Основы управления недвижимостью

Министерство высшего образования Российской Федерации

ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра технология строительного производства

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Анализ недвижимости г. Стерлитамака

ОГУ 291500.5 3 06. 11 ОО

Руководитель работы:

____________Сёмина А. В.

«____»____________2006 г.

Исполнители:

Студенты группы 02ЭУНз/о

--__________Михайлов А. И.

_________ Михайлова А.Н.

«____»____________2006 г.

Оренбург 2006

 Содержание

Введение…………………………………………………………………… 4

Раздел 1. Пространственное развитие г. Стерлитамака……………….. 6

1.1 Общие сведения……………………………………………………...6

1.2 Оценка географического положения города………………………6

1.3 Историко-географическое развитие города………………………7

1.4 Характеристика основных подсистем города……………………7

1.5 Планировочная структура города, внутреннее районирование…8

Раздел 2. Особенности рынка недвижимости г. Стерлитамака …….....6

2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория ……………………..8

2.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка.11

2.3 Рынок недвижимости -одна из разновидностей рынка услуг……..13

2.4 Виды рынков недвижимости ……………………………………….14

2.5 Субъекты рынка недвижимости ……………………………………17

2.6 Рынок недвижимости г.Стерлитамака……………………………….19

Раздел 3. Риэлтерская деятельность…………………………………….21

3.1 База данных риэлтерской фирмы ……….…………………………..24

3.2 Структура риэлтерской фирмы … …………… ……………………24

3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности…………..25

Раздел 4. Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака……………..28

4.1 Методы обработки данных ………………………………………….28

4.2 Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака ……….……………36

4.3 Анализ сегментов рынка недвижимости г.Стерлитамака …………47

Раздел 5. Аренда недвижимости …………………………………………54

Раздел 6. Реструктуризация жилищно-коммунальной сферы и управление отдельно взятым объектом недвижимости………………………65

Раздел 7. Правовое регулирование на рынке оборота жилой недвижи-

мости г.Стерлитамака……………………………………………………….70

Заключение ………………………………………………………………...81

Список использованных источников…………………………………...83

Приложение А -- карта г. Стерлитамака

Приложение Б -- фотографии районов г. Стерлитамака

Введение

Целью данной курсовой работы является проведение разностороннего анализа на примере пяти районов города Стерлитамака -- пр. Ленина, пр. Октября, Юго-западный, ВТС, «Сода». Работа посвящена исследованию лишь части рынка недвижимости и в ней представлена выборка таких объектов как: квартир в многоэтажных домах, жилых домов частного заселения и элитного жилья загородной застройки (коттеджей), земельные участки под строительство жилого дома.

Подборка данных о предложении недвижимости осуществлялась по материалам газет «Из рук в руки», «Купи-продай», отчетах «Городского земельного комитета» и телевизионным объявлениям. Рынок недвижимости города Стерлитамака многообразен как и все рынки. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта.

Оборот на рынке недвижимости огромен и наблюдается тенденция его развития, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, так как растет доход граждан в связи с развитием промышленности города, выхода заводов на мировые рынки и получение иностранных заказов на свою продукцию.

Тема работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

В курсовой работе приведены статистические данные по состоянию на 2006 год в сфере недвижимости, такие как обеспеченность населения жильем, способы приобретения жилья, характеристики спроса и предложения на рынке.

Основная цель работы -- это системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:

-- пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

-- вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;

-- местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости -- её неразрывную связь с землей.

Системный подход проявляется так же в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга.

Стерлитамак интересен для проведения анализа рынка недвижимости, как город переменчивый с богатым историческим прошлым и культурным наследием.

В сложившейся на данный момент рыночной ситуации интересно проследить как новое законодательство в области Жилищно-коммунального хозяйства, земельного пользования и закона о риэлтерской деятельности изменит отношения между участниками рынка недвижимости.

Недвижимость по определению Гражданского Кодекса РФ вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, проблема четкой определенности пакета необходимых документов, длительность совершения любой сделки, дороговизна оформления документов.

Раздел 1 Пространственное развитие г. Стерлитамака

1.1 Общие сведения

Стерлитамак, город в Республике Башкортостан, второй после Уфы по численности населения и индустриальной мощи. Стерлитамакский расположен на Юге Республики, на левом берегу р. Белой (Агидель). Численность населения на 01.01.2006г. составила 267,5 тыс. человек.

1.2 Оценка географического положения города

Город расположен на равнинной территории, климат умеренно-континентальный. Стерлитамак - город пяти рек: Белая, Ашкадар, Стерля - по которой получил своё название, Ольховка и Селеук, протекающих у подножия всемирно известных известковых гор - шиханов: Юрак - тау (гора-сердце), Куш - тау (гора - птица), Шах - тау (гора - царь), Тра- тау (гора - конь) - выходящих на поверхность древнего кораллового рифа возрастом около 300 млн. лет. Одна из гор (Шах - тау) стала мощной сырьевой базой для одного из крупнейших в мире содово - известковых производств ПО «СОДА».

Город находится на ж.д. Уфа - Оренбург и в узле автомобильных дорог, отходящих в Уфу, Белорецк, Оренбург, Казань, Самару.

Город часто называют городом «большой химии». Здесь градообразующими предприятиями являются гигантские предприятия химии и нефтехимии - ЗАО «Каучук», ЗАО «Каустик», ЗАО «Нефтехимический завод». Но это ещё и город машиностроителей и станкостроителей (заводы «Инмаш», «Красный Пролетарий»: поставка оборудования нефтехимическим предприятиям, с/х; станки и тяжелая военная техника), кожевенников, обувщиков, мебельщиков. В Стерлитамаке свои пищевые и перерабатывающие предприятия, швейные фабрики. Город самодостаточный, город - донор, львиную долю заработанного отдающий в республиканский и федеральный бюджеты, притом находящий возможности не только жить полнокровной жизнью, следя за своим здоровьем, но и быть одним из самых чистых и благоустроенных городов в России (номинант 2004, 2005 годов - «серебряный город России»). Стерлитамак является своеобразной культурной и экономической столицей Юга Башкортостана, объединяя многообразными интенсивными производственными, трудовыми, культурно - бытовыми и другими связями города и района.

1.3 Историко - географическое развитие города

Город основан в 1766 году, получив разрешение от Екатерины II, как пристань для отправке по реке Белой поваренной соли, доставлявшейся гужом с Илецких копей. С 1781 г. - уездный город, в котором развивались кожевенное производство и торговля. В 1920 - 1922 гг. - столица БАССР, в которой сформировались все властные и государственные структуры первой в СССР автономной республики. С открытием нефти в районе г. Ишимбая , Стерлитамак стал одним из опорных пунктов освоения нефтяных месторождений Башкирии. Росту Стерлитамака способствовали также соединение его с ж.д. сетью страны (1936) и открытия в его окрестностях залежей соли и известняка.

1.4 Характеристика основных подсистем города

Соответственно, с возникновением крупнейших предприятий в городе, также возрастала и его численность: 1970 - 184,9 тыс. человек, 1979 - 220,0, 1989 - 247,5, 1995 - 259,0 тыс. человек (в 1910 - около 15 тыс. человек, в 1940 - 40 тыс. человек, из них отправлено на фронт и не вернулось 16 тыс. человек).

Стерлитамак один из немногих городов, в котором за последние 10 лет наблюдается слабый естественный прирост населения. Также наблюдается механический прирост за счёт урбанизации и эмиграции населения, в основном из Азиатских стран СНГ. Однако, коренные жители города составляют около 90 % от общего числа; трудоспособное население города - около 70 %, полувозрастная структура - до возраста в 45 лет примерно одинаковая, после - процентная доля женщин возрастает. Стерлитамак - город пролетариата в Советское время, но в последнее десятилетие за счёт роста высших учебных заведений повышается доля населения с высшим образованием. Доля безработного населения в городе - менее 2 %. Трудовыми ресурсами город обеспечен в достаточной мере. Распределение трудовых ресурсов по отраслям - 56 % в промышленности, 5 % на транспорте и связи, 6 % в строительстве, 13 % в торговле и общественном питании, 4 % в здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении, 6 % в образовании и науке, 10 % в других отраслях.

В рамках городской программы «Жильё» за последнее десятилетие построено свыше миллиона кв. метров жилья, в том числе 120 тыс. кв. метров жилья индивидуального. Обеспеченность жильём на одного жителя составляет 18 кв. метров.

Стерлитамак занимает первое место в республике по уровню телефонизации. Большое внимание в городе уделяется развитию городского пассажирского транспорта, основная масса перевозок осуществляется троллейбусом (около 300 тыс. пассажиров в день) - самым экологически чистым общественным транспортом.

Развита сфера банковского и биржевого обслуживания города. Особое место занимает финансовая корпорация «УРАЛСИБ».это один из самых крупных и надежных российских финансовых институтов, который успешно работает с частными лицами, крупнейшими корпорациями, а также предприятиями малого бизнеса. Банк занимает высокие рейтинги по надёжному кредитному обслуживанию. Именно сюда приходят жители нашего города, желающие улучшить своё жилищное положение.

1.5 Планировочная структура города, внутреннее районирование

Нельзя обойти вниманием и заботу стерлитамаковцев в благоустройстве города. Появляются новые оригинальные архитектурные решения и формы. Реконструируются фасады старых домов, укладывается брусчатка и устанавливается декоративное ограждение. Меняется облик «красной линии» города. Хорошая современная отделка домов стала нормой в сегодняшнем облике города. Стерлитамак растёт, появляются новые жилые районы, реконструируются парки, скверы, набережные рек. Разрабатываются проекты и уже начато строительство многоэтажных и подземных гаражей. Стерлитамак подразделяется на микрорайоны, что сложилось исторически, привязанные к крупным предприятиям города, что является очень удобным в территориальной структуре Стерлитамака.

Раздел 2 Особенности рынка недвижимости г. Стерлитамака

2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория

На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

· создание новых объектов

· передачу прав на недвижимость

· установление равновесных цен на объекты недвижимости

· эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

· распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

· инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется классическими условиями -- экономическими спадами и подъемами.

Диаграмма -- Цикличность развития рынка недвижимости

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Этот рынок продавца.

Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

Ё низкая ликвидность

Ё высокая степень регулирующего государственного воздействия

Ё наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

Ё высокий уровень трансакционных издержек

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости объектов недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением. Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости -- необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

Ш Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

Ш Достаточная устойчивость потребительского спроса

Ш Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

Ш Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

Ш Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

Ш Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

Ш «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

Ш Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

Ш Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

2.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать. Причина очень проста -- при средней стоимости такого объекта недвижимости 18-22 тыс. рублей все действия по передаче прав на него обходятся в сумму до 10 тыс. руб. в лучшем случае и занимают по времени до трех и более месяцев.

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования на рынке недвижимости -- результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда -- ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен -- чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля -- неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления.

С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода -- дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 гг. уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара проявляется в присущих ему свойствах: физических, юридических (права на объект), экономических (рыночная стоимость, ремонт, аренда).

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

Недвижимость -- дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.

Из-за сложности передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень её ликвидности как товара.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

2.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.

Земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.

2.4 Виды рынков недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

Ш развития (создания) недвижимости;

Ш оборота недвижимости;

Ш управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

--преобладание внебюджетных источников инвестирования;

--большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)

--высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).

--слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:

Ё купли-продажи

Ё аренды

Ё ипотеки

Ё вещных прав (доверительное управление)

г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;

Ё нового строительства

Ё подлежащего реконструкции

д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.

е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.

з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:

v земельный

v зданий и сооружений

v помещений

v предприятий как имущественных комплексов

v кондоминиумов

v вещных прав

v многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

2.5 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

--выбор экономически эффективного проекта;

--создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

--получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

--поиск инвесторов;

--определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

--разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

--отбор и привлечение подрядчиков;

--контроль над осуществлением работ.

--Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

2.6 Рынок недвижимости г. Стерлитамака

После застоя 1990 - 1997 гг. рынок н6едвижимости г. Стерлитамака начинает расти: сначала постепенно, а теперь уже быстрыми темпами. Этому способствовал толчок спроса населения, желающего улучшить свои жилищные условия, а так же политика местных властей, направленная в помощь населению и улучшения социального положения граждан.

Это такие программы как:

- выплата от стоимости приобретения жилья на ребенка суммы стоимости 8 кв. метров данного жилья (например: Вы купили квартиру стоимостью 420 тыс. рублей, т.е. по 14 тыс. руб. за 1 кв. метр. Тогда при рождении ребенка Вам возвращается сумма в размере 8?14=108 тыс. рублей). Особенно данная программа получила широкое распространение в сельской местности, куда государство, с одной стороны, обеспечивает приток населения, а с другой стороны, семьи, которые хотят иметь по 5-6 детей и их устраивает жизнь в сельской местности (особенно, если данная сельская местность отличается от города лишь видом хозяйственной деятельности и экологической обстановкой).

- выплата подоходного налога (13 % от стоимости приобретенного жилья). Именно эта программа мешает проследить динамику роста или спада на рынке вторичного жилья, так как граждане, вместо того чтобы оформлять договоры дарения или обмена жилья, по договоренности между сторонами, оформляют договора купли-продажи.

Также существуют программы такие, как: «Ипотечное жильё» и «Жильё молодым семьям». Принцип программы следующий: заказчик-муниципалитет города по договору со строительными фирмами строит на свои инвестиции жилые дома и продает квартиры в рассрочку на несколько лет под проценты (в нашем городе это Юго-Западный район со своей инфраструктурой: дорогами, детскими садами, школами, магазинами и поликлиниками). Здесь мы видим три стороны: заказчик-подрядчик-покупатель. Эта взаимосвязь выгодна всем:

1. Пусть заказчик имеет хоть и небольшие проценты с продажи квартиры, но зато действует политика, направленная для улучшения социального положения средних слоев населения - основной массы, что крайне немаловажно.

2. Подрядчик - строительная фирма - всегда обеспечена работой, т.е. существует занятость населения. Строительство становится чуть ли не ведущей отраслью. Это дает толчок к росту различных строительных организаций.

3. Покупатели - граждане - они могут приобрести жилье с рассрочкой платежа от 5 до 27 лет в новом доме.

Вывод. Всё это привело к тому, что строительство идёт быстрыми темпами, развивается. Гражданам хочется купить ту квартиру или дом, где никто не жил, где всё можно начать заново. Растет спрос на новое жильё, и как последствие растут цены.

Население ищет выход. Вторичное жилье более доступное. Районы с таким жильем более благоустроены, более озелены. Необходимо обратить свое внимание и на то, что сейчас везде ведется реконструкция, которая заключается не только в том, что ведется евроотделка фасадов домов, но и перестраивается внутренняя планировка квартиры. Вторичное жилье тоже пользуется большим спросом. Уже в середине марта 2006 года цены на вторичное жильё выросли так, что стали равными ценам первичного жилья. Особенно пользуется спросом вторичное жилье с хорошей внутренней отделкой. Появилось много фирм и частных физических лиц, которые скупают квартиры, находящиеся не в самом лучшем виде (мягко говоря) и ведут там достаточно хорошую отделку или евроремонт. После ремонта такая квартира перепродается гораздо дороже.

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи стоимостью от 3-х до 10 млн, и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами. Но таких очень мало: менее 1%.

В сентябре-декабре 2005 года был введен проект по застройке района жилыми частными домами «Тип 7. Классика». Местоположение домов: 30 частных домов внутри построек из девятиэтажных домов в районе Юго-Западный. Дома площадью в 60 кв. метров и стоимостью в 1,5 млн рублей были раскуплены до начала строительства нулевого цикла. Это говорит о том, что людей уже не устраивает просто квартира, поэтому спрос на частные небольшие дома стоит на третьем месте по приобретению жилья на рынке недвижимости.

Раздел 3 Риэлтерская деятельность

Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры - граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Но риэлтерская деятельность не лицензируется и не подлежит строгому контролю. Среди риэлтеров существует своеобразный кодекс чести, который может соблюдаться или нет отдельными участниками таких отношений на рынке недвижимости. Среди таких «кодексов», разработанный Российской Гильдией Риэлтеров, -- Национальные стандарты профессиональной деятельности социально-ответственный бизнес. «Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования».

В этом документе прописаны ответственности сторон, требования к качеству услуг, конфиденциальность, права и обязанности.

Российская Гильдия риэлтеров -- профессиональная общественная организация, созданная в 1992 году и объединяющая более 700 юридических лиц из 59 регионов России. Российская Гильдия риэлтеров, являясь крупнейшей общественной организацией риэлтеров, выражает идеи и предложения большинства практиков профессионалов, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от брокерской деятельности на рынке жилья и заканчивая управлением недвижимостью и реализацией инвестиционных проектов.

Как показывает практика, на рынке не так уж много зарекомендовавших себя фирм с хорошей деловой репутацией.

На рынке г. Стерлитамака множество агентств недвижимости и риэлтерских фирм, предоставляющих услуги населению (официально зарегистрированных 17). По проведенным исследованиям по состоянию на 2006 год в среднем фирмы на рынке недвижимости работают 5 лет. Следовательно, пик образования и разворачивания деятельности таких организаций приходится на 2000 год. Давно работающей организацией является АН «Поиск» -- 6 лет на рынке. Так же давно работают «Стерлитамакстрой», Государственная Регистрационная Палата при Министерстве Юстиции РБ, Стерлитамакский городской филиал - эти фирмы образованы на базе строительных организаций, т.е. работают по принципу: сами строим -сами продаем. Здесь ведется поддержка покупателя не только в сфере рынка недвижимости, но дополнительно ведётся юридическая консультация. Естественно, что граждане отдают свое предпочтение данным фирмам, которые являются государственными. В последнее время появляется много разнообразных агентств, а так же юридических фирм, которые помогают с оформлением документов по сделкам с недвижимостью.

Но среди риэлторских фирм в последнее время появляется много мошенников - фирм-однодневок, необходимо быть осторожными в выборе фирм, предоставляющих свои услуги. Лучше всего, если Вы перед выбором фирмы посоветуетесь со своими знакомыми у которых уже имеется опыт по работе с какой либо фирмой. По местному телевидению и радиовещанию регулярно передаётся обращение мера г. Стерлитамака, в котором Ахметов Спартак Галеевич просит всех граждан быть предельно внимательными, ведь на рынке недвижимости работают очень крупные деньги - приманка для воров.

Таблица -- Агентства недвижимости г. Стерлитамака

№ п/п	Название	Адрес	Предоставляемые услуги	Опыт работы на рынке
1	2	3	4	5
1	Поиск	Голикова 1	Юридическая поддержка, работа с ипотекой, продажа, обмен квартир, домов, участков, коттеджей. Помощь в приобретении жилья в рассрочку с первоначальным взносом 30% и кредитом до 27 лет. Погашает задолженности, узаконивает перепланировку, вводит дома в эксплуатацию, оформляет земельные участки.	6
2	Государственная регистрационная палата	К. Маркса 98	Юридическая поддержка, работа с ипотекой, продажа, обмен квартир, домов, участков, коттеджей. Погашает задолженности, узаконивает перепланировку, вводит дома в эксплуатацию, оформляет земельные участки.	7
3 3	Стерлитамакское городское ипотечное агенство	Одесская 70	Ипотечное жилищное кредитование. Осуществление операций на рынке недвижимости, осуществление оценочной деятельности. Оказание юридических услуг. Землеустройство. Топографо-геодезическая деятельность.	5
4	ООО Дисконт	Пр. Октября 71	Услуги по оформлению купли-продажи, мены, дарения, приватизации недвижимости. Перевод жилого помещения в нежилое, продажа недвижимости с использованием ипотеки. Подготовка документов для ГРП, юридические услуги.	3
5	МУП приватизация жилья	Пр. Октября 20	Операции по обмену и приватизации жилых помещений, готовит полный пакет документов.	2
6	Спринт	Заводская 13а	Покупка-продажа недвижимости, аренда жилья, оформление недвижимости во всех инстанциях.	3
7	Стерлитамакстрой	Дружбы 10а	Ввод домов в эксплуатацию, оформление самовольных строений, перепланировок, представительство в суде. Заключение договоров долевого участия строительства жилья.	8

Большинство агентств предпочитает заниматься такими объектами как квартиры в многоэтажных домах. Это объясняется простотой оформления сделки и большим охватом потенциальных потребителей услуг риэлтера, то есть физических лиц (владельцев квартир).

3.1 База данных риэлтерской фирмы

Любая риэлтерская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.

База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем больше опыт работы риэлтерской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.

При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.

Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.

Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.

3.2 Структура риэлтерской фирмы

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.

Технология осуществления риэлтерской деятельности

Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:

I. Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

II. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору.

III. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

IV. Юридическое сопровождение сделки:

а)формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

V. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтера:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.