Проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Цель данной работы: раскрыть проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них. Также тема затрагивает систему управления жилищным фондом. За основу взят город Хабаровск и последние данные за 2009-2010 гг.

Сфера ЖКХ - это непроизводственный сектор экономики, где в рыночных условиях хозяйствования сложно достичь баланса между экономической целесообразностью и социальной необходимостью, и особенно остро вступают в противоречие рыночные и административные подходы. Для повышения эффективности работы этого сектора требуется реализация огромного комплекса задач технического, экономического и социального характера. Опыт организации жилищно-коммунального обслуживания потребителей показывает, что осуществление любой программы реформирования и модернизации этой отрасли может быть успешным только при условии, что этому процессу будет предшествовать введение в практику новых эффективных организационных структур.



1. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда города в современных условиях

1.1 Организация эксплуатации жилищного фонда города

Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий.

Под воздействием природно-климатических факторов в процессе эксплуатации конструкции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров. Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров -- моральным, или функциональным износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.

С течением времени повышаются требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристикам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как центральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что существенно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры.

Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой комнаты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения и воспринималось как полноценное жилье.

В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир в типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в период их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно качественное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартирами.

Изменение потребительских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Длясовершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу; в 1997 г.).

В соответствии с ними контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.

Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро, газо и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок). Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т.д.

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее-летнему и осеннее-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении. Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту.

Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям.

В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе.

В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке - не менее одного раза в месяц.

Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные - обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.

В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются:

уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.

Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы по трем группам:

- ухудшают условия проживания населения;

- ухудшают внешний облик здания;

- снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание физического износа конструктивных элементов зданий.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяет предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.

Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью. К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий. Периодичность проведения текущего ремонта - один раз в три года.

Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т.п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.

По мере нарастания физического и морального износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте, реконструкции и модернизации фонда. Капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий путем полной или частичной замены конструктивных элементов. Различают два основных вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт охватывает здание в целом и включает замену большинства конструктивных элементов, кроме несущих конструкций (стен, фундаментов, каркасов).

Выборочный капитальный ремонт направлен на устранение дефектов одной или нескольких конструкций зданий. К примеру, капитальные ремонты систем инженерного оборудования, фасадов, кровли и ряда других конструкций относятся к разряду выборочных.

Таким образом, содержание и текущие ремонты обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа здания.

Нарастание морального износа определяет необходимость проведения работ по реконструкции и модернизации жилых зданий. Модернизация представляет собой комплекс работ, обеспечивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения уровня благоустройства зданий, усовершенствования планировки, использования современных видов материалов и конструкций.

Например, оборудование централизованного горячего водоснабжения, современных систем вентиляции, утепление зданий и т.п.

Реконструкция также направлена на устранение морального износа, но связана с изменением объемов или функционального назначения зданий, например, путем перевода жилого дома под нежилое, сооружения надстроек или пристроек.

Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья. Так, капитальный ремонт зданий нередко проводится одновременно с модернизацией или реконструкцией фонда. Тем самым обеспечивается снижение уровня физического и морального износа строений.

Комплекс работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводится, как правило, на договорной основе ремонтно-строительными организациями. Организация работ по эксплуатации жилья осуществляется с использованием различных форм и подходов. Жилищная реформа определила необходимость повышения эффективности управления данным процессом.

1.2 Новые формы и методы управления эксплуатацией жилищного фонда города

Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.

Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной (или государственной, как в Санкт Петербурге) собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.

В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.

Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.

Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.

Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.

Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти.

Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы.

Рассмотрим функции основных участников эксплуатационного процесса.

Администрация организует управление эксплуатацией жилищного фонда города и обеспечивает привлечение необходимых ресурсов. Служба заказчика выступает от лица города, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городские жилищно-эксплуатационные организации проводят работы по содержанию и ремонту городского жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Организационно-правовая форма - государственные унитарные производственные организации. Управляющие компании представляют собой негосударственные и немуниципальные организации, имеющие разнообразный статус, в том числе частной фирмы, но выполняющие функции заказчика по договору с городом или с негосударственными структурами на содержание жилищного фонда. Фирмы - производители ремонтно-эксплуатационных работ и услуг - выполняют работы преимущественно в немуниципальном секторе города.

Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту городского жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Жилищный фонд других форм собственности эксплуатируется на основе прямых договоров между коллективными или частными собственниками зданий и подрядными ремонтно-строительными фирмами или городскими жилищно-эксплуатационными организациями. Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.п. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.

Но создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью решения целого ряда задач.

Рассмотрим важнейшие из них:

Разделение функций заказчика и подрядчика в процессе эксплуатации жилищного фонда направлено на обеспечение экономической заинтересованности исполнителей в результатах своей деятельности и на повышение качества обслуживания жилья. В то же время необходимо заметить, что система «заказчик-подрядчик» не является чем-то принципиально новым. Она широко известна как в нашей стране, так и за рубежом.

Применительно к жилищному сектору Задача заключается в рациональном разделении функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Это тем более важно, что в течение длительного времени данные функции совмещались в ведомственном органе управления жилищным хозяйством города и жилищный сектор не имеет пока достаточного опыта по организации процесса эксплуатации жилья в условиях разделения управленческих и хозяйственных функций.

Опыт первых лет реформирования жилищной сферы, в том числе попытки разделения управленческих и хозяйственных функций, неоднозначен и в ряде случаев даже негативен. Но это обстоятельство не означает ошибочность направления по развитию договорных и конкурентных начал в жилищном секторе города. В то же время вполне очевидно, что организация конкурсных процедур и принятие на себя договорных обязательств требует тщательной подготовительной работы, а также соответствующего ресурсного обеспечения: финансового, материально-технического и кадрового.

Так, в Санкт-Петербурге начиная с 1997 г. проводились конкурсы на эксплуатацию жилищного фонда. Основным критерием отбора подрядчиков служил показатель минимальной цены за проведение установленного объема работ при отсутствии четких ограничений по содержанию и качеству проведения работ. Победу в конкурсах в большинстве случаев одерживали городские жилищные организации, которые и до этого эксплуатировали данный жилищный фонд. Они соглашались на предложенные условия проведения работ по любой минимальной стоимости, без анализа возможности их выполнения. Ремонтно-эксплуатационные предприятия других форм собственности не могли принять такие условия и выбывали из борьбы.

В результате ситуация по эксплуатации жилья в городе практически не изменилась и замены действующих монопольных структур в жилищном секторе не произошло, а снижение реального объема бюджетного финансирования привело к существенному ухудшению деятельности жилищной системы.

В итоге руководство города приняло решение вновь вернуться к функционированию жилищной системы как единого комплекса без разделения функций подрядчика и заказчика в части эксплуатации жилищного фонда. Подрядная деятельность сохранилась только в части проведения работ по капремонту, модернизации и реконструкции.

Взаимоотношения между собственником и производителем работ должны строится только на договорной основе. Исключение могут составлять аварийно-диспетчерские и некоторые другие особые виды работ обеспечивающего и контрольного характера, которые трудно или невозможно нормировать и включать в муниципальный заказ.

Новый этап в развитии договорных отношений предполагает переход от проведения формальных процедур к заключению договоров организаций жилищного хозяйства с органами городского управления и потребителями на основе сочетания прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений.

Документы, регулирующие договорные взаимоотношения, должны предусматривать защиту интересов потребителей, независимость и ответственность производителей работ и услуг, эффективную регулирующую роль городской администрации. В настоящее время имеется необходимая правовая база для развития договорных отношений. Органы самоуправления в городах имеют право самостоятельно управлять муниципальной собственностью, принимать и исполнять местный бюджет, включая вопросы управления и финансирования эксплуатации жилищного фонда. Гражданский кодекс Российской Федерации четко определил нормы, регулирующие права собственности, договор найма жилого помещения, принципы договорных отношений органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и потребителей.

Государственным комитетом по жилищной и строительной политике (Госстроем РФ) разработан пакет нормативно-методических материалов по реализации концепций реформы жилищно-коммунального хозяйства.

В настоящее время обосновывается стратегия реформирования и развития жилищной сферы на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В этих документах подчеркивается необходимость формирования договорных экономических взаимоотношений между всеми сторонами процесса эксплуатации, определяется порядок выделения бюджетных средств преимущественно на конкурсной основе, предусматривается формирование и развитие конкурентных начал в данном секторе хозяйствования.

Таким образом, действующая нормативно-правовая база определяет в основном дальнейшее развитие договорных отношений, расширение конкурентных начал в проведении работ и предоставлении услуг потребителям.

Но развитие системы договорных и конкурентных отношений в жилищном хозяйстве требует изменения самих подходов к организации этих процессов.

Необходимо развитие и совершенствование формы и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты услуг, санкции за нарушение договорных условий как к подрядчикам, так и к заказчикам, а также права и обязанности потребителей. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий-производителей работ и населения за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.

Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.

Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.

Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т.п.

Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города.

Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой - товарищество собственников жилья.

В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»), под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ - это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.

Товарищество собственников жилья имеет право выступать как коллективный собственник. Членом ТСЖ может быть любое физическое или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилое или нежилое помещение в доме. Решение об организации ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов.

Преимущества совместного использования кондоминиума и образования ТСЖ основаны на эффективном управлении собственностью по сравнению с системой государственного (муниципального) управления жилищным фондом города.

Товарищество самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов определяет объемы и периодичность работ, направляет собственные средства на их выполнение и осуществляет функции контроля.

Развитие ТСЖ на базе кондоминиумов представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. Но широкое развитие коллективных форм домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны государственных и местных органов власти, а также самоорганизации жителей.

Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в работы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда и коммунальных систем.

Так, в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики», граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, (арендаторы) и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

В связи с этим особую значимость приобретают вопросы самоорганизации граждан в сфере защиты своих жилищных интересов. В развитых странах борьба людей за улучшение жилищных условий и качество среды проживания известна под термином «жилищное движение». Одним из самых распространенных движений в данной сфере является движение квартиросъемщиков.

Например, в Великобритании участие квартиросъемщиков в таком движении считается столь важным, что правительство страны объявило его необходимым условием выделения средств на содержание зданий.

В истории нашего государства также существовали различные организации жителей, решающих свои жилищные вопросы. Примером дореволюционной организации подобного рода может служить «общество благоустройства поселка Левашово, Санкт-Петербургской губернии». В 1921г. в Москве появились жилищные товарищества, а в 1927 г. было уже 11200 таких товариществ. Они просуществовали до начала 30-х годов.

В настоящее время процессы самоорганизации населения в жилищной сфере начинают возрождаться, что связано не только с развитием рыночных отношений, но и с возрастанием роли местного самоуправления. Возникают комитеты и советы общественного самоуправления, которые сначала существовали в статусе домкомов. В 1993 г. в Москве насчитывалось уже 230 таких локальных организаций, объединенных в Ассоциацию комитетов самоуправления Москвы. В Санкт-Петербурге с 1995 г. существует ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и ТСЖ. Отметим, что усиление активности граждан, их самоорганизация в жилищной сфере - это один из важнейших аспектов совершенствования системы управления в данной области.



2. Анализ и модернизация жилищного фонда города

2.1 Информационно-аналитическая система «Учет, контроль и анализ состояния жилищного фонда г. Хабаровска»

В сентябре 2004 года по инициативе администрации в г. Хабаровске был создан Центр учёта работ и обращений граждан по вопросам оказания жилищно-коммунальных услуг. Создание Центра явилось результатом инвестиционного проекта реализованного предприятием ООО «Программы учёта» за счёт собственных средств.

Центр создан как организация, ответственная за формирование, поддержание и выдачу на все уровни управления эксплуатацией жилого фонда, достоверной накопленной информации о его текущем состоянии, проводимых и выполненных работах, учету выданных указаний и поставленных производственных задач эксплуатирующим предприятиям. С помощью Центра предлагается выделить информацию, которой в полном объеме располагает Управляющая компания и передать на все уровни управления эксплуатацией жилого фонда.

По структуре Центр включает:

- Отдел учета обращений граждан;

- Инспекцию учета работ по санитарному и техническому обслуживанию;

- Отдел программирования и связи.

Постановлением Мэра города от 22.10.2004 №1523/1 "Об утверждении документов по совершенствованию работы предприятий жилищного хозяйства" утвержден «Порядок рассмотрения обращений граждан по вопросам содержания и ремонта муниципального жилищного фонда», на основании которого функционирует подсистема контроля за отработкой жалоб и обращений на базе Центра учета работ и обращений граждан.

На базе Центра учета работ и обращений граждан проводится учет всех заявлений жителей, независимо от места их обращения - телефон 380-380, ЖЭУ. Жители города, проживающие в многоквартирных жилых домах, и имеющие договорные отношения, с управляющей компанией, имеют возможность дать заявку на неисправность внутридомового инженерного оборудования, в том числе и в случае аварии на трубопроводах, которая в режиме реального времени будет передана организации - исполнителю. Прием обращений производится в круглосуточном режиме

Отдел учета обращений граждан осуществляет прием и предварительный анализ информации через многоканальный телефон (CALL-центр), использующий технологию компьютерной телефонии. Также дополнительно созданы автоматизированные рабочие места по приемке, регистрации обращений граждан во всех жилищно-эксплуатационных участках предприятий, обслуживающих жилой фонд г. Хабаровска, АДС, Администрации города, округах города. Обращение остаётся на контроле до окончательного выполнения и получения документального подтверждения.

Количество обработанных обращений граждан по вопросам оказания жилищно-коммунальных услуг принятых в Центре составило: за 2009 год - 375628, за 8 месяцев 2010 года - 263820 обращений.

В соответствии с постановлением Мэра города от 16.03.2006 №29 «О социально-экономической ситуации в г. Хабаровске в 2005 году и задачах администрации города по выполнению основных направлений социально-экономического развития на 2006 год», завершена работа по внедрению информационной системы учёта с элементами приёмки работ по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов.

На базе Центра учета работ и обращения граждан используется система общественного контроля и учета услуг, предоставляемых жилищно-эксплуатационными предприятиями, по техническому обслуживанию и санитарному содержанию домов и придомовых территорий.

Одним из элементов технического обслуживания является санитарное содержание жилья и придомовой территории. Эти работы имеют, практически, постоянный объем. Требуемые затраты на данный вид обслуживания также постоянны. Для реализации принципа «оплата только за выполненные работы» необходимо вести постоянный, ежедневный контроль за тем, как исполняются договорные обязательства подрядными организациями, обслуживающими многоквартирные дома. Выполнение данного вида контроля невозможно без участия населения.

Наглядно прослеживается тенденция к увеличению количества общественников, осуществляющих участие в контроле за санитарным содержанием не только своего, но и близлежащего дома. На сегодняшний день функции старшего по дому выполняют 2721 человек из числа наиболее активных жителей города.

Данные о несвоевременной или некачественной отработке обобщаются и передаются в управляющие организации для дальнейшего принятия решения.

Структурным подразделением Центра является инспекция по учету работ, специалисты которой - инспекторы - производят подбор кандидатур старших по дому (по подъезду), оформляют их (выдача удостоверений), обучают правилам заполнения первичных документов, используемых для учета, правилам взаимодействия с работниками управляющих организаций и домовыми комитетами.

Учету и непосредственной проверке на месте исполнения подлежат все виды работ, проходящих по статье техническое обслуживание многоквартирных домов.

На базе Центра введена в действие селекторная связь. Еженедельно управлением ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда проводится, со всеми предприятиями и организациями, ответственными за предоставление жилищных услуг, селекторное совещание по вопросам, касающимся содержания и ремонта жилищного фонда. Центр учета работ и обращений граждан по вопросам ЖКХ осуществляет организацию селекторных совещаний между руководителями различных подразделений предприятий ЖКХ

Затраты управляющих организаций по направлениям производимым Центром учета работ и обращений граждан составляют: работа с обращениями граждан - 0,09 руб./кв.м. площади находящейся в управлении, учет работ по санитарному содержанию общего имущества многоквартирных домов - 0,1 руб./кв.м., учет работ по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома - 0,11 руб./кв.м.

В связи с устойчивым функционированием рынка управляющих организаций в сфере жилищного хозяйства, одним из основных направлений деятельности Центра станет интеграция предприятий, взявших на себя функции управления многоквартирными домами, в действующую систему отношений связанную с управлением, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Устойчивое функционирование Единой информационной системы сделает прозрачными процессы, характеризующие состояние жилищного фонда и позволит оперативно формировать обоснованные тарифы по каждому объекту на основании полных и достоверных данных.

управление потребительский конкурентный жилищный

2.2 Ремонт и модернизация жилищного фонда города Хабаровска

Роль ТОСов и ТСЖ в решении вопросов благоустройства

В городе создано 2530 органов ТОС, это 1963 домовых комитета и 567 уличных. Работают окружные и городской Советы домовых комитетов. Домовые и уличные комитеты активно участвуют в субботниках, в процессе контроля предоставления ЖКУ, в формировании планов текущего и капитального ремонтов, в работе по погашению дебиторской задолженности за ЖКУ, в организации общественного порядка, в озеленении города.

Более семи лет проводятся городские конкурсы «Лучший двор, лучший подъезд», «Лучший зимний двор». В 2008-2009 гг. в городских смотрах-конкурсах приняло участие более 200 инициативных групп, ТСЖ и ЖСК. Отмечены творческие подходы участников конкурсов в выполнении поставленных задач по благоустройству и озеленению дворов, ремонту подъездов. К конкурсу допускаются только те дворы и подъезды, жители которых сами провели работы. По результатам конкурсов победители награждаются денежными премиями, дипломами, благодарственными письмами Мэра города. В 2009 году первое место в номинации «Лучший двор» занял двор по ул. Панфиловцев 36а (ТСЖ «Молодость»), жители которого устроили дворовой фонтан и выполнили комплексное благоустройство и озеленение территории с использованием ландшафтного дизайна.

В целях поддержки местных инициатив ежегодно на протяжении шести лет проводится конкурс социально значимых проектов на соискание муниципальных грантов в области ЖКХ. К бюджетному финансированию в 2005 году были одобрены 14 проектов домовых комитетов и ТСЖ на сумму 1 млн. рублей; в 2006 году, на выделенные бюджетом города 1,065 млн. рублей, реализованы 11 проектов. В 2007 году в конкурсе реализовано 11 проектов на общую сумму 1,134 млн. рублей. В 2008 году выполнено 9 проектов на общую сумму 1 млн. 200 тысяч рублей. Большинство проектов направлено на благоустройство дворов и создание детских, спортивных площадок, а также площадок для выгула собак.

В 2009 году грантовый фонд был увеличен до 17,5 млн. рублей, а также была предусмотрена возможность финансирования проектов ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций по комплексному благоустройству дворов, созданию детских и спортивных площадок. В 2010 году победителями конкурса на соискание муниципальных грантов в области жилищно-коммунального хозяйства были признаны 9 ТСЖ и 2 ЖСК. Все проекты, одобренные к финансированию, предусматривают благоустройство дворовой территории, в том числе и с устройством детских и спортивных площадок.

Продолжается практика подписания председателями домовых комитетов паспортов готовности домов к эксплуатации в осенне-зимний период, а также актов выполненных работ текущего и капитального ремонта и благоустройства придомовой территории. Домовыми комитетами в 2008 году подписано 1198 паспорта готовности дома к работе в осенне-зимний период, в 2009 году - более 2000 паспортов. Данная практика позволяет развивать партнерские отношения и вовлекать собственников в процессы сохранности жилищного фонда.

Организация санитарного обслуживания придомовых территорий вывоза и утилизации бытовых отходов:

В целях улучшения санитарного состояния территорий жилых массивов еженедельно проводятся санитарные пятницы по очистке территорий жилмассивов, ежегодно проводятся весенние и осенние двухмесячники санитарной очистки территорий города, в ходе которых выполняются планируемые мероприятия по санитарной очистке дворов, подвалов и чердаков жилых домов, мусорокамер и контейнерных площадок; по ремонту фасадов и цоколей зданий, детских и спортивных площадок, малых архитектурных форм, высадке деревьев, благоустройству и озеленению придомовых территорий.

Вывоз мусора осуществляется в соответствии со схемой санитарной очистки территорий города с контейнерных площадок жилмассивов. Арендаторами, собственниками и другими пользователями земельных участков для осуществления своевременного вывоза мусора с закрепленных территорий производится установка личных контейнеров для сбора ТБО, вывоз которых осуществляется владельцем контейнера. По состоянию на 01.01.2010 года таких контейнеров установлено в количестве - 681.

Территорию действующей городской свалки в карьере «Березовый» планируется рекультивировать, проектно-сметная документация разрабатывается.

По утилизации бытовых отходов: в целях создания благоприятных условий проживания населения на территории города, снижения отрицательного воздействия на окружающую среду разработана и утверждена программа по улучшению экологического состояния города Хабаровска, на основании которой разработана инвестиционная программа по утилизации бытовых отходов.

В соответствии с Программой, утвержденной решением Хабаровской городской Думы от 19.12.2006 №379 «Об утверждении инвестиционной программы муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска «Спецавтохозяйство по санитарной очистке» «Развитие объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов г. Хабаровска на 2007-2011 годы с перспективой до 2016 года» и установлении надбавки к тарифу для потребителей услуг по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов» запланировано строительство полигона для захоронения твердых бытовых отходов мощностью 1200000 м³/год и трех мусороперегрузочных станций: МПС «Северная» мощностью 600000 м³/год, «Центральная» 600000 м³/год, «Южная» 400000 м³/год. Наибольший эффект по улучшению ситуации с вывозом ТБО дает внедрение современной двухстадийной схемы вывоза отходов за счет ввода в эксплуатацию мусороперегрузочных станций.

С 2007 года осуществляется строительство полигона твердых бытовых отходов (1 очередь) на 61 км автодороги Хабаровск-Находка, стоимость которого составляет 444,7 млн. руб. (в ценах II квартала 2010 года). На 01.07.2010 на объекте освоено 287,8 млн. руб. (в ценах II квартала 2010 года).

С октября 2009 года за счет средств бюджета города осуществляется строительство мусороперегрузочной станции «Северная», расположенной в районе ТЭЦ-3 (Хабаровский район) в 2-х км от города Хабаровска. Стоимость объекта составляет 589,9 млн. руб. с НДС (в ценах 4 кв. 2008 г.). В 2008-2009 годах из бюджета города на финансирование объекта выделено 100,5 млн. руб. На 2010 год запланировано финансирование объекта из городского бюджета в размере 93 млн. руб. На 01.07.2010 на объекте освоено 85,0 млн. руб., из них: ПИР = 19,6 млн. руб.

На 2010 год бюджетом города предусмотрено финансирование выполнения проектно-сметной документации на строительство мусороперегрузочной станции «Центральная» в размере 2 млн. руб., строительство которой планируется осуществить в 2011-2013 году.

Программа выполняется эффективно - в октябре 2010 года в единой технологической цепочке планируется сдать в эксплуатацию полигон твердых бытовых отходов (1 очередь) и мусороперегрузочную станцию «Северная». Из 4 объектов инвестиционной программы в эксплуатацию будут сданы 2 объекта.

Ремонт и модернизация жилищного фонда, внедрение ресурсосберегающих технологий, энергоэффективность:

За период с 2000-2009 годов реализованы мероприятия по проведению капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, при этом освоено 3480,3 ,млн. руб. На эти средства:

- отремонтировано 2064 кровель на сумму 493,3 млн. руб.;

- проведена модернизация и диспетчеризация лифтов и лифтового оборудования, отработавших нормативный срок службы на 579 лифтах на сумму 543,7 млн. руб.;

- выполнены работы по замене систем отопления, холодного, горячего водоснабжения, канализации, установке приборов учета тепла и воды, электроэнергии, регуляторов давления и температуры, электротехнические работы; работы по установке пожарной сигнализации и системы пожарного оповещения на 535 домах на сумму 583,06 млн. руб.;

- отремонтировано 278 фасадов жилых домов на сумму 234, 4 млн. руб.;

В период 2008-2009 годов в рамках реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным Законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» выполнены мероприятия по Программе энергосбережения: установлено на 59 домах - 70 приборов учета тепловой энергии, на 81 доме - 94 прибора учета горячего водоснабжения, на 73 домах - 75 приборов учета холодного водоснабжения на сумму 6,5 млн. руб; на 29 домах произведена установка 29 приборов учета электроэнергии на сумму 262,5 тыс. руб. За указанный период произведена установка АИТП на 32 домах в количестве 33 штук на сумму 95,6 млн. руб.

На 2010 год в рамках реализации программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов запланирована установка 70 приборов учета тепловой энергии, 37 приборов учета горячей воды, 81 прибор учета холодного водоснабжения, 7 приборов учета электроэнергии на общую сумму 23,5 млн. руб.

В рамках реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов за 2008-2009 годы произведен ремонт или замена лифтового оборудования на 33 домах в количестве 113 лифтов на сумму 1365,8 млн. руб. В 2010 году в соответствии с данной программой на 21 доме планируется ремонт или замена 56 лифтов на сумму 88,3 млн. руб.