Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

Высшего профессионального образования

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Финансово-экономический факультет

Кафедра «Оценка и управление собственностью»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему

Особенности оценки объектов ИЖС на примере загородного дома в Московской области

Выполнил студент

группы ОС5-2

Морев Г.А

Научный руководитель

ст.преп., Рягузова Т.И



Введение

Развитие в России рыночных отношений привело к формированию нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц. Тем более, что в последнее время загородная жилая недвижимость стала не только местом проживания, но и объектом гражданско-правовых процессов.

Загородная недвижимость является одним из основных быстро растущих рынков недвижимости. Желание иметь дачу, коттедж, загородный дом и т.д., привело к возникновению множества коттеджных поселков с современной развитой инфраструктурой. Доступными загородные дома стали, благодаря формированию рынка ипотечного кредитования, и повышению благосостояния населения. На сегодняшний день, частные дома и коттеджи являются объектом правовых и экономических отношений, а, следовательно, возникает необходимость расчета стоимости объектов, т.е. проведение оценки земельных участков и жилых строений, позволяющая получить достоверные данные об их рыночной стоимости.

В связи с этим формирование цен на такие объекты недвижимости принимает спекулятивный характер, что может не соответствовать рыночной стоимости. Поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга оценки стоимости загородной недвижимости, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима для других целей.

Оценка имеет большое огромное для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. В случае изьятия правительством прав собственности у населения, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о стоимости права собственности. Одним словом, начиная от простого получения кредита в банке и заканчивая привлечением инвестиций, необходима оценка недвижимого имущества. Потому подход к оценке в каждом случае индивидуален.

При выборе подходов к оценке необходимо чтобы они были адекватными и применимыми в соответствующей ситуации--Кацман--В.--Е.,--Косорукова--И.--В.,--Родин--А.--Ю.--Оценочная--деятельность.--Правовые,--теоретические--и--математические--основы.--Книга--1.-----М.:--«Маркет--ДС»,--2__8.-----255с..

Актуальность темы выпускной квалификационной работы.

Развитие жилищного строительства является важным направлением государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»1, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м. Увеличению роста строительства жилья будет также способствовать реализация «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.»2, согласно которой ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность.

В связи с этим повышается актуальность и необходимость развития рыночно ориентированной системы стоимостной оценки недвижимости, а также совершенствования законодательной и методической базы, регулирующей данный аспект экономических отношений.

Степень научной разработанности темы выпускной квалификационной работы.

Различные аспекты управления и оценки стоимости недвижимости рассматриваются в работах таких исследователей, как: Федотова М.А., Тазихина Т.В., Волович Н.В., Иванова Е.Н., Яскевич Е.Е., Кузьминов Н.Н, Симионова Н.Е., Шеина С.Г, Шевчук Д.А., Тепман Л.Н., Грибовский С.В., С.А. Сивец, Бабенко Р.В и др.

Исходя из вышесказанного, можно прийти к выводу, что тема выпускной квалификационной работы является актуальной на сегодняшний день и заключается в необходимости исследования оценочной деятельности в сфере оценки загородной недвижимости.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность методов оценки рыночной стоимости загородной жилой недвижимости.

Объектом исследования является стоимость загородной недвижимости.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ приемов и методов в секторе жилой загородной недвижимости.

Для достижения цели выпускной квалификационной необходимо выполнить целый комплекс задач, а именно:

1. рассмотреть характеристику и классификацию загородной недвижимости;

2. сделать анализ рынка загородной недвижимости Москвы и выявить основные тенденции, факторы и риски, которые могут повлиять на рынок загородной недвижимости;

3. проанализировать основные подходы и методы, применяемые к оценке загородной недвижимости;

4. рассмотреть практическое применение рассмотренных методов оценки на конкретном примере;

5. проанализировать проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы представляют работы российских ученых в области оценки стоимости недвижимости. Выпускная квалификационная работа основана на применении общепризнанных научных методов и приемов, а именно: системный подход к объекту и предмету исследования, анализ и синтез, сравнение и обобщение, группировка, моделирование, все это обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность выпускной квалификационной работы.

Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы.

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы исследования направлены на развитие теории оценки стоимости загородной недвижимости.

При написании работы использовались следующие методы исследования: диалектические, статистические, обобщения, сравнения, группировки.

Цель, задачи и характер исследования определили структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения и глоссария.

Введение раскрывает актуальность темы выпускной квалификационной работы, определяет объект, предмет, цель и задачи исследования.

В первой главе дается определение и классификация «недвижимости», рассматриваются виды земель и виды их разрешенного использования, проводится анализ современных тенденций на рынке загородной недвижимости Москвы.

Во второй главе раскрывается место и роль сравнительного подхода к оценке недвижимости последовательность этапов при использовании сравнительного подхода особенности применения затратного подхода к оценке загородной недвижимости.

Третья глава посвящена описанию объекта оценки, определению его наиболее эффективного использования и расчету рыночной стоимости объекта оценки загородной недвижимости, а также рассматриваются основные проблемы в области оценки загородной недвижимости и пути их решения.

Заключительная часть содержит в себе итоги проведенной работы, основные выводы.

1. Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства

На сегодняшний день, вопрос о назначении земель был и остается в России весьма актуальным.

Для начала необходимо разобраться в юридических аспектах данного вопроса, а именно в количестве категорий земель и их нормативно-правовом регулировании.

Начну с того, что существует перечень федеральных земель, согласно которому они разделены на семь категорий по назначению, а именно:

ь земли лесного фонда;

ь земли водного фонда;

ь земли сельскохозяйственного назначения;

ь земли поселений;

ь земли промышленного назначения;

ь земли особо охраняемых территорий;

ь земли запаса.

Весь земельный фонд неслучайно поделен именно таким образом. Дело в том, что для каждой указанной категории предусмотрен свой правовой режим. Он регулируется специальными законами, а именно:

ь Земельный кодекс РФ;

ь Лесной кодекс РФ;

ь Водный кодекс РФ;

ь Гражданский кодекс РФ;

ь Градостроительный кодекс РФ;

ь Федеральные законы, как «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О личном подсобном хозяйстве», «О недрах», «Об особо охраняемых территориях».

Следующим важным вопросом является механизм приватизации земли.

Какое бы назначение земли из семи вышеперечисленных был взят, у каждого есть свои особенности приватизации. К примеру, для земель лесного фонда, а также земель особо охраняемых территорий и объектов приватизация вообще не предусмотрена. Напротив, без каких-либо ограничений можно приватизировать земли поселений, садовых и дачных участков. А на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения установлены предельные максимальные размеры.

Для каждой категории предусмотрена своя кадастровая стоимость земли. Она необходима для того, чтобы исчислять земельный налог. В свою очередь размер земельного налога определяет цену приватизации земельных участков.

И, наконец, каждая категория земли имеет свое целевое назначение и разрешенное использование. Так просто изменить их, не получив разрешение органов власти, нельзя. Это чревато неприятными последствиями. В лучшем случае это может обернуться для нарушителя штрафом, в худшем - прекращением прав на земельный участок. Из этого можно сделать вывод о том, что знать целевое назначение земель крайне необходимо.

Некоторые виды земель имеют особый статус, а именно:

ь земли запаса.

ь земли водного фонда;

ь земли лесного фонда;

ь земли особо охраняемых территорий;

ь земли промышленного назначения;

Целевое назначение земель запаса не определено. Они находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются как гражданам, так и юридическим лицам.

Земли водного фонда заняты водными объектами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, водохозяйственных и гидротехнических сооружений и объектов.

В категорию земель лесного фонда входят лесные земли. Скажем, земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ей, однако предназначение их в том, чтобы восстановить те же вырубки или прогалины. В эту же категорию входят земли, предназначение которых в том, чтобы вести на них лесное хозяйство. Имеются в виду дороги, просеки, болота.

В категорию земель особо охраняемых территорий и объектов входят земли природных заказников, государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы и т.д.

К категории земель промышленности и иного специального назначения относят земли за чертой поселений, которые заняты объектами промышленности и энергетики, предприятиями всех видов транспорта, объектами обороны, связи, телевидения, космической деятельности и прочим, прочим, что имеет специальное назначение.

Особый интерес для тех, кто собирается что-то строить или работать на земле представляют земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений.

В земли сельскохозяйственного назначения включаются земли (земельные участки) за чертой поселений, которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. земли поселений - земли (земельные участки), которые идут под застройку и развитие городских и сельских поселений. Они отделены чертой этих поселений от других категорий земель.

Необходимо помнить, что назначение земель может меняться. Иногда получается, что участок земли сельскохозяйственного назначения может превратиться в участок, расположенный в землях промышленного назначения и даже в землях запаса. И все это соответствует букве закона.

Правовые аспекты, связанные с землями поселений, касаются всех слоев населения, независимо от того есть у них в пользовании земля или нет, но особенно они актуальны для людей решивших приобрести земельный участок под индивидуальное жилищное строительство.

На сегодняшний момент земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли поселений от земель других категорий, отмечает их нахождение в пределах черты поселений. --http://www.realtypress.ru/article/article_172.html.--RealtyPress.ru -информационное--издание,--посвященное--ипотечному--кредитованию--в--России,--а--также--рынку--недвижимости--Москвы--и--Подмосковья.--Статья--«Назначение--земли:--Семь--раз--примерься-----один--раз--реши».

Согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». Черта городских, сельских поселений устанавливается по границам земельных участков, предоставленных физическим и юридическим лицам, с целью того чтобы один и тот же земельный участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.

В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам, а именно:

ь жилая;

ь общественно-деловая;

ь производственная;

ь инженерная и транспортная инфраструктура;

ь рекреационная;

ь специального назначения;

ь военным и к некоторым иным территориальным зонам.

Стоит помнить, что каждый земельный участок должен относиться только к одной зоне.

Основным назначением земель поселений состоит в том, что они являются некой территориальной платформой для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, направленных для удовлетворения потребностей населения.

Ценность и экономическая привлекательность земель поселений определяются по иным критериям, нежели земель других категорий, и зависит от множества факторов: от месторасположения участка, его рельефа, наличия на нем строений, обеспеченности его коммуникациями, от состояния окружающей среды и т.п.

В последние годы экономические факторы оказали существенное влияние на изменение видов использования земель поселений. Преимущество тут получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, культурно-развлекательными и торговыми сооружениями.

Нормы земельного законодательства и правовое регулирование использования земель поселений

В соответствии с последними намерениями власти, в недалеком будущем в целях упрощения их оформления, расчета земельного налога и осуществления сделок с недвижимостью нам придется рассматривать земельный участок и построенные на нем сооружения как единый объект недвижимости.

В действующем Земельном Кодексе РФ, положение о едином объекте недвижимого имущества закреплено среди основных принципов земельного законодательства. Сегодняшние нормы земельного законодательства уже направлены на формирование единого или максимально близкого правового режима здания и земельного участка, на котором оно расположено.

В тоже время по другим законам во многих случаях правовой режим земельного участка существенно отличается от правового режима расположенного на нем иного недвижимого имущества. Правовое регулирование использования земель поселений формируется непосредственно с градостроительным, земельным и некоторыми другими законодательствами, нормы которых часто не столько дополняют, сколько противоречат друг другу.

Особое место здесь занимает градостроительное регулирование использования земель поселений, т.е. генеральные планы развития их территории и регулирование застройки, а также генеральные планы городских округов. В ЗК РФ прописано, что «земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки».

Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок под строительство, инвестору стоит ознакомиться с генеральным планом застройки территории.

Рассмотрим режим использования земель поселений и порядок установления границ землепользований.

Застройка является основной линией использования земель поселений. В течение продолжительного периода времени из-за отсутствия частной собственности на землю, границы земельных участков в более-менее крупных населенных пунктах нашего государства закреплялись на планах в основном индивидуальной жилищной застройки, но эти границы можно назвать скорее условными.

Из-за этого проведение зонирования по границам земельных участков, при набирающей силу инвентаризации земель в городах и поселках практически невозможно. А ведь согласно статье 83 ЗК РФ: «Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки)».

Для упорядочения сложившегося положения, Правительство РФ утвердило «Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», которое должно послужить плановому установлению границ земельных участков и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

На сегодняшний день по данным министерства, кадастровый учет в России покрывает около 80% от общей площади территории государства.

Важными вопросами в ходе рассмотрения законодательного регулирования земель поселений является условия предоставления земельного участка, размеры участка, ограничения использования.

Условия предоставления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, размеры участка, ограничения использования указываются в решении об его предоставлении либо в договоре аренды. Начинать застройку можно, если получено разрешение на строительство, которое документально подтверждает соответствие проектной документации нормативам градостроительного плана земельного участка.

Площади земельных участков в границах застроенных территорий земель поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных требований, действующих в период застройки данных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами.

В зависимости от градостроительных нормативов, различные участки земли в составе одного и того же населенного пункта могут иметь разные назначения. Это может быть сельскохозяйственное использование и строительство. Дом может быть построен как на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Основным отличием этих вариантов будет то, что свое право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном под ЛПХ, скорее всего, придется доказывать в суде--http://www.realtypress.ru/article/article_215.html--.--RealtyPress.ru ---информационное--издание,--посвященное--ипотечному--кредитованию--в--России,--а--также--рынку--недвижимости--Москвы--и--Подмосковья.--«Земли--поселений:--правовое--регулирование--использования»?.

Земельным участком под ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. Объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей--п.--3--ст.--48--Градостроительного--кодекса--РФ.. Они предназначаются для проживания одной семьи. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Основным отличием земли под ИЖС от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет государственную лицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Список документов, требующихся для получения разрешения на строительство объекта ИЖС:

ь заявление застройщика на получение разрешения на строительство;

ь постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;

ь договор о предоставлении прав на застройку участка;

ь генплан участка;

ь паспорт земельного участка;

ь паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;

ь лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);

ь постановление Главы администрации о разрешении строительства объекта.

В выводе необходимо отметить то, что объекты ИЖС могут возводиться на землях категории «Земли поселений». К объектам ИЖС относятся жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей, предназначены для проживания одной семьи и в котором члены этой семьи могут сделать постоянную регистрацию. Следует подчеркнуть то, что основным отличием земли под ИЖС от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет государственную лицензию, и получить документы необходимые для получения разрешения на строительство объекта ИЖС, список которых приведен выше.

• 1.1 Анализ рынка загородной недвижимости Москвы и основные тенденции его развития
• Рассматривая процесс оценки рыночной стоимости объектов загородной недвижимости необходимо провести анализ рынка недвижимости изучаемого региона.
• Основные тенденции рынка загородной недвижимости Москвы в 2012 году:

ь Прирост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости существенно превышает этот показатель за предыдущие годы;

ь В 2012 г. в общем объеме предложения вновь превалируют поселки с обязательным подрядом либо с готовыми домами в отличие от прошлых периодов, когда преобладали участки без подряда;

ь Можно отметить тенденцию по уменьшению средней площади приобретаемых домов и участков за последний год. В целом, на данный момент портрет приобретаемого объекта представляет собой коттедж площадью 440 кв. м на участке 22 сотки стоимостью около $2 млн.;

ь Наблюдается дефицит земель, подходящих для строительства элитного жилья в прилегающей к столице двадцатикилометровой зоне на западном направлении, что может сказаться на будущем объеме предложения;

ь Сделки преимущественно не носят инвестиционного характера: большинство покупателей выбирают дома для последующего проживания;

ь Все участники рынка стали осторожнее и уделяют больше внимания всестороннему изучению предмета сделки и юридической стороне вопроса.--http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/71DB7413-F4F1-4E6B-9D1B-4BE62DAAFD95/kf_msk_report_country_2_12_h1_rus.pdf--(Анализ--рынка--загородной--недвижимости--Москвы--за--I--полугодие--2_12--г.--от--консалтинговой--компании--Knight--Frank).

Ключевые события на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году:

ь В 2012 г. началась масштабная реконструкция дорожной сети московского региона, коснувшаяся ключевых подмосковных трасс: Минского, Рублевского, Ярославского, Дмитровского и Ленинградского шоссе. В 2013 г. эта инициатива коснется также Можайского и Калужского шоссе;

ь В рамках государственной долгосрочной целевой программы Московской области «Развитие жилищного строительства в Московской области на 2013-2015 гг.» предполагается уделять особое внимание масштабным проектам строительства жилья на территории региона, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Особое место в этой программе отводится малоэтажному жилью;

ь Около г. Жуковского планируется создание нового города в рамках авиационного кластера, где предполагается построить 2 млн м2 малоэтажного жилья. Помимо этого в конце лета 2012 г. активно обсуждалась идея создания еще трех новых городов-спутников с малоэтажными комплексами на 150-200 тыс. жителей.

Основные факторы, влияющие на объем предложения на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году:

В 2012 г. рынок загородной недвижимости постепенно начал выходить из периода стагнации. Кризис наиболее ощутимо ударил именно по загородному сегменту, и понадобилось несколько лет, чтобы сгладить его последствия. Так, в 2012 г. на рынок вышли 44 новых поселка, что является хорошим показателем по сравнению с предыдущими периодами. Высокая девелоперская активность наблюдалась в течение всего первого полугодия. Во второй половине года после сезонного оживления в начале осени был отмечен небольшой спад.

Стоит отметить значительный прирост предложения в элитном сегменте: впервые с 2008 г. количество новых поселков достигло докризисного уровня. Было возобновлено строительство ряда объектов, выход которых откладывался на протяжении нескольких лет. При этом реализация новых проектов, заявленных после кризиса, сейчас откладывается, что может быть связано с произошедшими в конце года административными перестановками в правительстве Московской области. Однако ввод новых элитных поселков - вопрос времени. Сейчас сложилась ситуация дефицита качественного предложения в силу того, что несколько последних лет на рынок выходило очень мало новых объектов в элитном сегменте, при этом спрос на них постепенно рос.

Основные факторы, влияющие на объем на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году.

В 2012 г. существенно увеличился объем сделок на рынке элитной загородной недвижимости. Во многом это связано с накопившимся отложенным спросом, который и был реализован. Среди трендов прошлого года можно назвать возросший интерес к формату таунхаусов, обусловленный сочетанием преимуществ городского и загородного образов жизни при цене более низкой, чем на коттеджи в поселках соответствующего класса. Кроме того, увеличился спрос на другие виды сблокированного жилья и квартиры в малоэтажных комплексах.

Если раньше мультиформатные поселки, сочетающие разные типы жилья, были редкостью в элитном сегменте, то сейчас такие объекты появляются все чаще. Можно упомянуть поселок таунхаусов Park Avenue, который является частью единого загородного пространства, развиваемого компанией Villagio Estate на Новорижском шоссе. В рамках данного комплекса сочетаются разные форматы жилой недвижимости, при этом жители каждого из поселков имеют доступ ко всей инфраструктуре.

Традиционно наибольшим спросом в сегменте элитного загородного жилья пользуются домовладения, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе: на них пришлось более 55% всех сделок 2012 г. Следует сказать, что между этими шоссе практически исчерпаны площадки, отвечающие всем необходимым условиям для строительства элитных объектов. В условиях увеличения спроса на качест- венные объекты в среднесрочной перспективе можно ожидать возникновения дефицита на этом направлении.

Что касается спроса на другие направления, то он распределился достаточно равномерно: по 13% общего объема пришлось на Калужское и Киевское шоссе, 10% - на Минское.

Около половины всего объема сделок, совершенных в 2012 г. в сегменте премиум-класса, было заключено по домовладениям стоимостью до $2 млн. Интересно отметить, что около 15% сделок было заключено в бюджете, превышающем $5 млн, что существенно выше средней доли таких сделок в предыдущие периоды. Таким образом, можно констатировать повышенный интерес покупателей к высокобюджетным объектам, и немногочисленные из них, находящиеся на рынке, активно распродаются.

Коммерческие условия.

На протяжении 2012 г. как на первичном, так и на вторичном рынках наблюдалась относительно стабильная ценовая ситуация. Так, в декабре 2012 г. средняя цена на первичном рынке достигла значения в 4320 $/м2 , что практически повторяет результат 2011 г. Незначительные колебания в течение года были обусловлены преимущественно внутрирыночными факторами. Практически одновременный выход на рынок нескольких новых проектов класса А привел к росту средней цены квадратного метра в I квартале 2012 г. Однако политика по предоставлению скидок и других преференций, проводимая многими девелоперами в конце лета, оказала затем понижательное влияние на показатель.



Ценовая ситуация на вторичном рынке в течение 2012 г. была стабильной, небольшое снижение (около 5% относительно показателя декабря 2011 г.) в конце года, вероятнее всего, связано с повышенным спросом на высокобюджетные объекты и, как следствие, вымыванием дорогого предложения.

Прогноз развития ситуации на рынке загородной недвижимости Москвы в 2013 году:

На 2013 г. заявлен к выходу на рынок ряд новых элитных поселков. Можно прогнозировать, что реализация этих проектов будет во многом зависеть от политической ситуации в Московской области - выборов губернатора и его способностью создать понятные условия для деятельности в отрасли. Кроме того, будет расти интерес к качественным предложениям, обладающим исключительными характеристиками.

В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».

Значительное влияние на динамику цен окажет активно проводящаяся реконструкция подмосковных трасс. Так, после реконструкции Киевского шоссе цены в некоторых поселках выросли на 30-50% и более. Наиболее важным в этой области является реконструкция Минского и Ленинградского шоссе, дорожная ситуация на которых неблагоприятно сказывается на развитии элитного сегмента.

оценка загородный недвижимость рынок



Выводы

ь Сегодня рынок загородной недвижимости пришел в такое состояние, когда девелоперам необходимо четко соответствовать требованиям клиенов. Акцент на элитарность сменился повышенными требованиями к location, современным технологиям, функциональности и комфорту. Девелоперы должны постоянно «изобретать» что-то интересное, уникальное, чтобы привлечь внимание к проекту.

ь Преобладает существенный рост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами;

ь Наблюдается дефицит земель, подходящих для строительства элитного жилья в прилегающей к столице двадцатикилометровой зоне на западном направлении, что может сказаться на будущем объеме предложения;

ь Большинство покупателей выбирают дома для последующего проживания, а не как способ инвестирования;

ь Существенное влияние на поведение цен окажет реконструкция подмосковных трасс, а в частности Минского и Ленинградского шоссе;

ь Среди нового предложения доминируют проекты с мультиформатной застройкой: коттеджи, таунхаусы, дуплексы;

ь В I квартале 2013 г. прогнозируется высокая покупательская активность, которая будет обусловлена, в том числе и продолжающимися специальными акциями и скидками во многих коттеджных поселках;

ь В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».

В выводе по первой главе необходимо отметить, что на сегодняшний день в Земельном Кодексе РФ определены семь категорий земель, а именно: земли лесного фонда; земли водного фонда; земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленного назначения; земли особо охраняемых территорий; земли запаса. Особое внимание следует уделить землям поселений и землях сельхозназначения, так как на этих землях можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства и возделывать землю. Основным признаком, отличающим земли поселений от других существующих видов земель, является их нахождение в черте поселения. Необходимо отметить то, что объекты ИЖС могут возводиться на землях категории «Земли поселений». К объектам ИЖС относятся жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей, предназначены для проживания одной семьи и в котором члены этой семьи могут сделать постоянную регистрацию. Следует подчеркнуть то, что основным отличием земли под ИЖС от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет государственную лицензию, и получить документы необходимые для получения разрешения на строительство объекта ИЖС, список которых приведен в разделе 1.2.

К числу основных тенденций на рынке загородной недвижимости Москвы можно отнести:

ь прослеживается увеличение требований покупателей при приобретении загородной недвижимости;

ь наблюдается дефицит земель подходящих для строительства элитного жилья в радиусе 20 километров от Москвы;

ь существенное влияние реконструкции подмосковных трасс на поведение цен в сегменте загородной недвижимости;

ь наблюдается существенный рост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости.

2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере загородного жилого дома в Московской области

2.1 Описание объекта оценки и анализ наиболее эффективного использования

Процесс расчета рыночной стоимости объекта оценки начинается с подробного описание объекта оценки, анализа предоставленных заказчиком правоустанавливающих и технических документов, затем проводиться анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на дату оценки.

Оценке подлежит право собственности на недвижимость, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство.

Таблица 1. Описание объекта оценки

Описание географического положения объекта оценки
Адрес месторасположения объекта оценки	Московская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, ул. Речная, д. 11
Удаленность от МКАД, км.	25
Близость к железнодорожным станциям, км.	3,6	Крюково
Близость к скоростным магистралям, км.	2,6	Пятницкое шоссе
Ближайший населенный пункт, км		р.п. Андреевка
Наименование шоссе	Пятницкое
Направление	Северо-Западное
Характеристика местоположения объекта оценки
Месторасположение объекта оценки на территории	садового товарищества	Нет
	дачного поселка	Да
	коттеджного поселка	Нет
Наличие охраны на территории месторасположения объекта оценки	КПП
Окружающая застройка	объекты, аналогичные оцениваемому объекту
Объекты природного ландшафта, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки	Лес	Есть
	Водоемы: Река/Пруд/Озеро	Нет
Детальное описание окружающей территории
Объекты социальной инфраструктуры, расположенные в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Школа	Есть
	Детский сад	Есть
	Отделение банка	Есть
	Предприятия службы быта	Есть
	Торговые предприятия	Есть
	Аптека	Есть
	Поликлиника	Есть
	Зона отдыха	Есть
Подъезд к объекту оценки	Летний	Нет
	Круглогодичный	Да
Описание качества обустройства придомовой территории
наличие плодовых деревьев и кустарников	Да
наличие ландшафтного дизайна	Да
наличие газона	Да
наличие благоустроенной детской площадки	Да
освящение придомовой территории (земельного участка)	Да
Наличие ограждения придомовой территории (земельного участка)	Да
Данные о наличии и составе хозяйственных построек на территории земельного участка
Сарай	Есть	1
Баня	Есть	1
Беседка	Есть	1
Мангальница	Есть	1
Септик	Есть	1
Гараж	Есть	1
	Кол-во машин	2
Описание земельного участка
Форма земельного участка	Прямоугольная
Общая площадь объекта оценки - земельного участка, на котором расположен загородный дом по данным свидетельства о регистрации права собственности, кв.м.	1500
Общая площадь земельного участка фактическая, кв.м.	1500
Тип земельного участка	Застроенный
Площадь застройки земельного участка, кв.м.	331,40
Категория земель	земли населенных пунктов
Размешенное использование	для индивидуального жилищного строительства
Фактическое использование земельного участка	по прямому назначению
Кадастровый номер земельного участка	50:09:0070511:0015
Описание фактического месторасположения построек относительно каждого из земельных участков, объединенных в один целый	На участке расположены: сарай, беседка, мангальница, септик.
Наличие улучшений земельного участка	С улучшением
Коммуникации
Электроэнергия	коммуникации заведены на участок
Газоснабжение	коммуникации отсутствуют
Водоснабжение	коммуникации заведены на участок
Канализация	коммуникации заведены на участок
Теплоснабжение	коммуникации заведены на участок
Общая характеристика материалов дома и его физического состояния
Тип постройки дома	Капитальный, для постоянного проживания
Возможность регистрации по месту жительства в данном доме	Да
Материал фундамента дома	Ленточный
Материал стен дома	Кирпичный
Материал межэтажных перекрытий дома	кирпичный
Группа капитальности здания (тип дома)	КС-1
Наличие подземных этажей/подвала	Нет
Год постройки дома	2007
Внешний вид фасада дома	хорошее состояние
Физический износ дома, %	3,60%
Источник информации о физическом износе дома	расчет, на основе фактического срока жизни для построек данной конструктивной системы
Данные по техническому состоянию дама	Состояние фундамента	Хорошее
	Состояние стен дома	Хорошее
	Состояние перекрытий	Хорошее
	Состояние инженерного оборудования	Хорошее
Выводы по техническому состоянию дома	Наличие существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим	Отсутствуют
	Описание выявленных дефектов	Не обнаружены
Техническая характеристика дома
Количество комнат в доме	6
Количество санузлов	3
Общая площадь дома, кв.м. (По данным правоустанавливающих документов).	967,8
Жилая площадь, кв. м.	226,7
Площадь кухни, кв. м.	79,3
Площадь подсобных помещений, кв. м.	325,7
Высота потолков, м.	2,8
Этажность дома	3
Наличие мансардного этажа	Да
Класс качества дома	PREMIUM (улучшенный)
Наличие прописанных лиц	Да	есть прописанные лица (без несовершеннолетних)
Инженерное оборудование дома
Холодное водоснабжение	Да	Автономно
Горячее водоснабжение	Да
Канализация	Да	Автономно
Электроснабжение	Да	В доме/по границе участка
Теплоснабжение	Да	Автономно
Газоснабжение	Нет
Наличие газовой колонки	Есть
Телефон	Да
Описание внутренней отделки помещений дома
Кухня	Потолочное покрытие	Отделка дома соответствует классу "Евроремонт ('эксклюзивный)"
	Настенное покрытие
	Напольное покрытие
	Дверные проемы
	Оконные проемы
Коридор	Потолочное покрытие
	Настенное покрытие
	Напольное покрытие
	Дверные проемы
Санузел	Потолочное покрытие
	Настенное покрытие
	Напольное покрытие
	Дверные проемы
Комнаты	Потолочное покрытие
	Настенное покрытие
	Напольное покрытие
Уровень отделки	ЕВРО ремонт (эксклюзивный)
Выводы по состоянию дома	Дом находится в хорошем техническом состоянии
Разрешенное использование дома	как жилое помещение
Текущее использование дома	как жилое помещение
Юридический статус, согласно представленной документации
Вид права	право собственности
Правообладатель объекта оценки	Попов Иван Иванович
Правоустанавливающие документы на дом	Свидетельство о государственной регистрации права 50 НБ 999137
Обременения дома	не зарегистрировано
Влияние обременения на рыночную стоимость объекта оценки	Отсутствует
Правоустанавливающий документ на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права 50 АЖ 274620
Район	25 км от МКАД. Шоссе Пятницкое
Экологическая обстановка в районе (в зависимости от удаленности от скоростных магистралей, действующих промышленных предприятий, водоочистных сооружений и т.п.)	хорошая - в радиусе 1 км от Объекта нет указанных объектов



После детального описания объекта оценки идет сбор и анализ правоустанавливающих и технических документов на жилой дом и земельный участок.

Перечень документов, предоставленных для оценки:

1. Свидетельство о государственной регистрации права - серия 50 АЖ №274620;

2. Кадастровый паспорт №5073909 от 24.03.2010 г.;

3. Технический паспорт инвентарный номер 284-083-32587 по состоянию на 20.01.2010 г.;

4. Договор купли-продажи (купчая( земельного участка МО - 4 №3485813;

5. Постановление администрации Андреевского сельского округа №3 от 20.01.1998 г.;

6. Постановление администрации Андреевского сельского округа №143 от 30.07.1997г.

Общая информация и основные характеристики объекта оценки представлены в таблице «Общая характеристика объекта оценки»--См.--Приложение.

Описание характеристик Объекта.

Дата оценки: 11.01.2013 г. жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве загородного дома.

Опираясь на вышеописанный алгоритм АНЭИ, полученные результаты сравнения критериев, а так же вышеописанные факты, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет его текущее использование.

Срок службы зданий, построенных по аналогичным технологиям, составляет, при условии своевременного проведения ремонта -150 лет. Год постройки дома - 2007 г.



Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации=13,98+0,006=13,99%

Таблица 2. Расчет ставки капитализации

п/п	Наименование показателя	Значение показателя
1	Ставка дисконтирования	13,98
2	Норма возврата капитала, %	0,006
3	Ставка капитализации	13,99

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации доходов осуществляется по нижеприведенной формуле:

где: -стоимость объекта;

- чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

- коэффициент капитализации;

- долгосрочные темпы роста денежных потоков.

Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода прогнозируются на уровне 3,10%.--Источник--информации:--Регистр--Оценщика--№4.

Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 3. Итоговый расчет стоимости в рамках доходного подхода

Показатель	Обозначение	Значение
Чистый операционный доход, руб.	ЧОД	4 848 856
Ставка капитализации, %	К	13,99
Темп прироста денежного потока, %		3,10
Стоимость объекта по доходному подходу, (округленно), руб.		566 691



2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов загородной недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и направлению использования. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Использование метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

ь исследование рынка загородной недвижимости Москвы с целью получения Выбор коэффициентов. Размер корректировки на общую площадь по всем трем аналогам составили максимальные 7,00%--См.--Приложение--таблица--№1_--«Размер--корректировки--на--общую--площадь»..

Веса аналогов.

Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:

где: Bудi - вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

хi определяется по формуле:



где: Цi - цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Цiкорр - цена i-ого аналога после внесения корректировок элементов, определяющих параметры стоимости. МАИ реализуется в следующей последовательности:

Наименование подхода	Значение, руб.
Сравнительный подход	41 287 042,00
Доходный подход	44 566 691,00

1. Строится обратно симметричная матрица для выявленной приоритетности установленных критериев путем их пропорционального сравнения.

Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которая оценивается по шкале относительной важности от 1 до 9.

Оценки имеют следующий смысл:

Шкала относительной важности Интенсивность относительной важности	Определение
0	Несравнимы
1	Равная важность
3	Умеренное превосходство одного над другим
5	Существенное или сильное превосходство одного над другим
7	Значительное превосходство одного над другим
9	Очень сильное превосходство одного над другим
2, 4, 6, 8	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями
Обратные величины приведенных чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел, то при сравнении второго вида деятельности с первым получится обратная ему величина

2.3 Проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения

Сложившееся сегодня качество оценки в России оставляет желать лучшего, о чем постоянно заявляют эксперты. Этому способствует сразу несколько факторов, среди которых несовершенство законов, низкий уровень подготовки специалистов по оценке, а также специфические особенности российской экономики. И, несмотря на все усилия, которые прилагают организации для улучшения данной ситуации, многие проблемы остаются не решенными, а в некоторых случаях они даже усиливаются.

Пожалуй, одним из самых сложных сегментов рынка жилой недвижимости для оценки являются объекты загородной жилой недвижимости. И, в первую очередь, это связано с субъективными факторами.

Например, при оценке городского жилья осуществляется сравнение квартиры с похожими объектами. Проще всего оценить типовые квартиры эконом и комфорт-классов; с элитными объектами могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку, например, здесь часто встречаются квартиры и дома, где работал дизайнер или архитектор мировой известности, что прибавляет объекту дополнительную ценность, которую достаточно сложно объективно оценить.

При оценке объекта коммерческой недвижимости также используется сравнительный подход, но определяющим фактором, как правило, является доходность объекта.

Для загородной недвижимости сложно применять и тот, и другой вариант: речи о доходности здесь вообще не идет, только если говорить о сдаче дома в аренду, а сравнивать его с похожими объектами в большинстве случаев также непросто.

Кроме того, загородный рынок очень непрозрачен в силу его разноформатности: здесь представлены объекты в составе коттеджных поселков, садоводств, дачных некоммерческих партнерств, отдельно стоящие объекты и др. Даже оценка наиболее структурированного и открытого вида загородной недвижимости -- объектов, входящих в состав коттеджных комплексов, может вызвать определенные сложности. Как известно, границы классов объектов загородной недвижимости достаточно размыты. При этом класс объекта «присваивается» ему компанией-застройщиком, и ее оценка не всегда объективна. В результате отношение к нему со стороны покупателя может быть необъективно. Хотя, безусловно, здесь прекрасно раскрывает картину ценовой фактор.

Тем не менее, оценщик должен объективно оценить объект. Оценщик в такой ситуации старается оценить все составляющие объекта. Сегодня в первую очередь, это земельный участок, его локация. Учитываются следующие факторы: близость к городу, водоему, природное окружение, качество окружающей застройки, качество подъездных дорог, развитость инфраструктуры микрорайона, статус земель и пр. Далее оценивается сам дом: наличие и качество инженерных сетей, качество объемно-планировочных решений, архитектуры, состояние дома, его площадь.

Объективное определение стоимости объекта сегодня, в условиях огромной конкуренции на рынке, огромного количества разноформатных предложений играет важную роль в успехе его продажи. Очень часто встречаются случаи, когда стоимость объекта завышена настолько, что его не удается продать годами. Поэтому собственникам загородных домов мы бы рекомендовали быть максимально объективными: шанс продать объект по завышенной цене очень мал, особенно учитывая уже упоминаемый выше объем предложения, а адекватная оценка способствует более эффективному и быстрому результату.--http://www.gdeetotdom.ru/expert/author/1889753/(портал?недвижимости--gdeetotdom.ru)--статья----«Загородная--недвижимость:--сложности--в--оценке»--Директора--по оценке--УК «Магистр»--Инны--Поповой--