Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

Размещено на http://www.allbest.ru/

34

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Цель курсовой работы -определить стоимость жилой недвижимости по адресу город Новосибирск, улица Беловежская дом 10.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. описать особенности оценки жилой недвижимости;

2. определить виды и принципы стоимости недвижимости;

3. охарактеризовать технологию оценки жилой недвижимости;

4. изучить анализ рынка жилой недвижимости города Новосибирск;

5. оценить жилую недвижимость сравнительным и доходным подходом;

6. сделать согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

Объект исследования в курсовой работе является жилая квартира, находящаяся по адресу город Новосибирск, Кировский район, улица Беловежская, дом 10, квартира 75.

Предмет исследования - рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения, методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

В первой главе курсовой работы раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их принципы. Рассмотрены технология и особенности оценки жилой недвижимости.

Во второй главе представлены результаты оценки объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной в Кировском районе г. Новосибирска, - доходным и сравнительным подходом, а также согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Особенности оценки жилой недвижимости

недвижимость стоимость жилой

Одним из этапов купли-продажи недвижимости является оценка имуществами, которая производится соответствующими специалистами. Для определения рыночной стоимости объекта применяют несколько различных методик.

Оценка недвижимости - это вид оценочной деятельности, который включает в себя расчет стоимости объекта оценки или же отдельные права в отношении оцениваемого объекта.Оценка недвижимости производится в отношении жилой, складской, офисной и коммерческой недвижимости, квартир, домов и комнат, зданий социального и культурного назначения, производственных помещений и земельных участков.

К жилым объектам недвижимости относятся:

1. комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома - односемейные, малосемейные и многоквартирные капитальные дома, предназначенные для постоянного проживания;

2. гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания.

К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

Проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости. Независимая оценка стоимости квартир или другой жилой недвижимости необходима для определения страховых сумм, сделок по купле и продаже, а также для получения кредита под залог недвижимого имущества. Имущественные и судебные споры, также являются причиной обращения заинтересованного лица в организации, предоставляющие оценочные услуги.

Сам процесс оценки стоимости квартиры, либо другой жилой недвижимости проводится путем сравнения и отличия оцениваемого объекта с аналогичным. При оценке стоимости квартиры, жилой недвижимости, оценщиком учитывается общая площадь жилья, которая состоит из жилых и нежилых помещений. Расчет общей площади квартиры, любой другой жилой недвижимости согласно Жилищному кодексу, исключает площадь лоджий и балконов, что нередко приводит к возникновению разбирательств в суде.

Еще одним, не менее важным фактором в оценке стоимости жилья является доля в квартире. Сама по себе доля в квартире, стоит несколько меньше, чем ее размер в стоимости квартиры.

Учитывая все данные нюансы, можно вынести определение - оценка квартир и иной жилой недвижимости, это довольно сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста по оценке высокой квалификации и знаний в данной области. Перед тем как дать объективную оценку стоимости квартиры, жилой недвижимости, профессиональный оценщик определяет состояние дома, его местоположение, внутреннюю отделку помещений и доли в праве собственности. Он также учитывает и ряд иных немаловажных факторов, которые могут оказать значительное влияние на определение стоимости квартиры, жилой недвижимости. Поэтому ошибочным было бы считать обращение в организацию, предоставляющую оценочные услуги только за тем, чтобы получить отчет стоимости оценки квартиры, жилой недвижимости. По этой же причине, напрасной тратой времени окажутся и звонки по объявлениям, с целью определиться в рыночной стоимости аналогичного жилья. Наилучшим вариантом в данном вопросе является обращение к квалифицированным специалистам, которые дадут профессиональную и объективную оценку Вашей собственности.

Как правило, проведение независимой оценки стоимости квартиры или иной жилой недвижимости бывает необходимо для оформления наследства, выдачи ссуды под залог жилой недвижимости, раздела имущества в суде, при заливе, пожаре и других подобных случаях. Неоспоримым преимуществом независимой оценки стоимости квартиры, либо иной жилой недвижимости является то, что отчет, выданный независимым оценщиком, имеет значение официального доказательного документа, который может быть предъявлен в судебные органы для определения размеров компенсационных выплат.

Когда спрос на объекты жилой недвижимости, такие как индивидуальные жилые дома и коттеджи, превышает предложение. Постоянный и устойчивый рост современного рынка коттеджей и индивидуальных жилых домов вызвал именно такую ситуацию, при которой цены предложений на жилую недвижимость не всегда соответствуют реальной стоимости, а значительно завышены. При данных обстоятельствах, проведение независимой оценки стоимости индивидуальных жилых домов, коттеджей и дач, становится весьма необходимым инструментом для создания взаимовыгодных интересов для обеих сторон, как для продавца жилой недвижимости, так и для покупателя.

Особенностью оценки на Российском рынке недвижимости является то, что оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается. Часто промахи неопытных или непрофессиональных оценщиков являются поводом для судебных разбирательств.

При формировании оценки профессиональными аудиторами часто используется информация Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Справка БТИ выполняется государственными органами и используется для определения налогов и сборов. Ее особенность в том, что БТИ не ориентируется на рыночную стоимость и не нуждается в рыночной информации.

Таким образом, проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

1.2 Виды стоимости недвижимости и принципы ее определения

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита, оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик не вернет дол. При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е.:

1. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. При оценке предприятия необходимо по возможности учесть все или хотя бы основные принципы, помня, что все они взаимосвязаны между собой.

В результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков сформулированы группы принципов.

1. Группа принципов, основанных на представлениях собственника.

Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т. е. предназначено для производства определённого вида продукции, её реализации и получения прибыли.

Принцип замещения гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Рациональный покупатель не станет платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки.

Принцип ожидания (предвидения) заключается в учёте при осуществлении сделок купли-продажи объектов собственности дисконтированных доходов, которые могут быть получены при эксплуатации данного предприятия.

2. Группа принципов, связанных с эксплуатацией собственности.

Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Группа принципов, обусловленных воздействием рыночной среды.

создание.

Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип наиболее эффективного использования.

Это основной принцип оценки, означающий разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, где находится предприятие. Данный принцип - синтез всех трёх групп рассмотренных выше принципов.

Результаты анализа наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, выборе варианта строительства и реконструкции, анализе инвестиционных проектов.

Принцип корректности исходных данных обусловливает необходимость учёта особенностей и проведение соответствующей корректировки исходных данных в процессе расчётов по предполагаемому к продаже объекту собственности на основе накопленных ретроспективных статистических отраслевых данных.

Принцип достоверности означает, что подлежащие использованию в расчётах исходные данные по оцениваемым объектам должны характеризоваться приемлемой степенью точности. Денежные потоки прогнозного и постпрогнозного периодов должны определяться с использованием современных методов прогнозирования, а не исходя из субъективных представлений.

Принцип целевой направленности предполагает необходимость применения при проведении оценочных расчётов таких методов (подходов), которые обеспечивали бы достижение главной цели.

Принцип аналогии означает, что знание, полученное по какому-либо объекту собственности, или статистическая ретроспективная информация об объектах примерно одинаковой природы переносится на другой менее изученный объект с учётом особенностей последнего.

Принцип оптимальности. Из альтернативных вариантов оценки бизнеса должен выбираться такой вариант, при котором возможна наиболее полная реализация функциональных возможностей предприятия как имущественного комплекса. Этот принцип лежит в основе реализации конечной цели, которая обычно декларируется в рамках системы управления стоимостью компании.

Принцип адекватности характеризует не только необходимость организации процесса сбора достоверной ретроспективной и текущей статистической информации на постоянной основе, но и выявление устойчивых тенденций в развитии отраслей и производств.

1.3 Технология оценки жилой недвижимости

Процесс оценки недвижимости - это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Стадия 1. Определение проблемы.

Этап 1. Идентификация объекта.

При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Этап 2. Определение даты оценки.

Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 3. Формулирование цели оценки.

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.

При подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика.

Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете.

Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт- оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке.

Заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.

Стадия 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора

на оценку.

Этап 1. Предварительный осмотр объекта.

На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, выпускаемую продукцию, физическое состояние, квалификацию работников и руководителей, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки.

Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов.

Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости. Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.

Доходный подход - наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия.

В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.

В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Этап 3. Определение исходной информации и ее источников.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.

Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно- правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:

1.сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);

данные о других аналогичных объектах;

2.финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;

3.данные о факторах, влияющих на стоимость объекта.

Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом, данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

1.Паспорт заказчика

2.Договор купли-продажи.

3.Свидетельство о праве собственности.

4.Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5.Паспорт БТИ с поэтажным планом.

Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

График работ организует стороны, позволяет снизить затраты времени, денег. Обычно время оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.

В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке. Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.

Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора, права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон.

Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости

Стадия 4. Согласование. Согласование - это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

Стадия 5. Отчет об итоговой оценке стоимости. На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

Подводя итог вышесказанному нужно отметить что, особенностью оценки на Российском рынке недвижимости является то, что оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается.

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

2.Анализ расчета стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 68,2 квадратных метра. Квартира расположена в десятиэтажном доме 1992 г. постройки. Общий вид здания хороший.

Объект расположен по линии метро (на левом берегу), транспортная сеть развита хорошо. До станции метро «Карла Маркса» 20 минут на транспорте. Ближайший микрорынок расположен в 10 минутах ходьбы. Детский сад, школа находятся в 10 минутах от дома, поликлиника - достаточно удалена (15 - 20 минут).

Водоснабжение - центральное, отопление - центральное, вентиляция - естественная, энергоснабжение - центральное.

Информация о квартире:

Трехкомнатная квартира расположена на 5 этаже дома. Общая площадь квартиры - 68,2 м2;прихожая-6,2 м2 ;первый коридор -3,2 м2; второй коридор - 2 м2, кухня - 8,5 м2; первая жилая комната - 17,8 м2; вторая жилая комната -12,3 м2; третья жилая комната - 12,1 м2; туалет - 1 м2; ванная - 2,6 м2; кладовая - 2,2 м2.В квартире имеется балкон, проведен телефон. Общий вид квартиры - хороший.

Прихожая - прямоугольная. Полы -линолиум по бетонной стяжке; стены обои виниловые; входная дверь - железная, потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен шкаф.

Жилая комната - зал. Полы - линолиум по бетонной стяжке; стены - обои виниловые; потолок -окрашен водно-дисперсной краской; окна -пластиковые. Из комнаты выход на балкон.электроустановочные изделия.

Коридор - прямоугольный. Полы паркет по бетонной стяжке; стены - обои виниловые; потолок -окрашен водно-дисперсной краской. Из коридора имеется вход в спальни и кухню.

Жилая комната - спальня. Полы - паркет по бетонной стяжке; стены - обои виниловые; потолок -окрашен водно-дисперсной краской; окна -пластиковые, электроустановочные изделия.

Жилая комната - спальня. Полы -паркет по бетонной стяжке; стены - обои виниловые, потолок - окрашен водно-дисперсной краской; окна -пластиковые, электроустановочные изделия.

Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке; стены - обои виниловые; потолок - обои бумажные тиснёные; электроустановочные изделия.

Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь - деревянная (ДВП).

Туалет. Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок - плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь - деревянная (ДВП); полки - деревянные.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости города Новосибирск

Рынок вторичного жилья является основным индикатором рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку - значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. Аналитический центрагенства недвижимости Палитра проводит ежемесячный мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости Новосибирска, еженедельно актуализируя базу данных.

Во втором полугодии 2013 года активность на рынке жилой недвижимости Новосибирска оставалась высокой. Спрос на квартиры в новых жилых комплексахи вторичном рынке жилья продолжал расти как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей. Популярность новостроек объясняется тем, что все большее количество потенциальных квартиросъемщиков стремится вложить деньги в современное качественное жилье, с хорошими видовыми характеристиками, транспортной доступностью и высококачественной отделкой. Кроме того, все большее число застройщиков предлагает инвестировать средства в строительство на его первоначальных этапах с небольшим дисконтом или в рассрочку. И если раньше такой механизм расчетов предлагался при покупке квартир эконом класса, то сегодня такие предложения можно встретить и при приобретении квартир элитной категории. Конечно, подписывать такой выгодный с точки зрения приобретателя договор можно только при уверенности в отличной деловой репутации застройщика и высоком качестве жилья. Если же говорить о спросе и предложении на первичном рынке купли продажи недвижимости, то в конце 2013 года установился некоторый паритет спроса и предложения.

Вторичный жилой рынок остается лидером потребительских пристрастий, и объясняется это, в целом, более низкой ценой предложения и давлением их общего количества. Хорошим стабилизирующим фактором стоимости квартир является и некоторое замедление темпов роста выдачи ипотечных займов, связанных, в первую очередь с небольшим повышением процентной ставки, даже для заемщиков - участников «зарплатных проектов». Сегодня у покупателей недвижимости появляется хороший шанс вкладывать деньги в одни из самых привлекательных рыночных секторов - рынок жилья, если, конечно, высокий доход инвестора позволяет гасить ипотечный займ досрочно.

По данным агентства недвижимости Палитра и его базе вторичного жилья, во втором полугодии прошедшего года лидером по числу предложенных к продаже квартир являлся Октябрьский район (18% от всего количества продаваемого жилья). Далее, в порядке убывания расположились Ленинский (15%), Заельцовский (14%), Центральный (13%), Дзержинский (11%), Железнодорожный (10%), Кировский (9%), Калининский (4%), Первомайский (0,94%) и Советский (0,38%) районы.

Максимальное количество продаваемых квартир, независимо от района продажи и класса жилья, пришлось на сектор двухкомнатных вариантов. Практически равное число предложенных вариантов относится к трехкомнатным и однокомнатным квартирам. По строительной категории подготовленных к продаже квартир лидирует жилье улучшенной планировки. Затем идут «типовые квартиры», «хрущевки», «полногабаритные квартиры», студии и элитное жилье.

Таким образом, анализ стоимости жилой недвижимости Новосибирска за второе полугодие 2013 года показывает, что резких колебаний рынка не произошло, а цена четырехкомнатных квартир даже немного понизилась. Разница же в ценовом пороге отдельных категорий квартир объясняется главным образом тем, что в продаже предлагается жилье с более или менее качественным ремонтом и разной территориальной расположенностью. Потенциальный покупатель жилой недвижимости также должен учитывать, что высокая цена некоторых объектов недвижимости может объясняться не только состоянием рынка, но и личной оценкой владельца квартиры. Совет здесь может быть только один - с помощью опытного риэлтора постараться убедить продавца ставить реальную продажную цену, с учетом новых современных требований к жилой недвижимости: транспортной доступности, социальной однородности жильцов подъезда, а также качества ремонта квартиры, вида из окна, состояния общей внутридомовой территории и внешней облицовки дома.

2.3 Определение стоимости жилья стандартными подходами к оценке

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Таблица 1 - Аналоги оцениваемой квартиры предложенной к продаже на дату оценки.

№ п/п	Местоположение	Состояние	Площадь общая, м. кв.	Площадь жилая, м. кв.	Площадь кухни, м. кв.	Цена общая, тыс.руб.	Цена за м.кв.
1	ул. Рубежная, д.33	хорошее	60	40	10	1750000	29167
2	ул. Петровского, д.7	хорошее	67	42	8	2000000	29851
3	Ул. Немировича-Данченко, д.116	отличное	50	36	6	2180000	43600
4	ул. Зорге, д.217	хорошее	60	43	6	2230000	31167
5	ул. Мира, д.48	хорошее	59	40	6	2250000	38136
6	ул. Урманова, д.12	хорошее	54	37	8,5	2350000	43519
7	ул. Пархоменко, д.78	хорошее	57	38	8	2400000	42105
8	ул. Палласа, д.26	отличное	58	38,7	7,4	2430000	41897
9	ул. Петровского, д.7	отличное	67	41	9	2500000	37313
10	ул. Чигорина, д.2	хорошее	65	38	8	2500000	38462
11	ул. 9 Гвардейской Дивизии, д.12	отличное	58	38	7	2550000	43966
12	ул. Громова, д.1	хорошее	59	43	7	2600000	44068

Определяем коэффициент вариации по формуле:

Коэффициент вариации меньше 33%, следовательно, совокупность считается однородной.

Затем рассчитываем среднерыночную цену:

Таблица 2 - Расчет среднерыночной цены 1 м2 трехкомнатных квартир.

№ п/п	Цена за м.кв., тыс.руб.	Коэффициент вариации, %	Средняя рыночная цена, тыс. руб.
1	29167	8,05	38604,25
2	29851
3	43600
4	31167
5	38136
6	43519
7	42105
8	41897
9	37313
10	38462
11	43966
12	44068

Таблица 3 - Расчет рыночной стоимости оцениваемой трехкомнатной квартиры по сравнительному подходу.

Местоположение	Общая площадь, м2	Рыночная средняя цена, тыс. руб.	Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб.
г. Новосибирск, Кировский район, ул. Беловежская, д.10	68,2 м2	38604,25	2632809

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 68 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, полученная в рамках сравнительного подхода составляет 2 632 809 (Два миллиона шестьсот тридцатьдве тысячи восемьсот девять) рублей.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Таблица 4 - Аналоги оцениваемой квартиры предложенной к аренде на дату оценки.

№ п/п	Местоположение	Площадь общая, м2	Площадь жилая, м2	Наличие мебели	Дополнительные характеристики (холодильник, телефон)	Арендная плата, тыс.руб.
1	ул. Петухова, д. 26	54	35	нет	есть	17000
2	ул. Беловежская, д. 12	68	52	нет	есть	20000
3	ул. Зорге, д. 15	60	40	нет	есть	22000
4	ул. Зорге, д.269	61	43,8	нет	есть	25000
5	ул. Вертковская, д. 31	44	30	нет	есть	25000

Определяем коэффициент вариации по формуле:

%

Коэффициент вариации меньше 33%, следовательно, совокупность считается однородной.

Средняя арендная плата = 21800

Таблица 5 - Отчет о доходах и расходах.

№ п/п	Наименование показателя	Единицы измерения	Значение показателя
1	Арендная ставка	руб/мес	21800
2	Количество арендных периодов	мес	12
3	Приведенный валовой доход (ПВД)	руб/год	261600
4	Потери дохода(ПД)	руб	43600
5	Прочие доходы (ИД)	руб	0
6	Эффективный валовой доход (ЭВД)	руб	218000
7	Операционные расходы (ОР)	руб	56496
8	Чистый операционный доход (ЧОД)	руб	161504
9	Удельный вес расходов	%	25,9
Справочно*

Приведенный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = СА*N,

где, Са - арендная ставка,

N - количество арендных периодов.

Эффективный валовой доход - то валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.

ЭВД = ПВД - ПД,

где - ПВД - приведенный валовой доход,

ПД - потери дохода.

Операционные расходы - обеспечивают нормальное функционирование объекта и воспроизводство эффективного валового дохода.Операционные расходы: расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Чистый операционный доход - это действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и иных капитальных расходов. Обычно чистый операционный доход выражается в виде годовой суммы.

ЧОД = ЭВД - ОР,

где, ЭВД - эффективный валовой доход,

ОР - операционные расходы.

Метод капитализации дохода - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации.

Таблица 6 - Пары, предлагаемые и к аренде, и к продаже на дату оценки.

№ п/п	Наименование показателя	Значение показателей
	Описание характеристик	Кировский р-он, ул. Беловежская, д. 12	Кировский р-он, ул. Зорге, д. 15
1	Общая площадь, м	68	60
2	Цена продажи, тыс. руб	3000	2900
3	Арендная ставка, руб. в месяц	20000	22000
4	Потенциальный валовой доход	240000	264000
5	Потери дохода	40000	44000
6	Прочие доходы	0	0
7	Эффективный валовой доход	200000	220000
8	Расходы	51800	56980
9	Чистый операционный доход	148200	163020
10	Коэффициент капитализации	0,049	0,056
11	Итоговый коэффициент капитализации	0,053

Таким образом, коэффициент капитализации для здания получен методом прямой капитализации и равен 5,3%.

Таблица 7 - Расчёт рыночной стоимости оцениваемой трёхкомнатной квартиры по доходному подходу.

Местоположение объекта оценки	Общая площадь, м	Чистый операционный доход	Коэффициент капитализации	Стоимость по доходному подходу, тыс. руб
Кировский р-он, ул. Беловежская, д.10	68	161504	0,053	3047245

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 68 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, полученная в рамках доходного подхода составляет 3 047 245 (Три миллиона сороксемь тысяч двести сорок пять) рублей.

2.1 Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных стандартных методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Для расчета итогового веса подхода воспользуемся шкалой Т. Саати:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное или сильное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения между двумя соседними суждениями.

Таблица 8 - Расчет итогового веса подхода.

Подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Сумма приоритетов	Вес подхода
Сравнительный подход	1	1/5	1,2	0,17
Доходный подход	5	1	6	0,83
Итого:			7,2	1

Таблица 9 - Согласование результатов рыночной стоимости трехкомнатной квартиры на дату оценки.

Наименование показателя	Значение показателя	Предварительная величина рыночной стоимости, руб.
	Сравнительный подход	Доходный подход
Удельный вес подхода	0,17	0,83	1
Стоимость, полученная по подходам	2632809	3047245	2976790
Итоговая величина рыночной стоимости			2976790

2632809*0,17=447577

3047245*0,83=2529213

2529213+447577=2976790

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 68,2 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, составила: 2 976 790 (Два миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

В результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков сформулированы группы принципов.

1. Группа принципов, основанных на представлениях собственника.

2.Группа принципов, связанных с эксплуатацией собственности.

3. Группа принципов, обусловленных воздействием рыночной среды.

создание.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс оценки недвижимости - это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы. Он проходит в четырех стадиях. Каждая стадия делится на этапы.

Анализ стоимости жилой недвижимости Новосибирска за второе полугодие 2013 года показывает, что резких колебаний рынка не произошло, а цена четырехкомнатных квартир даже немного понизилась. Разница же в ценовом пороге отдельных категорий квартир объясняется главным образом тем, что в продаже предлагается жилье с более или менее качественным ремонтом и разной территориальной расположенностью. Потенциальный покупатель жилой недвижимости также должен учитывать, что высокая цена некоторых объектов недвижимости может объясняться не только состоянием рынка, но и личной оценкой владельца квартиры.

Оценка рыночной стоимости недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 68,2 м2, расположенной на пятом этаже 10 - этажного панельного дома, произведена по адресу: г. Новосибирск, улица Беловежская, д. 10.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующие выводы:

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 68 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, полученная в рамках сравнительного подхода составляет 2 632 809 (Два миллиона шестьсот тридцать две тысячи восемьсот девять) рублей.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 68 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, полученная в рамках доходного подхода составляет 3 047 245 (Три миллиона сорок семь тысяч двести сорокпять) рублей.

В итоге рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 68,2 кв. м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Беловежская д. 10, составила 2 976 790 (Два миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч семьсот девяносто) рублей.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

4. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

5. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

7. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М: - Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2009 г.

8. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб.пособие. - СПб.: Питер, 2009 г.

9. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости - Учебник - 2е издание перераб. и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2009 г.

10.Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2008 г.

11. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 2008 г.

12. Гриненко С. В. Экономика недвижимости, конспект лекций. - Изд: ТРТУ, 2009 г.

13. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом или квартиру. - М.: ИНФРА-М, 2008 г.

14. Грязнова А. Г., М.А.Федотова «Оценка недвижимости», учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2010 г.

15. Иванова Е. Н. «Оценка стоимости недвижимости», учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2009 г.

16. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008 г.

17. Колайко Н. А., «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2008г.

18. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определения / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит, - 2009г.

19. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 2010 г.

20. Мочалова Л. А. Методические указания «Определение стоимости объекта недвижимости», Екатеринбург,2009 г.

21. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008 г.

22. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2010 г.

23. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 2008 г.

24. Тепман Л. Н.Оценка недвижимости: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009 г.

25. Федорова Т. А. Курс лекций по дисциплине «Оценка стоимости бизнеса», Тула: ТулГУ, 2011 г.

26. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 2010 г.

27. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М: Дело ЛТД, 2008 г.

28. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости, М.,2008 г.

29. [Электронный ресурс], режим доступа:http://anpalitra.ru/