44

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: «Оценка объекта недвижимости

(склад 1350 кв.м. г.Орёл, ш.Новосильское)»

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания.Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

-метод сравнения,

-затратный метод,

-метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

§ физический,

§ функциональный,

§ внешний,

§ устранимый, неустранимый

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

-политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1 Общая информация

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Орелпрофи» на праве собственности.

Таблица - Перечень оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование объекта оценки	Год постройки
1	Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.	2009

1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов

№ п/п	Наименование объекта оценки	Стоимость по затратному подходу, руб.	Стоимость по доходному подходу, руб.	Стоимость по сравнительному подходу, руб.	Рыночная стоимость, руб. (с НДС)
1	Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.	19 193 389,76	34 085 511,24	34 765 356,00	31 515 000,00
	Всего				31 515 000,00

1.3 Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость оцениваемого Имущества, представленного в п. 2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Орелпрофи» на праве собственности, по состоянию на 01 июня 2012 года составляет с учетом округления:

31 515 000 рублей 00 коп.

Тридцать один миллион пятьсот пятнадцать тысяч руб. 00 коп.

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

2.1.Объект оценки

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Орелпрофи» на праве собственности.

Таблица - Перечень оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование объекта оценки	Год постройки
1	Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.9	2009

Наименование объектов оценки, величина их общей площади установлены оценщиком в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом (копии указанных документов приведены в Приложениях).

Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.
1	Источник информации о помещении	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект (см.приложение), технический паспорт помещения (см.приложения), результаты предпринятого оценщиком осмотра помещения
Описание юридического статуса помещения
2	Вид права	Собственность
3	Субъект права	ООО «Орелпрофи»
4	Обременения помещения, ограничения права собственности	нет
5	История смены собственников помещения	Объект оценки был приобретен по договору купли-продажи недвижимого имущества
Адрес помещения
6	Страна	Российская федерация
7	Область	Орловская
8	Административный район	Железнодорожный
9	Населенный пункт	город Орел
10	Транспортная магистраль (улица, проспект…)	Шоссе Новосильское
11	Номер строения (в том числе литера, часть и др.)	38
12	Почтовый индекс	302012
14	Кадастровый (или условный) номер	57:25:0020802:0006:54:401:001:010445870:0001
15	Регистрационный номер	57-57-01/053/2009-285
Описание объемно-планировочных параметров помещения
16	Тип строения Год постройки	Отдельно стоящее здание
		2009
17	Этажность	двухэтажное
18	Общая полезная площадь помещения	13000
19	Размеры помещения в плане (по наружным обмерам), площадь застройки	Площадь застройки - 610,5 кв.м.
20	Средняя внутренняя высота помещений	5 м
21	Строительный объем	9706,85 куб. м.
Строительные конструкции помещения
22	Фундамент	Бетонные блоки
23	Капиальные стены	Наружние	Кирпичные т.с. 0,55
		Внутренние	Кирпичные.
24	Перегородки	Кирпичные
25	перекрытия	Чердачное	Ж/бетонные плиты.
		Межэтажное	Ж/бетонные плиты, железные
		подвальное	Ж/бетонные плиты.
26	Полы	Линолеум, ламинат
27	Потолок	Ж/б плиты, побелка, подвесные потолки
28	Тип крыши	Мягкая кровля
	Кровля	рубероид
29	Заполнение оконных проемов	Окна	Стеклопакеты
		Стальные решетки	нет
30	Заполнение дверных проемов	Входные	металлические
		Внутренние	Филенчатые
		Ворота	Входные металлические
31	Прочие строительные конструкции	-
32	Внутренняя отделка помещения	штукатурка, побелка, м/окраска
33	Наружная отделка помещения	нет
34	Внутренние Сантехнические и электротехнические устройства	Отопление	От собственной котельной
		Канализация	Есть
		водопровод	есть
		Газоснабжение	нет
		Телефон	есть
		Телевидение	нет
		Вентиляция	Приточно-вытяжная
		Сигнализация	нет
		Видеонаблюдение	да
		Электроосвещение	да
35	Наличие забора вокруг здания, контроль на въезде.	На охраняемой территории

2.2 Имущественные права на объект оценки

№ п/п	Наименование	Свидетельство о государственной регистрации права собственности	Документы-основания
1	Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.	57 АА 876124	Договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2009г.

2.3 Цель оценки

Цель оценки заключается в определение рыночной стоимости объекта(-ов) оценки для получения кредита под залог оцениваемого имущества.

2.4 Дата оценки

Дата оценки - на 01 июня 2012 года.

2.5 Сроки проведения оценки

Оценка проводилась в период с 20 мая 2012 года по 1 июня 2012 года.

2.6 Предполагаемое использование и связанные с этим ограничения

Результаты определения рыночной стоимости имущества указанного в п.2.1. могут использоваться только для целей, заявленных в отчете. Другое использование возможно только с письменного согласия Оценщика.

2.7 Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

1. Заказчик утверждает, что проведенная работа соответствует признанным профессиональным стандартам.

2. Оценщик не принимает на себя ответственности за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектами. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованным Оценщиком объектам, несёт Заказчик.

3. В своих действиях Оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходили из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводили её проверку.

4. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

5. Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра.

6. Права собственности на оцениваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если не оговорено специально.

7. Оценщик исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.

8. Материалы, использованные Оценщиком и изложенные в отчете, представлены исключительно в целях помощи Заказчику визуально вообразить себе описываемый объект.

9. Информация, предоставленная Оценщику сторонними специалистами, представляется надёжной. Тем не менее, Оценщик не представляет гарантии или иных форм подтверждения её полной достоверности.

10. Рыночная стоимость определяется при условии использования объектов оценки согласно их техническому назначению, проведения планового технического обслуживания и текущего ремонта и замены узлов. В случае нарушения принципа целостности объекта оценки и выхода из строя жизненно важных узлов с оставлением без ремонта, то в таких случаях указанные стоимости не рекомендуются использовать в качестве рыночных при их отчуждении.

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1 Применяемые стандарты оценки

Оценка проведена с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, утверждаемых органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256,

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255,

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Стандартов и правил оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденных решением Совета РОО от «20» июня 2007г., протокол №65.

3.2 Идентификация объекта оценки

В соответствии со статьей 130 гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно представленному определению, оцениваемые объекты, представленные в таблице 1, отвечают признакам недвижимого имущества.

Под термином рыночная стоимость в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998г. №135-ФЗ в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены описанные выше принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация.

Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

определение задачи,

составление плана оценки,

сбор и проверка информации,

применение уместных подходов к оценке,

согласование,

отчет о результате оценки стоимости.

Определение задачи. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

Составление плана оценки. Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объектов на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Сбор и проверка информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Применение уместных подходов к оценке. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых методов оценки. Подробные описания подходов к оценке будут изложены в соответствующих разделах отчета.

В общих чертах, рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Рыночный подход - метод определения стоимости, основанный на анализе недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и анализ предложений по объектам собственности, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. В результате определяется стоимость продажи аналогичного объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности.

Затратный подход также основан на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и разделения.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности схожего функционального назначения. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат приобретение аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта, рассчитанной на основе стоимости воспроизводства или стоимости замещения за вычетом совокупного накопленного износа.

Доходный подход - это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с принципом ожидания типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимое или движимое имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем и представляет собой текущую стоимость будущих выгод от эксплуатации объекта собственности и выручки от его перепродажи или утилизации по окончании периодов владения или эффективного использования.

Согласование. Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов, это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту.

4. АНАЛИЗ РЫНКА

4.1 Социально-экономическое положение Орловской области

Проанализировав основные данные о социально-экономическом положении Орловской области за январь - март 2012 г. можно прийти к выводу, что на данный момент ситуация в экономике Орловской области заметно ухудшилась. В большинстве отраслей экономики сокращается прирост объемов производства. Промышленное производство сократилось на 38%. Демографическое положение области также нельзя назвать утешительным. Проанализировав социальное положение Орловской области, можно с уверенностью утверждать, что численность всего населения быстро сокращается, что вызвано превышением смертности над рождаемостью (естественная убыль населения).

Не смотря на то, что в Орловской области зарплаты повышаются, пенсии, и прочие выплаты индексируются, тем не менее, уровень жизни населения ухудшается из-за высоких темпов инфляции и опережающего роста цен. В итоге можно сказать, что социально-экономическое положение Орловской области ухудшается.

4.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Орла

Сегмент производственно-складской недвижимости орловского рынка коммерческой недвижимости

Данный сегмент в анализируемом периоде был представлен значительной долей производственно-складских баз, которые предлагаются к продаже как комплекс производственно-складских, складских, административных помещений, нередко с производственными сооружениями и коммуникациями.

Если говорить о дифференциации предложения в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости по районам города, то наибольшее число предлагаемых помещений находится в Заводском районе, несколько меньше - в Железнодорожном районе.

Распределение стоимости квадратного метра недвижимости производственно-складского назначения в разрезе районов, а также их динамика представлены ниже.

Май 2012 г.

Стоимость производственно-складских площадей г.Орел
	Max	Mid	Min
Железнодорожный р-н	24000	13100	5000
Заводской р-н	22000	12400	4800
Северный р-н	23500	9500	4500
Советский р-н	28000	11250	5500
Средний показатель по г. Орел	24375	11560	4950

Максимальная цена продажи производственно-складских площадей в июне 2012 г. соответствовала Советскому району - 28000 руб./кв.м. Минимальная цена оказалась в Северном районе - 4500руб./кв.м.

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Данный подход основан на принципе замещения - покупатель не примет решение о приобретении объекта недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым из рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Подход прямого сравнительного анализа продаж (далее - рыночный подход) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении сопоставимых объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Сопоставимость - это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Они должны быть похожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке. После такого анализа делаются поправки к ценам продаж сопоставимых объектов на различия между ними и оцениваемым объектом.

В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Модель рыночного подхода:

MV = S +V,

где MV - расчетная величина рыночной стоимости, S - цена продажи сопоставимого объекта, V - денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.

Для сравнения используется от 3 до 5 проданных объектов недвижимости, но большее число повышает достоверность оценки.

Этапы реализации рыночного подхода:

Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка;

Проверка достоверности информации о сделках;

Внесение поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов;

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для выведения показателя стоимости оцениваемого объекта.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов служили архив оценщика; банки данных риэлтерских фирм; банки данных нотариальных контор и регистрационного комитета, материалы всемирной сети Интернет.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом и покупателем.

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Для определения стоимости недвижимости сравнительным подходом анализировались 4 объекта-аналога. В качестве корректирующих факторов влияющих на рыночную стоимость использовались

- дата продажи объекта-аналога;

- местоположение объекта оценки и аналогов;

- размер объекта оценки и аналогов;

- удобство подъездных дорог и подходов объекта оценки и аналогов;

- техническое состояние объекта оценки и аналогов;

- использование объекта оценки и аналогов;

- наличие инженерных коммуникаций у объекта оценки и аналогов.

Таблица - Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки	Аналоги
			1	2	3	4	5
1.	Название объекта	склад	склад	склад	склад	склад	склад
2.	Общая площадь помещения, кв. м	1350	2000	400	880	1043	450
3.	Источник информации		avito.ru	http:// irr.ru/	www. Rosweb-realty.ru	www. Rosweb-realty.ru	www. orel57.ru
4.	Цена предложения, в руб.		2000000	4500000	11000000	1500000	6000000
5.	Цена за единицу продажи 1 кв.м,руб.		10000	11250	12500	14300	13333
6.	Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное	полное
7.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
8.	Скорректированная Цена,руб.		10000	11250	12500	14300	13333
9.	Условия финансирования		рыноч-ные	рыноч-ные	рыноч-ные	рыноч-ные	рыноч- ные
10.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
11.	Скорректированная Цена,руб.		10000	11250	12500	14300	13333
12.	Условия продажи		коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
13.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
14.	Скорректиро-ванная цена,руб.		10000	11250	12500	14300	13333
15.	Дата продажи объекта аналога		июнь, 2012	январь, 2012	июнь, 2012	апрель, 2012	июнь, 2012
16.	Корректирующий коэффициент		1	1,04	1	1	1
17.	Скорректированная Цена,руб.		10000	11700	12500	14300	13333
18.	Местоположение	Г.Орёл,ш.Ново-сильское	Г.Орёл, ш.Ново-сильское	Орловск. обл., п.Лаврово	Г.Орёл, ул.Мос-ковская	Г.Орёл, ул. Гур-тьева	Г.Орёл, Заводской район
19.	Корректирующий коэффициент		1	0,9	0,9	0,9	0,9
20.	Скорректированная Цена,руб.		10000	10530	11250	12870	12000
21.	Площадь строения, кв.м	1350	больше	меньше	меньше	меньше	меньше
22.	Корректировка на площадь строения		1	1	1	1	1
23.	Скорректиро-ванная Цена,руб.		10000	10530	11250	12870	12000
24.	Техническое состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
25.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
26.	Скорректированная Цена,руб.		10000	10530	11250	12870	12000
27.	Наличие инженерных коммуникаций	есть	есть	есть	есть	есть	есть
28.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
29.	Скорректированная Цена,руб.		10000	10530	11250	12870	12000
30.	Использование помещения	склад	склад	склад	склад	склад	склад
31.	Корректирующий коэффициент		1	1	1	1	1
32.	Скорректированная Цена,руб.		10000	10530	11250	12870	12000
33.	Скидка на торг		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
34.	Скорректированная Цена,руб.		9000	9477	10125	11583	10800
35.	Модуль суммарной корректировки		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
36.	Величина обратная сумме корректировки		5	5	5	5	5
37.	Удельный вес аналога		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
38.	Стоимость кв.м объекта оценки	10197	9000	9477	10125	11583	10800
39.	Стоимость объекта оценки	13765950	18000000	3790800	8910000	12081069	4860000



6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: § технико-экономический анализ стоимости нового строительства; § обоснование необходимости обновления действующего объекта; § оценка зданий специального назначения; § при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; § анализ эффективности использования земли; § решение задач страхования объекта; § решение задач налогообложения; § при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). - Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). - Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): · физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; · функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; · внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

Где С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 м³ из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены 1984 г. (на основании Постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в текущий уровень цен путем умножения базовой сметной стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР).

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта.

Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнительных единиц на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС), так как имеется типовой аналог. Применение же других методов потребует большого количества дополнительной информации и проведения громоздких расчетов.

Пересчет единичных показателей стоимости 1 куб.м. из базовых цен 1969 г. в текущие цены на дату оценки производился с использованием следующих коэффициентов:

К1 =1,00 - зональный коэффициент Орловской области.

К2=1,17 - коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли строительство (Госстрой СССР, 11.05.83 г.).

К3=120,29 - средневзвешенный коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1984 г. в текущие цены (Индексы цен в строительстве, Ко-Инвест, № 66, январь 2009 г.).

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица - Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование объекта оценки	Единицы измерения	Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79
Номер сборника и таблицы УПВС		УПВС, сб. 28 таб. 92
Общий объем здания	куб. м.
Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания (по данным УПВС) в ценах 1969 г.	руб.
Коррекция на несоответствие объёмов	раз
Коррекция на несоответствие группы капитальности	раз
Коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли металлообработка	раз
Территориальный коэффициент сметной стоимости СМР по областям (Орловская обл.)	раз
Коэффициент удорожания цен на I квартал 2009 г. по отношению к базовым ценам 1984 г.	раз
Индекс пересчета цен с 1 квартала 2009 г. на дату оценки
Полная восстановительная стоимость нового объекта без НДС	руб.
Прибыль предпринимателя
Степень готовности объекта недвижимости
НДС 18%
Полная восстановительная стоимость нового объекта без НДС	руб.	51 795 633

СКРИН ИЗ УПВС.

Оценка величины накопленного износа

В настоящем отчете накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

исправимый физический износ;

неисправимый физический износ;

исправимый функциональный износ;

неисправимый функциональный износ;

внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания

Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79
Объект оценки	Удельный вес	Стоимость элементов конструкций (руб.)	Физический износ по результатам обследования	Исправимый физический износ (руб.)	Фактический срок службы (лет)	Нормативный срок службы (лет)	Неисправимый износ	Неисправимый износ (руб.)
Фундаменты	4	2 071 825,32	0,3	621 547,60	30	150	0,20	290 055,54
Стены и перегородки	28	14 502 777,24	0,3	4 350 833,17	30	125	0,24	2 436 466,58
Перекрытия	9	4 661 606,97	0,3	1 398 482,09	30	150	0,20	652 624,98
Крыши	6	3 107 737,98	0,3	932 321,39	30	50	0,60	1 305 249,95
Полы	7	3 625 694,31	0,4	1 450 277,72	30	50	0,60	1 305 249,95
Проемы	6	3 107 737,98	0,1	310 773,80	30	50	0,60	1 678 178,51
Отделочные работы	6	3 107 737,98	0,5	1 553 868,99	30	50	0,60	932 321,39
Внутренние санитарнотехнические и электротехнические устройства	20	10 359 126,60	0,4	4 143 650,64	30	50	0,60	3 729 285,58
Прочие работы	14	7 251 388,62	0,4	2 900 555,45	30	50	0,60	2 610 499,90
Итого	100	51 795 633,00		17 662 310,85				14 939 932,38

Стоимость элементов конструкций определялась умножением удельного веса конструкции (элемента) на общую стоимость воспроизводства объекта оценки. Удельные веса определялись в соответствии со сборником УПВС.

Итоговая таблица затратного подхода

№ п/п	Наименование объекта оценки	Полная восстановительная стоимость, руб.	Устранимый физический износ, руб.	Неустранимый физический износ, руб.	Стоимость по подходу, руб.
1	Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79	51 795 633,00	17 662 310,85	14 939 932,38	19 193 389,76

7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера оцениваемого объекта, может быть применен один из этих методов.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов.

Другим методом, является метод дисконтирования поступлений наличности, используемый при оценке объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов, заниженных или завышенных.

Обосновать применение одного из методов.

Расчет коэффициента капитализации.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

* компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

* компенсацию за риск;

* компенсацию за низкую ликвидность;

* компенсацию за инвестиционный менеджмент;

* поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + i in + n к

где io - безрисковая ставка процента, %; iс - риск за вложение в объект недвижимости, %; iл - премия на низкую ликвидность, %; iin - премия за качество менеджемента, %; nк - норма возврата на капитал, %.

www.proocenka.ru, http://www.ocenchik.ru/docs/65.html

В качестве безрисковой ставки оценщики использовали доходность по облигациям Государственного займа, как наиболее надежного инструмента получения гарантированного дохода. Среднее значение ставки доходности составило 7,512 % годовых. Источник информации - http://www.rusbonds.ru/.

Поправка за вложение в объект недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладает систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, установление ограничений на уровне арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Размер поправки на статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надёжности плюс риск невыплат или частичных выплат страховки. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

В таблице представлена оценка факторов риска, влияющих на объект недвижимости:

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Динамичный

Х

Увеличение числа конкурирующих объектов

Динамичный

Х

Изменение федерального и местного законодательств

Динамичный

Х

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

Статичный

Х

Ускоренный износ здания

Статичный

Х

Неполучение арендных платежей

Динамичный

Х

Неэффективный менеджмент

Динамичный

Х

Криминогенные факторы

Динамичный

Х

Финансовые проверки

Динамичный

Х

Неправильное оформление договоров аренды

Динамичный

Х

Сумма

15

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

1,5

Таким образом, поправку на риск вложения в объект недвижимости принимаем равной 1,5 %.

Определение премии за низкую ликвидность.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости (http://www.ocenchik.ru/docs/65.html).

Данная премия вычисляется по формуле:

где: П - премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции; Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).

П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.

Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:

0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ? 0,173 %

Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.

Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ? 17 %.

Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.

Характеристики	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог
Вид помещения	офисное	офисное	офисное	офисное
Арендуемая общая площадь, кв.м.		400	133	340
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц		500	600	500
Источник информации		http://www.dom-kvartira-orel.ru/rent.htm	http://ners.ru/57/?tid=2&search=1&otid=6&cid=-1&dtid=3	http://www.dom-kvartira-orel.ru/rent.htm
Дата предложения		Ноябрь 2009	Ноябрь 2009	Ноябрь 2009
Корректировка на время		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка		500,00	600,00	500,00
Форма реализации		Предложение аренды	Предложение аренды	Предложение аренды
Юридические передаваемые права		Право прямой аренды	Право прямой аренды	Право прямой аренды
Корректировка на условия продажи прав аренды		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		500	600	500
Местоположение	г. Орел, Кромское ш.	г. Орел, ул. Лескова	г. Орел, ул. Московское шоссе	г. Орел, ул. Октябрьская
Корректировка на местоположение		0,9	0,9	0,9
Скорректированная арендная ставка		450	540	450
Капитальность строения	Капитальное	Капитальное	Капитальное	Капитальное
Корректировка на капитальность строений		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		450	540	450
Корректировка на масштаб		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка		450	540	450
Наличие коммуникаций	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Корректировка на наличие улучшений		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		450	540	450
Удобство подъездных путей	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на удобство подъездных путей		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		450	540	450
Отделка	с отделкой	с отделкой	с отделкой	с отделкой
Корректирующий коэффициент		1	1	1
Стоимость после корректировок		450,00	540,00	450,00
Скидка на торг, %		3,00%	3,00%	3,00%
Стоимость после корректировок, руб.		436,50	523,80	436,50
Удельные веса		33,00%	33,00%	34,00%
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц	Объект оценки	465

СКРИНЫ ПО АРЕНДЕ.

Расчет производился отдельно по 2 этажу (функционирующие офисные помещения с отделкой), 1 и 3 этажам (помещения по большей части без отделки).

При расчете действительного валового дохода потери от недоиспользования рассчитывались на основе деления общей площади помещений на основную и вспомогательную согласно техпаспортам на объекты недвижимости, а также учитывался риск неполучения арендных платежей.

Согласно данным техпаспорта, вспомогательные площади на 2 этаже занимают 16,5 % от общей площади; на 1 и 3 этажах - 25,65 %.

Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.

Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 (2 этаж)
Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м.	593,60
Арендная плата за 1 кв.м., руб. в месяц.	465,00
Средневзвешенная арендная плата в год, руб.	5 580,00
Потенциальный валовый доход, руб.	3 312 288,00
Потери от недоиспользования, руб.	546 738,80
Эффективный доход, руб.	2 765 549,20
Эксплуатационные расходы, руб.	0,00
Чистый операционный доход, руб.	2 765 549,20
Налоги, руб.
Денежные средства после уплаты налогов
Коэффициент капитализации
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.

(после эксплуатационных расходов могут стоять расходы на замещение-ремонт и т.д.)

В связи с тем, что помещения на 1 и 3 этажах здания требуют ремонта для использования согласно функциональному назначению, для определения их стоимости применим метод дисконтирования денежных потоков. При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.

Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 (1 и 3 этажи)

Наименование показателей	Ед. изм.	Расчётные периоды
		I	II	III	IY	Y
Общая площадь сдаваемых помещений	кв.м.	1277	1277	1277	1277	1277
Средневзвешенная арендная плата в год	Руб.за кв.м.	5472,00	5964,48	6501,28	7086,40	7724,17
Потенциальный валовый доход	Руб.	6 987 744	7 616 641	8 302 139	9 049 331	9 863 771
Потери от недоиспользования	Руб.	1 792 627	1 953 964	2 129 820	2 321 504	2 530 440
Эффективный доход	Руб.	5 195 117	5 662 677	6 172 318	6 727 827	7 333 331
Затраты на ремонт	Руб.	12 770 000
Чистый операционный доход	Руб.	-7 574 883	5 662 677	6 172 318	6 727 827	7 333 331
Налоги	Руб.		339 761	370 339	403 670	440 000
Денежные средства после уплаты налогов	Руб.	-7 574 883	5 322 917	5 801 979	6 324 157	6 893 331
Коэффициент текущей стоимости	ед.	0,90240	0,73486	0,59842	0,48731	0,39683
Текущая стоимость ЧОД	Руб.	-7 574 883	3 911 579	3 472 004	3 081 828	2 735 499
Остаточная стоимость ЧОД	Руб.	10 826 858,99
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.	Руб.

8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАВСОВАНИЕ)

В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода - сравнительный, доходный и затратный - следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.

Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:

Где VЧА - стоимость, полученная затратным подходом;

VDCF - стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);

VР - стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);

dЧА - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;

dDCF - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).

dР - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом сопоставимых продаж (рыночным подходом).

По мнению оценщика, удельный вес результата, полученного затратным подходом, составляет 0,2; удельный вес результата доходного подхода составляет 0,2; сравнительного подхода - 0,6.

Результаты расчетов представлены в нижеследующих таблицах.

Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79
№ п/п	Показатели	Подходы
		Затратный	Доходный	Сравнительный
1	Результаты оценки	19 193 389,76	34 085 511,24	34 765 356,00
2	Удельный вес подхода	0,2	0,2	0,6
3	Вклад подхода в итоговый показатель стоимости	3 838 677,95	6 817 102,25	20 859 213,60
4	Результат согласования с учетом округления, руб. с НДС	31 515 000,00

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

оценка недвижимость затратный доход

Основываясь на доступной нам информации, опыте и профессиональных знаниях, в результате проведенного анализа и расчетов мы пришли к следующему заключению:

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, представленного в п.2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «ХХХ» на праве собственности, по состоянию на 01 мая 2010 года составляет с учетом округления:

Тридцать один миллион пятьсот пятнадцать тысяч рублей 00 коп.

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС

Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий получения кредитов под залог оцениваемого имущества.

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета.

Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вашей организации.

Размещено на Allbest.ru