Исследование рынка недвижимости в старой части города Набережные Челны

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования и науки Российской Федерации

Набережночелнинский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования

"Казанский (Приволжский) федеральный университет"

Институт архитектуры, строительства и дизайна

Кафедра «Экономика и менеджмент»

Курсовая работа

Дисциплина «Планирование и контроллинг»

Тема: «Исследование рынка недвижимости в старой части города Набережные Челны»

Выполнил: студент гр. 3405 Сафиуллин Л. И.

Проверила: Старший преподаватель Николаева А. А.

Набережные Челны

2013 год



Содержание

Введение

Основная часть

Этап 1 Определение цели

Этап 2 Сбор и обработка информации

Этап 3 Сегментация

Этап 4 Позиционирование

Этап 5 Определение емкости рынка

Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей

Заключение

Список использованных источников и литературы



Введение

Современный рынок недвижимости предоставляет покупателю массу вариантов приобретения жилья. В зависимости от потребностей люди выбирают для себя наиболее оптимальное расположения их жилища. Это может быть быстрый доступ на работу или учебу, близость к магазинам и торговым центрам, к спортивным или культурно-развлекательным заведениям.

У каждого города есть старая и новая часть, и город Набережные Челны-не исключение. В новой части концентрируется как правило множество общественных зданий, спальные районы, а в старой- административные здания и здания несущие архитектурно-историческую ценность, памятники и т.д. Старая часть как раз и представлена бывшими поселками ГЭС, ЗЯБ и Сидоровка.

Исследование рынка недвижимости в старой части города Набережных Челнов позволит узнать нам стоимость 1м2, определить тенденции развития и активность покупок жилья в этом районе.



Основная часть

Этап 1. Определение цели

В рамках курсового проекта я задаюсь следующими (краткосрочными) целями:

1) определить среднюю стоимость 1м2 жилья в старой части города.

2) определить зависимость стоимости 1м2 жилья в зависимости от расположения объекта недвижимости.

3) проанализировать полученные результаты и выполнить SWOT-анализ рынка недвижимости.

рынок недижимость стоимость

Этап 2. Сбор и обработка информации

Для достижения цели выполним соответствующие задачи, первой из которой будет характеристика города Набережные Челны.

Набережные Челны -- город республиканского подчинения, главный город полицентрической Набережночелнинской агломерации и центр Нижнекамского ТПК, тридцатый по численности населения в России (данные на 1 января 2010 г.), второй по численности населения и значимости город Татарстана. Площадь города -- 171,03 кмІ; по обоим берегам Камы расположена обширная (включающая 19 районов) пригородная зона.

Страна: Российская Федерация

Субъект федерации: Республика Татарстан

Координаты: 55°42?00? с. ш. 52°20?00? в. д.? (Карта со спутника)

Внутреннее деление: Комсомольский район, Автозаводской район, Центральный район.

Глава города: Василь Гаязович Шайхразиев

Основан: 1626 год н.э.

Прежние названия: Брежнев (1982-1988)

Статус города: с 1930 года.

Площадь: 171,03 кмІ

Население: 513 735 человек (по предварительным данным переписи 2010 года)

Плотность: 3004 чел./кмІ

Агломерация: 1,1 млн

Национальный состав: татары-45,6%, русские-44,9%, чуваши-2,2%, украинцы-1,7%, башкиры-1,5%, другие 4,1%

Этнохороним: Челнинец, челнинка, челнинцы

Часовой пояс: UTC+3, летом UTC+4

Телефонный код: +7 (8552)

Почтовые индексы: 4238**

Автомобильный код: 16, 116

Код ОКАТО: 92 430

Численность жителей города по годам (в тыс. чел.)
Год	Численность	Год	Численность
1887	1	1982	374
1926	4	1989	500,3
1931	5	1996	528,7
1939	9,4	2000	514,7
1959	19,1	2005	508
1967	33	2009	508,7
1970	37,9	2010	510,3
1971	55	2011	513,7
1973	126	2012	516,6
1976	231
1979	301,4

Административное деление

В соответствии со статьёй 37 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьёй 40 Устава муниципального образования город Набережные Челны, в структуру Исполнительного комитета входят его территориальные органы:

* исполнительный комитет Автозаводского района;

* исполнительный комитет Центрального района;

* исполнительный комитет Комсомольского района.

Границы районов муниципального образования города Набережные Челны определены согласно решению Городского Совета Муниципального образования города Набережные Челны «О делении территории города Набережные Челны» на территориальные единицы и установлении границ районов города".

В интересующий нас Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Орловка, Элеваторная гора. Район «Замелекесье», Суровка, 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон;[1]

Этап 3. Сегментация

Сегментирование рынка недвижимости проводят по следующим критериям:

А) Географические признаки

Б) Физические характеристики

В) Функциональное назначение

Г) Демографические признаки

Д) Социально-экономический критерий

Е) комплекс признаков

Рассмотрим подробнее критерии сегментации, входящие в каждую из указанных групп.

Географические критерии. Название группы говорит само за себя. Данные критерии определяют различия (сходства) между потребителями по географическому признаку.

К географическим критериям относятся:

* величина региона;

* плотность населения;

* климатические условия;

* административное деление (область, город, село и т. п.);

* удаленность от центральных и региональных складов компании.

Набережные Челны расположен в северо-восточной части республики Татарстан, на левом берегу реки Кама, превращенной в Нижнекамское водохранилище.

В Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Орловка, Элеваторная гора. Район «Замелекесье», Суровка, 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон;

Функциональное назначение

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

* рынок жилья;

* рынок коммерческой недвижимости;

* рынок земельных участков

На рынке недвижимости в Набережных Челнах представлено ограниченное количество сегмента. Практически отсутствует аренда земельных участков, нет предложений по аренде домов, по аренде нежилых помещений (офисов, производственных и торговых помещений, гаражей и стоянок), - предложение сильно ограничено. Так же обстоит дело и в сегменте продажи квартир. Ограниченное количество предложений на рынке недвижимости в Набережных Челнах рождает высокий спрос, - именно поэтому стоимость жилых и нежилых помещений приближена к стоимости недвижимости в городе Москва. Так, например, аренда 2-х, 3-х комнатной квартиры на сегодняшний момент времени достигла уровня цен от 20 тыс. руб. до 40 тыс. руб. соответственно.

Продажа квартир в Набережных Челнах сосредоточена на предложении вторичного рынка жилья, новостроек практически нет, таким образом, стоимость квартир также достигает уровня цен на московские квартиры.

Демографические признаки.

К этой группе критериев сегментирования рынка относятся:

* возраст потребителей;

* пол;

* размер и структура семьи, количество детей.

В настоящее время по демографическому признаку обычно выделяют такие группы потребителей, как дети, молодежь, лица среднего возраста, многодетные семьи и т. п.

Численность населения по возрастным группам:



Средний возраст составляет 36,7 года.

Социально-экономические признаки

Эта группа критериев весьма обширна. К ним можно отнести, например, следующие:

* образование;

* уровень доходов;

* занимаемая должность;

* профессиональная принадлежность;

* жилищные условия.. [2]

По итогам за 2012 год общий объем доходов, поступивших в бюджет города в прошлом году, составил 5,9 млрд. Промышленными предприятиями города отгружено продукции на 203,0 млрд. рублей, что в 1,3 раза больше уровня 2010 года. Индекс промышленного производства -119,2%.

Строительно-монтажные работы выполнены на сумму 27,6 млрд. рублей, рост - на 4,7%. В результате постепенного восстановления потребительского спроса оборот розничной торговли в текущем году вырос на 11,7 % и составил 92,7 млрд.руб.

По итогам 2012 года объем инвестиций, направленных в экономику и социальную сферу города, составил 20,5 млрд. руб. [7]

Меня в данной курсовой работе интересует рынок жилой недвижимости с географическим критерием: старая часть города.(ГЭС, ЗЯБ и Сидоровка). Сравнивать буду квартиры однокомнатные(с площадью до 30м2; от 30 до 40м2; свыше 40м2), двухкомнатные(с площадью до 45м2; от 45 до 60м2; свыше 60м2), и трехкомнатные(с площадью до 60м2; от 60 до 70м2; свыше 70м2),, расположенные в разных частях старого города (ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка).



Этап 4. Позиционирование

Охарактеризуем интересующие нас объекты согласно факторам позиционирования:

А)Физический и моральный износы объектов недвижимости в старой части города существенно не отличается, так как год постройки их примерно одинаков.

Б) «Имидж»: объекты недвижимости на ГЭСе престижнее объектов ЗЯБи или Сидоровки в связи с более развитой инфраструктурой.

В) особым спросом пользуется жилая недвижимость, имеющая небольшую удаленность от продовольственных магазинов и остановок общественного транспорта.

Г) привлечение агентств недвижимости при купле-продаже и сдачи в аренду всегда удорожает цену, независимо от месторасположения.

Приведем некоторые статистические данные перед определением стоимости квадратного метра в интересующем нас районе[3]:

Кол-во комнат	2009	2010	2011	2012	2013
	Комс. Р-н.	ГЭС	ЗЯБ	Сидоровка	ГЭС	ЗЯБ	Сидоровка	Комс. Р-н.	Комс. Р-н.
1	52845	28904	29178	24821	34539	34609	31388	48611	48611
2		26270	26399	23739	29043	30097	27617
3		26959	25548	25126	27297	27759	25242
4	48864	26721	25743	22904	27365	26375	23135	36667	48864

Соотношения количеств объявлений о продажах квартир:

Определим среднюю стоимость 1м2 на ГЭС (по комплексам 2,4,5,8,9,10)[4]

Средняя стоимость 1м2 в поселке ГЭС составила 49026 рублей.

Определим теперь среднюю стоимость 1 м2 в поселке ЗЯБ[4]



Средняя стоимость 1м2 в поселке ЗЯБ составила 48930 рублей.

Определим среднюю стоимость 1 м2 в поселке Сидоровка[4]



Средняя стоимость 1м2 в поселке Сидоровка составила 41248 рублей.

По полученным данным можно сделать следующие выводы:

- Средняя стоимость квадратного метра жилья в поселках Гэс и ЗЯБ незначительно отличаются (49026 и 48930 рублей соответственно), причем в поселке Гэс более высокую стоимость можно оправдать более развитой инфраструктурой и наличием большего количества административных зданий и культурно-исторических объектов.

- Средняя стоимость квадратного метра жилья в поселке Сидоровка (41248 рублей) значительно меньше средней стоимости 1м2 жилой площади в поселках Зяб и Гэс. Это можно объяснить менее развитой инфраструктурой, значительной удаленностью от центра города.

- Стоимость квадратного метра зависит также:

от этажа расположения квартиры (первый и последний этажи считаются менее ликвидными)

от площади всей квартиры (чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр)

от количества комнат (как и с площадью: чем меньше комнат-тем дороже квадратный метр).

- Спрос на однокомнатные квартиры значительно больше чем на 2-х и 3-х комнатные, в связи с их сравнительно небольшой стоимостью.

Этап 5. Определение емкости рынка

Для жилой недвижимости емкость рынка определенного типа недвижимости ( сдаваемой в аренду недвижимость), рассчитывается по формуле:

Емкость рынка =кол-во единиц, проданных или сданных в аренду за определенный период (с 01.03.2013 до 01.04.2013)/ общее кол-во единиц для продажи или сдачи в аренду *100%. Всего о покупке и аренде по ГЭСу, ЗЯБи и Сидоровке составило в совокупности 1225 объявлений, спрос -138 объявлений за указанный период.

Емкость рынка старой части города =(138/1225)*100%=11,3%



Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей[5]

Сильные стороны	Слабые стороны
- действуют государственные программы инновационного развития экономики страны, формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости; - в России существует положительный опыт реализации масштабных перспективных планов развития более слабых регионов (дотационных); - функционирует Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и регулировать рыночную ситуацию; - действуют государственные программы: «Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне региона Томской области; - достаточно развита гибкая система ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса; - существует поддержка строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные, врачи, работники сферы образования, и т.д.); - в России осуществляется ряд инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей, офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов; - попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.	- слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости урегулирования процессов, связанных с выделением землеотводов, ценообразованием и государственной регистрации прав собственности и т.д.); - перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости); - слабый уровень профессионально поведения посредников; - разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и финансовых, так и людских; - отсутствие четкой законодательной базы и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка недвижимости; - нарушение баланса рынка, перераспределение производственных сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как следствие снижение первичной недвижимости); - необоснованно завышенные цены на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней; - слабая эффективность государственных программ в области стимулирования роста дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне; - отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ показателей влияющих на динамику рынка недвижимости; - несоответствие многих первичных объектов общепринятым стандартам.
Возможности, альтернативные решения	Угрозы
При поиске альтернатив в нашем случае следует обратить пристальное внимание: - на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости; - резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты недвижимости; - появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов; - стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости; - расширение структуры сбыта и ассортимента жилищных объектов (от малогабаритного до элитного жилья). Отметим также влияние на успешное развитие рынка недвижимости следующих факторов внешней макро- и микроэкономической среды внутри страны: - законодательство и политическая среда, ожидаемые или возможные их изменения; - экономическое положение страны или отдельного ее региона.	В качестве потенциальных угроз могут быть: - изменение показателей роста ВНП, - возможные значительные изменения в системе налогообложения, - повышение уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка недвижимости; - социально-демографические факторы (старение населения нашей страны и его естественную убыль, рост трудовой миграции, особенно молодежи студенческого возраста, в сопредельные государства (страны ЕС), рост уровня безработицы); - изменение экологической среды и ряд других важных показателей (изменение экологической обстановки сказывается на предпочтениях участников рынка. Если экология ухудшается, то это приводит к росту заболеваний, преждевременному старению организма и смерти и как следствие выбор потребителя склоняется в сторону экологически чистых районов). Поэтому, чтобы снизить влияние потенциальных угроз извне, правительство России должно пересмотреть основные элементы экономической политики государства, прежде всего, на уровне изменения законодательства. В этом случае действия российского правительства должны способствовать развитию строительных технологий на базе инновационных разработок, созданных в технико-внедренческих зонах.



Заключение

В результате выполнения данной курсовой работы, согласно ее целям я определил:

- среднюю стоимость 1м2 жилья в старой части города. В частности в поселках:

ГЭС - 49026 рублей

ЗЯБ - 48930 рублей

Сидоровка - 41248 рублей

2) зависимость стоимости 1м2 жилья в зависимости от расположения объекта недвижимости, а именно:

Средняя стоимость 1м2 на ГЭСе и ЗЯБи отличаются незначительно, тогда как средняя стоимость квадратного метра в Сидоровке значительно ниже, что объясняется критерием развитости инфраструктуры и удаленностью от центра города.

Стоимость квадратного метра жилья зависит от расположения квартиры в доме, общей площади и количества комнат.

3) Сильные и слабые стороны, возможности и опасности рынка недвижимости представленные в SWOT-анализе..

Данная курсовая работа научила меня, используя информацию о рынке недвижимости, проделывать его исследование в районах города, а также позволила увидеть ясным взглядом тенденции на этом рынке и зависимости различных показателей от характеристик объекта.



Список использованных источников и литературы

1. http://nabchelny.ru О городе.

2. http://educit.ru Сегментация, маркетинговые исследования.

3. http://www.reportal.ru Цены на недвижимость Набережных Челнов.

4.Журнал «Новый мир недвижимости» от 25 марта 2013 года.

5. http://www.creativeconomy.ru Применение методики SWOT-анализа в отношении отраслевых рынков

6. Методические указания «Планирование и контроллинг» к выполнению курсовой работы по специальности 27011565 «ЭиУН».

7. http://mert.tatarstan.ru Итоги социально-экономического развития города

Размещено на Allbest.ru