Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В настоящее время существует большое множество различных зданий. Они различаются по назначению (производственные, жилые, бытового социально-культурного назначения), объемно-планировочному (секционные, коридорные, анфиладные) и конструктивному (каркасные, бескаркасные, объемно-блочные и т.д.) назначению.

В процессе эксплуатации здания подвергаются внешним и внутренним воздействиям, в результате которых происходит физический износ конструкций и зданий в целом.

Физический износ здания и его конструктивных элементов - постепенная утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств под воздействием природно-климатических факторов и деятельности человека. Степень физического износа здания и его элементов зависит от физико-механических свойств материалов, характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения (ориентации) здания на местности, условий эксплуатации и других факторов. Определение физического износа отдельных конструктивных элементов необходимо для оценки не только их технического состояния, но и экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.

В ходе курсовой работы требуется:

· определить физический износ объекта недвижимости,

· составить дефектную ведомость и акт причиненного ущерба,

· рассчитать рыночную стоимость

· разработать мероприятия по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.

Исследуемым объектом недвижимости в данной курсовой работе является здание локомотивного депо станции Гомель.

Общая характеристика здания

Здание - промышленное, со встроенным административно-бытовым корпусом. Построено в 70-х годах.

Конструктивный тип здания - смешенный. Промышленная часть здания - одноэтажная, каркасного типа. Административно-бытовая часть - двухэтажная, бескаркасного типа c поперечными несущими стенами.

Балочная клетка в месте планируемой установки нового технологического оборудования представляет собой систему несущих балок c настилом, опирающуюся на колонн.

Фундамент под колонны балочной клетки - монолитные железобетонные столбчатые.

Колонны - сплошные стальные из прокатных профилей.

Конструктивная основа балочной клетки - нормального типа состоящая из главных и второстепенных балок. Второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, c другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части, выполненную из кирпича керамического полнотелого. Балки сопряжены между собой в одном уровне.

По балкам клетки выполнено монолитное железобетонное перекрытие.

Покрытие пола двух типов: из бетонных плиток; монолитное бетонное.

1. Определение физического износа объекта недвижимости

здание недвижимость ущерб стоимость

1.1 Оценка физического износа конструктивного элемента

Фундаменты

Фундаменты для определения конструкции и оценки технического состояния фундаментов были отрыты шурфы. При откопки шурфов были выявлены грунтовые воды на глубине 2,150 м, 0,990 м от уровня чистого пола. На протяжении всего периода проведения работ по обследованию конструкций рабочей площадки (c первых чисел мая по 20-e числа июня 2012 г.) уровень грунтовых вод не менялся. Вследствие чего определить глубину заложения фундаментов не представилось возможным.

За отметку 0.000 принят уровень чистого пола здания. Фундамент внутреннюю несущую стену по оси Б - ленточный.

Фундаменты выполнены из сборных бетонных блоков типа ФБС. Под блоки выполнены фундаментные плиты.

Глубина заложения фундамента составляет не менее 2450 мм от уровня чистого пола.

Фундаменты под стальные стойки балочной клетки - монолитные железобетонные столбчатые. B уровне обреза фундаментов установлены закладные детали для крепления стоек. Закладные детали выполнена из стальных пластин мерами 250х185x24 мм.

Глубина заложения фундаментов составляет не менее 1350 мм от уровня чистого пола Фундаменты под стальные стойки в осях A-2 и A-4 выполнены непосредственно на фундаментах железобетонных колонн основного каркаса.

В результате обследования было выявлено механическое разрушения бетона верхней части фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм.

Дефекты и повреждения стен, свидетельствующие o просадке основания, не выявлены. Техническое состояние фундаментов на обследованных участках, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Стойки балочной клетки

Стойки балочной клетки - сплошные, составные по ширине. Стойки выполнены из двух стальных прокатных швеллеров. По геометрическим размерам швеллера соответствуют швеллеру №16 ГОСТ 8420-89. Швеллера соединены между собой при помощи приварки стальных пластин. Размеры пластин составляют 185х100х10 мм. Шаг пластин - 835ч840 мм. Общая ширина стойки составляет 138 мм. Стойки окрашены на всю высоту.

Оголовок стоек состоит из опорной плиты и опорного ребра. Опорная плита выполнена из стальной пластины размерами 570х160х10 мм - для средней стойки, и 370х160х10 мм - для крайней стойки. База стоек состоит из двух траверс и опорной плиты. Траверсы выполнены из стальных пластин размерами 250х140х10 мм. Опорная плита - из стальной пластины размерами 185х250х24 мм.

B результате обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек:

· сплошная коррозия траверсы со стороны оси 1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 8,2 мм;

· сплошная коррозия опорной пластины (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм;

· сплошная коррозия нижней части стойки (стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около 8,3 мм;

· в средней части стойки в осях A-3, вырезан фрагмент стали размерами 75х25 мм.

Техническое состояние стоек в осях A-2, A-3, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций гласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Техническое состояние стоек на обследованном участке, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Балки балочной клетки

Конструктивная основа балочной клетки - нормального типа состоящая из главных и второстепенных балок. Главные и второстепенные балки выполнены из стальных прокатных двутавров. Главная балка по геометрическим размерам соответствуют двутавру №50 ГОСТ 8239-89. Длина главной балки составляет 11435 мм. Второстепенные балки по геометрическим размерам соответствуют двутавру №40 ГОСТ 8239-89. Главные и второстепенные цельные по длине.

Второстепенная балка первая от оси 1 составная по длине. Две части второстепенной балки сопряжены между собой при помощи приварки стальных пластин к стенкам и нижним полкам балок. Пластина приваренная к стенкам балок а размерами 390х310х9 мм, к нижним полкам балок 115х395х 10 мм.

Балки сопряжены между собой в одном уровне.

Главная балка опирается на три колонны.

Второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, с другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части из кирпича керамического полнотелого. Глубина опирания второстепенных балок на стену составляет 240 мм. На участках опирания второстепенных балок на несущую стену опорных подушек не выявлено. Второстепенная балка крепится к главной при помощи приварки стального прокатного равнополочного уголка размерами 120х120х10 мм (размеры соответствуют сортаменту горячекатаных равнополочных уголков ГОСТ 8509-93).

Главные и второстепенные балки окрашены.

B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и второстепенных балок:

- отслоение окрасочного покрытия на многочисленных участках;

- следу коррозии на отдельных участках;

- сплошная коррозия второстепенных балок №11, №12 остаточная толщина проката составляет 5,2 мм (нормативная толщина 8,7 мм для балки №12 и 13,0 мм для балки №11 согласно ГОСТ 8239-89);

- сплошная коррозия по верхней поверхности нижней полки второстепенной балки №8 со стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4) и в опорной части со стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3 мм (нормативная толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89);

- отсутствие окрасочного покрытия на отдельных участках.

Техническое состояние второстепенных балок №8, №11, №12, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Техническое состояние второстепенных балок в обследованной части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Техническое состояние главных балок в обследованной части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Техническое состояние балок в обследованной части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Монолитное железобетонное перекрытие

По балкам выполнено монолитное железобетонное перекрытие.

Монолитное железобетонное перекрытие армировано стальными сетками. Стальные сетки выполнены из поперечных арматурных стержней (рабочие стержни) квадратного профиля сечением 10x10 мм из стали Ст0 и поперечных проволочных стержней (конструктивные стержни) 6 В-I, ячейка сетки (120ч190) x210 мм. Защитный слой бетона составляет 30 мм. Арматурная сетка приварена к верхним полкам второстепенных балок. Толщина перекрытия составляет 85ч90 мм.

На участках вскрытия монолитного железобетонного перекрытия для определения армирования, была выявлена пластинчатая коррозия средней интенсивности арматурных стержней остаточное сечение стержней составляет 9,1=9,7 мм.

Опирание монолитного железобетонного перекрытия на внутреннюю несущую стену не выявлено.

Прочность бетона монолитного железобетонного перекрытия измерялась ультразвуковым прибором «Пульсар-1.2» (зав. №210, сертификат o калибровке №2972/107-43, дата калибровки - 1 декабря 2011 г.), в основе принципа действия которого лежит измерение времени распространения ультразвуковых колебаний в твердых материалах при поверхностном прозвучивании.

Поверхностная прочность бетона на сжатие определялась на участках визуально «здорового» бетона.

Среднее значение измеренной поверхностной прочности бетона составляет = 12,8 МПа, что соответствует классу по прочности на сжатие С 8/10 согласно СТБ 1544-2005.

Нижняя поверхность монолитного железобетонного перекрытия оштукатурена и побелена.

B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения монолитного железобетонного перекрытия:

- вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных участках;

- следы увлажнения на отдельных участках;

- биоповреждения (грибок) на отдельных участках;

- оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных стержней (в осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12);

- отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.

Техническое состояние монолитного железобетонного перекрытия (в осях А-5-б со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12) в обследованной части здания, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состоянии конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Техническое состояние монолитного железобетонного перекрытия в обследованной части здания, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Полы

Покрытие пола, выполненного по монолитному железобетонному настилу двух типов: из бетонных плиток; монолитное бетонное. Новые покрытия пола выполнены по ранее существовавшему, без демонтажа.

Рисунок 2.11 - Состав пола c покрытием из бетонной плитки

Рисунок 2.12 - Состав пола c покрытием из бетона

В результате обследования дефектов и повреждений полов, влияющих на их несущую способность, не выявлено.

Техническое состояние полов в обследованной части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

Внутренняя несущая стена но оси Б

Внутренняя несущая стена по оси Б выполнена из кирпича керамического полнотелого. Толщина стены без учета отделочных покрытый составляет 510 мм.

Стена со стороны производственной части здания облицована керамической глазурованной плиткой на высоту 1740 мм, выше стена оштукатурена и окрашена, со стороны административной части здания - стена оштукатурена и окрашена.

Армирование стены по оси Б не выявлено.

B результате обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую способность, не выявлено.

Техническое состояние стены по оси Б в обследованной части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.

здание недвижимость ущерб стоимость

1.2 Оценка физического износа здания

Здание построено в 70х. году. Конструктивный тип здания - смешенный. Промышленная часть здания - одноэтажная, каркасного типа. Административно-бытовая часть - двухэтажная, бескаркасного типа c поперечными несущими стенами.

Характеристика здания: фундаменты - монолитные железобетонные столбчатые; колонны - сплошные стальные из прокатных профилей; конструктивная основа балочной клетки - нормального типа состоящая из главных и второстепенных балок; второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, c другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части, выполненную из кирпича керамического полнотелого; балки сопряжены между собой в одном уровне; перекрытия монолитные железобетонные; полы двух типов: из бетонных плиток, монолитное бетонное.

Группа капитальности здания - I.

При обследовании одноэтажного здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов. Расчет физического износа здания сведен в таблицу 1.2. Удельные веса конструктивных элементов приняты в соответствие со «Сборником №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (М., 1970); удельные веса каждого элемента (по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. №28) приняты в соответствие с приложением Е [1] в зависимости от группы капитальности здания.

Таблица 1.2.1 - Расчет физического износа здания котельной локомотивного депо

Элементы здания	Удельные веса конструктивных элементов	Удельные веса каждого элемента по приложению Д	Расчётный удельный вес элемента li*100%	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки Фк	Средневзвешенное значение
Фундаменты	10	-	10	36	3,6
Стены	44	73	32,12	-	0,3212
Перегородки		27	11,88	40	4,752
Перекрытия	2	-	2	51	1,02
Крыши	12	100	12	45	5,4
Полы	6	-	6	-	0,06
Проёмы	5	100	5	24	1,2
Отделочные работы	6	-	6	57	3,42
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	11	-	11	35	3,85
Прочие работы:
Стойки балочной клетки	4	-	4	46	1,84
Балки балочной клетки		-		41	1,64
Итого	100		100		28,3

Полученный результат округляем до 1%.

Физический износ здания - 28%.

2. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба

2.1 Акт причиненного ущерба

АКТ

Осмотр здания, сооружения, изолированного помещения, помещения, благоустройства или его части, расположенного в здании локомотивного депо Гомеля

на 17.02.2012 г.

Год ввода в эксплуатацию - 1970-е гг.

Этажность - 2

Конструктивный тип (здания, сооружения) - смешенный,

группа капитальности - I.

На основании договора на проведение независимой оценки от 15.03.2012 г. №7684 произведен визуальный осмотр состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:

№ п/п	Наименование и характеристика конструктивных элементов	Описание состояния конструктивных элементов	Износ конструктивных элементов, %
1	Фундаменты выполнены из сборных бетонных блоков типа ФБС. Под блоки выполнены фундаментные плиты. Глубина заложения фундамента составляет не менее 2450 мм от уровня чистого пола. Фундаменты под стальные стойки балочной клетки - монолитные железобетонные столбчатые. Глубина заложения фундаментов составляет не менее 1350 мм от уровня чистого пола	В результате обследования было выявлено механическое разрушения бетона верхней части фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм. Дефекты и повреждения стен, свидетельствующие o просадке основания, не выявлены.	36
2	Стойки балочной клетки - сплошные, составные по ширине. Стойки выполнены из двух стальных прокатных швеллеров. Швеллера соединены между собой при помощи приварки стальных пластин. Общая ширина стойки составляет 138 мм. Стойки окрашены на всю высоту. Оголовок стоек состоит из опорной плиты и опорного ребра. База стоек состоит из двух траверс и опорной плиты.	B результате обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек: * сплошная коррозия траверсы со стороны оси 1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 8,2 мм; * сплошная коррозия опорной пластины (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм; * сплошная коррозия нижней части стойки (стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около 8,3 мм; * в средней части стойки в осях A-3, вырезан фрагмент стали размерами 75х25 мм.	46
3.	Балки балочной клетки. Главные и второстепенные балки выполнены из стальных прокатных двутавров. Главная балка по геометрическим размерам соответствуют двутавру №50 ГОСТ 8239-89. Длина главной балки составляет 11435 мм. Второстепенные балки по геометрическим размерам соответствуют двутавру №40 ГОСТ 8239-89. Главные и второстепенные цельные по длине. Второстепенная балка первая от оси 1 составная по длине. Две части второстепенной балки сопряжены между собой при помощи приварки стальных пластин к стенкам и нижним полкам балок. Балки сопряжены между собой в одном уровне. Главная балка опирается на три колонны. Второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, с другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части из кирпича керамического полнотелого. Глубина опирания второстепенных балок на стену составляет 240 мм. Второстепенная балка крепится к главной при помощи приварки стального прокатного равнополочного уголка размерами 120х120х10 мм. Главные и второстепенные балки окрашены.	B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и второстепенных балок: - отслоение окрасочного покрытия на многочисленных участках; - следу коррозии на отдельных участках; - сплошная коррозия второстепенных балок №11, №12 остаточная толщина проката составляет 5,2 мм (нормативная толщина 8,7 мм для балки №12 и 13,0 мм для балки №11 согласно ГОСТ 8239-89); - сплошная коррозия по верхней поверхности нижней полки второстепенной балки №8 со стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4) и в опорной части со стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3 мм (нормативная толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89); - отсутствие окрасочного покрытия на отдельных участках.	37
4.	Монолитное железобетонное перекрытие армировано стальными сетками. Стальные сетки выполнены из поперечных арматурных стержней (рабочие стержни) квадратного профиля сечением 10x10 мм из стали Ст0 и поперечных проволочных стержней (конструктивные стержни) 6 В-I, ячейка сетки (120ч190) x210 мм. Защитный слой бетона составляет 30 мм. Арматурная сетка приварена к верхним полкам второстепенных балок. Толщина перекрытия составляет 85ч90 мм.	B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения монолитного железобетонного перекрытия: - вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных участках; - следы увлажнения на отдельных участках; - биоповреждения (грибок) на отдельных участках; - оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных стержней (в осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12); - отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.	51
5.	Покрытие пола, выполненного по монолитному железобетонному настилу двух типов: из бетонных плиток; монолитное бетонное. Новые покрытия пола выполнены по ранее существовавшему, без демонтажа.	В результате обследования дефектов и повреждений полов, влияющих на их несущую способность, не выявлено.	-
6.	Внутренняя несущая стена по оси Б выполнена из кирпича керамического полнотелого. Толщина стены без учета отделочных покрытый составляет 510 мм. Стена со стороны производственной части здания облицована керамической глазурованной плиткой на высоту 1740 мм, выше стена оштукатурена и окрашена, со стороны административной части здания - стена оштукатурена и окрашена. Армирование стены по оси Б не выявлено.	B результате обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую способность, не выявлено.	-

По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии объекта оценки и его конструктивных элементов.

Обследование здания показало, что для возможности дальнейшей длительной эксплуатации здания необходимо при его реконструкции выполнить ревизию фундаментов; ревизию стоек; ревизию балок; ревизию нижней поверхности монолитного железобетонного перекрытия.

Стоимость местоположения объекта оценки:

V_L=KC_зоны•S_Li•K_p•K_иц, где

KCзоны - кадастровая стоимость земельно-оценочной зоны по виду функционального использования земель; KCзоны=39,51 длр;

S_Li - площадь земельного участка;

K_p - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

K_иц - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков.

Вариант 4:

V_L=39,51•12700•3002•1,1•2,15=3,56•10⁹ рублей (1186703 долл.).

Вариант 9:

VL=39,51•12200•1•1,3•3038=1,90•10⁹ рублей (626629 долл.).

Выводы и примечания (в том числе отклонения от нормальных условий эксплуатации): при обследовании двухэтажного здания была проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов, который составил 28%, что соответствует II категории технического состояния конструкций в соответствие с СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации». Состояние у здания неисправное (удовлетворительное) - дефекты устраняются в процессе технического обслуживания и текущего ремонта.

Оценщик: студентки гр. ПН-41, Кругликова А.Н., Евсеенко О.Н.

2.2 Дефектная ведомость

«Утверждаю»

___________________

___________________

___________________

ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ №6114

«15» мая 2012 г. г. Гомель

При осмотре несущих конструкций здания локомотивного депо станции Гомель выявлены дефекты в работе.

Цели обследования:

ѕ определение технического состояния здания;

ѕ определение возможности и условий капитального ремонта здания.

В задачи обследования входит:

ѕ сбор и анализ имеющейся проектно-технической документации;

ѕ выявление дефектов, имеющихся у основных конструктивных элементов (фундаменты, стены, перекрытия, конструкции крыши и др.);

ѕ оформление отчета по результатам обследования.

В результате проведенного обследования здания установлено:

№ п/п	Конструкции, элементы, помещения	Тип и описание дефекта	Физический износ, %
1.	Фундаменты	В результате обследования было выявлено механическое разрушения бетона верхней части фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм. Дефекты и повреждения стен, свидетельствующие o просадке основания, не выявлены.	36
2.	Стойки балочной клетки	B результате обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек: * сплошная коррозия траверсы со стороны оси 1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 8,2 мм; * сплошная коррозия опорной пластины (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм; * сплошная коррозия нижней части стойки (стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около 8,3 мм; * в средней части стойки в осях A-3, вырезан фрагмент стали размерами 75х25 мм.	46
3.	Балки балочной клетки.	B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и второстепенных балок: - отслоение окрасочного покрытия на многочисленных участках; - следу коррозии на отдельных участках; - сплошная коррозия второстепенных балок №11, №12 остаточная толщина проката составляет 5,2 мм (нормативная толщина 8,7 мм для балки №12 и 13,0 мм для балки №11 согласно ГОСТ 8239-89); - сплошная коррозия по верхней поверхности нижней полки второстепенной балки №8 со стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4) и в опорной части со стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3 мм (нормативная толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89); - отсутствие окрасочного покрытия на отдельных участках.	37
4.	Монолитное железобетонное перекрытие	B результате обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения монолитного железобетонного перекрытия: - вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных участках; - следы увлажнения на отдельных участках; - биоповреждения (грибок) на отдельных участках; - оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных стержней (в осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12); - отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.	51
5.	Пол	В результате обследования дефектов и повреждений полов, влияющих на их несущую способность, не выявлено.	-
6.	Внутренняя несущая стена	B результате обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую способность, не выявлено.	-

Рекомендации по устранению дефектов и повреждений

№ п/п	Конструкции, элементы, помещения	Необходимый и рекомендуемый ремонт
1.	Фундаменты	Ревизия фундаментов включающая: - зачистку поврежденных закладных деталей от продуктов коррозии; - покрытие закладных деталей антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Защита конструкций от коррозии»; - восстановление целостности фундаментов в местах разрушения бетоном класса по прочности не ниже С16/20;
2.	Стойки балочной площадки	Ревизию стоек включающая: - зачистку поврежденных элементов стоек от продуктов коррозии; - покрытие элементов стоек антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Зашита конструкций от коррозии»; - усиление стойки в осях А-3 в средней части в месте нарушения целостности стойки, путем приварки стальной пластины. Пластину принять размерами б0х375х8 мм из стали С255. Катет шва принять б, 0 мм. - усиление базы стойки а осях А-2 путем приварки дополнительной пластины. Дополнительную пластину принять размерами 230х140х10 мм из стали С255. Катет шва принять 6,0 мм. Пластину приварить к траверсе со стороны оси 1.
3.	Балки балочной клетки	Ревизию балок включающая: - зачистку поврежденных элементов балок от продуктов коррозии; - удаление отслаивающихся фрагментов окрасочного покрытия; - покрытие элементов балок антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Защита конструкций от коррозии»; - восстановление окрасочного покрытия на участках его удаления и в местах отсутствия; - качественное опирание второстепенных балок на внутреннюю несущую стену по оси Б в соответствии с требованиями действующих ТНПА; - замену балки №12 на аналогичную по физико-механическим характеристикам (при необходимости); - усиление балки №8 при помощи приварки стальной пластины к нижней поверхности на всю длину. Пластину принять 145х4 мм их стали С255. Катет шва принять 6,0 мм. Усилие участка балок №8, №11 путем подведения стального двутавра. Стальной двутавр принять №24ГОСТ 8239-89 из стали С255. Двутавр закрепить в внутренней стене по оси 6 при помощи пластины и болтов. Пластину принять 180х350х10 мм из стали С255. Пластин закрепить к стене при помощи болтов БСР 22х250 ГОСТ 28778-90. Двутавр приварить к пластине в торец. С другой стороны двутавр подвести под балку №8 и закрепить при помощи приварки полок.
4	Монолитное железобетонное перекрытие	Ревизия нижней поверхности монолитного железобетонного перекрытия включающая: - удаление отслоившихся фрагментов бетон; - зачистку поврежденных арматурных стержней от продуктов коррозии; - покрытие арматурных стержней антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Защита конструкций от коррозии»; - высушивание перекрытия на участках биоповреждений и увлажнений, обработку перекрытия на данных участках (в радиусе не менее 0,5 м от пораженного участка) универсальным составом-антисептиком «Святозар-доктор №1» либо аналогичным составом; - восстановление целостности перекрытия в местах оголения арматурных стержней и на участках вскрытия для детального обследования составом «Лахта. Ремонтный состав базовый» либо аналогичным составом; - демонтаж участках перекрытия между балками №8, №11, №12 и выполнение его заново в соответствии с действующими ТНПА.

При принятии решения об установки нового оборудования на обследованную балочную клетку необходимо учесть, что максимальная допустимая нагрузка на конструкции клетки (после выполнения комплекса мероприятии по их восстановлению) следующая:

¦ монолитное железобетонное перекрытие - не более 8,0 кПа (0,8 т/м²);

¦ главную балку - не более 320 кН*м (32,0 т*м);

¦ второстепенную балку - не более 47 кН/м (4,7 т/м);

¦ стойку - не более 670 кН (67,0 т).

При размешивании деаэраторной установки ДСА-15/10 на обследованную балочную клетку необходимо выполнить фундамент в виде стальной рамы, с обеспечением передачи нагрузки на второстепенные балки №5, №6, №7.

Выводы по результатам обследования:

В результате натурных и инструментальных обследований основных строительных конструкций и узлов здания выявлены условия их эксплуатации, определены виды, типы и марки, а также фактические прочностные характеристики материалов конструктивных элементов, дана оценка их состояния.

3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1 Определение стоимости местоположения объекта оценки

Вариант 4

Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 06.01.2011. Площадь земельного участка 12700 м². Площадь улучшений на земельном участке 580/1560 м². Площадь застройки объекта оценки составляет 1950 м². Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 40 долл. за 1 м². Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,1. Курс доллара на дату оценки составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.

Таблица 3.1.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Общая площадь улучшений на земельном участке, м2.	2140
Общая площадь объекта оценки, м2.	580
Площадь застройки всех основных улучшений на з.у., м2.	2140
Площадь застройки объекта оценки, м2.	1950
Площадь земельного участка, м2.	12700
Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у. е.	40
Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка	1,1
Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков	2,15
Курс у. е. на дату оценки, руб.	3002
Дата оценки	06.01.2011 г.

Решение:

1 способ

1. Определяем коэффициент использования территории по формуле:

К_ит = S_В/S_L,

где S_В - общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;

S_L - площадь земельного участка.

К_ит = S_В/S_L = (580 + 1560)/12700 = 0,16.

2. Так как коэффициент использования территории меньше 1 (К_ит = 0,16 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:

S_Li = S_Вi/ К_ит,

где S_Вi - площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.

S_Li = 1560/0,16 = 9750 м².

3. Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:

V_L = KC_зоны • S_Li • K_р• K_иц,

где KC_зоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;

K_р - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

K_иц - коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.

V_L = 39,51•9750 •1,1•2,15• 3002 =2,7• 10⁹рублей.

V_L = 39,51 • 9750 • 1,1• 2,15 = 911051 долл.

2 способ

1. Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:

К_пл = S_L/S_B;

К_пл = 12700/(580+ 1560) = 5,93.

2. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:

S_Li = S_Вi • К_пл;

S_Li = 1560 • 5,93 = 9250,8 м².

3. Стоимость местоположения объекта оценки:

V_L = KC_зоны • S_Li • K_р • K_иц;

V_L = 39,51 • 9250,8 • 3002 • 1,1• 2,15 = 2,59•10⁹ рублей (875126 долл.).

Вариант 9

Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 30.03.2011. Площадь земельного участка 12200 м². Площадь улучшений на земельном участке 5000/300/1300 м². Площадь застройки всех улучшений составляет 6600 м², Площадь застройки объекта оценки составляет 990 м². Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 37 долл. за 1 м². Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1.0. Курс доллара на дату оценки составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.

Таблица 3.1.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Общая площадь улучшений на земельном участке, м2.	6600
Общая площадь объекта оценки, м2.	Из зад
Площадь застройки всех основных улучшений на з.у., м2.	6600
Площадь застройки объекта оценки, м2.	3+3*15%
Площадь земельного участка, м2.	12200
Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у. е.	39,51
Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка	1,0
Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков	1,3
Курс у. е. на дату оценки, руб.	3038
Дата оценки	30.03.2011 г.

Решение:

1 способ. Определим стоимость местоположения объекта недвижимости при помощи коэффициента использования территории.

Определяем коэффициент использования территории по формуле:

К_ит = S_В/S_L,

где S_В - общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;

S_L - площадь земельного участка.

К_ит = S_В/S_L = (5000+300+1300)/12200 = 0,54.

Так как коэффициент использования территории меньше 1 (К_ит = 0,54 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:

S_Li = S_Вi/ К_ит,

где S_Вi - площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.

S_Li = 5000/0,54 = 9259 м².

Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:

V_L = KC_зоны • S_Li • K_р• K_иц,

где KC_зоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;

K_р - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

K_иц - коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.

V_L = 39,51 • 9259 • 3038 • 1,0 •1,3 = 1,44•10⁹ рублей.

V_L = 39,51 • 9259 • 1,0 •1,3 = 475570 долл.

2 способ. Определим стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием коэффициента плотности застройки.

Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:

К_пл = S_L/S_B;

К_пл = 12200/(1300+5000+300) = 1,848.

4. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:

S_Li = S_Вi • К_пл;

S_Li = 5000 • 1,848 = 9240 м².

5. Стоимость местоположения объекта оценки:

V_L = KC_зоны • S_Li • K_р • K_иц;

V_L = 39,51 • 9240 • 3038 • 1,3• 1,0 = 1,44•10⁹ рублей (474594 долл.).

3.2 Определение физического износа конструктивных элементов

Обследование здания показало, что требуется полная замена стропильной системы и кровли, усиление плит перекрытия, расшивка трещин наружных стен, гидроизоляция цокольной части наружных стен, а также замена пола первого этажа, ремонт отмостки.

Необходимо определить накопленный физический износ указанных конструктивных элементов здания в денежном выражении.

Определение накопленного износа производится, как правило, в долях или процентах от стоимости восстановления или замещения улучшений.

Для расчетов чаще всего применяются следующие методы:

· средневзвешенного износа;

· экономической жизни объекта оценки;

· разбивки по отдельным элементам;

· рыночной выборки.

Метод разбивки по отдельным элементам - расчет накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный и внешний вид износа.

При расчете (учете) факторов, уменьшающих стоимость объекта оценки, накопленный износ вычисляют по формуле:

И_нак = И_физ + И_функц + И_вн,

где И_физ - физический износ;

И_функц - функциональный износ;

И_вн - внешний износ.

Накопленный износ, рассчитанный по формуле, не может превышать 100% от стоимости восстановления или замещения.

Таблица 3.2.1 - Исходные данные

	Вариант 4	Вариант 9
Фактический (эффективный) срок службы здания, лет	90	79
Хронологический возраст здания, лет	110	78
Оставшаяся экономическая жизнь здания, лет	10	26
Стоимость восстановления здания, долл. (Св)	70000	12000
Удельный вес фундаментов в стоимости здания, % (Ув)	10,0%
Удельный вес стен в стоимости здания, %	32,12%
Удельный вес перегородок в стоимости здания, %	11,88%
Удельный вес перекрытий в стоимости здания, %	2,0%
Удельный вес крыши в стоимости здания, %	12,0%
Удельный вес по ремонту пола в стоимости здания, %	6,0%
Удельный вес проёмов в стоимости здания, %	5,0%
Удельный вес отделочных работ в стоимости здания, %	6,0%
Удельный вес внутренних санитарно-технических и электрических устройств в стоимости здания, %	11,0%
Удельный вес прочего в стоимости здания, %	4,0%

Таблица 3.2.2 - Статьи затрат

Статьи затрат	Удельный вес ремонта от стоимости конструктивного элемента	Нормативный срок службы (Тн), лет
Работы по ревизии фундаментов	10,0%	60
Работы по восстановлению целостности стен	32,12%	50
Работы по восстановлению целостности перегородок	11,88%	60
Работы по ревизии нижней поверхности перекрытия	2,0%	65
Ремонт крыши	12,0%	80
Работы по ремонту полов	6,0%	30
Работы по ремонту проемов	5,0%	40
Отделочные работы	6,0%	30
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	11,0%	45
Прочие работы	4,0%	35

Вариант 9

1) Определение стоимости по удельному весу С_у^в = (С_в ? У_в) /100%

С_у1^в = (С_в ? У_в1) / 100% = (12000 ? 10,0%) / 100% = 1200 долл.;

С_у2^в = (С_в ? У_в2) / 100% = (12000 ? 32,12%) / 100% = 3854 долл.;

С_у3^в = (С_в ? У_в3) / 100% = (12000 ? 11,88%) / 100% = 1426 долл.;

С_у4^в = (С_в ? У_в4) / 100% = (12000 ? 2%) / 100% = 240 долл.;

С_у5^в = (С_в ? У_в5) / 100% = (12000 ? 12,0%) / 100% = 1440 долл.;

С_у6^в = (С_в ? У_в6) / 100% = (12000 ? 6,0%) / 100% = 720 долл.;

С_у7^в = (С_в ? У_в7) / 100% = (12000 ? 5,0%) / 100% = 600 долл.;

С_у8^в = (С_в ? У_в8) / 100% = (12000 ? 6,0%) / 100% = 720 долл.;

С_у9^в = (С_в ? У_в9) / 100% = (12000 ? 11,0%) / 100% = 1320 долл.;

С_у10^в = (С_в ? У_в9) / 100% = (12000 ? 4,0%) / 100% = 480 долл.

2) Определение стоимости ремонта по удельному весу С_р^у = (С_у^в ? У_в^р) / 100%

С_р1^у = (С_у1^в ? У_в1^р) / 100% = (1200 ? 10,0%) / 100% = 120 долл.;

С_р2^у = (С_у2^в ? У_в2^р) / 100% = (3854 ? 32,12%) / 100% = 1238 долл.;

С_р3^у = (С_у3^в ? У_в3^р) / 100% = (1426 ? 11,88%) / 100% = 169 долл.;

С_р4^у = (С_у4^в ? У_в4^р) / 100% = (240 ? 2,0%) / 100% = 5 долл.;

С_р5^у = (С_у5^в ? У_в5^р) / 100% = (1440 ? 12,0%) / 100% = 173 долл.;

С_р6^у = (С_у6^в ? У_в6^р) / 100% = (720 ? 6,0%) / 100% = 43 долл.;

С_р7^у = (С_у7^в ? У_в7^р) / 100% = (600 ? 5,0%) / 100% = 30 долл.;

С_р8^у = (С_у8^в ? У_в8^р) / 100% = (720 ? 6,0%) / 100% = 43 долл.;

С_р9^у = (С_у9^в ? У_в9^р) / 100% = (1320 ? 11,0%) / 100% = 145 долл.;

С_р10^у = (С_у9^в ? У_в9^р) / 100% = (480 ? 4,0%) / 100% =19 долл.

3) Вычисляем износ И_к^э = (Т_ф / Т_н) ? 100%

И_к1^э = (Т_ф1 / Т_н1) ? 100% = (7,9 / 60) ? 100% = 13%

И_к2^э = (Т_ф2 / Т_н2) ? 100% = (25,3748 / 50) ? 100% = 51%

И_к3^э = (Т_ф3 / Т_н3) ? 100% = (9,3852 / 60) ? 100% = 16%

И_к4^э = (Т_ф4 / Т_н4) ? 100% = (1,58 / 65) ? 100% = 2%

И_к5^э = (Т_ф5 / Т_н5) ? 100% = (9,48 / 80) ? 100% = 12%

И_к6^э = (Т_ф6 / Т_н6) ? 100% = (4,74/ 30) ? 100% = 16%

И_к7^э = (Т_ф7 / Т_н7) ? 100% = (3,95 / 40) ? 100% = 10%

И_к8^э = (Т_ф8 / Т_н8) ? 100% = (4,74 / 30) ? 100% = 16%

И_к9^э = (Т_ф9 / Т_н9) ? 100% = (8,69 / 45) ? 100% = 19%

И_к10^э = (Т_ф10 / Т_н10) ? 100% = (3,16 / 35) ? 100% = 9%

4) Определяем остаточную стоимость C_o = С_у^в - С_у^р

C_o1 = С_у1^в - С_у1^р = 1200 - 120 = 1080 долл.;

C_o2 = С_у2^в - С_у2^р = 3854 -1238 = 2616 долл.;

C_o3 = С_у3^в - С_у3^р = 1426 - 169 = 1257 долл.;

C_o4 = С_у4^в - С_у4^р = 240 - 5 = 235 долл.;

C_o5 = С_у5^в - С_у5^р = 1440 - 173 = 1267 долл.;

C_o6 = С_у6^в - С_у6^р = 720 - 43 = 677 долл.;

C_o7 = С_у7^в - С_у7^р = 600 - 30 = 570 долл.;

C_o8 = С_у8^в - С_у8^р = 720 - 43 = 677 долл.;

C_o9 = С_у9^в - С_у9^р = 1320 - 145 = 1175 долл.;

C_o10 = С_у9^в - С_у9^р = 480 - 19 = 461 долл.

5) Находим износ по остаточной стоимости И_о^с = (С_о ? И_к^э) / 100%

И_о1^с = (С_о1 ? И_к1^э) / 100% = (1080 ? 13) / 100% = 140 долл.;

И_о2^с = (С_о2 ? И_к2^э) / 100% = (2616 ? 51) / 100% = 1334 долл.;

И_о3^с = (С_о3 ? И_к3^э) / 100% = (1257 ? 16) / 100% = 201 долл.;

И_о4^с = (С_о4 ? И_к4^э) / 100% = (235 ? 2) / 100% = 5 долл.;

И_о5^с = (С_о5 ? И_к5^э) / 100% = (1267 ? 12) / 100% = 152 долл.;

И_о6^с = (С_о6 ? И_к6^э) / 100% = (677? 16) / 100% = 108 долл.;

И_о7^с = (С_о7 ? И_к7^э) / 100% = (570 ? 10) / 100% = 57 долл.;

И_о8^с = (С_о8 ? И_к8^э) / 100% = (677 ? 16) / 100% = 108 долл.;

И_о9^с = (С_о9 ? И_к9^э) / 100% = (1175 ? 19) / 100% = 223 долл.;

И_о10^с = (С_о10 ? И_к10^э) / 100% = (461 ? 9) / 100% = 41 долл.

6) Вычисляем накопленный износ И_н = И_о^с + С_р^у

И_н1 = И_о1^с + С_р1^у = 140 + 120 = 260 долл.;

И_н2 = И_о2^с + С_р2^у = 1334 + 1238 = 2572 долл.;

И_н3 = И_о3^с + С_р3^у = 201+ 169= 370 долл.;

И_н4 = И_о4^с + С_р4^у = 5 + 5= 10 долл.;

И_н5 = И_о5^с + С_р5^у = 152 + 173= 325 долл.;

И_н6 = И_о6^с + С_р6^у = 108 + 43 = 151 долл.;

И_н7 = И_о7^с + С_р7^у = 57 + 30 = 87 долл.;

И_н8 = И_о8^с + С_р8^у = 108 + 43 = 151 долл.;

И_н9 = И_о9^с + С_р9^у = 223 + 145 = 368 долл.;

И_н10 = И_о10^с + С_р10^у = 41 + 19 = 60 долл.

Полученные значения сводим в таблицы 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5.

Таблица 3.2.3 - Сводная таблица

Стоимость конструктивных элементов по удельному весу, у. е.	Стоимость ремонтных работ с учетом удельного веса (исправ. износ), у. е.	Износ конструктивных элементов, %	Остаточная стоимость объекта оценки, у. е.	Износ конструктивных элементов (неисправимый износ), у. е.	Суммарный накопленный физический износ конструктивных элементов, у. е.
1200	120	13	1080	140	260
3854	1238	51	2616	1334	2572
1426	169	16	1257	201	370
240	5	2	235	5	10
1440	173	12	1267	152	325
720	43	16	677	108	151
600	30	10	570	57	87
720	43	16	677	108	151
1320	145	19	1175	223	368
480	19	9	461	41	60

Таблица 3.2.4 - Сводная таблица

Характеристика выявленных недостатков	Стоимость конструктивных элементов, у. е.	Удельный вес ремонта от стоимости конструктивного элемента, %
Работы по ревизии фундаментов	1200	10,0%
Работы по восстановлению целостности стен	3854	32,12%
Работы по восстановлению целостности перегородок	1426	11,88%
Работы по ревизии нижней поверхности перекрытия	240	2,0%
Ремонт крыши	1440	12,0%
Работы по ремонту полов	720	6,0%
Работы по ремонту проемов	600	5,0%
Отделочные работы	720	6,0%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	1320	11,0%
Прочие работы	480	4,0%

Таблица 3.2.5 - Сводная таблица

Стоимость ремонтных работ с учетом удельного веса (исправ. износ), у. е.	Остаточная стоимость объекта оценки, у. е.	Тн, лет	Тф, лет	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов (неиспр. износ), у. е.	Суммарный накопленный физический износ конструктивных элементов, у. е.
120	1080	60	7,9	13	140	260
1238	2616	50	25,3748	51	1334	2572
169	1257	60	9,3852	16	201	370
5	235	65	1,58	2	5	10
173	1267	80	9,48	12	152	325
43	677	30	4,74	16	108	151
30	570	40	3,95	10	57	87
43	677	30	4,74	16	108	151
145	1175	45	8,69	19	223	368
19	461	35	3,16	9	41	60

Рассчитаем накопленный износ всего здания по формуле:

Определим накопленный износ здания методом экономической жизни, используя формулу:

Вариант 4:

1) Определение стоимости по удельному весу С_у^в = (С_в ? У_в) /100%