Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

 

1,000

1,000

1,000

1,000

31

Скорректированная цена, руб.

 

22 737

20 389

21 501

22 436

32

Согласование результатов

33

Общий процент внесенных корректировок

 

-15,55

-0,20

-12,28

-14,24

34

Средневзвешенная цена, руб./м2

 

 

22 060

 

 

35

Цена руб.

 

 

2 051 565

 

 

6.3 Выбор единиц сравнения

Сравнению подлежат какие-либо общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. для оцениваемого объекта наиболее подходит в качестве такого показателя цена за единицу площади, то есть цена за 1 кв.м. общей площади квартиры.

6.4 Обоснование корректировок

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на условия сделки подразумевает. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продается. Чистая продажа - покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки составляет 3-5%. Корректировка цен отсутсвует.

Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 5-7%. Корректировка учитывается при получении информации о возможности торга при прозвоне аналогов. В данной работе корректировка принята 5% от цены предложения.

Корректировка по месторасположению подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престижность района. Величина поправки на месторасположение 2-5%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на материал стен учитывает наличие разницы в цене на объекты, отличные по характеру конструктивных элементов, например по материалу стен. Корректировка принимается экспертно в размере до 10%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах (первый этаж - 2-5%, последний этаж - 1-2%). Поправка рассчитывалась методом парных продаж.

Корректировка по площади учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Данная поправка вносится только в случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Величина корректировки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших размеров, составляет 2-4%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м. Величина корректировки принимается в данном отчете в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

Корректировка на наличие балкона/лоджии подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-2%. Корректировка цен отсутсвует.

Корректировка на качество отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций г. Новокузнецка.

Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещенным, составляет 2-3%. Корректировка цен отсутствует.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет: 2 051 565 (два миллиона пятьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят пять) рублей.

7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Для расчета ликвидационной стоимости оценщиком использована методика, основанная на предположениях о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора.

Для инвестора будет привлекательной возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости. Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств.

В соответствии с вышеуказанной методикой, ликвидационная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

, где:

РС - рыночная стоимость объекта;

iн.п. - норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора;

iд - процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства;

Тпр.с - время, на которое привлекаются заемные средства (лет);

ПЗ - прочие затраты:

Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечение заемных средств, рассчитывается по формуле:

, где:

Тэ.р - срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, на которые не распространяются условия обязательной ускоренной продажи;

Тэ.л - срок экспозиции, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости).

В рамках настоящего Отчета расчет ликвидационной стоимости производился в следующей последовательности:

расчет времени привлечения заемных средств;

определение нормы прибыли инвестора;

определение процентной ставки (ставки дисконтирования), отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.

По информации крупнейших банков, кредитующих под залог недвижимого имущества, оценщиком определен приемлемый для банков срок экспозиции Тэ.л, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости). Указанный срок составил 1 месяц.

Расчет ставки дисконтирования для объекта оценки, выполнен методом кумулятивного построения. В качестве безрисковой ставки принято брать ставку по ценным государственным бумагам или ставку по депозитам банков наивысшей категории надежности.

В настоящее время в России нет ценных бумаг в полной мере, отвечающих всем требованиям. Оценщик считает возможным использовать в качестве безрисковой ставки доходность по еврооблигациям, выпущенным РФ со сроком погашения в 2030 году. Средняя доходность по этим государственным ценным бумагам на дату, ближайшую к дате оценки, составляет 6,06% (ИА «Финмаркет»). Таким образом, безрисковая ставка равна 6,06%.

Поправка на риск вложения в недвижимость учитывает риск случайной потери или уменьшение потребительской стоимости. В связи с вышесказанным, Оценщик счёл возможным принять размер данной поправки равной 3,00%.

Величина поправки на низкую ликвидность принимается на основании исследования данного сектора рынка недвижимости и определяется сроком экспозиции объекта на рынке.

При известной безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:

Кл = Кбр х Тэксп,

где Тэксп (лет) - время экспозиции объекта на рынке.

По данным агентств недвижимости «БНК», «Мегаполис», «Абсолют» средний срок экспозиции аналогичных объектов 1 мес. Время экспозиции определенное экспертом для оцениваемой квартиры составляет 1 мес. Таким образом, данная поправка составляет величину равную 0,0833. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5%. С учетом типа недвижимости, оценщиком использовано значение 3,00%.

Составляющие	Значения
Безрисковая ставка	6,06%
Риск вложения в недвижимость	5,00%
Премия за низкую ликвидность	0,51%
Премия за инвестиционный менеджмент	3,00%
Ставка дисконтирования	14,57%

Для определения процентной ставки, отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства, оценщик использовали официальную информацию Банка России о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, предоставленным организациям в рублях Источник информации: Бюллетень банковской статистики. На дату, наиболее приближенную к дате определения стоимости, средневзвешенная ставка по кредитам, предоставленным на срок менее 3-х лет, составила 9,3%. Полученное значение использовано оценщиком в дальнейших расчетах. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть прочие затраты, состоящие из расходов по реализации объекта оценки.

Стандартным уровнем суммарной величины перечисленных затрат является 10-15% от рыночной стоимости объекта ликвидации.

В рассматриваемом случае, учитывая высокий уровень рыночной стоимости объекта ликвидации, оценщик приняли значение затрат, связанных с реализацией объекта, равным 10%:

7% - оплата услуг посреднику, реализатору (сложившаяся ставка, исходя из действовавшего уровня исполнительного сбора в соответствии с Федеральным Законом №119-ФЗ от 21.07.97 г., до его отмены);

3% - оплата прочих специалистов.

Таким образом, итоговая величина расходов по реализации объекта оценки составит 151 463 руб.

На основании представленной выше формулы оценщик произвел расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Показатели	Значения
Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.	2 051 565
Время привлечения заемных средств, лет	0,0833
Норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора, %	14,57
Процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, представляющего заемные средства, %	9,3
Затраты на реализацию, руб.	208 962
Ликвидационная стоимость Объекта оценки, руб.	1 842 603

Ликвидационная стоимость пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Радищева, дом 2А, квартира 18, составляет:

1 842 603 (один миллион восемьсот сорок две тысячи шестьсот три) рубля.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидность потенциального предмета залога - наиболее важная характеристика с точи зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	1-2	3-6	7-18

По данным агентств недвижимости г. Новокузнецка, средний срок реализации коммерческой недвижимости, с момента публикации предложения, составляет от трех до шести месяцев, что соответствует среднему показателю ликвидности.

9. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными, независимыми и профессиональными;

у оценщика не было текущего имущественного интереса, отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте и отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

оплата услуг оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу

анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют требованиям Стандартов Международной комиссии по стандартам оценки и Стандартам Российского общества оценщиков;

оценщиком была произведена персональная инспекция оцениваемого объекта;

квалификация оценщика, участвовавшего в выполнении экспертного заключения, соответствует профессиональным критериям Российского общества оценщиков.

Оценщик I категории _______________ /ХХХХХХ./

Оценщик I категории

Директор

ООО «ХХХХХ» ______________ /ХХХХХХХ./

м.п.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

Копия выписки из технического паспорта;

Копия паспорта заказчика.

Копия свидетельств ЕГРП

Конституция РФ;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254;

Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98;

Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98;

СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки;

СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества;

СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков. РОО. Москва 1995 г.;

Международные стандарты оценки МСО 1-4. Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ). Москва 1995 г.

Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.

Генри С. Харрисон "Оценка недвижимости", Москва 1994 г.

Д.Фридман, Н.Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", Москва 1995 г.

Информация риэлторских агентств: «БНК», «Мегополис», «РЦН», «ЦН», «Абсолют»;

периодические издания «Вариант», «Франт»

Приложение № 1 Фотографии объекта оценки

Общий вид фасада дома Адресная табличка Вид на подъезд Вид от подъезда Вид от подъезда

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Лифт

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Мусоропровод Лестничная площадка

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Входная дверь, вид из подъезда

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Входная дверь, вид из квартиры Коридор, помещение 12, вид от проема помещения 11 Коридор, помещение 12, вид на проем помещений 10, 11 Коридор, помещение 1, вид от проема помещения 7 Коридор, помещение 1, вид от проема помещения 2 Кухня, помещение 9, вид от проема Кухня, помещение 9, вид на мойку Кухня, помещение 9, вид от окна Комната, помещение 8 Комната, помещение 8, вид от окна Комната, помещение 7, вид от стены Комната, помещение 7, вид от окна Комната, помещение 6, вид от проема Комната, помещение 6, вид от окна Комната, помещение 5, вид от проема Комната, помещение 5, вид от окна Комната, помещение 4, вид от стены Комната, помещение 5, вид от окна Помещение 3 Ванная, помещение 10

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Туалет, помещение 11 Лоджия помещения 7 Лоджия помещения 6 Лоджия помещения 4 Вид с лоджии помещения 7 Вид с лоджии помещения 6 Вид с лоджии помещения 4 Вид из окна помещения 8 Вид из окна помещения 9 Вид из окна помещения 5

Приложение № 2 Карта месторасположения объекта оценки

Размещено на Allbest.ru