Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

Введение

жилой недвижимость рынок сызрань

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии социально-экономической сферы не только конкретного города, но и страны в целом.

Среди сегментов рынка недвижимости выделяется рынок жилья. Это один из крупных сегментов, он наиболее подвижен и эластичен. Изменения, происходящие на рынке жилья, имеют большой резонанс в жизни региона. Особенностью рынка жилья является его локализация, то есть дифференциация по территории. Исходя из этого, целесообразнее рассматривать отдельные территории, которые имеют свои особенности.

Изучая рынок жилья, и работая на нем, ежечасно приходится анализировать огромные объемы информации. Наиболее наглядно это прослеживается при оценке жилья, т.к. это направление деятельности наиболее развито. Для оценки единичного объекта можно прибегнуть к услугам оценщика, однако, этот процесс дорогостоящий и информация актуальна на конкретный момент времени (при оценке квартир около 1 месяца). Для оценки множественного числа объектов индивидуальная оценка технически бессмысленна и очень дорога.

Поэтому актуальной задачей является анализ и прогнозирование рынка жилой недвижимости.

Целью работы является разработка методики принятия экономических решений при оценке объектов рынка жилой недвижимости города Сызрань.

В соответствии с целью дипломной работы были поставлены следующие основные задачи:

1. Обработать и проанализировать информацию о рынке жилой недвижимости г. Сызрань;

2. Исследовать системные связи и закономерности ценообразования на рынке жилой недвижимости;

4. Реализовать методику на примере оценки объектов рынка жилой недвижимости г. Сызрань;

5. Проанализировать тенденции и выявить проблемы развития рынка жилой недвижимости в г. Сызрань;

6. Предложить перспективы и пути развития рынка жилой недвижимости г. Сызрань.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Сызрань.

Предметом исследования являются анализ и прогнозирование рынка жилой недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области теории рынка недвижимости.

Информационная база исследования включает: нормативно- правовые акты РФ в области рынка недвижимости, жилищное законодательство РФ, практические и методические материалы деятельности риэлтерских организаций и организаций оценщиков недвижимости, издания и разделы печати по рынку недвижимости.

Цель и задачи исследований определили конкретную структуру курсовой работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

1. Роль и значение местного рынка жилья

1.1 Структура и специфика местного рынка жилья

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся муниципалитетам в процессе приватизации государственных предприятий. Более половины жилья, переданного в муниципальную собственность, было приватизировано, причем бесплатно. Общие объемы жилищного строительства в России резко снизились, в особенности государственного и муниципального жилья. Очередь на получение бюджетного жилья продвигалась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой жилищной политике.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях.

1. Бесплатное жилье в порядке очереди предоставляется только нуждающимся в нем малоимущим и некоторым другим категориям граждан на условиях социального найма. Оно находится преимущественно в муниципальной (в отдельных случаях в государственной) собственности и не подлежит приватизации.

2. Остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых помещениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут приватизировать их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в государственную) собственность и заключить на них договор социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения на рынке жилья с использованием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок доступного жилья.

Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевая программу "Жилище". Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также осуществляется реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.

Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований.

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья.

В целях решения указанных проблем в 2004 году был принят пакет из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны: - обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.; - обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается:

- усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

- защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;

- обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;

- совершенствовать системы государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;

- снизить административные барьеры доступа инвесторов на рынок жилищного строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2008. - с. 37 - 41. .

Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой совокупность всех жилых помещений на его территории, независимо от форм собственности (рис. 1).

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Ее реализация является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия.

Рис. 1. Структура жилищного фонда муниципального образования Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2011. - с. 32 - 35.

Федеральный закон 2003 года возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики две главные задачи:

- обеспечение малоимущих граждан, проживающих на территории муниципального образования и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма;

- создание условий для жилищного строительства с целью приобретения жилья иными категориями граждан.

Новый Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:

- учет муниципального жилищного фонда;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного, в том числе маневренного жилищного фонда;

- предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

- признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

- осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, предусмотренные законодательством. Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне.

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих территорий. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Они должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Однако необходимо решение вопросов финансирования этих работ путем муниципальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

В условиях рыночной экономики жилье неизбежно приобретает рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья. Он представляет собой систему экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим.

Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:

- пешеходная (транспортная) доступность к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;

- обеспеченность общественными услугами: школами, детскими дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т.п.;

- качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т.п.;

- внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным понимается рынок жилья, освобождающегося по каким-либо причинам. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья возрастает. Основная часть жилья приобреталась гражданами в последние годы именно на вторичном рынке. Рынки жилья различных муниципальных образований имеют свои особенности структуры спроса и емкости. Емкость зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения. При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.

Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным из них относятся:

- государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления кредитов на приобретение жилья;

- наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т.п.;

- территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.п. Особое влияние на состояние местного рынка жилья оказывает уровень развития жилищно-коммунального комплекса.

Особенно сложной проблемой для органов местного самоуправления является изыскание средств на строительство муниципального жилья для малообеспеченных граждан. Местными источниками финансовых ресурсов могут быть амортизационные отчисления, плата, взимаемая за капитальный ремонт жилья, налоги на имущество физических лиц, страховые платежи. Однако эти источники крайне ограничены. Некоторые крупные предприятия при строительстве жилья для своих работников передают часть его муниципалитетам. Кардинальное решение данной проблемы возможно только при вмешательстве государства через федеральные и региональные программы жилищного строительства.

Для регулирования отношений в жилищной сфере в структуре местной администрации обычно создается специальное структурное подразделение (отдел или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности - ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств, установление очереди на получение жилья, в том числе по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди. В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка и содействия строительству с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры и т.д Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2009. - с. 22 -24.

1.2 Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот. Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:

1) связь с землей;

2) неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);

3) зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;

4) долговечность;

5) дороговизна;

6) высокий уровень издержек при смене жилья. Каменцкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). - М.: Издательство «Дело и Сервис», 2011. С. 8.

Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет свои уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит от совокупных, качественных характеристик жилья. Например, проектные особенности жилищного фонда с учетом его месторасположения, предусматривающие набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение степени изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.

Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

К особенностям жилищного фонда относят и высокий уровень издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

Таим образом, все вышеперечисленные особенности оказывают непосредственно влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

1) потребительские вкусы или предпочтения покупателей

2) количество покупателей

3) уровень денежных доходов покупателей

4) цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

5) потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов. Экономика недвижимости /под ред. В. Боровкова, В. Мокина. - СПб: Питер, 2007. С. 212.

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство. Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребн6остями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основынми параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения. Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов. Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость между этими параметрами, которая условно может быть представлена в четырех секторах. Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III - рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход - сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов - это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость.

Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства - сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда - сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

На параметры рынка жилья оказывает влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.

Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

1.3 Проблемы функционирования рынка жилья в муниципальном образовании

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России - финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах -- в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5-6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер Девелопер - под этим термином понимается предприниматель, бизнес которого заключается в получении прибыли от создания новых объектов недвижимости. сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть.

Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них -- продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление -- строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них -- торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта -- на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет -- это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития Итоги исследования стоимости жилья в различных регионах России, проведённого Ассоциацией строителей России // Портфельный инвестор. - 2013. - февраль. - С. 31..

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос - какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества - зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом, в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса. Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2012 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2013 г. ситуация начнет очень медленно выправляться.

Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения.

Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2010 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).

Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2010 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном - на 10%.

Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке.

Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка.

В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2012 г. и в будущем 2013 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2013 году (+6%). По оценкам специалистов Сбербанка, в 2012 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном - 11%. В 2013 году ожидается аналогичная динамика. Прогноз номинальных цен на жилье в 2012-2013 г. (представлен в таблице 1).

Таблица 1 - Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2012 - 2013 г.г.

Изменение цены 1 кв. метра с учетом инфляции	Россия, %
2012 2013	-4,66 -1,06
Изменение рублевой цены 1 кв. метра	Россия, %
2012 2013	+1,48 +6,08

2. Состояние и развитие рынка жилья (на примере г. Сызрань)

2.1 Анализ первичного и вторичного рынков жилья

В соответствии с Генеральным планом в городском округе Сызрань предусмотрен рост объемов жилищного строительства, а также объектов социального и культурно-бытового назначения. С учетом указанного прогноза, основу перспективной потребности в развитии систем коммунальной инфраструктуры городского округа будет представлять строительство и реконструкция объектов жилищного, административного и культурно-бытового назначения.

Развитие жилых зон предусматривается за счет освоения под новое жилищно-гражданское строительство свободных от застройки территорий прилегающих к загородной зоне, а так же на существующих площадках застройки, реконструкции ветхой, аварийной и модернизации типовой морально устаревшей жилой застройки 60-х годов.

Совершенствование застройки жилых зон предусматривает:

- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающей запросам различных групп потребителей, размещение различных типов жилой застройки в зависимости от природных и ландшафтных условий;

- модернизацию и реставрацию исторически ценного жилищного фонда, ликвидацию аварийного и ветхого жилищного фонда;

- ликвидацию на жилых территориях объектов, противоречащих нормативным требованиям к использованию, и застройку этих территорий;

- формирование комплексной жилой среды, отвечающей социальным требованиям, доступности объектов и центров повседневного обслуживания.

Ключевой частью Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры городского округа Сызрань является Прогноз развития жилищного строительства и строительства объектов социальной сферы городского округа Сызрань на 2011-2020 годы. Прогноз определяет перечень объектов недвижимости, которые будут нуждаться в централизованном электроснабжении, теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении в период с 2011 по 2020 годы. Перечень объектов капитального строительства, сроки их строительства, указанные в настоящем прогнозе, будут уточнены при утверждении технических заданий на разработку инвестиционных программ организаций коммунального комплекса.

В целом по г. Сызрань, в апреле 2012 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил 3,02 %, с начала года темп убыли составил 9,28%.

На 01.05.2012 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 58 384 руб. Самая высокая цена 1 кв.м установилась на квартиры с числом комнат 2 и более. Она выше среднерыночной на 11,5% и составляет 65 109 руб./ м2 (цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь 4,07% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 4,2%. Дешевле всего в апреле были 2-комнатные квартиры: цены 1кв.м ниже среднерыночных на 3,2%.

Уровень изменения средних удельных цен (Приложение 1-2) в апреле по типам:

1. «хрущевки»: (-3,15%)

2. «сталинки»: (-2,86%)

3. улучшенной планировки и «элитные»: (-2,78%)

Изменение цены на первичную недвижимость происходит в том же темпе, что и на вторичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра составила в апреле 43,3 тыс. руб.

Таким образом, видно, что несмотря на продолжающееся снижение стоимости жилья, «обвала» цен не происходит - фактически цены вернулись на уровень начала 2011г. Это позволяет говорить о дистижении рынком ценового дна и его более или менее устойчивости с точки зрения колебания цен. Иначе говоря, выводя на рынок новый проект, мы на сегодняшний день, несмотря на всю кризисность рынка, можем опираться на ценовой уровень 2007-2011гг.

В 2012 году недвижимость г. Сызрань стабильно падала в цене. Дешевели все категории жилья - от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с апреля 2012 года, показатель удельной стоимости квадратного метра жилья снижался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых самрских комнат - приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты.

Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

Рынок недвижимости г. Сызрань продолжает стагнировать на протяжении последних шести месяцев:

· число сделок сократилось - на этом фоне мы видим ежемесячный прирост предложения;

· сроки экспозиции увеличиваются;

· цены корректируются в сторону уменьшения - прайсовые в пределах 10%, договорные - до 50%;

· платежеспособный спрос продолжает сокращаться - появились и увеличиваются обменные сделки.

Спрос остается достаточно высоким и, учитывая накапливаемый отложенный спрос, в скором будущем только усилится. В г. Сызрань в последние 5 лет были стабильно низкие объемы ввода жилья, и спрос традиционно в несколько раз превышал предложение.

Учитывая эти факторы - «застывшее» состояние рынка и накапливаемый спрос - можно сделать следующий вывод. Рынку необходим качественный прорыв с точки зрения предложения, поскольку имеющееся предложение не соответствует ценовым ожиданиям потребителя. Ниша жесткого эконома на самарском рынке остается незанятой, хотя объективная потребность есть. Из анализа зависимости экспозиции предложения (срок нахождения в продаже) от цены и площади квартиры, следует, что наибольшим спросом пользуются малометражные квартиры средней ценовой категории.

Прогнозируемый дефицит на рынке недвижимости, обсуловленный сокращением объема ввода жилья и постоянно растущим спросом, в первую очередь будет удовлетворяться наиболее ликвидным малометражным жильем.

Объем предложения квартир за апрель изменился незначительно в сторону увеличения, с начала года рост составил 19,5% (во всех сегментам - по районам, по комнатности, и по типам). Наибольший прирост объема предложения у 3х-комнатных квартир: + 23,4%. Количество предлагаемых 1-комнатных квартир увеличилось за 3 месяца на 13,8%, 2-х комнатных - на 22,4%.

По типам жилья наибольший прирост по числу объектов за 3 месяца показывают квартиры улучшенной и элитной планировок (+22,4%). Это можно объяснить притоком на рынок «инвестиционных квартир», количество «хрущевок» и «ленинградок» выросло на 17,1%. Количество «сталинок» увеличилось на 11,0%. Подобную ситуацию с приростом объема предложения можно объяснить как поведением продавцов квартир в ходе начавшегося снижения цен на недвижимость (выставляются квартиры, поступление средств от продажи которых должны обеспечить их продавцам покупку нужных подешевевших квартир), так и притоком на рынок относительно недорогих «инвестиционных квартир».

Знаковой тенденцией рынка недвижимости Промышленного района является увеличение доли обменных операций с недвижимостью. Ряд продавцов уже согласен обменять свои квартиры на меньшие по стоимости с доплатой, также увеличилось число предложений об обмене 1-2х комнатных квартир на квартиры большей площади.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, составляет 27,0% общего объема. Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу ниже средней удельной цены всего предложения на 6,1% (на 01.01.09 этот показатель составлял 4,1%), она еще ниже, чем в марте. Данная ситуация является проявлением изменения ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2011 года. Продавцы начинают выставлять квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, другие продавцы также корректируют цены на свои квартиры).

2.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования

Стремление значительной части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность развития ипотечного жилищного кредитования. При этом основными направлениями, обеспечивающими его развитие, являются: обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости, первоначального взноса и ставки кредитования. Помимо строительства жилья требуются новые подходы и к его эксплуатации.

Программа ипотечного жилищного кредитования на территории городского округа Сызрань на период 2006 - 2010 гг. (далее Программа) направлена на решение первоочередных задач социально-экономического развития городского округа Сызрань, посредством реализации направлений по формированию рынка доступного жилья, увеличению платежеспособного спроса населения на жилье, увеличения объемов жилищного строительства.

Большинство жителей городского округа лишено возможности улучшения жилищных условий путем его единовременной покупки. Основными причинами являются:

- недостаточные денежные доходы для приобретения жилья со стопроцентной его оплатой за счет собственных средств;

- объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения и, как следствие, несоизмеримо высокая стоимость жилья, предлагаемого на рынке недвижимости;

- высокий уровень инфляции.

При высоком неудовлетворённом спросе на жилье и, казалось бы, растущей платёжеспособности населения, наблюдаются: превышение рыночных цен на жилье над сметной стоимостью строительства и темп роста рыночных цен, существенно опережающий темп роста сметной стоимости строительства.

Дальнейшее повышение платежеспособности населения, дающего возможность получать ипотечные жилищные кредиты, при низких темпах ввода жилья также неминуемо ведет к более высокому темпу роста рыночных

Все это негативным образом сказывается на доступности приобретения жилья в городском округе Сызрань.

Для реализации ипотечной Программы Администрацией города Сызрани в 1999 году был учрежден Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом».

За весь период работы через Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом» гражданами города приобретено около 230 квартир площадью более 12 тыс. кв.м., в том числе только за 2005 год в рамках сотрудничества с Самарским областным фондом жилья и ипотеки СФЖИ «Новый дом» была оформлена выдача 16 кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на общую сумму 5,1 млн. рублей. С помощью кредитов приобретены квартиры общей стоимостью 8,0 млн. рублей общей

Кроме того, в рамках реализации областной целевой программы «Молодой семье - доступное жильё» более 150 молодых семьи изъявили желание получить кредиты через Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом» на общую сумму 48395,0 тыс. рублей.

За 2005 год было рассмотрено 39 дел на сумму 16067,0 тыс. рублей.

Освоение средств по областной Программе «Молодой семье - доступное жилье» составило 14710,3 тыс. рублей, в том числе:

- 30 кредитов на сумму 12507,0 тыс. рублей;

- в Самарский областной фонд жилья и ипотеки было направлено компенсации по первоначальному взносу на сумму 1416,7 тыс. рублей;