Основные проблемы оценки загородной недвижимости:

ь несовершенство нормативно-правовой базы;

ь недостоверность необходимой информации;

ь низкий уровень подготовки специалистов по оценке;

ь демпинг цен на оказание оценочных услуг со стороны недобросовестных участников рынка оказания оценочных услуг;

ь низкое качество предоставляемых оценочных услуг;

ь сложность адекватной оценки улучшений в загородной недвижимости, так как проекты многих коттеджей и загородных домов уникальны;

ь искусственное занижение или завышение итоговой величины стоимости за объект оценки;

ь сложность применения доходного подхода из-за того, что рынок аренды загородной недвижимости до сих пор остается теневым.

Прошло более шести лет с момента введения саморегулирования в оценочной деятельности, но, к глубокому сожалению, этот период времени нельзя назвать результативным. Контроль и управление оценочной деятельностью до сих пор остается непрофессиональным, формально проводятся экспертизы отчетов, а также не соблюдаются требования методических советов при определении стоимости оценочных услуг. Настоящие профессионалы в такой ситуации вынуждены прекращать деятельность, поскольку большинство клиентов продолжает обращаться в фирмы, где услуги стоят дешевле. При этом качество оценки является далеко не самым главным критерием, которым руководствуются при выборе исполнителей.--http://m.bp-g.ru/articles/problemy-ocenki-v-rossii-статья--«Проблемы--оценки--в--России:--ситуация--на--рынке--и--способы--преодоления--кризиса»--(ООО--«БизнесПартнер-Групп»-----консалтинговая--компания)

Как и любая другая деятельность, оценка должна проводиться согласно действующим законодательным нормативам. Однако зачастую, объективные и субъективные факторы, которые необходимо учитывать при проведении оценки, не принимаются специалистом должным образом. Его учили, что самым главным критерием качества оценки является соответствие законам. Таким образом, получается, что оценивая недвижимость, машину и любое другое имущество, оценщик вполне может не обладать большими знаниями в области определенного сегмента рынка и профессиональной интуицией, а может руководствоваться лишь типовыми рекомендациями.

Специалисты, которые проводят экспертизу отчетов, выбираются с помощью голосования, что не всегда является гарантией грамотности и опыта такого эксперта. Усугубляет ситуацию и то, что процедура голосования очень часто используется в коммерческих интересах. Многие расценки, которые предлагают сегодня оценивающие фирмы, вызывают недоумение даже у новичков. При таком уровне цен нет никаких сомнений относительно качества предоставляемых ими услуг даже у заказчиков, однако им важнее всего заручится документом, который предоставят «профессионалы».

Манипуляция с законами и стоимостью услуг сегодня является нормой на рынке оценки. Вам необходима высокая стоимость объекта - без вопросов, получайте, нужна сильно заниженная стоимости - нет проблем. Государственным организациям это выгодно, они пользуются дешевыми услугами оценки в собственных интересах и чтобы сэкономить средства, покупатели же в свою очередь привлекая оценочные организации пытаются доказать то, что цена на товар является завышенной. В такой ситуации оценщики являются заложниками рыночных отношений между частными лицами и структурами.

Те, кто является профессионалами, хорошо знает, каким образом должна рассчитываться стоимость услуг по оценке. Сюда включается стоимость осмотра, а также описания объекта, рыночный и отраслевой анализ. Кроме этого необходимо включить работу по сбору необходимой информации из различных источников, обработку полученных данных, составление калькуляции, затраты на различные материалы, которые используются при подготовке к оценке, а также обобщение полученных данных. Не нужно забывать о затратах оценочной компании на развитие собственной деятельности, менеджмент, и поддержание системы контроля качества.

Если говорить другими словами, то настоящий профессионал никогда не будет оказывать услуги по цене, которая ниже их реальной себестоимости. Это связано с тем, что оценщики не являются каким-то благотворительным фондом и хотят получать хорошее вознаграждение за свой нелегкий труд.

Другое отношение только, у новичков рынка, которых из года в год становится все больше и больше, не смотря даже на перенасыщенность рынка такими специалистами. Новички хватаются за любую работу даже с самой мизерной оплатой, чтобы хоть немного оставаться на плаву и выдерживать конкуренцию. И понятно, что такой демпинг ведет к спаду качества, увеличению ошибок и искажению достоверности информации на оценочном сегменте рынка.

Конечно, не стоит отрицать, что даже при исследовании одинаковых объектов двумя высокопрофессиональными оценщиками, может возникать разница, но она никогда не будет превышать предел в 15-20 процентов от общей стоимости. Такие расхождения возникают, как правило, из-за субъективного восприятия значения некоторых факторов (перспективы, историческая ценность и другое).

Кроме того, рыночная стоимость всегда зависит от ожиданий рынка, освещения события в СМИ, и эти факторы всегда оказывают влияние на поведение всех участников сделок. Поэтому даже самая правильная и профессиональная оценка содержит некую толику неопределенности, однако это вовсе не означает, что такая процедура не имеет смысла. Напротив, информация об уровне определенности помогает правильно ориентироваться владельцу имущества для принятия важных решений. Только обладая наиболее объективной информацией можно проводить эффективные сделки, и данный факт известен всем успешным бизнесменам.

Пути решения проблем оценочной деятельности:

ь Проблема качества услуг оценки, может разрешиться тогда, когда на рынке останутся только хорошо подготовленные и обученные профессионалы. Именно ими и являются эксперты, а не переученные на скорую руку на тренингах технические рабочие;

ь Также качество оценки улучшится, если внедрить развернутые, подробные стандарты. К примеру, в США на сборе информации для оценочных компаний специализируются более 20 фирм;

ь Весьма полезным было бы профинансировать ряд исследований, которые касаются данных проблем. Оценка недвижимости в целом и указанная проблематика в частности продвине саморегулируемые организации будут публиковать темы, которые предлагаются на исследованиях;

ь Кроме того, на рынке существует необходимость внедрения детальной схемы расчета оценки для каждого отдельного объекта. Для укрепления профессионализма оценщиков введена система добровольной сертификации. Многие эксперты за последние годы подтвердили свой высокий уровень профессионализма и получили престижные международные сертификаты подтверждающие это;

ь Рост рейтинга специалистов в оценке будет формировать доверие у клиентов к компаниям, которые оказывают качественные услуги. И уже сегодня есть множество причин полагать, что уже в самом ближайшем будущем противодействие профессиональных оценщиком демпингу, даст свои «плоды»;

ь В 2011 году СРО ввели проверку оценочных отчетов с явно заниженной стоимостью, ее проводят компании, которые выигрывают тендер. Также специалисты составили классификацию демпинга, который подразделяется на осознанный, непрофессиональный и заказной. На многих популярных сайта и в СМИ размещена информация о причинах демпинга, а также способы преодоления дискредитации оценщиков;

ь Хорошим вариантом для условий России может быть приглашение к сотрудничеству в отечественные саморегулируемые организаций специалистов-иностранцев по оценке недвижимости, которые совмещают практику и исследования на международном уровне;

ь Следует отметить, что основной проблемой в процессе определения рыночной стоимости недвижимости является недостоверность необходимой информации. Для ее решения предлагается законодательно обязать регистрационные органы предоставлять оценщикам информацию о стоимости объектов недвижимости, которые необходимы оценщику. Это приблизит результат оценщика к реальной стоимости оцениваемого имущества, что, в свою очередь, даст более четкое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе--http://conf.sfu-kras.ru/sites/mn2_1_/pdf/13/62a.pdf----Проблемы--оценки--недвижимости--в--Российской--экономике.--Крикунов--Д.--А.,--Кочемаскин--А.--Н.,--Михин--П.--О.,--Никольский--Д.--О.Сибирский--федеральный--университет..

Приложение

«Расчетные таблицы»

Таблица №1 «Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования»

Таблица № 2. Таблица объектов-аналогов для определения арендной платы