Рынок офисной недвижимости города Кемерово

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Современное состояние рынка недвижимости характеризуется критичностью проблематичностью, как и многие другие рынки в финансовом мире. Но чрезмерные объемы ипотечного кредитования, рост курса валюты снижение кредиторов в условиях финансового кризиса, привели к падению спроса на рынке недвижимости и к падению цен. Поскольку рынок недвижимости является одним из макро факторов, влияющих на макроэкономические процессы. Исследование изменений рынка недвижимости является актуальной задачей. Результаты исследования рынка нежилой недвижимости интересуют:

- регулирующие органы;

- агентства недвижимости;

- экономистов предприятий и фирм, арендующих помещения.

Ясно одно, что сейчас это направление коммерческой недвижимости достигло определенного развития и продолжает развиваться по сей день. Наличие офисов очень важно для развития малого и среднего бизнеса.

Цель курсовой работы - рассмотреть рынок офисной недвижимости.

Задачи:

1. Дать теоретическое понятие рынка офисной недвижимости;

2. Рассмотрение рынка офисной недвижимости;

3. Рассмотреть рынок офисной недвижимости Кемерова.

Объектом исследования в курсовой работе является рынок офисной недвижимости города Кемерово.



1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие[1, c. 129]:

- рынок земли (земельных участков),

- рынок жилья,

- рынок нежилых помещений,

- рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы[2, c. 592].

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья)[3].

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.2 Рынок офисной недвижимости

Рынок помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке офисной недвижимости рынке офисов сформировалось 3 основных сектора:

Первый сектор -- престижные офисы, соответствующие стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных, а иногда расселенных в и отремонтированных большого размера помещениях. Арендные ставки здесь приемлемы. На этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального ведомственного нежилого фонд. Арендные ставки невысокие [4].

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу развития, так как предпринимательской деятельности ведет к созданию нуждающихся в помещениях для их функционирования.

1.3 Классификация офисной недвижимости

На данный момент, не существует единой объективной оценки офисных помещений. Тут нужно учесть, что даже мировой стандарт достаточно расплывчат, границы между классами размыты. И далеко не всегда четко определены нюансы, по которым офис относится к одному или другому классу. Вместе с тем, на российском рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько иная. Многие здания строились в 90-е годы, когда о мировых стандартах имели смутное представление. Также, достаточно офисных помещений располагаются в старинный зданиях, которые подвергаются перепланировке и ремонту. Поэтому во многих случаях мировая классификация не подходит для оценки отечественной недвижимости, так как в ней учитываются не все нюансы. На данный момент специалисты по оценке офисной недвижимости к классам мирового стандарта относят классы A и B, а также, в некоторых случаях, C. Для отечественного стандарта добавляются классы C, D, E.

Оценку офисов проводит, как правило, управляющая компания. Иногда - это могут быть компании конкуренты. Из-за этого, часто, заявленный класс офиса не соответствует действительности (его могут как завысить, так и занизить). А ведь от класса офиса зависит и стоимость самого офиса. Чтобы понять, насколько класс соответствует действительности и сколько реально стоит офис, лучше самому обратить к самым главным характеристикам, которые формируют классы офисной недвижимости [5,c. 145].

Класс A - Эти офисы считаются самыми престижными, их аренда обходится дороже.

Прежде всего, офисы этого класса отличают:

* Высококачественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;

* Расположение в центре города, вид из окна имеет культурную ценность;

* Отличное состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;

* Легкая транспортная доступность: возможность подъехать на автомобиле, а также близость к метро;

* Наличие высокого уровня обслуживания: парковка, лифт, кухня или кафе, переговорные комнаты, централизованная рецепция, круглосуточная охрана.

Класс B - Как правило, под офисами этого класса понимают офис класса A после 5-7 лет эксплуатации. Соответственно, требования предъявляются те же, только допустимы некоторые огрехи, которые появляются со временем [11].

Это может быть:

* Качественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;

* Расположение офиса в центре города или в удобных, уютных районах города;

* Хорошее состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;

* Легкая транспортная доступность: возможность подъехать на автомобиле, а также близость к метро;

* В офисах этого класса допустимо отсутствие каких-либо вариантов. Например, может не быть лифта, или не всегда есть переговорная комната, кофе.

Класс С - Сюда относят офисы, не удовлетворяющие требованиям, предъявляемым к офисам класса B. Как правило, это удаленность от метро или неудобный подъезд. Возможны огрехи в обеспечении обслуживания:

* Здания, изначально не приспособленные для размещения офисов

* Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью

* Хорошее состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи

* В офисах этого класса отсутствую какие-либо услуги. Нет лифта, не предоставляется парковка и так далее.

Класс D - Сюда относят офисы, расположенные в старых, не реконструированных зданиях, в которых давно не проводился капитальный ремонт. Также уступает обслуживание офиса.

Характеризуется следующими признаками[6, c. 567]:

* Здание, не приспособленное для размещения офисов, часто после ремонта

* Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью

* Возможны проблемы с системой отопления, электроснабжения, вентиляции. Хорошее состояние каналов связи

* В офисах этого класса предоставляется только ряд услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе

Класс E - Это офисы, как правило, расположенные либо в зданиях с не очень качественной системой коммуникаций, либо в жилых помещениях. * Здания, не приспособленные для размещения офисов. Часто, подвальные или полуподвальные помещения, или помещения жилого фонда.

Характеризуется следующими признаками:

* Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью

* Проблемы с системой отопления, электроснабжения, вентиляции, каналами связи

* В офисах этого класса предоставляется только ряд услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе

Эти характеристики являются ключевыми и указываются во всех имеющихся классификациях офисов. Соответственно, выбирая офис определенного класса, следует ориентироваться именно на эти ключевые понятия [7].

1.4 Формирование офисно-делового пространства. Бизнес-центр - новый тип общественного здания

В условиях формирующейся культуры постиндустриального, или информационного общества, основная деятельность человека заключается в различной интеллектуальной деятельности, "интеллектуальном производстве". И протекает этот процесс преимущественно в различных офисных пространствах (исследовательских, офисных центрах, бизнес-парках), совокупность которых обозначена как офисные объекты.

Офисный объект (ОО) ? совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятельность. Под офисно-деловой деятельностью понимаются традиционно принятые управление, предпринимательство и координация делового процесса, а также "интеллектуальное производство" ? процесс создания конечного продукта интеллектуальной деятельности в различных сферах, включая исследования и инновационные разработки [16, c. 320].

Современные ОО представлены широким спектром различных структур, что обусловлено большим разнообразием направлений и форм деловой активности.

Проведена классификация ОО по ряду признаков [8]:

· по доминирующему типу деятельности - бизнес-центры (преобладание предпринимательской деятельности в структуре организации), здания управления (координация, управление, представительство), исследовательские центры (исследования, инновации);

· по характеру застройки и функциональной нагрузки - объект (отдельное здание), комплекс (взаимосвязанная группа зданий, построенных на основе единой градостроительной, объемно-пространственной и функциональной концепции), квартал;

· по условиям строительства и собственности - новое строительство и реконструкция; собственные офисы компаний и коммерческие (ОО, предназначенные для аренды);

· по размещению в городе - центр, середина, периферия;

· по размеру территории - малые (менее 1,5 га), средние (1,5-4 га), крупные (4-9 га и более).

Бизнес-центр, как новый тип общественного здания, зародился в недрах каждого из исторически сформировавшихся ранее общественных зданий с выявленной деловой функцией и органически воспринял, развил и видоизменил типологические черты архитектуры, приобретенные от каждого из своих предшественников. Социокультурная динамика деловых отношений определила поступательное развитие деловых центров: от первоструктур, в которых были объединены все три составляющих жизнедеятельности - жилое - общественное - производственное, деловые центры эволюционировали в универсальные многофункциональные здания [10, c. 8].

Деловой центр на рубеже веков в социально-экономическом аспекте определяется:

- терминальным состояние экономики;

- развитием виртуального маркетинга, менеджмента;

- возрождением производства на основе диалога культур - и является в настоящий момент наиболее актуальным и востребованным типом общественного здания.

При этом необходимо отметить, что во всех выявленных зданиях деловая функция присутствовала лишь в одном из вариантов своего проявления: как функция управления, как функция предпринимательства, или как функция координации деловой деятельности. В настоящее время, на рубеже веков, деловой центр сложился как новый тип общественного здания, вобравший в себя, определенным образом трансформировав, типологические черты своих исторических прототипов.

Бизнес-центр - тип общественного здания, в котором деловая функция выступает одновременно как функция управления, как функция, направленная на предпринимательство и как непрерывная координация потенциального развития делового процесса, обеспечивающая возникновение принципиально новых деловых функций, то есть, деловой центр являет собой многофункциональную структуру, которая обеспечивает жизнеспособность цивилизованного общества [9, c. 176].

Классификация бизнес - центров и требования к ним.

В 2009 году Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД) разработала и приняла собственную, базовую классификацию офисных и бизнес центров на территории России. Главная цель классификации - маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России.

Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты Гильдии Управляющих и Девелоперов, представители местного сообщества и профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации бизнес центров.

Базовая классификация офисных центров принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах.

Существует 2 списка требований -- обязательные и дополнительные.

Офисные центры класса "А" должны соответствовать всем обязательным требованиям и соответствовать или превышать 5 дополнительным требованиям.

Офисные здания класса "В" должны соответствовать минимум 6 обязательным требованиям и 5 дополнительным.

В офисные центры класса "C" мы включили все остальные офисные центры, не удовлетворяющие критериям класса A и B.

Обязательные требования к офисным центрам:

1. Расположение здания в центральном деловом районе города, в исторически сложившемся престижном районе с хорошей инфраструктурой.

2. Профессиональный менеджмент (управляющая компания) здания.

3. Выделенная входная группа и хорошо опознаваемый вход в офисный центр.

4. Высота потолка в чистовой отделке не менее 2.7 м на площади не менее 90% используемых площадей.

5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на отведенной к зданию территории из расчета не менее 1 парковочного места на 100 м. кв. арендуемых площадей.

6. Энергоснабжение по меньшей мере 50 Вт на 1 м. кв. арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное либо электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель электрогенератора.

7. Система теплоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, с отдельным для каждого арендатора контролем температуры.

8. Возможность перепланировки офисных помещений (возможность изменять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора). Шаг колонн не менее 6 на 6 метров.

9. Качественные оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, и интернет услуги в здании (не менее 2 провайдеров).

10. Здание сдано в эксплуатацию и имеет надлежаще оформленные правоустанавливающие документы.

Дополнительные требования

1. Видимость здания с основных транспортных артерий города.

2. Оптимальное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 метрах от источника естественного освещения (т.e. окна или атриума).

3. Минимальная площадь этажа - 500 м. кв.

4. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений.

5. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова).

6. Близкое расстояние до станции метро, остановки общественного транспорта или организация трансфера сотрудников до остановок общественного транспорта.

7. Пункт общественного питания (столовая, кафе, ресторан) для сотрудников внутри здания или присутствие в непосредственной близости от доступного кафе или ресторана.

8. Допустимая нагрузка на пол - 450 кг на м.кв.

9. Освещение офисов 400+ люкс на высоте рабочей поверхности.

Требования к размещению бизнес - центров. Основные принципы формирования системы бизнес - центров.

Внешние факторы связаны с размещением бизнес - центров в структуре города и включают: положение в плане города; расположение в функциональной зоне города; положение в транспортной структуре; размер территории; влияние природного ландшафта; условия строительства.

Размещение в планировочной структуре - центре, середине, периферии - через систему градостроительного регулирования лимитирует такие параметры бизнес -центров как высотность, плотность застройки.

На формирование офисных объектов в центральной зоне влияет совпадение или несовпадение географического и исторического центра города с центральным (главным) деловым районом (например, Сити в Лондоне и Сити в Москве, Дефанс в Париже) и действие градостроительных регламентов, в той или иной степени замораживающих историческую застройку центра города (как в Париже, Санкт-Петербурге, Москве). Для центральной деловой зоны характерны: высокая плотность застройки; высокая этажность, возможность размещения высотных объектов (при соответствующем градостроительном законодательстве); высокий уровень социальной активности и транспортного обслуживания. Функциональная структура бизнес-центров в центральной зоне может включать расширенную общественную зону, доступную широкой публике, в т.ч. открытые и закрытые городские площади, рекреации.

В офисных объектах, расположенных на периферии городов, предусматривается наибольшее количество обслуживающих и вспомогательных объектов - питания, торговли, жилья, отдыха и оздоровления, социального обслуживания, культуры. При этом часть инфраструктуры обслуживает прилегающие зоны, учитывая потребности в социальных объектах. Ключевыми вопросами при организации деловых центров на периферии являются доступность, экологичность застройки, открытость.

Размещение офисных объектов в функциональной структуре города связано со стратегиями градостроительного развития, в т.ч. - регенерацией территорий промзон, повышением социальной активности за пределами общественных центров, организацией многофункциональной застройки.

Организация бизнес - центров на территориях выводимых вредных и устаревших промышленных и складских зон связана преимущественно с освоением срединной части города. В зависимости от степени реорганизации производственных территорий осуществляется фрагментарная реновация или комплексная реорганизация. При этом обеспечивается возможность снижения плотности и этажности застройки деловых комплексов, а также условия для создания новых центров социальной активности (локального, районного значения).

Положение в транспортной структуре города. Одним из обязательных условий организации бизнес - центров является обеспечение их доступности. Современные зоны деловой активности тяготеют к основным автомобильным магистралям, станциям скоростного железнодорожного транспорта и аэропортам.

Особенности размещения бизнес - центров в транспортной структуре определяют степень их коммуникабельности, при этом уделяется внимание таким вопросам как:

* избегание "островного" размещения в городской застройке (возможность доступа с нескольких магистралей);

* обеспечение визуальной доступности с основных транспортных магистралей, исторических и культурных площадок;

* близость к остановкам общественного транспорта (монорельс, метро, скоростной трамвай, автобус).

Особенности функциональной, планировочной архитектурной организации бизнес-центров.

Функциональная структура ОО включает блоки рабочих зон, коммуникационных, эксплуатационных зон, парковок, элементов социальной инфраструктуры. Распределение функциональных блоков в зданиях задается функциональными и технологическими связями составляющих процессов делопроизводства. Процентный состав различных блоков и их взаимное расположение определяются для каждой компании индивидуально в зависимости от технологических связей и размеров отделов.

По пространственному размещению элементов социальной инфраструктуры выделены интегрированное, встроенное, пристроенное и отдельное размещение. Наиболее распространенным в мировой практике является встроенное и пристроенное размещение; перспективны решения, предусматривающие возможность

Сформулированы основные принципы формирования офисных центров, которые одновременно могут служить критериями оценки эффективности проектных предложений и перспектив развития городской среды [13]:

Многофункциональность.

Выполнение социальных обязательств, как и создание высокоэффективной рабочей среды, требует повышения плотности социальной инфраструктуры ОО и объединения различных функциональных элементов в единый взаимосвязанный организм, построенный по принципу многофункциональности.

Современные высокоэффективные ОО - качественно новая среда, объединяющая множество функций: деловую (в т.ч. исследовательскую), культурнобытовое обслуживание, образование, отдых и развлечения, жилье. Основной задачей такой интеграции является создание комфортной среды, которая будет способствовать общению людей и развитию новых идей. Принцип многофункциональности обеспечивает соединение элементов различного назначения в целостную структуру офисного пространства, устойчивость и эффективность которого основана на взаимодействии составляющих его элементов[12, c. 496].

Многофункциональное использование пространства обеспечивают соответствующие решения инженерных и конструктивных систем: применение стационарного и мобильного оборудования; устройство интегрированных систем безопасности, освещения, электроснабжения и связи; обеспечение несущих способностей перекрытий при равномерно распределенной и сосредоточенной нагрузках; использование комплексных компонентов; децентрализация инженерных систем.

Экономичность, в т.ч. - энергоэффективность.

Экономичность ОО является определяющим условием их создания. Принцип экономичности связан с высокой эффективностью всех систем и процессов, образующих ОО. Как часть комплексного подхода к формированию офисной среды, экономичность влияет на весь цикл существования объекта - проектирование, строительство, эксплуатацию и утилизацию.

Экономичность складывается на уровнях градостроительного решения (использование общественного транспорта и существующей инфраструктуры; поэтапность ввода в эксплуатацию), архитектурно-строительных параметров (средняя этажность 4-13 эт., высота этажа не менее 3 м; эффективная планировка на основе каркасного несущего остова с шагом 8,1х8,1 м; применение строительных элементов заводского изготовления) и инженерно-технологического наполнения (энергосбережение).

Принцип экономичности связан с концепцией энергоэффективных зданий, обеспечивающих снижение эксплуатационных расходов и повышение качества рабочей среды (светового, акустического, температурно-влажностного микроклимата) и продуктивности работы сотрудников. В современных компаниях, ориентированных на устойчивость, успех в будущем, вопросы экологии и энергоэффективности включаются в их общую идеологическую стратегию. Реализацию концепции энергоэффективности обеспечивают архитектурно-планировочные (форма, оболочка и внутренняя структура зданий) и инженерные решения (регенерация ресурсов, экономия энергии).

Гибкость.

Возможность быстро реагировать на изменения требований рынка является одним из важнейших условий успешной деятельности компаний. Важными задачами создания эффективных офисных пространств являются: следование технологическим инновациям и изменениям деловых отношений; обеспечение реорганизации рабочих групп, подстраивания рабочих зон под рабочий процесс. Гибкость и адаптивная способность бизнес центров определяют их универсальность, обеспечивающую быстрые изменения с минимальными затратами - "устойчивость в будущем" здания.

Принцип гибкости оказывает влияние на формирование функционально-планировочной структуры ОО (универсальная модульная планировка, минимизация неизменяемых функциональных блоков), конструктивные решения (каркасный несущий остов, наружные несущие системы; конструктивные и пространственные "резервы") и инженерные решения (равномерное распределение информационных и электрических сетей; открытые и интегрированные системы контроля; возможность индивидуальной настройки средовых параметров офисного пространства) [14].



2. Обзор рынка офисной недвижимости и бизнес-центров города Кемерово

2.1 Цель и методика исследования

Главной целью проводимой инвестиционной политики города Кемерово является рост инвестиций в экономику города. Построение благоприятного инвестиционного климата -- одна из приоритетных задач развития Кемерова. При этом инвестор должен четко понимать, куда он приходит со своим проектом, как развивается отрасль, территория, какие у инвестора могут быть проблемы и перспективы реализации проекта [17].

Одна из первоочередных проблем, с которой столкнется инвестор, -- это подбор офисного помещения для размещения своего представительства. Рынок офисной недвижимости в городе Кемерово обширен, но в то же время он скрыт и не понятен, в открытом доступе недостаточно информации, нет четкого и единого определения класса качества офисной недвижимости. Без класса качества инвестору из другого региона страны, а тем более иностранному инвестору, очень трудно понять и определиться с выбором подходящего офисного помещения. Эти проблемы замедляют процесс построения благоприятного инвестиционного климата, а, следовательно, замедляют процесс развития региона в целом.

Цель аналитического обзора -- определить состояние рынка офисной недвижимости и классы качества бизнес - центров в городе Кемерово.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные помещения, выставленные на продажу в открытых источниках.

В качестве основной оценки среднего показателя была использована средняя арифметическая величина.

В целях анализа ценовой динамики используется среднеарифметическая цена продажи, которая рассчитана как отношение текущего показателя к его аналогу в базовом периоде.

2.2 Объем предложения и ценовые показатели

Всего на июнь 2013 года общий объем предложения офисных площадей составил 167 объектов общей площадью 61,5 тыс. кв. м., со средней площадью объекта 368,3 кв. м.

Большая часть офисных помещений (54%) находится в Центральном районе, суммарная доля Заводского и Ленинского составляет (40%). Суммарная доля в общем объеме предложения Кировского и Рудничного района не превышает 6%.

Рисунок 1 - Соотношение количества предложения к продаже офисных помещений по районам г. Кемерово

Ценовые показатели

За первое полугодие 2013 года среднеарифметическая цена предложения на офисную недвижимость увеличилась на 15% и составила 60 442 руб./кв.м., что является показателем стабильности, сложившейся на рынке офисных помещений. Цена на протяжении 6 месяцев колебалась, но осталась примерно на одном уровне. Изменение цен в пределах 20% присуще свободному рынку.



Рисунок 2 - Изменение стоимости 1 кв. м. офисной недвижимости за первое полугодие 2013 г.

Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения (рецессии).

Самый дорогой район на рынке офисной недвижимости во II квартале 2013 года --Центральный -- 70 885 руб./кв.м, а аутсайдером среди районов является Кировский -- 21 030 руб./кв.м. Такое распределение цен объясняется тем, что Центральный район является по праву деловым центром города. Заводский, Ленинский и Рудничный районы являются уверенными серединами т.к. располагаются в непосредственной близости от делового центра. Кировский район, в свою очередь, располагается на значительном удалении от центральной части города, и инвестиционная привлекательность в данном районе офисных помещений крайне мала.

Рисунок 3 - Изменения удельного показателя стоимости офисной недвижимости г. Кемерово во II квартале 2013 г.



Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи офисных помещений. Лидером также является Центральный район -- 704 руб./кв. м. в мес., аутсайдером по-прежнему является Кировский район -- 275 руб./кв. м. в мес.

Рисунок 4 - ситуация на рынке аренды офисных помещений по районам г. Кемерово

2.3 Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения по общей площади во II квартале 2013 года снизился по сравнению с I кварталом 2013 года на 63,05%. Это объясняется тем, что участники рынка снижают свою активность в преддверие летних отпусков, все проекты перекладываются на середину III квартала, тем самым тормозят рынок коммерческой недвижимости.

На рынке офисных помещений преобладают предложения по продаже объектов небольших площадей -- до 100 кв. м. 56%.

Рисунок 5 - Соотношение количества предложения по продаже офисных помещений различной площади



Максимальная цена у малых помещений площадью до 100 кв. м. -- 66845 руб./кв. м. Различие цены на офисные помещения площадью до 100 кв. м., от 101 --до 250 кв. м. и от 251 -- до 500 кв. м. варьируется в пределах 10%. Эта разница присуща именно рынку офисной недвижимости, т.к. важнейшим ценообразующим фактором является не площадь. Влияние на уровень цен офисной недвижимости оказывают: местонахождение офисного помещения, инфраструктура и сервис, инженерия, паркинг, планировочные решения здания.

Рисунок 6 - Ситуация на рынке продажи офисных помещений в г. Кемерово

Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи.

Рисунок 7 - Ситуация на рынке аренды офисных помещений г. Кемерово



2.4 Обзор бизнес-центров и офисных центров в г. Кемерово

Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.

Специалистами ООО "НИИ РР" была проведена собственная оценка класса качества наиболее популярных бизнес-центров и офисных центров в г. Кемерово.

Мнение специалистов ООО "НИИ РР" является субъективным и не может служить каким-либо индикатором.

Определения "Бизнес-центр", "Деловой центр" и "Офисный центр" принимаются тождественными.

Таблица 1 - Объекты Бизнес - центров

№	Наименование	Тип	Район
1	Альфа -сити	деловой центр	Центральный
2	арго	Бизнес-центр	центральный
3	Берн	офисно-деловой центр	центральный
4	Бизнес центр 1	Бизнес-центр	Центральный
5	Бизнес центр 2	Бизнес-центр	Центральный
6	Деловой мир	офисный центр	Центральный
7	Деловой центр	Деловой	Центральный
8	Домино	офисный центр	заводский
9	Континент	Бизнес-центр	Центральный
10	Меридиан	бизнес-центр	заводский
11	Мир	Бизнес-центр	Центральный
12	На Кирова	бизнес-центр	Центральный
13	Олимпик-плаза	бизнес-центр	центральный
14	Омега	бизнес-центр	заводский
15	Предзаводской	Бизнес-центр	заводский
16	Сити-плаза	бизнес-центр	ленинский
7	Созвездие	деловой центр	Центральный
18	Томь	деловой центр	Центральный
19	Зета	Административное здание	Центральный
20	На Мирной ,13	Административное здание	Центральный
21	Маяк Плаза	Бизнес-центр	центральный
22	Континент 1	Административное здание	Центральный

Классификация Бизнес центров и офисных центров

Методика разработана В.А. Вольновой (заместитель директора компании "Сибирский оценщик", оценщик I категории, Председатель Экспертного совета Новосибирского отделения РОО член Совета и Экспертного Совета РОО).

Учитывая задачу (получение краткой классификации), каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А --5 баллов, класс Д -- 2 балла.

На сегодняшний день значительная доля в общем объеме офисных помещений Кемерова соответствует классу качества "С". Применительно к г. Кемерово возможно дробление класса "С" на подклассы "С+" и "С-" для более детальной классификации.

Класс "B" присвоен бизнес центрам "Сити плаза", "Томь", "Олимпик плаза".

Единственным бизнес-центром, которому был присвоен высший класс качества класс "А", является проект ООО "Промстрой-Инвест" -- бизнес-центр "Маяк Плаза", который находится в стадии завершения строительства.

Выводы:

Для достижения благоприятного инвестиционного климата в нашем регионе необходимо наличие развитой инфраструктуры, в частности, более понятного и открытого рынка коммерческой недвижимости.

Потребители на рынке коммерческой недвижимости приходят к пониманию того, что помещения одного назначения могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным весовым категориям, то есть, к различным классам. Запущенный интеграционный процесс обязывает нас следовать мировым стандартам качества. Класс качества является основным ценообразующим фактором на рынке офисной недвижимости. Введение класса качества для офисной недвижимости послужит девелоперам ориентиром для реализации будущих проектов, а инвесторам поможет оценивать риски, связанные с вложениями в офисную недвижимость.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости города Кемерово переживает стадию рецессии. Предложение на рынке офисной недвижимости опережает спрос, но качество предложения, в свою очередь, оставляет желать лучшего. Собственники вынуждены снижать цены, чтобы привлечь потребителя.

В течение нескольких лет планируется ввести в эксплуатацию еще ряд бизнес центров. Это говорит о том, что девелоперы делают ставку на развитие рынка офисной недвижимости в будущем. Девелоперы ждут перемен, сдвига парадигмы в сознании потребителей рынка офисной недвижимости.

Построение современных бизнес центров способствует становлению благоприятного инвестиционного климата и формированию современного облика нашего города, олицетворяющего весь Кузбасс.



Заключение

Современное состояние рынка недвижимости характеризуется критичностью проблематичностью, как и многие другие рынки в финансовом мире.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

Рынок помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

Оценку офисов проводит, как правило, управляющая компания. Иногда - это могут быть компании конкуренты. Из-за этого, часто, заявленный класс офиса не соответствует действительности (его могут как завысить, так и занизить). А ведь от класса офиса зависит и стоимость самого офиса. Чтобы понять, насколько класс соответствует действительности и сколько реально стоит офис, лучше самому обратить к самым главным характеристикам, которые формируют классы офисной недвижимости.

Офисный объект (ОО) ? совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятельность.

Главной целью проводимой инвестиционной политики города Кемерово является рост инвестиций в экономику города. Построение благоприятного инвестиционного климата -- одна из приоритетных задач развития Кемерова.

Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения (рецессии).

Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.

рынок недвижимость офисный кемерово



Литература

1. Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2012, - 129 с.

2. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Мо4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2012. - 592 с.

3. П.Г. Грабовой "Экономика и управление недвижимостью", учебник для вузов, Смоленск: Изд. "Смоленск Плюс", Москва: изд. "АСВ"2011 г.

4. Данные о макроэкономических показателях (предварительные) - из публикаций Росстата, ЦБ РФ, МЭР РФ, выступлений руководителей страны и ведомств.

5. Ивашковский С.И. Экономика: микро- и макроанализ. - М.: Дело, 2013 г. - 145 с.

6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство "Лань", 2012. - 657 с.

7. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2002. - №1. - С. 77-96

8.Латынцев А. Эффективная продажа недвижимости // Экономика и жизнь. - 2011. - №13 (март).

9.Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие, 2012г. - 176 с.

10. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2013. - №10. - 29 марта. - С. 8

11. Назарова Л., Башкатова Е., Латышева О. Мировой опыт: Государство и граждане //Экономика и жизнь. - 2012. - №28. - С.

12. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 496 с.

13. Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2011. - №3

14. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка офисной недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2012

15. Тюрина А. Рисковая недвижимость // Экономика и жизнь. - 2012. -№33 (авг.).

16. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2011. -320 с.

17. [Электронный ресурс]:http//kem.breekom.ru

Размещено на Allbest.ru