Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Российской федерации

Казанский государственный архитектурно-

строительный университет

Кафедра ЭПС

Курсовая работа на тему:

«Оценка недвижимости»

Работу выполнил

студент группы 29-402

Назипов Р.И.

-Казань 2009-

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

Целью данной курсовой работы является изучение методов, используемых при оценке недвижимости.

Предметом оценки является административное здание, находящееся в г. Альметьевск по адресу ул. Шевченко 9а

Раздел 1. Основные факторы и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки

Объект оценки - трехэтажное административное здание с кирпичными стенами, бетонными полами и металлической кровлей. Административное здание расположено в г. Альметьевск ул. Шевченко, д. 9а. Общая площадь - 262,5 м², объем - 1627 м³, построен в 1998 году.

1.2 Результаты оценки при применении различных подходов к оценке

Метод:	Стоимость 1 кв.м.	Стоимость объекта данным методом	Стоимость с учетом земельного участка	Итоговая стоимость 1 кв.м.
Затратный	12 995,89	3 411 421,57	4 129 698,57	15 732,19
Сравнительный	22 640,43	5 943 112,90	6 661 389,90	25 376,72
Доходный	21 660,70	5 685 933,75	6 404 210,75	24 396,99

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

На апрель 2009 года итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 5880299,25 рублей, в т. ч. стоимость земельного участка 718 277рублей

Раздел 2. Содержание объема работ, использованных для объекта оценки

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить на следующие стадии:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка земельного участка методами:

А) Сравнения продаж

Б) Остатка для земли

В) Капитализации земельной ренты

5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости:

А) Затратного

Б) Сравнительного

В) Доходного

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

Раздел 3. Перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения

При проведении оценки использовались:

1. Сборники УПВС

2. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 5 октября 2005 г. N 478 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г.Казани"

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности и его приложение.

4. Результаты кадастровой оценки по г. Казани

5. Решение представительного органа муниципального образования города Казани от 29 ноября 2005 г. N 2-3 «О земельном налоге»

6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»

7. Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»

8. Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01

9. «Экономика недвижимости, часть 2, организация и проведение осмотра объекта недвижимости», И. С. Сабиров, А. А. Кульков, Е. М. Монетова - Казань: КГАСУ, 2006

10. «Экономика недвижимости, часть 3, методы оценки объектов недвижимости», И. С. Сабиров - Казань: КГАСУ, 2008

11. Исследование ООО «ФБК» «Скидки на торг» (www.fbk.ru)

12. Газета «Из рук в руки» от 1 апреля 2009

13. Журнал «Казанская недвижимость» №22 30марта-1апреля 2009

14. Журнал «Эксперт» №10 от 16-22 марта 2009 года.

Раздел 4. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Техпаспорт

2. Кадастровый паспорт

оценка стоимость недвижимость

Раздел 5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов

На апрель 2009 года на продажу коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены следующие цены (в тыс. руб./за кв. м):

Зона расположения	Средняя цена	Интервал
Ядро исторического центра	61	42,3-79,7
Исторический центр	46,8	28,4-65,2
Основные транспортные магистрали	47	28,7-65,3
Промышленная зона	24,5	21,4-27,6
Другие	41,4	26,3-56,6

За аренду коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены (апрель,2009) следующие цены (в руб/за кв.м):

Зона расположения	Средняя цена	Интервал
Ядро исторического центра	501	403-599
Исторический центр	423	324-522
Основные транспортные магистрали	444	346-542
Промышленная зона	354	299-410
Другие	420	321-518

Раздел 6. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчета

6.1 Затратный подход

А) Расчет износа

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется двумя способами:

1) Расчетный метод

ФИ_i = Тф_i*100%/Тн_i,

где: Тф_i - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-ro элемента или системы;

T_Hi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-ro элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Bi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания;

ФИзд=У(ФИ_i * B_i)/100%

Расчет проведен в табличной форме (табл. 6.1).

Табл. 6.1. Расчет физического износа здания.

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в %	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы	Износ элемента здания; %	Среднев. доля Износа в износе всего здания:
				Тф * 100%/Тн в %	гр.2*гр.4 /100%, %
1	2	3	4	5	6
1.Фундаменты	9	90	11	1,22	0,99
2. Стены,	21	100	11	11	2,31
перегородки
3. Кровля	4	50	11	22	0,44
4. Перекрытие	14	60	11	18,33	1,54
5. Полы	8	30	11	36,67	0,88
6.Проемы	10	40	11	27,5	1,1
7. Внутренняя и наружная отделка	16	40	11	27,5	1,76
8.Санитарные и электротехн. устройства	9	30	11	36,67	0,99
9. Прочие работы	9	25	11	44	0,99
ИТОГО	100%				11 %

Порядок расчета:

1. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельном весе в восстановительной стоимости здания.

2. Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными в табл. 2 (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01)

3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной формулой.

4. Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.6) определяется как произведение значений гр.2 и гр.5.

5. Сумма значений строк в 6 гр. даст величину общего физического износа здания. Величина износа округляется до целого.

Табл. 6.2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий (при нормальных условиях эксплуатации)

Наименование конструктивных элементов	Типы зданий по назначению
	Жилые и общественные
1 Фундаменты ленточные: кирпичный.	100-80
2. Стены: кирпичные	100
3. Перегородки: деревянные	40-30
4. Перекрытия: деревянные отепленные	60
5. Кровля: стропила деревянные	50
6. Полы дощатые	30-40
7. Проемы: переплеты деревянные	50-40
8. Внутренняя штукатурка	40-60
9. Центральное отопление	30-40
10. Вентиляция	30
11. Водопровод, канализация и гор. водоснабжение	30-40
12. Электроосвещение	30-20
13. Прочие работы	25

2) Метод технической экспертизы

Метод технической экспертизы заключается в визуальном определении износа.

Табл. 6.3. Расчет физического износа методом технической экспертизы

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов по сб. 33, табл. 4, в %	Физический износ, %	Средневзвешенное значение физического износа, %	Доля износа в износе всего здания
1	2	3	4	5
1.Фундаменты	9	15	1,35	12.80
2. Стены, перегородки	21	10	2,1	19,91
3. Кровля	4	15	0,6	5,69
4. Перекрытие	14	5	0,7	6,64
5. Полы	8	15	1,2	11,37
6.Проемы	10	5	0,5	4,74
7. Внутренняя и наружная отделка	16	20	3,2	30,33
8.Санитарные и электротехн. устройства	9	5	0,45	4,26
9. Прочие работы	9	5	0,45	4,26
ИТОГО			10,55	100%

Методом технической экспертизы был получен износ 10,55%, расчетным методом износ 11 %

Поскольку здание было построено в 1998 году, то более точный результат дает метод технической экспертизы.

Б) Расчет стоимости улучшений

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

Спв ⁼ С_ЕД * К_п * V_СТР * (К_69-84 * K_84-91 * К_тек) * К_ПП * 1.18,

где: С_ЕД - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) б базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

К_п - суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

V_СТР - строительный объем здания (куб.м), Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К_69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г;

K_84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;

К_тек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

К_ПП, -- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1.18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику исходя из восстановительной стоимости 1 куб.м здания - 19,1руб. (для первого территориального комплекса, для зданий объемом до 10000 м³)

Строительный объем здания 1627 м³

Группу капитальности изменять не требуется

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:

С_б9= 19,1 * 1627 = 31 075,7руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:

С₈₄= 31 075,7 * 1,18 * 1,03 = 37 769,4 руб.,

где 1,18 - индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.);

1,03-территориальный коэффициент к индексам

Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С₉₁ = 37 769,4 * 1,56 *0,97 = 57 152,67 руб.,

где 1,56 -- индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90г.).

0,97-территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость электротехнических работ в ценах 1991 г.:

57 152,67 * 0,075 = 4 286,45 руб.

где 7,5% - удельный вес электротехнических устройств

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991г.): 57 152,67 - 4 286, 45 = 52 866,22 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценки:

52 866,22 * 57= 3 013 374,54 руб.

Стоимость электротехнических работ на дату оценки

4 286,45 * 38,44 = 164 771,138 руб.

Восстановительная стоимость объекта на май 2009 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит

С_пв -= (3 013 374,54 + 164 771,138) * 1,20 = 3 813 774,81 руб.

где 57 и 38,44 - индексы удорожания стоимости строительно-монтажных работ по строительству, согласно

С учетом НДС: С_пп= 3 813 774,81 * 1,18 = 4 500 254,28 руб.

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:

С_ост = С_ПВ * Износ = 3 813 774,81 * (1 - 0,1055 ) = 3 411 421,57 руб. без учета НДС и стоимости ЗУ,

Где 10,55% - процент износа, рассчитанный в предыдущем пункте.

Стоимость 1 кв.м затратным методом = 3 411 421,57 р / 262,5 кв.м. = 12995,89р/кв.м.

В) Расчет стоимости земли методом сравнимых продаж

Табл. 6.4. Данные об объектах-аналогах.

№	Адрес	Описание	S	Стоимость, р.	Стоимость, без НДС	Источник информации	Ст-ть 1 кв м
1	Микрорайон Дружба	Участок под ИЖС	10 соток	800 000	677 966,1	www.Rosrealt.ru	800
2	3-ий микрорайон	Участок под ИЖС	19 соток	1 500 000	1 271 186,44	www.Rosrealt.ru	789,5
3	Агропоселок	Участок под ИЖС	5 соток	600 000	508 474,6	www.Rosrealt.ru	1200

Табл. 6.5. Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Расчет стоимости сравнительным подходом
Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения
		Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Площадь зем участка, кв.м.	2200	1000	1900	500
Рыночная стоимость улучшений, руб		677966,1	1271186,4	508474,6
Стоимость предложения, руб за кв.м.		678	669	1017
Передаваемые права на объект		право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		678	669	1017
Финансовые условия	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		677,97	669,05	1016,95
Условия продажи	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		678	669	1017
Дата продажи		апр.09	апр.09	апр.09
Корректировка на дату продажи, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		678	669	1017
Корр-ка на различие в общей площади		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		678	669	1017
Корректировка на месторасположение, %		1,69	1,71	1,13
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		689,42	680,49	1028,44
Уд.вес		0,33	0,33	0,33
		229,81	226,83	342,81
Итого стоимость 1 кв.м. объекта	799,45

Введение корректировки на месторасположение

Корректировка вводится методом сопоставимых продаж

Объекты	ул. Шевченко	М-н Дружба	3 м-н	агропоселок
	участок под строительство	Участок под ИЖС	Участок под ИЖС	Участок под ИЖС
Стоимость	2 970 000	800 000	1 500 050	600 000
Площадь	2200	1000	1900	500
Стоимость 1 кв.м.	1 350	800	790	1 200
Поправочный коэффициент	-	1,69	1,71	1,13

Табл. 6.6. Расчет удельных весов для значимости объектов-аналогов

Наименование объектов сравнения	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам	2	2	2
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам	6
Количество объектов-аналогов	3
Весовой коэффициент, в %	33.33	33,33	33.33

Г) Расчет стоимости земли методом остатка

Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.

При расчете была получена стоимость 1 кв.м 10178,67 руб.

Д) Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В связи с недостаточным развитием рынка аренды земельных участков в РТ, оценщикам не удалось выявить реальные рыночные данные по аренде земельных участков в г. Альметьевск. Поэтому оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты была проведена на основе определения рыночной арендной платы на основе информации о сдаче земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода представлен в табл. 6.7.

Таблица 6.7. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

№п/п	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1	Площадь земельного участка	кв.м.	2200	Техпаспорт
2	Ставка земельного налога	руб.кв.м	34,07	Ставка зем налога на тек. год
3	Ставка арендной платы	руб./кв.м в год	68,13	Ставка аренд платы на тек. год
4	Потенциальный валовый доход	руб./кв.м в год	149886	п.1*п.З
5	Потери от недозагрузки	%	0	Экспертно
6	Потери от неуплаты	%	0	Экспертно
7	Действительный валовый доход	руб.	149886	п.4*(100-п.5)/100*(100-п.6)/100
8	Операционные расходы	руб.	77951,72	п.9+п.1О
9	Налог на землю	руб.	74954
10	Расходы на управление	руб.	2997,72	0,02*п.7
11	Чистый доход от уплаты налога на прибыль	руб.	71934,28	п.7-п.8
12	Налог на прибыль	руб.	17264,227	0,24*п.11
13	Земельная рента	руб.	54670,053	п.11-п.12
14	Коэффициент капитализ.для зем. участка	руб.	0,248455	из табл. 2
15	Стоимость земельного участка	руб	220040,059	п13/п14
16	Стоимость 1 кв м	руб	100,02	п 15/п1

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 220040,059рубля.

Порядок расчета:

1. Площадь земельного участка взята из экспликации земельного участка 2200кв.м.м

2. Ставка земельного налога - из «Решения представительного органа муниципального образования города Альметьевска от 30 декабря 2005 г. N 1-3 "О земельном налоге» Ставка составляет 0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; Кадастровая стоимость составляет 18736946 рублей, ставка налога 74947,78 рубля со всего участка, с одного квадратного метра: 34,07 руб/м²

3. Определение величины арендной платы за землю

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:

А = Рс * Кф,

где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид с разрешенного использования земельного участка.

Согласно «Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (с изменениями от 17 июля 2006 г.)», поправочный коэффициент для административных зданий составляет 2

Рс= 34,07 руб/м²

Кф=2

А=2*34,07= 68,13 руб/м²

4. Потери от недозагрузки равны нулю

5. Потери от неуплаты равны нулю

6. Коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается в табл. 6.8.

Табл. 6.8. Расчет коэффициента капитализации для земли

№	Наименование показателя	ед изм	значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	12.28	см. журнал Эксперт №10
2	Инфляция	%	13	прогноз минэкразвития РФ
3	Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию	%	13.88	п.1*п.2
4	Вероятный срок экспонирования на рынке	мес	3	анализ сроков экспонирования аналогичных объектов
5	Поправка на неликвидность	%	3.47	п.3*п.4/12мес
6	Поправка за риск вложений в объект недвижимости	%	3.50
7	Риск инвестиционного менеджмента	%	4.00
8	Ставка дисконтирования (ставка капитализации)	%	24.85	п3+п5+п6+п7
9	Общая ставка капитализации для улучшений	%	24.85	для земли равна ставке дисконтирования
10	Коэффициент капитализации		0.248455	п9/100%

Е) Согласование результатов.

Табл. 6.9. Итоговые значения

Метод расчета	Стоимость 1 кв.м., руб.
Метод сравнимых продаж	799,45
Метод остатка для земли	10178,67
Метод капитализации земельной ренты	100,02

Табл. 6.10. Согласование результатов

№ п/п	Критерии	Метод сравнимых продаж	Метод остатка	Капитализация зем. Ренты
1	Достоверность информации	75	15	10
2	Полнота информации	80	10	10
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	90	10	0
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	80	10	10
5	Способность учитывать местоположение	70	10	20
6	Допущения принятые в расчетах	70	15	15
7	Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)	465	70	65
8	Удельные весовые показатели,% (07/6)	78	12	11

С= 0,78*799,45+ 0,12*10178,67+ 0,11*100,02= 1856,01 руб./кв.м.

С= 1856,01* 2200 = 4083222 руб.

6.2 Сравнительный подход

А) Данные об аналогах.

Табл. 6.11. данные об аналогах

№	Адрес	Описание	S	Стоимость, р.	Стоимость, без НДС	Источник информации	Стоимость 1 кв м
1	Белоглазова,139а	Часть 3х этажного кирпичного не жилого здания	853,7	18 000 000	15 254 237,29	www.kvadroom.ru	21 084,7
2	Гафиатуллина,51а	3х этажное здания	980	18 000 000	15 254 237,29	КН №22 30марта-1апреля 2009	18 367, 35
3	Ленина	Нежилые помещения	586	15 566 000	13 191,525,42	www.almetyevsk-info.ru	26 563,14

Б) Расчет стоимости улучшений

Табл. 6.12. Расчет стоимости сравнительным подходом

Расчет стоимости сравнительным подходом
Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения
		Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Площадь помещений, кв.м.	262,5	853,7	980	586
Рыночная стоимость улучшений, руб		18000000	18000000	15566000
Стоимость предложения, руб за кв.м.		21085	18367	26563
Передаваемые права на объект		право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		21085	18367	26563
Финансовые условия	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		21084,69	18367,35	26563,14
Условия продажи	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		21085	18367	26563
Корректировка на уторговывание. %		-3	-3	-3
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20452	17816	25766
Дата продажи		апр.09	апр.09	апр.09
Корректировка на дату продажи, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20452	17816	25766
Отделка	простая	простая	простая	простая
Корректировка.%		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20452	17816	25766
Физическое состояния, %	10,55	10	25	10
Корректировка, %		0,99	1,19	0,99
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20327	21249	25609
Корр-ка на различие в общей площади		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20327	21249	25609
Корректировка на месторасположение, %		1,13	1,3	0,9
Скорректированная стоимость, руб/кв.м.		20556,86	21525,17	25839,26
Уд.вес		0,33	0,33	0,33
		6852,29	7175,06	8613,09
Итого стоимость объекта	22640,43

Объяснение корректировок:

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.

Объем передаваемых прав

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они переходят на праве собственности.

Корректировка на финансовые условия

Так как в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналога в типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателем и продавцом не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка но данному фактору не проводилась.

Корректировка на уторговывание

В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 1-5%.

Скидки на торг были приняты исходя из данных исследования ООО «Профессор недвижимости» и составили в г. Альметьевск (население свыше 100 тыс.чел.) для сегмента коммерческой недвижимости 3%.

Табл. 6.13. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс.чел.	Жилая Недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5
Источник: анализ ООО «Профессор Недвижимости»

Корректировка на дату продажи

Корректировка на время продажи обычно вводится на основе динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Поскольку за основу брались данные близкие к дате оценке. В связи с этим введение корректировки не целесообразно.

Корректировка на отделку

Корректировка на отделку не вводилась, в связи с отсутствием обоснованных данных по стоимости ремонта.

Корректировка на износ

Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает табл. Для объектов аналогов рассчитан экспертный износ.

Табл. 6.14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Объекты-аналоги	Физический износ, %	Описание
1 Белоглазова 139а	10	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.
2 Гафиатуллина 51а	25	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов
3 Ленина	10	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов

Величина износа

Корректировка на физические характеристики, в данном случае корректировка на величину износа, осуществлялась следующим образом, для чего и использовалась формула:

_Ки= юо - и_о6

100-И_А

Ки = (100-8,65)/(100-10)=1,02

Ки = (100-8,65)/(100-25)=1,22

Корректировка на площадь

Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты. Для объекта-аналога №1=1; №2 и №3 =0,93. Значение поправок принимается по табл.3

Таблица 6.15. Корректировка на различие в общей площади

Разница в площади
So/Sa		Ко
<0,25		1,25
0,49-0,25		1,2
0,86-0,5		1,1
0,85-1,15		I
1,16-1,5		0,95
>1,5		0,93

Таблица 6.16 Ведение корректировки на месторасположение

Объекты	Шевченко	белоглазова	Гафиатуллина	Ленина
	административное трехэтажное здание	Часть 3х этажного кирпичного не жилого здания	3х этажное здание	Нежилые помещения
Стоимость	6 245 925	18 000 000	18 000 000	15 566 000
Площадь	262,5	853,7	980	586
Стоимость 1 кв.м.	23 794	21 085	18 367	26 563
Поправочный коэффициент	-	1,13	1,30	0,90

Табл. 6.17. Расчет весовых коэффициентов

Наименование объектов сравнения	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам	4	4	4
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам	12
Количество объектов-аналогов	3
Весовой коэффициент,0/*)	33%	33%	33%

D=(Q-q) * 1

Q p-1

D - весовой коэффициент; Q - общее количество корректировок; q - количество корректировок аналога; Р - количество аналогов

D = (12-3)/12*l/(3-l)= 33,33%

6.3 Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.

Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.

Табл. 6.18. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

№	Наименование показателя	ед изм	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	12.28	см. журнал Эксперт №10
2	Инфляция	%	13	прогноз минэкразвития РФ
3	Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию	%	13.88	п.1*п.2
4	Вероятный срок экспонирования на рынке	мес	3	Анализ сроков экспонирования аналогичных объектов
5	Поправка на неликвидность	%	3.47	п.3*п.4/12мес
6	Поправка за риск вложений в объект недвижимости	%	3.50
7	Риск инвестиционного менеджмента	%	4.00
8	Ставка дисконтирования (ставка капитализации)	%	24.85	п3+п5+п6+п7
9	Общий срок эк.жизни улучшений	лет	100	Исходя из конструктивных особенностей объекта
10	Фактич возраст улучшений	лет	11	Из техпаспорта
11	Эффективный возраст жизни улучшений	лет	11	Равен фактическому возрасту при нормальной эксп-ии
12	Оставшийся срок экономической жизни улучшений	лет	89	п9-п11
13	Ставка возврата капитала	%	1,12	100/п12
14	Общая ставка капитализации для улучшений	%	25.97	п8+п13
15	Коэффициент капитализации		0.2597	п14/100%

Рассчитаем резервы на замещение:

Табл. 6.19. Расчет резервов на замещение.

№	Конструктивные элементы с коротким сроком использования	Срок использования, в годах	Восстановительная стоимость, руб	Резервное замещение констр. элемента, руб
1	Полы	30	4572,2136	152,41
2	Крыша	50	2286,1068	45,72
3	Проемы	40	5715,267	142,88
4	Отделочные работы	40	9144,4272	228,61
5	Водоснабжение	30	1285,93508	42,86
6	Электроснабжение	30	1285,93508	42,86
7	Канализация	30	1285,93508	42,86
8	Отопление	30	1285,93508	42,86
		Итого:	26861,7549	741,08

Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.

Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:

Табл. 6.20. Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости

№	Наименование	Ед изм	Знач-е	Порядок
1	Налог на землю	р	8943,375	п2*п3
2	Площадь земельного участка	кв м	262,5	из кадастрового плана
3	Ставка налога на землю	р/кв м	34,07	см. расчет капитализации земельной ренты
4	Остаточная стоимость объекта без НДС	р	3813774,81	из затратного подхода с учетом износа без земельного участка
5	Налог на имущество	р	83903,04582	2.2% от остаточной стоимости
6	Расходы на страхование	р	28603,31108	0.75% от остаточной стоимости
7	Резерв на замещение	р	741,08	из предыдущей таблицы
8	Расходы на управление	р	13035,6	от 2 до 5 % от действительного валового дохода, который считается в след. табл.
		Итого:	135226,41

Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:

Табл. 6.21. Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.

№	Наименование	Ед изм	Знач-е	Порядок
1	Полезная площадь объекта	кв м	263	техпаспорт
2	Арендная ставка	р/кв м	600
3	Потенциальный валовый доход (ПВД)	р	1 893 600	п1*п2
4	Прогнозируемая недозагрузка	%	10	экспертно 10-25%
5	Прогнозируемые потери от недозагрузки	%	5	экспертно 5%
6	Действительный валовый доход	р	1 609 560	ПВД-(потери)-(недозагрузка)
7	Операционные расходы	р	99 918
8	Чистый операционный доход до налога на прибыль	р	1 509 642	п 6-п 7
9	Налог на прибыль	р	30 193	п8*0,2
10	Чистый операционный доход для единого объекта недвижимости	р	1 479 449	п8-п9
11	Коэффициент капитализации для зданий		0,2597	из табл.
12	Стоимость объекта недвижимости	р	5 696 763,28	п10/п11
12а	Стоимость 1 кв.м.	р	21 660,70	П 12/п1
13	Стоимость улучшений земельного участка	р	1 929 015,29	Результат по затратному подходу без учета стоимости земли
14	Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения	р	500 965,27	п 13* п 11
15	Чистый операционный доход для земли	р	978 484,15	п 10- п 14
16	Коэффициент капитализации для земли		0,2484	из табл.
17	Стоимость земли	р	3 939 147,16	п 15/ п 16
18	Стоимость 1 кв.м земельного участка		10 178,67

Таким образом, стоимость 1 кв.м земли составляет 10 178,67 р/кв.м, стоимость здания - 21660,7 р/кв.м

6.4 Согласование результатов

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₂ + V₁*Q₂ + V₃*Q₃

где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃- стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходо соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ - средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.

Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:

Затратный подход -- 0,03

Сравнительный подход - 0,8

Доходный подход - 0,18

Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Табл. 6.22. Расчет удельных весов значимости методов.

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	5	85	10
2	Полнота информации	0	80	20
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0	90	10
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0	85	15
5	Способность учитывать местоположение	5	55	40
6	Допущения принятые в расчетах	5	85	10
7	Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)	15	480	105
8	Удельные весовые показатели,% (07/6)	3	80	18

V=0.03* 12995,89 + 0.8* 22640,43+ 0.18*21660,7 = 22401,14руб./кв.м.

С= 22401,14*262,5=5880299,25 руб.

С учетом стоимости зем участка:

С= 5880299,25+718277=6598576,25 руб.

Табл. 6.23. Итоговая стоимость объекта 3 методами

Метод:	Стоимость 1 кв.м.	Стоимость объекта данным методом	Стоимость с учетом земельного участка	Итоговая стоимость 1 кв.м.
Затратный	12 995,89	3 411 421,57	4 129 698,57	15 732,19
Сравнительный	22 640,43	5 943 112,90	6 661 389,90	25 376,72
Доходный	21 660,70	5 685 933,75	6 404 210,75	24 396,99

Заключение

Оценке подвергался отдельно стоящий магазин, расположенный в г. Альметьевск по ул. Шевченко 9а. Расчет велся с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, Были получены следующие результаты:

Табл. 6.23. Итоговые результаты.

Метод:	Стоимость 1 кв.м.	Стоимость объекта данным методом	Стоимость с учетом земельного участка	Итоговая стоимость 1 кв.м.
Затратный	12 995,89	3 411 421,57	4 129 698,57	15 732,19
Сравнительный	22 640,43	5 943 112,90	6 661 389,90	25 376,72
Доходный	21 660,70	5 685 933,75	6 404 210,75	24 396,99

Мы изучили основные методы оценки недвижимости, выяснили, что выбор метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе, от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в наличии эксперта информации.

Рекомендуется использовать как можно большее количество методов, чтобы согласованные результаты дали как можно более точный результат.

Приложения 1.

Приложение 1. Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах, для зданий объемом до 1000 м, сборник № 26, том 2,отдел 3, двухэтажные административные здания. УПВС

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в %
1.Фундаменты	9
2. Стены, перегородки	21
3. Кровля	4
4. Перекрытие	14
5. Полы	8
6.Проемы	10
7. Внутренняя и наружная отделка	16
8.Санитарные и электротехн. устройства	9
9. Прочие работы	9
ИТОГО	100%

Приложение 2. Данные об аналогах

1. Административное здание (853,7 мІ), Альметьевск ул Белоглазова 139а

Реализуемая площадь: 853,7 мІ Объект: Административное здание (класс A)

Цена за мІ от: 21 084,7рублей Цена всего: 18 000 000 рублей

Нежилое здание, отдельно-стоящее трехэтажное кирпичное, 1 линия оживленной трассы, парковка; здание реконструировано, чистовая отделка; конструкция - колонны; предусмотрено полное техническое обеспечение. Целесообразность использования: бизнес-центр, административно - производственное, учебное заведение и др

2. Административное здание (980мІ), Альметьевск ул Гафиатуллина 51а

Реализуемая площадь: 980мІ Объект: Административное здание (продается целиком)

Цена за мІ от: 18 367, 35рублей Цена всего: 18 000 000рублей

Нежилое помещение (торговая площадь), общей площадью 980 кв.м.,. Состояние помещения - евроремонт, полное инженерно-техническое обеспечение; первая линия, хороший транспортный подъезд, парковка. Целесообразность использования - торговая площадь, любое другое назначение.

3. Административное здание (586 мІ), Альметьевск ул Ленина

Реализуемая площадь: 586 мІ Объект: Административное здание (класс B+) (продается целиком)

Цена за мІ от: 26 563,14 рублей Цена всего: 15 566 000 рублей

Нежилые помещения общей площадью 586 кв.м., расположенные на первом и втором этажах двух - трехэтажного здания в центре города; первая линия, хороший транспортный подъезд; парковка; помещения находятся в хорошем состоянии, в здании создана полная инфраструктура - фойе, гардероб. Целесообразность использования - офисные помещения для любой деятельности, культурно-оздоровительный центр; учебное заведение и др.

Размещено на Allbest.ru