Экономика недвижимости

По данным аналитиков, средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6~7 лет. Многие банки, которым невыгодно досрочное погашение кредитов, в целях оправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливают мораторий, а в отдельных случаях определяют штрафные проценты за суммы досрочного погашения. Это необходимо для того, чтобы компенсировать за счет клиента упущенную выгоду, которую банк должен был полу-чать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, которые различаются схемой выплат. Можно выделить четыре основные схемы:

типовая;

с ростом платежей;

с периодическим увеличением суммы взносов;

с изменяющейся суммой выплат.

24. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости

Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, Дру-гом договоре, причинении вреда.

Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом и арендой недвижимости.

Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования. К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры, страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.

Залогодателем (по гражданскому законодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательству или третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу того что наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступают физические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например, в случае ипотеки предприятий.

Залогодержатель -- это кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки, специализированные ипотечные компании и др.

Страховые компании -- очень важный субъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованию страхования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя и других субъектов рынка ипотечного кредитования, В некоторых странах, например в Канаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством. Однако использование страхования увеличивает накладные расходы.

25. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

На первом этапе государственной регистрации прав происходит прием документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. К документам, необходимым для государственной регистрации права, относятся: правоустанавливающие документы;

документы, подтверждающие личность заявителя;

документы, содержащие необходимые сведения о регистрируемом объекте недвижимости;

документ об оплате государственной регистрации.

К числу правоустанавливающих документов могут относиться договоры, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство. Документы, подтверждающие личность заявителя, необходимы для того, чтобы снизить вероятность мошенничества. Для физического лица обязательно предъявление паспорта. В случае регистрации сделки с юридическим лицом, кроме того, требуется доверенность, выданная представителю юридического лица. Второй этап предполагает проведение органами государственной регистрации правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

На третьем этапе орган государственной регистрации должен установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

На четвертом этапе осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Именно в этот момент происходит возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав. После внесения записей в реестр оспаривание зарегистрированного права собственности и других вещных прав на объект недвижимости возможно только в судебном порядке.

И, наконец, пятый этап государственной регистрации -- это совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

26. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

право собственности и другие вещные права;

ограничения(обременения)прав;

сделки с недвижимым имуществом;

физические объекты, подлежащие регистрации и учету.

Обязательной государственной регистрации подлежат все права собственности и другие вещные права: право хозяйственного ведения, оперативного управления, иные права.

Право хозяйственного ведения возникает, когда по законодательству РФ собственник закрепляет принадлежащее ему имущество за созданным им предприятием. Осуществляя право полного хозяйственного ведения, предприятие владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом, совершает в отношении его любые действия, не противоречащие закону.

Право оперативного управления -- особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РФ. По объему правомочий право оперативного управления значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФ субъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Ограничение (обременением) прав называется наличие установленных законом или уполномоченными органами (в предусмотренном законом порядке) условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. К основным ограничениям (об реме нениям) относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Сервитут -- право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Ипотека. -- это залог недвижимого имущества. Доверительное управление -- осуществление доверительным управляющим от своего имени и за вознаграждение в течение определенного договором срока любых правомерных юридических я фактических действий с имуществом, переданным в доверительное управление.

Аренда -- соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Действия (сделки), влекущие за собой возникновение, изменение, прекращение или передачу прав, также подлежат государственной регистрации. Однако не для всех она является обязательной. Как правило, при регистрации сделок действует принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право. Кроме того, не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется.

27. Единый гос. реестр прав на недвижимое имущество

Вся информация об объектах недвижимости, о существующих и прекращенных правах на них, сведения о правообладателях, заключенных сделках, ограничениях (обременениях) в процессе государственной регистрации записывается в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав, а также дела, содержащие правоустанавливающие документы и книги учета документов, являются вечными, то есть их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

28. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России

В мировой практике принято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества: европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системой фиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав.

Англо-американская система регистрации предусматривает, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо новый владелец объекта, либо страховая компания {если риски застрахованы). К основным достоинствам англо-американской системы регистрации прав можно отнести:

уменьшение периода экспозиции объектов недвижимости;

« увеличение ликвидности объектов недвижимости.

К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:

повышается вероятность мошенничества на рынке недвижимости;

необходима развитая система страхования рисков как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;

повышается уровень трансакций иных издержек (издержек обмена), поскольку для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки, клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;

трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости

Более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган.

29. Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий

Определение стоимости предприятия с помощью доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора, поскольку он, вкладывая деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

Для оценки предприятия могут использоваться и метод прямой капитализации прибыли, и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дископтированния денежных потоков можно использовать для оценки любого действующего предприятия. Применение его наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, В меньшей степени пригоден для оценки предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих, поскольку отсутствие ретроспективной информации о прибылях затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется, как правило, для небольших предприятий со стабильными доходами и расходами. Существует множество разновидностей метода. Например, можно выделить: капитализацию чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат; капитализацию чистого дохода после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат;

капитализацию фактических дивидендов;

капитализацию потенциальных дивидендов

30. Оценка предприятия методом сделок. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода -- оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.

Ценовый мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. И в качестве таких показателей можно использовать прибыль предприятия, его денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Целесообразно рассчитать ценовый мультипликатор по нескольким предприятиям аналогам -- в *том случае оценка будет более точной. Ценовые мультипликаторы подразделяются на интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся: Цена/прибыль.

Цена/денежный поток.

Цена/дивидендные выплаты.

Цена/выручка от реализации.

Интервальные мультипликаторы обычно характеризуют результат деятельности предприятия за какой-либо промежуток времени (год, полугодие, квартал, месяц).

К моментным мультипликаторам относятся:

Цена/балансовая стоимость.

Цена/ чистая стоимость активов.

Моментные мультипликаторы позволяют оценивать с помощью сравнительного подхода предприятия, не приносящие дохода. Они характеризуют состояние предприятия на какой-то момент времени.

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении

31.Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога

Метод предприятия-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных открытого типа.

Метод сделок и метод отраслевых коэффициентов практически совпадают, так как разница только в исходной ценовой информации. I Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с помощью сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

32.Сравнительные методы оценки предприятий

При сравнительном подходе используют три основных метода, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки:

метод отраслевых коэффициентов;

метод сделок;

метод предприятия-аналога.

Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода -- оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.

Метод предприятия-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных

открытого типа.

33. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий

Метод расчета ликвидационной стоимости применяется, как правило, при ликвидации предприятия. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется в такой последовательности:

Проведение комплексного финансового анализа предприятия, на основании которого делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

Формирование оцениваемой массы имущества.

Определение суммы задолженности предприятия.

Разработка календарного графика ликвидации.

Определение размера затрат на ликвидацию предприятия.

Оценка реализуемого имущества.

Определение ставки дисконтирования с учетом планируемого срока реализации.

Построение графика реализации имущества и определение совокупной выручки от реализации активов.

Погашение накопленной суммы текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществление выплаты по обязательствам.

Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).

При проведении комплексного финансового анализа используются статистические и бухгалтерские документы, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс, инвентарные карточки. После этого формируется оцениваемая масса имущества.

Оценка имущества, подл ежащего реализации, осуществляется с помощью всех подходов. В практике наиболее часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный.

Ставка дисконтирования определяется с учетом планируемого срока реализации. Она необходима, потому что доходы от продажи реализуемых активов будут поступать в разное время и, следовательно, для сопоставления потоков доходов и расходов их необходимо про дисконтировать. Ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной непродажи».

34.Основые этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами.

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке предприятия, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подходов.

Процедура оценки предусматривает следующие этапы:

Определение рыночной стоимости всех активов предприятия.

Определение величины обязательств предприятия.

Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

К числу активов предприятия относятся: нематериальные активы; долгосрочные финансовые вложения; здания, сооружения; машины, оборудование; запасы; дебиторская задолженность; прочее. Активы оцениваются отдельно, затем полученные значения суммируются. Для определения рыночной стоимости всех активов предприятия возможно применение не только затратного, но и доходного и сравнительного подходов.

35. Область применения затратного подхода к оценке предприятий

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Преимуществом такого взгляда является то, что информация для оценки может быть найдена даже в тех случаях, когда предприятие не приносит дохода. Недостаток состоит в том, что такой подход к стоимости предприятия несколько однобок. Стоимость предприятия, определенная с точки зрения издержек, нередко в достаточной мере не отражает рыночную стоимость. Тем не менее, применение затратного подхода наиболее целесообразно в случаях:

оценки некотирующихся предприятий, которые имеют непрозрачные финансовые потоки;

принятия эффективных инвестиционных решений при условии сочетания с другими подходами к оценке;

оценки ликвидационной стоимости предприятия;

оценки предприятий специального назначения, по которым не существует рыночных аналогов;

оценки матер мал о емких производств;

оценки фондоемких производств;

страхования