Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает: качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы и риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (Федеральный стандарт оценки №1)

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена -- это денежное выражение стоимости, то есть те денежные средства, которые уплачены за объект оценки.

Аналог объекта оценки -- сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Существует несколько случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

- оценка по заказу продавца, как физического лица, так и юридического лица, перед выставлением недвижимости на продажу;

- оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

- оценка инвестиционного проекта по заказу девелопера;

- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия.

2. Анализ рынка недвижимости на территории РФ

2.1 Плюсы и минусы долевого строительства

Недвижимость относится к категории наиболее значимых факторов, определяющих полноценную жизнь человека. Поэтому и вопросы, связанные с приобретением недвижимости, всегда были и остаются актуальными для людей всего мира независимо от их благосостояния и места проживания. В России период доступного и относительно бесплатного жилья от государства прошел с распадом СССР, а значит, перед гражданами встала еще одна проблема: где жить и на что это жилье купить?

С приходом рыночных отношений появились различные варианты приобретения недвижимости в собственность, например, ипотека. Но большинство из нас столкнулось с проблемой завышенных процентных ставок со стороны банков и баснословных цен за квадратный метр, выставляемых застройщиком.

В такой ситуации альтернативой стало участие в долевом строительстве, которое предполагает привлечение финансирования для строительства домов и объектов различного назначения со стороны дольщиков. Дольщики же в свою очередь получают право на долевую собственность по окончании строительства.

С таким способом инвестирования в будущую недвижимость, конечно же, связаны определенные риски, в первую очередь это касается сотрудничества с недобросовестными застройщиками. Количество громких судебных процессов по привлечению к ответственности «нечистых на руку» застройщиков довольно велико, а гарантий благополучного исхода по данным делам для дольщиков никто не дает.

Не смотря на это, желающих участвовать в долевом строительстве с каждым годом становится все больше. Но все же перед принятием столь ответственного решения необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данной возможности.

Наиболее привлекательным аспектом для заключения Договора долевого участия в строительстве является существенная экономия для покупателей. Ведь на этапе строительства стоимость квадратного метра может быть ниже на 15-30% среднерыночной стоимости на рынке готового жилья. При этом вступить в долевое строительство можно как на уровне «котлована», что будет наиболее выгодным, так и в процессе непосредственного возведения здания.

Участие в долевом строительстве предполагает внесение первоначального взноса после заключения Договора, после этого дольщику предоставляется рассрочка на время строительства объекта, что очень удобно. При необходимости покупатель может воспользоваться кредитными продуктами сторонних банков, например, займами.

Также к плюсам следует добавить и отличительные особенности недвижимости на первичном рынке жилья. Преимущества новостройки можно расписывать бесконечно, это и отсутствие «духа» прежних жильцов, и «чистота» в истории будущей квартиры, и новые системы коммунальных коммуникаций, и соответствие здания современным системам качества и безопасности, и еще много чего приятного и полезного.

Некоторые застройщики предлагают возможность непосредственного участия дольщика в составлении нетиповых проектов по квартирам в отдельности. Таким образом, покупатель заранее может определить планировку, выбрать этаж, высказать пожелания по поводу ориентации окон или даже зарезервировать приглянувшуюся квартиру.

Для долевого строительства также характерно создание товарищества собственников по окончании строительства, которые самостоятельно выбирают управляющую компанию и методы по обслуживанию не только дома, но и всей прилегающей территории в целом. Сюда можно отнести круглосуточную охрану, ограждение территории, наличие автостоянки и создание определенной инфраструктуры, к которой могут относиться различные сферы услуг.

Из минусов следует отметить временной фактор: новоселье приходится ждать несколько лет. В среднем строительство длится от 1,5 до 3-х лет, а чаще всего затягивается еще на несколько месяцев от оговоренного срока.

Необходимо быть готовым и к проблемам, которые могут возникнуть на различных этапах строительства. Препятствием может быть не только недостаточное привлечение средств, но и проблемы у подрядчиков, несоответствие проекта регламентирующим и законодательным документам, административно-чиновничий фактор, финансовый кризис или другие форс-мажорные обстоятельства. Все это затягивает строительство на неопределенные сроки.

Рассрочка платежей по долевому строительству отлична от банковских ипотечных программ и предоставляется, как правило, на срок не более 5 лет, поэтому необходимо оптимально оценивать свои возможности по погашению оставшейся части долга.

При этом все же присутствует момент приобретения «кота в мешке», ведь качество постройки или отделочных материалов могут стать сюрпризом для будущих собственников.

Возвращаясь к вопросу о недобросовестности застройщиков, необходимо помнить о возможных рисках потери не просто жилья, а всех инвестиций, на которые возлагалось столько надежд. Фирмы-однодневки становятся основным препятствием для продуктивного и обоюдно выгодного развития данного направления, как для основных застройщиков отрасли, так и их потенциальных дольщиков.

Принимая решение о долевом участии в строительстве, следует учитывать не только возможности, но и существующие риски капиталовложения. Статистика показывает, что грамотный подход к выбору застройщика, тщательное изучение документов с юридической стороны и предварительный анализ ситуации отрасли в целом помогают сделать оптимальный выбор. Лучше всего в таких вопросах обращаться за консультацией к независимым экспертам, которые укажут на слабые стороны Договора долевого участия в строительстве и на вытекающие последствия при данных условиях.

2.2 Динамика и прогнозы рынка недвижимости на 2016-2017

Не так давно специалисты спрогнозировали затяжное падение рынка недвижимости. По их мнению, спрос и цены на жилье в России будут снижаться на протяжении следующих пяти лет, начиная с 2017 года.

«В первом полугодии 2015 года цены росли, поэтому сегодняшнее снижение не очень заметно. В 2016 году снижение цен станет заметнее, а в 2017-2018 годах рынок ожидает кризис. В 2019-м ситуация стабилизируется, и в 2020 году прогнозируется начало восстановления» - сказали специалисты.

Однако позже появилась другая информация.

Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот -- и наступит полный армагеддон. Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот -- и наступит полный армагеддон.

В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, примерно 42%. Падение цен составило 15%.

Теперь -- к прогнозам и разговору о том, что будет в 2016 году.

Есть такая точка зрения, что для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть. Ниже (рисунок 1) составлена корреляция долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть. Можно, конечно, проанализировать и рублевую корреляцию недвижимости и нефти. Эффект был бы сопоставим, хотя корреляция была бы менее очевидна.

Рисунок 1 - Зависимость цен на нефть и стоимости жилья в России

Из графика видно: буквально пугающее подобие двух линий. Еще больше можно начать беспокоиться, если взглянуть на текущие котировки нефти. Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, составляет примерно четыре -- шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе.

Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть -- это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Но предложение поддается анализу и прогнозу. На рынке недвижимости России есть классическое перепроизводство, в предыдущие годы его не было, а значит, можно ожидать уменьшения зависимости изменения цен на недвижимость от цен на нефть. Сколько же сейчас пустых квартир по всей России?! Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться.

На сегодня, по оценкам специалистов, на одного жителя России в продаже находится более 2 кв. м жилья (все виды недвижимости к продаже). В сегодняшних реалиях это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. Самое интересное, что по итогам 2016 года мы ожидаем его рост. Таким образом, этот фактор станет сильно давить на снижение цены.

И еще значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, -- ситуация на финансовом рынке. По большому счету, и учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.

Следующий момент -- ценовые ожидания. Каковы они, четко дают понять ноябрь и декабрь этого года: на рынке недвижимости нет привычного ажиотажа. Более того, с учетом сезонного фактора можно говорить о том, что последние два месяца года динамика продаж разочаровывает. Инвесторов в недвижимость нет. Конечно, ситуация временная, и после того как цена достигнет какого-то уровня поддержки, инвесторы выйдут на рынок, тем самым выражая общие настроения по поводу будущей цены, но нет никаких гарантий, что это случится в следующем году.

По мнению специалистов, прогноз по ценам и объемам рынка в натуральном выражении можно уместить в следующую матрицу (см. рисунок 2), где в базовом столбце -- планируемая стоимость, в базовой строке -- процентное изменение цены к этому году, а на их пересечении -- наиболее вероятный объем сделок по отношению к 2015 году. Зеленым выделен возможный сценарий при каждом шаге стоимости нефти. Таким образом, в случае если среднегодовая цена на нефть будет в диапазоне $40-55 за баррель, то наиболее вероятен сценарий, при котором цены уменьшаться на 10%, а количество сделок вырастет на 12%.

Рисунок 2 - Прогноз по ценам и объемам

В 2016 году на рынке недвижимости ожидаются следующие крупные тенденции:

-- изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Уже сейчас очевиден сильный рост доли покупки с ипотекой, наиболее востребован эконом-класс, а жилье классов комфорт и бизнес в четвертом квартале 2015 года ощутили проблемы со спросом;

-- развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Движение в сторону создания аналога ЦБ, но для застройщиков с соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и так далее. Это мягкая мера, однако, возможен и более тяжелый вариант -- переход к работе только по готовому жилью;

-- развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016-м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство;

-- сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Можно говорить об олигополизации строительного рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90% новых проектов;

-- резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Сейчас из-за агрессивного сокращения маржинальности бизнеса риски внедрения станут меньше рисков невнедрения;

-- риэлтерский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов. Ощутимое количество компаний уйдут с рынка, а качество услуг из-за огромной конкуренции повысится;

-- потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. Законодательно будет отшлифована возможность выдачи ипотеки различными частными и государственными фондами, что должно способствовать снижению стоимости ипотеки.

В заключение можно сказать, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.

2.3 Эффективное агентство недвижимости

Купля, продажа и аренда квартиры -- все эти операции всегда относились к группе риска. Высокая прибыль от сделки привлекает большое число мошенников. Для минимизации опасности потери своих денег или собственности лучше всего обратиться за помощью в надежное агентство недвижимости. Чтобы найти такую организацию, следует обратить внимание на основные признаки при выборе риэлторской компании. Если фирма будет соответствовать перечисленным ниже требованиям её можно смело отнести в ранг надежных агентств недвижимости.

Продолжительный опыт работы. Вопрос о сроках работы агентства недвижимости на рынке должен быть одним из первых, который задает клиент менеджеру. Чем дольше этот срок, тем лучше. Стоит обратить внимание и на месторасположение агентства, его офис. Серьезные организации не станут располагаться в съемных квартирах. Не лишним будет попросить лицензию на проведение риэлторской деятельности.

Положительные рекомендации и отзывы. Это тоже очень важный фактор. Стоит поинтересоваться у друзей, знакомых, которые недавно снимали квартиру или сдавали жилплощадь, к кому они обращались за помощью, какое агентство реально помогло им. Можно также почитать отзывы в Интернете и выделить для себя несколько агентств, в которые стоит обратиться. Многим людям именно такие отзывы помогли определиться с выбором.

Профессиональная подготовка менеджеров. Агентства недвижимости, которые заботятся о своей репутации, уделяют большое внимание подготовке своих сотрудников. Ведь от этого зависит имидж агентства, количество довольных клиентов. Очень важно, чтобы все сотрудники были не только компетентны в своем деле, но и вежливы, доброжелательны со всеми клиентами. Желательно, чтобы каждый менеджер сочетал в себе профессиональный уровень и человеческие качества.

Оснащение агентства, наличие собственного сайта. Уже прошли те времена, когда сотрудники риэлторских агентств в толстую тетрадь вписывали всех клиентов и там искали подходящие варианты. Сегодня вся база адресов с фотографиями продаваемых, сдаваемых квартир находится в компьютере. Кроме того, серьезные агентства обязательно должны иметь свой сайт в Интернете, где всем желающим представлены предложения, которые есть на данный момент. С помощью сайта любой человек может подать заявку в агентство на аренду или сдачу квартиры, комнаты. Это гораздо проще, чем идти в офис.

Спектр предоставляемых услуг. Очень хорошо, если агентство недвижимости не только предлагает квартиры на продажу, но и оказывает услуги по сдаче в аренду квартир, комнат, принимает заявки у тех, кто хочет снять и сдать любую жилплощадь.

Цены на услуги. Естественно, узнавать стоимость той или иной услуги в агентстве нужно заранее, до того как будет начато сотрудничество. Не нужно доверять тем риелторам, которые за список адресов сдаваемых квартир берут деньги -- аванс, еще до того, как человек выберет себе жилплощадь. В этом случае это, вероятнее всего, обман. Список окажется просроченным, все квартиры будут уже сданы.

Стоит так же отметить преимущества агентства недвижимости:

-- надежность. Обратившись в агентство недвижимости, вы можете быть уверены, что вас не обманут или не выселят через две недели после заселения. При работе с надежным агентством недвижимости заключается договор, в котором прописывается не только оплата, но и условия и сроки проживания. Договор защищает ваши права во многих случаях. Как правило, в нем прописывается ситуация, когда арендодатель или квартиросъемщик решили освободить квартиру до конца срока действия договора - в таком случае одна сторона обязана предупредить другую за две недели (или даже месяц) до момента освобождения жилья. Для вас это - дополнительная гарантия того, что вы не останетесь на улице в один день и сможете за указанный срок снять другую квартиру;

-- гарантия результата. Поиски квартиры - дело, которое может затянуться на неопределенный срок. Ведь в этом случае вы не просто сидите в Интернете, просматривая варианты, но и созваниваетесь с арендодателями, обсуждаете условия аренды, ездите смотреть квартиры. И хорошо, если вы сразу сможете подобрать вариант, который устроит вас по всем параметрам, но чаще объявления и фотографии, представленные на сайтах, где можно снять квартиру, не отражают истинного положения дел, поэтому приходится потратить много времени и сил на поиски нужного варианта;

-- юридическая защита. Если вы решите снять квартиру без посредников, то, скорее всего, вам будет сложнее впоследствии отстоять свои права, если возникнет какая-либо неприятная ситуация. Надежное же агентство недвижимости проведет юридическое сопровождение сделки и проконтролирует исполнения обязательств с обеих сторон.

Обратившись в надежное агентство недвижимости, вы можете быть спокойны: профессиональные агенты все сделают за вас.

Заключение

В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же в последней главе я рассмотрела вопрос прогнозирования рынка недвижимости на 2016 год.

Итак, в 2016 году на рынке недвижимости ожидаются следующие крупные тенденции:

-- изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Уже сейчас очевиден сильный рост доли покупки с ипотекой, наиболее востребован эконом-класс, а жилье классов комфорт и бизнес в четвертом квартале 2015 года ощутили проблемы со спросом;

-- развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Движение в сторону создания аналога ЦБ, но для застройщиков с соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и так далее. Это мягкая мера, однако возможен и более тяжелый вариант -- переход к работе только по готовому жилью;

-- развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016-м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство;

-- сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Можно говорить об олигополизации строительного рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90% новых проектов;

-- резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Сейчас из-за агрессивного сокращения маржинальности бизнеса риски внедрения станут меньше рисков невнедрения;

-- риэлтерский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов. Ощутимое количество компаний уйдут с рынка, а качество услуг из-за огромной конкуренции повысится;

-- потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. Законодательно будет отшлифована возможность выдачи ипотеки различными частными и государственными фондами, что должно способствовать снижению стоимости ипотеки.

Можно отметить, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.

Недвижимость относится к категории наиболее значимых факторов, определяющих полноценную жизнь человека. Поэтому и вопросы, связанные с приобретением недвижимости, всегда были и остаются актуальными для людей всего мира независимо от их благосостояния и места проживания.

Купля, продажа и аренда квартиры - все эти операции всегда относились к группе риска. Высокая прибыль от сделки привлекает большое число мошенников. Для минимизации опасности потери своих денег или собственности лучше всего обратиться за помощью в надежное агентство недвижимости. Чтобы найти такую организацию, следует обратить внимание на следующие признаки: продолжительный опыт работы, профессиональная подготовка менеджеров, оснащение агентства, наличие собственного сайта, спектр предоставляемых услуг, цены на услуги.

Стоит так же отметить преимущества агентства недвижимости: надежность, гарантия результата, юридическая защита.

Только агентство недвижимости может обеспечить прозрачность любой сделки -- продажи, аренды, только там клиенту предложат большое количество адресов квартир, которые сдаются и продаются.

Список литературы

1) Конституция Российской Федерации. Глава 1.Статья 9.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3)Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 209 «Содержание права собственности»

4)Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 210 «Бремя содержания имущества»

5)Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 212 «Субъекты права собственности»

6)Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 125 «Порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством»

7) Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 294 «Право хозяйственного ведения», статья 296 «Право оперативного управления (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

8) Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

9) Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра / Мурзин А.Д. Краткий курс /А.Д. Мурзин - М.: Феникс, 2013

10) Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004

11) Операции с недвижимостью/ Болтанова Е.С. / Ростов-на-Дону "Феникс", 2002

12) Рынок и оценка недвижимости в России / Новиков Б.Д. - М.: Экзамен, 2000

13) Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков - М.: ИНФРА-М., 2010

14) Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002

15) http://rway.ru/

16) http://www.bn-bratsk.ru/

17) http://rielt-gaudi.ru/

18) http://rrnews.ru/

19) http://moi-tur.ru/

20) http://www.flatroom.ru/

Размещено на Allbest.ru