- 4 субсидии по рождению ребенка на сумму 786,6 тыс. рублей.

Молодыми семьями приобретено 883,4 кв. метров на вторичном рынке жилья и 665,6 кв. метров жилья на первичном рынке.

В системе ипотечного кредитования наряду с СФЖИ «Новый дом» в городе работают некоторые банки, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных кредитов.

В городском округе Сызрань жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования.

Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные застройщики.

Однако, сложившееся в настоящее время в жилищной сфере несоответствие спроса и предложения на рынке жилья, когда привлечение средств в ипотечное жилищное кредитование значительно превышает объемы предлагаемого на жилищном рынке жилья, требует серьезного урегулирования, так как это может повлечь лишь увеличение стоимости жилья, тем самым, снижение его доступности для значительного количества граждан.

Указанные проблемы и факторы, сдерживающие развитие системы ипотечного жилищного кредитования в городском округе Сызрань, на текущем этапе требуют программного - целевого метода решения, предопределяют цели и задачи настоящей Программы, а также систему программных мероприятий.

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, финансово-кредитных учреждений - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в необходимой загрузке производства и Администрации городского округа Сызрань, заинтересованной в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Основной целью Программы ипотечного кредитования на территории городского округа Сызрань (2006-2010 гг.) является увеличение объемов, предоставляемых ипотечных кредитов (займов).

Для достижения поставленных целей планируется решить следующие основные задачи:

- создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

- привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития строительства ипотечного жилья;

- повышение доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения;

- снижение финансовой нагрузки на заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечных кредитов (займов);

- обеспечение возможности бюджетного субсидирования первоначального взноса для отдельных категорий граждан по ипотечному жилищному кредиту (займу);

- внедрение системы льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан;

- использование иных форм накопления средств гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия за счет средств ипотечных кредитов (займов) или участия в иных схемах, позволяющих решить жилищный вопрос (долевое участие в строительстве жилья, жилищные кооперативы и т.д.);

- создание, в рамках действующего жилищного законодательства маневренного жилого фонда, обеспечивающего возможность кредиторов использовать его в случае обращения взыскания на заложенные жилые помещения;

- создание условий для формирования эффективного рынка строительных материалов и строительной индустрии.

Выполнение Программы ипотечного кредитования будет идти параллельно с мерами, принимаемыми в целях снижения стоимости жилья, исключения создания преждевременного повышенного платежеспособного спроса, а также ценового и временного дисбаланса на рынке жилья.

Реализация мероприятий, предусмотренных Программой, будет осуществлена в два этапа:

I. 2006-2007 годы;

II. 2008-2010 годы.

На первом этапе необходимо продолжить работу по доработке законодательной базы, привлечению внебюджетных источников финансирования в сферу ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства посредством внедрения, наряду с существующими, новых форм и схем их привлечения. Также предусматривается увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и объемов жилищного строительства.

Второй этап предполагает развитие системы ипотечного жилищного кредитования ориентированной в значительной степени на рыночные механизмы. Значительная доля средств, задействованных в ипотеке, будет состоять из привлеченных внебюджетных источников финансирования. Бюджетное участие в основном будет основываться на поддержке отдельных категорий граждан, решающих жилищные вопросы с использованием механизма ипотечного кредитования.

В данный период за счет средств бюджетов всех уровней предусматривается сформировать маневренный жилищный фонд, предназначенный для отселения граждан, неисполняющих своих обязательства по ипотечным кредитам.

В современных экономических условиях при поддержке Администрации городского округа Сызрань можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для жителей города Сызрани, в том числе со средними и низкими доходами.

Первое направление - привлечение внебюджетных источников в систему ипотечного кредитования. Привлечение заемных средств и их инвестирование для строительства и развития инфраструктуры жилья, предназначенного для реализации гражданам с использованием механизма ипотечного кредитования.

Второе направление - решение проблемы накопления собственных средств заемщиков на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу), путем участия в жилищных и кредитных кооперативах, ссудо-сберегательных кассах. Создание и использование ипотечными структурами фонда коммерческого жилья, предназначаемого для граждан на условиях договоров коммерческого найма на время накопления ими первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) с правом последующего выкупа в собственность на условиях ипотечного кредитования.

Третье направление - оказание поддержки за счет средств бюджетов всех уровней отдельным категориям граждан в решении жилищного вопроса, с использованием механизма льготного ипотечного жилищного кредитования, позволяющего привлекать кредит (заем) под пониженную процентную ставку, а также посредством предоставления бюджетных субсидий и компенсаций.

Четвертое направление - поддержка СФЖИ «Новый дом» в форме бюджетного финансирования развития ипотечного жилищного кредитования. Создание условий для стимулирования строительства жилья для среднего класса.

Пятое направление - создание маневренного жилого фонда. Предоставление заемщикам жилых помещений из данного фонда при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора. Это позволит упростить и ускорить операторам рынка жилья процедуру обращения взыскания, при неисполнении заемщиком обязательств перед кредиторами, предусмотренных кредитным договором, создаст предпосылки для снижения рисков.

Развитие данных направлений позволит не только повысить привлекательность ипотечного жилищного кредитования, но и обеспечит формирование ресурсного капитала посредством привлечения внебюджетных средств, для строительства доступного жилья, реализуемого через механизм ипотечного кредитования, недостаточность которого наблюдается на сегодняшний день.

Развитие системы ипотечного кредитования может быть достигнуто при обеспечении условий адекватного развития предложений на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающемуся платежеспособному спросу населения на жилье при выполнении следующих мероприятий:

- расширение перечня кредитных продуктов, позволяющих снижать ипотечные риски кредитования и повышать доступность кредитования для различных категорий граждан с учетом их возраста, уровня доходов, наличия объектов недвижимости в собственности и других показателей;

- разработка процедуры упрощения оформления ипотечных кредитов и займов.

Организационные механизмы реализации Программы должны определить четкое разграничение полномочий и ответственности за исполнение мероприятий каждым из ее участников.

Контроль за реализацией мероприятий Программы осуществляется Управлением экономического развития и инвестиций Администрации городского округа Сызрань.

Контроль за целевым использованием выделенных средств городского бюджета осуществляется Финансовым управлением Администрации городского округа Сызрань.

Исполнение программных мероприятий осуществляется: Сызранским фондом жилья и ипотеки «Новый дом», Комитетом по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань, Комитетом ЖКХ Администрации городского округа Сызрань, кредитно - финансовыми и ссудо - накопительными организациями, строительными организациями (по согласованию).

При реализации Программы:

Управление экономического развития и инвестиций Администрации городского округа Сызрань:

- обеспечивает координацию деятельности исполнителей Программы;

- ежегодно рассматривает бюджетную заявку, представляемую СФЖИ «Новый дом» на финансирование программных мероприятий из средств городского бюджета:

- осуществляет подбор и координацию деятельности уполномоченных организаций, реализующих программные мероприятия;

- осуществляет сбор информации о ходе реализации мероприятий и использовании участниками Программы бюджетных средств.

Финансовое управление Администрации городского округа Сызрань:

- ежегодно предусматривает средства на реализацию Программы в расходной части бюджета городского округа Сызрань на основании заявки управления экономического развития и инвестиций;

- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных средств при реализации мероприятий исполнителями Программы.

Администрация городского округа Сызрань, в рамках реализации Программы:

- выделяет земельные участки под строительство жилья и оказывает содействие ипотечным специализированным Фондам в части снижения затрат, связанных с предоставлением земельных участков под строительство ипотечного жилья.

Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом»:

- проводит работу по развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории городского округа в соответствии с действующими ипотечными стандартами;

- осуществляет предоставление жилищных субсидий и компенсаций гражданам, имеющим право на государственную поддержку при улучшении жилищных условий за счет бюджетных средств;

- осуществляет внедрение новых кредитных продуктов, позволяющих снижать ипотечные риски и повышать доступность ипотечного кредитования для различных категорий граждан с учетом их возраста, уровня доходов, наличия объектов недвижимости в собственности и других показателей.

Кредитно-финансовые и ссудо - накопительные организации:

- кредитование физических и юридических лиц в целях приобретения, строительства жилья;

- обеспечение возможности накопления первоначальных средств для участников системы ипотечного кредитования (физических лиц).

Основными финансовыми источниками реализации данной Программы являются бюджетные источники финансирования и личные средства граждан.

Средства бюджета городского округа Сызрань будут направляться на ипотечное кредитование отдельных категорий граждан, выплату субсидий и компенсаций и участие в финансировании строительства жилья.

На бюджетную финансовую поддержку в первоочередном порядке претендуют:

- работники бюджетных организаций;

- работники государственных и муниципальных учреждений городского округа;

- многодетные семьи.

Привлеченные внебюджетные средства будут использоваться на предоставление жителям Самарской области ипотечных жилищных кредитов, на строительство доступного ипотечного жилья и жилья коммерческого найма.

Получателем средств городского бюджета для распределения участникам Программы является Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом».

Финансирование мероприятий за счет предполагаемых (ожидаемых) источников финансирования (за счет средств областного бюджета, средств участников Программы, средств организаций, участвующих в реализации Программы, других внебюджетных источников) не является расходным обязательством Администрации городского округа Сызрань.

Объемы финансирования за счет бюджетных средств будут ежегодно корректироваться в соответствии с утверждаемым бюджетом городского округа.

Контроль за реализацией подпрограммы осуществляет Финансовое управление Администрации городского округа Сызрань.

В результате реализации Программы:

- дальнейшее развитие получат первичный рынок жилья и инвестиционный процесс;

- повысится эффективность инвестиционных вложений;

- будут созданы новые рабочие места;

- улучшится комфортность жилищного фонда;

- увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

- ожидается эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, а также предметов обустройства нового жилья;

- будет достигнуто соответствие предложения нового доступного жилья и платежеспособного спроса граждан - участников системы ипотечного кредитования.

3. Пути совершенствования муниципального рынка жилья

Одной из основных задач при обеспечении прав граждан на жилье является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию сферы социального жилья, обеспечивающих доступность жилья для граждан отдельных категорий, в том числе путем усиления адресной социальной поддержки населения. Для реализации этой задачи подготовлена Концепция программы формирования фонда социального жилья в Ростовской области до 2010 года.

Необходимость разработки Концепции программы формирования фонда социального жилья в Ростовской области на период с 2006 по 2010 год обусловлена жилищной реформой и изменением законодательной базы в Российской Федерации, вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ от 29.04.2004 № 199-ФЗ от 06.10.2003 №131-ФЗ. Основной целью Концепции является обеспечение социальным жильем малоимущих граждан, создание организационно-финансового механизма и обеспечение строительства социального жилья для граждан, а также совершенствование форм и методов государственной поддержки населения в улучшении жилищных условий.

Центральную роль в решении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунального хозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе «Жилище». Общий объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 гг. составит 223,2 млрд. руб.

В 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» ожидается решение следующих задачах:

- улучшение жилищных условий населения страны;

- рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;

- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

- увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;

- возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;

- сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до пяти-семи лет;

- адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами. Мышко Ю.А. Обеспечение граждан доступным жильем // Вестник Московского университета МВД России. № 4. 2008. С. 55.

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Как отмечает С.Г. Попов, создание реальных возможностей на рынке жилья для разрешения жилищных проблем, улучшения жилищных условий не только богатым и сверхбогатым людям, но и представителям среднего класса возможно путем развития жилищного кредитования, особенно льготных его форм для уязвимых (или особенно социально значимых) категорий семей. Во многих странах разработаны системы такой социальной деятельности, делающие доступным приобретение жилища для большинства населения. В существующих в настоящее время в нашей стране условиях становление таких систем будет возможно при условии социально-экономической стабилизации, изменения политики оплаты труда и доходов населения и развития рынка банковских услуг для широких слоев населения. Попов С.Г. Социальный менеджмент: учебное пособие. - М.: Издательство «Ось-89», 2009.-С.92-93

Муниципальная жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами. Мышко Ю.А. Обеспечение граждан доступным жильем // Вестник Московского университета МВД России. № 4. 2008. С. 55.

Для улучшение муниципальной жилищной политики города Волгодонска требуется:

- перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов обеспечения, а именно использовать более;

- подготовить основные положения федеральной градостроительной политики, поддержать разработку региональных и местных градостроительных политик, сделав их неотъемлемой составной частью стратегий и основных направлений развития территорий;

- осуществить ряд организационных мероприятий по развитию градостроительства;

- содействовать развитию горизонтальных связей между регионами, местными сообществами в части совместной разработки документов территориального планирования;

- содействовать созданию крупной комплексной градостроительной организации с государственным участием, осуществляющей полный цикл инвестиционно-строительной деятельности от территориального планирования до продаж готовых объектов недвижимости в составе крупных градостроительных комплексов с полным социальным и коммунальным обслуживанием.

Заключение

На рынке жилой недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;

· политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы следует разделять по объекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих:

качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, танспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);

размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

В результате все факторы объединяются в 4 группы:

· факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;

· факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы);

· факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;

· факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.

Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение.

Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:

· Масштаб города, характер его промышленного развития.

· Структура и состояние жилищного фонда

· Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.

· Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.

· Природные условия.

· Экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.

Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:

· Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).

· Политика и ориентация местных властей

· Уровень доходов населения

· Расслоение населения по доходам

· Уровень преступности

· Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"

· Темпы строительства нового жилья

· Уровень спроса на жилье

· Уровень предложения жилья

Изложенный в курсовой работе обзор рынка жилой недвижимости г. Сызрань позволяет выделить следующие основные факторы, прямо или косвенно влияющие на стоимость владения 1 кв.м жилья в «долёвке» или на вторичном рынке района по состоянию на январь (I квартал) 2010 г.:

- рост цен на жильё в 2009-12 гг. обусловлен как превышением спроса над предложением, ростом себестоимости самого строительства, так и развитием ипотечного кредитования населения;

* основными факторами, определяющими стоимость жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, являются его местоположение (разница в стоимости предложения до 30%), вид планировки (коррекция стоимости 1 кв.м в интервале до 40%) и материал стен (разница -- до 35%);

* дополнительными факторами являются срок ввода жилья на первичном рынке (удорожание стоимости 1 кв.м на 1,5% в месяц на период строительства) и расположение квартиры на первом этаже для объектов на вторичном рынке (первый этаж дешевле на 6,8%).

Список использованных источников

1. Конституция РФ - М.: Издательско-торговая фирма "Кодекс", 2001..

2. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст.

3. Жилищный кодекс РФ - М.: Издательско-торговая фирма "Кодекс", 2003.

4. Закон РФ от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики» с изменениями от 24 декабря 2002 года N 179-ФЗ.

5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24.06.97г. (с изменениями от 17.07.2009г.)

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. - 624с.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 366 с.

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2006. - 322 с.

9. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

10. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. - 2 - изд., переаб., доп. - М.: Маркетинг, 2007- 458 с.

11. Гусев А.Д. Недвижимость. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 432 с.

12. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 2011.

13. Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество "Русская инициатива", 2011. - 547 с.

14. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - М.: Инфра-М, 2009. - 511 с.

15. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб.: Проспект, 2008. - 352 с.

16. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 378 с.

17. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. - 327с.

18. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г.М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2009. - 62 c.

19. gks.ru

20. www.adm.syzran.ru

Приложения

Приложение 1

Динамика средних удельных цен по г. Сызрань, тыс. руб./ кв.м

	01.09.12	01.10.12	01.11.12	01.12.12	01.01.12	01.02.12	01.03.13	01.04.13	01.05.13	01.06.13
г. Сызрань	66,21	66,59	66,75	66,12	64,35	63,33	61,76	60,20	58,38	56,86

Приложение 2

Рис.1 - Динамика изменения средней удельной цены кв.м. на вторичном рынке г.Сызрань.

Размещено на Allbest.ru