Оценка жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость жилой рынок правовой

С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности, имеющих общим предметом недвижимое имущество, выступающая в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). На сформировавшемся практически в течение десятилетия рынке недвижимости появилось множество представителей новых профессий, связанных с теми или иными видами деятельности в данной сфере. В их числе - риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости), управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость) и т.д.

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.

Начало формированию рынка жилья в России было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

В результате развития рынка жилой недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Оценка производится обычно перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества, при страховании и для многих других целей.

Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.

Целью выпускной квалификационной работы работы является исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы дипломной работы выступает жилая недвижимость г. Уфы.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают экономические отношения, возникающие в процессе оценки объектов жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости.

В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости. Во втором разделе рассматривается законодательство в области оценки и проведен анализ рынка жилой недвижимости г. Уфы. В третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценочной деятельности и рассчитана рыночная стоимость квартиры.

При написании работы были использованы статистические материалы агентств недвижимости, а также других ведомств, данные Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, а также других министерств и ведомств.



1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (дарения, купли-продажи, залога и др.), имеющий определенные качественные и количественные характеристики и удовлетворяющий различные реальные, либо потенциальные потребности.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (табл. 1).

Таблица 1 - Основные типы недвижимости

Земля	Жилищный фонд	Нежилой фонд
- свободные земельные участки (под застройку или иные цели) - природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.	- элитное жилье - типовое жилье - городское жилье - загородное жилье	- офисные помещения - складские помещения - торговые помещения - производственные помещения и т.д.

В рамках данной работы подробно мы будем рассматривать именно жилую недвижимость.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [3]. Согласно части 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или пользование [3].

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [3].

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством [3] жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов:

1) Жилой дом, часть жилого дома. Признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

2) Квартира, часть квартиры. Признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3) Комната. Признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности принято выделять:

Жилье высокой степени комфортности (элитное). По многовековому опыту британских риэлторов, основных критериев элитности всего три: во-первых, место; во-вторых, место; в-третьих, место (имеется в виду место расположения объекта недвижимости) [26].

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности: местоположение, экологичность материалов, клубность, качество инженерных сетей, инфраструктура дома, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью, цена.

Типовое жилье (жилье экономкласса). Для него характерны:

· размещение в любом районе города;

· соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

· по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью [25]:

· размещено в непрестижных районах;

· удалено от основных транспортных коммуникаций;

· принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;

· квартиры размещены в первых этажах домов других типов;

· заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

На основании градостроительных ориентиров выделяют:

· дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

· дома постройки 1917 - конца 1930-х гг.;

· «сталинские» дома;

· дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.);

· дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг.;

· современные жилые дома.

В зависимости от материала наружных стен здания различают:

· дома с кирпичными стенами;

· панельные;

· монолитные;

· деревянные;

· смешанного типа.

В таблице 2 проанализированы достоинства и недостатки основных типов домов.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки основных типов домов

	Достоинства	Недостатки
Кирпичные	- Долговечность и прочность - Презентабельный вид здания - Способность кирпича сохранять в доме тепло - Технология кирпичной кладки позволяет варьировать в области архитектурных возможностей - Кирпич экологичен, то есть безвреден химически	- Высокая себестоимость материала, отсюда относительно высокая стоимость одного квадратного метра - Дома из кирпича долго строятся - Слишком большие площади
Панельные	- Доступность в цене и в скорости постройки - Небольшой метраж - Внутренняя отделка	- Плохая звукоизоляция - Низкая теплоемкость - Негерметичные панельные швы - Сложности при перепланировке
Монолитные	- Быстрота возведения - строительство обходится почти на треть дешевле, чем возведение зданий из кирпича или блоков - Высокая прочностьза счет минимального количества строительных швов - Небольшой, по сравнению с кирпичными и панельными зданиями, вес - Отсутствие точечных нагрузок на фундамент - Долговечность (100-120 лет) при умеренном климате - хорошая водонепроницаемость - Высокая сейсмоустойчивость (7-8 баллов) - Позволяет создавать сооружения любой этажности с разнообразной внутренней планировкой в любом архитектурном стиле.	- По сравнению с панельными конструкциями, затраты средств и рабочей силы больше на 10-15% - Требуется применение специальной техники для качественного уплотнения бетона. В противном случае вышеперечисленные преимущества, касающиеся хороших прочностных и гидроизоляционных качеств, теряются - Плохая звукоизоляция - Стены имеют плохую паропроницаемость
Деревянные	- Меньший вес в отличие от остальных типов домов - Деревянный дом дышит, дерево обладает замечательной способностью к пропусканию кислорода - Прекрасные теплоизоляционные свойства - Относительно дешевое строительство - Возможность сборки - разборки	- Способность дерева выстаивания или поднятия - Пожароопасность - Жуки - короеды и гниение древесины

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье [26]:

· первичное - место постоянного проживания;

· вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

· третичное - предназначено для кратковременного проживания.

Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте жилой недвижимости.

Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости.

Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок - сделки, совершаемые со вновь созданными объектами, уже находящихся в эксплуатации.

1.2 Виды стоимости и подходы к оценке

Оценка недвижимости - особая профессиональная сфера деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый элемент процедуры совершения практически любой операции с недвижимостью, от купли продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости. В приложении А приведен алгоритм процесса оценки недвижимости.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов, подходов и методов оценки, свободной ориентацией на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах этого рынка.

В общем виде подход - это способ определения стоимости, в рамках которого используется один или несколько методов оценки [34].

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный, сравнительный (или рыночный), на основе которых определяют различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее.

Рыночная стоимость (Market Value) - это наиболее вероятная цена, по которой может быть продан объект на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства и при этом реализуются следующие условия:

· мотивы покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств;

· обе стороны хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют с учетом своих интересов;

· объект оценки был выставлен на продажу на рынке заранее, чтобы с информацией о продаже недвижимости мог ознакомиться любой покупатель; оплата производится в денежной форме;

· цена является разумной, незатронутой специфическими условиями финансирования и продажи и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке [9].

Восстановительная стоимость (Reinstatement cost new) - это, по существу, затраты в текущих ценах (как правило на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, т.е. объект гипотетически восстанавливается как новый.

Этот метод обычно используется при проведении переоценки.

Стоимость замещения (Replacement cost new) (затраты на полное замещение) - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устаревания в соответствии с алгоритмом затратного подхода

Следует иметь в виду то, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (т.е. тем самым отражается наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, а также по экономическим соображениям, когда восстановление такой информации слишком дорого.

Инвестиционная стоимость (Investment value) - это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Она связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества, налоговые соображения.

Эта стоимость может быть больше рыночной из-за специфического интереса инвестора или его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя. Она может быть и меньше рыночной из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Потребительная стоимость (Use value) - это стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (т.е. в целом для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его НЭИ). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

Страховая стоимость (Insured value) рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются суммы страхового возмещения.

Налогооблагаемая стоимость (Assessed (taxable) value), раньше рассчитываемая на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то инвентарной стоимости, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, в настоящее время замещается кадастровой стоимостью, определение которой дается в Федеральном стандарте оценки, принятом в составе трех базовых стандартов в сентябре 2007 г.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. он отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение всего своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона в целом

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости

- рыночной стоимости.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

· ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

ПВД (потенциальный валовой доход) - доход от недвижимости, который можно получить при 100% ее использовании без учета всех расходов и потерь. Зависит от площади объекта и установленной арендной ставки. Рассчитывается по формуле:

(1)

где С_а - арендная ставка за 1 м²;

S - площадь, сдаваемая в аренду, м² [11].

ДВД (действительный валовый доход) - потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (2)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой для типичного уровня управления да данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только лишь в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При ее отсутствии для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует, прежде всего текущую и ретроспективную информацию по оцениваемому объекту (существующие арендные договора, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного и заключением следующего арендного договора (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны). На этой основе оценщик рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости:

(3)

где Д_n - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с - средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_а - число арендных периодов в году [11].

ЧОД (чистый операционный доход) - действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год:



ЧОД = ДВД - ОР (4)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода:

1 оплата коммунальных услуг (электричество, вода, канализация, вывоз мусора)

2 расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание

3 расходы на страхование объекта недвижимости

4 административные расходы на заработную плату обслуживающего персонала с налогами

5 налоги на имущество, на землю (арендная плата за пользование земельным участком).

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1) с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

· ставки доходности инвестиции, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

· нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных

· вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:



Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент (5)

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, отражающая «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата» [10].

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).

Метод Ринга. Этот метод используется, когда подразумевается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни - это величина, обратная сроку службы актива:

R_k = R_y + 1: n (6)

где R_y - ставка доходности инвестиций;

п - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда. Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата (ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения) как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

R_k = R_y + SFF (n, Y) (7)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что реинвестирование по той же ставке маловероятно. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_k = R_y + SFF (n, Y_б) (8)

где Y_б - безрисковая ставка процента.

2) метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Величина коэффициента капитализации определяется методом связанных инвестиций, если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала и он должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

(9)

где R_m - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице 6-ти функций сложного процента и равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору износа на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

R_e = (10)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

(11)

где М - коэффициент ипотечной задолженности [11].

3) метод прямой капитализации.

Применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода - простота расчетов. Другое преимущество - в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода в рамках прогнозного периода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом оценщик должен решить по крайней мере 2 задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие денежные потоки доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1 Определение длительности прогнозного периода (зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных пронозов). В международной оценочной практике средняя величина пронозного периода 5-10 лет;

2 Прогнозирование расходов, доходов и остаточной стоимости (реверсии);

3 Расчет ставки дисконтирования, учитывая уровень риска инвестиций в объекты недвижимости;

4 Расчет суммы текущих стоимостей спрогнозированных потоков до ходов и остаточной стоимости (реверсии).

При оценке недвижимости методом дисконтированных потоков доходов рассчитывается несколько уровней дохода от объекта:

1 ПВД;

2 ДВД;

3 Чистый операционный доход до налогообложения;

4 Чистый операционный доход после налогообложения;

5 Денежный поток до налогообложения;

6 Денежный поток после налогообложения.

Итак, стоимость объекта недвижимости по по методу дисконтирования денежных потоков равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии). Математической моделью МДДП является формула:

(12)



где - стоимость недвижимости от доходов в прогнозный период, дисконтированных на дату оценки.

- стоимость недвижимости от доходов в остаточный период - стоимость реверсии, дисконтированная на дату оценки.

В зарубежной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1 метод кумулятивного построения;

2 метод сравнения альтернативных инвестиций;

3 метод выделения;

4 метод мониторинга.

Особенность метода кумулятивного построения заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - ставка дохода на инвестиционный капитал разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно берется равной ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный тип объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др [29].

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возмещения капитала - часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (по методу Ринга).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе совершенных сделок с аналогичными объектами на рынке, поэтому этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет варьируется в зависимости от объема информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость на рынке. Найденную информацию необходимо подробно обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Эти данные служат неким ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Сравнительный подход базируется на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта:

V= (13)

где P_k - продажная цена k-го аналогичного объекта (из совокупности однородных аналогов);

- сумма поправочных корректировок.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости, в частности того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с данным, проданных относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· срок окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1 права собственности на недвижимость;

2 условия финансирования;

3 дата, на которую известна цена аналога, должна быть близка по времени к дате оценки, а также объект должен был быть продан на тех же условиях (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

4 местоположение;

5 аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (физические характеристики);

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи. Один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость

оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние, степень изношенности объекта и

другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая [11].

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается

различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа, она требует большого опыта оценщика. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· анализ парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистический метод регрессионного анализа. Его состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод достаточно трудоемок и для использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости. Метод основан на на использовании серии формул, например:

V=B * X (14)

где V - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

B - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

X-замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

или

V= B * X * a + с + … + n (15)

где a, c,…, n - положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1 Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2 Провести согласование скорректированных величин сопоставимых

3 продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Подход эффективен для активного (динамичного) рынка, на котором можно найти необходимую информацию по достаточному количеству недавних, корректных и типичных для данного сегмента рынка сделок по сопоставимым объектам.

Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и устаревания; к полученной сумме добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько этапов:

1-й этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения

2- й этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

3-й этап. Рассчитываются все виды износа - физический, функциональный и внешний.

4-й этап. Вычитается величина общего износа или затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

5-й этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Что касается восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта, существует четыре основных метода их определения:

· метод сравнительной единицы измерения, или метод

· удельной стоимости;

· поэлементный;

· сметный;

· индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерении объекта на количество единиц оцениваемого объекта.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Важным этапом оценки объектов недвижимости является расчет всех видов износа. Классификация износов изображена на рисунке 1 [20].

Рисунок 1 - Классификация износа объектов недвижимости

Физический износ - это постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· нормативный (для жилых зданий), предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания следует определять по формуле:

(14)

где F_ф - физический износ здания, %;

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i - го конструктивного элемента в обшей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

· стоимостной метод заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания;

· метод срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ: ФЖ) * 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100 (15)

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) · 100 (16)

где И - износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Внешний (экономический) износ - это обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

· сравнительных продаж (парных продаж).

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

· срока экономической жизни.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса могут быть следующие:

· необходимость перепланировки;

· расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта [11]. Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.



1.3 Особенности оценки жилой недвижимости

Проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

Как правило, проведение независимой оценки стоимости квартиры или иной жилой недвижимости бывает необходимо для оформления наследства (для представления в нотариальную контору), выдачи ссуды под залог жилой недвижимости (ипотека), раздела имущества в суде, при заливе, пожаре и других подобных случаях. Неоспоримым преимуществом независимой оценки стоимости квартиры, либо иной жилой недвижимости является то, что отчет, выданный независимым оценщиком, имеет значение официального доказательного документа, который может быть предъявлен в судебные органы для определения размеров компенсационных выплат.

Сложившаяся практика оценки показывает, что наиболее точное отражение рынка дает сравнительный подход. В самом общем виде он определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

К примеру, очевидно, что для многоуровневой квартиры в блокированном доме (таунхаусе) и для комнаты гостиного типа должны выбираться разные объекты сравнения. Именно для этого, оценщик должен проводить обоснованное сегментирование рынка жилья с перечислением тех фундаментальных характеристик для каждого сегмента, которые дают основание считать выбранный объект сравнения аналогом.

В этой связи ориентация на степень элитности, зависящей от года постройки, материала стен и благоустройства жилья, представляется недостаточной для оценщика при применении сравнительного подхода.

Из вышеприведенного можно сделать вывод, что для корректного отражения тенденций рынка, выражающихся в итоговой стоимости жилья, оценщик должен не только четко представлять себе, что в самом общем виде является объектом рассмотрения в рамках оценки, но и выделять из всего многообразия жилья, предлагаемого к продаже на рынке, объекты, максимально соответствующие рассматриваемому. Важность существования для указанных целей классификации будет заключаться еще и в том, что при недостаточном уровне знания оценщиком (по различным причинам) местного рынка недвижимости, классификация сможет обеспечить процесс движения от «общего к частному» с минимальным уровнем погрешности.

Специфика движения от «общего к частному» в таком случае будет предполагать поступательный анализ объекта оценки от уровня к уровню, на каждом из которых будет формироваться часть характеристик, выделяющих рассматриваемый объект из многообразия существующих. Результатом будет является краткое описание объекта оценки, содержащее набор таких характеристик, которым должны отвечать объекты-аналоги при применении сравнительного подхода [18].

В этом случае под классификационным признаком будет пониматься характеристика, позволяющая объединить объекты недвижимости в группы. В свою очередь, при формировании перечня возможных групп недвижимости внутри признака необходимо учитывать региональные особенности рынка жилой недвижимости, которые, в первую очередь, связаны со спецификой жилого фонда в регионе. Среди классификационных признаков, относимых к недвижимости, можно выделить четыре уровня:

1) Общие сведения об объекте оценки; 2) Местоположение объекта оценки; 3) Дом расположения объекта оценки; 4) Особенности объекта оценки.

Выбор именно такого количества уровней обусловлен одной из задач оценщика при реализации сравнительного подхода: формирование выборки объектов-аналогов, в наибольшей степени соответствующих оцениваемому. Полная таблица классификационных признаков и соответствующих им группировок жилья представлена в приложении В.

Вся совокупность признаков позволяет поэтапно проводить выбор аналогов, при этом оставляя возможность эксперту на различных этапах расширять возможности выбора путем увеличения числа рассматриваемых объектов. Таким образом, предложенная модель снижает риски профессиональной деятельности оценщика в части соблюдения принципов обоснованности и достоверности, а также является попыткой структурирования знаний об объектах жилья, рассматриваемых в рамках осуществления оценочной деятельности.