Методические подходы к анализу рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость рынок жилой

Российский рынок недвижимости в условиях экономического кризиса находится на перепутье. Предложение приближается ко «дну» падения, а спрос к потолочному уровню. Цены на недвижимость в 2016 году значительно упали, равно как и спрос на неё. С учетом инфляции, это предполагается дальнейшее удешевление жилья.

В период март-май 2015 года незначительную положительную динамику роста доли рынка среди продаваемых помещений жилого и общественного назначения в ЖК г. Саратова показал недорогой сегмент недвижимости. Рост сегмента именно недорогой недвижимости определяется все еще слабым восстановлением уровня доходов населения.

Согласно официальной статистике, по предварительным данным в первые четыре месяца года в Саратовской области и МО «Город Саратов», в том числе, было введено в эксплуатацию более 200 000 м² жилья, что составляет порядка 105%-в к тому же периоду 2014 года.

При обострении негативного внешнего фона одной из самых надежных «валют» для россиян вновь может стать квадратный метр и тогда, очевидно, спрос и цены на жилье возрастут. Возрастание же внутренней экономической нестабильности усилит общую растерянность и породит новый спад на рынке. По официальному прогнозу, в 2016-м ожидается инфляция в 5-6%, после рекордного прошлогоднего показателя в 6,1%.

Актуальность данной темы состоит в том, что на сегодняшний день даже крупные фирмы-застройщики не могут полноценно привлечь клиентов, для покупки и аренды жилых помещений. Ввиду сложившейся экономической ситуации население испытывает финансовый кризис, который даже при падении цен на недвижимость не позволяет гражданам совершать покупки жилых помещений или производить аренду. Значительное количество частных предпринимателей «прогорает», что высвобождает дополнительные, арендованные ранее помещения, что влечет к увеличению пустующих складских, производственных и офисных помещений.

Объектом данный работы выступает рынок жилой недвижимости.

Предметом выступают методические подходы, применяемые при анализе рынка жилой недвижимости на текущий момент времени.

Целью данной курсовой является определить основные методические подходы использующиеся при анализе рынка жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач, а именно:

- дать определение рынка недвижимости;

- рассмотреть основные сегменты рынка недвижимости;

- определить основные типы и виды рынков недвижимости;

- провести анализ рынка жилой недвижимости;

- определить основные методические подходы к анализу рынкажилой недвижимости.

Информативной базой для данной работы выступают труды и публикации исследователей в области работы с недвижимостью, частные публикации риэлторов, аналитическая литература, интернет ресурсы.



1. Теоретические аспекты процесса анализа рынка недвижимости в РФ

1.1 Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты

Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

- потребительские вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных доходов покупателей

- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д. Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий, В России налицо острый дефицит жилья.

Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости строительства

- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания стоимости строительства

- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

- продажи жилья по льготным ценам.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении.

Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад - производственные площади - офис - жилье.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.



1.2 Типы и виды рынков недвижимости в РФ

Рынок недвижимости, на сегодняшний день, нуждается в срочной реанимации. Такой вывод сделали специалисты региональной торгово-промышленной палаты, используя новую методику анализа рынка.

Существуют три основных вида рынков недвижимости:

- рынок жилой недвижимости;

- рынок офисных помещений;

- рынок производственно-складских помещений.

В 2015 г. в городе Саратове за счет всех источников финансирования построено 13318 квартир общей площадью 1168,7 тыс. м2, что составило 102,1% к 2016 г. В 19 муниципальных районах области объемы введенного жилья превысили уровень предыдущего года. Из общего объема 132,7 тыс. м2 общей площади жилых домов введено в сельской местности, что на 19,6% меньше, чем в 2010 г. Населением за счет собственных и заемных средств в 2015 г. сдано 2452 жилых дома общей площадью 521,9 тыс. м2, или 94,5% к 2014 г. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного за 2015 г. жилья составила 44,7%.

За январь-ноябрь 2015 г. кредитные организации Саратовской области выдали 7,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 7,8 млрд руб. Это на 82,8% больше уровня аналогичного периода 2014 г. по количеству кредитов, и на 93,4% по их сумме.

Средний срок займа составил 15,8 лет, средняя величина - 1,1 млн руб., процентная ставка - 11,9%.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась на 31% - до 15,6 млрд. Это произошло в основном за счет роста задолженности по рублевым займам. Величина просроченной части задолженности увеличилась на 0,6% - исключительно за счет роста просрочки по ипотеке в инвалюте. Доля просроченных долгов во всей ипотечной задолженности за 11 мес. сократилась с 2,2 до 1,7%.

Рынок жилья является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Такая ситуация наблюдается как в западных странах, так и в России. Особенностью рынка недвижимости Саратовской области является то, что данный сегмент рынка недвижимости до недавнего времени можно было считать единственным соответствующим рыночным критериям, т.е. обладающим репрезентативным числом сделок, доступностью информации о предложении объектов, аналитической информации о рынке.

Жилые помещения можно разделить на несколько категорий, в зависимости от времени застройки и степени комфортности. Большая часть жилых помещений города построена во времена Советского Союза по типовым проектам. Выделяются следующие основные категории жилья:

«Сталинки». Квартиры послевоенной постройки конца 30-х - начала 50-х годов 20 века. Планировка свободная, комнаты как совмещенные, так и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия деревянные (поздние - железобетонные), высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность 4 этажа. В настоящее время застройка не ведется.

«Хрущевки». Квартиры постройки конца 50-х годов - начала 60-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные, проходные, прихожие и кухни маленькие, санузел совмещенный. Стены кирпичные, перекрытия железобетонные, высота потолков 3,00 м. Этажность 5 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

«Брежневки». Застройка конца 60-х годов - начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные проходные (поздние - раздельные), прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м), санузел совмещенный (поздние - раздельный). Стены из кирпича или железобетонных панелей, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

Улучшенная планировка. Строительство домов данного класса началось в середине 70-х годов 20 века. В г. Саратове для застройки выбрана 121 серия. Основные застройщики - компания «Кронверк-Ф», «Шелдом», ЖБК - 3 и т.д. Планировка квартир: комнаты раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие, кухни около 8 кв. м, санузел раздельный, лоджии, высота потолков 2,70. Этажность домов 9 этажей (с начала 90-х годов 20 века - 10 этажей). Застройка ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к окраинам города.

Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивидуальным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 кв. м до 20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м. Таким образом, характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Саратове с начала 90-х годов 20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города.

Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Материал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. В основном многоэтажная застройка 9-10 этажей. Дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась со второй половины 90-х годов 20 века.

Рынок офисных помещений является вторым сегментом коммерческой недвижимости по степени развития после рынка торговых помещений.

Офисные помещения можно разделить на несколько групп, в зависимости от того в каких зданиях они находятся:

- фисные помещения в зданиях исторической застройки и домах «сталинской» застройки центральной части города. Здания постройки 2-ой половины 19 века, 30-50-х годов 20 века. Характеризуются высокой степенью износа, средним качеством отделки, подъездной планировкой. Большинство офисов имеют отдельный вход с улицы. Сдаются в аренду, количество арендатором ограничено. Объектом сделок купли-продажи являются редко. В основном это офисы, переведенные в нежилой фонд из жилого с соответствующим переоборудованием, перепланировкой и внутренней отделкой.

- офисные помещения в больших административных зданиях. Здания постройки 70-80-х годов 20 века. Характеризуются невысоким качеством отделки, коридорной планировкой. В основном сдаются в аренду, количество арендаторов - большое. Объектом сделок купли-продажи не являются.

- офисные помещения в зданиях новой постройки конца 90-х годов 20 века, начала 21 века. Располагаются на первых этажах, имеют отдельные входы, специальную планировку. Часто подобные дома имеют подземные автостоянки и наземные автостоянки перед зданием. В настоящее время являются объектом купли-продажи на первичном рынке. В аренду практически не сдаются.

- офисные помещения, переводимые из жилого фонда, не использовавшиеся до момента продажи в качестве офисов. Требуют проведения перепланировки, обустройства отдельного входа, внутренней отделки. Являются основным объектом сделок купли-продажи. В аренду практически не сдаются.

Рынок производственно-складской недвижимости в ближайшие 2-3 года видится экспертам как не самый перспективный. Рост спроса на него прекратился с первыми признаками экономического кризиса в т. ч. и с появлением первых разорившихся представителей местных и региональных торговых сетей, традиционно нуждавшихся в складских площадях и подогревавших спрос в этом сегменте рынка.

Он представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо - и трубопроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

При этом, большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Такая постановка приоритетов вполне объяснима: гарантированный возврат денежных средств, относительно короткие сроки окупаемости делают перечисленные направления вложений в недвижимость наиболее привлекательными для инвесторов.

Попытки продажи полуразвалившихся строений без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных зданий или помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить юридический статус и качественные характеристики объектов:

1. Юридическое оформление земельных участков. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности или долгосрочной аренды. Это объяснимо тем, что процедура оформления земли в собственность очень длительная и затратная.

2. Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, имеющая удобные подъездные пути, в отдельных случаях - наличие парковочной площадки для большегрузного транспорта.

3. Ремонт здания и восстановление коммуникаций. Проведение, либо восстановление коммуникаций - очень затратный процесс. В связи с этим потенциальные покупатели практически не интересуются объектами, лишенными систем жизнеобеспечения (тем более в зимний период).

Оценивая ситуацию в целом, можно с большой долей уверенности говорить об увеличении в долгосрочной перспективе спроса на производственные объекты. В тоже время нет никаких оснований прогнозировать скачок цен, характер которых по данному сегменту является достаточно стабильным.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в настоящее время рынок недвижимости по всем трем своим основным направлениям переживает тяжелые времена. В ближайшие 1-2 года ценовая политика на недвижимость вряд ли возрастет, и спрос на недвижимость, в особенности на производственно-складские помещения тоже останется ниже нормы.



2. Анализ рынка жилых помещений г. Саратова

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости г. Саратова в условиях кризиса

Экономическая и политическая ситуация, сложившаяся в 2015 году, колебания рынка валют в РФ и неопределенность будущего, плюс санкции Евросоюза продиктовали не самые благополучные времена для многих отраслей народного хозяйства и хозяйствующих субъектов. Констатация факта: денег нет у граждан, денег нет у правительства. Как следствие - нет деловой активности. Проводя анализ рынка недвижимости Москвы 2015 года, можно с уверенностью утверждать: рынок недвижимости остро отреагировал на негативные политические и экономические явления и за 2015 год претерпел определенные изменения. Сказать, что он замер - нельзя: потенциал рынка зависит от денежных доходов россиян и как соотносится спрос к предложению. Предложения по сегодняшний день есть, спрос - тоже. Отмечается сокращение реальных доходов российских граждан, снижение цен на жилье и «однобокость» покупательской активности. По данным деловой газеты «Ведомости», которая осуществляла анализ рынка недвижимости Москвы 2015:

· Объем введенных в эксплуатацию объектов недвижимости в текущем году упал на 40% (смотри прошлый год);

· Спрос к новостройкам Москвы упал на 3,1% относительно июня 2015 года;

· На 64,4% (см. март текущего года);

· На 45,9% (см. прошедший декабрь);

· Требуется серьезная корректировка ценовой политики, с учетом финансовых возможностей покупателей.

2015 год для рынка жилья Саратова оказался непростым. Обвал рубля спровоцировал оживление рынка квартир в начале года. Динамика продаж на рынке новостроек составила 6,9%. Сегодня же рынок недвижимости Саратова можно считать стагнирующим. Продажи квартир снизились на 40% по сравнению с прошлогодними показателями.

Мнения экспертов по этому поводу неоднозначные.

В Саратове 2014 год стал переломным. Было сдано порядка 1,5 млн кв. м. жилья в новостройках. В 2015 году можно выявить определенную тенденцию жителей города приобретать новое жилье, в то время как вторичный рынок практически заморожен. Предложения в разы превосходят спрос.

За минувший год в городе построено порядка 122 многоквартирных домов. Большая их часть относится к сегменту эконом-класса.

Еще в 2011 году городская Дума решила делать упор на строительстве эконом-жилья. С этого момента в городе активно развиваются программы по реконструкции и сносу ветхих зданий. Практически в каждом районе ведутся работы по благоустройству территорий.

Несмотря на развитие кризиса, застройщики Саратова не отказались от намеченных планов по вводу в эксплуатацию порядка 200 тысяч кв. м. жилья. Самое активное строительство ведется в Ленинском и Заводском районах.

Стоимость жилья в новостройке подскочила из-за курса валют, на саратовском рынке новостроек большой популярностью пользуются квартиры эконом-класса, а это большая часть предложений рынка.

На вторичном рынке жилья Саратова ситуация печальнее. Агенты по недвижимости уверены, что большинство собственников, самостоятельно оценивая свое жилье, сознательно завышают цену, ориентируясь на аналогичные предложения по региону. В связи с этим наблюдается пониженный спрос на вторичном рынке. Людям выгоднее вложить деньги даже в строящийся объект с более удобной планировкой, современными коммуникациями и технологиями строительства.

В основном услугами аренды в Саратове пользуются приезжие и молодые семьи, которые ждут сдачи квартир в новостройках.

Наибольшим спросом пользуются центральные районы города - Октябрьский, Фрунзенский, Кировский. Также большое число предложений по сдаче жилья в районе Государственного Университета, где арендаторы в основном студенты. В отличие от роста цен на жилье при покупке цены на сдаваемое жилье практически не изменились за прошедшие 4 года.

Помимо долгосрочной аренды жилья, в Саратове развита почасовая аренда. Основной спрос поступает от приезжих либо студентов, желающих провести время большой компанией в отдельной квартире.

Средняя стоимость квадратного метра в таунхасе - 42 тыс. рублей. В связи с высоким спросом застройщики планируют понизить стоимость самой застройки за счет приобретения более бюджетных стройматериалов. Также большинство застройщиков выдвигают требования к правительству области финансировать подведение коммуникаций и развитие инфраструктуры, которые сейчас создаются за счет самих застройщиков. Если говорить о вторичном рынке, то недвижимость здесь приобретается редко. В основном в оборот идут ветхие дома в самых отдаленных поселках, где дом можно приобрести на средства материнского капитала.

Процент новых коттеджей и таунхаусов в Саратове неуклонно растет. На сегодня доля коттеджей и таунхаусов в городе составляет 67% от всех предложений по индивидуальному жилищному строительству. Даже несмотря на то, что налог на землю вырос, жители города приобретают коттеджи, в основном в пригороде. Это поселок Юбилейный, Соколовый и другие.

Частные постройки приобретаются жителями города в основном для отдыха. Спросом пользуются такие районы, как Усть-Курдюм, где сосредоточен элитный сегмент коттеджей. Также популярностью пользуются и другие районы, приближенные к волжским берегам. Это идеальные места для отдыха, поэтому состоятельный класс населения Саратова вкладывает деньги в такие объекты. По статистическим данным о проведенных сделках с жильем в этом году, примерно 3% элитных домов на берегу Волги были куплены иногородними инвесторами. Средняя цена за квадратный метр в доме на берегу составляет порядка 80 тысяч рублей.

Земельный рынок Саратов развивается неуклонно, гибко реагируя на повышение спроса. Для жителей города все большей актуальностью пользуется вопрос экологии, поэтому большинство граждан стремится купить небольшой участок с домом в отдаленности от города.

Стоимость земли весьма разнообразна. Зависит это от приближенности к волжскому берегу, а также к городской черте. Волжский район является самым выгодным для инвестирования. Здесь можно найти и участки, где цена за гектар достигает миллиона долларов. В основном такие земли приобретаются инвесторами для организации на них туристических баз отдыха.

Аренда земли в Саратове себя изживает. Намного выгоднее купить землю в собственность, чтобы в полной мере пользоваться ее благами. Изначально, планируя строительство дома, многим собственникам достается земля, находящаяся в аренде у государства.

Также довольно большой процент земель находится у всевозможных организаций, которые еще в советские времена оборудовали на этой земле предприятия, зоны отдыха и тому подобное. В конечном итоге эти предприятия становятся банкротами и у них больше нет возможности выплачивать деньги за аренду. В итоге такие участки выкупают инвесторы, видя в них прямую выгоду для вложений.

По прогнозам экспертов по коммерческой недвижимости, особая активность в плане покупок офисных объектов приходится на исторический центр Саратова. В Кировском и Октябрьском районах Саратова отмечено наибольшее количество новых деловых центров, где можно арендовать объект от 350 рублей за кв. м.

Также активно сдаются в аренду бывшие производственные предприятия Заводского и Ленинского района. Они перестраиваются в офисы и могут арендоваться от 300 рублей за кв. м.

Таким образом можно сделать вывод, что застой на рынке жилья Саратова продолжится минимум еще 2 года. Все это время застройщики будут реагировать на потребительский спрос и предоставлять всевозможные условия для наиболее выгодного приобретения. Следовательно, следует ожидать небольшой спад цен на жилье в новостройках города. На рынке вторичного жилья кризис может продлиться еще дольше. Статистика показывает, что уже сегодня цена за квадратный метр жилья на вторичном рынке возросла практически на 2%. По прогнозам экспертов, в Саратове в 2016 году будет стабильно дорожать земля, но рост цен не должен отразиться на спросе. По предварительным прогнозам, стоимость за сотку увеличится от 0,6 до 0,9%.

2.2 Основные проблемы развития рынка жилой недвижимости в г. Саратов

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. Речь идет об особенностях рынка недвижимости. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Можно выделить основные фундаментальные проблемы рынка недвижимости.

· Подавляющая часть объектов недвижимости жилого назначения обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обеспечении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических или иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике бесчисленное множество.

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м³ пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80-100 тыс. м³ пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс не востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей области, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

· Проблема интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости.

По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, «хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли.

· Поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России.

Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади.

· Незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных земельных аукционов.

Эта проблема сдерживает развитие жилищного сектора. С 1 октября 2015 года из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги. Остальные переданы застройщикам соответствующими распоряжениями местных органов власти.

· Проблемы, связанные с выкупом земельных участков.

Таким образом, при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т.п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который Россия уже переживает, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.



Заключение

Стратегическая цель государственной политики в сфере недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Предшествовавшее развитие рынка недвижимости и его правовой базы не определялось какой-либо четко сформулированной целью и отличалось известной непоследовательностью. В результате проводимых в России реформ - либерализации цен, приватизации, развития частного предпринимательства получили заметное развитие рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок труда. Однако в части рынка недвижимости пока можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается только рынок квартир; значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.

В данной курсовой работе изучались теоретические основы рынка недвижимости. Была рассмотрена субъективная структура рынка жилых домов. Также рассматривались основные проблемы рынка недвижимости в Саратовской области, и выделялись основные проблемы на данном этапе его развития.

Можно отметить, что проблем у рынка недвижимости много, это касается и рынка жилой недвижимости, и рынка земельных участков, а также ипотечного кредитования.



Список использованных источников

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. / А.Н. Асаул СПб.: Питер, 2012., 273 с.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность. / А.Н. Асаул, СПб.: Питер, переизд. 2012., 380 с.

3. Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. / Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2011., 329 с.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. / В.А, Горемыкин, М.: Маркетинг, 2012., 412 с.

5. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов. / П.Г. Грабовой, М.: «АСВ», переизд., 2011., 428 с.

6. Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости / А. Гуров, Экономика и жизнь., №15, 2010. 127 с.

7. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. / Проблемы недвижимости, №1., М.: Слово, 209 с.

8. Ивашковский С.И. Экономика: микро- и макроанализ. / М.: Дело, 2010., 421 с.

9. Козырев В.М. Основы современной экономики. / М.: Финансы и статистика, №27., 2011. 202 с.

10. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. / М.А. Котляров, Финансы и кредит №17, 2013., 197 с.

11. Львов Д.С. Путь в XXI в.: проблемы и перспектива российской экономики. / Д.С. Львов., М.: Экономика, 2012., 386 с.

12. Мамедов О.Ю. Современная экономика. / М.: КНОРУС, 2010. 318 с.

13. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. / С.Н. Максимов, СПб: Питер, 2010. 300 с.

14. Мальгинов Г.Н., Становление и развитие рынка недвижимости в России. / Г.Н. Мальгинов М., 2012. 420 с.

15. Миронова Н.Н. Экономика недвижимости. / Ростов на Дону: Феникс, 2012., 327 с.

16. Мищенко В.В. Государственное регулирование экономики: учеб. пособие. / В.В. Мищенко, М.: ИНФРА-М, 2012. 421 с.

17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. / Б.Д. Новиков, М.: Экзамен, 2010. 280 с.

18. Ступин И.В. Как приручить стройкомплекс? / И.В. Ступин, М.: Эксперт, №11, 2012 г., 400 с.

19. Ступин И. Увидеть берега / И. Ступин., М.: Эксперт, №38, 2011., 149 с.

20. Щербаков А.И., Основы экономики недвижимости: Учебное пособие./ Новосибирск, переизд. 2012., 354 с.

21. Сайт финансовой аналитики недвижимости в РФ. http://www.finansmag.ru/

Размещено на Allbest.ru