Социально-экономические и правовые аспекты формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда

Товарищество собственников жилья имеет право выступать как коллективный собственник. Членом ТСЖ может быть любое физическое или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилое или нежилое помещение в доме. Решение об организации ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов. Преимущества совместного использования кондоминиума и образования ТСЖ основаны на эффективном управлении собственностью по сравнению с системой государственного (муниципального) управления жилищным фондом города.

Товарищество самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов определяет объемы и периодичность работ, направляет собственные средства на их выполнение и осуществляет функции контроля.

Развитие ТСЖ на базе кондоминиумов представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. Но широкое развитие коллективных форм домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны государственных и местных органов власти, а также самоорганизации жителей.

Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в работы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда и коммунальных систем. Так, в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики», граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, (арендаторы) и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

В связи с этим особую значимость приобретают вопросы самоорганизации граждан в сфере защиты своих жилищных интересов. В развитых странах борьба людей за улучшение жилищных условий и качество среды проживания известна под термином «жилищное движение». Одним из самых распространенных движений в данной сфере является движение квартиросъемщиков. Например, в Великобритании участие квартиросъемщиков в таком движении считается столь важным, что правительство страны объявило его необходимым условием выделения средств на содержание зданий.

В настоящее время процессы самоорганизации населения в жилищной сфере начинают возрождаться, что связано не только с развитием рыночных отношений, но и с возрастанием роли местного самоуправления. Возникают комитеты и советы общественного самоуправления, которые сначала существовали в статусе домкомов.

Отметим, что усиление активности граждан, их самоорганизация в жилищной сфере - это один из важнейших аспектов совершенствования системы управления в данной области.

3.3 Механизм привлечения частных инвестиций в ЖКХ

В настоящее время в условиях недостаточности бюджетных средств реконструкция и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры за счет частных инвестиций - одна из важнейших задач, которую должны решать органы местного самоуправления.

Сотрудничество органов власти и частного бизнеса в сфере реформирования и модернизации ЖКХ возможно при использовании различных правовых и финансовых механизмов, на различных условиях.

На сегодня в России сложилась определенная практика реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ, а именно:

- заключение с инвестором долгосрочных договоров аренды на условиях модернизации арендуемого имущества (концессия);

- создание совместно с инвестором управляющих компаний;

- заключение договора подряда на реконструкцию и строительство;

- заключение инвестиционных контрактов.

При реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ с использованием указанных правовых схем, как правило, у инвестора возникает право собственности, либо возникает общая долевая стоимость на объект капитальных вложений.

Мы исходим из того, что объекты коммунальной инфраструктуры являются социально-значимыми объектами жизнеобеспечения, поэтому целесообразно исключить варианты реализации инвестиционных проектов, при которых право собственности на объект возникнет у инвестора. В то же время условия реализации инвестиционных проектов должны быть для инвестора привлекательными с точки зрения минимизации правовых и экономических рисков.

Одним из правовых механизмов привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов ЖКХ является заключение концессионных соглашений. Порядок заключения и исполнения концессионных соглашений урегулирован Федеральным законом «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ (далее - Закон о концессиях), который вступил в силу 5 августа 2005 г.

Указанный закон дает новые возможности привлечения частного капитала в строительство и реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры.

Основная особенность концессии (в отличие от других вариантов реализации инвестиционных проектов) заключается в том, что у инвестора-концессионера не возникает права собственности на объект концессионного соглашения. На любом этапе исполнения концессионного соглашения создаваемое имущество является (государственной) муниципальной собственностью, а инвестор получает право эксплуатации объекта на определенный срок.

Администрация города должна использовать концессии для реализации инвестиционных проектов в сфере ЖКХ, руководствуясь следующими принципами:

исключение рисков дестабилизации существующей системы обеспечения города коммунальными услугами;

соблюдение интересов действующих коммунальных предприятий при определении объема предоставляемых концессионеру прав;

реализация инвестиционных проектов посредством заключения концессионных соглашений на основании разработанных программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования и инвестиционных программ предприятий ЖКХ;

соблюдение баланса интересов концедента и концессионера, предоставление концессионеру гарантий его деятельности наравне с действующими предприятиями ЖКХ.

Максимальный эффект от реорганизации столь сложного комплекса предприятий, какими являются предприятия ЖКХ, может быть достигнут только при условии создания единого управляющего центра, обеспечивающего взаимодействие муниципальных органов власти, частных инвесторов и производственных предприятий. Таким центром в новых условиях функционирования Комплекса предприятий ЖКХ может стать Управляющая компания (УК).

Для создания УК (Компании), позволяющей успешно реализовать указанные цели, необходимо, в первую очередь, разработать систему имущественных и корпоративных отношений Комплекса предприятий ЖКХ, а также принципы и порядок взаимодействия УК с производственными предприятиями и государственными органами в ходе инвестиционной и текущей финансово-хозяйственной деятельности Комплекса.

После определения ключевых аспектов создания и функционирования УК необходимо сформировать ее организационную и функциональную структуру, а также распределить полномочия и ответственность по уровням управления как в составе Компании, так и между УК и производственными предприятиями Комплекса.

Основной целью Компании является создание эффективных организационных и финансовых механизмов, обеспечивающих успешную модернизацию и развитие коммунального хозяйства региона, привлечение инвестиций и предоставление качественных услуг потребителям.

Основные принципы реорганизации:

- создаваемая УК должна на тех или иных основаниях владеть коммунальной инфраструктурой;

- имущество, необходимое для обслуживания ремонта коммунальной инфраструктуры, должно на тех или иных основаниях использоваться МУПами, либо вновь создаваемыми коммерческими организациями, осуществляющими обслуживание и ремонт;

- все доходы должны аккумулироваться на уровне УК;

- обслуживание и ремонт коммунальной инфраструктуры производится либо МУПами, либо коммерческими организациями на основании договоров с УК, либо структурными подразделениями УК (филиалами).

Основной задачей сервисных составляющих в реорганизованной системе является оказание услуг по обслуживанию и ремонту инфраструктуры, которая находится в собственности, аренде или доверительном управлении в УК. Муниципальные предприятия и сервисные предприятия иной формы собственности оказывают услуги на основании договора с УК, а сервисные подразделения - на основании положений, инструкций и иных внутренних документов УК. Набор функций у всех видов сервисов одинаков. Различается лишь степень влияния УК на сам процесс оказания услуг, их качество и т.д. и ответственностью головной компании за развитие сервисной компании (в т.ч. ее рентабельность и загрузку).

Основными задачами УК в реорганизованной системе является приобретение ресурсов, необходимых для оказания коммунальных услуг, оказание услуг потребителям, приобретение основных средств и прочих материальных ресурсов, централизованное распределение приобретенных материальных ресурсов между сервисами.

Централизованное приобретение материальных ресурсов и распределение их между сервисами существенно различается по форме в зависимости от степени влияния на них управляющей компании.

Формирование бизнес-модели преобразованного коммунального комплекса возможно вести по одному из двух направлений:

формирование компании, объединяющей в себе несколько видов бизнеса (тепло, вода, электричество и т.д.), что целесообразно для муниципальных образований (в т.ч. городов до 1 млн жителей);

формирование группы Компаний по направлениям бизнеса (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.) с последующим объединением их в холдинг (крупные мегаполисы и субъекты федерации).

Компания будет выступать в качестве интегратора коммунальной инфраструктуры, передаваемой ему муниципалитетами для осуществления эффективной эксплуатации, реабилитации, развития и предоставления качественных коммунальных услуг потребителям.

3.4 Предложения по улучшению качества управления жилищным фондом

Реформирование ЖКХ, направленное на работу предприятий и организаций этого сектора экономики необходимо осуществлять по четырем основным направлениям: социальная защита населения, коммунальные услуги, оплата жилья и коммунальных услуг, государственная поддержка. При этом в жилищной сфере на муниципальном уровне необходимо создать все необходимые условия конкуренции и повышения уровня рентабельности коммунальных предприятий. Организация за счет реализации долгосрочных инвестиционных проектов по привлечению капитала на реабилитацию коммунальной инфраструктуры (проведение инвентаризации, оценки и регистрации основных фондов), проведение реструктуризации долговых обязательств и принятия мер по финансовому оздоровлению предприятий, проведение адекватной тарифной политики на местах и совершенствование нормативно-законодательной базы ценообразования в части услуг.

Эффективность функционирования объектов ЖКХ с участием частного сектора в форме различных типов государственно-частного партнерства в предоставлении ресурсов и услуг населению достигается за счет эффекта масштаба, использования системы поощрений и санкций, гибкости и мобильности оргструктур, превосходства в области технологий, возмещаемости ресурсов, размеров области (зоны) производства (потребления) ресурсов. В зависимости от предлагаемых условий государственно-частного партнерства частные предприятия заключают контракт на управление с муниципальными органами власти в форме фиксированной цены или пропорциональной цены в зависимости от доли рисков между двумя сторонами, сроками эксплуатации и условиями содержания жилищно-коммунальной недвижимости, а также рационально проводимой тарифной политики на ЖКУ.

Особенностями формирования эффективной системы управления ЖКХ городских органов власти является взаимодействие основных базовых функциональных подсистем, последовательно и взаимосвязано работающих для реализации конечной цели управления: федеральный, региональный и муниципальный уровни, организации-производители и потребители, саморегулирующие общественные объединения. При этом важным является четвертая, пятая и шестая подсистемы, которые включают основы формирования системы синхронного инвестиционного и производственного планирования предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов и мониторинг деятельности этих хозяйствующих субъектов через общественные саморегулирующие союзы и ассоциации.

Принципы системного подхода на муниципальном уровне предполагают, что эффективное управление рассматривается как единый и целостный процесс, где каждая часть работает в тесной связи с другой.

Как показал анализ именно инвестирования в воспроизводство и модернизацию коммунальной инфраструктуры должны носить комплексный системный характер и происходить в единой программе с управлением и развитием жилищного комплекса.

Спектр оказываемых отраслевыми предприятиями услуг широк - это содержание и ремонт жилья, отопление квартир, подача воды, газа, электроэнергии, благоустройство, озеленение улиц, дворов и многое другое.

Состояние жилищно-коммунального хозяйства в значительной степени влияет на качество жизни населения, как с точки зрения расходов, так и с точки зрения комфортности проживания.

Вместе с тем, мониторинг показателей развития ЖКК показывает, что в отрасли в течение последних 3-х лет сохраняется текучесть кадров, наблюдается увеличение вакансий, не обеспеченных предложениями на рынке труда. При этом идет отток квалифицированных специалистов - операторов, слесарей, технологов, инженеров, имеющих соответствующую квалификацию и опыт работы в сложных технологических и сезонных условиях.

Кадры - актуальнейшая в условиях реформирования проблема для отрасли. Удержать в отрасли уже работающих в ней специалистов, а также привлечь молодые квалифицированные кадры - одна из первоочередных задач. Решить ее можно, лишь значительно улучшив условия труда, предоставив достойный социальный пакет, перспективы обучения и карьерного роста, а главное - подняв уровень заработной платы. Однако условия работы и уровень оплаты труда коммунальщиков уже не первый год вызывают тревогу и у отраслевых специалистов, и у широкой общественности.

Так происходит потому, что у предприятий нет возможности адекватно повышать оплату труда работников отрасли в условиях предельного регулирования затрат на производство услуг.

Без защиты трудовых прав работников отрасли, без стабильного повышения заработной платы невозможно эффективно реформировать жилищно-коммунальное хозяйство района.

Кроме того, в целях совершенствования процесса обслуживания жилищного фонда в рамках курсовой работы предлагаются создание некоммерческой организации - Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере. Известно, что трудные вопросы легче решать сообща. Именно поэтому организации и предприятия жилищно-коммунальной сферы создают общественные объединения - ассоциации. Они должны помочь сформулировать принципы отношения управляющих компаний с населением, друг с другом, и с естественными монополиями в целях улучшения качества предоставляемых ЖКУ. Владея и пользуясь опытными образцами управления и ресурсосберегающими технологиями, лоббируя профессиональные интересы, члены Ассоциации призваны являть собой пример. Принятие в членство Ассоциации должно стать профессиональным признанием достижения высоких результатов в управлении жилищной сферой. Это позволит перейти на более качественный уровень услуг в жилищной сфере, а также к формированию честной конкурентной среды.

В рамках Ассоциации предлагается создание информационной базы, в виде сайта. На данном сайте будет размещаться информация о деятельности Ассоциации и отдельный раздел сайта будет посвящен информации о деятельности предприятий ЖКХ. Таким образом, сайт будет повышать информированность жителей об управляющих компаниях и о деятельности Ассоциации.

На данном сайте возможно будет проводить опрос жителей по качеству предоставляемых им работ и услуг, по результатам которого будет составляться рейтинг предприятий ЖКХ.

Кроме того, современный уровень развития средств вычислительной техники и программного обеспечения позволяет существенно повысить эффективность решения задач в области информационного обеспечения управления предприятием жилищно-коммунальной сферы и повышения, таким образом, его конкурентоспособности в условиях рыночной экономики.

Предлагается перевести расчеты и учет на единую программно-технологическую платформу.

Объектами автоматизации являются рабочие места следующих работников:

- паспортный стол (рабочие места специалистов, занимающихся регистрацией и движением населения);

- бухгалтерия (рабочие места специалистов, занимающихся расчетами за жилищно-коммунальные услуги, представляемые квартиронанимателям и владельцам жилья);

- экономический отдел (рабочее место специалиста, занимающегося расчетами за коммунальные услуги, представляемые арендаторам помещений муниципального жилищного фонда);

- инженерная служба (рабочее место специалиста, отвечающего за эксплуатацию жилищного фонда);

- администрация (рабочие места специалистов, имеющих доступ в общую базу данных для получения необходимых сведений об эксплуатации жилищного фонда и платежах за жилищно-коммунальные услуги).

Успех мероприятий по совершенствованию организации оказания жилищных услуг населению зависит от действия всех заинтересованных сторон, это и органы власти и непосредственно предприятия по обслуживанию жилищного фонда, также успех в решающей степени зависит от поддержки населением данных мероприятий, осуществляемых в процессе проводимых преобразований.

В целом реализация предложенных в работе мероприятий по совершенствованию системы управления жилищно-коммунальным хозяйством приведут к положительному эффекту для всех заинтересованных сторон. Позволит обеспечить эффективное оказание работ и услуг в жилищной сфере и повысить качество жилищного обслуживания населения.

Заключение

Анализ состояния жилищного фонда России, основанный на изучении статистических данных, законодательной и нормативно-методической базы показал, что, несмотря на большое количество федеральных, региональных и местных программ, процесс воспроизводства жилья в нашей стране нарушен в такой степени, что баланс между ветхим и аварийным жильем и вводимыми в эксплуатацию новыми жилыми объектами восстанавливается крайне низкими темпами. При этом экономический кризис повлек за собой новое снижение объема инвестиций в жилищную сферу. Нами определено, что вопросы воспроизводства жилищного фонда и привлечения денежных средств на эти цели тесно взаимосвязаны с системой управления жилищным фондом. Наряду с этим выявлено, что управляющие компании пугает перспектива обслуживания старого жилья, по причине слабо просматриваемого механизма экономической эффективности такого управления.

В результате сокращения бюджетного финансирования реконструкции жилых зданий значительно снизились объемы ввода в эксплуатацию отремонтированного жилья. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции жилых зданий привело к увеличению объемов выбытия жилых зданий и обострению жилищной проблемы.

Проведенные исследования показали, что актуальность реконструкции жилых зданий обусловлена рядом факторов. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территории застройки; социальные - с низким качеством жилья и высокими эксплуатационными затратами на его содержание; градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при дефиците территорий для размещения нового строительства.

Установлено, что проблема реконструкции жилых зданий выходит за рамки интересов участников отдельных инвестиционно-строительных проектов и затрагивает муниципальные интересы. Это обуславливает необходимость комплексной реконструкции жилой застройки, где в качестве объекта принимается квартал (микрорайон). Выбор направлений и содержание реконструкции должны производиться с учетом градостроительной и историко-культурной ценности участка застройки.

Разработаны методические основы комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий в современных экономических условиях; выявлены факторы, влияющие на эффективность реконструкции; предложена система показателей комплексной оценки эффективности, позволяющих на основе результатов комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции осуществлять выбор наиболее рационального.

Предложено для улучшения развития системы самоуправления в жилищной сфере возложить функции по содействию собственникам помещений в разработке индивидуальных стандартов управления конкретным домом на местные органы власти.

Рекомендовано рассматривать процесс сохранения и улучшения состояния собственности, вверенной управляющему, как первоочередную цель управления. Для мотивации управленцев предлагается повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния объекта управления и его оценочной стоимости. Также рекомендуется привлекать местные власти в качестве контролирующего органа.

Сформулированы и конструктивно проработаны предложения по организации взаимодействия собственников и управленцев, обеспечивающие привлечение частных инвестиций в развитие объекта управления и содержащие социальную мотивирующую функцию для управляющих компаний, а также снижающие риски, связанные с невозвратностью вложенных средств.

Предложены разработанные автором схемы управления инвестиционными проектами, предполагающие использование механизма частно-государственного партнерства. Обоснована при выборе оптимального проекта целесообразность в руководстве тем, что реконструкция должна повлечь снижение эксплуатационных расходов.

Установлено, что для российских условий характерно смешение функций управления с функциями технического обслуживания и эксплуатации. Выявлена необходимость разработать четкие базовые стандарты управления жилым домом, дающие возможность отделить данный вид работ от смежных. И предложено их использовать в качестве основы для разработки стандартов управления для отдельно взятого дома с учетом его особенностей.

На основе использования предлагаемых нами способов реализации управленческих функций облегчается система формирования механизма управления многоквартирным домом при обеспечении развития основных направлений формирования доходного земельно-имущественного комплекса.

Разработан и предложен к использованию управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения проектов реконструкции жилищного фонда, представляющий собой алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов воспроизводства.

Данный алгоритм действий позволяет обеспечить возвратность привлеченных инвестиций, распределить зоны ответственности участников проекта и контролировать проект на основных этапах его реализации.

Список использованных источников

1. Акуленкова И.В., Дроздов Т.Д., Малафеев O.A. Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. - СПб.: СПбГУСЭ, 2007 - 284 с.

2. Асаул А.Н., Абаев Х.С., Молчанов Ю.А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. - СПб.: Изд-во «Гуманистика», 2007. - 364 с.

3. Великанова М. Механизм привлечения инвестиций для создания инфраструктуры при возведении жилья // Жилищно-коммунальное хозяйство, 2010, №2. - с.13-14

4. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2010 / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. - 484 с.

5. Инвестиционная деятельность в России: условия, факторы, тенденции -2010г. / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. - 462 с.

6. Кобелева С.А. Эффективность инвестиций в жилищное строительство // Жилищное строительство, 2008, №10. - с.15-16

7. Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий. М.: Стройиздат, 1989 - 226 с.

8. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. - М.: Юстицинформ, 2011 - 244с.

9. Михайлова Н.В. Зарубежный опыт управления домами // Управление многоквартирным домом, 2011, №3. - с.28

10. Михайлова Н.В. Развитие государственно-частного партнерства и повышение инвестиционной привлекательности в жилищной сфере // Управление многоквартирным домом, 2010, №5. - с.16

11. Нефедов В.А. Некоторые аспекты формирования системы управления недвижимостью и подготовки специалистов в жилищной сфере. // Недвижимость: экономика, управление, 2010, №1-2.

12. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 2010 году. Статистический бюллетень, №1. 2010 / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. - 428 с.

13. Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. -- 2009, № 4. - с.15

14. Ряховская А.Н. Новые источники финансирования ЖКХ // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2008, №2. - с.13

15. Светланова М. Как сделать безубыточной эксплуатацию жилфонда? // Жилищно-коммунальное хозяйство, 2008, №4. - с.16-17

16. Сидорин Ю. Реконструкция жилфонда в России // Жилищное и коммунальное хозяйство, 2010, №3 - с.8

17. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий: основные принципы, классификация и методология. М.: Московский рабочий, 2009 - 334 с.

18. Черняк В.З., Некрасова И.А. Структура и принципы организации эффективного управления проектами // Сб. науч. трудов М.: ИПЦ ЗУСИЗСХиС, 2007, - с.3-8.

19. Широков A.B. Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект. - СПб.: Изд-во ДНК, 2009 - 304 с.

20. Юрьев Б. Реализация региональных программ капремонта жилья и переселения жильцов из аварийного жилфонда // Жилищное и коммунальное хозяйство, 2010, №6 - с.15

21. Яровенко С.М. Колычев Д.С. Многофакторная модель оценки привлекательности инвестиционного проекта // Сб. науч. трудов М.: ИПЦ МИКХиС, 2008, - с.9-28.133.

22. Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat http://www.dissercat.com/content/razvitie

Размещено на Allbest.ru