Размещено на http://www.allbest.ru/

АННОТАЦИЯ

В проекте «Оценка технического состояния жилых зданий в районе Басманный и анализ работ по восстановлению температурно-влажностного режима чердачных помещений жилых домов». Рассматривается анализ нормативно-правовых документов регулирующих деятельность ЖКХ Басманного района. В проекте рассматривается характеристика района анализа,рассчитывается температурно-влажностный режим чердачных помещений и теплотехнический расчет помещений. Предлагаются меры по модернизации и усовершентвованию чердачных помещений

Рассматриваются методы анализа, вопросы безопасности жизнедеятельности и определяются основные технико-экономические показатели эффективности проекта.

Содержание

• Введение
• 1. Состояние жилых зданий и проблемы их эксплуатации в “Басманном ” районе города Москвы
• 1.1 Общие сведения и история района
• 1.1.1 История района
• 1.2 Характеристика жилищного фонда “Басманного” района
• 1.3 Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района».
• 1.4 Анализ жилищного законодательства Российской Федерации
• 1.4.1 Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами
• 1.4.2 Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий.
• 1.5 Анализ нормативных и фактических объемов капитального ремонта жилищного фонда района
• 1.5.1 Схема размещеия территорий-объектов разработки последующих видов градостроительной документации
• 1.6 Постановка задач дипломной работы
• 2.Технические аспекты эксплуатации зданий и сооружений “Басманного” района г.Москва
• 2.1 Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений
• 2.2 Виды ремонтов
• 2.3Техническое состояние здания
• 2.4 Виды износов
• 2.4.1Физический износ зданий
• 2.4.2Моральный износ
• 2.5 Срок службы зданий
• 2.6 Эксплуатационные требования к зданиям
• 2.7 Капитальность зданий
• 2.8 Приемка в эксплуатацию новых зданий
• 2.9 Методика оценки технического состояния строительных конструкций зданий
• 3.Расчетная часть
• 3.1 Характеристики климата
• 3.2 Климатологическая характеристика здания
• 3.3 Физико-технические расчеты наружных ограждающих конструкций
• 3.3.2 Расчет толщины теплоизоляции чердачного перекрытия по нормам сопротивления теплопередаче
• 3.3.3 Определение сопротивления воздухопроницанию наружной стены
• 3.3.4 Светотехнический расчет окон
• 3.3.5 Акустический расчет
• 3.4 Конструктивные элементы зданий района
• 3.5 Расчет жилого фонда в районе участка третьего транспортного кольца
• 3.5.1 Расчет численности населения
• 3.5.2 Расчет общей площади жилых домов
• 3.5.3 Определение числа семей в микрорайоне
• 3.5.4 Расчет потребного числа квартир
• 3.5.5 Подбор жилых домов
• 3.5.6 Расчёт учреждений и предприятий обслуживания
• 3.5.7 Расчёт хозяйственных площадок, площадок для отдыха
• 3.6 Транспортные связи в микрорайоне
• 3.6.1Основные проезды.
• 3.6.2 Подъезды.
• 3.6.3 Служебно - хозяйственные проезды
• 3.6.4.Пожарные проезды
• 3.6.5 Автомобильные стоянки и гаражи
• 3.6.6 Планировка и благоустройство микрорайона
• 3.7 Технико-экономические показатели
• 3.8 Баланс территории микрорайона
• 4. Программа по модернизации чердачных помещений Басманного района
• 4.1 Чердачные помещения
• 4.2 Обустройство чердачных помещений
• 4.3 Изоляция крыши
• 4.4 Виды изоляции и изоляционные материалы
• 4.5 Усиление перекрытий
• 4.6 Настил полов
• 4.7 Устройство чердачных окон
• 4.8 Проветривание чердачного помещения
• 4.9 Чердачные лестницы
• 4.10 Отопление и водоснабжение чердачного помещения
• 5. Технико-экономическое сравнение вариантов модернизации. Выбор варианта
• 5.1 Определение экономического эффекта, возникающего за счет разности приведенных затрат сравниваемых вариантов конструктивных решений
• 5.3 Определяется величина капитальных вложений по базовому варианту согласно формулы по данным укрупненных показателей сметной стоимости работ в ценах 2007 г.
• 5.4 Определение экономического эффекта, возникающего в результате сокращения продолжительности реконструкции здания
• 6. Безопасность жизнедеятельности
• 6.1 Организация рабочих мест
• 6.2 Порядок производства работ
• Выводы
• Литература:

• Введение
• Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
• С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.
• Обозначим главные проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:
• 1. Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений), «советский» менталитет, выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов. Отсутствие у собственников помещений чувства собственности по отношению к дому в целом.
• 2. Техническая сложность жилищного фонда (дома с большим количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единую систему), его высокий износ.
• 3. Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально незащищённые слои граждан, интересы которых существенно разнятся.
• К сожалению, эти проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства.
• Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.
• Объектом исследования квалификационной работы являются чердачные помещения жилого фонда Басманного района.
• Целью настоящего дипломного проекта является анализ технического состояния жилых зданий Басманного района города Москвы и анализ работ по восстановлению температуно-влажностного режима чердачных помещений жилых. В ходе разработки дипломного проекта была предпринята попытка модернезации чердачного помещения одного из жилых домов в жилую комнату. С этой целью был проведен температурно-влажностный расчет и теплотехнический расчет помещений жилого дома. Была рассчитана экономическая эффективность от внедрения данных нововведений.

Достижение поставленной цели возможно с помощью решения следующих задач исследования:

1. Проанализировать нормативно-правовые акты правительства города Москвы в отношение Басманного района.

2. Дать характеристику району.

3. Проанализировать технические аспекты эксплуатации жилых зданий района.

4. Произвести расчеты.

5. Изучить меры безопасности при производстве строительных работ.

Методика исследования предполагает использование таких методов, как:

1) Историко-технический;

2) Периодизации;

3) Классификации;

4) Технического анализа.

Дипломная работа состоит из: введения, шести глав, заключения, списка литературы.

Депрессия в экономических и хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХ обуславливает актуальность выбранной темы. Поэтому актуальность работы вытекает из современного состояния сферы ЖКХ, которая испытывает трудности . Причиной этих проблем является, с одной стороны, современная неустойчивая законодательная база с одной строны, а, с другой - объективные технические возможности по усовершенствованию эксплуатации жилищного фонда.

1. Состояние жилых зданий и проблемы их эксплуатации в “Басманном ” районе города Москвы

1.1 Общие сведения и история района

Басмамнный -- район в Москве. Находится в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы, граничит с Красносельским, Таганским и Тверским округами, а также с округами Сокольники, Соколиная гора и Лефортово. Площадь территории округа составляет 816 га, из них площадь зелёных насаждений 75 га: это 47 скверов, 2 парка и дворовые посадки. Численность населения -- 100 тыс. чел.

Границы

С запада район ограничен Лубянским проездом; с северо-западной стороны граница проходит по Мясницкой улице, площади Красные Ворота, Новой Басманной улице, 1-й Басманной улице, Ольховской улице, Третьему транспортному кольцу, Новой Переведеновской улице; с севера граница по Казанскому направлению МЖД; с восточной стороны -- по Госпитальному Валу, Госпитальной улице и реке Яузе; с юга -- по Курскому направлению МЖД, Сыромятнической улице, улице Воронцово Поле, Подколокольному переулку, улице Солянка.

Основными улицами Басманного района являются:

1. Бульварное кольцо (Чистопрудный бульвар, Покровский бульвар);

2. Садовое кольцо (Садово-Черногрязская улица, улица Земляной Вал);

3. участок Третьего транспортного кольца.

4. Радиальные:

5. улица Маросейка;

6. улица Покровка;

7. Старая Басманная улица;

8. Спартаковская улица;

9. Бакунинская улица;

10. улица Радио.

Официальные символы

В красном щите герба -- золотой дамасцированный пояс изображен на рисунке 1 . В верхней части щита -- золотой почтовый рожок. В нижней части щита -- круглый хлеб натурального цвета с золотой солонкой. Щит украшен лентой с названием района. Красное поле щита символизирует то, что район на протяжении веков являлся украшением столицы, средоточием дворянских и великокняжеских усадеб, а также является центром интеллектуальной жизни Москвы.

Рис.1 Герб Басманного района

Украшенный орнаментом пояс напоминает о существовавшем в районе ювелирном ремесле -- басмении (тиснении по золотым и серебряным пластинам).

Золотой почтовый рожок означает Московский почтамт, находящийся на терри­тории района с 1700 года. Хлеб натурального цвета (басман) с золотой солонкой отражает производство на территории района с XVII века хлеба, поставляемого к царскому столу.

1.1.1 История района

Район «Басманный» расположен в Центральном округе Москвы. Его возникновение, исторические особенности жизни и быта населения, складывающиеся на протяжении веков, неразрывно связаны с историей самой столицы. В то же время «Басманный» несомненно имеет ряд собственных, только ему свойственных черт, присущих самобытной территории в сердце огромного города.

Само название района, имеющее несколько толкований, говорит о многообразии его истории, и перечне интересных и очень нужных ремесел, бытовавших на его территории. По дошедшим до нас хронологическим сведениям становится понятным, что название района «Басманный» происходит от основного ремесла жителей этой местности, владевших старинной техникой тиснения (басмения), возникшей на Руси в Х, и достигшего расцвета в XV-XVII веках в изготовлении окладов икон и книг, а в дальнейшем с XVII века получившем при производстве хлеба, отличительной особенностью которого являлось тиснение на его корке различных фигур и рисунков.

Басманный... Он, словно капля, растекся от бывших Ильинских ворот Китай-города на восток, как бы пролагая путь вглубь России. По нему шли дороги в Троице-Сергееву Лавру, на Владимир и Рязань, а также в ближние великокняжеские, а позже царские села: в садах, на Воронцовом поле, Васильевом лугу, что у слияния Москвы-реки и Яузы. И дальние села: Рубцово, Стромынь, Преображенское, Семеновское и Измайловское. Вот так дальние скажет современный пешеход, забыв про долгополую одежду, колымаги без колес и осей, просто на полозьях, и отсутствие кроссовок.

Район «Басманный» расположен в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы и граничит с районами «Красносельский», «Таганский», «Китай-город». Застройка района исторически сложившаяся, плотная. В центральной части района постройки дореволюционные, а также 30-60-х годов. Промышленные предприятия тесно срослись с селитебной территорией, часть из них не имеет требуемых санитарно-защищенных зон. На территории протекает река Яуза и ее притоки - Ольховка, Чечера, Черногрязка.

Площадь всей территории района составляет 816 га. Дорожная сеть представлена 129 улицами, площадью 1149 тыс. кв. м., а территорию района пересекают 15 автомагистралей городского назначения с интенсивным автотранспортным потоком по улицам Земляной вал, Бакунинская, Ст. Басманная, Рубцовская наб. и др. Общая площадь зеленых насаждений составляет 75 га. - это 47 скверов, 2 парка и дворовые посадки. Основные места массового гулянья населения - Сад им. Баумана, Чистопрудный и Покровский бульвары.

Территория «Басманная» занимает особое место среди районов Центрального административного округа. История развития района связана со становлением русской культуры, науки и искусства. Прежде всего это относится к части района бывших Немецкой и Басманной слобод, расположенных между улицами Ст. Басманной, Спартаковской и ул. Казакова. Именно здесь, на берегах р. Яузы, во времена петровских реформ зародилось техническое обновление России. С этими местами связана деятельность известных представителей русской культуры, наиболее яркие из них: Рокотов - в искусстве, Пушкин - в литературе, Чаадаев - в философии, Жуковский - в авиационной науке. Дом № 36 на ул. Ст. Басманная, где проживал дядя А.С. Пушкина, связан с пребыванием передовых людей того времени - Державина, Вяземского, Карамзина и др. На этой улице (Ст. Басманная, 23) жил Муравьев-Апостол, отец трех декабристов Муравьевых. На территории сохранены первоклассные памятники архитектуры и просто ценные здания исторической застройки: Собор Богоявления в Елохове, церковь Никиты Мученика, церковь Вознесения, усадьба Разумоского, дворец Демидова, дом Мусина-Пушкина архитектора Казакова и многие другие.

Вместе с тем в наследство от прошлого, в районе остался большой фонд ветхих и малоценных зданий, требующих реконструкции и реставрации. Последние два года являются годами массового обновления старого жилого фонда, но не смотря на это, общий процент износа зданий составляет - 66%. Требуется упорядочение использования территорий, занятых промышленными и коммунально-складскими предприятиями. В районе есть несколько промышленных предприятий, расположенных в мелких, малоценных строениях, в ряде случаев, среди жилой застройки, что осложняет проведение реконструкции района. Настоятельной необходимостью стало строительство нового выхода станции метрополитена «Бауманская».

1.2 Характеристика жилищного фонда “Басманного” района

Басманный район города Москвы входит в состав Центрального административного округа. Он является третьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди районов ЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду, улице Мясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице Ольховской, Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной улице, Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице Воронцово поле, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей, около 650 многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за различной балансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района состоит из домов различных годов постройки, этажности и степени износа. Основные характеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:

Таблица 1. Основные характеристики жилого фонда Басманного района

	Количество МД	Основные годы застройки	Количество ТСЖ, ЖСК, ЖК
1 участок	113	1913-1925	13
2 участок	144	1913-1952	26
3 участок	106	1927-1966	9
4 участок	83	1917-1977	5
5 участок	49	1917,1970,2000	4
6 участок	67	1926-1930,1999-2002	2
7 участок	45	1950-1955,1999-2002	0
8 участок	91	1910-1914	9
ИТОГО	698		68

В Басманном районе есть одна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района». Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется филиал ДЕЗ. ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом участке. Таким образом, в районе 8 основных ЭК.

На основании приведённых выше данных можно сделать вывод, что Басманный район является крупным внутригородским образованием со значительным населением широким спектром объектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам управления. Таким образом, Басманный район является показательным примером для анализа общемосковской и - шире - общероссийской ситуации в системе государственного управления жилищным фондом.

Ниже нами приведены схемы размещений основных инфраструктур района.

Рис.2 Схема социальной инфраструктуры

Рис.3 Схема рекомендуемого зонирования по градациям

Рис.4 Градостроительная классификация

Рис.5 Схема развития жилых территорий

1.3 Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района»

Дирекция единого заказчика является крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной в районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ района целиком зависит от её функционирования.

На Рисунке 6 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманного района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром - контроль деятельности, чёрной стрелкой - эксплуатация зданий, красными - направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.

Балансодержание - форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзе частной собственности, как известно, не существовало. И фактически, управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись), являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.

Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией - в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней.

Рисунок 6. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» на условиях балансодержания.

В настоящее время право на частную собственность охраняется государством.

Большая часть жилого фонда приватизирована, рынок недвижимости процветает.

В новых условиях схема, показанная на Рисунке 6, является явным атавизмом, тормозящим развитие рыночных отношений. Велико недовольство среди собственников помещений, которые лишены выбора в сфере управления своей собственностью.

Теперь рассмотрим Рисунок 7:

Рисунок 7. Организационная схема ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» (вспомогательные подразделения не указаны).

На Рисунке 7 показана организационная схема Дирекции единого заказчика Басманного района. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направления деятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теории разделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирного дома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касается деятельности нескольких отделов.

Стоит отметить, что у участковых филиалов ДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции и занимаются выполнением оперативных поручений.

ОАО «Тепловые коммунальные сети» было создано для организации поставок тепловой энергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеет Дирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО «ТКС» функционирует как подразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью «ДЕЗ Басманного района» является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающей организаций. В структуре Дирекции находится ОАО «Тепловые коммунальные сети», осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Это единственный подобный опыт в Москве.

До июня 2007 года ЕИРЦ был одним из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был создан ГУ «ЕИРЦ ЦАО», подразделением которого формально стал ЕИРЦ Басманного района. Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.

Таким образом, показанная на Рисунке 7 схема вместо чёткого разделения обязанностей даёт высокий уровень бюрократизма, отсутствие комплексного подхода, размытость служебных обязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат - неэффективное исполнение своих задач предприятием.

Существенным препятствием на пути перехода на договорные отношения в сфере управления многоквартирными домами является такая особенность, как общедолевое владение комплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексом устанавливается право управляющей компании заключать договора управления с каждым собственником по отдельности, на практике это не представляется возможным.



1.4 Анализ жилищного законодательства Российской Федерации

1.4.1 Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами

Как у всякого вида человеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты и объекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и, следовательно, нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального хозяйства являются:

1. Управляющие компании (УК).

2. Эксплуатирующие компании (ЭК).

3. Ресурсоснабжающие компании.

4. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица).

5. Юридические лица - некоммерческие организации собственников помещений: товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК).

УК осуществляют управление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УК входят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчёт ежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения, выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не является собственником МД как объекта собственности, но является представителем интересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме («единым заказчиком»). УК бывают:

1. Государственные. В г. Москве государственными УК являются районные «Дирекции единого заказчика» (ДЕЗ).

2. Частные. Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаются от ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличие от не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функции УК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК). Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явными конкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можно считать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.

ЭК осуществляют техническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартных эксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений и инженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборка помещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации, который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, но несколько ЭК (для разных видов работ).

Ресурсоснабжающие организации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся: электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия. Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москве основными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО «Мосэнерго», ГУП «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал» и ОАО «МОЭК». Договор ресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.

Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные физические и юридические лица, так и государство. Представителями государства как собственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департамент имущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство как собственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Оно обладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частные собственники жилых и нежилых помещений.

ТСЖ создаются собственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖ регистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупности собственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ - это коллективный собственник многоквартирного дома как единого объекта собственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия по управлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие в построенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что и ТСЖ.

Объектами жилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома. Многоквартирный дом - это архитектурное сооружение, в котором находится более одного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входят принадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещения общего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД, инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.

1.4.2 Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий.

Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ должен будет вступить в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ обсуждается вопрос о продлении этого срока как минимум на год.

Жилищный кодекс РФ состоит из восьми глав, 165 статей со сквозной нумерацией.

В первой главе ЖК РФ даны общие положения: объяснена суть жилищных отношений, декларированы права частных субъектов жилищного права, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, описаны объекты жилищного права, порядок перевода нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

Во второй главе декларируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Впервые после развала СССР в Жилищном кодексе появилось положение о том, что собственник помещения несёт ответственность не только за состоянием своего помещения, но и за состояние общего имущества собственников помещений в МД в соответствии с долей его участия в вышеуказанном имуществе. Это положение косвенно закрепляет многоквартирный дом в качестве общедолевой собственности собственников помещений.

Кроме помещений, находящихся в частной и государственной собственности, в МД есть помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений. По статье 36 Жилищного кодекса, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном МД. Это могут быть, например, лестничные клетки, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации общедомового значения.

В отношении технических чердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких помещений зачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения в документах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических помещений и даже возможности для официального оформления их в частную собственность.

Все решения, связанные с общим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем собрании таких собственников. В том числе, решается вопрос выбора способа управления.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является одним из установленных законодательством способов управления многоквартирным домом. ТСЖ можно считать управляющей компанией, когда договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества. Имеются случаи, когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД. В большинстве же случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по которому передаёт последней свои права по управлению МД на определённый срок.

ЖСК выполняют в основном функции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеют право управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовое положение ЖСК аналогично положению ТСЖ.

В завершающем, восьмом разделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:

· Непосредственное управление собственниками помещений

· Управление ТСЖ

· Управление УК

Непосредственное управление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоров с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управления подходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженерными коммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки.

Как говорилось выше, ТСЖ может выступать как управляющая организация: заключать договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющие функции профессиональным УК.

УК может управлять МД на договорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется, согласовывается в ТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание общего имущества многоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по контролю за надлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.

1.5 Анализ нормативных и фактических объемов капитального ремонта жилищного фонда района

В соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 24 апреля 2001 года N 410-ПП "О проекте градостроительного плана развития территории Центрального административного округа до 2020 года", от 23 января 2001 года N 69-ПП "О Временном положении о составе и порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных планов развития территорий районов города Москвы", от 27 февраля 2001 года N 185-ПП "О разработке градостроительной документации по территории Центрального административного округа" государственным унитарным предприятием "Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы" разработан градостроительный план развития территории Басманного района на период до 2020 года.

По проекту градостроительного плана в установленном порядке проведены государственная экспертиза градостроительной документации и государственная экологическая экспертиза, осуществлено информирование граждан.

В целях обеспечения реализации градостроительного плана развития территории Центрального административного округа, а также регулирования градостроительной деятельности на территории Басманного района Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить основные направления градостроительного развития территории Басманного района, определяющие перспективы реконструкции и застройки территории на период до 2020 года, основные технико-экономические показатели, перечень и основные характеристики первоочередных мероприятий, устанавливающие территориальные регламенты градостроительной деятельности и предусматривающие:

1.1. Градостроительную координацию и увязку с основными технико-экономическими показателями и положениями градостроительного плана развития территории Центрального административного округа до 2020 года.

1.2. Развитие центроформирующей системы общественных пространств, зоны городского центра юго-восточного сектора по направлениям: ул. Маросейка - ул. Покровка - ул. Старая Басманная, Спартаковская ул. - Бакунинская ул. - городская кольцевая магистраль, в том числе:

- завершение реконструкции площади Курского вокзала;

- организацию многофункционального центра в районе Спартаковской площади;

- завершение транспортно-пересадочного узла на пересечении Бакунинской улицы с трассой городской кольцевой магистрали (3-е транспортное кольцо);

- застройку и реконструкцию кольцевой магистрали от Бакунинской ул. до набережной р. Яузы;

- строительство жилых, гостинично-туристских, досуговых и спортивно-оздоровительных комплексов в прибрежной части р. Яузы;

- реставрацию памятника садово-паркового искусства - усадьбы Разумовских и формирование парково-рекреационной зоны.

1.3. Развитие туристско-рекреационных зон и инфраструктуры туризма в районе ул. Мясницкой, ул. Солянки, ул. Маросейки, ул. Покровки, Покровского бульв., Чистопрудного бульв., Мясницкой пл., ул. Старая Басманная, ул. Новая Басманная, ул. Бауманской, пл. Разгуляй, ул. Радио, ул. Казакова, ул. Садовая-Черногрязская, ул. Земляной Вал, пл. Курского вокзала.

1.4. Развитие туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" на территории района в соответствии с границами, определенными постановлением Правительства Москвы от 26 марта 2002 года N 208-ПП "О Концепции комплексного развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" и первоочередных мерах по ее реализации".

1.5. Ограничение роста функциональных нагрузок на транспортно-коммуникационную систему, ограничение строительства транспортно-емких объектов, административно-офисных зданий и комплексов, в том числе в границах Садового кольца, до 5 тыс. кв. м общей площади.

1.6. Проведение реставрационных работ на зданиях - памятниках истории и культуры (3 объекта).

1.7. Улучшение качества жилищного фонда и условий проживания:

- увеличение жилых территорий с 236,6 до 259,7 га (на 23,1 га);

- осуществление нового строительства в объеме 743,4 тыс. кв. м;

- проведение реконструкции в объеме 582 тыс. кв. м;

- ликвидация ветхого жилищного фонда в объеме 239,4 тыс. кв. м;

- обеспечение жилой площадью очередников района (9,6 тыс. чел.).

1.8. Развитие социальной инфраструктуры:

- городского уровня с ростом емкости учреждений культуры - на 160% (до 248,2 тыс. кв. м), потребительского рынка - на 73% (до 148,5 тыс. кв. м), увеличение гостиниц (до 185,5 тыс. кв. м общей площади);

- районного уровня с обеспечением учреждениям гарантированного минимума, ростом сети школ - на 18% (до 98,4 тыс. кв. м), дошкольных учреждений - на 22% (до 41,7 тыс. кв. м), поликлиник - на 17% (до 31,7 тыс. кв. м), объектов потребительского рынка - на 54% (до 98 тыс. кв. м).

1.9. Увеличение озелененных территорий общего пользования с 3,2 до 5,2 кв. м на жителя, организация новых озелененных участков, в том числе скверов и мини-скверов (10 объектов), рост уровня озелененности дворовых территорий в рамках программы "Мой двор - мой подъезд" в пределах Садового кольца на 25%.

1.10. Реорганизацию территорий, занятых промышленными и коммунальными предприятиями, складами, автотранспортными предприятиями, с освобождением 73,2 га территории от производственных функций, в том числе под жилищное строительство 25 га, с созданием озелененных территорий общего пользования 7,9 га.

1.11. Восстановление исторического наследия территории "Немецкой слободы" с организацией Пушкинской мемориальной пешеходной зоны на основе реконструкции исторических зданий на Старой Басманной ул., Спартаковской ул., Бауманской ул. и примыкающих переулках, реставрацией дворцовых комплексов на 2-й Бауманской ул. и Лефортовской пл., создание парково-рекреационного участка долины р. Яузы.

1.12. Развитие транспортной инфраструктуры:

- завершение реконструкции Садового кольца со строительством трех транспортных развязок в разных уровнях на пл. Красные Ворота, на пл. Земляной Вал и на пересечении Садового кольца с ул. Воронцово Поле;

- строительство в соответствии с городской программой Лефортовского тоннеля на 6 полос движения глубокой щитовой проходкой на участке от Большой Почтовой ул. до шоссе Энтузиастов и тоннеля на 4 полосы движения от Большой Почтовой ул. до Лефортовской набережной;

- реконструкция транспортного пересечения под железнодорожными путями Курского направления Московской железной дороги и пробивка нового проходного коридора для пешеходов под железнодорожными путями Рязанского направления Московской железной дороги;

- строительство двух мостов: Гольяновского моста и моста около АНТК им. Туполева, реконструкция моста через р. Яузу в створе ул. Новая Дорога;

- строительство транспортного сооружения на Лефортовской набережной;

- строительство 1,25 км "вокзальной" магистрали в пределах района для разгрузки Садового кольца;

- развитие улично-дорожной сети с увеличением плотности с 7,7 до 8,4 км/кв. км;

- строительство 5 внеуличных пешеходных переходов: 4 на Садовом кольце в районе ул. Казакова, Казенного пер., около торгово-развлекательного комплекса у Курского вокзала, около Большого Харитоньевского переулка и пешеходного перехода на Спартаковской улице у храма "Богоявленский Кафедральный собор";

- обеспечение гаражами для постоянного хранения автомобилей до уровня 11,28 тыс. машиномест, автостоянками для временного паркирования - до уровня 14,55 тыс. машиномест, в том числе задерживающими стоянками (2 тыс. машиномест).

1.13. Развитие инженерной инфраструктуры, прокладку 1,5 км водопроводных сетей, 3 км канализационных коллекторов и каналов, 50 км магистральных тепловых сетей, 35 км питающих кабелей.

1.14. Оптимизацию экологической ситуации, проведение ряда мероприятий:

- улучшение состояния воздушного бассейна, снижение выбросов в атмосферу твердых отходов с 350 до 100 тонн в год, установка нейтрализаторов выхлопных газов на транспортных средствах муниципального и частного транспорта, снижение фоновых загрязнений по окислам азота и по окислам углерода до нормативных значений;

- снижение шумовых характеристик, установка шумозащитной столярки на жилых объектах нового строительства и реконструкции в зонах примыкания к магистралям и железным дорогам, устройство шумозащитных экранов на участках трассы кольцевой магистрали, вдоль железных дорог;

- повышение уровня озелененности территорий (п. 1.9);

- санация и замена почвенного покрова общей площадью до 40 га на производственных территориях в процессе их реорганизации.

2. Утвердить градостроительный план Басманного района в следующем составе:

2.1. Основные технико-экономические показатели развития территории Басманного района (приложение 1).

2.2. Территориальные регламенты регулирования градостроительной деятельности (планы функционального, строительного и ландшафтного зонирования территории Басманного района) согласно приложениям 2, 3, 4.

2.3. Схема размещения территорий - объектов разработки последующих видов градостроительной документации (приложение 5).

2.4. По адресный перечень и основные характеристики первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года для проработки возможности размещения объектов строительства (приложение 6).

3. Москомархитектуре:

3.1. Направить в трехмесячный срок утверждаемую часть проекта градостроительного плана развития территории префектуре Центрального административного округа, первым заместителям Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ресину В.И., Толкачеву О.М., Швецовой Л.И., Аксенову П.Н., Департаменту природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, Департаменту экономической политики и развития г. Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Мосгосэкспертизе, Комитету по внешнеэкономической деятельности Правительства Москвы для учета в работе.

3.2. Разработать проекты планировок и исходно-разрешительную документацию согласно приложению 5 с учетом рекомендаций и предложений государственной экологической экспертизы.

3.3. Совместно с префектурой Центрального административного округа проводить ежегодный мониторинг реализации градостроительного плана развития территории Басманного района.

4. Префектуре Центрального административного округа на основе материалов градостроительного плана разработать во II квартале 2003 года планы реализации первоочередных мероприятий согласно приложению 6 по следующим направлениям:

4.1. Совместно с Москомархитектурой - по реконструкции ветхих жилых домов в увязке со строительством новых объектов, формированием комплексных участков "реконструкция - новое строительство" и последующей подготовкой инвестиционных контрактов.

4.2. Совместно с ГУП НИиПИ Генплана Москвы - по обеспечению населения района социально значимыми объектами повседневного спроса, включая детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники и диспансеры, объекты культуры, спорта, торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

4.3. Совместно с ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" и Управлением транспорта и связи Правительства Москвы - по строительству гаражей, паркингов, открытых автостоянок.

4.4. Совместно с Управлением жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы - по реконструкции улиц и дорог, строительству новых проездов местного значения.

4.5. По благоустройству дворовых территорий в рамках городской программы "Мой двор - мой подъезд".

4.6. Совместно с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы организовать разработку и представить на рассмотрение Правительства Москвы:

- анализ состояния зеленых насаждений с представлением адресного списка участков, подлежащих реконструкции и натурному компенсационному озеленению;

- схему санации почвенного покрова с адресной привязкой (в соответствии с приложением 6).

5. Москомархитектуре, префектуре Центрального административного округа, Москомзему, Департаменту имущества города Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы установить жесткий контроль по целевому использованию зданий детских учреждений как муниципального, так и ведомственного подчинения и не допускать изменения функционального назначения зданий детских учреждений.

6. Утратил силу. - Постановление Правительства Москвы от 03.08.2004 N 535-ПП.

7. Департаменту экономической политики и развития г. Москвы по предложениям Москомархитектуры предусматривать в планах проектно-планировочных работ на 2003 год и последующие годы темы, указанные в приложение 5 (п. 2), в пределах средств городских источников, устанавливаемых Комитету на соответствующие годы.

8. Опубликовать настоящее постановление в установленном порядке в газете "Тверская, 13", журнале "Вестник Мэра и Правительства Москвы".

9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на префекта Центрального административного округа Дегтева Г.В.

1.6 Постановка задач дипломной работы

В современной проектной практике прочное место занимают представления о жилище как о иерархически построенной системе, простирающейся от мира вещей в семейном быту до поселения в целом. Утверждение этих представлений в реальных и футурологических проектах, в теории и в постройках составляет характерную особенность новейшей истории создания жилища. Еще в 20-е годы многие архитекторы стремились раздвинуть границы проектирования жилья до разработки мебели и оборудования. Известно немало проектов того и более позднего времени, в которых моделируется социально-бытовое обслуживание в жилом доме и вне его, обозначаются зоны индивидуальной и общественной деятельности. Все более активное выражение в жилищной проблематике получал градостроительный аспект. Таким образом, понятие "жилище" было значительно расширено, а в 60 - 70-е годы получило распространение еще одно более точное определение этой системы как жилой среды.

На каждом своем уровне - от квартиры до системы расселения - жилая среда обладает определенной структурой. Так, в масштабе поселения, жилого района или комплекса, она представляет собой совокупность элементов природного ландшафта, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства и озеленения и т.п. .

Сочетания этих элементов могут быть самыми различными, но каждый раз они образуют целостную систему, в которой развертывается значительная часть жизнедеятельных процессов. Возникающая в рамках такой системы жилая среда, обладает организованным пространством. Из нее удалено производство и другие функции, несвойственные селитебным зонам.

В пределах одного здания жилая среда формируется квартирами, элементами инженерно-коммуникационного обеспечения, а в ряде случаев и помещениями общественного назначения и т.д.

Качество жилой среды определяется ее функционально-планировочными, гигиеническими, техническими и эстетическими характеристиками, которые в равной степени важны и для квартиры, и для селитебных зон. Наличие этих характеристик обеспечивает комфорт проживания, а следовательно, и социальную эффективность жилой среды. Достижение комфорта составляет главную цель проектирования. Для ее реализации приходится решать целый ряд специфических задач.

В городе и в селе организация жилой среды начинается с размещения селитебных зон относительно мест трудовой деятельности населения, элементов природного ландшафта и центров обслуживания. Намечается сеть пешеходно-транспортных коммуникаций и система озеленения. Ответственной задачей является функциональное зонирование территорий и пространственная организация застройки.

Будь то планировочный или жилой район, микрорайон, межмагистральная территория, или группа домов - всюду должно быть предусмотрено оснащение территорий зонами отдыха, детскими и спортивными площадками, автостоянками и другими функциональными элементами необходимыми для повседневного использования населением.

Чрезвычайно остро сегодня стоят экологические задачи. Их решение требует всестороннего учета природно-климатических данных, в частности направления господствующих ветров и характера рельефа, а также бережного отношения ко всем природным ресурсам. Только так можно устранить или снизить загрязнение воздушного бассейна в пределах селитебных зон. Актуальной остается защита жилья от повышенного шумового фона. Эффективным средством создания нормальной экологической обстановки в жилой среде служат правильно выбранные планировочные приемы для застройки и типы жилых домов.

Проектируя жилую среду на всех ее уровнях, необходимо четко представлять себе образ жизни населения, его демографическую структуру, потребности людей в сфере быта и досуга. Следует помнить, что сформированная человеком жилая среда сама воздействует на человека и во многом определяет его образ жизни.

эксплуатация жилищный фонд дом здание

2. Технические аспекты эксплуатации зданий и сооружений “Басманного” района г.Москва

2.1 Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.

Функционирование здания - непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования здания, так как использование здания по назначению является основной частью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта.

Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, систему ремонтов, санитарное содержание.

Система технического обслуживания зданий включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры несущих и ограждающих конструкций зданий.

Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонта. Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здании принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Безотказное и комфортное использование здания требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены соответствующих элементов или систем.

За весь срок службы элементы и инженерные системы здания требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению вносившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В период эксплуатации проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.