Рынок недвижимости России: проблемы функционирования и перспективы развития

Для более глубокого осмысления рынка важно обратить внимание на причины его возникновения. Среди них выделяют:

- развитие общественного разделения труда;

- наличие различных собственников;

- обособленных товаропроизводителей;

- появление товарно-денежных отношений.

Развитие общественного разделения труда еще в древности прошло ряд крупных этапов, связанных с отделением скотоводства от земледелия, выделением как самостоятельной отрасли ремесла и возникновением торговли. Затем стали дробиться отрасли, углублялась специализация отдельных производств. Этот процесс бесконечен и взаимообусловлен ростом производительности труда. Вызванное общественным разделением труда развитие обмена сопровождалось стремлением производителей к эквивалентности на основе экономической ограниченности и обособленности интересов. Эта обособленность возникла на основе частной собственности. В дальнейшем она начала опираться и на коллективную собственность, но обязательно ограниченную каким-либо локальным интересом (кооперативы, товарищества, акционерные общества, хозяйственные ассоциации, совместные и смешанные предприятия и другие) [18, 15].

Вначале обмен продуктами был редким, случайным явлением. По мере развития общественного разделения труда, появления новых товаров обмен становился более регулярным. Однако рост числа обмениваемых товаров затруднял процесс купли-продажи, ибо не всегда продавец и покупатель находили друг друга. Затруднения в обмене разрешились постепенным выделением на рынке местных товаров одного, который пользовался всеобщей обмениваемостью [18, 20].

При формировании национальных рынков из среды товаров-эквивалентов выделился один, так называемый всеобщий эквивалент, ставший деньгами. Повсеместно эта роль закрепилась за золотом и серебром, учитывая их потребительские свойства: сохраняемость, делимость, портативность, однородность и узнаваемость. Этот процесс возникновения денег в рамках эволюционного подхода был наиболее полно исследован К. Марксом. Анализируя развитие форм стоимости, как выражение исторического процесса развития обмена, он исследовал четыре формы стоимости: простую или случайную; полную или развернутую; «всеобщую» и денежную.

Денежная система, в которой всеобщим эквивалентом было золото и серебро, называлась биметаллической. Затем в XIX -начале XX вв. она сменилась монометаллической (золотоденежной). Однако хождение золота во внутреннем обращении продолжалось сравнительно недолго. Начиная с периода первой мировой войны в условиях финансовой нестабильности возник процесс демонетизации золота, в результате которого полноценные золотые деньги стали заменяться знаками стоимости (договорными деньгами). Выпускаемые государством наличные деньги обладают абсолютной ликвидностью.

Ликвидность - это способность какого-либо финансового актива обращаться в наличные деньги.

Лучше всего сущность денег проявляется в их функциях. Классическими функциями денег являются мера стоимости; средство обращения; средство платежа; средство образования сокровищ; мировые деньги.

Таковы основные причины возникновения рыночной системы. Однако, как показывает историческая практика, формирование рынка продолжается и для его нормального функционирования необходимо обеспечение целого ряда условий:

- свобода экономической деятельности хозяйствующих субъектов;

- их ответственность за итоги своей экономической деятельности, вплоть до ликвидации предприятия;

- свободное ценообразование;

- конкуренция товаропроизводителей, исключающая монополизм;

- ограниченное прямое участие государства в хозяйственной деятельности;

- активная ориентация национальной экономики на систему мирохозяйственных связей.

1.2 Функции рынка

Ценообразующая (или эквивалентная) функция -- это установление ценностных эквивалентов для обмена продуктов. При этом рынок сопоставляет индивидуальные затраты труда на производство товаров с общественным эталоном, т.е. соизмеряет затраты и результаты, выявляет ценность товара посредством определения не только количества затраченного труда, но и с какой пользой.

Информационная функция. Постоянно изменяющиеся цены на продукты и ресурсы дают объективную информацию о потребном количестве, ассортименте, качестве благ, поставляемых на рынки. Высокие цены свидетельствуют о недостаточном предложении, низкие цены -- об избытке благ по сравнению с платежеспособным спросом.

Стихийно протекающие операции превращают рынок в гигантский компьютер, собирающий и перерабатывающий колоссальные объемы точечной информации, выдающий обобщенные данные по всему хозяйственному пространству, которое он охватывает. Концентрируемая рынком информация позволяет каждому участнику хозяйственной деятельности сверять собственное положение с рыночной конъюнктурой, приспосабливая к запросам рынка свои расчеты и действия.

Информационная функция дает участникам рынка через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит объективную информацию о спросе и предложении товаров и услуг на рынке. Современный рынок превращается в гигантский компьютер, собирающий и обрабатывающий огромные объемы информации и выдающий обобщенные данные о состоянии рынка и условиях реализации товаров и услуг.

Регулирующая функция предполагает воздействие рынка на все сферы экономики, обеспечивает согласование производства и потребления в ассортиментной структуре, сбалансированность спроса и предложения по цене, объему и структуре, пропорциональность в производстве и обмене между регионами, сферами национальной экономики. Рынок дает ответы на вопросы: Что производить? Для кого производить? Как производить? На рынке действует регулирующая «невидимая рука», о которой писал А. Смит, что предприниматель имеет в виду лишь свой собственный интерес, преследует собственную выгоду, причем в этом случае он невидимой рукой направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным способом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремится служить им». Современный рынок регулируется не только «невидимой рукой», но и государством [14, 19].

Посредническая функция обеспечивает встречу экономически обособленных производителей и потребителей с целью обмена результатами труда. Без рынка невозможно определить, насколько взаимовыгодна та или иная экономическая и технологическая связь между участниками общественного производства. Потребитель имеет возможность выбора оптимального продавца-поставщика, а продавец - наиболее подходящего покупателя.

Санирующая функция. Рыночный механизм -- это достаточно жесткая, в известной мере жестокая система. Он постоянно проводит «естественный отбор» среди участников хозяйственной деятельности. Используя инструмент конкуренции, рынок очищает экономику от неэффективно функционирующих предприятий. И напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и активным. В результате селекционной работы рынка повышается средний уровень эффективности, поднимается устойчивость национального хозяйства в целом.

К вышеуказанным функциям рынка можно добавить нижеследующие функции [16, 31].

Интегрирующая функция - состоит в соединении сферы производства (производителей), сферы потребления (потребителей), а также торговцев-посредников, включение их в общий процесс активного обмена продуктами труда и услугами. Без рынка производство не может служить потреблению, а потребители не смогут удовлетворить свои потребности. Рынок содействует углублению общественного разделения труда и росту интеграционных процессов в экономике. Эта функция актуальна сейчас для России и может служить важным аргументом в пользу заключения между республиками и регионами экономического соглашения по созданию условий для функционирования единого российского рынка. Стимулирующая функция состоит в побуждении производителей к созданию новой продукции, необходимых товаров с наименьшими затратами и получению достаточной прибыли; стимулировании научно-технического прогресса и на его основе -- интенсификации производства и эффективности функционирования всей экономики. Выполнение рынком стимулирующей функции очень важно для развития экономики. «Без давления рынка работники предприятия будут избирать директорами не лучших специалистов, а наиболее популярных и менее требовательных людей» (О. Шик), а в результате -- падение объемов производства и уровня индивидуального материального благосостояния.

Контролирующая функция рынка выполняет роль главного контролера конечных результатов производства. На рынке выявляется, в какой мере нуждам покупателей соответствует не только количество, но и качество товаров и услуг.

Функция экономичности предполагает сокращение издержек обращения в сфере потребления (затрат покупателей на покупку товаров) и соразмерности спроса населения с заработной платой.

Функция реализации интересов рыночных субъектов обеспечивает взаимосвязь этих интересов по принципу, сформулированному А. Смитом: «Дай мне то, что мне нужно, и ты получишь то, что тебе нужно...». Экономический интерес продавцов состоит в получении большего дохода, а покупателя -- в удовлетворении потребности с наименьшими затратами. Соединение этих интересов предполагает обмен нужными друг другу полезностями и эквивалентность рыночной сделки.

1.3 Классификация рынков

Рынок - это система организационно-экономических отношений, осуществляемая через куплю-продажу во всех звеньях воспроизводства: в сфере производства, распределения, обмена и потребления [12, 23].

Рынки классифицируют по разным признакам, важнейшими из которых являются:

По организационному признаку (степени ограничения конкуренции) рынки подразделяются на:

Рынок совершенной (свободной) конкуренции;

Рынок монополистической конкуренции - это такая рыночная структура, когда множество фирм, выпускающих дифференцированный продукт, конкурирует между собой, но ни одна из них не обладает полным контролем над ценами.

Олигополистический рынок - это рынок, на котором доминирует несколько крупных фирм, т.е. несколько продавцов противостоят множеству покупателей.

Монополистический рынок - это рынок, на котором товар, у которого нет близких заменителей, продает один продавец, т.е. один продавец противостоит множеству покупателей.

По пространственному признаку рынки подразделяются на:

- Местный рынок (в пределах села, города);

- Региональный рынок (в пределах одного региона);

- Национальный рынок (внутренний);

- Мировой рынок;

- Рынок покупателей;

- Рынок продавцов;

- Рынок государственных учреждений;

- Рынок промежуточных продавцов-посредников.

По объектам купли-продажи рынки подразделяются на:

- Рынок товаров и услуг (потребительский рынок) - включает в себя потребительский рынок (рынок предметов потребления) и рынок средств производства (товаров, предназначенных для производственного потребления);

- Рынок труда - на этом рынке осуществляется купля-продажа рабочей силы.

- Информационный рынок - поставщиками информации выступают институты и учебные заведения, научно-технические сообщества;

- Рынок капиталов - состоит из рынка денег и рынка ценных бумаг.

- Рынок ценных бумаг. Основные виды ценных бумаг - это акции и облигации.

- Рынок инноваций, т.е. рынок нововведений, изобретений, рационализаторских предложений, практически также отсутствовал в нашей экономике.

- Рынок лицензий - это торговля технологией.

- Рынок жилья - до недавнего времени в нашей стране существовал в виде купли-продажи частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли быть проданы и куплены.

Помимо перечисленных признаков рынки делятся:

По степени развития:

- Неразвитый рынок - характеризуется тем, что рыночные отношения носят случайный, чаще всего товарный (бартерный) характер;

- Свободный рынок - характеризуется следующими чертами:

? неограниченное число участников рыночных отношений и свободная конкуренция между ними;

? абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;

? абсолютная мобильность факторов производства;

? неограниченная свобода передвижения капитала;

? наличие у каждого участника абсолютно полной информации о рынке (о норме прибыли, спросе, предложении и т.д.);

? абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);

? ни один участок свободной конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;

? цены устанавливаются стихийно в ходе свободной конкуренции;

? отсутствие монополии (один производитель), монопсонии (один покупатель) и государственного регулирования.;

- Регулируемый рынок - это рынок, подчиненный определенному порядку, который закреплен в правовых нормах и поддерживается государством.

- Деформированный рынок.

По характеру ассортимента товаров:

- Замкнутый рынок, на котором представлены товары только первого производителя;

- Насыщенный рынок, на котором представлено множество сходных товаров многих производителей;

- Рынок широкого ассортимента, на котором есть ряд видов товара, связанных между собой и направленных на удовлетворение одной или нескольких связанных между собой потребностей;

- Смешанный рынок, на котором имеются разнообразные товары, не связанные между собой.

По характеру продаж:

- Оптовый рынок;

- Розничный рынок.

По уровню насыщения:

- Равновесный рынок;

- Избыточный рынок;

- Дефицитный рынок.

По соответствию законодательным нормам:

- Легальный рынок;

- Нелегальный рынок - включает теневую торговлю и «черный» рынок.

По товарным группам:

- Рынок товаров производственного назначения;

- Рынок потребительских товаров (например, продовольствия);

- Рынок сырья и материалов и т.д.

По отраслевому признаку:

- Рынок автомобилей;

- Рынок нефти;

- Рынок компьютерной техники

- Текстильный рынок;

- Рынок сельхозпродукции и т.д.

В зарубежных странах выделяют также аукционы, долгосрочные контракты, телефонно-телексный рынок, разовые сделки, биржевую торговлю.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1 - Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (Приложение 1).

2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России - финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах -- в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5-6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер Девелопер - под этим термином понимается предприниматель, бизнес которого заключается в получении прибыли от создания новых объектов недвижимости. сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них -- продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление -- строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них -- торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта -- на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет -- это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития [8, 31].

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос - какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества - зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом, в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса. Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться.

Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения [26, 34].

Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).

Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2008 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном - на 10%.

В Москве кризисное падение рублевых скорректированных на инфляцию цен оказалось более значительным - 20% и 17% соответственно. Но и рост цен (с учетом инфляции) начался раньше - еще в конце 2009 г.

Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке.

Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка [12, 47].

Полученные оценки моделей позволяют построить прогноз цен на рынке недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).

В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%). В Москве до конца 2010 г. и в 2011 г. цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном - 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика. Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. (представлен в таблице 1) [16, 31].

Таблица 1 - Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2010 - 2011 г.г.

3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости