Показатели рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Тема данной курсовой работы является «Показатели рынка недвижимости»

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Целью написания данной работы является: изучение понятия рынка недвижимости, изучение, анализ и прогноз рынка недвижимости.

Курсовая работа состоит из трёх частей. Первая и вторая часть курсовой работы являются теоретическими. В них рассмотрены основные теоретические аспекты рынка недвижимости, такие как:

·понятия рынка недвижимости;

·факторы рынка недвижимости;

·показатели рынка недвижимости;

·исследование рынка недвижимости;

·структура рынка недвижимости;

Третья часть является практической. В ней проведено исследование объектов рынка недвижимости Тверской области, проанализированы полученные данные. Задачи главы:

·возможные изменения показателей рынка недвижимости;

·прогноз изменений услуг на рынке недвижимости;



Глава 1.Теоритические основы определения сущности рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов :

· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

· социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

1.2 Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 1.1).

Таблица 1.1. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости:

1.Политическую и финансовую нестабильность.

2.Политика власти на первичном рынке.

3.Криминогенную обстановку на рынке.

4.Несовершенство законодательства.

1.3.Показатели, характеризующие рынок недвижимости

Современный российский рынок жилья характеризуется постоянным ростом цен, обусловленным высоким спросом на недвижимость. Зная реальное соотношение спроса и предложения на рынке, можно самостоятельно анализировать текущую обстановку и делать прогнозы относительно ценовых колебаний.

Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об этом секторе в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Общие показатели рынка недвижимости, как и большинство общих показателей других рынков, взаимосвязаны между собой. Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения. Применение данного метода позволяет значительно сэкономить время при анализе рынка недвижимости, так как позволяет избежать ежедневного отслеживания информации.

В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости. Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями: уникальностью объекта; низкая ликвидность; сложность юридических прав; условия финансирования. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как: специфика объектов недвижимости; относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; воздействие рынка капитала; невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как: изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; изменение в денежной политики правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости; изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве; изменение ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

сделка рынок недвижимость стоимость



Глава 2. Анализ рынка недвижимости Тверской области

2.1 Количество и структура объектов недвижимости, предлагаемых к реализации

В Твери утвердилась следующая классификация квартир на вторичном рынке жилой недвижимости, определяемая годом постройки и типом планировки.

1)«Сталинки» - квартиры в домах постройки 40-50-х годов прошлого столетия. В основном двух - четырех комнатные квартиры общей площадью от 50 до 100 м?, расположенные в кирпичных домах.

Территориально «сталинки» в городе Твери расположены в большом количестве по пр-ту Ленина, пр-ту Победы, ул. Советской, Новоторжской, ул. Орджоникидзе, ул. Мусоргского и Петербургскому шоссе.

2)«Хрущевки» - это квартиры в четырех- и пятиэтажных зданиях, построенных в период правления Хрущева (60-е года прошлого столетия).

Общая площадь «хрущевки», как правило, приближена к стандартам:

Однокомнатная квартира - 30-32 квадратных метров;

Двухкомнатная квартира - 42-44 квадратных метров;

Трехкомнатная квартира - 56 квадратных метров.

В городе Твери «хрущевками» застроены в основном ул. Фадеева, б-р Цанова, ул. Орджоникидзе, пр-т Победы и ул. Горького.

3)«Брежневки» - квартиры в пятиэтажных домах постройки 70-х годов двадцатого века.

Общая площадь «брежневки», как правило, приближена к стандартам:

Однокомнатная квартира - 30-36 квадратных метров;

Двухкомнатная квартира - 42-48 квадратных метров;

Трехкомнатная квартира - 56-60 квадратных метров.

В Твери «брежневки» территориально расположены: по ул. Ерофеева, ул. Фадеева и по Волоколамскому проспекту, в пос. Химинститута, в микрорайонах Первомайском и Южном.

4) Квартиры «улучшенной планировки» - квартиры в домах постройки 80-90-х годов прошлого столетия. Этажность таких домов различная. Дома с квартирами улучшенной планировки могут быть пяти, девяти, двенадцати, четырнадцати этажные.

Общая площадь квартиры улучшенной планировки, как правило, приближена к стандартам:

Однокомнатная квартира - 40-45 квадратных метров (в этих же домах есть малометражные квартиры, общей площадью 30 кв.м.);

Двухкомнатная квартира - 56-60 квадратных метров;

Трехкомнатная квартира - 75-100 (и более) квадратных метров.

В Твери квартиры «улучшенной планировки» в большом количестве представлены по ул. Артюхина, ул. Паши Савельевой, ул. Фрунзе, Зинаиды Коноплянниковой, Артиллерийскому переулку, ул. Можайского, ул. Левитана, Зеленый проезд, ул. Хрустальная.

5)Квартиры «повышенной комфортности (элитные)» - квартиры в домах, построенных, начиная с 2000-х годов. Квартиры отличаются большими площадью, свободной планировкой, автономными системами теплоснабжения и горячего водоснабжения.

В Твери квартиры повышенной комфортности расположены в большом количестве по ул. 1-я Суворова, пер. Трудолюбия, ул. Виноградова, ул. Склизкова, ул. Голландская, ул. Хромова, ул. Луначарского и т.д.

В городе Твери элитные дома расположены в центре города Твери (ул. Лидии Базановой, ул. Бассейная, ул. Чернышевского, ул. Симеоновская, ул. Желябова). Диапазон цен предложений и продаж квартир в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке жилой недвижимости города Твери в 2012 году предлагались квартиры «улучшенной планировки», меньше всего - «хрущевки».

Типы планировок	Кол-во наблюдений	Средняя ст-ть 1 м? однокомнатных квартир	Кол-во наблюдений	Средняя ст-ть 1 м? двухком- натных квартир	Кол-во наблюдений	Средняя ст-ть 1 м? трехкомнатных квартир	Кол-во наблюдений	Средняя ст-ть1 м? 4-комн. и многокомнатных квартир	Общее кол-во наблюдений	Средняя ст-ть 1м? квартир различ. планировки
"Сталинки"	71	54 740	270	47 778	169	47 296	37	44 868	547	48 336
"Хрущевки"	142	61 089	247	52 997	35	48 639	1	51 887	425	55 339
"Брежневки"	138	62 036	281	53 351	210	47 872	28	47 476	657	53 174
"Улучшенной планировки"	486	60 507	396	54 698	526	50 385	77	46 100	1 485	54 626
"Повышенной комфортности"	497	55 414	376	52 239	347	56 478	92	48 740	1 312	54 318
Среднее	1334	58 523	1570	52 410	1287	51 165	235	47 128	4 426	53 610
Средняя стоимость 1 м? квартир в городе Твери	53 610

Наибольшим спросом на рынке жилой недвижимости пользуются однокомнатные квартиры, вследствие чего, стоимость за 1 м? максимальна по сравнимым квартирам.

2.2.Количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости

Рынок жилья является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Особенностью рынка недвижимости Тверской области является то, что данный сегмент обладает репрезентативным числом сделок, доступностью информации о предложении объектов, аналитической информации о рынке. В 2011 г. на рынке недвижимости наблюдались новые тенденции и закрепились старые. Умеренное возрастание ценовой политики в пределах инфляции характерен для послекризисного периода, а 2012 год можно назвать годом новостроек. Именно с первичной недвижимостью связаны основные особенности рынка.

На рынке новостроек появляются проекты, отвечающие возрастающим требованиям потребителей. Увеличивается качество предложения как эконом-класса, так и жилья более высокой ценовой категории. Сегодня застройщики Твери предлагают новые квартиры как традиционно без отделки,так и в незначительных случаях с ремонтом. На данный период эта услуга не пользуется популярностью у покупателей в Твери.

На первичном рынке недвижимости Москвы наметилась совершенно другая тенденция, застройщики предлагают новые квартиры с внутренней отделкой и меблировкой, покупатель может выбрать данное предложение по своему желанию и финансовым возможностям.

По сравнению с 2010-2011 гг., в 2012 г. на рынке новостроек увеличилось число предложений приобретения квартир на ранних стадиях строительства по договорам долевого участия. При этом покупатели по-прежнему с осторожностью относятся к «долевке» и предпочитают более короткие сроки введения в эксплуатацию. В прошлом году значительно возросло число сделок с привлечением ипотечного кредита. По данным Центробанка, ипотека в 2011 г. вышла на докризисный уровень. В наступившем году многие Банки подтверждают уверенный рост в этом сегменте кредитования.

По данным отдела новостроек АН «Калинино», в июне 2012 года суммарная площадь предлагаемых квадратных метров на рынке новостроек составила - 115 780 кв. м.

Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Твери в июле составила: в Заволжском районе - 45 000 руб, в Центральном районе - 49 000 руб, в Московском районе - 44 000 руб, в Пролетарскм районе - 47 000 руб. В июле наблюдался высокий темп продаж квартир в новостройках эконом- и среднего классов, о чем свидетельствует сокращение предложения квартир и завершение продаж в некоторых застройках. Ситуация на рынке недвижимости в 2012 г. стабильна. Если макроэкономическая ситуация останется неизменной, и влиять на цены будут только особенности внутреннего рынка, то возможен умеренный рост цен в пределах инфляции - не более 7-10% годовых. Резкого увеличения стоимости квадратного метра не прогнозируется, т.к. платежеспособный спрос населения остается невысоким. Проблему отсутствия средств у населения поможет решить ипотека. На сегодняшний день, большое количество сделок на рынке недвижимости совершается с использованием кредитных средств. Снижения ставок по кредитам не ожидается, возможно, что банки будут предлагать новые лояльные кредитные программы, направленные на различные сегменты рынка недвижимости.

В 2013 гг будет расти объем первичного рынка жилья г. Твери, а развитие ипотечного кредитования на ранних стадиях строительства будет способствовать дальнейшему росту объемов продаж.

По данным Росреестра в России в первом полугодии 2012 года, по сравнению с первой половиной 2011 года, количество сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости выросло на 49%. С начала года в Росеестре зарегистрировано 1,16 млн. сделок, при этом количество ипотечных сделок в России выросло по сравнению с аналогичным периодом прошедшего года на 60%. В основном сделки прошли на вторичном рынке жилья, по данным Росреестра. Такой резкий рост количества сделок на рынке жилья связан с реализацией отложенного спроса, считают аналитики.

В Твери и Тверской области рост составил 51%, с 34,69 тыс. до 52,5 тыс. Однако, эксперты предупреждают, что дальнейший рост количества сделок сомнителен, так как отложенный спрос сейчас практически удовлетворен. Цены на рынке вторичного жилья остаются стабильными.

2.3.Структура проведённых операций на рынке недвижимости

К понятию "рынок недвижимости" можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара -- различных прав на недвижимость. Специфические особенности недвижимости как товара, к которым можно отнести длительный срок службы, привязку к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдельные сегменты. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок недвижимости делится на два сегмента:

?рынок купли-продажи;

?рынок аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в соответствии с которым различают:

? сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы;

?жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;

?коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т. д.

Приведенная здесь классификация носит общий характер и может быть существенно расширена дополнительным делением каждого типа собственности. С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

*совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

*сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

*расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

*продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Глава 3.Перспективы развития рынка Тверской области

3.1.Возможные направления изменения показателей рынка недвижимости Тверской области

Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это множество квартир со своими уникальными свойствами. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа.

Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса - инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.

Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные показатели, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями.

На рынке недвижимости долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена квартир выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все квартиры. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже самых матерых профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.

Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться! История рынка недвижимости знает казусы, когда по данным некоторых обозревателей средняя цена квартир формально падала в условиях очевидного роста цен на жилье.

Но даже если и не случаются столь яркие казусы, то указанная проблема все равно имеет место. Она приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому «статистическими скачками» или «статистическим шумом». По этой причине в одном месяце средняя цена может вырасти, в следующем месяце - упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц - два.

3.2 Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»1, на московском и российском рынке недвижимости 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Обычно все неурядицы и факторы нестабильности играли недвижимости на пользу. Все, кто планирует покупку квартиры для себя, стараются действовать в таких условиях быстрее по принципу «пока не случилось чего плохого», а те, у кого имеются свободные деньги, начинают рассматривать вложения в недвижимость как способ сохранить или даже приумножить свои сбережения. В общем, причин для повышенного интереса к недвижимости в 2011 году было хоть отбавляй, но это так и не вылилось ни в существенный рост числа сделок, ни в существенный рост цен.

По данным Федеральной службы государственной статистики средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по Тверской области с I квартала 2008 года по IV квартал 2011 года составили:

Таблица 1

Средние цены на первичном рынке жилья по Тверской области, руб./м?
	2008	2009	2010	2011
I квартал	50 398,42	53 425,93	49 154,62	42 703,66
II квартал	58 605,63	44 328,44	50 040,12	42 356,77
III квартал	59 183,30	45 312,84	49 834,62	43 148,95
IV квартал	52 342,82	44 953,52	50 687,56	43 422,02

Таблица 2

Средние цены на вторичном рынке жилья по Тверской области, руб./м?
	2008	2009	2010	2011
I квартал	51 580,95	45 836,09	46 350,19	47 283,04
II квартал	54 478,24	42 247,03	46 335,68	46 776,26
III квартал	53 757,61	41 576,74	48 189,36	47 735,74
IV квартал	48 545,75	42 651,86	48 031,43	49 748,41

Из таблиц видно, что, начиная с IV квартала 2008 года, стоимость квадратного метра жилья начала стремительно снижаться, лишь в IV квартале 2009 года наметилась положительная тенденция, в течение 2010 года продолжается стабильный рост стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья. I и II кварталы 2011 года отмечены снижением стоимости квадратного метра, что скорее всего обусловлено спадом на рынке жилья в летний период, а начиная с III квартала 2011 года в связи с оживлением рынка стоимость квадратного метра начинает стабильно расти, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Об этом наглядно свидетельствуют и данные следующих диаграмм, показывающих динамику индекса цен на первичном и вторичном рынках жилья в Тверской области.3

В таблице 3 приведены усреднённые удельные цены предложения на квартиры в административном центре Тверской области - городе Твери с разным количеством комнат в 2010 и в 2011 годах. Из таблицы видно, что удельные цены (цена одного квадратного метра в рублях) для всех представленных типов квартир постепенно растет. В результате усреднённая по всем типам квартир удельная цена выросла в 2011 году по отношению к 2010 года на 4,31 %.

Таблица 3

Количество комнат	2010 год	2011 год
	Количество наблюдений	Средняя стоимость 1 м?	Количество наблюдений	Средняя стоимость 1 м?
Однокомнатные	365	50 226	1035	52 881
Двухкомнатные	400	46 711	1335	48 899
Трехкомнатные	294	45 512	945	47 083
Четырехкомнатные и многокомнатные	95	43 675	188	43 336
ИТОГО	1 154	47 250	3 503	49 287

Анализируя результаты данной таблицы, следует помнить, что в ней представлены результаты анализа не всех 100% предложений на рынке жилья. Следовательно, теоретически можно представить, что за её пределами остались такие объекты, которые могут существенно изменить полученный результат.

Наиболее активно в городе по-прежнему реализуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. Средний срок экспозиции квартир на рынке составляет от 1 до 3 месяцев.

По итогам 2011 года не смотря на предположения о возможном превышении спроса над предложением, ожидаемом росте цен и снижении доступности ипотеки, подстегивающие потенциальных покупателей к осуществлению сделок, в целом ситуация на рынке жилья остается достаточно стабильной. Объем предложения жилья пока соответствует платежеспособному спросу. Небольшое превалирование спроса над предложением касается, в основном, ликвидного жилья эконом-класса. Продолжается рост объемов ипотечного кредитования - ключевого инструмента реализации спроса на рынке жилой недвижимости (квартир). При этом повышение доступности ипотеки для населения города в ближайшее время не ожидается.

Итоги 2011 года позволяют сделать в отношении московского и российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Если бы это было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. Во-вторых, в отличие от докризисных лет, платежеспособного спроса не хватает на весь объем предложения. В-третьих, причины активизации спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета - начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

Финансовая нестабильность в виде резких скачков всех котировок как вниз, так и вверх будет иметь место и в 2012 году, и далее.



Заключение

Успех на рынке предоставления объектов недвижимости, достижения в маркетинге в значительной степени предопределяется качеством предоставляемого жилья.

Несомненно, специализированные предприятия-застройщики и риэлтерские фирмы, занимающиеся куплей и продажей объектов недвижимости, должны отслеживать изменения в отношении клиентов к недвижимости и вносить коррективы в качество недвижимости. С самой широкой точки зрения обслуживание клиентов на рынке недвижимости может быть инструментом, определяющим и удовлетворяющим высшую потребность клиентов. Вместо источника затрат оно может превратиться в источник прибыли.

Маркетинговые исследования являются неотъемлемой частью маркетинговой деятельности современной фирмы. Они позволяют укрепить рыночное положение фирмы за счёт адаптации её производства к предпочтениям потребителей. Значит, предприятиям-застройщикам, как и всем преуспевающим, на рынке региона предприятиям, необходимо время от времени проводить исследования рынка, разработав дизайн маркетингового исследования - проект своего предприятия и исследования. При этом нужно учитывать наличие результатов аналогичных исследований, значимость результатов, их соответствие затратам на исследование, временные ограничения.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие основные выводы:

предложение на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном существует, существует и спрос на жилье;

соответствие цены и качества застроек, в большинстве своем, совпадает;

экономическая ситуация напрямую влияет на спрос на рынке недвижимости;

тарифы ЖКХ влияют на степень приобретения недвижимости и на тип выбираемого при покупке жилья.

В ходе исследования рынка недвижимости были получены следующие основные результаты:

· определены предпочтения при улучшении жилищных условий горожан путем приобретения недвижимости на первичном/вторичном рынках;

·выяснены ценовые параметры жилья;

·выяснено соответствие цены и качества приобретаемого жилья на первичном рынке;

·определено, оправданы ли цены на вторичное жилье;

·выяснены предпочтения при выборе типа недвижимости;

·выяснено влияние повышения тарифов на выбор покупателями типа недвижимости;

·получена оценку влияния на приобретение недвижимости экономической обстановки;

·выявлена приемлемую для региона стоимость жилья за 1 квадратный метр;



Список литературы

1.Бокс Дж., Дженкинс Г. М. Анализ временных рядов, прогноз и управление. Вып.1. - М.: Мир, 1974. - 406 с.; вып. 2. М.: Мир, 1974. - 198 с.

2.Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: ТРТУ, 2004.

3.Источник: http://www.top-ocenka.com/ocenka-busines.html

4.Итоги 2010 г.»// www.realtymarket.org

5.Каминский Владимир (ТИТАН), «Тверь, обзор рынка жилой недвижимости.

6.Орлов А. И. Эконометрика. Учебник - М.: Изд-во Экзамен, 2002.

7.Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издетельство «МКС», 2009.

8.Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс.

9.Статья на тему "Новостройки. Что изменилось?" в журнале "Недвижимость Твери и Тверской области", №4, сентябрь, 2012

10.Стерник Г. М. Рынок жилья городов России: от устойчивого роста к кризису.

11.Средние цены на рынке жилья // www.gks.ru

12.Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2002.

Размещено на Allbest.ru