цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране:

1. 3апаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок, защиту прав собственности.

3. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

4. Отсутствие профессиональных участников, обладающих достаточными знаниями механизма функционирования рынка недвижимости.

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в Республике Беларусь позволяет выделить основные этапы этого процесса. Это дает возможность проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах. Характерной чертой процесса становления рынка недвижимости является перераспределение имеющегося фонда недвижимости на основе рыночного принципа - наиболее эффективного, т. е. обеспечивающего максимальную доходность и максимальное использование недвижимости.

В силу специфических особенностей формирования и стадий развития отечественного рынка недвижимости сформированные под воздействием различных факторов сегменты рынка недвижимости в Беларуси развиты неравномерно: рынок земли практически неразвит; рынок коммерческой недвижимости развит слабо; наиболее крупным и наиболее развитым сегментом является сектор жилой недвижимости. Однако в последнее время государственными органами, профессиональными участниками и некоммерческими профессиональными объединениями рынка недвижимости разрабатывается согласованная стратегия развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране [11].

1.3 Основные индикаторы рынка жилой недвижимости г. Минска

Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июль 2014 года.

Не самый легкий для рынка 2014 год пересек свой экватор. Под занавес первого полугодия плавное снижение средней цены завершенных сделок сменилось довольно резким спадом. Продолжение этих процессов в июле было бы тревожным звонком для продавцов и дало бы толчок к снижению цен предложения.

Спрос на квартиры в июле, несмотря на прогнозируемый сезонный спад активности, остался на довольно высоком уровне. За последние 8 лет лишь дважды продажи квартир в июле были выше текущего показателя. Сделок по сравнению с предыдущим месяцем было совершено на 2,3% меньше. Впрочем, после уточнения данных* вполне вероятно, что июльский результат будет даже выше показателя июня.

Рисунок 1.2 -- Динамика изменения спроса и предложения на квартиры в Минске

В сравнении с июлем 2013 года различия куда более весомые. Напомним, что годом ранее было совершено порядка 1150 сделок купли-продажи квартир, что на 21% выше нынешнего показателя. Вероятнее всего и в августе эта тенденция продолжится, зато в сентябре мы вправе ожидать, что впервые в этом году покупательская активность превысит показатели 2013 года. Тогда в первый осенний месяц было продано 853 квартиры, что даже по меркам текущего года является средним показателем.

Данные по числу совершенных сделок купли-продажи в июне были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 2 $/м2.

Впервые в 2014 году ежемесячный уровень предложения пошел на спад. В данном случае дала о себе знать сезонность: при стабильном рынке часть продавцов откладывает дела на осень ввиду наступившей поры отпусков.

Структура спроса по сравнению с июнем претерпела ряд изменений, на рисунке 1.3 видны изменения [12]. Так, на 5% вырос спрос на 2-комнатные квартиры в Минске, в то время как 1-комнатных квартир купили несколько меньше (-3,5%). Заметное снижение интереса со стороны покупателей ощутили владельцы 3-комнатных квартир. Сделок в этом сегменте было совершено на 17% меньше, чем в июне. Спрос на квартиры с 4 и более комнатами увеличился на 20%.

Рисунок 1.3 -- Структура сделок предложения квартир в разрезе по комнатам

Активность покупателей с точки зрения географии также изменилась. Парадоксальная ситуация: несмотря на общее снижение числа сделок купли-продажи квартир в Минске, спрос вырос в 7 районах города из 9. Максимальный приток покупателей ощутили на себе Заводской (+33%) и Партизанский (+40%) районы столицы, у остальных показатели были куда скромнее и варьировались от +1% до +15%.

В то же время на 23% снизился спрос на жилье в Московском и Центральном районах Минска, что нивелировало показатели в остальной части города. Интерес к жилью в центральной части города и в зонах пешеходной доступности к метро остался стабильным.

Средняя цена сделки в июле выросла на 1,7%. Это довольно неожиданный показатель особенно на фоне -1,2% в мае и -2,6% в июне. Причины подобных изменений не в последнюю очередь связаны с изменение структуры спроса - в июне относительно дорогих 1- и 2-комнатных квартир было продано в 3,6 раза больше, чем 3- и 4-комнатных квартир, “квадрат” в которых традиционно стоит меньше. В июле это отношение выросло до 4,1. На рисунке 1.4 представлена динамика изменения средней цены квадратного метра квартиры в Минске [12].

Рисунок 1.4 -- Динамика изменения средней цены квадратного метра квартир

Чтобы лучше понять происходящее, следует рассмотреть динамику цен внутри самих сегментов с оглядкой на указанные выше факты.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в июле составили:

1-комнатные квартиры - 1767 $/м2 (+3,5% за месяц);

2-комнатные квартиры - 1648 $/м2 (-0,5%);

3-комнатные квартиры - 1551 $/м2 (-1,0%);

4-комнатные квартиры - 1608 $/м2 (-1,7%).

Общий рост средней цены реальных сделок единолично “вытянули” 1-комнатные квартиры, где практически полностью был нивелирован июньский обвал. Что касается негативной динамики всех остальных сегментов, то темпы снижения цен росли по мере увеличения числа комнат.

Рисунок 1.5 -- Средние цены предложения квартир в Минске

Роль 1-комнатных квартиры, как “стартеров” большинства цепочек сделок, наиболее ярко проявляется сейчас, когда рынок не имеет кредитной подпитки. Ходовые "однушки" постепенно обособляются от остальных сегментов рынка. Так, разница в средней цене сделки между 1- и 3-комнатными квартирами достигла в июле 14% - это максимальный показатель в 2014 году. Более того, за последние 3 года лишь однажды это значение было выше.

Ценообразование в объявлениях о продаже квартир в июле практически не претерпело изменений. Снижение общегородского индекса цен составило всего 0,1%. В зависимости от числа комнат колебания составили от +0,2% у 1-комнатных квартир до -0,8% у 4-комнатных квартир.

Заметных колебаний цены предложения квартир в домах различного возраста и материала стен также отмечено не было. Квартиры в кирпичных домах советской эпохи выросли на максимальные в городе 0,8%. Быстрее остальных снижались цены на хрущевки и брежневки.

Лидерами по росту цен среди микрорайонов города на этот раз стали Грушевка, районы станции метро “пл. Якуба Коласа” и улицы Старовиленской. В этих жилых зонах цены выросли на 3-4%. Что касается другого конца списка, то быстрее остальных (-2-3% за июль) снижались цены в районе улицы Уральской, в м-не Запад и вблизи Велозавода.

Ниже, приведена карта (рис. 1.6), на которой указаны цены в минкроройонах Минска [12].

Снижение цен на жилье преобладало в соседних столицах. Так, в Киеве средняя цена предложения квартир "потеряла" за июль 1%. Последние данные из Варшавы также свидетельствует о негативной динамике. Цены на квартиры в столицах балтийских стран с начала года выросли, однако июльские результаты наверняка будут скорректированы из-за ослабления курса евро. На конец июля в Москве отмечался уверенный рост цен на квартиры (+1,7%). Впрочем этот показатель уже неактуален, т.к. на фоне введенных против РФ санкций за первые две недели августа московский индекс цен на жилье “откатился” почти на 2% [12].

Рисунок 1.6 -- Цены на квартиры в микроройонах Минска за июнь 2014 г.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости за май-июнь 2014 года.

Данные приводим за период с 16 мая по 18 июня 2014года. В статистику вошли объявления, размещенные в регионе Минск и Минская область.

1. Офисная недвижимость

1.1. Аренда. С 16 мая в самом посещаемом разделе было размещено 82 объявления, средняя стоимость аренды за 1 м.кв. составила 16 евро.

1.2. Продажа. Количество размещенных объявлений - 13 штук, средняя стоимость продажи за 1 м.кв. - 1 913 долларов, что можно увидеть из рисунка 1.7 [13].

2. Торговая недвижимость



Рисунок 1.7 -- Цены на офисную недвижимость

2.1. Аренда. Всего было размещено 17 объявлений, средняя цена за 1 м.кв. - 15 евро.

2.2. Продажа/покупка. 7 объявлений, 2265 долларов, что видно из рисунка 1.8 [13].

Рисунок 1.8 -- Цены на торговую недвижимость

3. Складская недвижимость.

3.1. Аренда. 27 объявлений, 5,8 евро, на рисунке 1.9 [13].

Рисунок 1.9 -- Цены на складскую недвижимость

На рисунке 1.10 указана диаграмма средней стоимости аренды коммерческой недвижимости за май-июнь месяц 2014 года [13].

Рисунок 1.10 -- Средняя стоимость аренды за май-июнь 2014 года

Если сравнить приведенные данные с предыдущим периодом, то средняя стоимость аренды офисных помещений снизилась на 2 евро (с 18 до 16), а 1 метр для продажи стал дешевле на 317 долларов.

Что касается торговой недвижимости, то здесь также наблюдается спад - средняя стоимость аренды одного квадратного метра упала на 17%, а продажи - почти на 29%.

Стоимость аренды склада осталась на прежнем уровне - около 6 евро на 1 метр квадратный [13].

Глава II. Подходы и методы в оценке недвижимости

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости - один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта [14].

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов (формула1)

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

C = NOI:R_k (1)

Где: C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Где: R_k -- коэффициент капитализации

R_n -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.