В 2011 г. в городе Саратове за счет всех источников финансирования построено 13318 квартир общей площадью 1168,7 тыс. м2, что составило 102,1% к 2010 г. В 19 муниципальных районах области объемы введенного жилья превысили уровень предыдущего года. Из общего объема 132,7 тыс. м2 общей площади жилых домов введено в сельской местности, что на 19,6% меньше, чем в 2010 г. Населением за счет собственных и заемных средств в 2011 г. сдано 2452 жилых дома общей площадью 521,9 тыс. м2, или 94,5% к 2010 г. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного за 2011 г. жилья составила 44,7%. [http://srtv. gks.ru/digital/region5/2007/dom. htm]

За январь-ноябрь 2011 г. кредитные организации Саратовской области выдали 7,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 7,8 млрд руб. Это на 82,8% больше уровня аналогичного периода 2010 г. по количеству кредитов, и на 93,4% по их сумме, сообщили в региональном управлении Банка России.

Средний срок займа составил 15,8 лет, средняя величина - 1,1 млн руб., процентная ставка - 11,9%.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась на 31% - до 15,6 млрд. Как сообщили в Центробанке, это произошло в основном за счет роста задолженности по рублевым займам. Величина просроченной части задолженности увеличилась на 0,6% - исключительно за счет роста просрочки по ипотеке в инвалюте. Доля просроченных долгов во всей ипотечной задолженности за 11 мес. сократилась с 2,2 до 1,7%. http://realty. sarbc.ru/news/? id=118830. Как показывает статистика на сайте www.topmetr.ru в 2011 г. на рынке жилья был замечен рост (см. рис.1). На начало 2012 г. отмечен также небольшой рост (рис.1а).

Рис.1

Рис.1а

Рынок недвижимости Саратовской области нуждается в срочной реанимации. Такой вывод сделали специалисты региональной торгово-промышленной палаты, используя новую методику анализа рынка. На круглом столе "Ступени роста" эксперты предлагали пути решения проблем.

Американская методика анализа рынка недвижимости "Скокард" позволяет изучить проблемы развития институтов рынка недвижимости по довольно широкому кругу показателей. Как пояснил директор правового департамента ТПП Сергей Леонов, получив эту систему, специалисты палаты пытались разобраться, "почему инвестиционная привлекательность Саратовской области продолжает оставаться слабой, несмотря на все усилия по повышению этой привлекательности". Выведены 15 ключевых проблем, мешающих рынку нормально развиваться.

Первой обозначена проблема несовершенства российского законодательства - его неактуальность и недостаточное регулирование. Далее следуют низкий уровень доверия собственников недвижимого имущества к органам власти, нарушение законодательства чиновниками, неотрегулированная деятельность риелторов, недостаточная защита прав на недвижимое имущество в третейских судах и т.д.

Все проблемы вполне можно решить. Законодательство подправить с учётом современного этапа развития рыночных отношений. Сегодняшнюю бесконтрольную работу риелторов отрегулировать. Всё давно лежит на поверхности и требует очевидных решений. Профессор кафедры антикризисного управления ПАГС Татьяна Стрельникова, изучив все разделы о правах собственности и финансовой прозрачности по методике "Скокард", с научной точки зрения сказала, что рынка недвижимости в России вообще нет. Практически по всем позициям Россия, а вместе с ней и Саратовская область занимают в специализированных рейтингах последние и предпоследние места.

В адекватности полученных результатов исследования саратовского рынка недвижимости усомнился начальник ГУ ЦБ РФ по Саратовской области Юрий Зеленский:

"Сегодня довольно серьёзно меняется отношение к рейтингам, которые составляют даже самые крупные и уважаемые агентства. Все мы знаем, что кризис 1998 года уничтожил в первую очередь те крупнейшие финансовые институты, которые занимали первые строки в международных рейтингах. То же самое было и в кризис 2008 года. Поэтому рейтинги рейтингами, а изучать нужно реальную ситуацию. Получается, что Россия плетётся в хвосте, безнадёжно отстала от мира. Но, на мой взгляд, всё совсем не так плохо. У меня тоже есть цифры. И в конце концов, не надо забывать, что люди, которые составляют эти рейтинги, относятся к нашей стране весьма и весьма предвзято".

Цифры Зеленского были позитивными. С января по ноябрь 2011 года было сдано 8095 квартир общей площадью 803 тысячи кв. м. Это больше, чем было сдано в аналогичный период 2010 года. А значит, предложение на рынке недвижимости Саратовской области формируется достаточно активно. При этом, по словам Зеленского, снижается средняя стоимость строительства одного квадратного метра в нашем регионе. На сегодняшний день средняя цена составляет 23,4 тысячи рублей. И это очень позитивно. При этом кредитные ресурсы доступны. Но ожидаемого ажиотажа на недвижимость в Саратовской области нет. Этот факт Юрий Зеленский признал. И нашёл ему объяснение. По словам Зеленского, всё упирается в уровень доходов населения: "Есть такое понятие, как коэффициент доступности жилья, который показывает соотношение между доходами граждан и средней ценой стандартной квартиры для семьи из трёх человек. Коэффициент иллюстрирует, сколько лет потребуется, чтобы эта семья получила достаточный доход для покупки квартиры. Так вот, в 2011 году этот российский КДЖ составил 7,8 года. Для мировой практики это очень большие значения. Получается, что цена средней квартиры для средней семьи является неподъёмной. Аналогичные выводы делаются и для коммерческой недвижимости".

Решение проблемы доходов населения, считает Зеленский, должно стать основной задачей государства для решения проблем развития рынка недвижимости. Людям надо дать возможность зарабатывать везде, где только можно, говорит он. Максимальное внимание власти должно быть сосредоточено на мерах поддержки самозанятости населения, развития малого и среднего предпринимательства. Причём закладывать это стремление к самозанятости нужно на уровне подсознания, в период формирования личности. И для этого начинать учить предпринимательству уже на школьной скамье.

Кроме того, по мнению Юрия Зеленского, для развития рынка недвижимости в Саратовской области нужно решить ещё такие проблемы, как создание благоприятного климата для строительных организаций (по данным статистики, сейчас только два процента руководителей строительных фирм условия считают благоприятными). Люди должны захотеть работать в этой сфере, говорит Зеленский.

Тормозят развитие рынка недвижимости, по его словам, и высокий уровень налогов, и высокая стоимость строительных материалов, и не всегда добросовестная конкуренция со стороны других строительных организаций. И именно эти факторы сдерживания должны оказаться в таблице "Ступени роста", составленной специалистами саратовской ТПП.

А вот фактор "ставка по кредиту не соответствует доходам населения региона" нужно вообще из таблицы вычеркнуть. "Я могу сказать, что ставки по кредитам не соответствуют температуре воздуха в январе в Саратовской области. Вы пытаетесь соотнести то, чего соотносить нельзя. Ставки по кредитам не имеют никакого отношения к доходам населения. Они имеют отношение только к стоимости денег, которые банки покупают на рынке, а потом продают своим клиентам, пытаясь при этом хоть что-то заработать", - сказал Юрий Зеленский. http://www.gazeta-nedeli.ru/article. php? id=2888#

Развитие рынка съёмного жилья - новая стратегия жилищной политики российского правительства. Говорить об этом с подачи министерства регионального развития начали в октябре прошлого года. В Саратовской области также состоялось обсуждение национальной программы "Социальный и коммерческий наём жилья".

Проект новой жилищной программы привезли в Саратовскую область председатель Национального агентства жилищных фондов социального и коммерческого найма (НФСЖ) Михаил Грин, руководитель проекта "Арендное жильё" Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Василий Чудаев и исполнительный директор Ассоциации ипотечных компаний (АИК) Юрий Сапронов.

Схема, по которой планируется развивать рынок арендного жилья, уже готова. Есть даже два пилотных проекта в Калуге и в Новосибирске (два малоэтажных дома суммарно на 130 квартир с полной отделкой и меблировкой). Готовится к запуску ещё один пробный проект в Иркутске. Как пояснил представитель АИЖК и руководитель нового проекта Василий Чудаев, "пилоты" должны помочь отработать новый кредитный продукт ипотечного агентства на практике.

Суть схемы на первый взгляд кажется довольно простой. АИЖК предоставляет некой компании целевой кредит на приобретение доходного дома на срок до 20 лет. При этом компания должна быть специально создана для работы только с доходными домами. На кредит от АИЖК проектная компания выкупает у застройщика дом целиком и по заранее оговорённой цене. И после этого сдаёт приобретённые квартиры гражданам.

Расчёт спроса на арендные квартиры опирается на потребность предприятий и организаций приглашать на работу сотрудников из других регионов. "Многие компании в настоящее время привлекают на работу людей из других регионов, из-за рубежа, и всех их нужно где-то селить. Если специалист приглашается на работу на несколько лет, то у него нет необходимости приобретать жильё в собственность", - говорит Чудаев. То есть доходные дома на первых порах, скорее всего, будут строиться под конкретный заказ со стороны юридических лиц. Потому что заполняемость такого дома съёмщиками должна быть гарантирована.

"Застройщикам здесь не надо думать, будет ли покупатель и где его найти. Здесь покупатель чётко определён - это проектная компания", - повторяет Чудаев. По его словам, проект "Арендное жильё" выгоден и власти, поскольку повышает инвестиционную привлекательность региона.

Саратовских экспертов схема развития арендного жилья заинтересовала. Хотя бы из-за проблемы переселения людей из ветхого и аварийного жилья. Но были и вопросы.

Например, Леонид Писной на примере новосибирского пилота рассмотрел ситуацию "20 лет спустя". Стоимость аренды однокомнатной квартиры в новосибирском доходном доме определена на уровне 12 тысяч рублей в месяц, при рыночной от 15 тысяч. Выплачивая ежемесячно по 12 тысяч рублей, через 20 лет человек фактически выкупает квартиру. "Зачем ему идти в аренду при таких ценах, если он может вступить в ипотеку и приобрести жильё в собственность?" - не понимал саратовский эксперт.

Но авторы программы настаивали на том, что, во-первых, далеко не всем нужна квартира на столь длительный период. Приглашаемые на работу люди будут меняться. С другой стороны, человек может и не иметь возможности вступить в ипотеку. Например, по причине отсутствия средств на обязательный первоначальный взнос. И аренда жилья для него может быть единственным способом улучшить жилищные условия.

Яков Стрельцин обратил внимание на то, что в предложенной схеме не просматривается принцип государственно-частного партнёрства: "ГЧП - это когда какие-то деньги дал бюджет, какие-то - застройщик как инвестор, и потом они вместе пилят результат. Но при запланированной в проекте доходности в 5 процентов в год никакой застройщик сюда не вложит ни копейки".

Москвичи возразили, что принцип ГЧП как раз хорошо прослеживается на примере новосибирского пилота, в реализации которого активное участие принимает бюджет Новосибирского региона. "Бюджет здесь участвует в виде предоставления земельного участка, в виде подключения к инженерным сетям, в виде налоговых льгот и т.п. Это стало залогом снижения себестоимости строительства квадратного метра и, соответственно, дало возможность снизить стоимость аренды", - отметил Василий Чудаев.

Необходимость предоставления налоговых льгот и прочих преференций застройщику и проектной компании при строительстве доходного дома опять смутила Леонида Писного: "Заложником снова становится областной бюджет, который в нашем регионе дефицитный на 50 процентов".

Но москвичи отметили, что без государственной поддержки проект не запустится. В дальнейшем рынок может начать регулировать себя сам, а его участники - застройщики и проектные компании - смогут договариваться об условиях сделок и строить доходные дома без участия государственных структур и даже без привлечения кредитных средств.

Но Леонид Александрович в успехе этого проекта в Саратове к концу разговора сомневался ещё больше. Потому что Саратовская область от Новосибирской или Калужской областей много чем отличается. В том числе и ценой квадратного метра жилья. Если в Новосибирске средняя цена около 50 тысяч рублей, то в Саратове 23,4 тысячи. При таких ценах выполнять обязательства перед гражданами по предоставлению жилья (жильцам аварийных домов, детям-сиротам и т.п.) областной власти выгодней с помощью социальной ипотеки.

А вот Яков Стрельцин подсчитал, что если рынок арендного жилья составит всего один-два процента от общего объёма рынка недвижимости, то попробовать всё равно стоит. Ведь в Германии, например, 47 процентов населения живёт в арендованных квартирах, в Италии - треть населения.

А в Америке, по словам Михаила Грина, одного из авторов проекта программы "Социальный и коммерческий наём жилья", вообще существует несколько разновидностей аренды жилья. Например, человек, заключивший договор найма 50 лет назад, сейчас платит за свою квартиру 600 долларов в год. А человек, арендовавший такую же квартиру сейчас, будет платить уже 8 тысяч долларов в год. Ещё в Штатах есть возможность наследования права аренды и другие формы найма. И ведь ничто не мешает нам перенять весь этот положительный опыт Запада, посчитали саратовские и московские эксперты.

На самом деле идея доходных домов не нова и для России. Пару веков назад они были абсолютно обыденным явлением. В новейшей российской истории тоже предпринималось несколько попыток возобновить строительство доходных домов. Но российский бизнес не заинтересовался ими из-за сроков окупаемости вложенных средств. Ждать прибыли 10-12 лет в России смешно и опасно. Авторы новой программы социального и коммерческого найма это учли. В минрегионе РФ надеются, что заинтересовать бизнес в финансировании строительства доходных домов им удастся с помощью разных преференций, которые могут сократить срок окупаемости до 5-6 лет. http://www.gazeta-nedeli.ru/article. php? id=2890

Однако, пока это остается бумажным проектом и жилая недвижимость все еще не является доходной в Саратовской области.

Рынок жилья является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Такая ситуация наблюдается как в западных странах, так и в России. Особенностью рынка недвижимости Саратовской области является то, что данный сегмент рынка недвижимости до недавнего времени можно было считать единственным соответствующим рыночным критериям, т.е. обладающим репрезентативным числом сделок, доступностью информации о предложении объектов, аналитической информации о рынке.

Жилые помещения можно разделить на несколько категорий, в зависимости от времени застройки и степени комфортности. Большая часть жилых помещений города построена во времена Советского Союза по типовым проектам. Выделяются следующие основные категории жилья:

"Сталинки". Квартиры послевоенной постройки конца 30-х - начала 50_х годов 20 века. Планировка свободная, комнаты как совмещенные, так и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия деревянные (поздние - железобетонные), высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность 4 этажа. В настоящее время застройка не ведется.

"Хрущевки". Квартиры постройки конца 50-х годов - начала 60-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные, проходные, прихожие и кухни маленькие, санузел совмещенный. Стены кирпичные, перекрытия железобетонные, высота потолков 3,00 м. Этажность 5 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

"Брежневки". Застройка конца 60-х годов - начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные проходные (поздние - раздельные), прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м), санузел совмещенный (поздние - раздельный). Стены из кирпича или железобетонных панелей, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

Улучшенная планировка. Строительство домов данного класса началось в середине 70-х годов 20 века. В г. Саратове для застройки выбрана 121 серия. Основные застройщики - компания "Кронверк-Ф", "Шелдом", ЖБК - 3 и т.д. Планировка квартир: комнаты раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие, кухни около 8 кв. м, санузел раздельный, лоджии, высота потолков 2,70. Этажность домов 9 этажей (с начала 90_х годов 20 века - 10 этажей). Застройка ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к окраинам города.

Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивидуальным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 кв. м до 20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м. Таким образом, характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Саратове с начала 90_х годов 20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города.

Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Материал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. В основном многоэтажная застройка 9-10 этажей. Дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась со второй половины 90-х годов 20 века.

Динамика стоимости квартир

Сводная статистика по ценам на жилую недвижимость Саратова 2 квартал 2011г.

По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки "АЛЬФА"

В Саратовской области самый дешевый квадратный метр жилья в Приволжском федеральном округе. Его цена составляет 23 тыс. руб. Эта цифра, определяемая Минрегионом, используется для расчета субсидий на приобретение жилья, предоставляемых за счет федерального бюджета. По рыночной стоимости квартиру в новостройке, например, на пр. Энтузиастов можно взять за 27 тыс. рублей за квадратный метр с регистрацией договора.

Саратовский рынок жилой недвижимости развивается довольно активно. Если в 2004 году на территории региона введено в эксплуатацию около 480 тыс. кв. метров, то в 2010 году этот показатель превысил 1,14 млн. кв. метров.

После значительного снижения объемов строительных работ в кризисном 2009 году восстановительный рост в 2010 году составил 105,5%. В области сохраняется стабильная ситуация в жилищном строительстве. С 2007 года удается удерживать ежегодный ввод жилья на уровне более 1 млн. кв. метров ежегодно. В 2010 году введено в действие 1,1 млн. кв. м жилья, в 2011-м - 1,2 млн. кв. м, что на 2,1% больше, чем в 2010-м. Доля индивидуального жилищного строительства составила 44,7%.

В структуре ПФО регион занимает 5-ю строчку по объемам ввода жилья, уступая Татарстану, Башкортостану, Нижегородской и Самарской областям. И 7-9-ю позицию по показателю ввода жилья на 1000 человек населения.

Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, 2011 год

Сейчас в строительном комплексе Саратовской области насчитывается более 1200 строительных организаций, в которых работает 33 тысячи человек. Проведение государственной жилищной политики осуществляется в рамках реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" и долгосрочной целевой программы "Развитие жилищного строительства в Саратовской области на 2011-2015 годы". Они предполагают увеличение инвестиций в основной капитал в строительный комплекс до 26,1 млрд. рублей и доведение объемов вводимого жилья к 2013 году до 1310 тыс. кв. м общей площади.

Также планируется дальнейшее развитие малоэтажной застройки. Для этого приобретено 140 га земли с планами освоения дополнительных 160 га. Кроме того, в регионе начнут выделять земельные участки для многодетных семей.

Системный рынок загородного коттеджного строительства начал формироваться в Саратовской области относительно недавно. И уже на сегодняшний день в наиболее престижных районах построено несколько массовых и элитных поселков со своей инфраструктурой и планировкой. До кризиса спрос на них, несмотря на возрастающую стоимость, постоянно увеличивался. При этом рентабельность застройщиков составляла не менее 80%, хотя, по официальной информации, их норма прибыли, якобы, не превышала 20%.

Поселковое строительство коттеджей в Саратове начало активно внедряться с начала 2000-х годов. По словам риэлтора Татьяны Калмыковой, к элит-классу относится поселок "Волжский прайд" в районе Усть-Курдюма, поселок индивидуальной застройки в районе совхоза "Комбайн", сюда же примыкает кооператив "Алмаз" на ул.5-я Дачная. Большой поселок бизнес-класса отстроен в Сосенках. На сегодня наиболее дорогие дома, земля и загородная недвижимость сосредоточена в трех направлениях - Усть-Курдюм, Октябрьское ущелье и район 6-8-й Дачной рядом с лесом.

По словам гендиректора ЗАО "Саратовоблжилстрой" Леонида Писного, экономический кризис не сильно затронул рынок коттеджного строительства. "Дело в том, что загородное строительство составляет не более 15% в общем объеме возводимого в области жилья. Этот рынок у нас никогда не был активным. После кризисного 2008 года спрос остался на том же уровне, может, немного снизился".

Спрос действительно упал. Особняки стоимостью 10 млн. рублей стали выставляться в 1,5 раза ниже. Особенно пострадали владельцы недостроенных коттеджей. Существенно уменьшилось число людей, желающих тратить солидные деньги на содержание больших домов. "Инвесторы не желали вкладываться в такие проекты даже в лучшие времена, поскольку контингент потенциальных покупателей в Саратове весьма узок. Поэтому даже скидки, доходящие порой до 30-40%, не меняют ситуацию", - рассказала риэлтор агентства недвижимости "Эдем-риэлт" Алла Савина.

Тем не менее, в 2011 году в Саратове началось строительство новых проектов комплексного освоения земельных участков - поселок средней этажности в п. Юбилейный (микрорайон "Березки"), строительство 7-го и 9-го микрорайонов в жилом районе имени Ю.А. Гагарина. Кроме того, реализуется более 10-ти крупных проектов по строительству комплексов малоэтажных жилых домов - поселки "Родные просторы" и "Волжский проспект" (г. Энгельс), коттеджный поселок ЖСК "Усадьба-2008" в Саратовском районе, ряд жилых комплексов в г. Марксе.

В частности, в "Родных просторах" площадь земельного участка составляет 42 га. Застройщик планирует в 2014 году полностью подготовить поселок к сдаче. Всего в закрытом населенном пункте будет построено 330 домов, из которых 50 таунхаусов и 280 коттеджей. Стоимость жилья здесь составляет около 25 тыс. рублей за кв. м. Площадь таунхаусов - 175 кв. м. без гаража и 210 с гаражом.

К премиум-классу можно отнести поселок "Волжский прайд" в Усть-Курдюме (площадь коттеджей - от 250 до 500 кв. метров) и сделанный по типу старых усадьб "Вишневый сад".

Современная загородная недвижимость стала намного красивее, компактнее и удобнее. Проекты задумывают не только грамотными, но и эстетически продуманными. Настоящими украшениями дома стали террасы, зимние сады, бассейны открыто-закрытого типа. Коттеджное строительство в Саратове ведется давно, но изначально оно носило характер индивидуальной застройки. Самые популярные районы находятся на севере города. Наиболее престижные и дорогие - Усть-Курдюмское направление, район Молочки и 5-9 Дачные. Также к престижным загородным поселкам усадебного типа можно отнести Волжские дали, с. Генеральское, волжский берег Чардыма, Шумейка.

Основным спросом пользуются коттеджи около воды в экологически чистых районах. Большинство потенциальных покупателей стремится к Волге или, как минимум, к прудам и речкам. Очень перспективно для коттеджного рынка Усть-Курдюмское направление. Здесь привлекает наличие торгово-развлекательных комплексов, кафе, ресторанов, близость к Волге, хорошая транспортная развязка. Поэтому цены здесь объективно выше, чем в других местах. У Шумейки - свои плюсы: берег реки Саратовки, сосновый бор, смешанный лес. В новых коттеджных массивах всегда присутствует охрана и качественная служба безопасности.

Как рассказал президент Саратовской ассоциации риэлторских фирм Алексей Шипачев, традиционно в России привыкли закладывать большой процент прибыли, в том числе в строительном бизнесе. "Сегодня же с ростом цен на коммуникации, материалы, землю, недешевую ипотеку у многих остался стереотип: удержать высокую рентабельность. Если лет пять назад она могла доходить до 200%, сейчас цифры значительно уменьшились", - пояснил эксперт.

На цену загородной недвижимости влияет множество факторов. Это удаленность от города, наличие качественных автомагистралей, близость к водоему, современные коммуникации, и, конечно, состояние самого объекта. В целом стоимость саратовских коттеджей и домовладений с 2006 по конец 2008 года выросла практически в 2 раза. Но затем начался некоторый спад. Минимальная стоимость домовладения составляет примерно 4 млн. рублей. Более высокий класс - 7-12 млн. рублей. Ну, а максимальная цифра - 30 млн. и выше. Основной спрос идет на дома площадью от 250 до 350 кв. м.

"Цена начинается от 80 тыс. до 1 млн. рублей за сотку. Самые дорогие коттеджи достигают стоимости в 40-50 млн. рублей за дом 500 кв. м на участке в полгектара - такие гиганты, в частности, можно встретить в Октябрьском ущелье" - резюмировал положение вещей директор ООО "Бюро недвижимости Смолякофф" Виталий Смоляков.

Ожидать массового строительства загородного жилья в Саратовской области в ближайшее время не стоит. Спрос на индивидуальные дома усадебного типа снизился и до сих пор не восстановился. В среднем стоимость самого недорогого таунхауса без гаража будет как минимум 4,3 млн. руб., с гаражом - 5,3 млн. Подобные расценки даже при всем желании никак нельзя отнести к критерию доступности данного вида жилья. Тем не менее, сегодня в Саратове активно проводится политика комплексной жилищной застройки. Это касается как многоэтажного, так и малоэтажного строительства. При поддержке Фонда содействия развитию жилищного строительства в области будут осваиваться федеральные земли, которые сегодня пустуют и не вовлечены в оборот.

В центральных районах Саратова преобладает более хаотичная застройка и площадей под индивидуальное строительство практически не осталось. Тем не менее, региональное Министерство строительства попытается провести мониторинг земельных участков для составления их перечня и вовлечения в оборот. А администрация Саратова, возможно, внесет в генплан изменения, позволяющие сформировать участки для строительства малоэтажного жилья.

В центре города застройщики пока еще могут отыскать площади, но стоимость сотки в этом случае будет колебаться в районе 300-400 тыс. рублей. А если сносить аварийный жилфонд и расселять жильцов, то цена вопроса уже поднимется до 1,5 миллионов рублей за сотку. И это только покупка земли, не считая массы других расходов. В будущем прорабатываются возможности предоставления ипотеки под коттеджное строительство. При этом строительство будет вестись в основном из материалов, произведенных предприятиями Саратовской области.

3. Анализ рынка офисных помещений города Саратова

Выводы:

Рынок производственно-складской недвижимости в ближайшие 2-3 года видится экспертам как не самый перспективный. Рост спроса на него прекратился с первыми признаками экономического кризиса в т. ч. и с появлением первых разорившихся представителей местных и региональных торговых сетей, традиционно нуждавшихся в складских площадях и подогревавших спрос в этом сегменте рынка.

Производственно-складской сегмент рынка недвижимости в Саратове и в Энгельсе имеет много общего по составу предлагаемых объектов, их качеству и тенденциям своего развития. Он представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо - и трубопроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

При этом, большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Такая постановка приоритетов вполне объяснима: гарантированный возврат денежных средств, относительно короткие сроки окупаемости делают перечисленные направления вложений в недвижимость наиболее привлекательными для инвесторов.

Средняя стоимость квадратного метра помещений в срезе местоположения производственно-складской недвижимости на примере районов города Саратова, как самого крупного населенного пункта области, имеющего наиболее развитый рынок недвижимости во всех его сегментах.

Из диаграммы видно, что средняя стоимость квадратного метра производственного помещения колеблется в пределах от 11000 рублей в Заводском районе до 45000 рублей в Фрунзенском и Волжском районах. Высокая стоимость квадратного метра в последних объясняется близостью к центру и достаточно высоким качеством площадей, предлагаемых данных районах.

В Энгельсе этот показатель несколько ниже и составляет для центра и прилегающих к центру районов значения 15 000 - 20 000 рублей, для удаленных от центра районов города и для промышленных зон - 2 000 - 13 000 рублей за 1 кв. м. В целях получения объективной информации при анализе не использовались данные по районам, предлагающим единичные объекты.

Попытки продажи полуразвалившихся строений без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных зданий или помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить юридический статус и качественные характеристики объектов:

1. Юридическое оформление земельных участков. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности или долгосрочной аренды. Это объяснимо тем, что процедура оформления земли в собственность очень длительная и затратная.

2. Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, имеющая удобные подъездные пути, в отдельных случаях - наличие парковочной площадки для большегрузного транспорта.

3. Ремонт здания и восстановление коммуникаций. Проведение, либо восстановление коммуникаций - очень затратный процесс. В связи с этим потенциальные покупатели практически не интересуются объектами, лишенными систем жизнеобеспечения (тем более в зимний период).

Оценивая ситуацию в целом, можно с большой долей уверенности говорить об увеличении в долгосрочной перспективе спроса на производственные объекты. В тоже время нет никаких оснований прогнозировать скачок цен, характер которых по данному сегменту является достаточно стабильным.

Проанализированы цены по предложениям к продаже объектов недвижимости производственно-складского и торгово-офисного сегмента рынка, представленных в открытых источниках информации, см. Таб.

Минимальный срок экспозиции недвижимости производственно-складского назначения составляет 9 месяцев, для крупных объектов срок увеличивается до 12-18 мес.

Значительный ценовой разброс связан со следующими ценообразующими факторами:

Местоположение (диапазон значений 3 000 руб. /кв. м. - 15 000 руб. /кв. м.);

Развитые транспортные и погрузо-разгрузочные сети (диапазон значений 10 000 руб. /кв. м. - 15 000 руб. /кв. м.);

Наличие системы отопления (диапазон значений 5 000 руб. /кв. м. - 12 000 руб. /кв. м.);

Наличие охраны по периметру территории;

Наличие Ж/Д ветки.

Таблица. Объекты, сходные оцениваемым объектам и предложенные на открытом рынке для продажи

Подобные документы

• Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

  Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
  
  дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013
  

• Становление и развитие рынка недвижимости в России

  Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
  
  курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014
  

• Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

  Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) города Казань. Ценовая ситуация: стоимость продажи и ставки аренды офисных помещений. Описание Бизнес-центра "Татария". Запросы офисных площадей по классам, востребованности и по размерам аренды.
  
  курсовая работа [3,4 M], добавлен 23.12.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Самары

  Понятие недвижимого имущества и государственная регистрация. Рынок недвижимости: основные сегменты, функции и участники. Аналитика рынка жилья Самары. Диапазон стоимости предлагаемых к продаже и аренде офисных помещений в различных районах города.
  
  курсовая работа [890,1 K], добавлен 15.02.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

  Совокупность статистических показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка жилья в субъекте Российской Федерации. Соотношение статистических и маркетинговых направлений в исследовании рынка жилой недвижимости по Выборгскому району.
  
  дипломная работа [4,1 M], добавлен 29.12.2016
  

• Анализ рынка недвижимости в регионе

  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
  
  дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка стоимости недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.
  
  курсовая работа [74,3 K], добавлен 23.04.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам