Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости
Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.11.2014 |
| Размер файла | 4,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
"ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"
КАФЕДРА ЭКСПЕРТИЗЫ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
КУРСОВАЯ РАБОТА
"Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости".
студентки ЭУН-1-10 группы
Ивановой А.А.
Научный руководитель:
к. э. н., доцент кафедры ЭУН
Карпушко Е.Н.
Волгоград 2014
Содержание
- Введение
- Глава 1. Участники рынка недвижимости
- Глава 2. Посредническая деятельность на рынке недвижимости
- 2.1 Риелторские услуги на рынке недвижимости
- 2.2 Оценочная деятельность на рынке недвижимости
- 2.3 Риэлторская деятельность в городе Волгограде
- Заключение
- Список использованной литературы
Введение
"Рынок" определяется в самом общем понятии, как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении используется понятие "рынок", как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости заключается в том, что он не имеет определённого места купли-продажи. Понятие "рынок недвижимости" означает процесс купли-продажи различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости относится к числу молодых, в отличие от других рынков товаров и услуг. Началом его развития следует считать 1990г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.
В данное рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объект недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения могут быть между инвесторами при купле-продаже недвижимости, сдаче объектов недвижимости в траст, ипотеке, сдаче в наём и т.д.
В основном, под рынком недвижимости понимаются объекты, принадлежащие собственникам (в том числе частным лицам), сделки на этом рынке совершаются тысячами в день на территории страны. К собственникам относятся владельцы квартир, подворий, частных домов, дач, мелких участков земли, огородов, а также предприниматели, владеющие офисными или складскими помещениями, магазинами; владельцы гостиниц, кафе, ресторанов, мастерских, фабрик, заводов и других объектов. Все они имеют свою физическую, экономическую и социальную жизнь и находятся постоянно в обороте.
Рынок недвижимости - это место взаимодействия физических или юридических лиц для обмена имеющихся у них прав на недвижимость. Следовательно, существование рынка недвижимости абсолютно невозможно без его участников - субъектов, которые в свою очередь вступают во взаимоотношения с целью осуществления каких-либо операций с недвижимостью.
Характер отношений между субъектами рынка недвижимости достаточно сложный и не всегда прямой, так как возможно применение посредничества. Действия всех участников рынка подчинены прогнрзируемым доходам, которые зависят от тенденций использования недвижимости.
Данная тема является актуальной, так как субъекты рынка недвижимости оказывают наиболее значимое влияние на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью.
Целью работы является постановка и рассмотрение наиболее значимых вопросов в области риэлторской и оценочной деятельности.
Исходя из этого, следует выделить несколько задач:
рассмотреть основные понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости.
исследовать деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков).
выявить особенности оценочной и риэлторской деятельности в Волгоградской области.
Глава 1. Участники рынка недвижимости
Основными участниками отношений на рынке недвижимости являются: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица РФ и иностранных государств.
Всех участников рынка, в зависимости от позиций на нем, можно объединить в четыре группы:
1. продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (граждане, фонды государственного имущества, предприятия).
2. покупатели и покупатели-инвесторы, участники которые вкладывают собственные, заёмные или привлечённые средства
3. профессиональные участники инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
4. государственные органы и организации.
Более подробно участников рынка недвижимости можно рассмотреть на схеме 1.1.
участник рынок недвижимость оценщик
Схема 1.1 Субъекты рынка недвижимости
В ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся недра, лесной и водный фонды. На основании специальных разрешительных документов (лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода) владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица.
Полномочия по управлению рынком недвижимости в регионах распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: БТИ, учреждениями Минэкономразвития России, органами Росреестра агентствами по управлению государственным имуществом, департаментами муниципального жилья и другими учреждениями, выполняющими в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.
Обеспечивают также функционирование рынка недвижимости его профессиональные участники: оценщики, риелторы, дилеры, маклеры, биржевые брокеры и другие посредники. Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с за интересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлторская деятельность охватывает большую часть совершаемых на рынке недвижимости сделок. К таким относятся: продажа жилых и нежилых помещений, посредническая деятельность по сдаче в аренду жилых/нежилых помещений, земельных участков. Без участия риэлтора не обходится ни одна сделка по купли-продажи, дарению, обмену жилых/нежилых помещений.
Риэлторами могут быть - физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, государственных предприятий и производственных кооперативов.
Гражданин может заниматься риэлтерской деятельностью, если он:
дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан полностью дееспособным в 16 лет органом опеки и попечительства;
зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.
Говоря об участника рынка недвижимости, уделить внимание хотелось бы коммерческим и некоммерческим организациям.
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах.
Некоммерческие организации имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
Наиболее важное место в становлении цивилизованного рынка недвижимости занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, региональные ассоциации риелторов, Российское общество оценщиков, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, которые осуществляют брокерскую и строительную деятельность, ипотечное кредитование и оценку недвижимости, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.
Российская Гильдия Риэлторов (РГР) - национальная организация профессиональных участников рынка недвижимости, объединяющая около 1500 компаний, в том числе 50 региональныx ассоциаций.
Российская Гильдия Риэлторов основана в 1992 году. Ее главной задачей было и остается развитие в России цивилизованного рынка недвижимости. В своей работе все члены РГР обязаны руководствоваться профессиональными стандартам и Кодексом Этики.
РГР участвует в экспертной и законотворческой деятельности, направленной на совершенствование законодательства на рынке недвижимости. Сегодня продолжается активная работа над Законопроектом "О риэлторской деятельности РФ".
В условиях отмены лицензирования риэлторской деятельности в России в 2002 году РГР создала Систему добровольной сертификации риэлторских услуг. Данная система помогает потребителю выбрать надежную компанию, демонстрирующую на практике высокие стандарты качества услуг.
Гильдией проводятся следующие виды деятельности:
Анализ рынка недвижимости России в настоящем времени.
Влияние на составление нормативной и законодательной базы для субъектов рынка недвижимости.
Выявление наиболее значимых аспектов в подготовке квалифицированных кадров в сфере недвижимости.
Оказание помощи при взаимодействии и сотрудничестве участников рынка недвижимости как между собой так и со средствами массовой информации.
Защита прав собственников на рынке недвижимости.
Направленность деятельности должна быть направлена на создание положительного мнения о Гильдии.
Разработка мероприятий по проведению сертификации на соответсвие условиям стандартов профессиональной работы участников организации
Одно из самых крупных и значимых мероприятий на рынке недвижимости в России - Национальный Конгресс по недвижимости - проводится Гильдией каждый год.
Например, 2012 году Национальный Конгресс по недвижимости состоялся с 17 по 19 мая в одном из крупнейших и динамичных центров России, северной столице - в городе Санкт-Петербург. В данной работе приняли участие 859 делегатов из всех регионов страны.
Деловая программа Конгресса включает в себя разнообразные мероприятия, в их числе: профессиональные секции и круглые столы по самым актуальным направлениям развития рынка недвижимости, бизнес-туры по интереснейшим и современным объектам и офисам для обмена опытом работы ведущих компаний российского рынка недвижимости, семинары и мастер-классы профессионалов.
На укрепление неукоризненного имиджа риэлторов в мнении общественности направлена деятельность участников Гильдии.
Вся деятельность Гильдии публикуется в средствах массовой информации, существуют специальные базы данных, организацией проводится множество мероприятий, связанных с информационным обеспечением и взаимодействием со своими участниками и многими другими структурами из других городов.
Как в Москве, так и других городах России РГР принимает участие во многих выставках и конференциях. Организуются и проводятся пресс-конференции, круглые столы, семинары.
Также одними из основных участников рынка недвижимости являются инвесторы. Они выполняют ряд весьма важных функций и принимают различные роли на рынке недвижимости: заказчик, кредитор, покупатель. К субъектам инвестиционной деятельности относятся физические и юридические лица (министерства и ведомства РФ, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации).
Всех инвесторов, в зависимости от статуса, можно разделить на три большие группы. Это можно понять из следующей схемы (схема 1.2).
Схема 1.2 Виды инвесторов по их статусу
Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые деляться на следующие категории:
для продажи;
для торговли и бизнеса;
для капиталовложений;
для личного пользования.
Глава 2. Посредническая деятельность на рынке недвижимости
Рынок недвижимости, выполняя ряд общих и специальных функций, оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности человека.
Посредническая функция рынка недвижимости выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнёров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Посредниками на рынке недвижимости являются его профессиональные участники. Они работают как правило на коммерческой основе. Наиболее яркими их представителями являются:
ь Предприниматели - в качестве их могут выступать юридические и физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);
ь Риэлторы (брокеры) - оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
ь Девелоперы (застройщики) - лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием /строительством, продажей объекта полностью или по частям, либо сдачей в арену (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
ь Редевелоперы - лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
ь Страховщики - лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок;
ь Проектировщики и строители - работающие на коммерческой основе;
ь Юристы - лица, которые занимаются юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
ь Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
ь Оценщики объектов недвижимости, которые оказывают услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
ь Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
ь Аналитики - лица, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.
Их деятельность на рынке недвижимости как раз и является посреднической.
Рассмотрим подробнее деятельность риэлторов и оценщиков на рынке недвижимости.
2.1 Риелторские услуги на рынке недвижимости
Риэлтерская деятельность - это деятельность между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями заинтересованными лицами, в основу чего положено соглашение на осуществление сделок с объектами недвижимого имущества и прав на них.
С того момента, как в нашей стране стали появляться фирмы, осуществляемые риэлтерскую деятельность, прошло не так много времени. Само слово "риелтор" произошло от английского "realty", что в переводе "недвижимое имущество".
Можно предположить, учитывая опыт нашей страны в риэлтерской деятельности, что рынок недвижимости - это своего рода общность сделок, производимых с недвижимым имуществом, операции в области управления и финансирования данного вида работ. Из выше сказанного можно сделать вывод, что рынок риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, которая взаимосвязана с обращением прав на объекты недвижимого имущества.
На сегодняшнем рынке риэлтерских услуг взаимодействуют между собой и друг с другом множество участников, посредников. Рассмотрим самых ярких его представителей.
Агент (лат. agens - действующий) или торговый представитель - это лицо, осуществляющее посредничество в сделках по поручению другого предпринимателя или же от его имени заключать сделки. Агент заключает с предпринимателем договор на выполнение самостоятельных работ, в частности, на обеспечение коммерческими заказами. В его обязанности входят:
· посредничество в заключении сделок;
· учёт интересов предпринимателя;
· добросовестность - передача всех важных для предпринимателя сообщений, например о кредитоспособности клиента, рекламациях и пожеланиях клиентов, положении рынка в целом и, в частности, конкретных товаров и т.д.;
· проверка платёжеспособности клиентов.
При особом соглашении агент отвечает за выполнение обязательств, вытекающих из сделки. Он должен немедленно извещать поручителя о каждом заключении сделки, а также о её состоянии, представлении и выдаче счетов в течение срока действия договора и после его окончания. Он также обязан сохранять коммерческую и производственную тайны, связанные с его деятельностью. Агент вправе требовать рабочую документацию, необходимую для его деятельности (прейскуранты, образцы, рекламные проспекты и т.п.).
Агент имеет право на вознаграждение во всех случаях заключения сделок с третьими лицами Он может потребовать возмещения издержек, возникших в его коммерческой деятельности, только в том случае, если существует особое соглашение по этому вопросу или если это принято в торговой практике.
Агент по продажам недвижимости - это посредник тех лиц, которые хотят приобрести или наоборот продать квартиру, индивидуальный жилой дом и т.д. Агент по недвижимости является в первую очередь профессионально образованным специалистом, он входит в состав профессионального сообщества, консультирует граждан по всевозможным сделкам с недвижимостью.
Брокер (англ. broker) также является участником рынка риэлтерских услуг. Брокером называют посредника между покупателем и продавцом, страховщиком и страхователем и т.д. Брокерские услуги оказывают риэлтерские организации, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. Брокер выполняет определённые функции за вознаграждение, например брокер по недвижимости или ипотеке, но лично ответственности за выполнение сделок не несёт. По сути, брокерство - это предпринимательская деятельность в области недвижимости с указанием посреднических услуг продавцам и покупателям, а также оформление сделок с недвижимостью. Брокерская деятельность включает следующие основные услуги:
консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;
подбор и организация показов объектов недвижимости;
сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделок;
оценка планируемой сделки на предмет вероятности её оспоримости;
содействие в организации взаиморасчётов сторон сделки;
документальное оформление передачи объектов недвижимости.
Ещё одним видом участников, представляющих риэлтерские услуги является биржа. Она представляет собой своего рода оптовый рынок товаров с одинаковыми характеристиками, на этом рынке происходят сделки купли-продажи больших партий товаров, и учреждений, в которых происходит купля-продажа ценных бумаг. Этот рынок регулярно функционирует и организационно оформлен.
Маклер (нем. Makler) - это профессиональный посредник между продавцом и покупателем при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, в том числе страховых, способствующий заключению сделок купли-продажи, не находясь при этом в постоянных договорных отношениях с заказчиком.
Различаются: маклеры, которые занимаются посредничеством в товарных сделках при мелких торговых операциях; маклеры по фондовой бирже; страховые маклеры, не связанные со страховой компанией; общественные аукционисты или общественные уполномоченные торговые маклеры. Торговый маклер отличается тем, что не связан ни с одной из сторон договором поручения.
Рынок риэлтерских услуг предполагает участие и посредников в торговых сделках, а также посреднических торговых структур, под которыми могут пониматься как физические, так и юридические лица, занимающиеся перепродажей товаров, ценных бумаг и валюты, чаще всего от своего имени и за свой счёт. Их называют дилерами.
Все участник рынка риэлтерских услуг представлены на схеме 2.2.1
Схема. 2.1.1 Основные участники риелторских услуг.
Деятельность риелтора на рынке недвижимости в качестве разнопрофильного работника представляют собой риелторские услуги. (схема 2.1.2.)
Большая часть агентств недвижимости или частных рынков оказывает своим клиентам следующие виды услуг (схема 2.1.3.)
Одним из важных видов услуг, оказываемым на рынке недвижимости, являются информационные услуги. Риэлтерские фирмы оказывают услуги по обеспечению нужной информацией участников сделки, проводят консультации и услуги по составлению различных документов. На основе практического анализа и с помощью экспертов по проблемам социального и экономического развития производятся расчёты для будущего периода.
Участники рынка реализуют услуги, непосредственно связанные с недвижимостью.
Схема 2.1.2 Основные направления деятельности риелтора.
Схема 2.1.3 Виды услуг, оказываемых на рынке недвижимости.
Риэлтерские
услуги чаще всего проявляются при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанные с инвестиционной деятельностью.
Риэлтерские операции с жилыми объектами делятся на пять основных групп:
купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
расселение коммунальных квартир;
операции с неприватизированными объектами;
аренда квартир и комнат.
Операция по купле-продаже приватизированных квартир и комнат является самой простой и распространённой. Связь фирмы с продавцами и покупателями выражена договорами.
Не является удивлением то, из-за недостатка средств, многие семьи просто не могут купить себе новое жильё, но они могут продать своё жильё и приобрести более лучшее, но уже с доплатой. В основном такой обмен происходит через куплю-продажу. Это зависти от того, что иногда выбрать подходящий объект среди большого числа других квартир гораздо вероятнее совпадение пожеланий сторон при обыкновенном обмене.
При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со встречной покупкой другого объекта, обычно применяется следующий план. Продавец заключает договор с риэлтерской фирмой на предмет поиска необходимого объекта недвижимости. В договоре оговариваются все характеристики требуемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту необходимый объект и одновременно подыскивает покупателя на его объект недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени моментов покупки и продажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку.
Наиболее популярными стали операции, связанные с арендой движимого и недвижимого имущества. В ряде случаев агентства, которые занимаются арендой, не являются управляющими данной недвижимостью, они играют своего рода посредническую роль. Из этого следует, что агентство должно удостовериться в праве на объект арендодателя (наличие соответствующих документов, документы, удостоверяющие личность самого арендодателя). Заключается договор между арендатором и арендодателем, в договоре прописывается также имущество, находящееся в сдаваемой квартире. Оплата предоставленных услуг риелтора составляют в ряде случаев месячную арендную ставку или её половина, сдаваемого объекта.
Основные этапы оказания риэлтерских услуг включают:
1. Получение заявки:
изучение характера и объёма предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
формулирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:
конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;
составление плана выполнения работ по договору.
3. Сбор и анализ данных об объекте:
сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки;
представление заказчику отчёта о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки
формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;
определение рисков, сопутствующих сделке;
ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.
5. Проведение сделки и оплата услуг риелтора:
проведение сделки и документальное оформление её результатов;
оформление акта сдачи-приёмки работ, выполненных по договору об оказании услуг;
оплата услуг риелтора.
Особенность рынка риэлтерских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. За государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
проведение и контроль регистрации собственности и сделок;
зонирование территорий;
архитектурно-строительный контроль.
2.2 Оценочная деятельность на рынке недвижимости
На современном рынке недвижимости активно развивается такой вид предпринимательской деятельности, как оценка объектов недвижимости.
Так что означает понятие "оценка недвижимости"? Под данным видом деятельности понимается деятельность субъектов оценочной отрасли, которая направлена на нахождение рыночной или какой-либо иной стоимости по отношению к объекту недвижимого имущества. К субъектам оценочной деятельности относятся любое физическое или юридическое лицо, которое является лицензированным оценщиком, и те, кто потребляет его услуги.
Объекты оценки - движимые и недвижимые объекты, объекты интеллектуальной собственности, предприятие (бизнес) как объект оценки. Каждая из перечисленных групп имеет как общие принципы, методы оценки и подходы, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.
Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности в настоящее время является Федеральный закон "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29 июля 1998г.
Наиболее важным аспектом вопроса оценки объектов является оценка земельных ресурсов, которая выполняется с целью определения рыночной стоимости:
права застройщика земельного участка;
земельного участка для расчёта стоимости залогового обеспечения кредита;
земельного участка для внесения в уставный капитал;
земельного участка как наиболее вероятной цены продажи на вторичном рынке.
Наиболее распространённой целью оценки, как показывает практика, является права застройщика земельного участка, когда оценщик определяет право долгосрочной аренды участка, который предоставляется инвестору на определённых условиях инвестирования.
При продаже права застройки затрагиваются интересы трёх основных групп:
· администрации субъекта РФ (продавец);
· застройщиков, инвесторов (покупатель);
· инженерных ведомств, обеспечивающих функционирование инженерной инфраструктуры.
Следует отметить что, последняя группа оказывает существенное влияние на конечную стоимость права застройки земельных участков, и организации, входящие в эту группу, ставят "технические" условия застройщикам, т.е. определяют размер внеплощадочной инфраструктуры, строительство которой застройщик обязан оплатить или построить его сам, плата за подключение площадочных сетей к внеплощадочным. Монополистами, по сути, являются инфраструктурные службы и способны диктовать свои условия администрации города и застройщикам.
Основной задачей оценщика является определение цены земельного участка.
Оценщик также выступает в роли консультанта администрации. Его задача состоит в анализе, а потом и использование на практическом примере, как наложенные ограничения и требования влияют на стоимость.
Также оценщик может выступать в качестве консультанта заказчика. Часты случаи, когда последнее слово в оценки объекта зависит от мнения оценщика. Результат его работы - это всегда уникальный проект.
В практике существуют следующие ограничения на проведение оценочной деятельности:
1. Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, акционером, собственником, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.
2. Не допускается вмешательства заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки.
Законом предусмотрено независимость вознаграждений оценщика от объекта оценки. Величина платы не зависит от размера стоимости оцениваемого объекта, она не задаётся как процентная ставка от общей стоимости.
Самым главным фактом на проведение оценки является договор между оценщиком и стороной, представляющей в ряде случаев заказчика. На этот договор распространены общие нормы ГК РФ.
При выполнении своей работы оценщик имеет право:
· выбрать метод, по которому будет проводиться оценка объекта;
· доступа к оцениваемому объекту, к необходимой документации;
· если есть необходимость запрашивать информацию об объекте оценке, которые ему будут необходимы (не распространяется на государственную или коммерческую тайну);
· обратиться за помощью к другим специалистам в данной отрасли, с учётом заключения соответствующих документов, в этом случае оценщик полностью несёт ответственность и за них.
· в том случае если заказчик нарушил условия договора, оценщик в праве отказаться от проведения этой оценки.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан:
§ быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
§ соблюдать, при осуществлении оценочной деятельности, требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
§ соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
§ сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
§ обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
§ представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
§ представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;
§ представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
§ не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
В один и тот же период времени оценщик может являться членом лишь одной саморегулируемой организации, которая отвечает всем требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:
1. документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
2. справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
При приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков саморегулируемая организация оценщиков вправе предъявлять иные, связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования.
Важно отметить, что работники саморегулируемой организации на осуществление оценочной деятельности право не имеют.
Оценочная деятельность тесно связана с бухгалтерским учётом и является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг, также связана с налогообложением, статистическим учётом и поэтому важным вопросом развития оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата и технологии оценочной деятельности и понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учёта, налогообложения, так и взаимодействия оценщиков, аудиторов, финансовых консультантов.
Условием развития оценочной деятельности является соответствующая инфраструктура. В первую очередь это подготовка кадров и организация научных исследований в области оценочной деятельности.
Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа большого количества информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработкой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому одним из важнейших факторов успешного развития оценочной деятельности является развитие информационного обеспечения работы оценщиков.
2.3 Риэлторская деятельность в городе Волгограде
В Волгограде рынок риэлтерских услуг зародился сравнительно недавно. Но успел уже себя проявить со всех сторон. У нас в городе самыми популярными видами риэлтерских услуг являются: продажа и аренда как жилой недвижимости, так и земельных участков, предоставление общих услуг риэлтора, услуги по недвижимости в сфере экспертизы, продажа и аренда коммерческой недвижимости.
"Если раньше соотношение сделок, проводимых частниками и официальными агентами составляло где-то 30 к 70 процентам, то сегодня ситуация совершенно противоположная - до 70% сделок совершают частники, - рассказал экс-президент Нижневолжской гильдии риэлторов Сергей Кошечкин. - Так произошло потому, что многие компании развалились, а их агенты продолжили работу, пользуясь старыми наработками. И с точки зрения бизнеса их можно понять. Ведь ответственность снизилась, а прибыль подросла, так как теперь уже им не нужно платить какие-либо взносы, налоги. Единственная затрата - налог на индивидуального предпринимателя, да и это многие умеют обходить.
Но нельзя забывать, что риэлтерство - это социально значимый бизнес. К чему ведет бесконтрольность в нем, волгоградцы уже не раз видели. Возьмем тех же детей-сирот или одиноких пенсионеров. Были случаи, где дело доходило даже до убийств. Любой бизнес, где легко уйти от ответственности, попадает в зону интересов криминала.
В Волгограде насчитывается около трехсот различных фирм, по оказанию услуг в сфере заключения сделок с недвижимостью. Данную отрасль будет возможно контролировать лишь в случае принятия соответствующего закона о риэлтерской деятельности. Это и касается чёрных риэлторов, человек привык оказываться безнаказанным, и с этим ничего пустыми словами да разговорами не сделаешь.
Между тем закон о риэлтерской деятельности, который многие эксперты считают панацеей от царящей "нецивилизованности" рынка, не только не стоит в планах Госдумы, но, возможно, и вовсе никогда не появится в повестке дня федерального парламента.
Но не только "чёрными риэлтерами" можно охарактеризовать это деятельность в городе, безусловно, есть много и положительных моментов. О них я и хочу сейчас рассказать.
С 20 декабря 2010 в Волгограде зародилось Некоммерческое партнерство "Волгоградское профессиональное объединение риэлторов". Основателями стали директор ООО "Ариороса" Гендлер Наталья Борисовна, директор ООО "Ареал" Аравина Елена Алекcандровна, директор ООО "НефтьГазСервис-Н" Бернштейн Надежда Иосифовна, ИП Бутенко Елена Ивановна, ИП Семенов Николай Александрович АН "ПАРИТЕТ-Н", которые уже на тот момент имели огромный опыт доказанный качественной работой и безукоризненной репутацией на рынке недвижимости. Это Объединение профессионалов рынка недвижимости Волгограда и Волгоградской области, в которое входят состоящее из риэлторы, управляющие недвижимостью, оценщики, консультанты, юристы, всего в Объединении сейчас состоят 15 членов.
Вот какое цели и задачи ставит перед собой данное объединение:
Цель создания Объединения:
§ Содействие развитию цивилизованного рынка риэлторских услуг Волгограда и Волгоградской области путем выработки и внедрения общих критериев деятельности риэлторских организаций:
§ Оздоровление ситуации на рынке недвижимости и создание благоприятных условий для качественной и безопасной работы с потребителем;
§ Расширение возможностей в профессиональном и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.
Задачи Объединения:
§ Развитие образовательной, просветительской и консультативной деятельности, направленной на формирование и укрепление положительного имиджа, самих риэлторов, так и всех участников рынка недвижимости региона, и повышение профессионального уровня его участников;
§ Создание и развитие информационной базы данных, разработка единых норм и правил для работы риэлторов в условиях добросовестной конкуренции на волгоградском рынке риэлторских услуг;
§ Внедрение системы стандартов профессиональной деятельности членов Объединения для достижения качества предоставляемых услуг;
§ Осуществление конструктивного взаимодействия с органами государственной власти и общественными объединениями;
§ Проведение специализированных "круглых столов" с участниками рынка недвижимости с целью привлечения внимания к существующим проблемам и совместного их решения;
§ Проведение конференций, культурных и общественных мероприятий с участием родственных профессиональных объединений из других регионов для обмена опытом и установления сотрудничества.
В сентябре 2012 в Волгограде прошла серия мероприятий для профессионалов риелторской сферы - Национальный совет российской гильдии риелторов и Общее собрание риелторов Волгоградской области, в рамках которого обсуждались текущие проблемы и перспективы отрасли, а также на особо острые вопросы, волнующие специалистов, были представлены доклады. В Волгоград съехались риелторы многих регионов России, члены правления Российской Гильдии Риелторов и члены Национального Совета Российской Гильдии Риелторов. Одной из главной задачей риэлторов Волгоградской области стоит создание сегодня саморегулируемой организации. Именно к такому выводу пришли участники общего собрания.
В декабре прошлого года данной организацией был произведён конкурс "Риэлтор года", в котором принимают участие профессиональные участники волгоградского рынка недвижимости. Целью конкурса являлось привлечение внимания к тем компаниям, которые работают на рынке недвижимости качественно и эффективно, а также укрепление общественной значимости профессии участников рынка.
В течение месяца они изучали присланные участниками материалы для конкурса и, наконец, итог был подведен, выбрав лучших представителей риэлторской профессии.
На основании общего голосования экспертами и членами жюри были составлены следующие номинации, прошедшие в 2012 году, и названы их победители:
- "Лучшая риэлторская компания на рынке жилья (численность сотрудников до 10 человек) - РК "Ареал";
"Лучшая риэлторская компания на рынке жилья (численностью сотрудников более 10 человек) - ООО "Ариороса брокеридж";
"Лучшая риэлторская компания на рынке коммерческой недвижимости" - ООО "Ариороса брокеридж";
"Лучшая риэлторская компания на рынке ипотечных сделок" - АН "Мелана";
- "Профессиональное признание" - директор АН "Спарта" Наталья Лысенко.
Помимо основных наград на конкурсе "Риэлтор года" были вручены дополнительные призы: - "За лучший офис риэлторской компании" и "За лучший Интернет-ресурс" - ООО "Риэлторская фирма "КупиДомъ";
"Лучшему СМИ за объективное освещение рынка недвижимости" - газете "Домино. Недвижимость"; - "За лучший журналистский материал на тему недвижимости" - редактору газеты "Нстиль недвижимость еженедельник" Елене Великановой.
Специального приза Совета НП "Волгоградское профессиональное объединение риэлторов" "За личные заслуги", присуждаемого известной в риэлторском сообществе личности за существенной личный вклад в развитие рынка недвижимости Волгоградской области, в знак признания его профессионального авторитета и заслуг перед риэлторским сообществом, были удостоены начальник Инспекции государственного строительного надзора администрации Волгоградской области Михаил Норкин, руководитель Управления Росреестра по Волгоградской области Владимир Клейн, директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области Алексей Колесников, председатель комиссии по рекламе и связям с общественностью НП "ВПОР", директор ООО "Нстиль Пресс" Елена Потанина.
Именно на этих людей и на деятельность этих компаний нужно равняться. Когда работа проделана хорошо, тогда и получаешь за неё награду. Все эти люди проработали не один год в сфере риэлтерской деятельности, и ни раз доказали свой профессиональность безупречно проделанной работой. Но сегодня действительно так сложно отыскать хорошего риэлтора, оценщика, который выполняет свою работу добросовестно, а не попасть в руки "чёрного риэлтора" и потом остаться ни с чем. Знающий специалист своего дела во все времена будет на вес золота и для организации, в которой он будет работать, и для нас - обыкновенных граждан, нуждающихся в их знаниях и помощи.
Заключение
В своей курсовой работе я постаралась рассмотреть всех основных участников рынка недвижимости. Рассказала, в чём заключается деятельность самых ярких их представителей. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.
Во второй главе я рассмотрела деятельность оценщиков и риэлторов. Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа большого количества информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработкой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешного развития оценочной деятельности.
Без внимания не остался и рынок риэлторских услуг в нашем городе. Были определены наиболее популярные виды риэлторских услуг. Оценщики и риэлторы Волгограда и области участвуют во все возможных выставках, заседаниях, собраниях не только на Российском рынке. Безусловно есть некоторые недостатки, но есть много и положительных сторон. В нашем городе уже два года существует такая замечательная организация "Волгоградское профессиональное объединение риэлторов", в которой сотрудничают очень много первоклассных специалистов своего дела, которые известны на весь город. Этой организаций проводится множество мероприятий связанных непосредственно с оценочной и риэлторской деятельностью. В примере я рассказала о прошедшем в декабре 2012 года конкурсе " Риэлтор года".
Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы. Все участники на рынке недвижимости обмениваются между собой информацией, полученным бесценным опытом, и, конечно же доводят различные сведения и изменения в сфере недвижимости. На рынке недвижимости постоянно происходят какие-либо изменения, нововведения, поэтому очень важным является проведение анализа на каждом его этапе, причем по всем сегментам, как в отдельности, так и в целом. Для многих участников важным аспектом является прогнозирование будущей ситуации на рынке недвижимости, следовательно, необходимо разрабатывать все операции с недвижимостью и в то же время проводить оценку их эффективности. А для того, чтобы операции с недвижимостью осуществлялись и в дальнейшем необходимо создать прочную правовую базу.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 29.03.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. От 28.07.2012)"Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
2. Иваницкая И.П. Яковлев А.Е. "Введение в экономику"/ Учебное пособие; КНОРУС; Москва 2007.
3. Марченко А.В. "Экономика и управление недвижимостью"/Учебное пособие; издание второе переработанное и дополненное; Феникс; Ростов-на-Дону 2007
4. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости"/ под ред. Доктора экономических наук, профессора М.А. Федотовой. КНОРУС Москова 2007.
5. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости" /Учебник 6-е издание дополненное и переработанное; Юрайт; Москва 2011.
6. Карпушко Е.Н. "Экономика недвижимости"/Курс лекций.
7. http://dom. v1.ru/
8. http://www.rieltor34.ru/
9. http://domino-press.ru
10. http://vlg. volga-kaspiy.ru
11. http://www.rgr.ru
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака. Риэлтерская деятельность. Аренда недвижимости. Реструктуризация жилищно-коммунальной сферы и управление отдельно взятым объектом недвижимости. Правовое регулирование на рынке оборота жилой недвижимости города.
курсовая работа [500,4 K], добавлен 07.01.2008Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.
курсовая работа [776,0 K], добавлен 20.12.2015Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012Основные понятия и особенности рынка недвижимости. Статистический анализ рынка недвижимости в Российской Федерации. Оценка структуры ввода в действие жилых домов за 2000-2009 г. Динамика изменения средней цены за 1 кв.м. жилья на первичном рынке.
дипломная работа [378,8 K], добавлен 09.12.2014Институциональная структура рынка загородной недвижимости, его инфраструктура. Конкурентная ситуация на рынке. Классификация рынка недвижимости и ее влияние на конкуренцию. Перспективы развития рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края.
контрольная работа [2,3 M], добавлен 11.04.2014Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.
курсовая работа [121,5 K], добавлен 21.07.2011Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
контрольная работа [570,1 K], добавлен 19.10.2013
