Анализ сегмента загородого рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

На сегодняшний день недвижимость является перспективных и быстро развивающихся сегментов рынка недвижимости. Спрос на нее постоянно растет, что. В свою очередь, оказывает влияние на то, что цены на недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования данной курсовой работы является стоимость индивидуального жилищного строительства (коттеджа).

Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения, также при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям и т.п.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности (ст. 1 Закона об оценочной деятельности).

Основным законодательным актом, непосредственно посвященным оценочной деятельности, является Закон об оценочной деятельности. Данный Закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, определяя понятие оценочной деятельности, виды стоимости объектов оценки, правовое положение субъектов оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков, основания проведения оценки, требования к документам, составляемым в процессе осуществления оценочной деятельности, и др. (ст. 2 Закона).

К числу подзаконных нормативных правовых актов регулирования оценочной деятельности относятся федеральные стандарты оценки. Глава III Закона об оценочной деятельности предполагает возможность принятия неопределенного числа таких стандартов, но в настоящее время действует только один нормативный акт -- Стандарты оценки № 519. Закон об оценочной деятельности предусматривает право саморегулируемой организации оценщиков принимать стандарты и правила оценочной деятельности, обязательные для применения оценщиками, являющимися членами соответствующей организации.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор метода оценки и осуществление необходимых расчетов;

- составление отчета об оценке.

Цель выполнения работы - оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ОН) с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости.

Курсовая работа выполняется для закрепления теоретических знаний, полученных студентами на лекциях и практических занятиях.

Основные задачи:

- Описание характеристик объекта недвижимости;

- анализ сегмента загородного рынка недвижимости;

- расчет стоимости объекта ИЖС затратным подходом;

- расчет стоимости объекта ИЖС сравнительным подходом;

- расчет стоимости объекта ИЖС доходным подходом.

В конце курсовой работы подводится итог и согласование результатов оценки, проведенных тремя основными методами.

1. Краткий анализ рынка недвижимости ИЖС - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах г. Казани

Под индивидуальной загородной жилой недвижимостью понимается жилой дом с постройками (гараж, баня, сарай) и прилегающий к нему земельный участок.

Рынок загородной недвижимости Казани получил стремительное развитие в последние несколько лет. Это связано с тем, что большинство горожан хотят сделать свою жизнь более комфортной и приятной.

Кроме того, немало инвесторов вкладывают собственные капиталы не только в покупку и последующую продажу коттеджей, но и в сдачу объектов данного вида в наём.

По статистике почти каждый второй житель Казани сегодня хотел бы купить дом в Казани или пригородной зоне. Тем более, что загородный дом купить в наше время можно значительно дешевле, чем городскую квартиру. В последние годы возведены целые коттеджные комплексы в Казани и пригородной полосе с развитой инфраструктурой, а, малопривычные таунхаусы становятся все более популярны.

Как показывают события последних месяцев, скачки валютных курсов, экономические риски, нестабильность политической ситуации в стране практически не затрагивают спрос на загородную недвижимость. Казанский покупатель такую покупку планирует долго, и мало что может его сбить с этого пути.

Интерес к домам в коттеджных поселках Казани в первом квартале 2014 года остается устойчивым, на уровне 2013 года.

За 2013 год в республике Татарстан было сдано 9,8 тысячи индивидуальных жилых домов общей площадью 1,3 млн кв. м. Средняя площадь строения - 135 кв. м. Таким образом, динамика ввода индивидуального жилья по отношению к 2012 году показала прирост 19,7%. На этот сегмент в республике приходится 60% новых «квадратов», в столице региона - 42% (345 тыс. кв. м).

Больше всего жилья в благоустроенных поселках с инфраструктурой введено в поселке Вороновка («Спецкаучукремстрой»), ЖК «Светлый» (ДК «Антей»), «Тетеево» («Тетеево-2») и «Казанская усадьба» («Ак Барс Девелопмент»).

В Казани по ИЖС лидирует Советский район города - 49% коттеджей и таунхаусов в 2013 году построено именно здесь.

Спрос на таунхаусы также не падает. Наибольший интерес у покупателей вызывают комплексы в черте города (поселки Салмачи и Вознесенское в Приволжском районе Казани). Конкуренцию им составляют загородные поселки, где застройщики наряду с коттеджами начали предлагать таунхаусы. Стоимость квадратного метра в них порой ниже, чем в городских квартирах. Так, в ЖК «Лесной городок» в Приволжского районе Казани в рамках первой очереди строительства построены двух-трехэтажные таунхаусы на 132 квартиры и шесть пятиэтажек. Все квартиры в многоэтажных домах проданы. Осталось несколько квартир в таунхаусах площадью от 260 до 330 кв. м, стоимость - 28,9 тыс. руб. за кв. м. Покупатели получают два права собственности - на дом и на землю. Для сравнения: однокомнатные квартиры в построенных там же пятиэтажных домах стоят от 43 до 48 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные - от 42 до 47 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные - от 41 до 46 тыс. руб. за кв. м. http://www.bn.ru/tatarstan/articles/2014/04/23/166637.html, ООО «ГК «БН», 2005-2014, электронный ресурс

Таким образом, рынок загородной недвижимости г.Казани имеет стремительное развитие в последние несколько лет, и сбавление темпов в ближайшее время не наблюдается.

2. «Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы»

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 26 «УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ», «Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания», исходя из стоимости 1 куб.м здания - 35,5 руб.

Строительный объем здания составляет - 522 куб.м.

При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости. В данном случае к восстановительной стоимости объекта применяются следующие повышающие коэффициенты, учитывающие конструктивны отклонения от табличных данных:

Повышающие коэффициенты:

1. Газоснабжение (+1,7%)

К1 = (100+1,7)/100 = 1,017

2. Фундаменты

К2 = 1,05

Т.о. Кв = 1,017 * 1,05 = 1,068

Понижающие коэффициенты:

1. Центральное отопление (-8,2%)

К1 = (100-8,2)/100 = 0,918

2. Радио (-0,4%)

К2 = (100-0,4)/100 = 0,996

Т.о. Кн = 0,918*0,996 = 0,914

Скорректированная единичная стоимость 1куб.м объекта с учетом коэффициентов составит:

Сед. = 35,5*1,068*0,914 = 34,6 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969г.) составит:

С69 = 34,6*522 = 18 061 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984г.) составит:

С84 = 18 061*1,275 = 23 027,8 руб.

Где 1,275 - коэффициент пересчета восстановительной стоимости до уровня цен 1991 г. в соответствии с указаниями нормативных (территориального коэффициента для жилых зданий нет).

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991г.) составит:

С91 = 23 027,8*1,59 = 36 614 руб.

где 1,59 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства;

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:

Сспец = 36 614 х 0,16 = 5 858 руб.

где 16% - удельный вес специальных видов работ.

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991 г.):

Собщстр = 36 614 - 5 858 = 30 756 руб.

Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001 г., затем к текущим ценам:

30 756 х 7,8 х 5,85 = 1 403 396 руб.

Стоимость специальных видов работ также проиндексируем на дату оценки по отдельным видам устройств (табл. 1.1):

Таблица 1.1.

№	Виды спец.работ	В %к общей стоимости спец.работ	Стоимость работах в ценах 1991г., руб.	Ндекс удорожания к 2000 г.	Индекс удорожания к дате оценки	Стоимость спец.работ на дату оценки, руб.
1.	Вентиляция	8	469	15,5	3,99	29005,3
2.	Водопровод	19	1113	9,3	4,2	43473,8
3.	Горячее водоснабжение	10	586	9,8	4,3	24694,0
4.	Канализация	24	1 406	12,6	4,32	76531,4
5.	Газоснабжение	24	1 406	9,8	4,5	62004,6
6.	Электроснабжение	15	879	11	4,45	43027,0
	ИТОГО:	100	5 858	-	-	278736,1

Восстановительная стоимость объекта на 16.05.2012 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 15%) составит:

Спв = (1 403 396 + 278 736,1) х 1,5 = 2 523 198 руб.

«Расчет величины физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов»

Таблица 2.1

№	Наименование элементов здания	Уд.вес, %	Норм.срок службы, лет	Износ элемента здания: Тф*100%/Тн, в %	Средневзвеш.доля износа в износе всего здания, гр.2*гр.4/100%, в%
1.	Фундаменты	5	135	2/135*100=1,48	0,074
2.	Стены, перегородки	23	50	2/50*100=4	0,92
3.	Крыши	7	50	2/50*100=4	0,28
4.	Перекрытие	6	60	2/60*100=3,3	0,2
5.	Полы	15	40	2/40*100=5	0,75
6.	Проемы	8	45	2/45*100=4,4	0,35
7.	Отделочные работы	14	9	2/9*100=22,2	3,1
8.	Внутр.сантехн.и электротехн.уст-ва	16	20	2/20*100=10	1,6
9.	Проч.работы	6	25	2/25*100=8	0,48
	ИТОГО:	100%			7,75

Общий физический износ здания составляет 8%.

Определим остаточную стоимость здания:

Сост =Спв-Спв х ФИзд/100% = 2 523 198 - 2 523 198 х 8/100% = 2 321 342 руб.

Спв = 2 321 342 + 3500*1200 = 6 521 342 руб

3. «Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж (САП)»

рынок недвижимость стоимость износ

ИНФОРМАЦИЯ по предложениям о продаже административных зданий в пос.Константиновка (источник - «Казанская недвижимость» № 33 от 10 мая 2012 г.)

Таблица 3.1

Местонахождение, наименование и название имущества	Год постройки	Общая S, кв.м	Цена предложение, руб. с НДС	Ср. ст-ть 1кв.м., руб.	Дата предложения	Доп.элементы благоустройства
1. Коттедж, пос.Константиновка, Советский район, г. Казань	2009	170	4 900 000	28823,5	2009	Земельный участок S=900кв.м
2.пос.Вознесенское ул.Центральная, Советский район, г.Казань	2012	144	4 600 000	31944,4	2012	Земельный участок S=500кв.м
3. Россия, Республика Татарстан, Казань, ул. Советская (Константиновка), 1	2011	140	3 800 000	27142,8	2011	Земельный участок S=500кв.м

Таблица 3.2 Расчет стоимости административного здания на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

	№	Ед.изм.	Объект оценки
				1	2	3
1	2	3	4	5	7	9
1.1	Общая Sпомещений	кв.м	156,7	170	144	140
	S зем.участка	Кв.м	1200	900	500	500
1.2	Доп.элементы благ.здания	-	-	-	-	-
1.3	Переданное право собственности	-	Полное	Полное	Полное	Полное
1.4	Условия финансирования	-	Единовр.	Единовр.	Единоврем.	Единоврем.
1.5	Условия продажи	-	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыноные
1.6	Условия рынка (дата продажи)		Продажа	Предложение	Предложение	предложение
1.7	Месторасположение
	Кадастровая стоимость 1кв.м зем.участка	Руб.	1225,57	1225,57	1225,57	1225,57
1.8	Год ввожа здания в эксплуатацию		2012	2009	2012	2011
	Группа капитальности		III	I	II	III
1.9	Цена продажи	Тыс.руб		4900	4600	3800
2.1	Уторгование (-5%)	-	-	-245	-230	-190
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.2	Условия финансирования	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.3	Условия продажи	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.4	Дата продажи	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.5	Доп.Элементы благ-ва	Тыс.р	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.6	На ст-ть зем.участка (3500руб./кв.м)	-	-	-3150	-1750	-1750
	Скорректированная цена			1505	2620	1860
3.	Стоимость 1кв.м площади	Руб.		8852,9	18194,4	13285,7
3.1	Месторасположение	-	-	-	-	-
	Скорректированная цена			-	-	-
3.2	Износ	Руб./кв.м	-	+1,02%	-0,9%	1,02%
	Скорректированная цена			8941,4	18012,5	13418,6
3.3	Поправка на разницу в S помещений	%	-	0	0	0
	Скорректированная цена			8941,4	18012,5	13418,6
4.	Отклонения от цены предложения	Тыс.руб		3380	2059	1921
	Доля корректировок от цены предлож	%		69	44	51
5.	100%/К			1,45	2,2	2
6.	Удельные веса результатов	%	-	26	39	35

Обычно стоимость реальной продажи на 5-10% меньше. В данном случае скидку на торг примем в размере 5%. Для объекта-аналога №1 она составит:

К1 = 4900*0,05 = - 280 т.р.

Таким же образом рассчитаем скидки на цены предложений объектов-аналогов№2, 3, 4, 5 (табл.3.2).

Следовательно, скорректированные стоимости составят:

СЦ1 = 4900 - 280 = 4655 т.р.

СЦ2 = 4600 - 230 = 4370 т.р.

СЦ3 = 3800 - 190 = 3610 т.р.

П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл. 3.1:

К1= Сзу1 = 3,5*900 = -3150 т.р.

Скорректированная стоимость объекта №1 составит:

СЦ1 = 5320 - 3150 = 1505 т.р. и т.д.

П.3. Рассчитываем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:

1. Скв.м = 1 505 000/170 = 8852,9 руб.

2. Скв.м = 2 620 000/144 = 18 194,4 руб.

3. Скв.м = 1 860 000/140 = 13 285,7 руб.

П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу.

Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 3.3. Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:

ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);

ФИнорм = 2*100/(85*0,7) = 3,4%.

ФИнорм1 = 5*100/(125*0,7) = 5,71%.

ФИнорм2 = 2*100/(125*0,7) = 2,3%.

ФИнорм1 = 3*100/(100*0,7) = 4,29%.

Рассчитаем поправку на разницу в износе оцениваемого объекта с объектом №1:

1. К = (100-3,4)/(100-5,71) = 1,02%

Рассчитаем скорректированную стоимость 1 кв.м объекта №1 с учетом

корректировки:

СЦ1 = 8852,9*1,01 = 8 941,4 руб.

2. К = (96,6)/(100-2,3)=-0,97%

СЦ3 = 18194,4*0,99 = 18012,5 руб

3. К =97,7/(100-4,29)=2,07%

СЦ5 = 13285,7*1,01 = 13 418,6 руб

Таблица 3.3. Расчет поправок на физический износ

Показатель	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3
Фактический срок жизни, лет	2	5	2	3
Нормативный срок жизни коттеджа, лет	85	125	125	100
Нормативный износ, %	3,4	5,7	2,3	4,3
Величина поправки в цену, %	-	1,01	-0,97	1,02

П. 3.3. Корректировку на различие в общей площади зданий можно провести с учетом рекомендаций справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ» (табл. 3.4):

Таблица 3.4. Поправочные коэффициенты на площадь объекта

На разницу в площади
Sо/Sа	Ко
<0.25	1.25
0.49-0.25	1.2
0.86-0.5	1.1
0.85-1.15	1
1.16-1.5	0.95
>1.50	0.93

Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех объектов-аналогов (Sа):

Для объекта №1 = 156,7/170 = 0,92, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №2 = 156,7/144 = 1,09, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №3 = 156,7/140 = 1,12, поправки нет, так как Кп =1;

Согласование результатов расчета

Для проведения согласования полученных результатов используем метод обратной валовой коррекции.

Для этого рассчитаем разницу между скорректированными результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам.

В строке 4 проставим полученные результаты.

Например, для объекта №1:

ДС1 = 4900 - 8,9414*170 =3 380 т. руб.

В процентах это составит: 3380*100/4900 = 69%

ДС2 = 4600 - 18,0125*144 =2 006,2 т. руб.

В процентах это составит: 2006,2*100/4600 = 44%

ДС3 = 3800 - 13,4186*140 =1921 т. руб.

В процентах это составит: 1921*100/3800 = 51%

Далее рассчитаем обратные величины корректировок:

для объекта

№1 1/К% = 100%/69% = 1,45

№3 1/К% = 100%/44% = 2,2

№5 1/К% = 100%/51% = 2

Сумма обратных величин по трем расчетам составила 5,65. Примем ее за 100% и рассчитаем удельные веса всех результатов корректировки:

№1 = 1,45*100%/5,65 = 26%

№2 = 2,2*100/5,65 = 39%

№3 = 100-(26+39)=35%

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:

Ссравн = 8941,4*0,26 + 18012,5*0,39 + 13418,6*0,35 = 13 905 руб.

А затем стоимость оцениваемого здания:

Ссравн = 13 905 * 156,7 = 2 178 914 руб.

С учетом стоимости ЗУ:

2 178 914 + 3500 руб.*1200кв.м =6 378 914 руб. (округленно 6 400 т.р.)

Таким образом, в результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 6 400 тыс. руб. (с учетом НДС).

4. «Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода (доходный подход)»

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:

Сдх = ЧОД : Ккап,

где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;

Ккап - коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД = ПВД - П - ОР - Р,

где П - потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;

ОР - операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р - откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

1. Определение величины потенциального валового дохода

Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий:

ПВД = 5--Ч 5^а, (3.2)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2,

Ca - арендная ставка за 1м2.

ПВД = 12*32000 = 384 000 руб./год,

Потери от простоя помещений составляют в среднем 5-10%. В данном случае примем 5% в год.

Следовательно, сумма потерь составит :

П = 384 000 * 0,05= 19 200 руб.

Рассчитаем величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - П = 384 000 - 19200 = 364 800 руб.

Последовательность расчета представлена в табл. 4.1.

Таблица 4.1 Расчет чистого операционного дохода

№	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1.	Полезная площадь	Кв.м	156,7	Принимается по исходным данным
2.	Арендная ставка	Руб/мес	32 000	На основе анализа рынка
3.	Потенциальный валовый доход	руб.	384 000	32 000*12
4	Прогнозируемая недогрузка	%	8	Эксп.
5.	Прогнозируемые потери от неуплаты	%	0	Эксп.
6.	Действительный валовой доход	Руб.	353 280	384 000 * (100-8)/100
6а.	Выручка без НДС	Руб.	353 280
7.	Операционные расходы	Руб.	60 075,1	Таблица 4.2
8.	Чистый операционный доход до налога на прибыль	Руб.	293 205	П.6-п.7
9.	Налог на прибыль (13%)	Руб.	38 116,7	П.8*0,13
10.	Чистый операционный доход для ЕОН	Руб.	255 088,3	П.8-п.9

Таблица 4.2. Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание)

Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1. Налог на землю	руб.	3 672	1200*3,066
2. S зем.участка	кв.м	1 200	Согласно исх.данным
3. Кадастровая стоимость ЗУ	руб/м2	1 225,57
4. Ставка налога на землю	руб/кв.м	3,06	1225,57*0,25
5. Налог на имущество	руб.	12 073,6	1% от остаточной стоимости объекта недвижимости
6.Остаточная стоимость объекта	руб.	1 207 356	По рез-ам затрат.подхода
7. Расходы на страхование	руб.	6 037	0,005*1207356
8. Резерв на замещение без НДС	руб.	38 292,5	5-6% от ВС
ИТОГО:	руб.	60 075,1

3. Определение величины переменных операционных расходов

Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО:

Рпер1 = 156,7 * 60 *12 = 112 824 руб.

4. Расчет резерва на замещение (РЗ) приведен в табл.4.3

Таблица 4.3 Расчет резерва на замещение улучшений административного здания

Констр.элементы с коротким сроком использования	Уд.вес констр.элемента, % от ВС	Норм.срок использования, лет	Стоимость затрат на замещение нового аналогичного элемента, руб.	Резерв на замещение констр.элемента, руб.
Отделочные работы	14	9	159 763,5	17 751,5
Внутр.сантех.и эл.уст.	16	20	74 586	3 729,3
Прочие работы	6	25	285 292,5	11 411,7
ИТОГО:	36		519 642	38 292,5
РЗ/ВС	2,9%

3. Нормативный срок жизни конструктивных элементов принимается из табл. 2.2.

4. Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление кровли, с предварительным вычетом предпринимательской прибыли из ВС (-15%):

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = (1 312 343/1,15)*0,14/9 = 17 751,5 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,16/20 = 9 129,3 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,25/25 = 11 411,7 руб./год

Общая сумма РЗ за год составляет -38 292,5руб., что равняется 2,9% от их полной ВС.

Рассчитаем общую сумму всех видов операционных расходов (табл. 4.1):

ОР = Рпост + Рпер1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 руб.

4. Расчет ставки капитализации

Таблица 4.4

№	Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	7,8
2	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	Мес.	3	Эксп.
3	Поправка на неликвидность	%	1,95	(п.1/12)*п.2
4	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	0,5	Страхование
5	Общий срок экономической жизни улучшений	Лет	85	*исходя из группы капитальности объекта
6	Фактический возраст улучшений	Лет	2	По данным техн.паспорта
7	Эффективный возраст улучшений	Лет	2	Эксп.
8	Оставшийся срок эк.жизни улучшений	Лет	54	(п.5*0.70-п.7)
9	Ставка возврата капитала	%	1,85	По методу Ринга 100%/п.8
10	Общая ставка капитализации для улучшений	%	12,1	П.1+п.3+п.4+п.9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
11.	Коэффициент капитализации для здания	-	0,121	П.10/100

В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевого депозита для юридических лиц наиболее надежных российских банков - 7,8%.

В результате расчетов (табл.4.4) аккумулированная ставка капитализации составит:

Ск = 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Определение стоимости здания

Стоимость административного здания по данному методу доходного подхода составляет:

Сдох = 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 руб.

Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

При согласование результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу.

Таблица 4.5

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход,%
1.Достоверность, существенность и достаточность инф-ии	40	40	20	100
2.Способность учитывать конъектуру рынка (состояние спроса и предложения)	20	60	20	100
3.Учет местонахождения объекта оценки	40	40	20	100
4.Учет физического состояния (износа) объекта оценки	50	30	20	100
Весовые показатели достоверности метода	150/4=37,5	42,5	20	100

Таблица 4.6 Результаты трех подходов анализа стоимости

Подход анализа стоимости	Значение стоимости по каждому подходу, тыс.руб	Значение удельного веса подходов оценки
Затратный подход (метод сравнительной ед.)-с учетом стоимости ЗУ	6 521 342	0,375
Подход сопоставимых продаж	6 400 000	0,425
Доходный подход	2 108 168	0,200

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

Сон = 6 521 342 х 0,375+ 6 400 000 х 0,325 + 2 108 168 х 0,200 = 5 587 137 т.руб.

Округленно, 5 588 т.руб., следовательно стоимость 1 кв.м общей площади здания составит:

5 588/156,7 = 35 660 руб./кв.м.

Основные выводы по объекту оценки

Таблица 4.7

Полное и точное наименование (назначение)	Индивидуальное жилое строение, коттедж
Адрес	РТ, г.Казань, пос.Константиновка (Советский район)
Год постройки, группа капитальности	2012 год, I группа
Строительный объем, куб.м и количество этажей	522 куб.м, 1-этажное
Площадь общая (полезная), кв.м	156,7 кв.м
Дата составления технического паспорта	2012 год
Дата проведения оценки	Май 2014 год
Рыночная стоимость, рассчитанная - затратным подходом	6 521 342
- сравнительным подходом	6 400 000
- доходным подходом	2 108 168
Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки	5 587 137
Стоимость кв. м общей площади, руб.	35 660

Список использованных источников

1. Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Изд. 1995 г. М.: Республиканское управление технической инвентаризации. Электронная версия.

2. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных и депозитных ставок : (по состоянию на 01.01.2014 г.) - МЗИО РТ.

3. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.

4. Сабиров И.С., Мурафа А.А. Оценка рыночной стоимости объекта ИЖС, Методические указания для выполнения курсовой работы для студентов профиля 080502, 2014г.

5. Сабиров И.С. Экономика недвижимости. Часть 3. Основные методы

оценки недвижимости. Метод. указ. для спец. 080502 и 080200/КГАСУ. - Казань: 2012.- 48 с.

6. http://www.bn.ru/tatarstan/articles/2014/04/23/166637.html, ООО «ГК «БН», 2005-2014, электронный ресурс

7.http://www.razlib.ru/delovaja_literatura/, Razlib.ru, Оценка стоимости объектов недвижимости, электронный ресурс

Размещено на Allbest.ru