Анализ рынка жилищного строительства в России

Выделим различные точки зрения на развитие ситуации на мировом нефтяном рынке. Наиболее пессимистичный прогноз в отношении нефтяных цен на 2009 год выдали Deutsche Bank и Saxo Bank (европейский инвестиционный банк). По прогнозам экспертов последнего, цена на нефть может опуститься до 25 долларов ввиду вступления мировой экономики в фазу рецессии, худшей со времен Великой депрессии. Эксперты не верят в возможность реального сокращения квот ОПЕК из-за существующих разногласий внутри организации. Спад промышленного производства и глобального потребления, которое наблюдается в этом году, может повлечь за собой еще большее снижение цен на нефть. Данную точку зрения разделяют и страны, входящие в состав ОПЕК, которые прогнозируют цену на уровне 35-55 долларов за баррель: именно такую цифру в бюджеты на 2009 год закладывают большинство стран - членов организации.

Более оптимистичный прогноз дают международные финансовые организации. В частности, по оценкам Всемирного банке, средняя цена на нефть в 2009 году составит 75 долларов за баррель. Эти цифры были озвучены в докладе "Глобальные экономические перспективы-2009" 9 декабря 2008 года. В разделе, посвященном перспективам мировой экономики, авторы доклада прогнозируют снижение темпов роста глобального ВВП с 2,5 процента в 2008 году до 0,9 процента в 2009 году. Отсюда авторы доклада и делают вывод, что цены на нефть вряд ли сумеют перевалить за рубеж 75 долл., а снижение темпов мирового экономического развития приведет к падению потребности в нефти впервые с начала 1980-х годов.

Так же рассмотрим позиции государств. Правительство США считает, что нефть будет стоить где-то 50-51 долл., потребление с нынешних объемов упадет до 450 тысяч баррелей в сутки. Саудовская Аравия заложила в бюджет на 2009 год цену 43 долл. за баррель, в то время как в бюджете 2008 года была 45 долл. за баррель. Кувейт заложил в бюджет цену на нефть на уровне 50 долларов за баррель против 36 долларов в прошлом году. Для Катара эта сумма составляет 35 долларов, а в Венесуэле бюджет 2009 года базируется на прогнозе средней стоимости в 60 долларов за баррель.

В краткосрочной перспективе (2-3 года) мировой нефтяной рынок сохранится в напряженном состоянии в ситуации с ограниченными возможностями по наращиванию добычи. Такое мнение подтвердило и Международное энергетическое агентство (МЭА), сообщив, что "мировой нефтяной рынок останется напряженным до 2013 года". Резкое падение цен на нефть возможно в случае лишь одновременного сочетания ряда факторов: глубокий спад в экономике США и общее значительное замедление мировой экономики, открытая конкуренция между экспортерами нефти на фоне общего роста добычи. Но инвестиционный цикл в ОПЕК завершится в 2010-2011 годах, а дальнейшее наращивание мировой добычи остается под вопросом. В частности, хотя МЭА предполагает улучшение нефтяного баланса в 2009-2010 годах за счет роста добычи ОПЕК, ситуация после 2011-го становится еще менее сбалансированной. Существующие проекты добычи не-ОПЕК, столкнувшись со значительным ростом издержек и политическими конфликтами, сильно отстают по срокам ввода мощностей. К примеру, ввод крупнейшего месторождения Казахстана - Кашагана откладывается как минимум до 2013 года.

В среднесрочной перспективе (до 2020 года) после окончания очередной инвестиционной стадии ОПЕК и расширения добычи у ряда новых стран-экспортеров - Бразилия, Азербайджан, Казахстан и др. - не исключено понижение цен до уровня, соответствующего долгосрочным предельным издержкам новых производств. Они, по оценкам, достигают в настоящее время 70-80 долл. за барр. в текущих ценах (90-100 долл. в ценах 2020 года). Но даже в самых оптимистичных прогнозах углеводороды по технологическим причинам продолжают доминировать до 2020 года в транспортной сфере и в производстве электроэнергии, а доля альтернативных источников останется незначительной. Существует достаточно высокая вероятность обострения ситуации, поскольку исчерпание месторождений в мире идет несколько быстрее ожидавшихся темпов (в частности, резкое падение добычи в Мексике и Великобритании). Доступ международных энергетических компаний к месторождениям наталкивается на политические препятствия. Расчеты показывают, что необходим ввод 3,5 млн. барр. в день ежегодно лишь для компенсации выбывания "стареющих" месторождений. Долгосрочные качественные оценки баланса предложения и спроса остаются довольно пессимистичными. Основные надежды на рост добычи в этот период связаны с разведкой и началом добычи крупных месторождений на Каспии, в Восточной Сибири, шельфе Бразилии и США.

В долгосрочной перспективе (после 2020 года) ситуация с динамикой цен остается по-прежнему неопределенной, к тому же она сильно зависит от принятия решений о развитии альтернативных источников, атомной энергетики и прочее. Кроме того, последствия субсидирования биотоплива, выразившиеся в глобальном повышении цен на продукты питания, ограничивают потенциал роста этого сектора.

По данным Министерства экономического развития РФ объем добычи нефти, включая газовый конденсат, в 2009 году ожидается на уровне около 482 млн. т или 98,9% к 2008 году. Экспорт нефти прогнозируется на уровне 237 млн. т или 97,5% к 2008 году, в связи с сокращением ее добычи.

Прогноз добычи нефти в 2009 году разработан исходя из недостаточного объема финансовых ресурсов для поддержания уровня добычи на "старых" выработанных месторождениях, в основном Западной Сибири, и освоения новых месторождений Восточной Сибири и Тимано-Печорской провинции, а также с учетом действующей системы налогообложения нефтяного комплекса.

Таблица 1. Добыча нефти за 1 квартал 2009 г.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Рынок недвижимости чувствителен к изменениям общей макроэкономической ситуации в стране, которая зависит от состояния рынка энергоносителей и мировой экономики. Высокие мировые цены на энергоносители формируют благополучную конъюнктуру для развития рынка недвижимости.

2. Основной вариант развития для российской экономики на ближайшие два-три года следует рассматривать в ключе стабильных цен на нефть в пределах 50-55 долларов за баррель, увеличивающейся доли и степени переработки и постепенного снижения темпов роста добычи и экспорта энергоресурсов. Но при условии отсутствия локальных конфликтов и ухудшения политической ситуации в странах-экспортерах и стабильного состояния мировой экономической системы.

3. В перспективе последующих 3-х лет будет наблюдаться постепенное замедление темпов роста экспорта нефти, но в целом объемы экспорта продолжат расти. Это связано с увеличением объемов переработки, внутреннего потребления и снижением темпов роста добычи нефти.

4. На основе выявленных зависимостей и представленных на графиках и таблице прогнозных макроэкономических данных, сделаем предположение, что рынок недвижимости в перспективе 2-3 лет продолжит расти стабильными невысокими темпами, увеличивая свой объем и качественные характеристики.

2.3. Анализ основных экономических показателей деятельности ОАО "Группа Компаний ПИК"

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально. В то же время достаточно весомым фактором является финансовый. Поэтому я считаю необходимым провести финансовый анализ деятельности ОАО "Группа Компаний ПИК". Для оценки его работы рассмотрим основные показатели финансово - хозяйственной деятельности предприятия за 2006-2008 годы (таблица 2)

Таблица 2. Основные показатели хозяйственной деятельности предприятия в 2006-2008 гг.

Анализируя деятельность ОАО "Группа Компаний ПИК", следует отметить следующее. Объем выполненных строительно-монтажных работ увеличивается. В целом, за три года работы организации он возрос более чем в 8 раз, что происходило по причине увеличения заказов на строительство.

Выручка от реализации продукции предприятия возросла за 2006-2008 гг. в 5 раз, соответственно и общая себестоимость реализации продукции предприятия имеет тенденцию роста. Основную долю в затратах на реализацию продукции составляют расходы на материалы, энергию, топливо.

Затраты на 1 рубль реализованной продукции предприятия возросли за период 2006-2008 гг. на 40 коп. или на 77,15%, что оценивается отрицательно в работе ОАО "Группа Компаний ПИК". Удельный вес себестоимости в общем объеме произведенной продукции и выполненных работ за период с 2006 по 2008 гг. увеличился в основном за счет расширения деятельности фирмы, связанной со значительными вложениями денежных средств.

Эффективность использования основных средств предприятия увеличилась, фондоотдача возросла более чем на 20%, на что повлияли темпы роста объемов реализации продукции предприятия.

Положительным финансовым результатом деятельности предприятия является прибыль, которая увеличивается год от года достаточно быстрыми темпами. За анализируемый период она выросла на 68,25%, что даже в условиях высокой инфляции хорошо.

Снижение рентабельности продаж стало следствием специфики строительной отрасли, неразрывно связанной с долгосрочными работами, прибыль за которые поступит в следующих годах.

Данные, приведенные в таблице 2 показывают, что доходы предприятия значительно выросли. Но в то же время относительные показатели, характеризующие эффективность деятельности предприятия показывают, что наблюдается снижение уоовня прибыли на единицу реализованной продукции. Эффективность вложений всего имущества предприятия так же падает.

ОАО "Группа Компаний ПИК" осуществляет следующие виды деятельности:

1. Инвестиции в жилищное строительство;

2. девелоперская деятельность;

3. ипотечное жилищное кредитование, строительство;

4. производство строительных конструкций и материалов.

Основными видами деятельности предприятия являются: девелоперская деятельность, строительство, а так же производство строительных конструкций и материалов.

Выполнение объема подрядных работ является обобщающим показателем деятельности строительной организации. Общий объем строительно-монтажных работ служит основой для определения потребности в материальных ресурсах, фонде заработной платы и размере оборотных средств.

При анализе структуры продукции необходимо обеспечить группировку изделий по отраслевым сегментам, на соответствующую и не соответствующую профилю данного предприятия. При анализе структуры реализованной продукции ОАО "Группа Компаний ПИК" из соответствующей профилю данного предприятия особо выделяют строительно-монтажные работы. Для проведения данного анализа заполним таблицу 3.

Таблица 3. Структура реализованной продукции

Исходя из данных расчетов, можно отметить, что объем реализованной продукции и услуг ОАО "Группа Компаний ПИК" увеличивается с каждым годом, особенно больший прирост можно отметить в 2008 году, когда выручка от реализации увеличилась почти в 2 раза по отношению к предыдущему году, что связано с увеличившимися заказами на услуги организации. По данным таблицы можно сделать вывод о значительном увеличении объемов строительно-монтажных работ ОАО "Группа Компаний ПИК" за анализируемый период в связи с расширением деятельности компании. Увеличение объемов строительно-монтажных работ привело к росту прибыли предприятия и связано в первую очередь с сокращением заказов на выполняемые предприятием строительные работы. В отношении динамики удельного веса реализованной продукции соответствующей профилю предприятия определенной тенденции не наблюдается. Так, в 2002 году наблюдается увеличение удельного веса на 6,19% по отношению к предыдущему году; в 2003 году отмечается спад на 3,62% по отношению к предыдущему году. Не соответствующая профилю предприятия деятельность по удельному весу составляет незначительную часть. К такой деятельности можно отнести ипотечное жилищное кредитование, а так же инвестиционную деятельность. Рассмотрим подробнее динамику объемов реализации продукции, работ, услуг от основной деятельности за 2006-2008

Таблица 4. Динамика объема реализации продукции, работ, услуг

В целом за 3 года объем выполненных работ возрос на 1072863 тыс. руб. или на 843,09%, при этом среднегодовой темп прироста составил 35,7%.

В 2007 году наблюдаем рост объема выполненных работ по основным видам деятельности на 404 934 тыс. руб., т.е. почти в 4 раза. В 2008 году рост объемов выполненных работ увеличился по сравнению с 2007 годом на 667 929 тыс. руб., т.е. на 221,59%. Такой быстрый рост обусловлен, в первую очередь, расширением географии деятельности фирмы. Также в 2007 году началась реализация ранее запланированных масштабных проектов, Москве, Московской, Ростовской и Краснодарской областях.

Проведем анализ трудовых ресурсов компании. Его главная задача - выявить обоснованность плана численности работающих и установить эффективность их использования. В основные задачи анализа использования трудовых ресурсов также входит исследование численности рабочей силы, ее состава и структуры, а также определение размеров и динамики средней заработной платы работников предприятия. Изучение начинается с анализа обеспеченности строительной организации рабочей силой (табл. 5).

Таблица 5. Динамика численности и структуры персонала

Из данных таблицы видно, что на предприятии сложилась тенденция к увеличению численности персонала, в целом за период численность работников строительного предприятия увеличилась на 3413 человек, что составило 31,46%. Структура работников не претерпевает каких-либо существенных изменений, наблюдается устойчивая тенденция роста работников. За период с 2006 г. по 2008 численность работников выросла на 31,28%. Наблюдается рост штата служащих. Это произошло в связи с рядом структурных изменений в компании. За эти годы был существенно расширен инвестиционно-девелоперский блок предприятий, сформированы архитектурно-проектные институты "Европроект" и "Новоросгражданпроект". К блоку нерудных предприятий были присоединены "Малоярославецкий КНМ" (Калужская область) и "Рузский комбинат нерудных предприятий" (Московская область). В блок промышленных и строительных предприятий были включены организации в Калуге, Нижнем Новгороде, Перми и Тульской области. Таким образом, увеличение служащих в данном случае не может быть негативной тенденцией, т.к. оно связано с расширением деятельности компании и ее внедрением на новые рынки. Но в то же время если в 2006 году на одного управленческого работника приходилось более 5 рабочих, то в 2008 году этот показатель понизился до 4 рабочих на одного служащего. Данная тенденция оценивается отрицательно в работе предприятия.

В целом, структура работников не претерпевает каких-либо существенных изменений, наблюдается устойчивая тенденция роста работников. За период с 2006 г. по 2008 численность работников выросла на 37,25%. В строительстве производительность труда определяется затратами рабочего времени на выполнение единицы объема работ, т.е. трудоемкостью, а также выработкой в сметной стоимости на одного работающего в единицу времени. Рассмотрим изменение производительности труда работников ОАО "Группа Компаний ПИК" за 2006-2008 гг. (табл. 6).

Таблица 6. Динамика производительности труда

По данным таблицы 6 следует отметить, что в течение анализируемого периода произошло значительное увеличение производительности труда.

По сравнению с базовым периодом среднегодовая выработка одного работника в 2007 г. возросла на 94,12%, что в абсолютном выражении составляет 23,76 тыс. руб.; в 2008 г. данный показатель увеличился на 86,5% или 42,4 тыс. руб. Среднегодовая выработка увеличилась более чем в 3 раза в основном за счет увеличения объемов. Это говорит об эффективном использовании трудовых ресурсов.

Основным производственным средствам принадлежит определяющее место в организации строительного производства. Улучшение их использования имеет первостепенное значение для выполнения задания по освоению объемов работ и повышения эффективности производства.

Основные средства создают материально-техническую основу и условия производственно-хозяйственной деятельности, оказывают непосредственное воздействие на эффективность производства, качество работы и результаты всей деятельности предприятия. Все это определяет необходимость их анализа. Задачами анализа использования средств труда на предприятии является изучение состава и динамики основных фондов, их состояния и движения, а также эффективности их использования.

Рассмотрим структуру основных фондов предприятия за три года с целью ее совершенствования и определения направлений будущих капитальных вложений (табл. 7).

Таблица 7. Состав и динамика основных средств предприятия

Данные таблицы 7 свидетельствуют о возрастании стоимости основных производственных средств за 2006-2008 гг. на 126753 тыс. руб., т.е. более чем в 3 раза. Наибольшим приростом охарактеризовались такие виды основных средств Машины и оборудование и Транспортные средства.

В 2006-2008 гг. доля пассивной части фондов - зданий и сооружений (на 6,41% по сравнению с 1999 годом) увеличивается значительно меньшими темпами по сравнению с долей активной части основных средств, что оценивается положительно в работе организации, поскольку качественные и количественные изменения в составе основных производственных средств должны осуществляться в направлении роста активной части средств труда. В этих целях в организации необходимо осуществлять мероприятия, обеспечивающие технические, организационные и экономические преобразования.

Обобщающими показателями эффективности использования основных фондов являются фондоотдача и фондоемкость. Показатель фондоотдачи характеризует выпуск продукции на единицу стоимости основных фондов, фондоемкость - это показатель, обратный предыдущему. Оценка эффективности использования основных производственных средств ОАО "Группа Компаний ПИК" в работе осуществляется путем сравнения показателей фондоотдачи и фондоемкости, представленных в таблице 8.

Таблица 8. Показатели эффективности использования основных средств

Из таблицы 8 видно, что фондоотдача за рассматриваемый период возросла на 127,44%, а фондоемкость снизилась на 78,47%, что свидетельствует об эффективном использовании основных производственных фондов на предприятии. Показатель фондовооруженности работников ОАО "Группа Компаний ПИК" увеличился на 272,09%, что связано в первую очередь с увеличением стоимости основных средств и свидетельствует об увеличении обеспеченности работников предприятия средствами труда.

В целом же можно говорить о позитивной тенденции использования средств труда в ОАО "Группа Компаний ПИК" наметившейся в 2006 году в политике использования производственного потенциала предприятия.

Себестоимость строительной продукции - один из факторов, определяющих рентабельность производства, поэтому на анализе себестоимости остановимся более подробно. Под себестоимостью строительно-монтажных работ понимаются денежные затраты строительной организации на производство работ и сдачу заказчикам объектов и комплексов работ.

В рамках данного анализа проводится оценка себестоимости продукции в целом и по элементам затрат, выявление динамики данного показателя, определение влияния изменения каждой статьи затрат на общее изменение себестоимости продукции методом долевого участия, а также определение предельного уровня затрат.

В таблице 9 проведем анализ себестоимости продукции строительного предприятия по элементам затрат.

Таблица 9. Анализ себестоимости работ по элементам затрат

Структура элементов затрат, подчеркивает, что производство продукции предприятия является материалоемким. Доля материальных затрат в общем объеме затрат предприятия за 2006-2008 гг. составляет более 50%. Как показывают данные таблицы 9, производство на предприятии является достаточно трудоемким, наметилась тенденция к росту доли затрат на оплату труда. Наблюдается невысокая тенденция к росту прочих затрат, которые состоят в строительной организации из представительских и командировочных расходов (около 40%), налогов (около 35%) и услуг сторонних организаций.

Резкое увеличение в 2007 году доли затрат на материалы по сравнению с другими годами объясняется также удорожанием стоимости строительных материалов; и в связи с этим на предприятии должны быть проведены мероприятия по экономному использованию материальных ресурсов.

Важный обобщающий показатель себестоимости продукции - затраты на рубль товарной (реализованной) продукции, который выгоден тем, что, во-первых, очень универсальный: может рассчитываться в любой отрасли производства, во-вторых, наглядно показывает прямую связь между себестоимостью и прибылью. Исчисляется он отношением общей суммы затрат на производство и реализацию продукции к стоимости произведенной товарной продукции в действующих ценах. Далее определим уровень затрат на 1 рубль реализованной продукции (табл. 10).

Таблица 10. Определение уровня затрат на рубль реализованной продукции

Табличные данные свидетельствуют, что удельный вес себестоимости в объеме работ в 2007 году по сравнению с 2006 годом возрос 26 коп., в 2008 году - еще на 14 копеек. Как мы видим, в течение рассматриваемого периода наблюдается тенденция к увеличению затрат на 1 рубль реализованной продукции, что оценивается негативно в работе организации.

Различные стороны производственной, сбытовой, снабженческой и финансовой деятельности предприятия получают законченную денежную оценку в системе показателей финансовых результатов. Конечный финансовый результат деятельности предприятия - это балансовая прибыль или убыток, который представляет собой сумму результата от реализации продукции (работ, услуг) , результата от прочей реализации, сальдо доходов и расходов от вне реализационных операций.

Обобщенно наиболее важные показатели финансовых результатов деятельности предприятия представлены в форме отчетности №2 "Отчет о прибылях и убытках" (см. приложение №2). Относительными характеристиками финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия являются показатели рентабельности. Показатели рентабельности характеризуют уровень прибыльности (убыточности) производства и в наибольше степени важны для руководства компании.

Рассмотрим следующие показатели рентабельности:

1. Рентабельность продаж:

2. Чистая рентабельность

3. Экономическая рентабельность

4. Рентабельность собственного капитала

5. Валовая рентабельность

6. Затратоотдача

Расчет показателей рентабельности произведен в таблице 11.

Таблица 11. Расчет показателей рентабельности, %

В результате проведенных расчетов, на основании которых заполнена таблица 11, было выявлено, что отклонение большей части показателей рентабельности значительно снизились за период от 2006 до 2008 года. Отклонение рентабельности продаж за анализируемый период составило 40,66% в связи с опережающими темпами роста себестоимости объектов строительства по сравнению с выручкой от их реализации. Это стало следствием специфики строительной отрасли. Чистая рентабельность снизилась по этой же причине. Экономическая рентабельность (рентабельность активов) показывает, сколько прибыли предприятие получает в расчете на 1 рубль вложенного имущества. В показателе рентабельности активов результат текущей деятельности сопоставляется с имеющимися у предприятия основными и оборотными средствами. Результаты расчетов показывают рост экономической рентабельности вследствие значительного увеличения активов на предприятии, а так же более эффективного их использования. Рентабельность собственного капитала позволяет установить зависимость между величиной инвестируемых собственных средств и размером прибыли, полученной от их использования. Наблюдается рост рентабельности собственного капитала, что является положительной тенденцией в деятельности предприятия.

Состояние российского рынка недвижимости определяется, прежде всего, общей макроэкономической ситуацией в стране. Цена объекта недвижимости формируется под влиянием социально-экономических, демографических, природно-географических, производственно - технологических и экологических факторов. Значительное влияние на общее состояние российской экономики оказывают мировые цены на энергоносители, их добыча и экспорт (в первую очередь, нефть и газ).

Кроме того, строительные организации в ходе своей деятельности подвержены различным рискам. От грамотной оценки и управления данными рисками зависит будущее состояние предприятия. Прежде всего следует выделить кредитный риск, риск ликвидности и рыночный риск.

Кредитный риск - это риск возникновения у Группы финансового убытка, вызванного неисполнением покупателем или контрагентом своих договорных обязательств. Этот риск связан, в основном, с имеющейся у ОАО "Группа Компаний ПИК" дебиторской задолженностью от покупателей и с инвестиционными ценными бумагами.

Риск ликвидности является риском того, что предприятие не сможет выполнить свои финансовые обязательства при наступлении срока их погашения. Подход ОАО "ГК ПИК" к управлению ликвидностью заключается в том, чтобы обеспечить, насколько это возможно, постоянное наличие у Группы ликвидных средств, достаточных для погашения своих обязательств в срок, как в обычных, так и в напряженных условиях, не допуская возникновения неприемлемых убытков и не подвергая риску репутацию предприятия.

Рыночный риск - это риск того, что изменения рыночных цен, например, обменных курсов иностранных валют, ставок процента и цен на акции, окажут негативное влияние на прибыль Группы или на стоимость имеющихся у нее финансовых инструментов. Цель управления рыночным риском заключается в том, чтобы контролировать подверженность рыночному риску и удерживать ее в допустимых пределах, при этом добиваясь оптимизации доходности инвестиций.

В данной главе была дана краткая характеристика ОАО "Группа Компаний ПИК" и был проведен анализ финансовой отчетности компании. В ходе анализа были выявлены следующие моменты:

1. Данные свидетельствуют о том, что наибольший удельный вес занимают материальные затраты, что говорит о материалоемком характере производства.

2. Затраты на 1 рубль реализованной продукции предприятия возросли за период 2006-2008 гг. на 40 коп. или на 77,15%, что оценивается отрицательно в работе ОАО "Группа Компаний ПИК". Удельный вес себестоимости в общем объеме произведенной продукции и выполненных работ за период с 2006 по 2008 гг. увеличился в основном за счет расширения деятельности фирмы, связанной со значительными вложениями денежных средств в развитие компании.

3. Объем основных производственных активов за рассматриваемый период возрос более чем в 3 раза, что связано с региональным расширением деятельности компании. В то же время фондоотдача за рассматриваемый период возросла на 127,44%, а фондоемкость снизилась на 78,47%, что свидетельствует об эффективном использовании основных производственных фондов на предприятии.

За рассматриваемый период проходил процесс региональной экспансии, в настоящее время компания применяет и воспроизводит в регионах свою интегрированную модель ведения бизнеса, стремясь обеспечить достаточное количество производственных мощностей для своей девелоперской деятельности. В 2007 году компания приобрела ряд предприятий сборно-монолитного домостроения (домостроительных комбинатов), провела их модернизацию и стала применять новую более гибкую технологию сборного домостроения.

Глава 3. Разработка рекомендаций по снижению себестоимости жилищного строительства

3.1 Составление прогноза на 2009-2010 гг. по фактическим данным

За последний год вопрос, что будет с ценами на недвижимость, стал очень актуальным. Мнения аналитиков сильно разнятся, что неудивительно. Многое зависит от степени заинтересованности эксперта в высоких ценах на недвижимость. Сравним два аналитических обзора: "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" от Сбербанка и "Жилая строящаяся и рентная недвижимость - долгосрочный потенциал роста" от управляющей компании "Арсагера".

Обзор Сбербанка достаточно фундаментален. В нем не только проведен подробный анализ динамики цен на недвижимость за последние несколько лет, но и смоделированы возможные варианты развития ситуации. В обзоре говорится, что прогноз динамики цен на 2009 году построен на предположении о том, что "пузырь" на рынке жилья лопнет. Банк рассматривает два возможных сценария (таблица 12). В базовом сценарии годовой рост реального ВВП составляет 2,5-3,5%, инфляция - около 11%. Курс рубля к доллару постепенно снижается до 30 рублей за доллар. В стрессовом сценарии наблюдается стагнация ВВП или его спад максимум до 2,5% в год, темпы инфляции несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару - значительно глубже.

Таблица 12. Прогноз темпов роста цен на жилье (в % к предыдущему кварталу)

В базовом сценарии Сбербанк прогнозирует в 2009 году снижение цен на недвижимость в Москве в долларах по сравнению с 3-м кварталом 2008 года на 46,6% на первичном рынке и на 37,4% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии банк прогнозирует снижение цен на 59,6% на первичном рынке и на 50,6% на вторичном рынке. Для России в целом цены на недвижимость в долларах снизятся по базовому сценарию на 24,8% на первичном рынке и на 24,9% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии цены снизятся на 41,8% на первичном рынке и на 40,4% на вторичном рынке.

Реалистичность данного прогноза подтверждается проведенным сравнением прогнозируемой динами цен с динамикой цен на московском рынке жилья после кризиса 1998 г. Результаты сравнения представлены на рисунках 4 и 5 соответственно.



Рис. 4.Сравнение прогнозных значений на 2009 год (сценарий 1) и фактической динамики цен в 1998-1999 годах.

Рис. 5.Сравнение прогнозных значений на 2009 год (сценарий 2) и фактической динамики цен в 1998-1999 годах.

Аналитики Сбербанка отметили, что прогнозируемое падение цен на первичном и вторичном рынках жилья в 2009 г. по своему масштабу сопоставимо со снижением цен после кризиса 1998 г. Снижение цен с 4 квартала 1998 по 4 квартал 1999 составило порядка 26,2%. При этом в 1998 году финансовый кризис и девальвация произошли уже в 3 квартале года, а основное снижение цен началось в 4 квартале и продолжалось до 2-3 кварталов 1999года. В России в 2008 году обострение финансового кризиса началось осенью, а не летом, как в 1998 году, соответственно и снижение цен на жилье прогнозировалось на конец 4 квартала 2008 - начало 2009 года.

В обзоре "Арсагеры" утверждается, что в 2009 году рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге составит 3,6%, в 2010 году - уже 52,1%, а в 2011 году - еще 40,3% . В конце 2011 года цена квадратного метра на первичном рынке по мнению сотрудников "Арсагеры" должна составить 164 207 рублей (5 589 сегодняшних долларов), на вторичном рынке - 188 838 рублей (6 427 сегодняшних долларов). При прогнозе предложения недвижимости на первичном рынке они исходят из существования экономического кризиса, в результате которого строительные компании значительно уменьшат ввод нового жилья (с 2,6 млн. кв. м. в 2007 году до 1,5 млн. кв. м. в 2011 году). А вот при оценке спроса на недвижимость на первичном и вторичном рынке аналитики экономического кризиса не учитывают. Текущее полное исчезновение спроса они связывают всего лишь с эффектом отложенного спроса в ожидании низких цен. При этом игнорируется быстрый рост безработицы и снижение зарплат. Практически полная остановка ипотечного кредитования не принимается компанией в расчет, т.к. на ипотеку приходится не более 18% сделок с недвижимостью. Поэтому с точки зрения сотрудников этой управляющей компании проблемы в российской банковской системе никак не повлияют на снижение спроса на недвижимость. В "Арсагере" ожидают, что спрос на недвижимость выплеснется на рынок уже в 2009 году, что и приведет к росту цен, указанному выше.

Проанализировав эти точки зрения аналитиков на развитие рынка недвижимости, можно сделать вывод, что падение цен на недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынке, начавшееся в 2008 году, будет продолжаться, а 2009 год станет годом максимального падения цен. Некоторые высказывают мнение, что именно в 2009 году будет достигнуто дно рынка, после чего начнется с нетерпением ожидаемая стабилизация. Причиной снижения цен называют неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, то есть, мировой финансовый кризис и связанное с ним падение реальных доходов населения, а, следовательно, и резкое снижение покупательной способности.

Основное снижение цен (до 40%) в первую очередь произойдет в семи регионах: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Калужской и Сахалинской областях, в Краснодарском крае и Ненецком автономном округе. Подобный прогноз связан в основном с тем, что именно эти семь регионов в последние годы в наибольшей степени завышали среднюю цену за российский квадратный метр недвижимости. Например, на конец 2008 года средняя стоимость 1 мІ российской недвижимости составляла около $1600 - без учета этих регионов, а с ними - около $2400. Соответственно, наиболее резкое падение цен будет именно там, где цены завышены больше всего. Общее снижение долларовых цен на недвижимость с момента начала кризиса уже составило 35,5%. Снижение будет продолжаться, при этом количество сделок с недвижимостью будет сокращаться, т.к. потенциальные покупатели предпочитают выжидать максимального падения цен.

Также наиболее бурное падение цен на недвижимость будет в тех регионах, в которых цены наиболее сильно возросли начиная с 2000 года - по аналогии с анализом падения цен на недвижимость в США, который показал, что сильнее всего в 2006-2008 гг. (то есть, с момента начала ипотечного кризиса в США) цены упали в тех городах, которые показали максимальный рост в период 2000-2006 гг. Если этот прогноз окажется верным (если применение аналогии оправданно), то наибольшего падения цен на недвижимость следует ожидать в Волгограде, Перми, Омске и Красноярске. Следует заметить, что в Красноярске цены действительно упали быстрее, чем в других городах, и сильнее всего (в рублях падение составило почти 15%, а в долларах - почти 30%) за 2008 год.

Следует отметить, что чем ближе "дно" рынка недвижимости, тем более расплывчатыми становятся прогнозы аналитиков. Одни утверждают, что после достижения дна рынка цены постепенно выровняются и пойдут вверх, другие - что никакого подъема цен ожидать не приходится (тем более, что это говорят и властные структуры - очередного "перегрева" цен на жилье допущено не будет). И у тех, и у других аналитиков имеется множество аргументов, поддерживающих их точку зрения. Но аргументов оказывается недостаточно, т.к. слишком много данных приходится учитывать, чтобы сделать достоверный прогноз. К тому же, ситуация во время мирового кризиса может оказаться связанной не только с финансово-экономической ситуацией в мире, но и с положением политических дел на международной арене, что еще больше затрудняет прогнозирование.

В условиях наступившей неопределенности внешней среды все разнообразие вариантов развития ситуации на рынке недвижимости можно свести к четырем сценариям: консервативный, оптимистический, пессимистический и наиболее вероятный (рис. 6)

Рис. 6. Сценарный прогноз динамики цен на жилье на 2009-2010 гг.

Сценарий №1 - консервативный: "мягкий" переход к стабилизации до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября 2008 года подтверждался фактическими данными. Однако, в связи с развитием финансового кризиса и проникновением его во все отрасли народного хозяйства, развитие данного сценария оказалось невозможным.

Сценарий № 2 - оптимистический: " жесткий" переход к стабилизации. При таком сценарии с октября - ноября было бы возможно начало снижения цен предложения жилья, и в течение полугода цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, действия правительства страны в этом направлении не привели к ожидаемому результату, и в реальности этот сценарий не реализовался.

Сценарий №3 - пессимистический: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический - через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке - сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно - спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний и поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидается, что цены на жилье к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря - на 30-35%.

Сценарий №4 - наиболее вероятный: основная часть коррекции цен уже произошла последние месяцы 2008 года. С началом 2009 года снижение цен продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

3.2 Предложения по снижению себестоимости продукции ОАО "Группа Компаний ПИК"

В условиях экономического кризиса доходность строительного бизнеса резко упала. Поэтому в сложившихся условиях предприятиям необходимо искать пути наиболее эффективного использования имеющихся ресурсов, сокращения затрат и увеличения прибыли.

Путь снижения себестоимости представляет собой определенную комбинацию управляемых источников и управляющих факторов, которая при систематической разработке и своевременном внедрении приводит к снижению себестоимости выпускаемой продукции и выполненных работ.

Предложим варианты снижения себестоимости продукции.

Современные экономисты предлагают начать снижение себестоимости со следующих шагов.

1. Классифицируйте ваши затраты по четко обозначенным категориям. Например: затраты на сырье и материалы, оплату труда, все прямые производственные затраты за исключением затрат на оплату труда, общехозяйственные расходы за исключением затрат на оплату труда.

2. Сосредоточившись на наиболее значительных затратах, определите, какие затраты должны быть скорректированы.

3. Спланируйте и осуществите снижение затрат.

Теперь рассмотрим предложения по снижению себестоимости подробнее. 1) Сокращение затрат на оплату труда. Действующее российское трудовое законодательство позволяет компаниям сокращать как количество сотрудников, так и их заработную плату.

2) Сокращение затрат на сырье и материалы. Для сокращения затрат на покупку сырья и материалов компания может сделать следующее:

а) Пересмотреть в свою пользу условия контрактов с существующими поставщиками.

б) Найти новых поставщиков. Например, компания может заменить импортные материалы на аналогичную продукцию отечественного производства; установить прямые отношения с производителями материалов либо сократить число посредников; заключить договоры с поставщиками, предлагающими наиболее выгодные условия.

в) Использовать менее дорогие компоненты, где это возможно. Компания может даже внести конструктивные изменения в выпускаемую продукцию для того, чтобы иметь возможность перейти на новые материалы.

г) Помочь поставщикам снизить свои затраты.

д) Осуществлять закупки материалов совместно с другим покупателем у одного поставщика.

е) Производить необходимые материалы самостоятельно.

ж) Внедрить ресурсосберегающие технологические процессы, которые позволяют экономить на стоимости сырья. Советский лозунг "Экономика должна быть экономной" сохраняет свою силу и в нынешних условиях.

з) Придать первостепенное значение процессу закупок сырья и материалов. и) Пересмотреть политику учета сырья и материалов с целью минимизации налоговых платежей.

3) Сокращение производственных затрат:

Предлагаю предприятию рассмотреть следующие вопросы.

Арендные платежи:

а) Может ли компания пересмотреть условия действующего арендного соглашения?

б) Может ли компания переехать в другое здание или помещение?

в) Может ли компания отдать часть занимаемой площади в субаренду?

г) Не выгоднее ли компании выкупить арендуемое помещение?

Коммунальные платежи.

а) Может ли компания ввести более жесткий контроль за потреблением энергоресурсов?

б) Может ли компания внедрить более экономичные процессы?

в) Может ли компания перейти на новые условия оплаты коммунальных услуг?

Ремонт и обслуживание оборудования

а) Может ли компания отложить на длительный или хотя бы короткий срок некоторые работы по текущему обслуживанию оборудования?

б) Не выгоднее ли компании отказаться от услуг подрядчиков и ремонтировать оборудование своими силами или же компании будет дешевле нанять для этого специализированную организацию, если текущее обслуживание осуществляется самой компанией?

в) Может ли компания договориться с нынешними подрядчиками об улучшении в свою пользу условий договора об обслуживании оборудования?

г) Может ли компания найти новых поставщиков сервисных услуг?

Интеграция и дезинтеграция

а) Может ли компания снизить затраты за счет вертикальной интеграции с поставщиками или клиентами или за счет горизонтальной интеграции с другими производителями?

б) Может ли компания снизить затраты за счет расширения сферы своего бизнеса на другие звенья производственного цикла, отказавшись от сотрудничества со смежниками? Или наоборот -- компании выгоднее сузить свою производственную сферу, уступив часть производственного цикла или вспомогательные работы другому производителю?

4) Сокращение затрат на рекламу продукции

Пересмотрите свой рекламный бюджет:

а) Приносит ли реклама дополнительный доход, превышающий рекламные затраты?

б) Существуют ли данные, подтверждающие, что увеличение затрат на рекламу сочетается с повышением объема продаж?

в) Сконцентрировать рекламный бюджет на наиболее эффективных видах рекламы. Провести переговоры с рекламным агентством с целью пересмотра условий договора в лучшую для предприятия сторону. В противном случае найти рекламное агентство с более выгодными условиями.Изучить возможность оплаты рекламных услуг с помощью бартерных операций.

Дополнительные меры по снижению затрат.

Компания может снизить затраты, сократив расходы на:

а) научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы;

б) поддержание широкого ассортимента продукции;

в) исследование рынка, рекламу и продвижение товаров или услуг;

г) поддержание широкого круга клиентов;

д) поддержание определенного качества услуг;

е) тщательный отбор сырья и компонентов с определенными техническими характеристиками;

ж) оплату труда;

з) повышение квалификации сотрудников;

и) механизацию производственного процесса;

к) организацию производства;

л) сохранение существующей политики в отношении обслуживания техники и оборудования;

м) скорость выполнения заказов;

н) сохранение гибкости производственного процесса;

5)Государственная поддержка. Может ли компания получить выгоду от какой-либо государственной программы поддержки предпринимательства путем лоббирования принятия соответствующего местного и федерального законодательства.

Учитывать затраты, и их станет меньше. Искать пути сокращения затрат, и они начнут уменьшаться. Иногда можно сократить расходы, просто начав их учитывать. Замечено, например, что когда компания начинает регистрировать исходящие междугородные и международные звонки своих сотрудников по дате, времени и цели, общее количество звонков снижается за счет уменьшения звонков по личным делам сотрудников.

Сделать сотрудников своими единомышленниками. Объяснить им необходимость снижения расходов. Дать им понять, что руководство ценит их предложения по экономии средств. Классифицировать свои затраты по степени зависимости от объемов производства. Большинство систем учета подразделяет затраты на постоянные и переменные. Переменные затраты (сырье, прямые трудовые затраты и т. п.) непосредственно зависят от объема произведенной продукции. Постоянные затраты (зарплата управленческого персонала, командировочные расходы, счета за общее энерго-, тепло- и водоснабжение и т. п.), как правило, не зависят от объемов производства. Некоторые компании также классифицируют переменные затраты в зависимости от того, насколько легко их можно скорректировать, когда меняется производственная активность. Например, прямые затраты на материалы растут или падают, почти автоматически реагируя на изменения объемов производства. А вот прямые трудовые затраты можно скорректировать только в том случае, если руководство примет соответствующие меры (сокращение штата, сокращение зарплат и т. д.). В то же время затраты на аренду помещения руководству вряд ли удастся сократить в ответ на падение объемов производства. Классифицируйте затраты в зависимости от того, насколько легко их можно корректировать, используя альтернативные решения. Отслеживать не только структуру затрат, но и причины возникновения этих затрат в компании. Это поможет организации предпринять необходимые действия непосредственно по ликвидации причин нежелательного роста затрат. Так, если растут представительские расходы, полезно четко понять, почему сотрудники тратят деньги компании в дорогих ресторанах: происходит ли это потому, что компания активно расширяет клиентскую базу и растет число подписанных контрактов, или потому, что просто ослаблен контроль за использованием представительских средств.

Рассмотрим основные факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций в процентах от общего числа строительных организаций (табл. 13)

Таблица 13. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций

Для снижения себестоимости на предприятии ОАО "Группа Компаний ПИК" рекомендуется провести следующие организационно - технические мероприятия:

1. Совершенствование организации производства и труда. Этот процесс, практически во всех случаях обеспечивает повышение производительности труда, стимулирует более качественное использование трудовых ресурсов, имеющихся на предприятии. Отсюда и сокращение издержек производства. На данном этапе, на предприятии рекомендуется всемерно улучшать эргономику труда работающих путем создания полноценного социально - психологического климата. Предлагается ввести должность психолога, который будет следить за психическим здоровьем работников. Так как большинство потерь рабочего времени связано с различными болезнями, наиболее весомым среди которых является грипп необходимо создать собственный медицинский пункт, который будет следить за состоянием здоровья работников.

2. Сокращение затрат на обслуживание производства и управление также снижает себестоимость продукции. Размер этих затрат на единицу продукции зависит не только от объема выпуска продукции, но и от их абсолютной суммы. Добиться этого возможно двумя путями:

а) Совершенствование структуры аппарата управления. Для реализации этого проекта считаю нужным создать планово-экономический отдел, одним из главных направлений, деятельности которого будут планирование и прогнозирование деятельности предприятия. На данный момент прогнозированию, разработке целевых проектов по совершенствованию работы предприятия не уделяется должного внимания. Поэтому, на основе финансового отдела предлагается организовать планово-финансовый отдел и акцентировать его работу на планировании и прогнозировании деятельности предприятия.

б) Совершенствование работы управленческого персонала. В данный момент все отделы связанные с обработкой экономической информации и принятия управленческих решений не используют в достаточной степени компьютерное обеспечение, заменяя их примитивными калькуляторами. Таким образом, необходимо повышение квалификации управленческого персонала и привлечение на постоянную работу экспертов в области компьютерных технологий. Это позволит максимизировать эффективность управления и в конечном итоге уменьшить затраты на содержание управленческого персонала, а это в свою очередь приведет к снижению себестоимости продукции в целом.

3. Создание сетевой компании (ЗАО "Энергосервис"), что позволит создать новый вид бизнеса, так же генерировать дополнительные денежные потоки (за счет проведения ремонтов и обслуживания объектов электросетевого хозяйства силами сетевой компании, что удержит в Группе Компаний деньги на данные работы, которые раньше уходили сторонним организациям). Так же данное мероприятие повысит надежность энергоснабжения, и значительно снизит себестоимость (в среднем 10-20 %).

Заключение

Данная работа показывает важность и необходимость применения анализа себестоимости в деятельности предприятия. Современное состояние анализа можно охарактеризовать, как довольно основательно разработанную в теоретическом плане науку. Ряд методик используется в управлении производством на разных уровнях.

Важнейшим показателем, характеризующим работу промышленного предприятия, является себестоимость продукции. От ее уровня зависят финансовые результаты деятельности предприятия, темпы расширенного воспроизводства, финансовое состояние хозяйствующих субъектов.

Анализ себестоимости продукции, работ, услуг имеет исключительно важное значение. Он позволяет выяснить тенденции изменения данного показателя, выполнение плана по его уровню, определить влияние факторов на его прирост и на этой основе дать оценку работы предприятия по использованию возможностей и установить резервы снижения себестоимости продукции.

Оперируя полученными данными, мы можем видеть следующую ситуацию, сложившуюся в ОАО "Группа Компаний ПИК":

1. Данные свидетельствуют о том, что в отчетном году, равно как и в прошлом, наибольший удельный вес занимают материальные затраты, что говорит о материалоемком характере производства.