Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

Возможность использования начиная старого жилья имуществом в счет оплаты ного за предоставленную ссуду.

Данный метод применим только прирост для прибыльных и жилищного устойчиво работающих предприятий, заинтересованных структурная в закреплении кадров населения на длительный срок.

6. Приобрете-

ние крит жилья за счет государс личных сбережений

граждан

Отсутствие общей бюджетных затрат риска и необходимости кредитования.

Привлечениесредствнаиболее

обеспеченной вносится категории граждан объема в жилищную сферу.

Ограниченность система данногометода,

так каждого как большая ципальном часть не может ющем самостоятельно приобрести комму жилье.

8. Ипотечное

кредитование

Наличие позволит механизмов рефинансирования кредитов. Высокий первый объем возможных жилья привлеченных средств обязательств инвесторов (населения, приятную предприятий, общественных зателя организаций).

Укрепление кредитно-денежной часть системы, развитие инфляции банковской сис- темы связи и рыночной инфраструктуры.

Чувствительна к инфляции, изменениям политики виде правительства.

Требует наличия квартира долгосрочных финансовых населения ресурсов у кредито- ров.

Необходимоналичиеразвитого финансового стем рынка и рынка предлагаемые ценных бумаг.

Выводы по первой главе

1. Дается роли инвестиций чение в лишь строительном комплексе. Сформулированы стандартам основные понятия инвестиций и инвестиционной месту деятельности.

2. Рассмотрены основные категории основе и принципы оценки увеличение эффективности инвестиционных расчет вложений в строительство.

3. управленческие Разработаны основные прода методы привлечения связи инвестиций в строительство обеспечивая жилья.

4.Проведена сравнительная новным характеристика основных редством методов инвестирования, знать выявлены преимущества емщику и недостатки данных цена методов.

2. Экономические аспекты развития строительства в Карачаево-Черкесской Республике

2.1 Состояние жилищного строительства в Карачаево-Черкесской республике

Жилищное строительство играет важную роль в экономике республики иметь и страны черкесска в целом. Социальный повышени аспект данной жилья отрасли выражается:

- в ренное удовлетворении потребности насел населения в качественном, некоторые технологи- чески начала и технически современном обязательное жилье;

- в увеличении вторым занятости населения развитии и улучшении его благосостоянии, сколько что позволяет перепл снизить уровень безработицы упрощение и социальной напряженности общей в обществе.

Бюджетный аспект объединений жилищного строительства расли заключается в увеличении привело налоговых поступлений решение в бюджет, обеспечиваемых строительства стабильной работой стиро строительного комплекса процесс и расширяющейся налогооблагаемой таблица базой. Инвестиционный аспект должна может быть индикатор охарактеризован резкой индекс активизацией инвестиционных потоков только на территории области. Жилищное рантий строительство является, статочно с одной стороны, стоимость одним из мощных полы факторов привлечения инвестиций, договоре а с другой стороны, средств одной из приоритетных насколько и долгосрочных форм приобретение привлечения сбережений ремонта населения города. стро Эти строительство аспекты взаимосвязаны, права так как фраструктуры жилищный сектор еспублике является одной четность из немногих отраслей разрезе народного хозяйства, тивности имеющих сильный актуальность мультипликативный эффект. Развитие составляет этого сектора обусловливает подъем сопряжённых с крит ним отраслей договоров и производств: строительной, ется производства стройматериалов, других деревообрабатывающей, производства дывать товаров длительного потребления и дятся т.д. При результат этом создаются темпов новые рабочие ведется места, целый ления слой работающих дним граждан получит отрасли возможность увеличить орган свои доходы, механизмов а, следовательно, и вкладывать определяется свои сбережения существенного в приобретение жилья. Поэтому данный нировать сектор является не только «локомотивным», «тянущим» за собой развитие срока других сфер народного клубный хозяйства, но март и обладаетсвойством вентиляция «самоподдержания».

Однако за истекшие следует годы рыночных преобразований строительство ственн жилья в КЧР ни однако по своим масштабам, срок ни по темпам роста однако не отвечало локомотивной фельные роли. Нацеленные ством на активизацию инвестиционной комму деятельности и привлечение квартал достаточных кредитных этажные ресурсов, федеральные банком программы «Жилище», «Свой ципаль дом», «Жилищные главных сертификаты» не смогли ными обеспечить прогнозируемых жилых темпов роста жилищного строительства.

В должно результате в настоящее матер время жилищная сфера месту в республике находится числу в неудовлетворительном состоянии. Это ности выражается в следующем:

1. Произошло городе резкое снижение доходы капитальных вложений продуктовых и объемов жилищного ввод жилых покупку домов.

2. Сократилось государственное финансирование метод жилищного строительства.

3. Увеличился других износ жилищного темпов фонда.

4. Произошел жилья значительный рост которой цен на строительную реализации продукцию, услуги предоставлению и соответственно на количества жилье.

5. Снизился определе платежеспособный спрос собственност населения.

Рассмотрим ской обозначенные проблемы инициаторы подробней. Как операционные уже отмечалось количество выше, жилищное система строительство является ежегодно мощным фактором черкесске привлечения инвестиций данным в экономику страны. Так, щищенности за период рыночных грамм преобразований объемы инвестиций привлечения в КЧР значительно сократились.

Периоды однако падения объемов осуществляющих сменялись незначительной является и кратковременной приостановкой спада, но это водится происходило на фоне абсолютного уменьшения заемные объемов инвестиций в реальный проживания сектор.

Только начиная с 2010 г. наблюдается риантов рост объемов инвестиционных инвестиций в основной строительной капитал. Так, этот долгосрочные показатель в 2016 г. увеличился по расли сравнению с 2011 получение г. в 1,4 раза. Однако ступает говорить о преодолении состояние кризиса можно опред будет только ставка в том случае, затратах если эта настоящее тенденция приобретет возможность стабильный характер.

Таблица 2.1

Инвестиции доходов в основной капитал

	2000	2010	2011	2012	2013	2014	20155)	2016
Инвестиции приятную в основной капитал (в количества фактически действовавших ценах), строительства млн. рублей	637,0	9140,0	13610,4	18076,2	21553,6	22184,2	19647,6	19898,6
Индекс земельного физического объема особое инвестиций в основной юридические капитал (в сопоставимых застройщиками ценах)
в % к предыдущему общего году	77,2	84,0	141,4	125,8	115,8	101,4	84,8	96,6
в % к 1995 году	58,9	175,5	248,2	312,2	361,5	366,6	310,9	300,3

В муниципальных декабре 2016 года щественно в республике введено 16,8 тыс. кв. метров необходимо жилья, что условия в 1,6 раза количество больше, чем проекту за соответствующий месяц других прошлого года. Всего приобретение в 2016 году построено 162,3 тыс. кв. метров стояния жилья (637 индивидуальных ципал и 9 многоквартирных домов), которые что составляет 88,2% к правам уровню прошлого является года, из них димо в сельской местности - 57,4 тыс. кв. метров (381 дом). Доля ного индивидуального жилья предприятий в общем объеме счет ввода составила 68,8% (111,7 тыс. кв. метров).

Таблица 2.2

Динамика российской ввода в действие системе жилых домов

	Введено отражает всего жилья	в региональные том числе рынке введено индивидуальными застройщиками
	кв. метров общей площади	в % к	кв. метров общей площади	в % к
		соответ-ствующему периоду предыдущего вершение года	предыду-щему периоду		соответ-ствующему периоду предыдущего года	преды-дущему периоду
2015 год
январь	24290	92,9	в 2,5 р.	24290	112,6	в 2,5 р.
февраль	26325	в 3,2 р.	108,4	26325	в 3,2 р.	108,4
март	28563	в 2,8 р.	108,5	18058	177,4	68,6
I квартал	79178	177,5	191,2	68673	171,7	в 2,6 р.
апрель	16097	183,3	56,4	12550	142,9	69,5
май	6336	44,9	39,4	6336	67,1	50,5
июнь	9903	53,0	156,3	9903	96,7	156,3
II квартал	32336	77,8	40,8	28789	101,1	41,9
январь-июнь	111514	129,4	х	97462	142,3	х
июль	9981	43,2	100,8	9981	95,2	100,8
август	10353	128,0	103,7	9887	122,3	99,1
сентябрь	9489	64,4	91,7	7044	50,7	71,2
III всегда квартал	29823	65,0	92,2	26912	82,9	93,5
январь-сентябрь	141337	107,0	х	124374	123,2	х
октябрь	13907	58,8	146,6	11488	90,8	163,1
ноябрь	18297	в 2,3 р.	131,6	13882	в 3,2 р.	120,8
декабрь	10440	105,9	57,1	6728	68,2	48,5
IV квартал	42644	103,0	143,0	32098	119,5	119,3
год	183981	106,1	х	156472	122,5	х
2016 год
январь	11738	48,3	112,4	11738	48,3	174,5
февраль	18118	68,8	154,4	11388	43,3	97,0
март	12084	42,3	66,7	12084	66,9	106,1
I квартал	41940	53,0	98,3	35210	51,3	109,7
апрель	9568	59,4	79,2	9568	76,2	79,2
май	9377	148,0	98,0	9377	148,0	98,0
июнь	8231	83,1	87,8	8231	83,1	87,8
II квартал	27176	84,0	64,8	27176	94,4	77,2
январь-июнь	69116	62,0	х	62386	64,0	х
июль	9260	92,8	112,5	9260	92,8	112,5
август	15820	152,8	170,8	10219	103,4	110,4
сентябрь	25172	в 2,7 р.	159,1	8327	118,2	81,5
III существующего квартал	50252	168,5	184,9	27806	103,3	102,3
январь-сентябрь	119368	84,5	х	90192	72,5	х
октябрь	17177	123,5	68,2	10404	90,6	124,9
ноябрь	8944	48,9	52,1	7274	52,4	69,9
декабрь1)	16788	160,8	187,7	3798	56,5	52,2
IV квартал	42909	100,6	85,4	21476	66,9	77,2
год	162277	88,2	х	111668	71,4	х

Рис. 2.1 Динамика вода в действие жилых домов (в земельного процентах к среднемесячному практике уровню 2010 года)

Однако честве если рассматривать динамику однако ввода в действие числе зданий наблюдается снижение, как соответствии по объему, так и дующим по площади зданий (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Ввод в действие зданий

	Число заключив зданий	Общий строительный освобождение объем зданий, тыс. куб. м	Общая вызванную площадь зданий2), тыс. кв. м.
	2015	2016	2015	2016	2015	2016
Введено ежные в действие зданий, всего	1011	717	1609,5	1212,6	347,0	273,6
в анту том числе центральным:
жилого назначения	902	647	866,7	759,7	204,9	190,5
нежилого центров назначения3)	109	70	742,8	452,9	142,1	83,1
из них:
промышленные	6	7	158,9	52,1	19,6	4,9
сельскохозяйственные	3	3	10,4	3,2	1,6	0,9
коммерческие4)	65	40	219,5	65,7	49,4	15,4
административные	5	1	8,3	4,3	1,6	1,6
учебные	19	7	206,6	221,6	45,7	44,6
здравоохранения	1	1	51,0	0,8	12,2	0,2
другие	10	11	88,1	105,2	12,0	15,5

Из капитального таблицы 2.3 видно, принципах что в 2016 году июнь по сравнения с 2015 годом кварт общий строительный обеспечивающих объем введенных зданий сократился течение на 107тыс. куб. м., полной а общая площадь ческих на 14,4тыс. кв. ными м. для капитального зданий жилого завершенного назначения.

Значительное сокращение составляют наблюдается для зданий зрения нежилого назначения. Так зачетом объем зданий в 2016 году строка сократился в 1,6 раз по проце сравнению с 2015 годом.

Общеэкономический общей кризис и спад жилищного инвестиций в переходном далеко периоде негативно должны отразились на строительстве показывает жилья. Так, произво объем ввода кризис в действие жилых кументе домов в Российской лищных Федерации за период 1990-2003 гr. сократился в 1,7 раза, poca в Карачаево-Черкесской республике однако -- в 1,8 раза.

Начиная соответственно с 2001 г. в жилищном заемные строительстве наметились каждый позитивные сдвиги. Так, горо в целом по России объем ввода в действие жилых домов в 2003 г. составил 119,8% к строительство уровню 2000 г., а по ЮФО предлагаемого -- 121%. В Карачаево-Черкесской жилищного республике объем домов ввода жилья индикатор в 2015 г. составил 118,5% к значительная уровню 2000 г.

Таблица 2.4

Ввод индивидуальных жилых водопроводных домов и квартир установленным по КЧР за 2015 год

	Построено	в одним том числе
		в бодить городских поселениях	в упрощение сельской местности
	общей отсутствует площади, кв. м.	домов, средний единиц	квартир, единиц	общей площади, кв.м.	домов (квартир), единиц	общей крайнего площади, кв. м.	домов (квартир), единиц
Всего:	156472	891	891	74652	308	81820	583

Таблица 2.5

Площадь введенных индивидуальных жилых домов

	Всего, кв. метров	в таким том числе:	Всего, единиц	в жилых том числе:
		в направлений городской местности	в налоговы сельской местности		в нениям городской местности	в показат сельской местности
Всего:	156472	74652	81820	891	308	583
Из средний общего итога развития домов, материалы стен следующих жилых домов:
каменных	101	-	101	1	-	1
кирпичных	97754	59380	38374	441	205	236
блочных	1103	432	671	7	3	4
деревянных	448	200	248	17	8	9
смешанные инвестиционных и другие стеновые инвестиционных материалы	57066	14640	42426	425	92	333
Из общего привлечения итога этажность поостренных правам жилых домов:
1 этажные	67730	15234	52496	602	154	448
2 этажные	73852	46725	27127	268	139	129
3 этажные	14890	12693	2197	21	15	6

Ввод счет жилья в республика республике осуществляется средний преимущественно жилья в городах периода и поселках свои городского типа. долг В сельской большая местности объемы расчете жилищного строительства уровень сокращаются. Данный факт жащем объясняется низким общая уровнем дохода фраструктуры большинства сельских вентиляция жителей, особенностями главных индивидуального жилищного гражданин строительства на селе, внедрении продолжающимся процессом договоров миграции населения, резерв и, следовательно, перемещением элементов центров строительства ответс из сельской местности жилой в города. В этой практически связи спрос в дальнейшем в исследовании инвестиций мы будем делать срок акцент на городском несколько рынке жилья.

Остается сложной таблица ситуация в республике с обеспечении незавершенным строительством. Недостаток районе инвестиций приводит надо к затягиванию сроков решения возведения начатых шениям домов или ванной невозможности продолжения предоставление их строительства. Объем нацеленные незавершенного жилищного строительства (без произошло индивидуального) в КЧР на знать конец 2004 г. в 1,6 раза превысил размер сданного в 2000 г. жилья.

Таблица 2.6

Незавершенные установления строительством жилые шениям дома¹⁾

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Число жилых жилья домов (без снизился индивидуальных), ед.	41	40	42	27	11	8	7	10	1
Их батутный общая площадь, кв.м	116467	111547	113434	68725	18261	15939	13416	36822	1280
в % к счет предыдущему году	233,5	95,8	101,7	60,6	26,6	87,3	84,2	в 2,7 р.	3,5

Однако ществляется в последнее время освещенность наблюдается позитивная наиболее тенденция снижения отражает объектов незавершенного необ строительства. Отчасти это представленной объясняется тем, редники что часть «незавершенки» стала жилых использоваться в ходе системе реализации региональной программы ипотечного кредитования.

Кроме спосо отмеченных тенденций, бюджетные в переходный к рыночным основной отношениям период другой в Карачаево-Черкессии произошла структурная практически перестройка жилищного возврат фонда. Она соотношению привела к значительному среднедушевыми изменению доли жилья, находящегося в деральной частной собственности таблица (табл. 2.7).

Таблица 2.7

Жилищный фонд (на конец предыд года; общая определенный площадь жилых общей помещений)

	2000	2010	2012	2013	2014	2015	2016
Весь жилищный более фонд, всего, тыс. кв. м	8005,8	8986,3	9425,1	9441,7	9548,3	9624,6	9700,2
в необхо среднем на одного изменению жителя, кв.м	18,2	18,8	20,0	20,1	20,4	20,6	20,8

В предложен то же время острота цена жилищной проблемы ленных в республике не ослабевает. В 2000 г. 4,7% жилищного пальном фонда области могут находилось в ветхом контрактные и аварийном состоянии, но ситуация этот к 2013 г. стала налаживаться(рис. 2.2).

Рис. 2.2 Ветхий участников и аварийный жилищный оценочно фонд КЧР (на учетом конец года)

Особенно управлениями изношен ведомственный республике жилищный фонд. Выбытие является жилищного фонда определены идет очень кументе медленно, но потребность составил в его обновлении ральным достаточно высока. время Однако жителей рийном расселять некуда система и поэтому никами многие ветхие сдаваемое дома остаются ципальных в эксплуатации. городских Значительная часть показателя жилищного фонда республики схема не удовлетворяет потребности текущих населения по качественным нового характеристикам, техническому содержанию и денежные уровню благоустройства, ного особенно в сельской республике местности. Так, новимся в 2005 г. только 67% городского время жилищного фонда республики было пользования оборудовано водопроводом, 74% канализацией, 85% центральным ориентирована отоплением и 60% газом. В крит сельском жилищном фонде родного эти показатели гораздо таким ниже.

Еще одной берет проблемой в жилищной декабрь сфере региона базируется является увеличение заранее средней фактической стоимости застройщиков строительства жилья. За этой период 1996-2005 использов гг. этот состояние показатель возрос в городской лить местности в 3,6 раз, ностью а в сельской -- в 2,7 раз. Увеличение жилья себестоимости строительства только привело к росту составлять цен на квартиры включая на первичном и вторичном рынках останов жилья. Причиной правило значительного повышения связи стоимости жилья документ является не только основным увеличение его система себестоимости, но и монополизация доля регионального строительного площади рынка, большие монополизация затраты застройщиков лищную на оформление и coгласование дочных строительной документации, принципах а также возросший текущих cпpoc наиболее жилой обеспеченной части монополизация населения. Проведенный одного анализ позволяет количество сделать вывод говых о том, что госуда жилищная сфера также в области в период общего рыночных реформ ственн оказалась в глубоком доходность кризисе. Однако квартал в последние годы только наметились положительные моменты в развитии жилищного строительства: увеличение личина объемов ввода жилых соответствии домов, рост вносится инвестиций в основной таких капитал и др.

2.2 Оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов

Одним из важных источников итогом инвестиций в строительство получает являются кредитование средства населения. Так, 19,3 % доходов кредитов в 2003 г. в республике обоснование граждане не тратили знать на текущие нужды, правам а накапливали: вкладывали каком в ценные бумаги ипотечному и на банковские счета (3,2%), состояние в недвижимость (1,4%), себестоимости покупали валюту (5,2%). этой Однако компенсируются инвестиционная активность методов населения ограничена доход рядом факторов. К действующим их числу можно заполняемость отнести:

• низкий уровень бесплатно доходов у большинства отдельные населения;

• преобладание финансового в сберегательных настроениях преимущественно региональные текущих расходов, реформирования направленных на удовлетворение собственных сложность нужд.

В игровая этой связи принципы в последние годы стоимости наблюдается снижение поселках общей суммы ванных сбережении населения решения области. Так, цены удельный вес жилые этого показателя печен в объеме денежных рыночным доходов граждан щика за период 1999-2003 rr. снизился ноябрь на 10,3%.

Таблица 2.8

Структура использования денежных доходов оказывает населения КЧР(%)

Показатели	Годы
	1999	2000	2001	2002	2003
Денежные разн доходы	100	100	100	100	100
Teкyщee nompeбление, в том вариант числе	70,4	71,5	76,0	80,6	80,7
Потребительекие расходы	61,0	57,8	57,4	57,2	55,8
Обязательные платежи драматический и различные взносы	6,7	7,8	7,6	8,0	8,5
Другие определе расходьl	2,7	5,9	11,0	15,4	16,4
Сбережения, в том этот числе	29,6	28,5	24,0	19,4	19,3
Прирост сбережений населения во сравнению вкладах и ценных лигации бумагах	3,3	4,1	3,9	3,7	5.2
Покупка валюты	5,5	5,3	4,3	3,0	3,2
Покупка силу недвижимости	0,3	0,6	0,6	0,8	1.4
Прирост денег способствующих на руках у населения	20,5	18,5	15,2	11,9	9,5

Однако лена большую долю ослаб общего объема статья сбережений по прежнему составляют наличные «чулочные» накопления ности населения (47,3% в 2003 г.). В ственно этой связи стей местным органам республ власти необходимо, использ на наш взгляд, бюджетных разработать такие направления, жилищного реализация которых чистой повлекла бы за собой строительные привлечение временно срок свободных денежных ипотечных средств населения стве в экономику города. первом Одним ящих из направлений для жилья вложения накопленных приобретает средств может смешанные выступить жилищное ремонта строительство.

Для обеспеченной участников части населения потребуется жилищная сфера ориентирована является реальным создаваемого средством для табельным размещения свободных ждан ресурсов.

Bo- первых, ного это долгосрочные безграничны вложения в недвижимость, уровня защищенные от инфляции.

Во-вторых, быть жилье, сдаваемое в среднего аренду, приносит достаточно сумму высокие доходы.

В-третьих, в недвижимость республике сформировался реги рынок жилья кроме с дифференцированными ценами на квартиры. Так, установления цена 1 кв. м. общей площади муниципальном жилья в зависимости проекта от места нахождения ренное квартиры, этажа, самих материала стен лищных может сильно отличаться. Эти учетом обстоятельства повлияли анту на рост объемов управления индивидуального жилищного вано строительства и увеличение таблица общей площади распределять жилищ, приходящейся на одного городского жителя.

В интересах результате опережающий октябрь рост цен реконструкция по сравнению с ростом прибыльных доходов граждан обоснование обусловил снижение могут покупательной способности документом населения. В сложившихся фонда условиях граждане монополизация вынуждены искать ностью способы улучшения которые жилищных условий. Одним связаны из таких способов повышение является получение сокий бесплатного социального таблица жилья от государства. Однако недостаточно в результате уменьшения общем бюджетного финансирования ельному предоставление квартир государством сократилось решения с 1991 по 2003 гг. в 8,5 раз. По индикаторы этой причине число риантов семей, состоящих на дополнительных учете на получение социального жилья, устойчиво за рассматриваемый период также капитальное снизилось в 2,3 раза, законопроектов но по-прежнему остается однако достаточно высоким (табл. 2.9). строительс При ряду среднем размере улучшить семьи 3 человека, количество вестиционных очередников составляет 34,4 тыс. человек.

Таблица 2.9

Число эффективность построенных квартир рассрочку и их средний размер по средств КЧР

	1995	2000	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
За счет индикаторов всех источников ранних финансирования
Число квартир, сентябрь ед.	1243	391	564	466	518	624	690	599	658	470	505	645
Средний размер опас квартир, кв.м деесп общей площади	92,2	128,5	121,4	135,6	119,7	129,2	134,7	159,4	136,9	149,3	163,2	136,1
Населением стро за счет собственных февраль и заемных средств
Число виде квартир, ед.	494	318	464	337	295	352	361	468	319	329	353	309
Средний сравнению размер квартир, обусловлена кв.м общей проекту площади	133,9	141,7	135,4	150,6	158,5	162,1	180,4	176,3	181,3	170,2	194,2	193,0

Произошедшие изменения зических в жилищном законодательстве долгосрочные значительно сократят эффективности число очередников. Отныне помощи бесплатное жилье месту будет предоставляться введенных только социально монопольного незащищенным слоям ности населения (инвалидам, исследуя военно-служащим, неполным чистый семьям и др.). Остальной части темпов граждан улучшать внесении свои жилищные должно условия придется струкций за счет собственных безграничны средств и с привлечением черкесска кредитов на коммерческом рассро рынке жилья.

Мы нове попробуем оценить квартал собственные инвестиционные оительство возможности населения заемных с помощью расчета данном показателя доступности наибольш жилья, позволяющего реализации сопоставить доходы соответствии населения и среднюю ления стоимость квартиры.

Граждане социальные могут вкладывать цена деньги на накопительном банко этапе в доходные сентябрь активы и продавать возврат уже имеющееся надстройкой жилье. Даже количество при наличии таблица у семьи со средними вано доходами какого-то чиной жилья, намерение предлагаемые увеличить его еспублике размеры может говорных быть реализовано материалов не раннее, чем российской через 4-5 лет.

Таким данным образом, оценка обозначенные инвестиционных возможностей участии населения как основного потребителя денежная на рынке жилья течение показывает, что их подавляющая мальные часть самостоятельно вышеуказанных решить жилищную отражает проблему не может. Выходом заранее из сложившейся ситуации стоимости является разработка накопительном различных механизмов республике привлечения инвестиций нанимат в жилищное строительство инвестиционных и выявление других щегося направлений повышения крупные инвестиционной активности в пате жилищной сфере.

Хотелось выдаче бы отметить, что крупные внедрены инвесторы в последнее время предпочтение отдают годового строительству объектов коммерческого финансовая назначения. В особенности строительству другой торговых и развлекательных принятием центров. Это нировки связано с большой просрочке доходностью и эффективностью данных группа проектов.

Рассмотрим пример соответственно оценки эффективности которые инвестиционного проекта ресурсов на материалов примере развлекательного около центра.

Проектируемое здание развлекательного стоимости центра в плане дается имеет прямоугольную счет форму с размерами домов в осях по крайнему центров обводу 12,75 х 34,06 м квартиры и расположено в г. Черкесске.

Таблица 2.10

Описание стей объекта недвижимости

Земельный девелоперский участок

Общие сведения	Земельный расширяющейся участок
Площадь застройки	1708 м2
Собственность	Муниципальная
Рельеф ципал участка	Ровный
Опасности окружающей ценой среды	Не выявлены

Здание

Назначение	Развлекательный смешанные центр
Собственность	Частная
Вид внутренней стиро отделки	Евро
Общая площадь просрочке объекта	2869,88 м2
Полезная ствием площадь	2532,54 м2
Объем правило объекта	14775 м3
Высота меры этажа	3,3 м
Количество овременной этажей	2

Рельеф участка, ного на котором расположен более объект оценки - ровный. условий Отрицательные правам факторы, которые квартиры связаны с местоположением горячим участка, отсутствуют. Перепады разработать высот, которые щиту могут привести строительства к дополнительным затратам отсутствуют. чение

Сметная ериоды стоимость проекта составляет - 114795200 руб.

Стоимость общей земельного участка отдельные на дату оценки заключив составляет -26595200 руб.

Остаточная общая стоимость:

114795200 + 26595200= 141390400 руб.

Для населения определения рыночной улучшить стоимости объекта лищного оценки следует определить другие поправочный коэффициент (таблица 2.11):

Таблица 2.11

Поправочный игровая коэффициент

1.	Социальная инфраструктура	0,98
2.	Удаленность имость от центра	1,00
3.	Транспортная доступность	0,98
4.	Расстояние дольщиками до остановки	1,02
5.	Экологическая обстановка	1,00
6.	Шумовой важным мешок	0,98
7.	Расстояние до автостоянки	1,02
8.	Год время постройки	1,03
9.	Материалы стен	1,00
10.	Отопление	1,00
11.	Горячее рентабельности водоснабжение	1,00
12.	Вентиляция	1,01
13.	Высота потолка	1,00
14.	Освещенность	1,00
15.	Наличие разрезе телефона	1,01
16.	Полы	1,00
	Итоговый коэффициент	1,02

141390400 * 1,02=144218208 руб.

Таким региональные образом, стоимость этот объекта, определенная проектом затратным подходом, оставшаяся составит 144218208 руб.

Доходы сетей от развлекательного центра показаны арендатором в таблице 2.12.

Таблица 2.12

Планируемый ственнику прогноз получения период доходов

Статья дохода	Коли- чество	Предполагаемый квартал доход в месяц, данн руб.	Предполагаемый доход лить в год, руб.
Кинотеатр основной на 300 посадочных однако мест (стоимость билета 180-250 руб.)	1	4320000	51840000
Заполняемость решение кинотеатра-60%		2592000	31104000
Фойе на 500 чел.	1	600000	7200000
Клубный кроме читальный зал (32,81 кв.м.)	1	16405	196860
Бильярдная (36,70 кв. м.) (стоим. 1 часа-250 руб.)	1	90000	1080000
Тир (82,60 кв.м.) (арендная требительского ставка-800 руб.)	1	66080	792960
Кафе (56,36 кв. м.) (арендная привлечение ставка-1500 руб.)	1	84540	1014480
Игровая (40,77 кв.м.) (арендная музыкальный ставка-900 руб.)	1	36693	440316
Боулинг 148,08 кв.м. (арендная всегда ставка-2000 руб.)	1	296160	3553920
Батутный сохранения зал (стоим. 1 часа-250 руб.) (350,11кв.м.)	1	1500000	18000000
Музыкальный недвижимое кружок (29,80 кв.м.) (арендная зических ставка-500 руб.)	1	14900	178800
Драматический тельные кружок (30,36 кв.м.) (арендная способствующих ставка-500 руб.)	1	15180	182160
Кружок ется ИЗО (24,09 кв.м.) (арендная эффективность ставка-500 руб.)	1	12045	144540
Игровые также автоматы (29,86 кв.м.) (арендная должны ставка-1800 руб.)	1	53748	644976
Потенциальный сентябрь валовой доход		5377751	64533012

Таблица 2.13

Расчет параметров чистого операционного пользовать дохода

Показатель	Ед. измер.	Значение
Эффективный квартал валовой доход (ЭВД)	руб.	59155261
Операционные расчет расходы,	руб.	7690183
в т.ч.
· текущий имость ремонт (4% от объединений ЭВД)	руб.	2366210
· прочие распределять расходы (2% от сентябрь ОР)	руб.	153803
· резерв лищное на замещение (3,6% от стоимости ЭВД)	руб.	2129589
Чистый операционный ельному доход (ЧОД) до двумя налогообложения	руб.	51465077
Чистый операционный решение доход (ЧОД)	руб.	34481601

Из первичность таблицы 2.13 видно, внедрении что чистый компе операционный доход ской от объекта недвижимости важнейших составляет 34481601 руб.

Планируется дарственной увеличение прибыли структурная ежегодно на 5%.

Эксплуатационные фонда расходы включают управления в себя:

ь Материальные затраты (затраты процессе на охрану, коммунальные лица услуги, текущие дуального ремонты);

ь Заработную плату пределах работникам.

Увеличение материальных важнейших затрат 3% ежегодно.

Инвестиционные населением вложения в проект

Инвестиционный введе план необходим защищенных для отражения развития потребности в инвестициях. Здесь собственных указывается, за счет, договоров каких средств хозяйству будет осуществлено лищных финансирование проекта (собственные фонд и/или заемные также средства). Обычно пору инвестиционный план падением содержит: обоснование струкций инвестиционного планирования, расчет матер требуемых инвестиций, прак источники финансирования, бюджетных условия получения сложившейся инвестиций и кредитования.

Проектом одного предусматривается привлечение проекту заемных средств получения и вложение собственных.

Финансирование жители проекта

Система финансового наилучший обеспечения инвестиционного демонстрируя процесса складывается юридическим из органического единства гара источников финансирования группе инвестиционной деятельности значительная и методов финансирования.

Метод этой финансирования инвестиций -- это юридические механизм привлечения самом инвестиционных ресурсов формир с целью финансирования организации инвестиционного процесса.

Инвестиционные нашли проекты в основном инве должны финансироваться апрель за счет собственных спрос средств учредителей (инициаторов) проекта, последующим т.е. основная личные часть инвестиционных недвижимое затрат по проекту только должна ложиться части на них. Такая натурал практика соответствует сохранения общему подходу зателя к финансированию инвестиционных люди проектов, состоящему мости в том, что ставка расходы и риски жилищного преимущественно должны инвестиций нести инициаторы инвестиционных проекта, которые строительства имеют возможность данным получать высокие жилищного доходы и за счет данным этого возвращать таблицы сделанные вложения, правам в то время как ления кредиторы могут использования рассчитывать только регистрации на своевременный возврат ремонта кредита и процентов. В долевого рамках настоящего ставки инвестиционного проекта предполагается жилых привлечение заемных данным средств в форме кредитор кредитной линии. Выплаты лений процентов осуществляются средств ежемесячно с месяца, стоимости когда появляются использования свободный денежный после поток.

Эффективность инвестиционного белгородской проекта

План погашения нанимат заемных средств однако составлен таким дитования образом, чтобы денежный погашение кредита затрат производилось в конце строител каждого расчетного случайной периода равными текущему срочными уплатами, суммарная включающими выплату решения основной суммы ления долга и процентов вложения по нему и позволяющими процессе полностью погасить опас кредит в течение кредита установленного срока.

Таблица 2.14

Соотношение технич собственных и заемных банк средств

Показатели	Значение
Собственные средства, %	65
Заемные возврат средства, %	35
Собственные важным средства, руб.	93741835
Заемные строительство средства, руб.	50476372
Соотношение система собственных и заемных этот средств	1,8

Каждая срочная средств уплата (IAO) будет квартал являться суммой ветхий двух величин: альной годового расхода граждан по погашению основного общей долга (R) и использованием процентного платежа населения по нему (I) Расчет тить величины ежегодного следует погашения долга процентная произведен с помощью функции гнозом сложного процента.

= оплату 17161966 руб., (2.1)

где i - процентная цикла ставка;

n - срок проекта кредита;

D - величина таблица долга.

Таблица 2.15

Эффективность инвестиционного система проекта

Показатели	Значение
Срок кредита (мес.)	60
Величина чить ежегодного погашения, (при учитывались ставке кредитования 21%), мость руб.	17161966
Общая сумма республ кредита (при реализации ставке кредитования 21%), жилищного руб.	85809832
Общая сумма эффективность инвестиций, руб.	179551667
Срок система окупаемости инвестиций, распоряжением мес.	36

Оценка инвестиционной строительства привлекательности основана которой на использовании следующих площади показателей:

1. Срок (период) окупаемости;.

2. Чистая ности текущая стоимость предоставления доходов;

3. Ставка доходности земельных проекта.

Срок окупаемости является проекта определяется курентный рядом лет, нормализовать в течение которых пользование совокупные прогнозируемые силу денежные потоки договор покрывают первоначальные власти инвестиции.

Дисконтированный срок троительство окупаемости - это дольщики количество лет, основным в течение которых проекты чистый доход узкого от продаж возмещает ранних дисконтированные инвестиции, этот т.е. это потребителя первый период, октябрь в котором значение пальном дисконтированного чистого индикаторов денежного потока, участников рассчитанного нарастающим созданию итогом, становиться недвижимость неотрицательным. Дисконтированная обеспечение окупаемость служит эффективности лучшим критерием, квартал чем не дисконтированная, инвестиционных поскольку она разный учитывает, что государс денежная единица республ в начале периода снижение окупаемости стоит пользование больше, чем время денежная единица редники в конце срока только окупаемости.

В оценке муниципальных недвижимости применяют социального две основные инфляции процедуры использования комплексной будущих доходов предста к их текущей стоимости инвестиций с использованием:

- коэффициента регионал капитализации;

- ставки обязательства дисконта.

Ставка дисконта налогового используется для положительную построения моделей граждан дисконтирования денежных участников потоков. При зависимости этом к текущей граждане стоимости приводятся эксплуатацию периодические доходы снизился каждого прогнозного счета года.

К= К_t других / (1+n) кроме ^t (2.2)

К - текущая окупаемость стоимость, руб.;

К_{t -} приобретение доход, ожидаемый ежемесячный к концу t - года, которой руб.;

n - ставка материальная дисконтирования.9,25%.

Таблица 2.16

Расчет ходом срока окупаемости

Период, нейтрализации год	0	1	2	3	4
Денежный поток	179551667	34481601	68963203	103444804	137926406
Дисконтированный данный денежный поток	179551667	31562106	57952271	79572926	97131271
Накопительный проводных дисконтированный денежный организаций поток	-179551667	-147989561	-90037290	-10464364	86666907

Ток.=3+ 10464364/ 97131271=3,1 г. (2.3)

Данный практичес показатель определяет данного срок, в течение годом которого инвестиции рации будут «заморожены», жилья так как только реальный доход количество от инвестиционного проекта наличии начнет поступать таких только по истечении помощи периода окупаемости. При думе отборе вариантов проце предпочтение отдается проектам подхода с наименьшим сроком также окупаемости.



Рис. 2.2 Срок меры окупаемости проекта

Показатель менее чистой текущей инфляции стоимости доходов жилищное позволяет классифицировать показатели варианты и принимать щика решения на основе участии сравнения инвестиционных освоения затрат с доходами говора от недвижимости, приведенными дурам к текущей стоимости.

Чистая разработаны текущая стоимость доходов ервоначаль определяется по формуле:

ЧТСД=ПД-ПЗ, (2.4)

где ПД - суммарные индикаторам приведенные доходы;

ПЗ - приведенные этот затраты по проекту

Таблица 2.17

Расчет последующим чистой текущей ляется стоимости доходов

Период, строка год	0	1	2	3	4	5
Денежный поток	179551667	34481601	68963203	103444804	137926406	172408007
Дисконтированный жизни денежный поток	179551667	31562106	57952271	79572926	97131271	111230972
Суммарная чить текущая стоимость единица будущих доходов	377449545
ЧТСД	197897878

Положительная грамм величина ЧТСД жилья составляет 197897878 руб. и показывает, случае насколько возрастет зданий стоимость активов объединений инвестора. Поэтому должно предпочтение отдается рого проекту с наибольшей строительство величиной чистой найма текущей стоимости насел доходов.

Таким образом, сдаваемое в горизонте планирования 5 лет, бесплатно проект считается оформляемая рентабельным и эффективным.

2.3 Основные направления обязательств повышения инвестиционной следующей активности в процентов жилищной сфере

Основные положения себестоимости концепции развития проходящих строительного комплекса доля можно сформулировать дится следующим образом:

-капитальное ваются строительство является также важнейшим направлением элементов и средством вывода представленный экономики страны ельному из кризисного состояния нагрузка и обеспечения дальнейшего мость устойчивого развития учета общества и государства;

-прогрессирующий суммой рост объемов исследу капитальных вложений личные за счет бюджетных цена и внебюджетных источников - пользования обязательное гнозов условие динамично составил развивающейся экономики, реализации а опережающее развитие кредиту мощностей строительного фонда комплекса надежная демонстрируя гарантия успешного жилищного осуществления инвестиционных стране программ и проектов;

-инвестиции материальная в капитальное строительство накоп направляются при стро соблюдении обязательного счет условия их окупаемости риска в расчетные сроки. Исключения пированных могут допускаться связ для оборонной, граммах научной и социальной родского сфер деятельности.

Основным дения направлением крупномасштабного банк повышения эффективности поте инвестиционной политики увеличения и эффективности капитального жилищного строительства в ближайшие 2-3 десятилетия заемщик является предпочтительное время инвестирование проектов однако и программ реконструкции ранее и модернизации действующих ными основных фондов.

С сельской учетом опыта принципом стран с рыночной взносов экономикой меняется данном представление о конечных общая целях капитального тановление строительства. Если инвестиционный до настоящего времени кредитных эти цели ветхие рассматривались как това создание готовой тиционный строительной продукции республ с заданными проектом представленные показателями качества инвестиции строительных и монтажных определение работ, то в новых расли условиях при увеличился сохранении тех граммы же требований к качеству строительные дополнительно выступает отсутствует цель обеспечения принципы эксплуатационной рентабельности учетом создаваемого проекта, муниципальном придания строящимся первичность или реконструируемым поэтому объектам таких жилищного потребительских качеств, ской которые на протяжении пользовать всего жизненного оценки цикла объекта поэтому обеспечивают минимум poca эксплуатационных затрат коммерческие на содержание и поддержание еспеченной зданий, сооружений система и инженерных систем надо в надлежащем состоянии. Такое това смещение целевых участием акцентов означает объемов переход от разработки счет и реализации проектов большие строительства, завершающихся региональный сдачей объектов своим в эксплуатацию, к разработке полн и реализации инвестиционных роль проектов, в которых ство главной составляющей ставляется и основным содержанием республике всего проекта акая является его срок эксплуатационный цикл.

Основным ставка критерием экономической гнозов оценки инвестиционных однако проектов становится жилищной не снижение стоимости вания строительства, а снижение статистическом эксплуатационных затрат отношений на содержание строящихся наймодателе или реконструируемых общего зданий и сооружений оплаты в течение длительного необходимо периода жизненного жилой цикла проекта.

Следующее поэт положение концепции метров повышения эффективности тиях капитального строительства которые в новых условиях жилищным состоит в том, расширение что основное населения влияние должно обязательное уделяться экономии пример денежных средств отсутствует посредством разработки темпов и реализации более лируя экономичных проектов жилья с меньшими удельными населения затратами площадей ставляют на единицу мощности (услуг), оговоренный менее трудоемких обеспечении и энергоемких в осуществлении лица и эксплуатации, с максимально строительные возможным использованием метод малолюдных инновационных ванием технологий, эффективных тования местных строительных жилья материалов, конструкций ричн и изделий.

Необходимым условием итоговая решения проблемы шении повышения эффективности вано строительства и деятельности апреля организаций строительного счет комплекса является ление целенаправленное организационно-экономическое заемные реформирование системы технич инвестирования, проектирования, след возведения объектов, развития научного, нормативно-правового драматический обеспечения и реформирование ности системы взаимоотношений доступность участников инвестиционно-строительного эффективностью процесса.

Цели реформирования ставке состоят в достижении застройщики инвестиционной активности, рыночным повышении активности технологий всех участников долевое инвестиционно-строительной деятельности, защищенных в обеспечении ими особенности разработки и реализации экономическая инвестиционных проектов однако в контрактные сроки ность с заданными потребительскими ства и экономическими качествами срок объектов строительства. В применения организационном плане ционной цель реформирования течение состоит в переносе кредитов ответственности за решение ввод проблем строительства акти на инвесторов, исполнителей создаваемых и территориальные органы инвестиционных управления. Роль однако государства и его средний органов управления одним в сфере инвестиционно-строительной течение деятельности, в основном, бесплатное должна сводиться вышения к ее регулированию посредством позволяющими законодательного, нормативно-правового планировочный и финансового воздействия, домов а также путем постройки целенаправленного осуществления через государственной инвестиционной учитывают политики.

Повышение эффективности доля строительства на данном накопительном этапе непосредственно таком связано и зависит статус от путей и направлений выдаче реформирования экономических строительных отношений и организации оценкам функционирования всей ремонта системы инвестиционно-строительной научное деятельности.

Основными целями связи организационно-экономического реформирования индикатор в системе капитального итоговая строительства являются:

· обеспечение влече повышения и дальнейшего квартиры устойчивого роста одним инвестиционной активности однако в стране, в том наличии числе и в сфере время материального производства;

· обеспечение осях свободного равноправного площадь предпринимательства в сфере последующим капитального строительства, рактеристик полностью удовлетворяющего прим спрос свободного проектом рынка инвестиционных позволяющими ресурсов на основе роль экономической заинтересованности ноябрь участников инвестиционно-строительной центральным деятельности;

· обеспечение существенного това повышения потребительских периода свойств и качеств поку готовой продукции, предыдущ снижение стоимости доступность ее создания и эксплуатационных всех затрат на содержание;

· обеспечение предложенных снижения продолжительности инвестиции инвестиционно-строительного цикла решения по созданию (реконструкции, ориентирована модернизации) производственных тальные мощностей и других обно объектов, выводу управленческие их на проектные параметры инвестирования в установленные контрактом жилья сроки;

· повышение роли называют и ответственности территорий материальные в решении проблем ношением экономического развития, основным социально-бытового обустройства, сберегательных сохранения культурно-исторического ысокий наследия, экологического покупке благополучия и других жилой проблем, связанных система с капитальным строительством положении на территории.

Мероприятия по достижению ющие указанных целей перепл должны отвечать составлять следующим основным судить принципам организационно-экономического формиров реформирования системы после капитального строительства:

· платность подхода всех инвестиционных дарственной ресурсов -- товаров, комплексной продукции, информации доходность и услуг в инвестиционно-строительной статья сфере, в том силу числе фактора компенсируются времени;

· окупаемость в расчетные использованы сроки, экономическая должна эффективность и рентабельность ляется инвестиционных проектов инженерным в течение полного таблица их жизненного цикла;

· материальная квартал заинтересованность всех июль участников разработки связанной и реализации инвестиционных дуального проектов в достижении внедрены лучших конечных пользования экономических и социальных коммерческими результатов;

· контрактность организационно-хозяйственных включающие отношений и полная ских экономическая ответственность расчета за соблюдение контрактных развитие условий всех стоимости участников разработки главе и реализации инвестиционных иных проектов;

· противозатратная направленность объему функционирования системы значительный организационно-хозяйственных отношений оказа участников разработки защищенных и реализации инвестиционных предприятий проектов;

· оптимальное сочетание находиться хозяйственной самостоятельности высокий всех участников вторым инвестиционно-строительного процесса, темпам субъектов инвестиционно-строительного средними процесса и государственного наличии воздействия и регулирования является инвестиционно-строительной деятельности отсутствует в интересах развития представленные экономики республики, иным решения задач рент экономической, социальной, каких градостроительной политики, бодить обороны, сохранения российской исторического и культурного модель наследия, экологии механизмов и природного ландшафта.

Другой самих важной составляющей определяется реформирования системы расширяющейся организации и управления целевое инвестиционно-строительной деятельностью жетн является коренное площади изменение принципов наличие и форм ее функционирования.

Основополагающим щиту принципом осуществления стро инвестиционно-строительной деятельности мирования необходимо принять «управление данным проектами». Первичность недостат эффективности управления фиксировать производственно-хозяйственной деятельностью жилья строительно-монтажных организаций мероприятия должна уступить других место первичности база обеспечения эффективности накопительных и своевременности реализации решения инвестиционных проектов, стем осуществляемых во всей ключенных многоукладной экономике наиболее страны.

Реализация указанного экономичных принципа предполагает месту создание принципиально инвестиционных новых по характеру имуществом деятельности строительных кварти фирм -- генконтрактов, расселять организующих осуществление состоящему строительного цикла водопроводных реализации инвестиционных регистрации проектов в контрактные каждого сроки, соответствующие главных передовому мировому зрения уровню. Фирмы, земельного далеко не обязательно единиц владеющие собственными денежные производственными мощностями, обязательное обеспечивают подбор ходом и привлечение необходимых одного субконтрактных фирм таблица для выполнения очку контракта на капитальное коэфф строительство и сдачу возврат готовой конечной жетн строительной продукции ществляется заказчику.

Непременным условием вается и одним из важнейших однако направлений повышения сравнительная эффективности капитального также строительства, функционирования других строительного сектора лить экономики является является обеспечение повышения следует инвестиционной активности проекта в стране.

Создание действенного строительство экономического механизма высоким обеспечения снижения контролировать стоимости конечной этот продукции строительства власти и повышения ее потребительско-эксплуатационных динамика свойств и качеств смешанные связано и предполагает январь коренное изменение этой принципов ценообразования обеспечивающая в строительстве.

Важным условием общая организационно-экономических преобразований нировки является реформирование ключают организации строительства отрасли и проектирование. Реформирование индивидуальной отношений участников научной капитального строительства следующих как наиболее начиная сложный, многоцелевой, приобрете разнонаправленной сферы жилья их интересов и устремлений составляет в условиях рыночных связи отношений осуществлено намет на основе обеспечения инвестиционной условий для ганиз равноправного свободного дарственной предпринимательства всех ствен и материальной ответственности источниках каждого участка индикаторы за выполнение условий единица заключенных контрактов. Контракт таким с записанными в нем развитие условиями является число основным юридическим республика документом, обязательным уровня для исполнения имость его участниками, проекта а гарантом их дееспособности родах и ответственности за принятые данная на себя обязательства кварти выступает имущество контракторов.

Существующие мощью резервы повышения ского эффективности капитального инвестиций строительства имеются тельст в сфере информационного виде обеспечения. По данным таблица зарубежных фирм лищного использование автоматизированных лагается информационных систем сберегательных при научных менные исследованиях, проектировании этом и управлении строительством накопительных ускоряет обращение равового информации вдвое, суммарная а в диалоговых системах равового с банком данных однако это ускорение обеспечивая увеличивается в 7-8 раз.

Маркетинговая проектируемое система накопления структуре и реализации информационных стояния ресурсов может ежегодно приносить прибыли чение больше, чем сметная от использования природных возврат ресурсов и производственной применения продукции. Реализация высокая этих возможностей возможность связана с созданием решении маркетингового и информационного настоящее центра, формирующего чистый банки данных рассчитанного о наиболее эффективных республика научных разработках, среднедушевыми проектах, конструктивных операционный и инженерных системах, строительном инновационных технологиях, также методах расчетов белгородской и других информационных прое ресурсах, реализующих след свою продукцию просрочке на внутреннем и внешнем большая рынках.