Анализ рынка жилищного строительства в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1.Теоретические основы изучения рынка недвижимости

1.1 Жизненный цикл объекта недвижимости

1.2 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

1.3 Формирование себестоимости строительных работ

1.4 Методы проведения анализа рынка жилищного строительства

Глава 2. Практический анализ предмета дипломного исследования

2.1 Общие сведения о предприятии

2.2 Влияние состояния рынка энергоносителей на рынок недвижимости

2.3 Анализ основных экономических показателей деятельности ОАО "Группа Компаний ПИК"

Глава 3. Разработка рекомендаций по снижению себестоимости жилищного строительства

3.1 Составление прогноза на 2009-2010 гг. по фактическим данным

3.2 Предложения по снижению себестоимости продукции ОАО "Группа Компаний ПИК"

Заключение

Библиографический список

себестоимость жилищный строительство недвижимость

Введение

До недавнего времени одной из самых привлекательных для инвестиций отраслей была отрасль строительная. Но мировой финансовый кризис внес свои коррективы, резко снизив привлекательность строительства для инвесторов. В сложившейся ситуации строительные компании вынуждены снижать объемы строительства или вовсе "замораживать" проекты. Это грозит не только спадом в строительной сфере России, но и может оказаться губительным для других отраслей, от развития которых зависит экономика страны.

Основной проблемой, тормозящей дальнейшее развитие отрасли, стала высокая себестоимость строительства. Строительные объекты, в том числе и объекты жилищного строительства, теряют свою рентабельность и не окупаются после сдачи. Наметившийся спад спроса еще более усугубляет ситуацию.

Однако и из этой сложной ситуации можно найти выход. Решить проблему можно посредством снижения себестоимости строительства, снижение расходов можно осуществить на всех его этапах. Многие проблемы решает тщательная проработка проекта производства работ, в каждом из пунктов которого заложена возможность сокращения затрат. Естественно, что экономия, заложенная в проекте производства работ, не должна идти в ущерб качества. Снижение себестоимости строительства - задача непростая, но решаемая. Необходим лишь грамотный и обдуманный подход к вопросу о снижении всех затрат. Снижение затрат и себестоимости строительства благотворно отразится и на сложившемся в отрасли положении - повышение интереса для инвестирования, стабилизация и, даже, рост строительной сферы несмотря на кризис.

Целью дипломного исследования является определение состояния, динамики и перспектив развития рынка жилой недвижимости России в условиях финансового кризиса.

Для реализации поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1. рассмотреть теоретические аспекты факторов, влияющих на рынок недвижимости;

2. изучить суть понятия себестоимость и проанализировать особенности формирования себестоимости объекта строительства;

3. наработать возможные пути снижения себестоимости продукции предприятия;

4. дать общие выводы о состоянии рынка и перспективах его развития.

Объектом изучения данной работы является рынок недвижимости в России, который рассматривается на примере ОАО "Группа Компаний ПИК" Предметом изучения является методика анализа управления себестоимости продукции этого предприятия.

Дипломная работа состоит из введения, основной части и заключения. Во введении сформулированы актуальность темы, цель, задачи, предмет и объект исследования. Во второй части анализируется поставленная проблема. В третьей части предлагаются пути снижения себестоимости продукции. В заключении приведены основные результаты дипломного исследования.

Глава 1.Теоретические основы изучения рынка недвижимости

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из приоритетных потребностей населения России.

Однако, существуют прогнозы, что в ближайшем будущем цены на жилье будут только расти, а дорогое жилье не может быть доступным, как того требуют президент и правительство. Важно поскорее найти ответы на вопросы: как сократить стоимость строительства и повысить эффективность капитальных вложений, как сделать жилье дешевле, а значит - доступнее.

Для этого в первую очередь рассмотрим теоретические аспекты факторов, влияющих на рынок недвижимости.

1.1 Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) - период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект [7]. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка - с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - специализированной организацией осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или - по поручению собственника - управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

1.2 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

На каждом этапе жизненного цикла можно определить стоимость объекта недвижимости. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход) [9].

Затратный подход - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный подход - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный подход - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком. Рассмотрим каждый из этих подходов подробнее.

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [8].

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

1. аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2. сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах замещения; сбалансированности; спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

5. установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

1. уровень заработной платы;

2. величина накладных расходов;

3. затраты на оборудование;

4. нормы прибыли строителей в данном регионе;

5. рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

3. расчет накопленного износа (И_н): а) физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; б) функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; в) внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; г) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и; д) определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

а) анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; б) технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; в) оценка общественно-государственных и специальных объектов; г) оценка объектов на малоактивных рынках; д) оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимо-сти затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1. прямая капитализация;

2. капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

а) условно-постоянные; б) условно-переменные (эксплуатационные); в) резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

На практике применяются все оценочные подходы и этого требуют стандарты оценочной деятельности, а итоговая величина стоимости устанавливается путем последующего взвешивания результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины стоимости, полученной с помощью различных подходов.

Применение различных методологических подходов к оценке недвижимости позволяет сделать оценку более объективной, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на его стоимость.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

1. рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

2. потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

3. инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

4. страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

5. замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

6. восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

7. залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

8. ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

9. для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

10. утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

11. действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

1.3 Формирование себестоимости строительных работ

Себестоимость продукции -- это выраженные в денежной форме затраты на ее производство и реализацию. Основными ее составляющими являются затраты, связанные с использованием в процессе производства продукции природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов, а также затрат на ее производство и реализацию (рис. 1).[1]

Рис.1. Формирование себестоимости продукции

Зависимость между основными составляющими себестоимости продукции (ПРС), т.е. затратами, непосредственно связанными с ее изготовлением, такими, как прямые материальные затраты (ПРМ), прямые трудовые затраты (ПРТ) и затраты, связанные с процессом подготовки, управления и сбытом продукции, -- общепроизводственные расходы (ОБЩПР), можно задать в виде равенства:

ПРС = ПРМ + ПРТ + ОБЩПР.

Себестоимость продукции является показателем, отражающим результаты хозяйственной деятельности организации, ее размер зависит от воздействия различных факторов. Чем ниже себестоимость продукции, тем эффективнее используются производственные ресурсы организации.

В отечественной экономической литературе традиционно выделяются следующие виды себестоимости.

В зависимости от принадлежности затрат к организации (отрасли) себестоимость продукции может быть:

1. индивидуальной -- свидетельствует о затратах конкретного предприятия по выпуску продукции;

2. среднеотраслевой -- характеризует средние по отрасли затраты на производство продукции данного вида. Среднеотраслевая себестоимость рассчитывается по формуле средневзвешенной арифметической.

В зависимости от планирования затрат себестоимость может быть:

1. плановой -- характеризует затраты предприятия на изготовление продукции, предусмотренные планом на предстоящий период;

2. фактической -- отражает размеры действительно затраченных средств на выпущенную продукцию.

Под себестоимостью строительных работ понимаются затраты строительного предприятия на их производство и сдачу заказчику.

Важным элементом формирования себестоимости строительных работ является выбор строительной организацией правил, конкретных методов и форм учета отдельных видов расходов. Эти правила наряду с другими элементами учета составляют учетную политику организации.

Учетная политика организации в части формирования себестоимости работ охватывает:

1. метод списания материалов, используемых в производстве работ, продукции и услуг;

2. систему оплаты труда, включая способы начисления премий и различных доплат;

3. порядок списания отдельных видов расходов -- сразу по их выявлении или путем образования соответствующих резервов;

4. определение объектов учета (объект строительства, виды работ);

5. проект, в целом счет учета соответствующих затрат, продукция; заказ, вид производства и т.п.

Организация учета затрат на строительное производство основана на:

1. неизменности принятой методологии учета затрат на производство и калькулирования себестоимости строительных работ в течение года;

2. полноте отражения в учете всех хозяйственных операций;

3. правильном отнесении расходов и доходов к отчетным периодам;

4. разграничении в учете текущих затрат на производство и капитальных вложений;

5. регламентации состава себестоимости продукции.

Себестоимость строительных работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат.[3]

Затраты на строительное производство в бухгалтерском учете группируются по:

1. месту возникновения (строительным участкам, объектам, подсобным производствам и другим структурным подразделениям предприятия). Такая группировка затрат необходима для организации внутреннего учета и определения себестоимости строительных работ;

2. видам строительных работ (услуг);

3. видам расходов (элементам и статьям затрат).

Группировка затрат по элементам (материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация основных средств, прочие затраты) производится строительной организацией расчетным путем, исходя из состава затрат, включаемых в тот или иной элемент.

Строительным организациям в качестве типовой рекомендуется группировка затрат на производство строительных работ по следующим статьям расходов:

1. материалы;

2. расходы на оплату труда рабочих;

3. расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов;

4. накладные расходы.

Затраты на производство строительных работ включаются в себестоимость работ того календарного периода, к которому они относятся, независимо от времени их возникновения.

С этой целью затраты на производство работ подразделяются на:

1. текущие -- постоянные производственные затраты;

2. единовременные -- однократные или периодически производимые.

Затраты в зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются на:

1. прямые -- расходы, связанные с производством строительных работ, которые можно прямо и непосредственно включать в себестоимость работ по соответствующим объектам учета;

2. косвенные (накладные) -- расходы, связанные с организацией и управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельности строительной организации в целом, которые включаются в себестоимость объектов учета с помощью специальных методов.

Все расходы организации, зависящие от изменения объемов выполненных работ, можно подразделить на:

1. постоянные -- расходы, не зависящие непосредственно от объема строительных работ, удельный размер которых в себестоимости при увеличении объема работ будет сокращаться, а при уменьшении -- увеличиваться;

2. переменные -- расходы, изменяющиеся пропорционально росту (снижению) объема выполняемых строительных работ.

Целью учета себестоимости строительных работ является своевременное, полное и достоверное отражение фактических затрат, связанных с производством и сдачей этих работ заказчику по видам и объектам строительства, выявление отклонений от применяемых норм и плановой себестоимости, а также контроль за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Планирование и учет затрат на производство строительных работ осуществляются по договорам на строительство.

Кроме условий договоров на строительство объектов учет себестоимости строительных работ обусловлен технологией строительного и вспомогательного производств, организационной структурой строительной организации.

Строительная отрасль, как и любая другая, облает отпределенной спецификой. Поэтому выделим основные факторы, влияющие на рост себестоимости строительства:

1. Рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства составляет 55-68 %

На рынке строительных материалов происходит и монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона. А это производство с невысокой рентабельностью, поэтому производители вынуждены поднимать на железобетон цены, невзирая на то, готов ли к этому рынок или нет.

2. Низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12-15 %

3. Ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносятся по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8 %.

4. Частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур.

5. Приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ.

6. Частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10% сметной стоимости.

7. Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%

8. Высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства - длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие "прозрачных" цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья - теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.

9. Большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам.

10. Обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10% квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков

11. Попытки самих застройщиков "взвинтить" цены на жилье при повышении спроса.

12. Несовершенство нового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему.

13. Большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства.

14. Слабо развитое кредитование застройщиков, которые предпочитают привлекать относительно дешевые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков. В сфере кредитования застройщиков активность банков сдерживается, прежде всего, рисками, связанными с отсутствием обеспечения у них прав собственности на земельный участок.

Банковские проценты, которые выставляются при выдаче кредитов, будучи заложенными в себестоимость жилья, просто губят большинство строительных коммерческих проектов. В этом вопросе требуется участие органов государственной власти. Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится из-за таких проблем, как:

а) отсутствие обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

б) высокий уровень рисков кредитования строительства;

в) низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний;

г) отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;

д) низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

15. Несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве. В строительной отрасли циркулируют большое число взаимопротиворечащих инструкций, МДС, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти. Кроме того, в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы.

Изложенные факторы далеко не исчерпывающие. Вопросы ценообразования в строительстве являются одними из ключевых в отрасли. Решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

1.4 Методы проведения анализа рынка жилищного строительства

Первой задачей выбора методов проведения анализа рынка жилищного строительства является ознакомление с отдельными методами, которые могут использоваться при сборе и анализе информации. Затем с учетом ресурсных возможностей выбирается наиболее подходящий набор этих методов. Прежде всего, дадим общую характеристику методам проведения подобных исследований. Наиболее широко используемыми методами являются методы анализа документов, методы опроса потребителей, экспертные оценки, экспериментальные методы и экономико-математические методы.

Главное отличие методов социологических исследований от экспертных оценок заключается в том, что первые ориентированы на массовых респондентов очень различной компетентности и квалификации, в то время как экспертные оценки - на ограниченное число специалистов-профессионалов. Объединяет эти две группы методов, прежде всего то, что в обоих случаях для обработки собранных данных используются одни и те же методы математической статистики.

Выделим основные группы экономико-математических методов, используемых при проведении анализа рынка жилищного строительства:

1. Статистические методы обработки информации -- группа методов и способов сбора и обработки данных, используемых для описания и анализа информации (определение средних оценок, величин ошибок, степени согласованности мнений и т.д.).

Их используют всегда, когда необходимо получить и обосновать какие-либо суждения о группе (объектов или субъектов) с некоторой внутренней неоднородностью. Целесообразно выделить три вида научной и прикладной деятельности в области статистических методов анализа данных (по степени специфичности методов, сопряженной с погруженностью в конкретные проблемы):

а) разработка и исследование методов общего назначения, без учета специфики области применения;

б) разработка и исследование статистических моделей реальных явлений и процессов в соответствии с потребностями той или иной области деятельности;

в) применение статистических методов и моделей для статистического анализа конкретных данных.

2. Многомерные методы подходят для анализа данных, если для оценки каждой единицы выборки используется две или больше переменных, которые анализируются одновременно. Такие методы применяются для определения одновременных взаимосвязей между двумя или больше явлениями. Для обоснования маркетинговых решений в первую очередь используются факторный и кластерный анализы . В их основе лежит анализ многочисленных взаимосвязанных переменных -- например, определение объема продаж нового продукта в зависимости от его технического уровня, цены, конкурентоспособности, затрат на рекламу и т.п.

3. Регрессионные и корреляционные методы используются для установления взаимосвязей между группами переменных взаимосвязей описывающих деятельность организации. Задачи корреляционного анализа сводятся к измерению тесноты связи между варьирующими признаками, определению неизвестных причинных связей и оценке факторов, оказывающих наибольшее влияние на результативный признак. Задачи регрессионного анализа лежат в сфере установления формы зависимости, определения функции регрессии, использования уравнения для оценки неизвестных значений зависимой переменной.

4. Имитационные методы занимают важное место в анализе экономических процессов. Главная особенность их состоит в проведении имитационного эксперимента, но только не с объектом, а с его математической моделью. В экономических исследованиях имитация используется в широком диапазоне задач. К наиболее типичным хозяйственным задачам, где можно эффективно использовать имитационное моделирование для принятия решений, относят управление запасами, работа системы массового обслуживания, производственное планирование, анализ рисков, использование ресурсов. Они, как правило, применяются, когда переменные, влияющие на текущую ситуацию (например, описывающие конкуренцию), не поддаются определению с помощью аналитических методов. Имитационные методы анализа экономических проблем есть важный инструмент принятия управленческих решений, который дает ряд преимуществ, а именно: позволяет руководителю глубже понять суть задачи и оценить преимущества и недостатки альтернативных стратегий и возможных решений, обеспечивает учет случайности и неопределенности, например, будущий спрос, цены конкурентов, интенсивность потока покупателей, изменение процентных ставок, и наконец, это малозатратный, эффективный и безрисковый подход к экспериментированию, которое вряд ли возможно в реальной жизни.

5. Методы статистической теории принятия решений (теория игр, теория массового обслуживания) -- используются для описания реакции потребителей на изменение рыночной ситуации. Можно выделить два главных направления применения этих методов: для статистических испытаний гипотез о структуре рынка и предположений о состоянии рынка -- например, исследование степени лояльности к торговой марке, прогнозирование рыночной доли;

6. Детерминированные методы -- применяются, когда имеется много взаимосвязанных переменных и надо найти оптимальное решение. Например, вариант доставки продукта потребителю, обеспечивающий максимальную прибыль, по одному из возможных каналов товародвижения;

7. Гибридные методы -- объединяют детерминированные и вероятностные (стохастические) характеристики, применяемые прежде всего для исследования проблем товародвижения

Выводы по главе

Себестоимость продукции - один из важнейших экономических показателей деятельности промышленных предприятий, выражающий в денежной форме все затраты предприятия, связанные с производством и реализацией продукции. В себестоимость включаются перенесенные на продукцию затраты прошлого труда (амортизация основных фондов, стоимость сырья, материалов, топлива и других материальных ресурсов) и расходы на оплату труда работников предприятия (заработная плата).

Под себестоимостью строительных работ понимаются затраты строительного предприятия на их производство и сдачу заказчику. Важным элементом формирования себестоимости строительных работ является выбор строительной организацией правил, конкретных методов и форм учета отдельных видов расходов.

Целью учета себестоимости строительных работ является своевременное, полное и достоверное отражение фактических затрат, связанных с производством и сдачей этих работ заказчику по видам и объектам строительства, выявление отклонений от применяемых норм и плановой себестоимости, а также контроль за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Планирование и учет затрат на производство строительных работ осуществляются по договорам на строительство. Кроме условий договоров на строительство объектов учет себестоимости строительных работ обусловлен технологией строительного и вспомогательного производств, организационной структурой строительной организации.

Глава 2. Практический анализ предмета дипломного исследования

2.1 Общие сведения о предприятии

Группа Компаний ПИК ("Первая Ипотечная Компания") - одна из лидирующих вертикально интегрированных девелоперских компаний России.

Группа Компаний ПИК работает на российском рынке недвижимости с 1994 г. и является одним из ведущих участников инвестиционно - девелоперского рынка России. Основные направления деятельности Группы: инвестиции в жилищное строительство, девелоперская деятельность, ипотечное жилищное кредитование, строительство, производство строительных конструкций и материалов. Группа ПИК обладает высоким техническим и интеллектуальным потенциалом, большими стратегическими и финансовыми ресурсами, которые позволяют воплотить в жизнь яркие, масштабные проекты. В Группу входит свыше 20 организаций, в которых работает более 15 тысяч сотрудников.

Группа Компаний ПИК - компания национального масштаба, цель которой - осуществление основной деятельности в ключевых регионах России. Девелоперский блок Группы ПИК представляют "Первая Ипотечная Компания", которая ведет свою деятельность в г. Москве, и компания "ПИК-Регион", активно работающая во многих регионах России. Бренд "КуПИКвартиру" хорошо узнаваем покупателями жилья.

Первоначально Группа Компаний ПИК начинала свою деятельность в Москве. В 2004 году Группа вышла с масштабными строительными проектами в Московскую и Ростовскую области. В настоящий момент, наряду с Москвой, идет активное строительство во многих городах Подмосковья, а также в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Таганроге. Ведется активная девелоперская деятельность в городах: Новороссийске, Ярославле, Нижнем Новгороде, Калининграде, Перми и Омске. Планируется вести деятельность в городе Краснодаре.

В Москве работают три крупнейших домостроительных комбината. Группа Компаний ПИК владеет двумя из них: ДСК-2 и ДСК-3. Производственные и строительные мощности Группы Компаний ПИК представлены также такими предприятиями, как 100 КЖИ, МФС-ПИК и другими, а также предприятиями нерудной отрасли: ПИК-Неруд и Сычевский ПТК, работающими на месторождениях в Московской, Ивановской областях и в Республике Карелия.

Группа ПИК возводит дома индустриальных серий: КОПЭ, КОПЭ-М-Парус, П-3М, П-3М-7/23, 111-й серии. Заканчивается проектирование 25-этажного дома башенного типа на базе серии КОПЭ-М-Парус. Также Группа ПИК строит монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам, дома класса "de Luxe" в престижных районах Москвы и ведет коттеджное строительство в элитных районах Подмосковья.

В структуру Группы ПИК входит компания "ПИК-Комфорт", которая осуществляет эксплуатацию домов и зданий, построенных Группой ПИК во всех регионах, а также придомовых территорий. Таким образом, Группа ПИК является в отношении построенных домов одновременно передающей и принимающей для дальнейшего обслуживания зданий стороной, что гарантирует высокое качество строительных работ на всех уровнях (организационные меры снижения стоимости строительства). Для клиентов наличие эксплуатирующей компании является серьезным плюсом, так как вместе с квартирой они приобретают и комфортную среду обитания.

Развитие ипотечного жилищного кредитования является важным направлением деятельности Группы Компаний ПИК. По итогам 2005 года более 30% от общего объема сделок по приобретению недвижимости было заключено с использованием ипотечных кредитов, что является весомым вкладом в реализацию национальной программы "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" (финансовые меры снижения стоимости строительства). Приобретателям квартир в Группе ПИК предлагается большой выбор разнообразных ипотечных программ, разработанных совместно с Банком Жилищного Финансирования, со Сбербанком и рядом других ведущих российских банков. Количество ипотечных сделок при приобретении жилья в Группе ПИК за последний год выросло на 160%.

За 14 лет работы на рынке недвижимости Группа ПИК проинвестировала и построила 4,8 млн. кв. метров жилья, в том числе в Московской области и в других регионах - около 600 тыс. кв. метров жилья. Доля на инвестиционно - девелоперском рынке Москвы в настоящий момент составляет 20%. В 2005 году Группа ПИК профинансировала и построила 843 тыс. кв. метров жилья. В 2006 году ежегодные объемы строительства и инвестиций превысили 1 млн. кв. метров жилья. Сформирована программа строительства в Москве и регионах до 2014 года. В настоящий момент в портфеле Группы ПИК - более 10 млн. кв. м жилья, из которых только в Московском регионе (Москва и область) - более 8 млн. кв. м.

В процессе инвестиционной деятельности Группа Компаний ПИК ведет совместную работу с органами государственной власти по вопросам формирования и реализации национальных программ, направленных на улучшение жилищных условий россиян (финансовые меры снижения стоимости строительства). Группа участвует в таких общественных коммерческих и государственных организациях, как: Совет по вопросам жилищного строительства при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания РФ; Ассоциация Строителей России; Российская Гильдия Риэлторов; Московский Строительный Союз.

Стратегическая цель Группы Компаний ПИК - развитие высокотехнологичного вертикально интегрированного холдинга, который является поставщиком качественного жилья, работает в рамках реализации государственных и региональных программ жилищного строительства, четко соблюдает интересы клиентов, акционеров и инвесторов.

ОАО "Группа Компаний ПИК" стала первой российской инвестиционно - девелоперской компанией, которая успешно разместила на рынке облигации. С начала 2002 года ОАО "Группа Компаний ПИК" разместила пять облигационных займов, общий объем которых равен 2,57 млрд. руб.

В начале 2006 года Группа Компаний ПИК успешно осуществила масштабный проект: "Структурная реформа Группы Компаний ПИК. Первый этап. Консолидация активов и капитализация стоимости Группы". В результате реформы была произведена реструктуризация собственности в уставных капиталах дочерних обществ, входящих в Группу ПИК. ОАО "Группа Компаний ПИК" стала управляющей компанией холдинга и собственником всех компаний, входящих в Группу ПИК.

В начале 2006 года ФСФР России зарегистрировала Отчет об итогах дополнительного выпуска ценных бумаг ОАО "Группа Компаний ПИК" в объеме 456 100 384 обыкновенных именных акций на сумму 28 506 274 000 рублей. По состоянию на 01 марта 2006 г. уставный капитал ОАО "Группа Компаний ПИК" составил 1 млрд. долл. США, что является наивысшим значением для инвестиционно - девелоперских холдингов России.

Пройдя серьезный путь на рынке долговых ценных бумаг, с момента размещения первого облигационного займа по настоящее время, ОАО "Группа Компаний ПИК" не только сохранила лидирующие позиции и значительно увеличила объем строительства, но и, выполняя все свои обязательства в срок и в полном объеме, сформировала положительную публичную кредитную историю и получила доступ к рынкам капитала. Это также позволяет говорить о планах выхода Группы ПИК в ближайшей перспективе на международные финансовые рынки с целью дальнейшей оптимизации структуры заимствований.

В структуру Группы входит 152 предприятия по всей России и в СНГ.

ЗАО "Энергосервис" входит в состав блока промышленных и строительных предприятий. Основной целью деятельности ЗАО "Энергосервис" является наиболее и полное и качественное удовлетворения потребностей в продукции (работах и услугах), производимых Компанией и исполнение заказов физических и юридических лиц на основе заключаемых контрактов и договоров, а так же получение прибыли и распределение ее чести между Акционерами в форме дивидендов.

Закрытое акционерное общество "Энергосервис", учреждено и действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом РФ "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 года, Федеральным Законом РФ "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 г. и иным действующим законодательством РФ.

Предметом деятельности ЗАО "Энергосервис" являются товарные и сырьевые ресурсы, движимое и недвижимое имущество, информация, научно-техническая и иная продукция, а также ценные бумаги, финансовые средства в российской и иностранной валюте, услуги и любые другие ценности, представляющие коммерческий интерес на российском и зарубежных рынках.

Для реализации своих целей и получения прибыли ЗАО "Энергосервис" осуществляет деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, деятельность по передаче электроэнергии и эксплуатации объектов электросетевого хозяйства Группы Компаний ПИК.

2.2 Влияние состояния рынка энергоносителей на рынок недвижимости

Состояние российского рынка недвижимости определяется, прежде всего, общей макроэкономической ситуацией в стране. В свою очередь, основное влияние на общее состояние российской экономики оказывают мировые цены на энергоносители (в основном, нефть и газ), их добыча и экспорт. Российская экономика еще довольно слаба, чтобы быть конкурентоспособной вне зависимости от цен и объемов экспортируемых энергоносителей. Именно поэтому я считаю необходимым рассмотреть актуальную на сегодняшний момент взаимосвязь общего макроэкономического состояния в стране с мировыми ценами на энергоресурсы.

В свою очередь, ситуация на рынках энергоносителей зависит от очень многих факторов, таких как рост спроса на энергоносители со стороны развивающихся стран, объемы потребления и запасы нефти в США, политика ОПЕК по объемам добычи, политическая ситуация в странах-экспортерах, освоение новых месторождений, стихийные бедствия, развитие новых технологий и прочего.

Таким образом, относительно поставленной нами задачи оценить степень влияния цен на энергоносители на рынок недвижимости, мы можем установить следующую взаимосвязь: общая мировая ситуация - состояние рынка энергоносителей - общая макроэкономическая ситуация в стране - состояние рынка недвижимости.

События на мировых финансовых рынках оказывают прямое действие на динамику нефтяных котировок. Проследим краткую хронологию событий. В течение 2006-2007 годов мировые цены на нефть практически непрерывно шли вверх на фоне высоких темпов роста мировой экономики и растущего спроса в первую очередь со стороны развивающихся стран (см. рис 2). К июлю 2008 года практически был достигнут рубеж в 150 долл. за баррель. Опасения по поводу будущего американской экономики, замедления спроса и мировой финансовой системы вместе с проблемами ведущих финансовых организаций за несколько месяцев обрушили цены практически до 40 долл. за баррель. Такое резкое падение оказалось неприятным сюрпризом и для российских властей. В настоящее время рынок частично восстанавливается, однако его дальнейшая динамика является в высшей степени неопределенной и зависит от совокупности факторов, связанных как с фундаментальными показателями, так и развитием ситуации на глобальных финансовых рынках.



Рис. 2. Динамика цены на нефть марки Brent (IPE), USD/баррель