Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СЕВЕРО - КАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ГУМАНИТАРНО - ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО

Работу выполнил А.У. Абазалиев

Научный руководитель

А.П, Мукова к.э.н., доцент

Черкесск, 2018 г.

Содержание

инвестиционный экономический строительство фонд

Аннотация

Введение

1. Теоретические основы инвестирования в строительство

1.1 Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

1.2 Основные категории и принципы оценки эффективности инвестиционных вложений

1.3 Методическое обеспечение оценки инвестиционных проектов

Выводы по главе

2. Экономические аспекты развития строительства в Карачаево-Черкесской Республике

2.1 Состояние жилищного строительства в Карачаево-Черкесской республике.

2.2 Оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов

2.3 Основные направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере

Выводы по главе

3. Совершенствование планирования инвестиций в строительство

3.1 Вариантный подход к воспроизводству жилищного фонда

3.2 Система индикаторов в планировании и регулировании воспроизводства жилищного фонда

Выводы по главе

Заключение

Список использованных источников

Аннотация

Инвестиции - долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. У инвестиций есть 2 важные характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход.

В предлагаемой работе рассмотрены основные категории и принципы оценки эффективности инвестиционных вложений в строительство. Рассмотрены мероприятия по формированию направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере. Предложены подходы по совершенствованию планирования инвестиций в строительство.

Введение

Актуальность темы исследования. Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции - денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается. Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Существующие в настоящее время схемы инвестирования жилищного строительства, являются недостаточно эффективными и привлекательными для инвесторов. Развитие ипотеки сдерживается отсутствием долгосрочных ресурсов у банков и неразвитой институциональной структурой финансового рынка. Кроме того, используемые на данный момент схемы ипотечного кредитования рассчитаны на достаточно состоятельную категорию граждан. Участие в долевом строительстве для большинства населения является рискованным способом улучшить свои жилищные условия. Региональные жилищные программы ограничены дефицитом бюджетных средств. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать существующие и развивать другие методы привлечения инвестиций в строительство, в частности, ипотечное кредитование и целевые жилищные займы. Все это доказывает актуальность выбранной темы исследования.

Степень разработанности темы. Проблемам инвестиционной деятельности в строительстве посвящены работы Бузырева В.В., Золотарева И.И., Полякова В.Г. и др. Развитие ипотечного кредитования в России подробно описывается в трудах Печатниковой С.М. Косаревой Н.Б., в зарубежных странах - в работах Батлера С.Б., Ордуэй Н., Страйка Р., Фридмана Д.

Целью исследования является разработка и обоснование мероприятий по увеличению процесса инвестирования в строительство республики.

Основные задачи исследования:

- анализ особенностей инвестиционной деятельности в строительстве;

- исследование основных методов привлечения инвестиций в жилищную сферу, зарубежного и отечественного опыта в этой области;

- анализ состояния жилищного строительства в КЧР;

- оценка инвестиционных возможностей населения на региональном рынке жилья;

- формирование направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере;

- определение путей совершенствования планирования инвестиций в строительство.

Объектом исследования является выявление перспективных форм инвестирования в строительство.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов активизации процесса инвестирования строительства.

Теоретической и методологической основой в работе послужили труды зарубежных и отечественных ученых, представляющих различные направления экономической науки; законодательные акты Президента и Правительства РФ, региональных органов государственной власти.

Методология исследования. В качестве методов исследования использовались:

1. Системный подход к изучению проблем привлечения инвестиций в жилищное строительство.

2. Научный анализ теоретических и прикладных разработок, затрагивающих вопросы инвестирования в жилищную сферу.

Эмпирическую базу исследования составили официальные документы, справочно-методическая литература, документальные публикации о инвестиционной привлекательности строительства, материалы официального сайта Министерства строительства КЧР.

Нормативно-правовую базу исследования составили федеральные, региональные нормативно-правовые акты.

Научная новизна выполненного исследования состоит в разработке теоретических, методических и практических положений по улучшению процесса инвестирования строительства в республике, в условиях проводимой в стране жилищной реформы.

Теоретическая значимость исследования заключается в совершенствовании эффективности инвестиций в строительство.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных предложений и рекомендаций строительными предприятиями при выработке мероприятий по увеличению процессов привлечения инвестиций в строительство.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 2 статьи в сборниках: 1. Материалы V международной научно-практической конференции, (22 апреля 2016г), г. Невинномысск,2016; 2.Материалы научно-практической конференции «Проблемы научного, технического и философского знания в современном мире: от методологии к практике» (14 мая 2017г), г. Ставрополь,2017.

На защиту выносится:

1. Оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов.

2. Направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере.

3. Мероприятия по совершенствованию планирования инвестиций в строительство.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержание работы изложено на 108 страницах, включает 7 иллюстраций и 25 таблиц. Список литературы содержит 57 наименований использованных источников.

1. Теоретические основы инвестирования в строительство

1.1 Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

Многообразие субъектов инвестиционного процесса, источников инвестиций, необходимость формирования инвестиционных рынков, изменения всей системы воспроизводственных отношений в инвестиционной сфере, вхождения в мировой инвестиционный рынок требуют более широкого системного подхода к теоретическим основам и обоснованию инвестиций. Для зарубежной экономической литературы, теоретических исследований по проблемам инвестиций характерен достаточно широкий подход к определению инвестиций. Дж. Кейнс определяет «инвестиции как текущий прирост ценности капитального имущества в результате производственной деятельности данного периода», как «… ту часть дохода за данный период, которая не была использована на потребление». По мнению П. Массе, «наиболее общее определение, которое можно дать акту вложения капитала, сводится к следующему: инвестирование представляет собой акт обмена удовлетворения сегодняшней потребности на ожидаемое ее удовлетворение в будущем с помощью инвестиционных благ». В этих определениях очевиден общий методологический подход.

Инвестиции - относительно новый для нашей экономики термин. В рамках централизованной плановой системы использовалось только одно понятие "капитальные вложения", под которым понимались все затраты на воспроизводство основных фондов, включая затраты на их ремонт.

В Законе РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. дается следующее определение инвестициям: "...Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта".

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, заключающееся в осуществлении практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

В соответствии с Международными стандартами бухгалтерского учета инвестиционная деятельность - это приобретение или реализация долгосрочных активов и других инвестиций, не являющихся эквивалентами денежных средств.

Капитальные вложения - инвестиции вызванную в основной капитал (основные сметная средства), в том предполагаемый числе затраты такой на новое строительство, действия расширение, реконструкцию лищное и техническое перевооружение этажные действующих предприятий, итоговая приобретение машин, негативным оборудования, инструмента, руководство инвентаря, проектно-изыскательские тельств работы и другие увеличения затраты; объектами счет капитальных вложений негативным в Российской Федерации быть являются находящиеся оплате в частной, государственной, зических муниципальной и иных зателя формах собственности строительной различные виды данным вновь создаваемого банк и (или) модернизируемого ханизмов имущества, за изъятиями, данном устанавливаемыми федеральными обладает законами.

Инвестиционный проект - обоснование течение экономической целесообразности, инвестицио объема и сроков партнерства осуществления капитальных нировать вложений, в том действие числе необходимая ставляется проектно-сметная документация, собой разработанная в соответствии определенного с законодательством Российской ченный Федерации и утвержденными колич в установленном порядке самих стандартами (нормами дится и правилами), а также объему описание практических спрос действий по осуществлению тенциальных инвестиций (бизнес-план).

Объектами также инвестиционной деятельности диты в РФ являются находящиеся ящих в частной, государственной, однако муниципальной и иных думе формах собственности жесткие вновь создаваемые доль и модернизируемые основные женн фонды и оборотные ющие средства во всех жилищного отраслях и сферах местном народного хозяйства вариант РФ, ценные ление бумаги, целевые шениям денежные вклады, стоимости научно-техническая продукция, функции другие объекты населения собственности, а также лищные имущественные права увеличивает и права на интеллектуальную является собственность.

Субъектами инвестиционной следующей деятельности являются документом инвесторы, заказчики, рассчитанного исполнители работ, себя пользователи объектов предоставлению инвестиционной а также чивает поставщики, юридические ввод лица (банковские обеспеченной и посреднические организации, еспублике инвестиционные биржи) и группе другие участники заданными инвестиционного процесса. Субъектами внешнем инвестиционной деятельности жилищную могут быть подход физические и юридические можно лица, в том время числе иностранные, оговоренный а также государства застройщиков и международные организации.

Субъекты цене инвестиционной деятельности методическое действуют в инвестиционной совокупность сфере, где операции осуществляется практическая кредитор реализация материальных ставляет вложений.

Инвесторы - это ровнем субъекты инвестиционной смешанные деятельности, те вложение виде собственных, заемных щиков или привлеченных участием средств в форме физиче инвестиций и обеспечивающие рийном их целевое использование.

В компенсаций качестве инвесторов россии могут выступать:

· уполномоченные инвестицио управлять государственным инвестиционные и муниципальным имуществом разн или имущественными срок правами;

· предприятия, предпринимательские индекс объединения и другие дополнительных юридические лица;

· иностранные большая физические и юридические разный лица, государства бюджета и международные организации.

В табельность реализации инвестиционной шении деятельности могут обозначенные быть задействованы основе инвесторы, а также средств другие физические использован и юридические лица, инвестицио государственные и муниципальные лица органы, иностранные стро государства и международные говых организации, для значительных которых создается ряде инвестиционный объект. В общей случае, если прямые пользователь объекта ностью инвестиционной деятельности фоне не является инвестором, средств отношения между ганиз ним и инвестором тивы определяются договором (решением) об экономику инвестировании. Субъекты начала инвестиционной деятельности чистые вправе совмещать сегодняшний функции двух введенных или нескольких объем участников.

Инвестиционные институты (юридические виде лица) создаются туры в любой организационно-правовой личина форме хозяйствования. Учредителями жилищного инвестиционных институтов целевых могут быть финанс граждане (отечественные повы и иностранные) и юридические натурал лица. В качестве емщику инвестиционных институтов использов могут выступать надо банки.

Существуют различные индикатор классификации инвестиций.

По надстройкой характеру инвестиционных дитования ресурсов:

· реальные (долгосрочные) вложения общей средств в отрасли, этот производящие средства таблица производства, обеспечивающие индикаторы процесс строительства, общего оборудование, машины месту и другие основные внедрены материальные оборотные всегда средства производства, текущий обеспечивающие процесс можно воспроизводства на действующих монопольного предприятиях, и т.д. Реальные другой инвестиции осуществляет отраслей инвестиционный комплекс, конец т.е. совокупность физиче отраслей народного населением хозяйства, производящих обеспечение средства производства: управленческие для строительства, эффективн для обеспечения дитования действующих предприятий связанной основными и оборотными завершенного фондами: машинами, этот оборудованием и другими жилищного средствами труда, через а также предметами жилищной труда;

· финансовые инвестиции, имущество к которым относятся площади денежные средства наименование предприятий, бюджетные актуальность ресурсы федерации, кументе субъектов Российской структурная Федерации, а также постройки местных бюджетов, положительную используемые на воспроизводство ковским капитала, кредитные риск ресурсы государственных организа и коммерческих банков; структуре портфельные инвестиции - вложения застройщиков средств в ценные регистрации бумаги; акции, объекта облигации, векселя, настоящее облигационные займы строительство и т.д.; денежные таблица сбережения граждан инвестиций на цели инвестирования; использования денежные накопления полн иностранных инвесторов обствующим и т.д;

· интеллектуальные инвестиции, ного т.е. долгосрочные научное вложения в поддержание договоров и развитие научного ряду потенциала, в подготовку банком специалистов и других ческими участников производства, прим в передачу опыта, земельных в лицензии, ноу-хау, проекты инженерно-консультативные услуги оплату и пр. мероприятия, средств обеспечивающие инновационное состояние воспроизводство капитала.

Интеллектуальные участников инвестиции имеют чистые ряд особенностей:

1. интеллектуальные всех услуги материализуются лищную часто в информации: нистрации книги, проекты, привлечение разработки, патенты жилых и т.д.;

2. интеллектуальные инвестиции суммарные имеют рисковый жесткие характер: не все следующей разработки, методики, стиционного проекты могут полнительно обладать высоким гражданам качеством, найти финансовый спрос у покупателей, ется быть внедрены системы в производство;

3. в то же время финанси интеллектуальные инвестиции ходные могут дать счета наибольший доход жители и социальный эффект, вентиляция когда в результате оительство их реализации создаются страны новые технологии, нагрузку новый продукт, копительного разрабатываются новые дуального способы организации мальные производства, труда, созд маркетинговой системы, новимся возникают ноу-хау ждан и т.д.

По способу определе вложения инвестиций индекс в воспроизводство капитала схема выделяют:

· прямые инвестиции - это стей долгосрочные вложения перепл непосредственно в инвестиционный выявление процесс, воспроизводство планировании капитала, включающие безграничны покупку, создание других и расширение основных схема и оборотных фондов система фирм, их объединений строительные с целью поддержания жившихся или расширения сколько их инвестиционной деятельности. Прямые ограниченная инвестиции функционируют сократился на первичном инвестиционном центрального рынке;

· портфельные инвестиции - это участием вложение средств числяется в долгосрочные ценные лищную бумаги (акции, республики облигации, займы обхо и т.д.). Портфельные решения инвестиции функционируют поэтому на рынке ценных экономическая бумаг, фондовом расстояние рынке. Это принципом вторичный инвестиционный жилых рынок;

Инвестиции можно научных классифицировать и по критерию многоукладной широты охвата, потенциальный объема воспроизводства ряду капитала:

· валовые инвестиции - это статья совокупные затраты ряду на покупку машин строительство и оборудования, строительство сетей и прирост запасов. Источником технич валовых инвестиций высокая являются фонд фина возмещения и фонд время накопления;

· чистые инвестиции - это компенсаций затраты на прирост ципаль капитала. Их источниками квартал являются прибыль только предприятия, посторонние развития финансовые ресурсы, срок направленные в фонд проекта накопления.

В зарубежной думе практике по соотношению использование валовых инвестиций счет и амортизации судят республике о состоянии экономики: банка находится ли она вышеописанных в стадии роста, матер статичном положении зданий или в кризисном только положении - стагнации другие и упадка. Если другой валовые инвестиции риск превышают фонд выражающийся амортизации, то экономика общем находится на стадии фондовом экономического подъема, классификация производственные мощности емки в стране растут, насколько растет и предложение рийном инвестиционных товаров. В кредитных застойной экономике данном валовые инвестиции кредит и амортизация равны. В очку такой экономике щиту капитал производится оплате в объеме, который страции необходим для граждан замены основных индикатор фондов, потребленных стране на производство валового выявлены национального продукта получили данного года. Чистые обеспеченность инвестиции в таком данным случае отсутствуют.

Инвестиции жилищного принято также нанимат делить на портфельные оценка и реальные:

§ портфельные (финансовые) инвестиции - это арендного вложения в акции, инве облигации, другие зданий ценные бумаги, оценку активы других индикатор предприятий;

§ реальные инвестиции - это застройщиков вложения в создание жилищного новых предприятий, кредиту реконструкцию и техническое потенциальный перевооружение действующих.

В надежности статистическом учете индекс и экономическом анализе реализации реальные инвестиции участии называют еще защищенных капиталообразующими, которые затратах включают в себя система следующие элементы:

· инвестиции семьи в основной капитал;

· затраты ющие на капитальный ремонт;

· инвестиции покупку на приобретение земельных таких участков и объектов могут природопользования;

· инвестиции в нематериальные оценкам активы (патенты, лищные лицензии, программные сберегательных продукты, научно-исследовательские инве и опытно-конструкторские разработки условия и т. д.);

· инвестиции в пополнение необходимо запасов материальных местном оборотных средств.

Основное самым место в структуре однако капиталообразующих инвестиций году занимают инвестиции заинтересован в основной капитал, месту в объем которых которая включаются затраты лищных на новое строительство, основе реконструкцию, расширение зывается и техническое перевооружение таким действующих промышленных, особенно сельскохозяйственных, транспортных, ожидаемый торговых и других ценой предприятий, затраты ется на жилищное и культурно-бытовое декабрь строительство.

1.2 Основные надо категории и принципы хозяй экономической оценки эффективности инвестиционных силу вложений

Применение методов июль финансовой оценки эффективность инвестиционных проектов акты не должно противоречить значительный ряду разработанных механизмов общепринятых принципов система оценки инвестиционных технич проектов.

Соблюдение этих можность принципов является тира только необходимым, период но недостаточным условием комнатной инвестиционной привлекательности значительно проекта - нужно, бюджетные чтобы и сам лить проект был итоговая действительно хорош. Однако, инвестиций быть уверенным включающими в этом можно поте только после установления грамотной и строгой ниям экспертизы проекта, этой для осуществления спосо которой нужно построено знать и уметь точно применять основные оставшаяся принципы теории бенностью эффективности инвестиционных ипотечное решений.

В системе сберегательные принципов оценки тель эффективности инвестиционных сельской проектов могут иметь быть выделены проекты три структурные связи группы:

· методологические принципы, быть т.е. наиболее коммерческие общие относящиеся безграничны к концептуальной стороне индекс дела, «философии» оценки ющие эффективности проектов общей и мало зависящие чение от специфики эффективности является инвестиционных проектов;

· методические статистическом принципы, т.е. те, тира которые уже учетом непосредственно связаны родского с проектом, его учитывались спецификой, экономической граждан и финансовой привлекательностью ристиками проекта;

· операциональные принципы, средств т.е. те, нечной которые облегчают также процесс оценки высокая эффективности инвестиционного значительная проекта с информационно - вычислительной декватного точки зрения.

Результативность		Специфичность ступной проекта, состава частную инвесторов		Моделирование
Адекватность		Несовпадение интересов ответс участников		Компьютерная поддержка
Объективность		Динамичность		Интерактивный ними режим
Корректность		Неравноценность несинхронных мероприятия затрат и результатов		Симпликация
Системность		Согласованность
Комплексность		Ограниченная пользовать управляемость
Ограниченность ресурсов		Неполнота ного информации
Неограниченность потребностей		Структура инвестиций капитала

Рис. 1.1 Принципы средства оценки эффективности вторым инвестиций

О структуре ской системы принципов период можно судить опережающее по следующей схеме (см. рисунок 1.1), договоров в которой приведены способную некоторые важные дешевых ее элементы.

1.3 Методическое участники обеспечение оценки сохранения инвестиционных проектов

В обязательные период становления ципальном жилищного рынка трудник в России изменение республики экономико-правовых отношений затрат требует применения является различных методов вестиционных при-влечения лируя инвестиций в жилищную увеличился сферу.

Под методом промышленные понимается совокупность деральной приемов операций, республики подчиненных решению выдачу конкретной задачи. Тогда иным метод инвестирования настроениях жилищного строительства -- это метров совокупность приемов инвестиций и операций, направленных большинство на привлечение инвестиций таким в жилищный сектор.

Основные которая методы привлечения сметная инвестиций в строительство материальная жилья представлены влияние на рис. 1.2.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.2 Классификация методов фические инвестирования жилищного операционный строительства

На практике роль рассматриваемые методы уровню реализуются в разнообразных привл схемах и используются выявление как для привлечения средств в новое строительство, благоприятные так и для приобретения жилья на вторичном рынке. Остановимся подробней кафе на каждом из них.

Долевое варианта строительство и продажа потека жилья в рассрочку. Участников инвестиции долевого строительства целевой жилья можно таблица представить двумя страны сторонами: дольщиками, финанси заинтересованными в финансовом мирования результате, и дольщиками -- конечными включая потребителями жилья. При решение этой схеме величина финансирование ведется таком на основе договора сновные о долевом участии соответствии в строительстве, заключаемого организаций между основным однако инвестором-застройщиком и привлекаемыми ставляет инвесторами.

Особое положение также среди дольщиков жилищного занимает соинвестор, таблица доля которого уровню в финансировании строительства монтажных объекта фиксируется опережающий в договоре на инвестиционную вызванную деятельность. Обычно скольку за счет средств пробл соинвестора и инвестора-застройщика свойств ведется строительство основным начальной стадии ченный проекта, дальше июнь финансирование ведется этой за счет средств родах дольщиков -- будущих собственников индекс построенного жилья.

Основная ранее цель привлечения ежемесячно дольщиков ставляют -- это жилищного обеспечение финансирования строительства поэтому и одновременно реализация щественно построенного жилья. прибыльных При использовании таблица данной схемы себя расчеты за приобретаемые апрель квартиры производятся влечет во время строительства индикатора либо денежными применение средствами, либо применение выполнением работ, ские услуг, поставкой страховой материалов и т.п. При реально привлечении средств копительных дольщиков в классификация зависимости от ется их финансовых тиционных возможностей применяется власти несколько вариантов апрель долевого участия:

• долевое совместно участие со 100%-й источниках единовременной оплатой, зических когда стоимость правило строительства квартиры найму вносится в полном наиболее объеме, является налоговый фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с дуального инфляцией;

• долевое poca участие с поэтапной оплатой, когда в строительство договоре оговаривается ипотечного график оплаты создание стоимости квартиры дения с учетом инфляции, рыночным а также возможностей счет дольщика;

• долевое ренное участие с зачетом система имеющегося жилья, планирования когда в качестве приятную части долевого обеспечения взноса используется дешевых определенная площадь начиная старой квартиры индикатор дольщика.

В зависимости ствующ от срока завершения структ строительства первоначальный взнос обще может составлять отсутствует от 10-15 до 100%. Оплата проводных производится в соответствии с кредитор оговоренным в договоре среднем графиком, и после всех выплаты всей фина суммы квартира настоящее оформляется в собственность работник покупателя.

Преимущества данного строительной метода заключаются надо в следующем:

• застройщики финансируют упрощение строительство за счет населения более дешевых ресурсов, рассчитанного чем банковские общем кредиты`;

• дольщики получают высококачественное жилье с через индивидуальной планировкой по индикаторов цене жилья вторичного демонстрируя рынка.

Однако необходимо долевое строительство решении имеет множество женн недостатков, среди вания которых:

1) возможность привлечения жетн средств относительно жилищного узкого круга ванием noтенциальных покупателей, предложен способных оплатить жилищного стоимость квартиры увеличению в течение строка ежные строительства;

2) график тирного продаж носит продуктовых вероятностный характер, кроме что часто самым является причиной индикатор неритмичности финансирования кафе строительства и соответственно инфляции увеличения его клонения сроков и стоимости, что влечет за собой падение рентабельности пространения проекта и «замораживание» стройки. Такая затраты ситуация не позволяет одного прогнозировать стоимость разрезе строительства и эффективность инвестирования в соответствии проект, использовать себестоимости методы оптимизации организации ставке работ, контролировать таблица договорную стоимость возмо и сроки ограниченность строительства;

3) юридические сложности февраль по определению и оформлению виде собственности в случае оценки ограниченности инвестиционных ства ресурсов не позволяют сельском быстро поменять несостоятельного привлечения инвестора;

4) высокая денежный рискованность финансирования проекта для физических рент лиц вследствие стро отсутствия гарантий ства застройщика перед инвесторами. Дольщики -- конечные берет потребители, являются говорных не потребителями, а партнерами заданными застройщика и, следовательно, индикатор должны делить отношений с ним весь коммерческий риск общая по проекту.

Этапы оплаты эффективность привязываются к укрупненным ства видимым изменениям в такая строительстве жилого создание дома, таким использовании как завершение неполнота работ нулевого всей цикла, завершение цене строительства определенных управления этажей, отделка обычной фасада, остекленение, аиболее внутренняя отделка и рынка т.д. Кроме введено того, договоры ности долевого участия физиче не подлежат обязательной регистрации и организации опыт их применения инвестирования показывает, что привл существует опасность лищную заключения большего квартиры числа договоров, этой чем количество деления построенных квартир. Граждане -- участники тающих долевого строительства, кредит либо инвесторы дополнительных не в состоянии контролировать проходящих такой сложный становлением процесс как районе строительство многоквартирного сложившейся дома, их денежные бесплатно средства, по сути, nompe авансируют застройщиков. В накоп случае некомпетентности система или непрофессионализма позволит застройщика, финансирующего менные свой объект за счет оплате денежных средств зателя граждан, последние ставка рискуют их потерять.

Кроме такая долевого участия развитие застройщики привлекают освещенность денежные ресурсы индикатор населения путем объем продажи в рассрочку ссуду уже готового одним жилья. Рассрочка барьеров предоставляется в среднем ведь на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. В исключая случае предоставления накопл рассрочки право способствующих собственности на жилье отсутствует переходит к покупателю госуда лишь после собой его полной этом оплаты. Главным обеспеченности недостатком данной сотрудников схемы являются ходностью жесткие временные сократился ограничения на рассрочку, жилья что снимает количество ее потенциальных гательных участников.

1. Система жилищных себестоимости сберегательных программ. Экономическая рования сущность жилищных текущая сберегательных программ уровню заключается в сочетании ствием накопительного и ипотечного принципов финансирования жилья. Потенциальный дополнительную покупатель жилья высокий в течение определенного планирования срока накапливает поэтому на специальном накопительном счете определенную сумму денег для первоначального ществляется взноса. Такой стро временной период, расселять как правило, лизации длится от 1 года ными до 3 лет. Накапливаемая строймат сумма составляет направлен чаще всего ключенных около 50% полной прим требуемой суммы. Накопительные действующим счета открываются экономику в банках, которые являются впоследствии предоставляют покупателю ипотечный кредит. Кредит выплачивается в ведется течение 2-5 лет. Такие лишь схемы применялись продала Сбербанком России, оперативных банком СБС- Aгpo, «Банком страны Москвы» и др.

Смысл ходит программы жилищных рамках сбережений заключается налогового в следующем:

• гражданин заключает ральным с банком договор, в жизни соответствии с которым партнерства он берет на себя таким обязательство за определенный сохранности срок (свыше сируют одного года) накопить кроме определенную сумму реализация денег, которая станет первоначальным применения взносом при показатели получении ипотечного проекту кредита;

• банк жилищное берет на себя очку обязательство предоставить стро клиенту ипотечный поэтому кредит на приобретение течный жилья в случае предоставления выполнения им условий предыд накопления и определе соответствия требованиям количество банка. при юридическим выдаче ипотечных черкесске кредитов.

Многие нуждающиеся банки рассматривают является открытие долгосрочных ческих жилищных накопительных дитования счетов как падением первый этап строительных работы с клиентом дочных в процессе кредитования, также позволяющий собрать дения дополнительную информацию таком о доходах клиента, населением его платежеспособности, инвестиции источниках получения размер средств. Учитывая среды преимущества жилищных ответс вкладов и их благоприятную работающего роль в формировании поскольку аналогов кредитных август историй, банки ством проявляют значительный определенный интерес к жилищным таким сберегательным программам думе и начинают рассматривать целевое их как неотъемлемый элемент своей кредитной обхо деятельности.

Отмечая положительную демонстрируя роль накопительных задействовать счетов как ставка источника привлечения единица банками долгосрочных снизился ресурсов, нельзя бюджетный не сказать, что перв в существующей в стране жилищ ситуации граждане методов опасаются вкладывать получили значительные денежные чески средства на долгосрочные чистые накопительные депозиты июнь как в связи учитывать с продолжающейся инфляцией, управленческие так и в силу определенного система недоверия к банковским тенциальный институтам. Кроме получения того, у нас основной отсутствует государственная течение система поддержки таблица жилищных накоплений накопить и гарантий сохранности вкладов в той механизмов форме, как счета это имеет другие место в других установления странах, например оплате в Германии или данная во Франции. Следует менее отметить также, введенных что указанные доходов схемы рассчитаны положении только на категорию населения, центров способную в течение 2-3 лет риска накопить не менее трудник 50% стоимости домов приобретаемого жилья, декабрь что существенно учетом ограничивает область домов их применения.

В связи с падением платежеспособного спpoca на жилье, опас застройщики стали система реализовывать схемы данным привлечения в строительство плотности жилья средств можно населения через сравнить систему стройсбережений или предлагаемого ссудо-сберегательных касс (Москва структура и другие города). Суть созд системы заключается деревянных в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от одного инвестиционный года до двух-трех нейтрализации лет) должен первый накопить на специальном сберегательном цена счете до 50% стоимости щищенности квартиры. Далее игровая он приобретает готовое фонда жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира рыночным оформляется в собственность слой заемщика только налогового после полной доходов оплаты жилья.

Такие возведения схемы непосредственно бесплатное связаны с конкретными надежности строящимися жилыми пользовать объектами и в силу включающие этого носят инфляции локальный характер. Следует свойств отметить, что насколько они осуществляются предлагается организациями, не имеющими поэтому банковской лицензии, произво а, следовательно, отсутствует земельных контроль за схемой смешанные сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, жителя поэтому возрастает стем риск нецелевого отдельные и неэффективного использования году собранных с населения счет средств. Существует контрактные также вероятность сохранения затягивания сроков ипотечных строительства и сдачи случае домов в эксплуатацию, направлен что делает среднем эти схемы черкесске более дорогими ющие и рискованными для жилых населения, так норма как им свойственны жилищной все риски, связанные с финансированием зданий строительства.

2. Региональные программы с использованием ресурсов региональных индикатор и местных бюджетов. Эти требностей программы характеризуются ступной активной ролью капитальный региональных и муниципальных пользования органов власти в привлечении бесплатно средств населения обеспечивающих в строительство ства жилья.

Возможности региональных итоговая программ определяются стем объемами жилищного квартиры строительства, бюджетами кументе регионов, а также платежеспособным общую спросом на жилье ряду на вторичном рынке жилья. В черкесска ряде регионов заемщик России (Белгородская средства область, Республика рентабельности Башкортостан домов и др.), в основном копление в сельской местности, технич получили распространение увеличение схемы кредитования, счет в которых не используется граждан кредитно-финансовый механизм. первым В Республике таблица Башкортостан заемщики индикатор получают кредит ской (заем) в пальных виде строительных материалов, ослаб а в Белгородской области фонда выданная ссуда коммерческом погашается показывает сельскохозяйственной продукцией, текущей полученной в личном тически подсобном хозяйстве заемщика, тования которая затем собственных реализуется по ценам, обязательные устанавливаемым организаторами такого центральным рода кредитования. При обеспеченности этом платежеспособность экономического заемщика в общепринятом продала смысле слова илищное не оценивается, поскольку таблица возврат кредита (займа) осуществляется стро не в денежной, а в натуральной стране форме.

Перечисленные региональные своей программы не получили власти широкого распространения, сколько поскольку либо главных несли тяжелую инвестиционных нагрузку на бюджет, либо привели к увеличению себестоимости строительства жилья расчетов и созданию сложных лодых и запутанных схем время его финансирования.

3. Региональные и муниципальные жилищные облигации. Эта модель права применялась в ряде илищного городов России: Москве, негативно Санкт-Петербурге, Ульяновске, Саратове, лищную Рязани. Преимуществом привлечение ее является возможность для рублей вкладчика постепенного равового накопления приобретаемой напряже жилой площади, делать защищенной от инфляции, инициаторы в соответствии с собственными след возможностями. Однако формиров модель имеет жилищного и существенные недостатки. Во-первых, личина поскольку оплата долговых бумаг осуществляется только в денежной форме, количество у вкладчика нет планы возможности использовать составил собственный накопленный является инвестиционный потенциал, шений овеществленный в виде средства уже имеющегося которые у него жилья. Во-вторых, настоящее предоставление жилья течение владельцу жилищных срок облигаций осуществляется ания только после оплате 50-100% его общей стоимости. B- третьих, сумму существенно ограничена возможность выбора гражданами площадь квартиры. Как смысл правило, жилищные использованием облигации дают крупные право на приобретение делать жилья только получ в домах, построенных населения регионов или общая муниципалитетом.

4. Система потребительского ставке кредитования Сбербанком ходит РФ и коммерческими банками. Используя индикатор собственные денежные ресурсы, в однако рамках программ мерческими потребительского кредитования юридические Сбербанк РФ и коммерческие целом банки выдают кредит долгосрочные жилищные части кредиты, однако включающие условия их получения оценка настолько жесткие (высокие строительной процентные ставки, оплате наличие поручительства следует третьих лиц), определенный что практически кризис воспользоваться данной сентябрь системой получения вания кредитов для договоре большинства населения использов становится невозможным. Кроме средств того данная опас система не получила остоянное широкого распространения остоянное в связи с ограниченностью скольку кредитных ресурсов также банков.

5. Приобретение жилья управленческие за счет личных просом сбережений граждан. Объем центральным жилья, приобретаемый лить гражданами за счет падением личных сбережений приобретает без какой- либо текущая сторонней финансовой основе помощи, незначителен. В получает среднем по России, инвестицио по оценкам экспертов, крайнего только 4-5% населения республике могут самостоятельно средств улучшить свои статья жилищные условия. Однако нове с точки зрения привело привлечения инвестиций учитывались в жилищное строительство динамику в регионе этот направлений метод нельзя строительства исключать из рассмотрения. Так ветхий как наиболее частную обеспеченная часть такая населения приобретает необходимо жилье повышенной течение комфортности, и общая обеспечение сумма вложенных сбере средств может показывает быть значительной. В екто этой связи вариантный задача региональных личина и местных органов текущие может состоять основное в выделении (продаже) земельных основной участков в престижных копительных районах и формировании годового архитектурного облика сновные строений.

6. Кредитование счет населения на предприятиях следует по месту работы. При инвестиций кредитовании предприятиями тальные своих сотрудников году в целях приобретения внесении жилья действует вкладчика принцип софинансирования. Предприятие вариантный предоставляет своему действие сотруднику беспроцентную или введенных льготную ссуду средств для оплаты жилья задача (как правило дольщики около 70-80% стоимости) на этом срок до 10-15 лет. Остальные 20-30% работник рублей оплачивает из собственных инвестиций средств [95]. В соотношению качестве оплаты также за предоставленную ссуду смогли работник может финансирования передать предприятию ными высвобождаемое жилье. Такая методику схема имеет необхо два существенных основной преимущества. Во-первых, денежный сотрудник предприятия надстройкой получает жилья, акти расплачивается за которое объемов достаточно продолжительный гара период, что разовый естественным образом говых делает покупку сельской менее обременительной. Во-вторых, поэт в качестве оплаты повышении за предоставленную ссуду используется имущественная собственность классификация покупателя в виде енными старого жилья, нельзя что увеличивает таблица его финансовые период возможности.

Кроме того, капитала при наличии капитальный у предприятия собственных индикатор строительных мощностей изводства используется вариант также продажи сотрудникам щиту построенного предприятием индекс жилья по себестоимости настоящее строительства либо менее с особенно оплатой всего 20-40% стоимости публике жилья. Оставшуюся всех часть оплачивает нениям предприятие за счет основным собственных ресурсов. Приобретение оценка жилья на льготных соответствии условиях часто муниципальном увязывается с обязательствами вается сотрудников предприятия заемных отработать определенный ности срок на данном капитального предприятии. Однако ются данная схема итогом применима толь- ко стоимости для прибыльных стоимости и устойчиво работающих нистрации предприятий, заинтересованных статья в закреплении кадров исключая на длительный срок.

Ипотечное работы жилищное кредитование. Жилье поку является дорогостоящим ство товаром длительного опас пользования. Его прак приобретение только лица за счет текущих хозяй доходов или статья накопления для ставка большинства граждан жилье проблематично. Поэтому должны во многих странах ипотечных мира ипотечное отсутствием кредитование является преимущества основной формой операции решения жилищной таблица проблемы для индикатор населения.

Ипотека может дисконтир быть определена первый как «контракт чистой на кредитование, заключаемый доходов между заемщиком готовое и кредитором, при договоре котором в качестве затрат обеспечения используется муниципальных недвижимость». Другими первом словами ипотека -- это ачител разновидность залога полы именно недвижимого бюджет имущества (главным капитальное образом земли сетям и строений) с целью собственных получения ссуды.

Таким коммерческие образом, суть инвестиционных ипотечного кредитования чистые состоит в том, что заемщик апрель выдает кредитору (банку) залоговое строительст обязательство, подтверждающее наиболее право кредитора наличии получить в собственность научной заложенную недвижимость нормализовать при невыполнении лищн заемщиком платежного сохранении обязательства в установленные строительных сроки (возврат кредита плюс строительства проценты).

Ипотечное кредитование дится имеет следующие стоимости особенности:

• большинство ипотечных нежилого ссуд имеет объема строго целевое крупных назначение; они среднем используются для документом финансирования приобретения, оценить постройки и перепланировки ремонта как жилья, напряже так и производственных основные помещений, а также общепр освоения земельных январь участков. На Западе бильярдная наибольшее распространение каком получили жилищные обеспеченной ипотечные кредиты, обусловлена например, в США они составляют более 60% всего март объема ссуд индикатор под недвижимость;

• ипотечные февраль кредиты предоставляются на которые длительный срок, обычно отсутствует на 10-30 лет. Оформляемая кроме при получении значительно ипотечной ссуды инвестиционные закладная является наиболее специальным кредитным основной соглашением, отличающимся февраль от других его семьи разновидностей.

Отличие ипотеки от госуда обычной процедуры дольщиками кредитования под оценкам залог не- движимости ставляется заключается в наличии ежные экономических механизмов, снижение которые обеспечивают сегодняшний рефинансирование кредитов единиц и делают ипотечную классифиц систему caмодостаточной.

Независимо выдачу от вида модели в системе бенностью присутствуют три берет субъекта со своими нашли стратегическими интересами:

• заемщик -- приобретает этот ипотечный кредит узкого на покупку или потребуется строительство жилья;

• кредитор -- осуществляет выдачу ипотечного кредита заемщику данной и выпуск увеличение ипотечных ценных первым бумаг;

• инвестор -- приобретает республике у кредитора ипотечные развитие ценные бумаги, ставке обеспечивая тем самым функцию вариантный рефинансирования.

Кроме объектов того, в ипотечной средняя схеме, как прое правило, участвуют разработать различные noсредники, бесплатно обеспечивая ее надежное полной функционирование (страховые, механизмов оценочные, риэлтерские домов и другие организации). Благодаря привело наличию механизмов предполагаемый pe- финансирования ванием ипотечное кредитование правило в зарубежных странах сколько является основным представлено методом привлечения новимся инвестиций в жилищную индикаторы сферу, доля городского которого в общем таблица объеме строительства индикатор составляет 80-90%.

Основные единица преимущества и недостатки течение рассмотренных методов привлечения связанной инвестиций в строительство получили жилья представлены методов в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Сравнительная характеристика ипотечных основных методов привл инвестирования

Методы	Преимущества	Недостатки
l. Долевое	Осуществлениестроительства за счет большие более апрель дешевых должны ресурсов средств населения, чем кредиты	Возможность привлечения средств относительно
Строительство и контролировать продажа жилья влияние в рассрочку	Банков. Строительство высококачественного рязани жилья с индивидуальной принципы планировкой по цене жилья вторичного рынка.	узкого круга рынке потенциальных покупателей; жилищной Высокая рискованность финанси средний рования строительства вследствие - отсутствие гарантий время застройщика.
2. Система жилищных должен сберегательных программ	Накопительные счета являются зачетом источником привлечения долгосрочных печен ресурсов для получение банков и застройщиков	Значительно зависит от нировки уровпя инфляции в стране. Рассчитан периоду на достаточно обеспеченную получение категорию граждан
	Возможность постепенного незавершенные накопления средств на покупку кроме жилья для населения	Отсутствует государственная бильярдная система квартира поддержки накоплений и выдаче гарантий сохранности классифиц вкладов.
3. Региональные социальные программы	Высокая степень надежности ления при наличии	Большая нагрузка на рийном региональные бюджеты.
с социального использованием бюджетных степень средств	государственных гарантий; низкая собственных процентная ставка сокращение по кредиту	Ограничение по предлагаемым насел типам всех жилья.
	Обеспечение жильем использов социально незащищенных жилья слоев общества.	Сложность гарантии возврата кре дита ровнем в товарной форме.
Методы	Преимущества	Недостатки
4. Региональ- ные кумент и муниципальные жилищные работающего облигации	Возможность для доход постепенного накопления принципом средств на квартиру акти в течение длительного дущих срока. Индексация инвестированных средств с себестоимостью това строительства. Налоговые льготы.	Угражданотсутствуетвозможность однако выбора квартиры. Большие ванием издержки эмитента дикаторов при выпуске ципал облигаций. Недостаточность гарантий в обеспечении кредитными займа.
5. Система потребитель- ского многих креди- тования ельному Сбер- банком эффект РФ и коммерчески- ми банками	Значительный разовый объем кредитных осуществления ресурсов на покупку каком жилья; привлечение процесса средств достаточно вения обеспеченной категории такой граждан в жилищную целевое сферу.	Жесткие условия предоставления кредитов. Ограниченность пате финансовых ресурсов у сентябрь банков.
6. Кредитова- ние существующего населения на предприятиях социальные по месту работы	Льготныеусловиякредитования развития для сотрудников деляется предприятия.

Подобные документы

• Социально-экономические и правовые аспекты формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда

  Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации на современном этапе развития. Оценка экономической эффективности реконструкции жилых зданий. Расчёт финансовой эффективности реконструкции, оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат.
  
  курсовая работа [57,7 K], добавлен 14.01.2014
  

• Оценка эффективности инвестиционного проекта

  Характеристика общих видов эффективности инвестиционного проекта. Порядок формирования информационного массива для финансовой оценки эффективности инвестиционных вложений. Статические и динамические методы оценки экономической эффективности инвестиций.
  
  курсовая работа [742,9 K], добавлен 22.06.2015
  

• Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта строительства дачного участка

  Проектирование дачного поселка; план первоначальных вложений, оценка рентабельности инвестиций в строительство. Краткое описание, маркетинговый анализ рынка, прогноз доходов и расходов по операционной деятельности; критерии эффективности, анализ риска.
  
  курсовая работа [455,1 K], добавлен 13.01.2012
  

• Основы оценки эффективности инвестиционных вложений

  Принципы оценки эффективности инвестиционных вложений. Финансово-математические основы экономической оценки инвестиции. Концепция стоимости денег во времени. Оценка стоимости ценных бумаг предприятия и составление графиков возврата долгосрочных кредитов.
  
  курсовая работа [416,5 K], добавлен 24.12.2011
  

• Эффективность инвестиционных проектов

  Методика оценки вариантов инвестирования, ее значение и оформление результатов. Понятие и оценка экономической эффективности инвестиций. Анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска. Варианты оптимального размещения инвестиций.
  
  курсовая работа [115,8 K], добавлен 10.02.2009
  

• Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

  Принципы оценки эффективности инвестиционного проекта строительства. Расчет чистого денежного потока, показателей экономической эффективности проекта и отклонений базового и дополнительного варианта. Принципы обоснования инвестиционных решений.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 16.01.2011
  

• Экономическая оценка эффективности инвестиций

  Финансовая реализуемость инвестиционного проекта. Понятие и метод оценки эффективности инвестиционных проектов. Критерии и принципы оценки экономической эффективности инвестиций. Выражение денежных потоков в текущих, прогнозных или дефлированных ценах.
  
  курс лекций [32,5 K], добавлен 08.04.2009
  

• Совершенствование оценки эффективности инвестиций

  Описание системы показателей оценки эффективности инвестиций. Простые показатели и сферы их применения. Математическое выражение оценки эффективности инвестиций и производства в целом. Системы оценочных показателей эффективности инвестиционных проектов.
  
  контрольная работа [1,6 M], добавлен 12.12.2011
  

• Экономическая оценка и выбор оптимального варианта строительства пяти строительных объектов в г. Подольск

  Определение сравнительной экономической эффективности капитальных вложений при выборе проектов для нового строительства. Определение размера погасительного кредита и эффективности его использования. Основные технико-экономические показатели проекта.
  
  контрольная работа [26,7 K], добавлен 20.09.2012
  

• Оценка эффективности инвестиций в развитие единой газотранспортной системы

  Характеристика газотранспортной системы России. Основные цели строительства северо-европейского газопровода, разработка проекта. Анализ деятельности ОАО "Газпром". Особенности развития отечественной газовой отрасли. Методы оценки инвестиционных проектов.
  
  дипломная работа [2,4 M], добавлен 15.04.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам