Оценка жилой недвижимости

В то же время, выявляя особенности оценки жилой недвижимости, нельзя не отметить ряд проблем при использовании сравнительного подхода. Во-первых, это оценка недвижимости в отдал?нных районах. Там, где невелико количество сделок по продаже недвижимости, оценщику тяжело найти проданный аналог предлагаемой недвижимости, в связи с чем оценщик вынужден делать субъективные выводы, основываясь на сво?м опыте, что противоречит данному подходу. Во-вторых, оценщик работает не по цене (конечный результат сделки), а по стоимости (вероятная цена покупки или продажи). Т. е. оценщик работает не с конкретными цифрами, а с вероятностью появления этих цифр. Поэтому существует проблема того, что предполагаемое событие не всегда наступает, в связи с чем результат оценки может расходиться с действительностью. В-третьих, когда оценщик работает по цене (т.е. бер?т результат сделки из договора), возникает проблема недостоверности договорной цены и реальной суммы, по которой недвижимость была продана. Цену делают меньше, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.



2. Анализ основ оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то к недвижимости - прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.

В буржуазном праве «недвижимость» - это земельные и другие естественные угодья, а также иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.п.). Конкретный перечень имущества, относимого к недвижимости, в разных государствах различен.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно - его установил своим указом Петр I в 1714 г.

В советском законодательстве деление на недвижимое и движимое имущество отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик», где в ст. 4 ч. 2 указано:

«К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения…» [26]

В американском законодательстве слово «недвижимость» обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния - разработанную или нет. Кроме определенного участка земли, недвижимость включает воздух над ней, воду, ископаемые под ней, то есть недвижимость имеет три уровня - поверхность, пространство над и под поверхностью (и охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, наверху или внизу, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству [23].

Рассмотрение определения жилой недвижимости как объекта оценки целесообразно проводить путем комплексного анализа трех основных законодательных актов:

1 Гражданского кодекса РФ;

2 Жилищного кодекса РФ;

3 ФЗ об оценочной деятельности.

Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необходимо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Гражданском кодексе РФ.

Под недвижимостью ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относят и вещи, перемещаемые в пространстве, что также отражено в Гражданском кодексе. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности [3].

Вместе с этим гл. 2 Жилищного кодекса «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» содержит следующие положения [3]:

· Объектами жилищных прав являются жилые помещения;

· Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из этого определения, можно заключить, что любое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:

1 Быть недвижимым (не перемещаемым в пространстве);

2 Конструктивные, планировочные решения, а также техническое состояние помещения должны отвечать правилам и нормам законодательства в целях обеспечения возможности проживания там граждан;

3 Право на него должно быть зарегистрировано в порядке, установленным законом (порядок регистрации, в частности жилья, регулируется положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Анализируя приведенные условия, можно заключить, что кроме критерия неперемещаемости, являющегося ключевым согласно ГК РФ, не менее важным является и то, что Жилищный кодекс отождествляет объект жилищного права и жилое помещение. В этих условиях возникает следующий вопрос: что является объектом оценки - вещное право на объект жилой недвижимости или сам этот объект?

Обращаясь к положениям закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно выделить два ключевых основания:

1 Государственной регистрации подлежит недвижимая вещь как объект (включая право на него в момент регистрации) [7];

2 Регистрации подлежат сделки, т.е. основания для перехода прав на объекты [7].

Применяя установленное к жилой недвижимости, можно разделить позицию экономистов, ведущих исследования в области экономического анализа и оценки недвижимости. Она сводится к тому, что, понимая под объектом оценки то или иное жилье, необходимо включать в его состав не только его физические, но и юридические характеристики. Таким образом, объект жилой недвижимости можно представить следующим образом (рисунок 2):

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2 - Объект жилой недвижимости

Следовательно, жилую недвижимость (жилье) как объект оценки можно определить как актив субъекта экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на него.

Поскольку очевидным фактом является то, что жилая недвижимость представляет собой множество не идентичных объектов, права на объекты жилья также могут быть разнообразными и, наконец, владельцами жилья могут выступать экономические субъекты, извлекающие различные цели из имеющихся прав, необходимым является упорядочение существующих видов жилой недвижимости (их классификация).

В соответствии с ГК РФ (часть 1, ст. 131, п. 1): «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции» [2], то есть законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» могут относиться морские и речные суда, воздушные суда и др.

Определение сущности жилой недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию. При изучении понятий жилого недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения жилую недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Социальная роль жилой недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

На юридическом уровне жилая недвижимость определяет совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано право частным лицам свободно распоряжаться своей собственностью, т.е. покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям.

Оценочная деятельность являет собой сравнительно молодую отрасль профессиональных консультативных услуг. Она возникла, исходя из объективной необходимости независимой оценки, данная деятельность переживает стадию перехода от совершенно «незрелого» и несовершенного состояния к интеграции в хозяйственные механизмы современной России.

Итак, на сегодняшний день, правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется на основании следующих основных документов:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2. Постановление правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»;

3. Постановление правительства РФ от 07.06.2002 г. №395 «Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности»;

4. Распоряжение Мингосимущества РФ от 12.10.1999 г. №1395-р «О Межведомственном совете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации»;

5. Постановление Правительства РФ от 31.05.2002 г. №369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества».

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [6]. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики) [6].

Исходя из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на осуществление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Иными словами отчет, составленный не оценщиками, не имеет никакого веса. Однако оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике многие компании определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, также как на бытовом уровне мы анализируем стоимость различных видов товаров и услуг. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательной силы суждения о стоимости является осуществление этой деятельности субъектами оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Таким образом, можно утверждать, что оценочная деятельность по своей сути является предпринимательской деятельностью и, следовательно, должна осуществляться физическими и юридическими лицами, главная цель которых извлечение прибыли.

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе;

движимое или недвижимое, а также предприятия, как имущественный комплекс;

· право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [6].

Таким образом, объектом оценки может только имущество и все его виды, кроме, например, наркотических веществ, которые запрещены законом.

7 июля 2006 года Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный Федеральный закон от 27 июля 2006 г. №157-ФЗ был одобрен Советом Федерации и подписан Президентом Российской Федерации 27 июля 2006 г. Закон предусматривает переход от системы государственного регулирования оценочной деятельности (в форме лицензирования) к саморегулированию. С 1 июля 2007 года вводится обязательность членства специалистов-оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков (далее - реестр СРО).

Закон устанавливает четкие критерии для отнесения некоммерческой организации к СРО и включени ее в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №157 - ФЗ отдельные функции по контролю за оценщиками, которые были закреплены за государством, передаются негосударственным организациям в сфере оценочной деятельности - саморегулируемым организациям оценщиков и Национальному совету по оценочной деятельности. В первую очередь речь идет о функциях контроля и надзора, в том числе в форме проверок, за деятельностью субъектов оценочной деятельности. К ведению уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью саморегулируемых организаций.

Закон вводит трехуровневую систему регулирования оценочной деятельности:

Первый уровень регулирования. Государственное регулирование. Это выработка государственной политики, нормативно-правовое регулирование, утверждение федеральных стандартов оценки, образовательных программ, ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков и надзор за ними.

В соответствии со статьей 2410 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 27 июля 2006 г. №157-ФЗ, саморегулируемыми организациями оценщиков создается Национальный совет по оценочной деятельности, представляющий собой второй уровень регулирования в сфере оценочной деятельности.

Формирование такого института позволит создать базу для дальнейшей передачи функций регулирования в сфере оценки от государственных органов власти на уровень негосударственного регулирования при обеспечении единообразия применяемых норм и правил оценочной деятельности на всей территории РФ.

Национальному совету по оценочной деятельности передаются следующие функции:

· разработка федеральных стандартов оценки;

· разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков;

· рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению;

· разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;

· создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности, а также ряд других функций.

Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) представляют третий уровень регулирования, на котором осуществляется непосредственный контроль за профессиональной деятельностью оценщиков.

В соответствии с Законом статус саморегулируемых организаций оценщиков приобретают некоммерческие организации, объединяющие на условиях членства оценщиков, созданные в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенные в единый государственный реестр саморегулируемых организаций. Некоммерческая организация оценщиков для включения в реестр саморегулируемых организаций должна соответствовать следующим критериям:

· объединять не менее 300 оценщиков;

· сформировать компенсационный фонд;

· иметь коллегиальный орган управления;

· иметь утвержденные собственные стандарты и правила оценочной деятельности членов организации.

В соответствии с новым Законом оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Они могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, в качестве индивидуального предпринимателя, или на основании трудового договора с оценочной организацией, в штате которой должно быть не менее двух оценщиков. Основанием для проведения оценщиком оценки объекта является договор на ее проведение, и в законе сформулированы требования, предъявляемые к такому договору.

Для вступления в саморегулируемую организацию оценщик предоставляет:

· документ об образовании, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Претендент, получивший отказ во время вступления в саморегулируемую организацию, вправе обжаловать такое решение в арбитражном суде.

Имущественная ответственность членов саморегулируемой организации перед заказчиком на проведение оценки и (или) перед третьими лицами осуществляется путем:

· заключения договора обязательного страхования ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, в размере не менее 300 тыс. руб.;

· формирования компенсационного фонда, обязательный взнос каждого члена саморегулируемой организации должен быть не менее 30 тыс. руб.

В 2001 г. постановлением Правительства Российской Федерации №519 были утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»:

· ФСО-1 от 20 июля 2007 года: Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

· ФСО-2 от 20 июля 2007 года: Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости»;

· ФСО-3 от 20 июля 2007 года: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»;

· ФСО-4 от 22 октября 2010 года: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости»;

· ФСО-5 от 4 июля 2011 года: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;

· ФСО-6 от 7 ноября 2011 года: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»;

· ФСО-7 от 25 сентября 2014 года: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости».

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Уфы (Республика Башкортостан)

Анализ рынка квартир проводился по материалам СМИ, таких как сайты http://www.expert-russia.ru, http:// http://realty.dmir.ru, риэлторские агентства.

На основе данных средней цены предложения составлен график динамики предложения с января 2013 года по апрель 2015 года (рисунок 3) [13].

Рисунок 3 - Динамика средней цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Уфы в январе 2013 - апреле 2015 гг., тыс. руб.

Исходя из рисунка 3, можно сделать вывод, что за весь период происходило увеличение стоимости 1 м² общей площади в уфимских квартирах и на конец 2015 года она возросла по сравнению с началом 2013 года почти в два раза.



Рисунок 4 - Количество объявлений по типам квартир, выставленных на продажу в январе-апреле 2015 г., шт.

В результате проведенного анализа по опубликованным объявлениям в течение 4-х месяцев 2015 г. (рисунок 4) установлено, что основная масса вторичного рынка составляет 1-2-3-х комнатные квартиры, причем самыми популярными являются именно двухкомнатные, тогда как многокомнатные квартиры составляют лишь 10% от всего вторичного рынка. Также на графике объема объявлений виден резкий скачок - спрос к апрелю увеличился почти на 90%, объявлений на однокомнатные и двухкомнатные квартиры стало в 2 раза больше. Это легко объясняется тем, что рынок выходит из спячки с начала года, однако это продлится недолго, так как обычно май, июнь и июль - застойные месяца по продажам квартир.

Рисунок 5 - Динамика стоимости 1м² типовых квартир в январе-апреле 2015 г., тыс. руб.

Исходя из рисунка 5 видно, что наиболее высокая цена на протяжении 4-х месяцев наблюдалась у однокомнатных квартир.

Средняя цена двухкомнатных квартир в анваре-феврале 2015 составляет 66,7 т.р., это на 8% ниже средней цены однокомнатной (72,4 тыс. руб.), но на 6% дороже цен трехкомнатных (62,8 тыс. руб.) и многокомнатных квартир (62,2 тыс. руб.)

В марте цена на двухкомнатные квартиры почти не изменилась

В апреле цена на однокомнатные, по сравнению с мартом, упала на 7%.

Анализируя темпы роста цен на вторичное жилье за 4 месяца, можно сделать вывод: цена квартир упала. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах.

Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не сколько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации (не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой).

Насколько цена рынка будет подвергаться далее рыночной коррекции - видимо все-таки будет, но не сильно и не быстро. Медленное движение между 68 и 65 тыс руб. за кв. м. - коридор волатильности цены на будущие месяцы. Именно между этими значениями, будет пока колебаться цена, что и происходит с ноября 2014, когда с 68 тыс руб., цена сползла до 66, потом снова немного повысилась к текущему значению. Волатильность рынка - всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае - инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение.

Основным ценообразующим фактором квартиры является ее местоположение. На рисунках 6 и 7 изображены карта условных зон и динамика распределения предложения. В данном анализе город условно был разделен на следующие зоны: Центр, Зеленая роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка, Затон, Инорс, Дема.

На рисунке 6 зона проспект - дома, расположенные вдоль проспекта Октября и проспекта Салавата Юлаева - самых главных и престижных, с точки зрения расположения улиц города. Центр - дома, расположенные в историческом центре города, район инвестиционно привлекателен. Зеленая роща - наиболее зеленая, экологически чистая часть Уфы, здесь все дома, в основном, высотные, также остались частные деревянные постройки. Зеленая роща всегда был одним из самых мобильных районов. Черниковка - неотъемлемая часть города, противоположный от исторического центра север Уфы. Здесь находится много промышленных предприятий, поэтому он считается более загазованным. Но это не отнимает желания жить в нем из-за большого разнообразия домов, соответствия цены / качества, а также доступности транспорта.

Рисунок 6 - Карта условных зон г. Уфы



Рисунок 7 - Распределение предложений квартир по зонам, количество объявлений

Из рисунка 7 видно, что наиболее популярными являются зоны: Проспект, Центр, Зеленая роща и Черниковка.

Информация по предложениям районов Уфы показывает, что в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Напомним, что Уфа - единственный город-миллионер РФ, где, начиная с 2008 года, сложился естественный прирост населения. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта города с его неоднородной застройкой и географической формой. В целом, по городу в продаже - не менее 1% всего жилого фонда. Из месяца в месяц эти доли практически не меняются.

Средняя стоимость одного квадратного метра квартир с различным местоположением за последние четыре месяца приведена в следующих рисунках:

Рисунок 8 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за январь-февраль 2015 г., тыс. руб.

Рисунок 9 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за март 2015 г., тыс. руб.



Рисунок 10 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за апрель 2015 г., тыс. руб.

Исходя из данных рисунков 8,9,10 можно сделать вывод, что самые дорогие районы совпадают с самыми популярными по объему объявлений о предложении. Это квартиры в центре, в зеленой роще, по проспекту. Цены варьируются, в среднем, от 75 до 78 тыс. руб. за «однушку», от 67 до 75 тыс. руб. за «двушку», от 62 до 74 тыс. руб. за «трешку»

Немного отстает от самых дорогих строящийся микрорайон Сипайлово. Здесь цены на квартиры примерно на 5% ниже цен квартир зоны проспекта. Самые дешевые квартиры можно найти в районах Затона, Инорса и Демы, ввиду достаточной отдаленности. Цены на квартиры в Черниковке и Сипайлово носят компромиссный характер цена / качество.

В рисунке 7 приведена средняя цена на квартиры панельных домов в зависимости от места расположения за апрель-начало мая 2015 г.



Рисунок 11 - Средняя цена панельных домов в зависимости от расположения за апрель-начало мая 2015 г.

Итак, исходя из рисунка 11, самыми дорогими по-прежнему являются квартиры вдоль проспекта, в зеленой роще и в центре столицы. От 77 в центре до 80 тыс. руб. по проспекту за однокомнатную квартиру в панельном доме.

В общем, анализируя темпы роста стоимости цен вторичного жилья за 3 месяца 2015 года, можно сделать вывод, что с учетом всех типов жилья, кроме дорогих элитных квартир, цена составила 65,6 тыс. руб./м² и по итогам трех месяцев цена снизилась на 6%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах все равно еще находится в среднем ценнике не менее 70 тыс. руб./м². Северная часть города и более отдаленные районы - ниже средней цены рынка, центральные - выше средней по рынку.

На рынке относительный застой, который вероятнее всего продлится май-июнь. Сделок мало, всевозможные обещанные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием не оказали влияния на рынок, так как вторичное жилье в итоге не продается. Глобальная же причина лежит глубже - финансовые ограничения населения вследствие кризиса, плавающий курс рубля, проедание накоплений и страх перед кредитом, которые необходимо взять для покупки.



3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Оценка любого объекта собственности представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс, подчиняющийся существующим правилам и законам. В арсенале опытного специалиста имеется множество различных методов, описанных в пособиях и научных разработках.

В то же время зачастую бывает не просто провести корректную оценку рыночной стоимости. Разумеется, этим должны заниматься профессионалы в области коммерческой недвижимости, которые владеют специальными методиками и способны учесть все обстоятельства сделки купли-продажи.

Как правило, чаще всего используется сравнительно-рыночный способ, который позволяет наиболее точно провести оценку недвижимости. При этом независимая оценка должна учитывать целый ряд нюансов.

Очевидно, что любой объект недвижимости имеет определённую базовую стоимость. В неё обычно входят затраты, который понёс собственник во время его эксплуатации (например, на ремонтные работы или отделку). Такие затраты можно легко уточнить по соответствующим документам. Однако продаётся жилая недвижимость по своей рыночной стоимости, которая складывается из сравнительно-рыночной, восстановительной или ликвидационной цены объекта.

Сравнительно-рыночная стоимость определяется конкретной ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Она становится той основой, на которой строится сделка купли-продажи бизнеса. Однако каждый коммерческий объект обладает своими индивидуальными особенностями и характеристиками, поэтому при сравнении важно не допустить ошибок. При этом учитывается не только стоимость аналогичных объектов, но и устанавливается, насколько она завышена или занижена. Это позволяет провести наиболее корректную оценку бизнеса [16].

Ликвидационная стоимость, конечно, всегда ниже, нежели рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект может быть продан в кратчайшие сроки. Восстановительная стоимость учитывается при заключении некоторых договоров, в которых указывается та цена, по которой объект может быть восстановлен в тех или иных страховых случаях. При этом специалисты не советуют прибегать к тем оценкам, которые не запланированы при покупке или продаже. Соблюдение всех этих нюансов позволит провести сделку надёжно и выгодно.

Именно поэтому для успешной продажи недвижимости нужна оценка не точная, а правильная. Отличие правильной оценки от точной состоит в грамотном выборе методов оценки и формул, по которым будет производиться расчёт, а также в правильном определении исходных данных для подстановки в эти формулы. Эти данные получаются путём анализа и нормализации документов, осмысления и переосмысления их специалистом по оценке. Также необходимо иметь данные о состоянии и перспективах развития рыночной ниши, в которой расположен объект, и базу данных по сравнительным продажам (аналогам).

Оценка жилой недвижимости является одной из наиболее распространенных видов оценки недвижимости. Термин «жилая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, в том числе как основного элемента получения прибыли.

Учитывая тесную связь оценки жилой недвижимости с общими методами и принципами оценки недвижимости имущества, можно выделить несколько основных направлений совершенствования оценочной деятельности, которые присущи всей системе:

· Главной проблемой в работе оценочных компаний является недостоверность добываемой ими необходимой информации. Для е? решения предлагается законодательно обязать Регистрационную палату предоставлять оценщикам информацию о стоимости квартир, которые необходимы оценщику. На мой взгляд, это приблизит результат оценщика к реальной стоимости квартиры, что, в свою очередь, даст более ч?ткое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.

· Устранение «заказных - мотивированных» оценок. Данные оценочные работы, напрямую или косвенно приносят значительный вред обществу и государству. Так же они ставят под удар и саму оценочную деятельность - оценщикам просто перестают доверять;

· Сокращение большого количества СРО оценщиков, как результат некачественный контроль данной деятельности. Мелкие СРО, с ограниченным бюджетом физически не могут осуществлять качественный контроль за своими членами. Оценщик, вылетевший из одного СРО, может запросто за короткое время стать членом следующего СРО и т.д. В связи с чем, эффективность и данных проверок особо не играет никакой роли;

· Требуется значительное снижение оценщиков. В настоящее время только статистика показывает более 18 тысяч независимых оценщиков, это без учета внутренних специалистов банков, финансовых институтов и госкомпаний. Есть мнение, что и трети от этого количества хватило бы для удовлетворения данных услуг по стране. Не должно быть реалии, что любой человек, который прошел, переобучающие курсы и вовремя вносит членские взносы в РСО, может спокойно работать оценщиком. Как вариант ставить упор на стаж работы минимум 3 года - хотя идеальным стажем, все-таки считается от 5 лет;

· Повышение качества преподавательского состава по оценочной деятельности. Некачественные оценщики частично идут от некачественного обучения, то есть преподаватели имеют достаточно отстраненное понятие по оценочной деятельности.

· Проведение обязательной ежегодной квалификации оценщиков, и защита их знаний тестовым или экзаменационным способом.

· Разделение оценщиков по видам работ. В настоящее время в небольших компаниях один оценщик проводит оценку квартиры и бизнеса и нематериальных активов, что, конечно же, не правильно. Идеальный вариант оценки разделение по узким квалификациям - оценка коммерческой недвижимости, оценка бизнеса (производства), оценка воздушного транспорта и т.д., что даст очень хорошие результаты по качеству отчетов.

К этим основным направлениям можно еще добавить более 50 пунктов, желательное применение которых в оценочной деятельности стало почти необходимостью в нашей стране. Правительство в лице Минэкономразвития имеет возможность значительно повлиять на ситуацию, что в последнее время и пытается сделать. Но пока, по большому счету, «воз и ныне там».

3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры

В данной главе мы применили теоретические основы оценки на практике. Была произведена оценка квартиры, которая расположена в центре города Уфа, в административном районе Октябрьский.

Определение стоимости объекта оценки включало в себя следующие этапы:

1 Предварительный этап. Встреча с Заказчиком и получение внутренней информации (объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, а также сроки оценки). Ознакомление с объектом оценки и консультация с Заказчиком (согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке обозначенного актива).

2 Сбор общих данных и их анализ. Были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

3 Сбор специальных данных. Была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Вывод был сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

5 Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Комплексный анализ и проверка собранной информации, использование в расчетных процедурах классических подходов к оценке обозначенного актива, составление предварительного заключения о стоимости объекта оценки.

6 Подготовка отчета. На данном шаге сводятся воедино и излагаются в виде отчета все результаты, полученные на предыдущих шагах.

Описание объекта оценки:

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 56,9 м². Основные характеристики представлены в таблице 3. Уровень отделки отличный. Физическое состояние квартиры «хорошее».

Квартира расположена за дворцом спорта, где тренируется местная хоккейная команда «Салават Юлаев». В 5-ти минутах ходьбы пешком автобусная, трамвайная остановка «Дворец спорта». Дом находится в административном районе Октябрьский, в центре Уфы, с хорошо развитой инфраструктурой. В таблицах 3,4 представлены сведения и описание объекта оценки.

Таблица 3 - Сведения об объекте оценки

Параметры	Описание
Объект права	Двухкомнатная квартира общей площадью 46,9 кв. м., расположенная по адресу: г. Уфа, ул. Парковая, д. 6/1
Вид права	Собственность
Субъект права	Фокина Клавдия Максимовна
Доля в праве	1
Правозакрепляющие документы	Свидетельство о государственной регистрации права серя 04 АБ №246043 от 10.01.2008
Документы основания	Договор купли-продажи квартиры
Существенные ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы

Таблица 4 - Описание объекта оценки

Параметры	Описание
Наименование	Двухкомнатная квартира
Местоположение	Россия, г. Уфа, ул. Парковая, д. 6\1, кв. 95
Этаж	4
Общая площадь, кв. м.	46,9
Жилая площадь, кв. м.	32,9
Площадь кухни, кв. м.	5,8
Площадь ванной комнаты, кв. м.	2,9
Площадь коридоров	4,4
Высота потолков, м.	2,5



На рисунке 12 изображен план квартиры из технического плана.

Рисунок 12 - План квартиры

Объект недвижимости, в нашем случае квартира, находится в административном районе Октябрьский - самым молодым, в то же время одним из самых благоустроенных и красивых районов города. Площадь территории района составляет 9,1 тыс. га. Население 243,086 тыс. человек. С 2002 года прирост населения составил 4%, а с 2010 года 2%. Октябрьский - самый молодой, в то же время один из самых благоустроенных и красивых районов. Наряду с современными жилыми кварталами ведется широкомасштабное строительство объектов социального назначения, транспортной инфраструктуры, успешно развиваются сферы образования и культуры, активизируется спортивная и физкультурно-массовая деятельность, целенаправленно решаются вопросы здравоохранения и благоустройства.

Октябрьский район является своеобразным территориальным центром и транспортным узлом столицы, соединившим южную (административную) и северную (промышленную) части Уфы. Большую популярность району принесли учреждения культуры и спорта: Русский академический театр драмы Башкортостана, Уфимский государственный татарский театр «Нур», Уфимский цирк, современный кинокоплекс «Планета кино» IMAX, Центральный парк культуры и отдыха им. Мажита Гафури и парк культуры и отдыха «Кашкадан», «Дворец спорта» и Ипподром «Акбузат».

В районе действуют 24 общеобразовательные школы, 42 дошкольных образовательных учреждения и 10 учреждений дополнительного образования с общим охватом более 33 000 детей [33].

Далее проводится анализ НЭИ объекта оценки. Один из принципов оценки гласит, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Наилучшее (наиболее эффективное) использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, который в ходе работы изучил характеристики объекта, его местоположение, состояние и динамику рынка на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если же на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наилучшего и наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменить свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

На практике принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

При определении рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с ФСО №1, утвержденными Приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения. Для осуществления оценки с помощью доходного подхода необходима ретроспективная информация о доходности объекта, которая отсутствует. Кроме того, требуется спрогнозировать будущий доход, приносимый объектом, что, по мнению оценщиков, корректно сделать нельзя. Таким образом, использование данного подхода для оценки квартиры не представляется возможным.

Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем другие покупатели за аналогичные объекты. Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок на рынке. Этот метод используется для определения стоимости квартир широко представленных на рынке. Учитывая, что на рынке представлено большое количество объектов, аналогичных оцениваемому, и информация о ценах широко доступна, по мнению оценщиков использование рыночного подхода даст наиболее объективную информацию о стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Он основан на следующих принципах:

· принцип замещения;

· принцип вклада;

· принцип сбалансированности.

Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости воспроизводства объекта и количественной оценке износа. Затратный подход рекомендуют использовать в следующих случаях: для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж; в условиях пассивного рынка, где нет аналогичных продаж; для целей страхования; для целей налогообложения; для получения кредита в банке.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора [4], что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Было принято решение об оценке объекта при помощи сравнительного подхода, так как полученная таким образом величина наиболее полно будет отражать стоимость объекта оценки и учитывать все факторы.

При сравнительном (рыночном) подходе оценщик рассматривает сопоставимые объекты, продающиеся на соответствующем рынке к тому моменту, затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Далее скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Подход состоит из следующих этапов:

1 Выявление недавних продаж или предложений сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке;

2 Проверка достоверности информации;

3 Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть базы данных риэлторских фирм, базы данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации объявлений в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники, но с указанием всех необходимых реквизитов их получения.

Информация, собранная экспертом-оценщиком должна быть проверена и подтверждена. Это необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены предложения.

Далее эксперт-оценщик вносит необходимые поправки в цену сопоставимого объекта в той мере, в какой оцениваемый отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировки следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения потенциального покупателя, будут обладать стоимостью.

Подбор аналогов осуществлялся по следующим критериям:

1 Двухкомнатная квартира;

2 Квартира не должна располагаться на первом и последнем этаже;

3 Расположение в центре в административном районе Октябрьский;

4 Квартира должна располагаться в панельном доме 1967-1980 годов постройки.

В ходе анализа рынка жилой недвижимости были использованы материалы из открытых источников. Было выявлено четыре предложения продажи квартир, аналогичных оцениваемой (таблица 5).



Таблица 5 - Сводная таблица сравнения объектов-аналогов

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Назначение	Двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира	двухкомнатная квартира
Условия прода-жи/предложения	Предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Дата прода-жи/предложения		17.04.15	3.05.15	26.04.15	28.04.15
Права на объект недвижимости	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Местоположение (район)	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский
Адрес	Парковая 6/1	Парковая, 6/1	Рихарда Зорге, 45/5	Рихарда Зорге 44/2	Рихарда Зорге, 45/5
Транспортная доступность	хор	хор.	хор.	хор	хор.
Материал стен дома	панель	панель	панель	панель	панель
год постройки	1967	1967	1967	1961	1967
Цена продажи		3 200 000	3 160 000	3 150 000	3 000 000
Площадь общая, кв. м	46,9	47	44	44	45
Цена за 1 кв. м., руб.		68 085	71818	71590	66666
Состояние жилого дома	хор	хор.	хор.	хор	хор.
Состояние квартиры	хор	хор.	хор.	хор	хор.
Наличие балкона или лоджии	присутствует	присутствует	присутствует	присутствует	присутствует
Отделка квартиры	хорошая	простая	хорошая	хорошая	простая
Физическое состояние отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Коммуникации	все	все	все	все	все
Этаж/этажность	4/5	3/5	2/5	3/5	3/5
Источник информации		http://ufa.irr.ru	http://ufa.irr.ru	realty.yandex.ru	http://v-nedv.ru

Описание проведенных корректировок:

1 Корректировка на площадь помещения. Площадь - это одна из основных характеристик помещений. Изменение рыночной стоимости объекта прямо пропорционально зависит от стоимости строительства одной единицы площади в рамках каждого конкретного проекта. Большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. Корректировка на площадь не проводилась, так как различия в площади не существенны.

2 Корректировка на местоположение, значимость дома и удаленность от остановок общественного транспорта. Эта характеристика является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости объекта. Необходимость внесения поправки на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. В данном случае корректировка не проводилась, так как различия в местоположении не существенны.

3 Корректировка на тип отделки. Данная корректировка отражает изменение цен в зависимости от уровня внутренней отделки помещений. Под простой отделкой понимается использование недорогих материалов во внутреннем обустройстве. Под хорошей отделкой понимается: стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой. Помещения, отремонтированные по евро стандартам, предлагаются для аренды примерно на 3-10% дороже. В нашем случае объект оценки имеет «хороший» уровень отделки, а объекты 1 и 4 имеют типовой уровень отделки, к ним применялись повышающие корректировки в размере 5 и 7% соответственно. Объекты 2 и 3 имеют «хороший» уровень отделки - корректировка не применялась.

4 Корректировка на физическое состояние отделки. Объект оценки имеет «хороший» уровень отделки. В нашем случае объекты аналоги имеют аналогичные характеристики. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%

5 Корректировка на этаж. Расположение квартиры на первом или последнем этаже снижает стоимость квартиры. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, неестественное освещение из-за посаженной растительности. Если последний, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема напора воды. Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний. В нашем случае объекты-аналоги находятся на серединных этажах.

6 Корректировка на торг. Учитывает разницу между ценой предложений и ценой сделки, образующаяся в результате переговоров продавца и покупателя. Цена реальной сделки отличается от цены предложения, в среднем, на 5%. В нашем случае, в результате анализа рынка, было выявлено, что данная корректировка составляет около 5%.