Анализ рынка жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок жилой недвижимости является инвестиционно привлекательным. Современная экономическая нестабильность показывает, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. Так, например, приобретенная на начальной стадии строительства квартира у надежного застройщика, по окончании строительства может прибавить в стоимости до 10%.

Этот показатель не однозначен и может варьировать как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от степени риска застройки, что в свою очередь в значительной степени зависит от репутации застройщика. Чем выше риски, тем ниже цена на начальной стадии строительства и выше вероятность роста стоимости квадратного метра по окончании строительства. Надежные застройщики, имеющие положительную репутацию на рынке недвижимости, как правило, не меняют стоимость продажи квартир на всем протяжении строительства и только при перепродаже (вторичный рынок жилья) стоимость квартиры возрастает при условии стабильно растущего рынка.

Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.

Рынок недвижимости, прежде всего - локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Тема работы весьма актуальна и интересна для изучения. Применение методов прогнозирования на рынке недвижимости дает возможность оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять правильные управленческие решения.

Цель моей работы - проанализировать рынок жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.

В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку. В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по г. Нижнему Новгороду, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.

Во второй главе проводится анализ факторов, влияющих на стоимость жилья, а именно курс доллара, инфляция, доходы населения, ипотечная ставка, демографическая ситуация и прочие. Также исследование затрагивает изменение данных факторов во времени.

В третьей главе представлены трендовые прогнозы цен на рынке жилья г. Нижнего Новгорода, а именно анализ временных рядов абсолютных цен первичного и вторичного рынка жилья, строится линейная регрессионная модель для прогнозирования развития первичного и вторичного рынка жилья.

В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.



Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Начало развития рынка недвижимости относится к 1991 г., когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. В этот период отмечается рост цены в 11-12 раз. Для периода с 1995 г. по август 1998 г. характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15%. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 г. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.

1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [статья 130 ГК РФ]

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:

– неоднородность;

Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.

– уникальность;

– недвижимость;

Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.

– долговечность;

Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.

– длительность создания объектов;

Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

– высокая стоимость;

Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.

– высокие издержки переезда.

Здесь можно выделить 2 вида издержек -- материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.

Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным.

Главная характеристика жилой недвижимости -- это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.

В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов. [Максимов]

Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.

1.2 Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

При анализе первичного рынка жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. Постоянно ведется и пополняется база новостроек г. Нижнего Новгорода, где вводятся все необходимые параметры, а именно название фирмы застройщика, его контактные данные, класс жилого дома, высота потолка, сроки сдачи объекта, количество и площади квартир и прочее (Приложение 1).

Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости осуществляется с помощью теле маркетинга. Ежеквартально производится обзвон всех новостроек, где ведутся продажи квартир от застройщика.

1.2.1 Понятие и сегментация первичного рынка жилой недвижимости

Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

Как уже говорилось ранее, основная характеристика рынка жилой недвижимости - это местоположение.

При анализе жилья в г. Нижнем Новгороде по местоположению принято разделение на нагорную и заречную часть города и далее по районам города. Заречная часть города - Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Нагорная часть города - Нижегородский, Советский, Приокский районы. В свою очередь Нижегородский район делится на историческую часть и микрорайон «Печеры».

Тенденция современного рынка - дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене и разделение рынка на классы.

По сложившимся на сегодняшний день тенденциям спроса на объекты строящегося жилья в Нижнем Новгороде их можно типизировать следующим образом:

? Элитное жилье (А класс);

? Жилье бизнес класса (премиум - В класс и бизнес - В- );

? Жилье эконом класса.

Элитное жилье предполагает:

- центр города, историческая часть;

- удаление от оживленных магистралей

- небольшую этажность дома (не свыше 5-ти этажей);

- количество квартир до 50 шт.;

- наличие подземной парковки автомобилей (желательно 2 парковочных места для каждой 3-х и 4-х комн. квартиры);

- однородность инфраструктуры;

- наличие внутреннего дворика для детских и спортивных площадок;

- отсутствие либо минимальное количество нежилых помещений цокольного и первого этажей, не принадлежащих кондоминиумам;

- привлекательный вид из окон.

Стоимость квадратного метра составляет: 90 000 - 180 000 рублей.

Жилье бизнес класса.

Премиум класс предполагает:

- историческая часть города;

- желательно удаление от оживленных транспортных магистралей;

- этажность дома - 5-10 этажей;

- количество квартир - 50-100 шт.;

- подземная парковка автомобилей на 1 парковочное место для квартиры или открытая стоянка;

- инфраструктура развитая;

- первый и цокольные этажи - офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 75 000 - 100 000 рублей.

Бизнес класс предполагает:

- верхняя часть города или центр района в заречной части или престижный спальный район;

- этажность дома - более 10 этажей;

- количество квартир - более 100 шт.;

- наличие подземных парковочных мест = минимум 1/3 от количества квартир;

- возможное расположение на оживленных магистралях центра, либо в местах с неоднородной инфраструктурой;

- первые и цокольные этажи - магазины и офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 65 000 - 85 000 рублей.

Эконом класс предполагает:

- спальный район, заречная часть города;

- этажность дома - от 10 до 18 этажей;

- количество квартир - более 100 шт.;

- наземная парковка автомобилей.

Стоимость кв. метра составляет: 40 000 - 65 000 рублей.

Согласно представленной выше классификации, проведем сегментацию объектов, в данный момент находящихся на стадии строительства, а также сданных в эксплуатацию, где еще осуществляется продажа квартир от застройщика.

По данным 1 кв. 2015 года на первичном рынке многоквартирного жилья г. Нижнего Новгорода ситуация с сегментацией по классам выглядит следующим образом:

Рис. 1 Количество объектов первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода с сегментацией по классам, %

В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости преобладают жилые дома класса эконом - 68%.

1.2.2 Характеристика классов жилой недвижимости

Эконом класс.

Новостройки эконом класса - это типовое жилье.

Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв.м.

Характерная черта таких домов - отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка - типовая для серийного панельного дома. Лифты - отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга как правило нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам.

Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).

В последнее время все чаще в проектах жилых домов предусматривается строительство квартир студий.

В среднем в осуществляющихся проектах эконом класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом (без учета квартир студий):

1-комнатные - 49%

2-комнатные - 35%

3-комнатные - 15%

На 4-комнатные квартиры может приходиться порядка 1%, на квартиры свободной планировки - менее 0,5%.

Рис. 2 Средняя площадь квартир эконом класса на 1 кв. 2015 г., кв.м.

Проектирование в жилых домах эконом класса квартир большой площади и с количеством комнат более 3 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья бизнес класса.

Бизнес класс.

Новостройки бизнес-класса - это жилье повышенной комфортности в домах, построенных по новейшим технологиям, с предоставлением качественных услуг в период эксплуатации.

Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.

Удобные квартиры бизнес класса, отличающиеся от типового жилья в лучшую сторону, и не имеющие притом высокую стоимость, показали себя как достаточно востребованный товар. Эксперты считают, что прогноз развития этого сегмента рынка является весьма благоприятным.

На данный момент в Нижнем Новгороде наблюдается центростремительная тенденция строительства домов бизнес класса. В основном строительство жилых домов бизнес класса ведется в Советском и Нижегородском районах, хотя есть несколько жилых комплексов, строительство которых ведется вдали от центра города. Такая децентрализация благоприятно влияет на появление квартальных застроек микрорайонов жильем данного класса.

Эксперты придерживаются мнения, что для отнесения жилья к бизнес классу, необходимо, чтобы оно удовлетворяло следующим требованиям:

? месторасположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, престижный спальный район);

? хорошее техническое оснащение здания, выстроенного по индивидуальному проекту (обычно монолит);

? просторные квартиры с оптимальной планировкой;

? обустроенная территория около дома;

? хорошая доступность для транспорта;

? достаточная внутренняя инфраструктура (подземные стоянки, парковки, магазины, организации по оказанию услуг и пр.);

? близость парковых зон или зеленых насаждений, видовые характеристики являются преимуществом.

Отсутствие одного-двух факторов выводит данное жилье из категории бизнес класса в категорию "эконом".

Категории «повышенной комфортности» со временем меняются - то, что 3-4 года назад считалось бизнес классом, в настоящее время не соответствует современным требованиям.

Дом бизнес класса представляет собой, как правило, монолитное или кирпичное сооружение, построенное по индивидуальным архитектурным проектам, имеет хорошее техническое оснащение и привлекательный современный облик. Обычно предусмотрен подземный и наземный паркинг, наличие развитой внутренней инфраструктуры (магазины, фитнес-центры и т.п.), а у придомовой территории и мест общего пользования - повышенной степени благоустройство.

Также, в проектах бизнес класса должны быть соблюдены, прежде всего, общепринятые стандарты качества отделочных и строительных материалов, эффективность планировки и звукоизоляция.

В жилье бизнес класса опасения, связанные с расположением жилья на более высоком этаже, относительно комфорта - не существенны, так как нижние этажи применяются в основном для размещения сервисных служб.

В бизнес-классе наибольшим спросом пользуются квартиры без отделки. Среди ключевых характеристик - хорошая подготовка под чистовую отделку. Но следует отметить, что в настоящее время в Москве повышается спрос на готовые к жилью квартиры, даже частично меблированные.

Площадь однокомнатных квартир бизнес класса может варьироваться до 50 кв.м., двухкомнатных - до 70 кв.м., трехкомнатных - до 100 кв.м., четырехкомнатных - до 140 кв.м. Потолки должны быть высотой не менее 2,7 метров. Рекомендуемая площадь кухни - от 12 до 15,2 кв.м. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно варьируется в диапазоне от 100 до 300.

В крупных комплексах часто предусматривают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центр, предприятия торговли, предприятия общественного питания и сферы услуг, например, кафе, ресторан, аптека, медицинский центр, салон мобильной связи. Многоквартирные дома, как правило, оснащены вспомогательными помещениями для управляющей компании, эксплуатационной службы.

Брендинг объекта так же актуален для бизнес-класса, как и для практически любого сегмента. Имидж нужен каждому дому, независимо от сегмента. В целом в Нижнем Новгороде сегодня порядка 60% жилых комплексов имеют название. Название позволяет лучше позиционировать проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.

Квартиры в жилых домах бизнес класса имеют большие площади, чем квартиры эконом класса. Также при проектировании бизнес жилья следует учитывать потребительские предпочтения при грамотном планировании соотношения количества квартир различной комнатности.

В настоящее время в осуществляемых проектах бизнес класса в каждом проекте имеется различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах отсутствуют 3-комнатные квартиры. В основном при проектировании дома бизнес класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры с количеством комнат от 4 до 7, а в жилом доме №3 «КМ Мегаполис» предлагается квартира свободной планировки.

В среднем в осуществляющихся проектах бизнес класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 38%

2-комнатные - 34%

3-комнатные - 25%

4-комнатные - 2%

Более 4 комнат и квартиры со свободной планировкой - 1%.



Рис. 3 Средняя площадь квартир бизнес класса, кв.м.

Проектирование в жилых домах бизнес класса квартир большой площади и с количеством комнат более 4 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья премиум класса.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья бизнес класса.

Инфраструктура дома бизнес класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не уходя далеко от собственного дома.

В доме бизнес класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, звукоизоляция, отопление, возможно кондиционирование. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

? подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместу);

? предприятия сферы услуг;

? продуктовый магазин или магазин товаров первой необходимости;

? кафе.

Премиум класс.

Жильё премиум класса предполагает некий элемент необходимой роскоши.

Как правило, премиальные объекты -- это дома, расположенные в престижных районах с небольшим (до 100) количеством квартир, с видом на парк, реку, озеро. Принципиальные характеристики бизнес-класса -- оригинальная архитектура, наличие подземной парковки, благоустроенной и охраняемой территории, служб сервиса, высокоскоростных бесшумных лифтов, качественной инженерии -- для жилья премиум-класса являются лишь дополнением к престижной локации.

На премиальность квартиры влияют следующие факторы:

? степень престижности района;

? строительство дома по индивидуальному проекту;

? насыщенность дома современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

? наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)

Премиум класс имеет 7 основных признаков:

? местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

? ограничение здания по этажности, количеству квартир (не более 100 квартир);

? качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);

? архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);

? комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);

? возможны дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

? наличие квартир свободной планировки или с количеством комнат более 3.

Категории премиум класса со временем меняются - то, что 3-4 года назад считалось премиум классом, в настоящее время не соответствует современным требованиям.

Для зданий премиум класса характерны прямые линии и простые фигуры, использование качественных дорогих материалов, создание спокойных и лаконичных фасадов, широкое применение стекла, за счет которого помещения обретают глубину и получают больше света, а также отсутствие лишних, нефункциональных элементов дизайна. Форма должна быть функциональной, но при этом в ней должна быть особая эстетика.

Такой стиль объединяет элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые при строительстве домов премиум класса, достаточно дорогие.

Рис. 4 Динамика ввода жилых домов премиум класса с 2009 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка недвижимости премиум класса до 2012 г. имеет выраженный ниспадающий тренд. В 2013 г. и 2014 г. было введено 2 жилых дома премиум класса. В 2015 г планируется построить 4 жилых дома.

Квартиры премиум класса имеют большие площади, чем квартиры бизнес и эконом классов.

Все рассматриваемые жилые дома премиум класса в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-комнатных квартир. В основном при проектировании дома премиум класса предпочтение отдается 2-3-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры свободной планировки (ЖК «Пражский квартал», ЗАО «Жилстройресурс»; ЖК «Respect», ООО «Консорциум НН-90») и пентхаусы (ЖК «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).

В целом в осуществляющихся проектах премиум класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 20%

2-комнатные - 39%

3-комнатные - 35%

4-комнатные - 5%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 1%

Рис. 5 Средняя площадь квартир премиум класса, кв.м.

При проектировании премиум дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья премиум класса.

Инфраструктура дома премиум класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:

? наличие кондиционера;

? автономного водоснабжения (с фильтрацией);

? системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);

? систему автономного отопления;

? отделку.

В доме премиум класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

? многоуровневую систему безопасности;

? подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместа);

? детский клуб;

? химчистку;

? фитнес-центр;

? оздоровительный комплекс;

? кафе;

? помещения кладовые;

Элит класс.

Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая образует так называемый «город в городе». В городе элитным жильем можно считать жилье, которое привлекательно в экологическом плане, удаленно от основных магистралей, а также приближено к социально-однородной среде.

На элитность квартиры влияют следующие факторы:

? степень престижности района;

? нестандартность внешней и внутренней отделки дома;

? насыщенность его современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

? наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)

«Элитность» имеет семь основных признаков:

местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

? социальная однородность жильцов;

? качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);

? архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);

? комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);

? дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

? дом должен быть брэндом;

? ограничение здания по этажности, количеству квартир (в пределах 20-40 квартир);

? наличие не более двух квартир на площадке.

Отсутствие одного из факторов автоматически выводит данное жилье из категории элитного в категорию "повышенной комфортности".

Категории элитности со временем меняются - то, что 3-4 года назад считалось элитным в настоящее время не соответствует современным требованиям.

Архитектурный облик очень влияет на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должны создавать профессиональные архитекторы, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.

Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местонахождению участка застройки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.

Объекты элитной жилой недвижимости должны иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным плюсом будет наличие некой «изюминки» в облике, которая бы создавала статусность дома, создавала индивидуальность.

Элитное жилье должно строиться из хороших и качественных материалов. Материал, из которого строится элитное жилье, преимущественно должен быть экологически чистым.

Вокруг элитного дома должно располагаться огороженное пространство, с охраной и системой доступа.

В последние годы одним из характеристик элитарного жилья стала его свободная планировка - open space («свободное пространство»). Поверхности стен, потолка и пола чаще всего подготовлены под отделку, так как все больше клиентов предпочитают оформлять интерьеры по собственному вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы была возможность что-либо поменять в ней по желанию заказчика.

Элитная квартира должна иметь привлекательный вид из окна, желательным является ориентация каждой квартиры на три стороны света.

Элитная квартира предполагает наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (кабинета), остекленную лоджию.

Признаком хорошей пространственной организации элитной квартиры является наличие больших окон и зимнего сада. Жильцы последних этажей должны иметь возможность установить в квартире камин.

На верхних этажах элитного дома могут располагаться двухуровневые квартиры, территорию крыши которых возможно использовать под земельный участок, спортивную площадку или бассейн.

В цоколе возможен просторный вестибюль, где может быть распложена комната для охраны, зона для ожидания хозяев квартиры, помещения, где сосредоточены все пульты управления (видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация, пульты охраны).

В элитной квартире должен быть просторный санузел, чтобы была возможность разместить разнообразные вещи для комфорта. Если санузел один, то его площадь должна быть около 12 кв.м.

Стандартом становится размещение ванной с выходом в спальню, количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.



Площадь кухни должна быть не меньше 14 кв.м.

Рис. 6 Динамика ввода элитных жилых домов с 2002 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка элитной недвижимости имеет выраженный ниспадающий тренд. По прогнозным данным на 2013 г. планируется ввод 4 жилых домов элит класса.

На сегодняшний момент снижение ввода элитных жилых домов связано со следующими причинами:

- отсутствие на рынке недвижимости земельных участков в историческом центре Нижнего Новгорода для строительства вышеупомянутого жилья;

- быстро меняющиеся требования по качеству элитного жилья у целевой группы, что приводит к несоответствию ранее заявленных проектов именно этому классу жилья;

- в посткризисной ситуации большинство застройщиков ориентировано на строительство жилья эконом класса в формате квартальных застроек, что в свою очередь может обеспечить им использование своих производственных мощностей, а именно принадлежащих им заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т.д.);

Элитные квартиры имеют большие площади, чем квартиры других классов. Причем при проектировании элитного жилья следует учитывать потребительские предпочтения, которые имеют свою динамику.

Все рассматриваемые элитные жилые дома в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-2-комнатных квартир. В основном предпочтение отдается 3-4-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются 5-комнатные квартиры, квартиры свободной планировки, пентхаусы.

В целом в осуществляющихся проектах элит класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 16%

2-комнатные - 41%

3-комнатные - 22%

4-комнатные - 16%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 5%

спрос предложение рынок недвижимость

Рис. 7 Средняя площадь элитных квартир, кв.м.

При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений элитного жилья.

Инфраструктура элитного дома - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома. Идеальный вариант подобного инфраструктурного пакета, считается пакет, оказываемый клиентам гостиниц класса пяти звезд.

В элитных домах вся инфраструктура - только для жильцов дома. Одним из преимуществ элитного жилья как раз и является обособленность, самодостаточность инфраструктуры и ее ориентированность на узкий круг лиц - жильцов дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:

? наличие кондиционера;

? автономного водоснабжения (с фильтрацией);

? системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);

? систему автономного отопления;

? отделку.

В элитном доме должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

? многоуровневую систему безопасности;

? подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 2 машиноместа);

? круглосуточный медпункт;

? детский клуб;

? химчистку;

? сауну;

? бассейн;

? фитнес-центр;

? оздоровительный комплекс;

? тренажерный зал;

? наличие морозильной камеры хранения изделий из меха;

? бильярд;

? бар;

? ресторан;

? помещения кладовые;

? прачечную;

? комнаты для обслуживающего дом персонала.

В последнее время в Москве застройщики элитного жилья склоняются в сторону сокращения внутренней инфраструктуры комплекса. Это связано в первую очередь с тем, что малое число квартир элитно дома не может позволить окупить внутреннюю инфрастуктуру комплекса, а привлечение граждан «со стороны» разрушает статус элитарности, обособленности.

1.2.3 Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке варьирует в зависимости от класса и расположения объекта. В объектах эконом и бизнес класса стоимость квадратного метра квартир зависит от количества комнат, от этажа, на котором располагается квартира. В объектах премиум и элит класса, как правило, нет зависимости стоимости квадратного метра от количества комнат, цена зависит от этажа, на котором располагается квартира, видовых характеристик и общего метража квартиры.

Проанализируем динамику средней стоимости квадратного метра в г. Нижнем Новгороде.

Рис. 8 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде, руб./кв.м.

Как видно из графика динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода показывает растущий тренд.

В период с конца 2006 г. и в течение 2007 г. наблюдался резкий скачок стоимости жилья, что в последствие, во время экономического кризиса, повлекло серьезное снижение стоимости квадратного метра. В настоящее время наблюдается стабильный рост цен на первичное жилье.

Так как жилье премиум и элит классов территориально располагается в исторической части города, а именно только в Нижегородском районе, стоимость квадратного метра таких домов не учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра в целом по г. Нижнему Новгороду.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2014 года возросла на 0,8%.

Рис. 9 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде с сегментацией по классам, руб./кв.м.

Далеко не сразу при анализе стоимости квадратного метра жилья предусматривалось сегментирование стоимости по классам. Изначально жилье делилось на типовое жилье, улучшенной планировки, повышенной комфортности и элитное жилье.

Как видно из диаграммы для эконом, бизнес и премиум классов характерен стабильный рост без явных колебаний. Стоимость элитного жилья имела резкие изменения в 4 квартале 2011 года и 1 квартале 2012 года. Также с 3 квартала 2014 года наблюдается резкий рост стоимости квадратного метра элит класса. Это было спровоцировано выходом на рынок нового жилого дома «Клубный дом Royal Landmark» на Верхневолжской набережной.

Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке характерна для Советского района, наиболее низкая - для Ленинского района.

Изменение стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости зависит от стадии строительства объекта, от количества оставшихся непроданных квартир, спроса и предложения на рынке,.

Рост стоимости квадратного метра зависит от задержки продаж застройщиками, связан с развитием ипотеки, ростом стоимости строительных материалов, высокими затратами на расселение, подводкой инженерных коммуникаций, высокими транзакционными издержками.

Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продаж последних квартир в сданных жилых домах по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой по сравнению с конкурентами..

1.3 Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты). [Максимов].

Согласно реальной рыночной практике, оборот «вторичных» объектов недвижимости составляет большую долю.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования.

Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%.

При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (Национальная мультилистинговая система). В ней собрана наиболее полная и достоверная информация по вторичному рынку жилья.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.

Рис. 10 Динамика количества предложений на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, шт.

За весь период исследования из графика видно растущий тренд. Количество предложений на рынке не стабильно, особенно это проявилось в период с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2008 года.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья в экспозиции находилось 7 401 квартира. Количество предложений возросло на 16,7% по сравнению с 4 кварталом 2014 года.

Динамика объем предложения совпадает с динамикой количества предложений на вторичном рынке жилья. Для объема предложений также характерен растущий тренд.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья объем предложений составил 378 443 квадратных метра, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года объем предложений вырос на 11,7%.

Рис. 11 Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, руб./кв.м.

Резкий спад предложений на вторичном рынке в 4 квартале 2006 года повлек за собой серьезное повышение стоимости квадратного метра с последующим стабильным ростом вплоть до 3 квартала 2008 года. В связи с кризисной ситуацией в течение 2009 года наблюдалось снижение цен. В период 2010-2011 гг. на рынке стоимость квадратного метра стабилизировалась и с конца 2011 года вновь стала нарастать.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилась на 3,4%. Наблюдается стабилизация стоимости.



Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - это важный этап при анализе и прогнозировании. Именно эти факторы определяют потребности и возможности общества по приобретению недвижимости, обороты на рынке.

Сформировалась система факторов регионального уровня, которые определяют состояние и динамику рынка недвижимости:

1. Экономические

? Уровень и динамика доходов населения

? Доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных

? Состояние альтернативных и смежных рынков

? Риски инвестиций в недвижимость

? Стоимость строительства

? Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

2. Социальные

? Уровень и динамика изменения численности населения и его возрастной структуры

? Уровень и динамика изменения социальной структуры населения

? Уровень и динамика изменения образовательного уровня населения

3. Административные

? Налоговый режим

? Зональные ограничения

? Правовые и экономические условия совершения сделок

? Правовые и экономические условия получения прав на застройку

4. Условия окружающей среды

? Обеспеченность транспортной инфраструктурой

? Уровень развития социальной инфраструктуры

? Экологическая обстановка

2.1 Ввод жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде

Жилищный фонд города на 01.01.2014 г. составил 29 840 тыс. кв.м. общей площади, на одного жителя в среднем приходится 23,4 кв.м. общей площади.

Население г. Нижнего Новгорода по данным Нижегородского областного Комитета Государственной статистики на начало 2014 г. составило 1 272 746 человек. Распределение населения по административным районам города следующее:

Таблица 1. Распределение численности населения, жилищного фонда и площади на 1 человека по районам города

Наименование административных районов города	Численность населения на 01.01.2014 г. (тыс.человек)	Общая площадь жилых помещений (ориентировочная), тыс. кв. м. на 01.01.2014 г.	Приходится в среднем на 1 жителя (кв.м. общ.площ.)
Автозаводский район	300 647	6 387	21,2
Канавинский район	157 000	3 658	23,3
Ленинский район	138 000	3 139	22,7
Московский район	125 105	2 640	21,1
Нижегородский район	132 800	4 217	31,8
Приокский район	96 002	2 250	23,4
Советский район	149 000	3 841	25,8
Сормовский район	174 165	3 708	21,3
г. Нижний Новгород	1 272 719	29 840	23,4

Наименее обеспеченным в плане жилья является Московский район, здесь на 1 жителя приходится 21,1 кв.м. Нижегородский район является самым обеспеченным в плане жилья районом города, на 1 жителя приходится 31,8 кв.м.



Таблица 2

Динамика ввода жилого фонда, тыс. кв.м. общей площади / % к итогу

Районы города	Фактически по годам	Прогноз (2015 г.) Многоквартирное жилье
	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.	2014 г.	В среднем за год ( за 5 лет)
Автозаводский	50,4 / 13,8	39,6 / 10,1	110,4 / 19,2	87,2 / 12,5	77,9 / 9,7	73,1 / 12,9	61,4 / 9,9
Канавинский	64,3 / 17,6	79,8 / 20,3	75,0 / 13,1	59,2 / 8,5	111,0 / 13,9	77,9 / 13,8	100,5 / 16,2
Ленинский	19,94 / 5,5	23,0 / 5,8	49,2 / 8,6	39,8 / 5,7	29,5 / 3,7	32,3 / 5,7	14,7 / 2,4
Московский	12,93 / 3,5	25,4 / 6,5	16,2 / 2,8	40,8 / 5,9	58,2 / 7,3	30,7 / 5,4	50,2 / 8,1
Нижегородский	126,92 / 34,7	84,0 / 21,3	154,7 / 27	117,2 / 16,9	149,6 / 18,7	126,5 / 22,4	113,1 / 18,2
Приокский	24,29 / 6,7	19,0 / 4,8	42,6 / 7,4	150,5 / 21,7	153,1 / 19,1	77,9 / 13,8	120,6 / 19,4
Советский	56,38 / 15,4	85,6 / 21,7	78,2 / 13,6	141,5 / 20,4	168,5 / 21,0	106,0 / 18,7	118,8 / 19,0
Сормовский	10,21 / 2,8	37,3 / 9,5	47,7 / 8,3	58,1 / 8,4	52,9 / 6,6	41,3 / 7,3	42,3 / 6,8
Всего по городу	365,36 / 100	393,8 / 100	574,1 / 100	694,3 / 100	800,8 / 100	504,0 / 100	621,6 / 100

В течение долгого периода времени лидером по вводу жилой недвижимости был Нижегородский район. В 2013-2014 гг. наибольший объем ввода пришелся на Советский и Приокский районы.

В 2015 году планируется ввести более 621 000 кв.м. многоквартирного жилья в г. нижнем Новгороде.

Наибольший объем ввода в 2015 году также планируется в Нижегородском, Советском и Приокском районах. Общий объем ввода многоквартирного жилья в этих районах составит более 50% от общего ввода многоквартирного жилья по г. Нижнему Новгороду.

Спрогнозировать общий объем ввода не предоставляется возможным, так как отсутствуют данные о строящемся индивидуальном жилье.

Рис. 12 Динамика объема ввода жилой недвижимости, в том числе ИЖС, кв.м.

Объем ввода жилой недвижимости пережил как рост, так и снижение. До кризиса 2008 года за 2 года в период 2005-2007 гг. прирост жилья составил 218%. В кризисный период вплоть до 2010 года темпы строительства значительно сократились. С 2011 года прирост нового строительства ведется быстрыми темпами. За 2014 год было введено 800 779 квадратных метров жилья, что на 15,3% больше по сравнению с 2013 годом и на 119,2% больше по сравнению с посткризисным 2010 годом.

Рис. 13 Динамика объема ввода многоквартирной жилой недвижимости, кв.м.

Динамика ввода многоквартирного жилья практически повторяет динамику общего ввода жилья в г. Нижнем Новгороде.

За 2014 год было введено 587 958 квадратных метров многоквартирного жилья, что на 37,9% больше по сравнению с 2013 годом.

Высокий рост строительства многоквартирного жилья связан с освоением больших земельных участков под комплексную застройку. Так на сегодняшний день возводятся такие крупные проекты, как «Микрорайон Юг» в Автозаводском районе, «Микрорайон Бурнаковский» в Московском районе, жилой комплекс «Цветы» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Седьмое небо» и жилой комплекс «Первомайский» в Канавинском районе, жилой комплекс «Удачный» в Сормовском районе.

2.2 Демографическая ситуация

Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной мере зависят от демографической ситуации, миграции населения. Влияние этих факторов не сиюминутно, но их обязательно нужно принимать в расчет при анализе рынка жилой недвижимости.

Рис. 14 Динамика численности населения г. Нижнего Новгорода на начало периода, чел.

В течение долгого периода времени наблюдалось снижение численности населения г. Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и наблюдается рост численности населения, но за счет миграционных потоков.



2.3 Доходы населения

Рис. 15 Динамика доходов населения г. Нижнего Новгорода, руб.

Исходя из данных графика, можно отметить, что темпы роста доходов населения значительно возросли. По данным за январь-декабрь 2014 г. средняя номинальная начисленная заработная плата в г. Нижнем Новгороде составила 34 331 руб., что на 7,2% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее, уровень доходов населения г. Нижнего Новгорода ниже, чем уровень доходов в региональных городах ПФО, таких как Казань, Самара, Пермь, Уфа. В то же время себестоимость строительства жилья в Н. Новгороде выше, чем в тех же городах ПФО.

Основные потребители рынка доступного жилья все больше нуждаются в системах кредитования для покупки квартиры. Застройщики строительства, особенно нижегородцы, привлекают денежные средства населения на самых ранних этапах строительства.

2.4 Влияние других экономических факторов на состояние рынка

«Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать ухудшения состояния экономики в целом. Если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет к подъему в реальной экономике» [12].



Рис. 16 Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости

Так одним из явных показателей изменений в состоянии рынка недвижимости относятся срок экспозиции объектов на рынке и количество сделок на рынке. Повышенный спрос на жилье подогревается желающими вложить деньги в недвижимость, тем самым провоцируя повышение стоимости жилья. Количество желающих не бесконечно, таким образом, после оживления на рынке недвижимости приходит затишье, но это никак не означает, что с падением спроса снизится цена, она замедлит свой рост.

Изменения на рынке недвижимости имеют цикличный и сезонный характер. Спустя некоторое время после снижения спроса, происходит оживление на рынке.

Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, то есть ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, то есть снижает предложение на рынке (Рисунок 17).

Рис. 17 Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса

Ипотечное кредитование пользуется большим спросом в Нижнем Новгороде. Причиной этому служит тот факт, что кредит можно взять без первоначального взноса, либо в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также программы различных банков явно конкурируют между собой.

По аналитическим данным 2014 года компании IPOhelp ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 8.50 - 28.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет [9].

Количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Доля подобных сделок в общем объеме продаж жилья уменьшилась до 22%. По данным ЦБ, объем предоставленных в январе--апреле этого года рублевых жилищных кредитов в России составил 304,5 млрд руб., что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года [10].

На данный момент банки начали снижать ставки по ипотеке. Также в помощь пришла программа господдержки ипотеки, по которой ставка на первичное жилье не должна превышать 12%, что в свою очередь повлекло изменение структуры спроса. Предпочтение отдается новостройкам нежели квартирам на вторичном рынке жилья.

Изменение цен на жилье обусловлено притоком нефтедолларов в страну и ростом себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов.

Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только стоимость строительно-монтажных работ, но и:

? стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);

? технические условия -- подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);

? время реализации проекта,

? стоимость кредитных ресурсов;

Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного» 1 квадратного метра в России, при условии, что это новостройка, средний район, уровень готовности строительства 75%, прямо пропорциональна стоимости барреля нефти. Такому соотношению было дано название «НефтеБакс» [11].

Зная динамику курса доллара (рис. 18) и динамику стоимости барреля (рис. 19) можно проследить динамику условной единицы «НефтеБакс».

Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.

Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель [24]

Ряд российских аналитиков выявили следующую зависимость, что для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в 1 квадратном метре, примерно составляет 50-60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) - 25-30.

Объяснения такого феномена таковы, что бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая существенное влияние на инвестиционный процесс.

«НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки. Этот процесс назвали «Крекингом».

Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса -- особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. Эта задержка составляет примерно от 3 до 6 месяцев.