Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической среде, но также затронули такие жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали причиной ряда проблем, которые вот уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты.

Экономический кризис 1990-х годов отразился на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением инвестиций. Как следствие, это привело к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, а также крайне негативно сказалось на инновационной сфере в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже существующих домов, что оказало негативное влияние на процесс воспроизводства и восстановления жилой застройки во всех регионах нашей страны. Сегодня наряду с новым строительством и капитальным ремонтом становится все более актуальной реконструкция и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.

Существующая система управления жилищным фондом, а также система управления ремонтно-восстановительным процессом в городах России функционируют таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических свойств и потребительских качеств объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий технико-экономического развития земельно-имущественных комплексов с привлечением частных инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема курсовой работы представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Целью курсовой работы является разработка положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма воспроизводства городского жилищного фонда в сегменте его реконструкции, основанного на принципах привлечения частных инвестиций и совершенствования управления многоквартирными домами.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- анализ состояния жилищного фонда России;

- анализ действующих систем управления жилищным фондом России;

- разработка методологических основ оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий;

- разработка рекомендаций по привлечению частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Объектом исследования выступает жилищный фонд.

Предметом курсовой работы являются социально-экономические отношения и механизмы воспроизводства объектов жилищно-коммунального хозяйства на уровне поселка городского типа.

Теоретическую и методологическую основу курсовой работы составили теоретические труды, научно-исследовательские работы отечественных и зарубежных авторов, работы современных ученых по проблемам реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда.



1. Социально-экономические и правовые аспекты формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда

1.1 Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации на современном этапе развития

С момента принятия в 1957 году постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР» прошло полстолетия.

Дореформенная политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной системе распределения построенного жилья.

В 1980 году жилье, находящееся в личной собственности, составляло 33,3 процента от всего жилищного фонда (1861 млн.кв.м.), в том числе в городах - 19 процентов и в сельской местности - 66 процентов соответственно от городского и сельского жилищных фондов.

В соответствии с Конституцией СССР 1977 года, право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Новые экономические отношения, базирующиеся на рыночных принципах, коренным образом изменили подходы к жилищной сфере.

В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».

Бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими в государственном и общественном жилищных фондах жилых помещений (приватизация) позволила в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая впоследствии и стала основой существующего рынка жилья.

Уже в 2000 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила 58 процентов (1620 млн.кв.м.). За последующие пять лет этот показатель достиг 73,7 процентов и превысил аналогичный показатель большинства развитых стран мира, что явилось результатом изменения государственной жилищной политики и отказа государства от прямого финансирования массового строительства жилья.

Если в 1990 году площадь жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств составила 6,0 млн.кв.м. из 61,7 млн.кв.м. построенного жилья с учетом сельской местности (9,7 процентов), то за десять лет эта доля увеличилась до 41,6 процента, а в 2006 составила 47 процентов, что демонстрирует, начиная с 90-х годов, стремительный уход государства из этой сферы экономики.

С 1987 года к настоящему времени доля государственного жилищного фонда сократилась с 80 до 15 процентов. Если в 1990 году 14 процентов семей из числа состоявших на учете в качестве нуждающихся получили новые квартиры, то в 2005 году эта доля составила только 4 процента.

Таким образом, по сравнению с серединой прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей страны, существенно повлияли на все составляющие жилищной сферы.

К сожалению, на первом этапе формирования новой законодательной базы не были логически завершены процессы реальной передачи собственникам помещений в управление многоквартирных домов и прилегающих земельных участков.

Даже сейчас, после принятия Жилищного кодекса Российской Федерации реально не закончено организационное разделение функций по управлению и обслуживанию жилищным фондом.

После существенного прорыва в области жилищного строительства 60 - 80-х годов, в XXI век Российская Федерация вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы.

Катастрофическое состояние жилищного фонда, крайне неудовлетворительное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей части населения - вот главные проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе.

Давно нет необходимости кого-либо убеждать в экономической и социальной значимости жилья.

Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности на первое место ставят наличие благоустроенной квартиры или личного дома.

К началу перестройки в СССР в очереди на получение жилья стояло 14 млн. семей (около 40 млн. человек).

Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 17 процентов всего жилищного фонда России (30 млн. кв. м.) составляли ветхие и аварийные строения, более 14 процентов государственного и муниципального жилищного фонда нуждалось в неотложном ремонте.

Какие же изменения произошли в жилищной сфере за последние двадцать лет?

Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий объем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.

Ветхий и аварийный фонд вырос в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.

5,3 млн. семей живут в панельных домах, построенных в 50-60-х годах, нормативный срок эксплуатации которых истек.

5 млн. россиян проживает в многоквартирном жилищном фонде, который требует незамедлительного капитального ремонта.

Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать «жилыми», так как в них отсутствуют элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.

В этих условиях, совершенно закономерно, что жилищный вопрос является одной из наиболее острых социальных проблем.

Износ основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и энергетики практически перешагнул критический порог и составляет 70 процентов. По мнению специалистов уже в ближайшие годы это приведет к возникновению крупномасштабных техногенных катастроф.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,9 кв. м. на человека, что почти в два - три раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых это показатель 40 кв.м. на человека и более, а в США - около 80 кв.м. на человека.

Небольшая часть граждан проживает в элитных квартирах большой площади и повышенной комфортности (число четырехкомнатных и более квартир составляет 4,1 млн.). В трехкомнатных квартирах проживает 16,8 млн. семей, а подавляющее большинство - 36,5 млн. семей - в одно и двухкомнатных.

В основном это квартиры, полученных еще в период хрущевских реформ. За эти годы первые хозяева постарели, у них выросли дети, которые создали свои семьи, уже выросли внуки, и все они продолжают жить вместе, десятилетиями ожидая продвижения в очереди на улучшение жилищных условий. Поэтому усредненный по стране показатель обеспеченности жилой площадью не совсем точно отражает реальную картину.

Если в 1980 году на одного человека вводилось в городах и поселках городского типа 0,43 кв.м., то к 2005 году эта величина уменьшилась до 0,33 кв.м. Поэтому чтобы нам достичь хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью, необходимо наращивать объем ввода жилья как минимум до 1 кв.м. на человека в год.

1.2 Анализ действующих систем управления жилищным фондом России

Под управлением недвижимостью мы будем понимать любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации.

Форму управления объектами недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом недвижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на собственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собственником без сторонней помощи.

Дома, имеющие более чем одного собственника, определяются как кондоминиумы, и вопросы управления такими объемами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии со ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» может осуществляться непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.

В случае, если в управлении находится большее количество помещений, часть функций но управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. Это может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя, в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% -- муниципальным образованиям и 10,1% -- государственным структурам. По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом. Иными словами, дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда -- муниципалитеты.

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана специфика управления им. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом -- независимо от доли их собственности в общем имуществе. Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объемом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления -- возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким обратом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества. Если один из собственников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприятностей и управляющей организации, и муниципалитету или ведомству. Такие прецеденты в России уже есть: собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдельные услуги и отстаивает свою позицию в суде.

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Другой особенностью жилищного фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как товара.

Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

- факторы, характеризующие собственно жилище;

- факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.

К факторам, характеризующим собственно жилище, относятся:

- этажность, материалы стен, год постройки, степень физического износа и фактическое состояние дома;

- степень благоустройства, характеризующаяся имеющимся набором различных услуг, в первую очередь коммунальных;

- ресурсоемкость дома, под которой подразумевается необходимый объем ресурсов различного вида - тепла, воды и др., необходимых для поддержания определенного уровня комфортности проживания.

К факторам, характеризующим территорию, на которой расположен объект недвижимости, относятся:

- расположение земельного участка в пределах муниципального образования;

- форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок;

- площадь земельного участка, закрепленного за объектом недвижимости;

- благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

- исходное состояние жилищного фонда;

- имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;

- ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем сантехническое оборудование;

- площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

- уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости. Для каждого такого объекта, повторим, нужна программа управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

В связи с тем, что управляющая организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Управляющая организация обязана обеспечить проживание собственников и нанимателей жилых помещений и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищного фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законодательными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами. В городах вводятся дифференцированные платежи за наем жилья, зависящие от степени его комфортности, а также вводятся дифференцированные тарифы на жилищно-коммунальные услуги в зависимости oт степени благоустройства жилья, его износа, занимаемой нанимателем площади жилья (излишки). Все это осложняет процедуру начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и финансирование работ по управлению жилищным фондом. Управляющей организации необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей -- достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения. В отдельных городах создаются самостоятельные организации -- расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств от населения.

1.3 Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий

Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.

Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта.

Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект.

Выбираются объекты - эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания, а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфраструктурой.

Условный (оценочный) экономический эффект - Эу определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Цж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - Др или нового строительства жилого дома - Дн рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья.

При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

Эу = Др - Дн (1)

А. Расчет прибыли при реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

Др = Цж Ч ?N - Кр, (2)

где:

Цж - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

?N - прирост площади в результате реконструкции;

Кр - капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:

Др = Цж (Nр + ?N) - Кр - Зв, (3)



где:

Np - общая площадь квартир до реконструкции дома;

Зв - затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой, а также решением социальных проблем.

В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

Зв = (Кн + ) Npм/Nн (4)

где:

Кн - капитальные вложения в новое строительство;

- капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

м - коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

Nн - общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение - Зот. Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при новом строительстве.

Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:



Дн = ЦжNн - Кн - Кс - Кг - Зв, (5)

где:

Nн - общая площадь квартир во вновь построенном доме;

Кн - капитальные вложения в новое строительство;

Кс - затраты на снос старого дома.

Кг - капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:

Эу = (Кн + Кс+ Kг +Зв) /Nн - Kp/?N (6)

В. Учет цены земли.

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли - Цз.

В расчете на 1 кв. м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:

Эу = (Цз Nз + Кн + Кс + Kг + Зв)/Nн - (ЦзNз + Кр)/?N, (7)

где:

Nз - фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.

Зв = ( + Kн + Kг)Npм/Nн, (8)

где:

- цена земли под застройку нового дома в новом районе;

- площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.

Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:

Эу = (Цз Nз + Кн+ Кс+ Кг+ Зв)/Nн - (Цз Nз + Кр + Зот)/?N (9)

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта Эу>0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.



2. Расчет финансовой эффективности реконструкции

2.1 Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов

Расчет производится для условий поселка Чамзинка РМ, имеющего характерные условия.

Значительную часть жилищного фонда п. Чамзинка составляют двух- и трехэтажные жилые дома, построенные из кирпича, блоков и панелей по типовым проектам первого поколения. Строительство этих домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов и составляет 70 % от общего количества домов. В них проживает около половины населения поселка. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической эксплуатации нуждается в восстановлении его потенциала, ликвидации последствий морального и физического износа. Запасы несущей способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 35 %.

В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по теплозащите зданий при реконструкции фонда типовых зданий обязательным является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными теплотехническими характеристиками.

В качестве анализируемых объектов реконструкции принимаются 3 трехэтажных жилых дома из силикатного кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем, построенные в 1958 - 1959 годах по типовому проекту серии 1-447.

Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:

1. утепление наружных стен пенополистиролом с последующей отделкой декоративной штукатуркой «Драйвит»;

2. надстройка двух мансардных этажей;

3. замена существующих систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и частично газового оборудования;

4. замена существующих окон балконных дверей изделиями с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.

На месте трех домов мог бы быть построен 6-ти подъездный 5-ти этажный дом относительно недорогой массовой типовой серии П-46М для переселения в него жильцов старых домов, очередников города, а также для коммерческой продажи квартир.

Сравнительная эффективность нового строительства и реконструкции рассчитана, исходя из следующих данных:

исходные данные для расчета сравнительной эффективности нового строительства на месте сноса старых жилых домов.

Фактическая площадь земельного участка, занимаемого домами: 7400 кв. м

Общая площадь квартир жилых домов, подлежащих реконструкции: 4346 кв. м

Прирост общей площади квартир в результате реконструкции: 1449 кв.м

Капитальные вложения на 1 кв. м общей площади нового жилья (по сметной стоимости с НДС):

- в реконструкцию, включающую мансардные этажи, капитальный ремонт, утепление фасадов (в среднем по трем домам) 448,4 $

- в реконструкцию городских коммуникаций 90 $

- в новое жилищное строительство 360 $

- в строительство городских сетей, коммуникаций и инфраструктуру 180 $

Затраты на снос, переработку и утилизацию старых домов (без применения специальной техники) 125 $ на 1 кв. м сносимого жилья

Процент увеличения площади жилья для переселения жильцов старых домов (исходя из нормативов) на 55 %

Общая площадь квартир вновь построенного дома (П-46М, 9 этажей) на месте сноса старых домов: 10944 кв. м

В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса существующих домов для переселения их жильцов потребуется 6736 кв. м общей площади (с учетом действующих норм заселения).

Для нового строительства принят проект 5-ти этажного, 6-ти подъездного дома серии П-46М площадью квартир этажа - 2188,8 кв. м и общей площадью квартир дома - 10944 кв. м. Сметная стоимость 1 кв. м общей площади по этому проекту составляет 360 $, стоимость реконструкции коммуникаций 90 $ в расчете на 1 кв. м площади. Возможны два варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их отселение (метод волнового переселения).

Затраты на снос старых домов, исходя из стоимости сноса 1 кв. м в размере 125 $ составят 125Ч4346 = 543250 $

Затраты на переселение жильцов в новый микрорайон определяются исходя из необходимости строительства дополнительных 6736 кв. м. жилья 360Ч6736=2424960 $, а так же затрат на сооружение инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180Ч6736=1212480 $. (50 % от стоимости строительства дома).

Таким образом, общие затраты на 1 кв. м нового дома, построенного на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон определятся в размере:

стр-во дома снос рек. коммуник. переселен.

(3939840 + 543250 + 984960 + 3637440) : 10944 =832 $

Условный (оценочный) экономический эффект на 1 кв. м общей площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон составит:

Эу = 832-448,4 =383,6 $

2.2 Расчет оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат

жилищный фонд реконструкция инвестиционный

Без учета фактора времени определяется оценочный или упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат. Он рассчитывается как отношение общего размера инвестиционных затрат на реконструкцию жилого дома к величине условного экономического эффекта от реконструкции дома в сравнении с новым строительством по формуле:

nу = Кр/Эу, (10)

где:

nу - упрощенный (оценочный) показатель срока окупаемости инвестиционных затрат;

Кр - размер инвестиционных затрат на реконструкцию;

Эу - условный экономический эффект от реконструкции дома в сравнении с новым строительством.

Пример расчета:

Удельные капитальные вложения на 1 кв. м общей площади квартир при реконструкции - 448,4 $.

Условный эффект от реконструкции в сравнении с новым строительством на единицу общей площади - 383,6 $.

Срок окупаемости: nу = 448,4 : 383,6 = 1,2 года

Изложенный метод не может обеспечить высокую точность расчета экономической эффективности реконструкции для конкретного объекта. Он позволяет лишь установить общую тенденцию эффективности реконструкции. Для получения более объективной картины необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.

2.3 Расчет стоимости жизненного цикла здания

Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим его состоянием: запасом прочности несущих конструкций, теплотехническими характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые дома массовой типовой застройки 50-60 годов, «Хрущевки», устарели по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам и по архитектурному облику.

Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного строительства. Реконструированные дома менее удобные для проживания, чем, например, комфортабельные коттеджи или квартиры в домах, построенных по новым строительным технологиям, предназначенным для 21 века, и через определенный интервал времени могут стать неконкурентоспособными в плане комфортабельности проживания. При дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости земли в местах компактного проживания и производственной деятельности населения, моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и вновь может встать вопрос об их сносе и замене на более комфортабельное жилье. В связи с этим возникает необходимость расчета стоимости жилого дома за его жизненный цикл.

По формулам (1-10) производятся расчеты экономической эффективности экспресс - методом, условно считая, что строительство осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических условиях и при едином источнике финансирования строительства.

Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения строительных работ, и строительство вынужденно затягивается. Привлечение дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки получения конечной продукции - жилья для населения.

При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства нового дома, в которых закладываются новые современные технологии, социальные стандарты, объемно-планировочные и архитектурные решения, цены на 1 кв. м общей площади квартир принимаются конкретно в зависимости от рыночной стоимости жилья.

Экономическая эффективность на этом этапе рассчитывается для каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости продаваемых квартир.

Чем выше устанавливается цена за 1 кв. м продаваемых квартир, тем больше риск возможности 100 процентной их реализации.

Дополнительные средства для городского бюджета может дать коммерческая продажа части построенного жилья.

При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного строительства в п.Чамзинка может осуществляться лишь за счет привлечения средств населения.

Строительство новых кварталов для массового переселения жильцов из подлежащего реконструкции жилищного фонда города может рассматриваться только в том случае, если оно обеспечивается платежеспособным спросом населения.

При отсутствии в настоящее время в городском бюджете достаточного количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства и низкой покупательной способности местного населения, единственным способом сохранения существующего жилищного фонда и его прироста является реконструкция, обеспечивающая быструю оборачиваемость вкладываемых средств с относительно меньшим риском, чем в новое строительство.



3. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда в современных условиях

3.1 Проблемы совершенствования управления жилищным фондом

Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.

Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.

В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.

Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.

Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.

Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.

Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти.

Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.

Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему.

Данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.

В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы.

Потребители в этой системе не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему - отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений.

Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы. Поэтому и возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.

3.2 Перспективы развития управления жилищным фондом

В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов.

В данной системе предусматривается формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.

Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете, она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.

Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.

Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.

Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т. п.

Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой - товарищество собственников жилья. В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»), под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ - это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.