Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

«Международная Академия Оценки и Консалтинга»

Курсовая работа

по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»

Тема:

«Оценка стоимости пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу:

Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район,

ул. Радищева, дом 2А, квартира 18

Выполнил: слушатель группы ПН.4.13

Липатова Т.С.

Принял:

Дюбанова Л.Ф

Новокузнецк 2014 г

ВВЕДЕНИЕ

оценка стоимость рыночная

Цель данной работы - определение рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк, ул. Радищева дом 2А квартира 18 на дату оценки 02.06.2014 года.

Необходимо собрать полную информацию об объекте недвижимости: изучить техническую и правоустанавливающую документацию. далее, необходимо произвести осмотр квартиры. Проанализировать сегмент рынка, к которому относится квартира. Произвести анализ лучшего и наиболее эффективного использования данного объекта. Обосновать выбор подходов оценки объекта оценки, а также отказ от их применения.

В итоге, составить отчет о рыночной стоимости квартиры на дату оценки 02.06.2014 года

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Идентификация сегмента недвижимости объекта	Пятикомнатная квартира в многоквартирном 9-этажном доме
Месторасположение имущества:	Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Радищева, дом 2А, квартира 18
Состав оцениваемого объекта недвижимости в соответствии с выпиской их технического паспорт БТИ:	Квартира, состоящая из пяти комнат общей площадью - 93,0 м. кв., жилой площадью - 56,7 м.кв., расположена на пятом этаже 9-этажного дома, год постройки 1981 год.
Правообладатели оцениваемого имущества:	ХХХХХХ
Результаты оценки, полученные при применение различных подходов к оценке
Величина рыночной стоимости жилого помещения сравнительным подходом	2 051 565 рублей
Величина рыночной стоимости жилого помещения затратным подходом	Не используется
Величина рыночной стоимости жилого помещения доходным подходом	Не используется
Итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки	2 051 565 рублей

Основание для проведения оценки

Основание для проведения оценки	Договор № ХХХХХ

Задание на оценку.

Идентификация сегмента недвижимости объекта	Пятикомнатная квартира в многоквартирном 9-этажном доме
Месторасположение имущества:	Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Радищева, дом 2А, квартира 18
Оцениваемые права:	Полное право собственности
Существующие ограничения права:	Не зарегистрировано
Вид определяемой стоимости:	Рыночная и ликвидационная стоимость
Цель оценки:	Определение стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Обеспечение кредитных обязательств
Ограничения, связанные с предполагаемым результатом оценки	Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанного предполагаемого использования, представление отчета для иного назначения на допускается
Период проведения оценки:	«02» июня 2014 года
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости):	«02» июня 2014 года
Основание для проведения работ:	Договор № И-58/14
Общая площадь объекта оценки:	93,0
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	При анализе возможного обременения оцениваемого объекта оценщиками от Заказчика была получена информация об отсутствии обременений. на этом основании в рамках настоящего отчета оценка проводилась исходя из предположения что имущество оценивается как свободное от всех прав удержания или обременений. Поскольку в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, рыночная стоимость определяется без учета НДС

1.2 Содержание и объем работ, использованных для проведение оценки

В процессе работы были собраны необходимые данные, включая данные по продажам по продажам различного функционального назначения.

Процедура оценки включала следующие шаги:

Инспекция объекта и его окрестностей.

Сбор и обработка правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц.

Сбор и обработка информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценка

Сбор и обработка информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Сбор и обработка данных по продажам прав собственности оцениваемого имущества.

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений и диапазонов значений ценообразующих факторов.

Представление общей характеристики среды местонахождения объекта оценки.

Точное описание оцениваемого имущества с указанием текущего использования, с установлением количественных и качественных характеристик объекта оценки, сведений об имущественных правах, обременениях. физических свойств объекта оценки, износа и устареваний.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земли как если бы она была незанятой, и имущества как улучшенного, предполагая ответное владение и компетентное управление имуществом.

Применение одного из трех обязательных подходов к оценки рыночной стоимости и описание процесса оценки объекта в части применения подходов с приведением расчетов:

- Сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами в отношении которых имелась информация о ценах сделок с ними;

11. Обоснование отказа от применения:

- Доходного подхода, основанного на том, что квартира приобретается «для проживания», а не как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи, В данной ситуации доходный подход использовать некорректно, по информации, полученной от Заказчика, данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать в аренду с целью извлечения дохода.

12. Согласование результатов, полученных разными подходами как итог обоснованного обобщения результатов расчетов.

13. Описание ликвидационной стоимости объекта оценки.

14. Написание отчета в формате письменного и исчерпывающего.

1.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик	хххххх
Документ, удостоверяющий личность	ххххххх
Адрес регистрации	ххххххх

Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком

Наименование оценочной компании с указанием организационно-правовой формы	Общество с ограниченной ответственностью «ххххх»
Юридический адрес	654018 Кемеровская обл. г. Новокузнецк, УУУУ
Почтовый адрес	654080 Кемеровская обл. г. Новокузнецк, УУУУ
ОГРН	УУУУ дата присвоения 16 января 2003 г.
Банковские реквизиты	ИНН ХХХХ р/с ХХХХХХ в городском отделении Сибирского банка СБ РФ №2363 к/с 30101810500000000641
Контактные телефоны	8(3843)ХХ-ХХ-ХХ
e-mail
Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Наименование страховой компании ОАО «АльфаСтрахование» страховой полис № ХХХХХХХ страховая сумма 3 000 000 (три миллиона рублей), срок действия полиса с 23.12.2013 по 22.12.2014

Сведения об оценщике

Ф.И.О.	ХХХХХХХХ оценщик 1 категории
Адрес местонахождения	Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. ХХХХХ
Сведения об участии Оценщика в саморегулируемой организации	Член Общероссийской общественной организации «ххххх» и включен в реестр оценщиков 28 ноября 2007 г. за регистрационным № ххххх, выписка из реестра от 28.11.хххх
Сведения о квалификации Оценщика	Диплом Московского института профессиональной оценки ПП № ххххххх, от 15.09.2001г. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ххххххх, выдано Алтайским государственным техническим университетом им. И.И. Ползунова г.Барнаул, 2004 год. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ххххххх, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г.Барнаул, 2007 год. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ххххххх, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г. Барнаул, 2010 год. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № хххххх, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г. Барнаул, 2013 год.
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Полис страхование ответственности оценщика № хххххх ОАО «Альфа Страхование» от 18 октября 2013 г. срок действия полиса с 18.10.2013 по 17.10.2014
Стаж работы	13 лет
Ф.И.О.	ххххххххх, оценщик
Адрес местонахождения	Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. хххххх
Сведения об участии Оценщика в саморегулируемой организации	Член Общероссийской общественной организации «Российское общество» и включен в реестр оценщиков 28 ноября 2007 г. за регистрационным № ХХХХХвыписка из реестра от 28.11.2007,
Сведения о квалификации Оценщика	Диплом Московского института профессиональной оценки. ПП № ХХХХХХ от 05.10.2004г. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ХХХХХХ, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г.Барнаул, 2007 год. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ХХХХХХХ, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г. Барнаул, 2010 год. Свидетельство о повышении квалификации, регистрационный № ХХХХХх, выдано Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» г. Барнаул, 2013 год
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Полис страхование ответственности оценщика № ХХХХХ ОАО «Альфа Страхование» от 18 октября 2013 г. срок действия полиса с 18.10.2013 по 17.10.2014
Стаж работы	9 лет

1.4 Сделанные допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой часть данного Отчета:

Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (планы, чертежи и т.п. по объекту оценки. Фотографии и иллюстративные материалы включаются в отчет для того, чтобы помочь пользователю зрительно представить себе имущество.

Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности на за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Прогнозы, планы и действующие оценки, содержащиеся в Отчете, основаны на текущих условиях на рынке, факторах ожидаемого краткосрочного спроса и предложения и длительно устойчивой экономике.

Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда;

Мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной указанной в отчете;

ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно выводы касательно стоимости, личности оценщика или фирмы, с которой оценщик связан) не может разглашаться среди публики через рекламу, связи с общественностью, новости, продажи или иные средства информации, а также копирование (сканирование) Отчета (части отчета) не может производиться без предварительного письменного согласия и одобрения оценщика.

при определении рыночной стоимости объекта оценки к расчету принималась общая площадь квартиры с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, поскольку этот показатель определяет цену предложения квартиры на рынке купли - продажи жилых помещений;

оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

Поскольку налоговая база типичных субъектов прав (собственников объектов оценки - жилой недвижимости на вторичном рынке) не предполагает их обязательств уплаты НДС, рыночная стоимость определена без учета НДС, то используемые в расчетах по стандартным подходам исходные значения не включают НДС.

При расчетах некоторые значения округлялись. При проверке расчетов могут быть незначительные расхождения из-за применения округления.

рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в рублях.

1.5 Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источника их получения

Пользователь Отчета, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным ниже. Оценщики подтверждают, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако они не несут ответственности за дальнейшие изменения содержания данных источников.

ценовая информация:

Сайты Интернета: http://www.dom-nk.ru/; http://www.ooocn.ru/;

www/rusbond.ru

Электронная версия газеты бесплатных объявлений «Франт» http://frant.kemerovo.su

журнал «Вариант» № хх от 17.04.2014 г.

1.6 Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

Копия выписки из технического паспорта;

Копия паспорта заказчика.

Копия свидетельств ЕГРП

1.7 Применяемые стандарты и правила оценочной деятельности

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254;

1.8 Основные предпосылки для определения стоимости, основные понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО № 1.2.3 и ССО РОО

В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости объекта оценки.

Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО) и Международными стандартами оценки (МСО, International Valuation Standards).

Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральном стандарте оценки: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.07.2007 г. Как субъект гражданских правоотношений оценщик придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2. Тем не менее, рыночная стоимость, указанная в настоящем Отчете, также соответствует Международным Стандартам.

Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2):

"… наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Также при написании настоящего Отчёта было использовано следующее определение ликвидационной стоимости, содержащееся в ФСО №2:

"… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества"

Так же в настоящем отчете использованы следующие термины:

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Дата оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Цель оценки - опеределение стоимости объекта оценки, вид в которой определяется в задании на оценку.

Предполагаемое использование результата оценки - использование заключения об оценочной стоимости при определении сторонами цены для совершения сделки или иных дейтсвий с объектом оценки.

Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные и ним объекты, созданные человеком.

Недвижимое имущество оценивается как отдельные «объекты», т.е. как физические активы (включая земельный участок), к которым применяются специфические права собственности.

Собственность - это вещь плюс (полное, исключительное) право собственности какого-либо правообладателя на вещь - без обременений этого права правомочиями иных субъектов права ( без отношений с кредиторами, с обладателями права установления сервитутов, с инспекцией охраны памятников и др.)

Имущество - это собственность плюс обременения, т.е. вещь плюс (полное) право собственности плюс обременения.

Обременения - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, ограничивающие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретные объект недвижимого имущества.

Сопоставимые данные - данные, используемые для получения расчетных величин стоимости, относятся к объектам недвижимости, характеристики, которых аналогичны характеристикам оцениваемого объекта (продажные цены, ставки аренды, доходы и расходы, ставки капитализации и доходности).

Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов недвижимости и сделок, которые приводят к вариации в ценах ( передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические, экономические, а также другие характеристики).

Единицы сравнения - коэффициенты, которые отражают точные различия между объектами недвижимости и облегчают проведение анализа во всех трех подходах к определению стоимости (цена за квадратный метр), либо отношения, которые получаются путем деления продажной цены недвижимости на приносимый ею чистый доход (мультипликатор чистого дохода).

Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование недвижимого имущества, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает наибольшую величину стоимости. Использование недвижимости, противоречащее действующему законодательству или физически неосуществимое, не может рассматриваться как наиболее эффективное использование.

Инвестиции - использование некоторой суммы капитала для приобретения актива, который, как ожидается, будет производить приемлемый поток дохода и/ или обеспечивать повышение стоимости капитала.

Срок экспозиции рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Вид оцениваемого имущества: оцениваемое имущество является не специализированным имуществом, которое рассматривается как объект мены, а в соответствии с п. 1 ССО РОО 2-01-2010 его стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую бы принесло имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Что оценить рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. такое использование может быть продолжением существующего или некоторым альтернативным использованием.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим или другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта являются затраты, необходимые для создания объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий. применяющихся на дату оценки. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обощения) результатов.

База оценки: исходя из определения оцениваемого имущества как неспециализированного и в соответствии с ССО РОО 02-01-2010 базой оценки будет являться рыночная стоимость и методы и процедуры оценки - отражающие характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а так же достаточности и достоверности используемой информации, сделанных оценщиком допущений или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обощения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ И ОКРУЖЕНИЯ

2.1 Характеристика местоположения объекта

Объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Радищева, дом 2А, квартира 18

№ п/п	Характеристики объекта оценки
1	Местоположение
1.1	Адрес:	Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Радищева, дом 2А, квартира 18
1.2	Административный округ	Орджоникидзевский район
1.3	Локальные особенности расположения: - транспортная доступность	Жилой дом располагается на улице Радищева, в 5 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта.
1.4	Экологическая обстановка	В пределах допустимой нормы
1.5	Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Новокузнецкий алюминиевый завод ОАО «Русал-Новокузнецк»
1.6	Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Школа
		Детский сад
		Отделение банка
		Предприятия службы быта
		Торговые предприятия
		Аптека
		Поликлиника
		Зона отдыха
1.7	Состояние прилегающей территории	Прилегающая территория оценивается удовлетворительно

2.1 Сведения об имущественных правах на объект оценки

Права собственности, подлежащие оценке: безусловное право собственности на квартиру.

Право собственности , согласно Гражданскому кодексу, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Оценщики проанализировали возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

- наличие залога объекта оценки.

С целью проверки полученной информации оценщиками были выборочно обследованы помещения оцениваемого объекта и проведен опрос соседей с целью выяснения их принадлежности определенному физическому лицу. В ходе анализ оценщиками не выявлено нахождение иного, ХХХ.

По данным правоустанавливающих документов, по словам Заказчика, оцениваемое имущество не обременено.

На основании вышеизложенного в рамках настоящего Отчета оценка проводилась, исходя из вышеизложенных условий.

2.2 Сведения о физических свойствах объекта оценки

Соответствует поэтажному плану БТИ (не имеет не зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок/переоборудования) (нужное отметить)	Соответствует	не соответствует
(при наличии незарегистрированной перепланировки/переоборудования) краткая характеристика перепланировки и мнение оценщика о возможности регистрации данной перепланировки в установленном законом порядке	-
Имеет отдельную от других квартир кухню и санузел (нужное отметить)	Да	Нет
Подключен к электрическим, паровым газовым системам отопления (нужное отметить)	Да	Нет
Обеспечен горячим и холодным водоснабжением (нужное отметить)	Да	Нет
Здание не находится в аварийном состоянии (нужное отметить)	Да	Нет
Имеется информация о состоянии здание на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением (нужное отметить)	Да	Нет

Описание квартиры.

Количество жилых комнат	5
Этажность жилого дома	5/9

Описание жилого дома, где находится объект оценки:

Административный/муниципальный округ	Центральный
Тип дома (нужное отметить)	Монолитный	Кирпичный	Крупноблочный	Панельный
Год постройки	1981
Наличие информации о планах на капремонт, снос или реконструкцию (для домов до 70-х гг. Постройки и этажностью менее 8 этажей включительно.)	Есть	нет
	Не требуется
Технический этаж/подвал (для квартиры на последнем/первом этаже) (нужное отметить)	есть	нет
Перекрытия (нужное отметить)	железобетонные	деревянные	смешанные
	источник информации
	«Центр технической инвентаризации Кемеровской области» Филиал №12 БТИ г. Новокузнецка
Здание имеет износ более 60%	Да	Нет
Независимый оценщик	ХХХХХХ

2.3 Общие характеристики объекта оценки

№ п/п	Характеристики объекта оценки
2	Физические характеристики дома
2.1	Год постройки	1981
2.2	Общий физический износ, %	22,00 %
2.3	Тип здания	9 - этажный жилой дом
2.4	Наличие подвала	Есть
2.5	Наличие чердака/мансарды	Есть
2.6	Количество этажей	9
2.7	Материал стен	Ж/б панели
2.8	Внешний вид фасада дома	Облицовано
2.9	Техническое обустройство	Все инженерные коммуникации подведены
2.10	Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Информацией о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт дома по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Радищева, дом 2А, не располагаем.
2.11	Социальный состав жильцов	Смешанный
2.12	Тип комнат	Смежно-изолированные
2.13	Общая площадь, кв.м.	93,0
2.14	Жилая площадь, кв.м.	56,7
2.15	Высота потолков, м.	2,58
2.16	Внутренняя отделка и оборудование помещений	Пол в жилых помещениях	Линолеум, ковролин
		Пол на кухне	Линолеум
		Оконные проемы	Пластиковые
		Потолки в жилых помещениях	Окрашено в/э составом
		Потолки во вспомогательных помещениях	Окрашено в/э составом
		Отделка стен	Жилые комнаты, коридор - обои, кухня - обои
		Межкомнатные двери	Филенчатые
2.17	Объект подключен к системам газоснабжения, водопровода, горячего водоснабжения, радио, отоплению, мусоропроводу, лифтам	-водопровода, горячего водоснабжения, отоплению, мусоропроводу, лифту
2.18	Центральное отопление	Радиаторы
2.19	Оборудование для вышеперечисленных систем	В наличии
2.20	Соответствие планировки квартиры поэтажному плану органов технической инвентаризации	Соответствует
2.21	Текущее использование	Жилое

2.4 Соответствие квартиры технической документации

Отклонения от технической документации БТИ не выявлены.

2.5 Сведения об износе, устареваниях

В данном Отчете использовался метод срока жизни расчета физического износа. В рамках данного метода физический износ определяется по формуле:

И = ЭВ/ (ЭВ + ОСЖ)

где, ЭВ - эффективный возраст объекта,

ОСЖ - оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости.

В рамках данной оценки в качестве эффективного возраста был принят хронологический срок жизни объекта недвижимости.

Расчет физического износа объектов недвижимости представлен в Таблице

Наименование объекта недвижимости	Год постройки	Хронологический возраст объекта	Нормативный срок службы1 Вестник недвижимости №21/2014	Физический износ объекта
Жилой дом	1981	33	150	22,00 %

2.6 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику , влияющую на результаты оценки объекта оценки.

Элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не обнаружено.

2.7 Информация о текущем использовании объекта оценки

Объект оценки предназначен для проживания, на дату оценки используется по назначению.

2.8 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Других факторов и характеристик, кроме перечисленных выше, влияющих на результаты оценки объекта оценки, не обнаружено.

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

3.1 Обзор ценовой информации по г. Новокузнецку

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв.м. в квартирах Орджоникидзевского района г. Новокузнецка1.

Средняя стоимость квадратного метра в Новокузнецке на май 2014 года
районы	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
Центральный	44,4	38,6	38,5	34,3
Куйбышевский	35,8	33,1	30,9	32,5
Кузнецкий	38,7	31,8	34,2	29,5
Заводской	34	27,9	33,4	27,3
Новоильинский	37,9	35,4	33,3	32,7
Орджоникидзевский	34,1	28,6	31,9	27,8
Количество предложений по типам квартир на май 2014 года
1- комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатная	5-комнатная
23,00%	41,20%	28,70%	6,00%	1,10%



Средняя стоимость квадратного метра квартир улучшеной планировки в мае
Центральный	Заводской	Новоильинский	Куйбышевский	Орджоникидзевский	Кузнецкий
43,2	35,3	38,2	36,4	33,1

4. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБРАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОВ В РАМКАХ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ, ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ

4.1 Обзор подходов к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки - метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Сравнительный подход называемый также рыночным и является наиболее широко применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

4.2 Обоснование выбранных методов для производства оценки

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Статья 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 и статья 14 «Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ обязывают оценщика про проведении оценки использовать (или обосновать отказ от использования) все подходы к оценке, а также дают право самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Рынок квартир в г. Новокузнецке является наиболее развитым рынком недвижимости с точки зрения сделок купли-продажи и сдачи в аренду. Потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении руководствуется о сделках купли-продажи и уровне доходности от сдачи в аренду.

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

4.3 Обоснование отказа использования доходного и затратного подходов к оценке жилой недвижимости

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и ,соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая Заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчетов по данному объекту недвижимости.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемую зданию, в соответствии с чем стоимость недвижимости определяется на основе издержек замещения улучшений.

Затратами на воспроизводство объекта являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Специфика российского жилищного законодательства

Специфика российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, состоит в том, что вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами - земельно-имущественными комплексами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта

Процесс оформления права собственности на землю достаточно сложен и длителен, поскольку в собственность могут перейти лишь те участки, на которых проведены все землеустроительные работы, оформлены все документы и которые прошли кадастровый учет. В Кемеровской области норма закона № 189-ФЗ (ст.16) на дату оценки не реализована, поэтому расчет стоимости жилого помещения в многоквартирном доме затратным подходом в строгом понимании методологических основ произвести не представляется возможным в следствии следующих объективных причин:

Отсутствует исходная информация о количественных и качественных характеристиках доли земельного участка, приходящейся на часть собственности в многоквартирном жилом доме. принадлежащую. собственнику;

Отсутствует рынок земельных участков, находящихся на праве общей долевой собственности.

Кроме того, использование затратного подхода для оценки встроенных помещений является не вполне корректным, ведь очевидно, что отдельно взятое встроенное помещение невозможно возвести на отдельно взятом участке земли. Типичной сделкой по приобретению права собственности на такое помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоквартирного дома с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы.

таким образом, эти обстоятельства считаются объективными и достаточными для обоснования отказа от применения затратного подхода к расчету рыночной стоимости объекта.

4.4 Предпосылки оценки

Предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости в целях обеспечения кредитных обязательств.

Вид оцениваемого имущества: оцениваемое имущество является неспециализированным имуществом, которое рассматривается как объект мены, в соответствии с п. 1.2. ССО РОО 2-01-2010 его стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием.

База оценки: исходя из определения оцениваемого имущества как неспециализированного и в соответствии с ССО РОО 2-01-2010 базой оценки будет являться рыночная стоимость и методы и процедуры оценки - отражающие характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется оценщикам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве жилой квартиры.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

6.1 Выбор объектов-аналогов

Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Данный метод определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.

Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для оценки методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимый объект разумной заменой оцениваемому объекту.

Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

отбор информации с целью повышения ее достоверности, и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

сопоставление объекта оценки и отобранных для сравнения аналогичных объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным критериям. Корректировка цены оцениваемого объекта;

определение итоговой стоимости оцениваемого объекта, путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой недвижимости г. Новокузнецка, с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости: периодических изданий «Вариант», «Франт». При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта.

6.2 Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица сравнительного анализа по сравнимым продажам.

№ п/п	Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Источник информации		АН Монолит 8-913-136-557 Вариант № 39 от 02.06.2014	АН Елена 8-913-321-056 Вариант № 39 от 02.06.2014	АН Мегаполис Вариант № 39 от 02.06.2014	АН РЦН 45-45-00
2	Местонахождение (район)	Орджоникидзевский	Орджоникидзевский	Орджоникидзевский	Орджоникидзевский	Орджоникидзевский
3	Адрес (улица)	ул. Радищева 2А-18	ул. Радищева 20	ул. Радищева, 2	ул. Радищева 2	ул.Радищева 18
4	Условия сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
5	Этаж / этажность	5/9	2/9	1/9	9/9	5/9
6	Общая площадь, м2	93,00	91,0	93,0	102,0	99,0
7	Площадь кухни	7,6	8,0	8,0	7,0	7,0
8	Внутренняя отделка	требуется косметический ремонт	простого качества	требуется косметический ремонт	хорошего качества	хорошего качества
9	Наличие телефона	нет	нет	нет	нет	есть
10	Цена предложения (оферты), руб.	?	2 450 000	1 900 000	2 500 000	2 590 000
11	Балкон/лоджия	3 лоджии	3 лоджии	3 лоджии	3 лоджии	3 лоджии
12	Корректировка%		0%	0%	0%	0%
13	Цена 1 м2 общей площади, руб.		26 923	20 430	24 510	26 162
14	Корректировка на торг, %		-5,00%	-5,00%	-5,00%	-5,00%
15	Скорректированная цена, руб.		25 577	19 409	23 284	24 854
16	Поправка на местонахождение, %		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
17	Скорректированная цена, руб.		25 577	19 409	23 775	24 854
18	Поправка на этаж, %		0,0%	5,0%	3,0%	0,0%
19	Скорректированная цена, руб.		25 577	20 379	24 488	24 854
20	Поправка на общую площадь, %		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
21	Скорректированная цена, руб.		25 577	20 379	24 488	24 854
22	Корректировка на наличие балкона, %		0%	0%	0%	2%
23	Скорректированная цена, руб.		25 577	20 379	24 488	25 351
24	Поправка на отделочные работы, %		-11,1%	0,0%	-12,2%	-11,5%
25	Скорректированная цена, руб.		22 738	20 379	21 500	22 435
26	Площадь кухни %		-0,2%	-0,2%	0,3%	0,3%
27	Скорректированная цена, руб.		22 737	20 379	21 501	22 436
28	Поправка на этажность%		0,0%	5,0%	3,0%	0,0%
29	Скорректированная цена, руб.		22 737	20 389	21 508	22 436
30	Поправка на наличие телефона (коэф.)

Подобные документы

• Оценка недвижимости

  Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014
  

• Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

  Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
  
  курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Практика оценки недвижимости

  Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Последовательность определения стоимости. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Внесение и обоснование корректировок цены. Расчет ставки капитализации.
  
  дипломная работа [149,9 K], добавлен 28.10.2014
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам