Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет экономики и управления

Кафедра «Экономическая теория и мировая экономика»

Курсовая работа по дисциплине

«Микроэкономика»

на тему:

«Рынок недвижимости»

Выполнил:

студентка гр. 10БЭ3

Мартынова Е.Н.

(подпись, дата)

Проверил:

д.э.н., профессор

Михнева С.Г.

Пенза, 2011

СОДЕРЖАНИЕ

рынок недвижимость экономический

Введение

1. Недвижимость: сущность, виды и классификация

1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

1.2 Виды и классификация недвижимости

2. Рынок недвижимости в системе рынков

2.1 Основные характеристики и особенности, функции рынка недвижимости

2.2 Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости

2.3 Правовые основы регулирования рынка недвижимости

3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

3.1 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

3.2 Кредитование объектов рынка недвижимости

3.3 Инвестирование в объекты рынка недвижимости

3.4 Тенденции развития рынка недвижимости в г. Пензе

Заключение

Список литературы

Введение

Недвижимость - это не только основа национального богатства страны в разрезе экономической статистики, но и имущество, с которым непосредственно сталкиваются все граждане страны. Знание основ экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так и в быту любого гражданина.

Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Цель данной работы - рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

ознакомиться с правовыми основами регулирования рынка недвижимости;

рассмотреть предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости и ее особенности в России.

Литература, использованная для написания данной работы - это нормативно-правовые акты Российской Федерации, учебные пособия и книги по экономике недвижимости, а также статьи, касающиеся рынка недвижимости.

В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.

1. Недвижимость: сущность, виды и классификация

1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130, от 21.10.1994 г.) определяется, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» Гражданский Кодекс РФ (часть первая). Федеральный закон от 21 октября 1994 г. - ст. 130.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» Гражданский Кодекс РФ (часть первая). Федеральный закон от 21 октября 1994 г. - ст. 132 (табл.1.1).

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость.

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦ земельные участки; ¦ здания и сооружения; ¦ инвентарь и оборудование; ¦ сырье и продукцию; ¦ требования и долги; ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ¦ нематериальные активы; ¦ информацию; ¦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса; ¦ многолетние насаждения; ¦ здания; ¦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦ воздушные и морские суда; ¦ суда внутреннего плавания; ¦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

Признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность - прочная физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба.

2. Материальность - недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости:

разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости,

повышенная экономическая ценность,

объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение - производственное и непроизводственное,

недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования- денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости,

некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

1.2 Виды и классификация недвижимости

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис 1.1 Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20), высотный дом (свыше 20 этажей);

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, санатории, и т.д.);

- учебно-воспитательные (детсады, школы, училища, техникумы, институты, и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли городов и населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий - заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;

5. Земли лесного фонда - земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;

6. Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;

7. Земли запаса - служат резервом и выделяются для различных целей.

Существует и классификация в зависимости от материала наружных стен здания:

1. Дома с кирпичными стенами;

2. Панельные дома;

3. Монолитные дома;

4. Деревянные дома;

5. Дома смешенного типа.

К приносящей доход недвижимости можно отнести офисные помещения, гости-ницы, гаражи-стоянки, магазины и торговые комплексы, промышленную недвижимость.

Также недвижимость подразделяют на первичную (новостройки) и вторичную:

- низкокачественное жилье - это квартиры, которые не оснащены всеми удобствами;

- стандартное жилье - со смежными комнатами небольших площадей в типовых домах, имеющих до 16 этажей;

- улучшенное жилье - это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей;

- элитное жилье - это квартиры, расположенные в центре города и оснащенные дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана). Интернет-портал о недвижимости http://realty.web-3.ru/definitions/market/second/

2. Рынок недвижимости в системе рынков

2.1 Основные характеристики и особенности, функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. -- М., 1995.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

- куплю-продажу; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств;

*с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию; национализацию; изменение состава собственников; внесение в уставный капитал; банкротство хоз. субъектов (с удовлетворением требований кредиторов);

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; страхование различных форм недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» -- экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.

1 -- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 -- поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 -- новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен. Это рынок продавца; 4 -- насыщение рынка недвижимости, создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1 Экономика недвижимости: Конспект лекций. С.В.Гриненко, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2004

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Одна из главных функций рынка -- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, хозяйственной и социальной политике государства в области, и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Он признает общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность выбора партнеров.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

2.2 Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.

Трудовая и культурная миграция. В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это наличие рабочих мест, возможности для карьерного роста, развитость науки, культуры, образования. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования. Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены. Любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Недостаток альтернативных областей выгодного размещения свободных средств. В последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место. Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость - наилучшее место для таких целей. Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы размещения денежных средств - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса и к росту цен.

Низкие объемы строительства, ориентация на многокомнатные квартиры. При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится.

2.3 Правовые основы регулирования рынка недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Источники права подразделяются на две основные группы:

федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Жилищный кодекс, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Ст. 72, п. 1 «к» Конституции РФРФ РФ В то же время в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации». Ст. 76 Конституции РФ

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» ( от 24.12.96г., с изменениями от 6.05.03г.). Законом расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и коопера-тивного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане приобретать жилье в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. Ст. 19 федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1996г.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны правовые нормы, систематизированные по институтам жилищного законодательства. Вопросу регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный фонд», и др.).

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997. Федеральный закон от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы -- законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости -- лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

3.1 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

- установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.

Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии:

- фирма предоставляет в Лицензионную палату пакет документов;

- сотрудники палаты проводят экспертную проверку документации и выезжают на место, чтобы выяснить, может ли лицензиат заниматься данным видом предпринимательской деятельности;

- эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче лицензии или отказе.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтора, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по данной деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя, либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение и отчуждение, принятие и передача во временное пользование объекта).

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта. Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

3.2 Кредитование объектов рынка недвижимости

Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями)

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.3.2.1.):

между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Рис. 3.2.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования^1. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. - 136 с.

Усл. обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков.

В двухуровневой модели кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник и/или участник финансового рынка (финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.3.2.2.).

Рис.3.2.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

3.3 Инвестирование в объекты рынка недвижимости

Недвижимость во всем мире считается хорошим объектом для инвестирования. Организации и физические лица охотно приобретают жилую и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ:

Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов. Часто цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости друг от друга - при падении цен на недвижимость цены на аренду могут расти, и наоборот. Это снижает инвестиционный риск.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы.

В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса. При этом цена объекта недвижимости увеличивается. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность.

Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80% от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей.

Даже при отсутствии у инвестора суммы, необходимой для инвестирования в выбранный им объект недвижимости, он может приобрести его, прибегнув к ипотечному кредитованию. При этом он может занять у банка до 80% суммы, необходимой для покупки объекта недвижимости. При этом залогом будет выступать сама приобретаемая недвижимость. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.

При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты могут быть на 20-30% ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные с возможным банкротством застройщика или невыполнения им условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей репутацией (надежные банки, и т.п.).

При инвестициях в строительство, которое инвестор полностью контролирует сам, инвестор может получить готовый объект по его себестоимости, особенно если инвестор сам способен играть роль застройщика и генерального подрядчика. Это дает инвестору возможность извлечь максимальную прибыль от продажи объекта, но одновременно требует от него значительных личных усилий и затрат собственного времени. Кроме того, инвестору необходима некоторая квалификация в строительстве.

Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, обвал цен на рынке акций не ведет к немедленным падениям цен на недвижимость. У инвесторов есть некоторое время (от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать недвижимость при возникновении экономических проблем в стране.

Наряду с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и ряд недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, в отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Тем не менее, эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость.

Тенденции развития рынка недвижимости в г. Пензе

Рынок жилой недвижимости в г. Пенза довольно устойчив и основными его тенденциями являются:

- ежегодное увеличение объемов жилищного строительства;

- повышение качества сдаваемого жилья в соответствии со спросом;

- разнообразие предложений на рынке: социальное жилье, пент-хаусы, таун-хаусы, элитное жилье в коттеджных поселках в зеленом поясе города;

- строительство элитного жилья с учетом реализации пожеланий клиента.

Одним из стратегических направлений деятельности Администрации города Пенза является создание условий для интенсивного развития жилищного строительства. С этой целью Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных многоэтажных жилых комплексов эконом - класса и люкс-класса и элитных коттеджных поселков в границах зеленого пояса города.

В настоящее время на первичном рынке жилья Пензы ведут строительство более 10 крупных компаний - застройщиков. При продаже построенного жилья большинство из застройщиков города Пенза предлагают клиентам воспользоваться ипотечными программами, системами рассрочек, зачетом вторичного жилья в счет приобретаемого, различными вариантами скидок и льготными условиями жилищных кооперативов. Сегодня на территории города ведется как строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка. Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых комплексов и микрорайонов с развитой инфраструктурой, где предполагается строительство магазинов, детских садов, школ, развлекательных комплексов, паркинги и многое другое.

В настоящее время ведется строительство элитного жилого комплекса «Триумф» (общая площадь 113 171 кв. м.), включающий в себя четыре строения разной этажности.

Распространенной практикой для города является комплексная застройка жилых микрорайонов. Наиболее значимым проектом является комплексное строительство жилого микрорайона №6 - 7 Арбеково (Северо-западная часть города Пенза) с развитой сопутствующей инфраструктурой: школы, детские сады, магазины шаговой доступности, фитнесс - и спорт-комплексы и т.д.

Ведется строительство элитных жилых комплексов - например, «на Красной» (ГК «Поволжье») клубного типа. Концепция данного комплекса предусматривает особый уровень благоустроенности. Здесь клиент может заказать многоуровневые квартиры с индивидуальной планировкой, спортивные объекты внутри квартиры (мини-площадки для гольфа, бассейны), камины с «живым» огнем и многое другое.

Стоимость кв.м. жилья на первичном рынке недвижимости зависит от сроков сдачи в эксплуатацию, этажа, планировки, площади и отделки квартир.

Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, сданного в эксплуатацию: USD 1488.3 (42 800 руб.)

Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1505 (43 011,5 руб.) (в черновой отделке)

Максимальная стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в конце 2009: USD 1829.5 (48 652 руб.)

Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», сданного в эксплуатацию: USD 1235.66 (36 290 руб.)

Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1215.69 (36 580 руб.)

Рынок офисной недвижимости в Пензе находится в начальной стадии развития. Существующие в Пензе предложения офисных площадей в основном ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей. Большинство имеющихся офисных помещений не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу С.

В период 2006-2007г. в Пензе достаточно активно проявилась тенденция использования под офисы первых этажей жилых зданий. Такие офисы пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для клиентов.