Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

Лицензирование строительной аспекты деятельности и сертификация срока продукции является затраты важным качественно ввод новым направлением ляют реформирования организационно-правовых вижимости отношений в строительстве, достижении обеспечивающим повышение принципов эффективности строительства граммах и выход отечественных переход фирм на конкурентный документом мировой уровень сократился по этому параметру.

К ходностью основным направлениям увеличение активизации процесса лученных привлечения инвестиционных реализации ресурсов строительных ственн организаций в жилищное стью строительство можно тира отнести:

1. Снижение административных договоров барьеров на рынке отношений жилищного строительства, средними и создание эффективных необхо механизмов борьбы прода с высоким уровнем портфельные монополизации и административного многие протекционизма.

Решение данной однако задачи направлено сновные на переход к конкурентным власти процедурам предоставления привлечение земельных участков работник на торгах, блокирование девелоперский монополизации и протекционизма, индекс расширение доступа размер застройщиков на рынок сокращение жилищного строительства, кварти снижение временных строительства и финансовых издержек ствием на стадии подготовки методическое проектов и получения строительного разрешения на строительство.

При ипотечного этом необходимо:

- сократить таблица количество организаций, данные участвующих в согласовании имущество и проведении экспертизы взносов исходно-разрешительной и проектной лагается документации;

- проконтролировать данному предоставление земельных нове участков, обеспеченных окупаемость инженерно-технической инфраструктурой;

- обеспечить обеспечение открытость информации рами о регламентах разрешенного обеспечива использования земельных осуществляющих участков путем нове правового зонирования ставляет и введения в действие обязател муниципальных правил рассчитанного землепользования и застройки;

- обеспечить дель проведение торгов сельской по предоставлению сформированных зателя земельных участков лищное для строительства;

- создать метров условия для граждан предоставления прав сохранении на сформированные земельные ности участки до начала развития разработки проектной динамичность документации и получения ставляется разрешения на строительство.

1. Упорядочивание общая системы предоставления компенсаций исходных данных количество для проектирования сравнительная и передачи разрешительной перепл и распорядительной документации. время В права среднем данные приобретения затраты оцениваются говых на уровне 12-22% от основным общей стоимости строительства строительства. При мость согласовании исходно-разрешительной однако документации, экспертизе тования проектной документации оценивая и предоставлении разрешения возможность на строительство участвуют после в среднем 35 организаций. Этот стоимости процесс занимает таблица около 10 месяцев.

2. Разработка ограниченность правил определения других обоснованной платы этот за подключение к инженерным кредита коммуникациям, а также менее за услуги организаций и учреждений, осуществляющих услуг согласование, контроль, вносится проверки при мерческими осуществлении строительства.

Необходимо разный определение источников применение и механизмов финансирования населения проектов по развитию значительная и модернизации инженерно-технической индикатор инфраструктуры для актуальность жилищного строительства (муниципальные еспублике займы, прямые застройщиками частные инвестиции, срок кредитные средства чения и т.д.); обеспечение пользование возврата кредитов операции и окупаемости инвестиций индекс через установление ренное платы за подключение поскольку к системам коммунальной средними инфраструктуры построенных права объектов.

Без значительных жилья вложений инвестиций региональные в создание инженерной республике инфраструктуры невозможно женн значительное увеличение решение объемов строительства. В этажные настоящее время весь инвестиционные планы повышенной предприятий не соответствуют ачител требуемым объемам сформированы развития жилищного люди строительства. Этот лируя фактор напрямую общей отражается на ценовой капитальное политике, влияет развития на рост себестоимости течение строительства, и является капитального сдерживающим моментом иных по отношению к увеличению величина темпов роста тельств жилищного строительства;

1. Активизация совые работы антимонопольных наибольш органов по выявлению увеличение случаев монопольного законопроектов завышения цен, инвестиционный случаев сговора сберегательных производителей стройматериалов. Необходимо учитывают осуществлять мониторинг году и согласование сделок также по слиянию предприятий происшедшие стройиндустрии или кредита покупке контрольных заемных пакетов акций средства предприятий.

2. Разработка Положения срок о проведении контрольных сравнительная проверок проектно-сметной процентная документации и расчетов единица в строительстве.

3. Развитие прогрессивных одного форм жилищного цикла строительства на базе населения инновационных технологий рактеристик посредством поступательного самым развития инновационной сред составляющей регионального техногенные инвестиционно-строительного комплекса.

Условиями инве стимулирования инновационной материальные активности являются:

1. Наличие ответс технологического и интеллектуального можно потенциала, необходимого характеристика и достаточного для обеспечения период эффективной инновационной стоимости деятельности;

2. Постоянное увеличение ствием количества участников (студентов, срок аспирантов, молодых коэфф ученых) научной структуре и инновационной деятельности;

3. Наличие квартал элементов инфраструктуры ступной инновационной деятельности (бизнес-инкубаторов, состояние инновационных фондов, банк центров трансфера денежных технологий, технопарков, игровая наукоградов и др.), ограниченная обеспечивающих генерацию важным научных идей;

4. Наиболее кредитов характерными видами такие инноваций в строительной бюджет отрасли в Брянском скольку регионе являются участием технологические инновации, сравнительная составляющие 56% в январь общей структуре говора инноваций. Внедрение течение технологических инноваций граждан создает условия счет для повышения обеспечение уровня интенсивного особенности развития организаций также стройиндустрии, оказывает могут влияние на применяемые общем конструктивные решения ельному в области создания республ готовой строительной узкого продукции, обеспечивает вкладов повышение эксплуатационных вкладов характеристик возводимых можно объектов. Также развитие среднего инвестиционно-строительного комплекса жилищного обуславливается степенью способствующих внедрения организационно-управленческих, программ продуктовых и маркетинговых числяется инноваций, составляющих 18%, 16% и 10% соответственно.

Рис. 2.3 Влияние строительство инновационной составляющей менее на приток инвестиций учетом в жилищное строительство

Одним наиболее из приоритетных направлений государственной политики лищного является повышение введенных инвестиционной активности является в жилищной сфере, собственност поскольку жилищное статочное строительство благодаря займы мультипликативному эффекту руководство способствует развитию моделирование других отраслей народного пользования хозяйства и росту экономики проживания страны в целом. В использованы России в условиях инвестиций перехода к рыночных обязател отношениям создание дома эффективного жилищного ства сектора возможно целью лишь при дома условии сбалансированного проекта стимулирования cпpoca и предложения суммарная на рынке жилья. Рассмотрим гражданами данные понятия сурсов более подробно. прибыльных В стояния самом общем полы виде под доходов спросом понимаются мощных общественные потребности направлен людей в приобретении товаров или услуг. В строительной сфере индикатор спрос представляет гражданам собой количество квартал жилья, которое хотят снизит приобрести или развитие использовать как имущество отдельные семьи, узкого так и население кварти в целом. В первом многоква случае речь ности идет об индивидуальном, мероприятия а во втором -- об общем сферы или совокупном спосо cпpoce. Общий спрос складывается екто из индивидуальных и рассматривается использов в разрезе отдельных проведена сегментов рынка (в озможность нашей работе хозяй в рамках регионального рынка декс жилья).

Следует июль отметить, что риантов само понятие спроса является таблица достаточно абстрактной категорией, основе поскольку трудно чиной поддается измерению. Потребности роль людей, как инвестиционных правило, безграничны населения и постоянно растут ранних по мере их удовлетворения. Например, заключив большинство граждан важнейших желают улучшить дения свои жилищные ранних условия путем жилищных увеличения площади учета квартиры, количества лищного комнат. Удовлетворив перепады эту потребность, этот люди мечтают общей приобрести жилье большая улучшенной планировки в престижном районе с развитой объекта инфраструктурой.

На практике инвестиции желания не всегда лищного совпадают с возможностями, единица ограниченными способностью общей людей реально оплачивать покупку товаров и услуг других или платежеспособностью. Общий существующего платежеспособный спрос выборки зависит от многих инвестиционных экономических и социальных инвестиции факторов. К первым составляющих относятся финансовые возможности населения, заранее стоимость квартир, точно стоимость других деесп товаров и услуг, условия жилищное предоставления кредитов лить для покупки площади жилья; ко вторым -- демографические условия ждающее в регионе и стране индикатор в целом, количество рамках и размер домохозяйств, банковской социальное положение строительства и статус членов привлеч семей и др. Одним планируется из главных показателей шумовой платежеспособности населения удаленность на рынке недвижимости является ность соотношение цены квартиры и финансовых возможностей покупателей или доступность декс жилья.

Вместе с тем проводных повышение спроса без вариант адекватного ускорения использован темпов жилищного положительная строительства приведет кументе к стремительному росту поэтому цен на рынке жилья. В этой связи спрос необходимо стимулировать задействовать предложение, т.е. объем среднедушевыми жилых домов, осуществляющих введенных в действие аиболее строительными организациями. Предложение срок жилья также этажные зависит от многих населения факторов: производственных получили возможностей строителей, регулировани наличия участков банковской под застройку, можность количества конкурентных ссуду организации и др. В числу период 1990-2003 гг. объем также ввода в действие програ жилых домов центрального в Российской Федерации строительном сократился в 1,7 раза. Кроме весь того, существующие тельств темпы строительства ческие не предотвращают старение динамика жилищного фонда.

В финанси сложившихся условиях применения необходимо разработать кред комплексные направлении данные повышения инвестиционной обходимого активности в жилищной накопительном сфере, чтобы не инвестиционный допустить дисбаланса значительный между спросом инвестир и предложением.

К основным течный направлениям, способствующим управления улучшению инвестиционных илищной возможностей граждан связаны в жилищном секторе, оплаты можно отнести:

1. Повышение реально уровня доходов контрактные населения. При затратах существующей стоимости условия жилья (20--40 тыс. за отсутствует кв. м) для требованиям средней семьи, этой состоящей из 3 человек, действие со среднедушевыми денежными система доходами 7569,80 руб. в декабре месяц (в 2015 подъем r.), период расселять накопления денежных поэтому ресурсов для ривается приобретения новой имущество однокомнатной квартиры поэтому составит 12 лет, виде а четырехкомнатной -- более 30 лет. Очевидно, только что без ставляет повышения материального строительные благосостояния граждан оговоренный о нормальной доступности является жилья говорить окупаемость не приходится.

2. Совершенствование механизмов тель защиты прав республике и интересов граждан жилья и иных участников кроме рынка недвижимости. Сокращение обеспеченности объемов строительства настоящее государственного и муниципального также жилья и соответственно уменьшение деревянных объемов жилья, прак предоставляемого бесплатно однако очередникам, приватизация случае большей части семьи жилищного фонда ресурсов и переход к рыночным тельные принципам обеспечения лишь граждан жильем всех оказались не обеспечены дним необходимыми правовыми, обеспечить финансовыми, организационными и инфраструктурными шениям институтами.

3. Права индикатор квартиросъемщиков остаются практически вариантов равнозначными существующим правам сред собственников, что сотрудников подтверждается резким замедлением индекс темпов приватизации доля жилья в последние объектов годы. Отсутствие реальных единые договорных отношений индикаторам и механизмов их исполнения ответс препятствуют реализации объекта прав как нанимателей, срок так и наймодателей. В эффективность жилищной сфере этажа до сих пор положении величина расходов, предлагается связанных с оформлением женн сделок, составляет значительную долю жилой от стоимости жилья (до 10%), икатор а процедура оформления периода занимает длительное нового время. Решение строка этих проблем счет требует участия лищного федерального центра, состоянии а именно необходимо:

Рис. 2.4 Факторы активизации инвестиционных состоящему процессов

• законодательное определение среднем жилищных прав экспертизы граждан и механизмов шении их реализации, включая метров права собственности, использ найма, аренды, стоимости ипотеки, а также большая прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную страны плату жильем планирования по договору социального финанс найма, прав проекту на получение бюджетных субсидий на приобретение сократился жилья;

• определение ставкой правовых условий стей развития инфраструктуры инвестиции рынка жилья работник (риэлторской, оценочной действия и девелоперской бюджетный деятельности, управления сийской недвижимостью, страхования, общепр нотариата, государственных доходов систем регистрации осуществления и учета недвижимости, нировать судебной системы) и статья кредитно-финансовых механизмов приобретения гражданами казывает жилья.

4. Совершенствование ежемесячно механизмов привлечения вершение частных инвестиций действующим в строительство жилья. Существующие предложен в настоящее время дикаторов схемы инвестирования вующих имеют множество това недостатков. В долевом общая строительстве присутствуют оставшаяся большие риски оплаты затягивания сроков ипотечных возведения жилых перепады домов; жилищные ачител облигации не обладают ется достаточной ликвидностью особенно и доходностью, а, следовательно, гара и привлекательностью для комму населения; развитие намет ипотеки сдерживается также несовершенством нормативно-правовой черкесска базы, отсутствием жилищного долгосрочных денежных жилье средств у кредитных снижение организаций и достаточно индикатор жесткими условиями индикатор предоставления ипотечных фирм кредитов. В сложившихся счет условиях необходимо заемщики совершенствование существующих методов строительства и разработка других следующих механизмов привлечения городе инвестиций в жилищное работник строительство (ссудо- сберегательные тающих кассы, жилищные драматический займы и др.).

5. Создание надежная условий для моделирование привлечения долгосрочных ванию жилищных сбережений главе населения. Необходимо индекс создание правовых, состояние экономических и других смогли условий для оценить привлечения средств другой граждан в жилищное центральным строительство. При научной этом надо оставшаяся учитывать интересы нашли населения, желающего арендатором улучшить свои населения жилищные условия, среды и инвесторов, вкладывающих финансовой деньги в недвижимость, виде с целью получения цена прибыли. В этой еспублике связи требуется кредитных наряду с принятием стро соответствующих законов более обеспечить экономические развития стимулы: предоставить нового га- рантии республике по вкладам населения показатели с целью последующего зических инвестирования в жилищную процентов сферу, расширить этой базу предоставления сельской налоговых льгот, денежный например, освободить выдачу инвесторов от уплаты приобретает подоходного налога такой при покупке построено жилья на все определенного время выплаты системе по кредиту табельность и др.

6. Установление октябрь государственного контроля родного за различными формами граммах привлечения средств арендатором населения для сложившейся финансирования строительства интересах и приобретения жилья. В оплаты настоящее время управления многочисленные компании-застройщики, компенсируются различные жилищные многих и жилищно-строительные кооперативы, учета строительно- сберегательные промышленные кассы и прочие кредита организации, привлекающие расчет средства граждан случае на цели строительства и приобретения сего жилья, действуют водопроводных в условиях ие- достаточно пальных четко определенного таблица правового поля. Пользуясь сетям пробелами законодательства, среднем данные компании является часто злоупотребляют перепл доверием граждан составляют в своих интересах, можно заключая с ними разнообразные договора и быть сделки, в называют которых установленным граждане по сути выступают инвестирования в роли инвесторов создание рынка строительства единиц или недвижимости. Отсутствие собой возможности контроля гоустройстве за действиями застройщиков щиту приводит к различных реализация негативным последствиям, ципал таким как:

• проблема сберегательные установления права вариантов собственности на готовое экономическая жилье -- когда несколько еспеченной граждан, желающих таблица улучшить свои представленный жилищные условия, мель заключают договора ющие долевого участия настоящее на одну и ту же колич квартиру;

• предоставление бодить гражданам жилья отношений более низкого дома качества по срав- нению основной с жильем, указанным щенной в договоре долевого осях строительства;

• полная ность или частичная реальный утрата гражданами помощи вложенных средств основе в связи с замораживанием жилищного строительства.

Снизить участников риски приобретателей ранних недвижимости и устранить виде факты мошенничества осуществления на рынке жилья введенных позволит принятие дикаторов закона «О защите ковским прав и за- конных сентябрь интересов граждан мощных и их объединений, вкладывающих жилья денежные средства зависимости в строительство и приобретение другой жилья».

7. Совершенствование форм прирост государственной поддержки механизмов населения в целях наличии улучшения жилищных опережающее условии. Государственная части поддержка в улучшении ного жилищных условий годового может оказываться существующего следующим категориям необхо граждан:

• гражданам, обязательства стояния по обеспечению жильем введе которых взяло обязательного на себя государство (военнослужащие, индикаторов жители Крайнего отражает Севера);

• социально договоров не защищенным группам родного населения (неполные, лена молодые семьи, ющим инвалиды и статус др.);

• основной определены части работающего ривается населения со средними уровень доходами.

Действующим копительных законодательством Российской индикаторов Федерации определены индекс некоторые категории инвестирования граждан, обязательства жилых по обеспечению жильем реги кото- рых около взяло на себя квартал государство (военнослужащие, инвестиции жители Крайнего срок Севера и др.). Принятие составляющих таких решений щественно не всегда соответствует бюджетным ного возможностям государства, жащем что снижает не демонстрируя только уровень ющие обеспечения социальных индикаторов гарантий, достижении но и степень доверия обладает граждан к ним. При введенных этом не сформированы другой единые принципы льем определения объема связаны поддержки различных категорий граждан стиро за счет бюджетных ностью средств, а также граждане механизмы реализации тенциальный государственных обязательств. Поэтому обязател необходима разработка долгосрочные единого механизма poca предоставления субсидий сумма на приобретение жилья средний установленным законодательством муниципальные категориям граждан шений за счет средств реализации федерального бюджета. Практика ограниченность подтвердила, что граждане наиболее эффективной определе формой реализации таблица государственных обязательств выражающийся по обеспечению данной ставка категории граждан сметная жильем являются фонда государственные жилищные только сертификаты. В наиболее проживания последовательном виде комму этот подход прода реализован в федеральной площадь целевой программе «Государственные жилищные сертификаты». фраструктуры Социально оценки не защищенные группы недвижимость населения также ляют самостоятельно не могут стиционной улучшить свои жизни жилищные условия. Государственная ганиз поддержка в дан- ном следует случае может коммерческие заключаться в субсидировании средств первоначального взноса сентябрь за приобретаемое в кредит граммах жилье.

Современная государственная жилищная исследуя политика должна наряду доля с ориентацией на нужды фонда социально не защищенных групп населения ностью сделать акцент статистическом на решении жилищных кредит проблем основной фондовом части работающего плотности населения, располагающего заработной средними доходами. Необходима доходность разработка различных республике финансовых механизмов, стемы способствующих привлечению срок средств данной течение категории граждан социальная в жилищное строительство, смешанные с использованием системы остаточно стимулирования: субсидий и объединений дотаций, налоговых январь льгот.

Однако для однако нормального функционирования икатор жилищного строительства, ления кроме повышения очку доступности жилья расчета для населения, страховой необходимо создать лищных благоприятные инвестиционных условия для решения работы застройщиков. К инвестиций основным направлениям, состояние стимулирующим строительные октябрь организации активно использования привлекать инвестиционные думе ресурсы в жилищную договоре сферу, можно лищн отнести следующие:

1. Создание самом долгосрочных региональных осуществления программ развития ством жилищного строительства. Наличие ства данных программ, бюджетные подкрепленных софинансированием напряже из различных источников, ления в том числе тельст бюджетных, будет финансовая способствовать развитию строительство жилищной сферы руководство в регионе.

2. Создание условий особенно для формирования инвестиционных эффективных рынков замораживанием земельных участков фонда под застройку, высокий рынков подрядных ношением работ и стройматериалов. В расчет данном случае пользовать необходимо обеспечить ранее благоприятные нормативно-правовые покупку и организационно-экономические условия ставке для развития месяц строитель- ной свою индустрии в регионе. Одним увеличение из таких условий другие может стать фические финансовое содействие степень региональных органов инвестиций власти в формировании ресурсов инженерной инфраструктуры развития участков для средств строительства.

3. Переход создаваемых от административного предоставления около участков к регулированию землепользования и застройки на принципах правового зонирования. В насел настоящее время решения земельные участки использования под строительство домохозяйства предоставляются региональной строительства администрацией в основном учетом без учета чинают правил зонирования самом территории застройки. Развитие средний городского п земельного первом кадастра и регулирование оценку землепользования на принципах правового зонирования позволит застройки более эффективно распределять земельные участии для таблица застройщиков.

4. Упрощение развития процедур согласования оказа строительной документации долев и контроля осуществления лищная строительства жилых является домов. На сегодняшний суть день главными ждане видами договоров, индикатор применяемых при срок строительстве жилья, учитывают являются следующие документы: договор на проведение проектно- изыскательских получение работ (в виде проведена договора на создание и передачу научно- технической установленные продукции); договор риск подряда на капитальное тиционный строительство; до- говор июль на поставки строительных таблица материалов. Производственная гара деятельность строительных организаций также регламентируется определенными иным правилами, проведение которые включают: этом правила проектирования; дополнительных правила заключения поте и использования договоров поэтому подряда на капитальное состояние строительство; правила высокий приемки в эксплуатацию жилых домов; строительные нормы и правила. В грамм силу вышеуказанных мостоятельно обстоятельств при реализации любом строительстве срок необходимо осуществить яния согласование по множеству индекс пунктов (только центральным по 43 - обязательным, установленным чистый на федеральном уровне, зданий не считая региональных). Поэтому динамику следует нормализовать таблица и минимизировать эту обеспечивая схему, чтобы коммерческие она не усложняла процесса строительства и не весь вела к рассредоточению вано финансов.

5. Переход к обязательной отсутствием конкурсной системе гражданин отбора поставщиков фонда стройматериалов и строительных барьеров организаций для жилищного строительства. Подобная только система создаст ания здоровую конкурентную варианте среду на строитель- ном необходимо рынке, снизит апрель его монополизацию вкладов и позволит наиболее ется эффективно использовать програ имеющиеся в регионе первым ресурсы для составляет развития жилищного строительства.

6. Развитие данной прогрессивных форм увеличился и технологий жилищного строительства. Применение высоким современных технологий предполагаемый будет способствовать ряду развитию жилищного уровню строительства в регионе. В чать настоящее время финанс строительные организации прирост области используют опас технологию монолитного развития домостроения, позволяющего вующих возводить высотные зических жилые дома январе хорошего качества газом и в достаточно быстрые другие строки. Развивается счет в республике строительство квартал индивидуальных жилых ванию домов улучшенной планировки, предусматривающее остекление лоджий, метров установку домофонов, индекс оборудование кладовых в подвальном этаже. Однако документом большая часть ключаемый населения по-прежнему програ не может самостоятельно деятельность улучшить свои жилищные условия.

Возможность обеспечить отдельным пробл жильем население инвестиций в КЧР, на наш срок взгляд, позволит ипотечное развитие строительства расселять малогабаритного жилья, связи поскольку большая физиче часть очередников гара на жилье в республике составляют капитальный малочисленные семьи (2-3 человека). Строительство строительства малогабаритного здания, судить по расчетам специалистов, обходится дешевле примерно на 10%, большая чем строительство стандартного дома. таблица Следовательно, обязательные стоимость такого учетом жилья будет следующей меньше и очередники использования смогут его накопленная приобрести с помощью доступность собственных средств жилищных и с привлечением заемных. В то же шении время региональные является власти смогут экономическая решить жилищную состояние проблему для доходов самых малообеспеченных проекта слоев населения, ноябрь так как тельные при тех лищного же затратах количество снижение построенного жилья инвестиций возрастет.

Следует отметить, счет что предложенный перепл перечень мероприятий мости по активизации инвестиционной доходность деятельности на рынке темпам жилья КЧР не является период исчерпывающим. Для вимых их реализации в первую знать очередь необходимо основное сформировать законодательную значительно базу в жилищной влияние сфере, адекватную риантов сложившейся ситуации октябрь в данном секторе. Этот обеспеченности вопрос находится остаточно в компетенции, прежде смешанные всего, федеральных индикатор органов власти. В регулировани условиях достаточно граждане четкого правового поля, муниципальных регулирующего деятельность данной основных участников фонд на рынке недвижимости совые и учитывающего интересы моделирование всех сторон, индекс региональные органы текущему власти смогут ухудшающимся обеспечить повышение лики притока инвестиций жилых в жилищную сферу ограниченная с помощью организационных такой и экономических чать механизмов.

Жилищным кодексом также упраздняется ордер нежилого на занятие жилья, емкость с 2005 г. основанием капитального для вселения только в него будет привлечения являться договор плату социального найма. Документом процесса также предусматривается, бюджета что жилые дополнительно помещения в государственном высокая и муниципальном жилищном ственно фонде, предоставленные по договорам социального найма однако после 1 марта 2005 г., индикатор не подлежат бесплатной яния передаче в собственность показывает граждан, т.е. не сдаваемое могут быть приватизированы.

Кроме реализация того, Госдумой повлияли РФ был принят закон о жилищных накопительных хозяйству кооперативах (ЖНК). Целью система закона является строительство обеспечение правовой зданий защищенности имущественных оставшаяся интересов граждан, строительные участвующих в жилищных накопительных программах, установление новой организационно- правовой частную формы организаций -- жилищных другой накопительных кооперативов. Устанавливаемые составил документом права многие и обязанности, на наш участников взгляд, дадут реализация возможность гражданам вкладывать средства в страховой деятельность по привлечению положительную и использованию накоплений процесс без риска лишиться своих накоплений до пол- ной юридическим оплаты стоимости случайной жилья и регистрации отражает права собственности. Это ипотечных будет способствовать динамику более активному решению гражданами своих жилищных лищное проблем путем начиная участия в жилищно-накопительных программах приобретения проце и строительства жилья еще текущему одним принятым наличии нормативным актом дится стал закон «Об кроме участии в долевом общем строительстве многоквартирных состояние домов и иных региональные объектов недвижимости которые и о внесении изменений целевых в некоторые законодательные определение акты РФ». Этот также закон направлен чиной на снижение рисков обеспечения граждан за счет лищного установления требований риск к застройщикам по раскрытию троительство информации как фические о самих застройщиках, составил так и о проектах объемов жилищного строительства. Документ начиная также содержит строительс положения об организации грамм специального учета проекты договоров долевого наиболее участия в жилищном пробуем строительстве.

Также были однако внесены поправки насколько в первую часть разделить Гражданского кодекса которые РФ и в федеральный закон «О обеспечивая государственной регистрации обеспечении прав на недвижимое портфельные имущество и сделок условиями с ним». Целью тира этих поправок зарубежных является совершенствование такие системы гарантий самом права собственности совые на недвижимое имущество, ставке в том числе индикатор на жилье. В частности, товаром документами устанавливаются году основания выплат увеличивает и компенсаций собственнику целевое жилого помещения возможность в случае утраты права собственности норма на жилье. По мнению экспертов, ственн предлагаемые нормы позволят задействовать государственную систему регистрации пав на низационными недвижимое имущество индикаторы и сделок с ним нарий с целью обеспечить наиболее реальную за- щиту доходов прав на рынке налогового недвижимости, и особенно -- на отражает рынке жилья.

Изменения внесены сновные и в Налоговый кодекс региональные РФ, предусматривающие обычной отмену внимания пальных НДС на операции по реализации жилья, размер а также земельных рального участков. Кроме муниципальных того, от налога общего на доходы физических управлениями лиц освобождаются жилищн доходы, полученные течение от продажи жилья, средств которое находилось ипотечному в собственности не менее ипотечному трех лет (ранее этот не менее пяти лет). Также стандартам поправки в Налоговый целью кодекс предусматривают предыд возможность получения среднем налогового вычета ипотечному в связи с приобретением ганиз жилья не по окончании статья года как ности было раньше, включающие а в течение года июнь по месту работы стройщи на основании согласия ствие налоговой инспекции. Значительная часть пределах изменений в законах комму касается развития жилищного ипотечного кредитования, строител которые рассмотрены мероприятия нами подробно прирост в следующей главе. сокращение Принятый этим пакет законопроектов оценочно ставит своей региональные целью не только проведение увеличение спроса у населения возможных со средними доходами, ными а также расширение ляется предложения на рынке ляется жилья.

Для улучшения привлечения положительная инвестиций в жилищное критерием строительство и повышения вносится доступности жилья игровая необходимо, с одной стороны, оказывает создать условия однако для роста ного доходов населения, падением а с другой стороны, приобретение совершенствовать существующую говых систему ипотечного первичность кредитования и разрабатывать жилищного другие формы разделить инвестирования в строительство жилищного жилья.

За годы дущих экономических преобразований большинства жилищное строительство участии в республике оказалось поскольку в тяжелом состоянии. Экономический количество кризис в стране орга обусловил снижение создание уровня доходов лищную населения и повышение ского стоимости строительства привлечением жилья. Снижение расходы государственных капитальных этот вложений в жилищную сферу привело к уменьшению объемов жилищного строительства необходимо и повышению ветхости главе и аварийности жилищного региональные фонда. Для выхода жилищной ограниченная сферы из кризиса контрактные необходима аккумуляция ного всех возможных источников квартал инвестирования, и июнь главного из центрального них -- поэто средств населения.

Выводы по главе

1. вопросы развития соответствии строительства в Карачаево- принципах Черкесской ского республике. Представлены значения низационными объемов дополнительных ввода жилых источниках домов, объектов незавершенного дикаторов строительства, инвестиций индикатора в основной капитал. кружок

2. Проведена таким оценка вложения инвестиционной привлекательности кварти строительных проектов. мель В помощи частности, проведена сокий оценка собственных инвестиционных возможностей населения этом с помощью расчета обеспечивающая показателя доступности текущей жилья, позволяющего ского сопоставить доходы только населения и среднюю срок стоимость квартиры. Также выполнен ания расчет инвестиционной доля привлекательности коммерческой объектов недвижимости (на такого примере развлекательного ждающее центра).

3.Предложены мероприятия по повышению инвестиционной очку активности в безграничны жилищной сфере. капитальный

3. Совершенствование планирования инвестиций в строительство

3.1 Вариантный подход к воспроизводству жилищного фонда

В зарубежных можно странах кроме выраженный ипотеки существуют покупке и другие механизмы граждан обеспечения своих юридические граждан жильем. Они жилья базируются, как нечной правило, на создании, инвестиционных развитии и стимулировании ность механизма арендного благоустр жилья. Однако решения в нашей стране зяйству ограничением для енными его формирования большинства и развития является возможность несоответствие норм финансовый Жилищного кодекса учетом положениям Конституции.

Жилищный ством кодекс Российской старт Федерации допускает положительную заключение «договора строительство социального найма» только привлеч в государственных и муниципальных социальные жилищных фондах, итогом но в Конституции (ч. 3 ст. 40) говорится резерв о том, что «...малоимущим, обеспеченности иным указанным принятием в законе гражданам, случайной нуждающимся в жилище, стен оно предоставляется насел бесплатно или инвестиционной за доступную плату этот из государственных, муниципальных кварти и других жилищных ность фондов в соответствии связанной с установленными законом средств нормами». Поэтому обеспечивая Президент Российской каком Федерации В.В. Путин проекта своим Указом № 600 от 07.05.2012 «О размер мерах по обеспечению связ граждан Российской след Федерации доступным оставшаяся и комфортным жильем стройщики и повышению качества еспеченной жилищнокоммунальных услуг» поставил обязательств задачу «...до источниках января 2013 г. обеспечить обеспечивая формирование рынка долев доступного арендного данном жилья и развитие овременной некоммерческого жилищного если фонда для заранее граждан, имеющих орган невысокий уровень факторы дохода...». Внедрение средств такой инициативы общей потребует длительной лищного подготовки проектов ввод предложений для правило внесения в законодательство (Жилищный, ется Гражданский, Налоговый является кодексы, др. законы) дополнений ранее и изменений, обеспечивающих ства формирование арендного жилых жилищного фонда расстояние за счет создания ипотечных его частными жилищное компаниями.

Существующее законодательство нежилого уже сейчас доля предоставляет такую принципах возможность реализации правило пилотных проектов жилищной на условиях государственно-частного также партнерства (ГЧП), дополнительно с участием уполномоченного тира регионального органа вижимости исполнительной власти, мера консультантов, будущего ниям частного собственника сколько создаваемых жилищных риска фондов, банков, стоимости страховых компаний. Существующим планировочный Гражданским кодексом количество Российской Федерации (ч. 2 ст. 671) предусматривается, индикатор что арендатором должна жилищных фондов (жилых вестиционных помещений) может очередни быть только пример юридическое лицо. При деления этом арендатор финансового имеет право количество заключать договоры монопольного найма (гл. 35 ГК необходимо РФ) только инвалиды с физическими лицами. В необходимо этой же главе ухудшающимся Гражданского кодекса приятную Российской Федерации ляется определены права возможность наймодателя и нанимателей, становлением защищающие их права данным и законные интересы. Важным месяц представляется и участие чения в реализации такого можность проекта Агентства параметров ипотечного жилищного длительное кредитования (АИЖК), также в котором уже жилья существует программа этом стимулирования жилищного улучшить строительства с использованием метров ипотечного кредитования единица юридических лиц (дополняя дурам ипотеку для квартиры физических лиц).

Развивая выявлены вышесказанное, а также период с целью практической поку реализации государственной проекта программы Российской нистрации Федерации «Обеспечение ляется комфортным и доступным ходом жильем и коммунальными однако услугами граждан таблица Российской Федерации» (утв. Распоряжением создать Правительства Российской доль Федерации от 30.11.2012 г. № 2227-р), статочно предлагается использование подлежат экономического инструмента низаций развития регионального база жилищного рынка - приобретение лики жилья с участием система государства, позволяющее альной проживать в квартире проходящих будущему собственнику фонда с момента заключения населения договора с государственной преимущества финансово-инвестиционной корпорацией.

Приобретение необходимо жилья с участием погашению государства.

В ходе положении реализации данной отсутствует системы предлагаются 2 варианта участия имущество государства в повышении однако доступности приобретения руководство жилищных помещений январь для граждан. Результаты снижение расчетов позволяют целевой сравнить размеры ющие выплаты за жилое республике помещение и получение республ его в собственность содержанию при различных регистрации вариантах участия разработать государства в финансировании накопительном предлагаемых проектов, ухудшающимся одинаковой стоимости осуществляющих жилого помещения январь и одинаковых сроках задача действия договоров. Кроме того, используемые на данный момент схемы ипотечного кредитования рассчитаны на достаточно состоятельную категорию граждан. Участие в долевом строительстве для большинства населения является рискованным способом улучшить свои жилищные условия. Объектами также инвестиционной деятельности диты в РФ являются находящиеся ящих в частной, государственной, однако муниципальной и иных думе формах собственности жесткие вновь создаваемые доль и модернизируемые основные женн фонды и оборотные ющие средства во всех жилищного отраслях и сферах местном народного хозяйства вариант РФ, ценные ление бумаги, целевые шениям денежные вклады, стоимости научно-техническая продукция, функции другие объекты населения собственности, а также лищные имущественные права увеличивает и права на интеллектуальную является собственность.

Субъектами инвестиционной следующей деятельности являются документом инвесторы, заказчики, рассчитанного исполнители работ, себя пользователи объектов предоставлению инвестиционной а также чивает поставщики, юридические ввод лица (банковские обеспеченной и посреднические организации, еспублике инвестиционные биржи) и группе другие участники заданными инвестиционного процесса. Субъектами внешнем инвестиционной деятельности жилищную могут быть подход физические и юридические можно лица, в том время числе иностранные, оговоренный а также государства застройщиков и международные организации.

Субъекты цене инвестиционной деятельности методическое действуют в инвестиционной совокупность сфере, где операции осуществляется практическая кредитор реализация материальных ставляет вложений.

Инвесторы - это ровнем субъекты инвестиционной смешанные деятельности, те вложение виде собственных, заемных щиков или привлеченных участием средств в форме физиче инвестиций и обеспечивающие рийном их целевое использование.

В компенсаций качестве инвесторов россии могут выступать:

· уполномоченные инвестицио управлять государственным инвестиционные и муниципальным имуществом разн или имущественными срок правами;

· предприятия, предпринимательские индекс объединения и другие дополнительных юридические лица;

· иностранные большая физические и юридические разный лица, государства бюджета и международные организации.

Региональные жилищные программы ограничены дефицитом бюджетных средств. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать существующие и развивать другие методы привлечения инвестиций в строительство, в частности, ипотечное кредитование и целевые жилищные займы. Финансирование ключенных осуществляется из средств оплаты Государственной финансово-инвестиционной другие корпорации, которые организации формируются из различных дополнительную источников (федеральный сложность бюджет, региональный кризис бюджет, муниципальный должен бюджет, средства эффективность коммерческих и некоммерческих внутренняя организаций). Государство сберегательные за счет федерального, ющем регионального или диты местного бюджета, жилой средств частных норма инвесторов создает врачам Государственную финансово-инвестиционную коэффициент корпорацию.

1 вариант

В соответствии инвестир с данным вариантом срока гражданам, из федерального потребителя или регионального месту бюджета компенсируются компенсируются затраты, связанные табельность с оплатой первоначального взноса не более 20% ставляются в коммерческом банке. При учетом данном варианте общая гражданин берет кварт кредит в коммерческом девелоперской банке и, заключив точно договор с государственной доходность финансово-инвестиционной корпорацией, связаны получает из ее средств форме компенсацию затрат страции на оплату первоначального взноса ственн в коммерческом банке. Данный деревянных вариант сохраняет социального практически все клонения условия получения включающими жилого помещения другие в собственность, в соответствии осуществляются со стандартной схемой несколько ипотечного кредитования.

В зывается качестве примера можно рассмотрим вариант низаций приобретения в ипотеку 2-х комнатной суммарная квартиры общей ввод площадью 54 м².

Результаты степень расчета ипотечного кредитов кредита представлены жилищ в данной таблице:

Таблица 3.1

Результаты является расчета ипотечного относящихся кредита при государственной поддержке -20%

Таким методов образом, максимальная однако сумма господдержки дель для одного многоукладной заемщика составит 20% -329400 руб., что является большой помощью для многих граждан, у которых нет возможности накопить первоначальный взнос для получения ипотечного кредита.

Учитывая ступной прогнозы специалистов, исследу можно сделать длительный выводы, что горячим объем выдачи индивидуальной ипотечных кредитов строительства может стабилизировать уровень жилищного фонда ап. Средняя увеличения доля граждан, жилищного которые могут жилья рассчитывать на предоставление месяц компенсации, составляет 19 % от расстояние общего их количества. Этот крупных коэффициент рассчитан долг на основе данных обеспечение о среднедушевых доходах коммунальной населения за 2017 г. При срок вышеописанных условиях ляют предположительное количество результаты граждан, участвующих инвестиционных в данной программе, реформирования оценивается как:

Nk = K ниципального x d (3.1)

где, стью Nk - количество выданной выборки господдержки;

К -- прогнозируемое системы количество кредитов;

d - доля периоду граждан, которым освещенность может быть использования предоставлена господдержка.

Nk = 13000 х 0,19 = 2470 чел.

На цене первом этапе, струкций в 2018 г., число граждане договоров по предоставлению примерно господдержки составит 25000 договоров вкладчика в год, что дурам потребует 13,56 млн. р. в год в целом по РФ. Данная банка сумма составит 0,22 % от покупку общих расходов вышеуказанных федерального бюджета следует в 2018 г.

Реализация данного варианта позволит ностью дополнительно увеличить чение жилищный фонд составляющих на 8820 тыс.м. в щиту год по России, или расширение примерно на 12,7 % к такая существующему объему выдаче годового строительства законопроектов жилищного фондаущества в в 2018 г.

2 вариант.

Второй вариант предполагает, что участник программы в течение 5 лет должен ежемесячно вносить на специальный счет в банке платежи под 2-3 % годовых. При этом он получает ежегодную премию из бюджета в размере 30 % от своих накоплений, (премия не капитализируется и в случае выхода гражданина из программы возвращается в бюджет).

Предполагается, что по истечении 5-6 летнего срока у гражданина накапливается первоначальный взнос для приобретения жилья. На недостающую сумму оформляется ипотечный кредит под 8-11 % годовых. Право воспользоваться бюджетной поддержкой предоставляется гражданину только один раз.

Таблица 3.2

Результаты является расчета ипотечного относящихся кредита при государственной поддержке-5%

Таким методов образом, максимальная однако сумма господдержки дель для одного многоукладной заемщика составит 5% -82350 руб. Данный вариант предполагает, что жилое помещение переходит в собственность после выплаты 50% ипотечного кредита.

Каждый из рассмотренных ляется выше вариантов жилищн необходимо оценить жилищного по следующим критериям:

1. Социальный боре эффект - выражающийся кредитование в снижении дефицита можно жилых помещений согласование для граждан виде и выраженный в м².

2. Девелоперский гражданам эффект - оцениваемый увеличения с позиции доходности нейтрализации инвестиционного проекта.

3. Эффект значительная доступности жилых новые помещений - выраженный роль в минимизации оплаты таблица за жилую недвижимость научное для большего общая количества граждан.

Произведем одним сравнительный расчет повы по каждому из вариантов и квартира полученный результат поселках представим в табличной ставки форме (таблица 3.3). Расчет рования осуществим с учетом наиболее следующих условий:

строителA) ежегодно инвестируется стране постоянная сумма доступности денежных средств в ежемесячный каждый из проектов;

предприятий Б) срок реализации доходов проектов государством последствия составляет 25 лет (300 мес); недвижимость B) стоимость строительства роль жилой недвижимости управленческие увеличивается ежегодно этапы на 5%.

Таблица 3.3

Сравнительный цена анализ различных вариантов таблица с участием государства

Из данной таблицы видно, что при одинаковых кредитных условиях по первому варианту у заемщика величина чежегодного погашения меньше на 28307 руб. за счет государственной поддержки. В конце кредитного периода первый вариант также выигрывает, так как переплата меньше и составляет 2127375 руб. (3774375-1647000).

Но по второму варианту енных при накоплении нениям определенной суммы связ денежных средств других наниматель получает можно возможность перевода стоимости занимаемого им жилого выдачу помещения в частную клонения собственность. Несомненно, что такая развития возможность для декабрь нанимателя создаст окупаемость условия для лищного повышения сохранности регистрации жилищного фонда. В ешению соответствии с данным страции вариантом гражданин, составляющих заключив договор повлияли с Государственной финансово-инвестиционной обозначенные корпорацией, получает раза на условиях некоммерческого ческими найма жилое новимся помещение. Оценивая реализации представленные варианты март участия государства, основе необходимо сделать выборки следующие выводы: