Рисунок 7 - График строительства объектов [27]

По срокам сдачи строящегося жилья структура распределена так: 28% занимают сданные и частично сданные дома. В 2015 будет сдано еще 35% строящихся в данный момент домов, в 2016 году обещают сдать еще 23%, и в 2017-2020 - 12% от общего количества объектов, выставленных на продажу на текущий момент (см. рис. 8).

Рисунок 8 - Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов [24]

Объемы строительства снижаются неравномерно: быстрее покидают рынок новостройки высшего ценового сегмента. Уровень вывода строительства в эконом-сегменте, по сравнению с зимой 2014 года, претерпел наименьшее сокращение, предложение уменьшилось на 8%, в классе «комфорт» падение на 40%, объем строительства нового жилья бизнес - класса сократился в 6 раз.

2.1.2 Рынок вторичного жилья

В связи с последними экономическими изменениями на рынке вторичного жилья сложилась непростая ситуация. Собственники жилья, продававшие свои квартиры, начали снимать свои квартиры с реализации и занимать выжидательную позицию. Такая ситуация связана с недавним ослаблением курса российского рубля к иностранной валюте: доллару и евро. Это привело к тому, что в настоящий момент спрос на вторичное жилье превышает предложение. Показатель средней цены вторичной недвижимости Санкт-Петербурга на начало мая 2015 года составил 106 тыс. руб. за кв.м.



Рисунок 9 - Цена предложения руб./кв.м. на вторичном рынке Санкт-Петербурга [28]

Анализируя структуру строящегося жилья в соответствии с ценами за квадратный метр, можно выделить три основные группы: до 80 тыс.руб., от 80 до 120 тыс.руб. и более 140 тыс.руб. за кв.м. Большую часть рынка занимает квартиры в ценовом диапазоне от 80 до 120 тыс.руб. за кв.м. - 71,3% от общего объема квартир, выставленных на продажу. Всего 8,4% приходится на квартиры, в которых стоимость квадратного метра не достигает 80 тыс. руб. и 20,3% приходится на квартиры, в которых стоимость квадратного метра превышает 120 тыс. руб.

Рисунок 10 - Цена по типу квартир, руб./кв.м. [28]

Самое дорогое жилье на вторичном рынке Санкт-Петербурга предлагается в Петроградском и Центральном районах - средняя цена предложения май 2015 года - 125 и 120,2 тыс. руб. за кв. м соответственно (см. таблицу 6).

Таблица 6 - Структура цен на вторичное жилье по районам [24]

	Однокомнатные квартиры	Двухкомнатные квартиры	Трехкомнатные квартиры
Район	тыс. руб.	руб./кв.м.	тыс. руб.	руб./кв.м.	тыс. руб.	руб./кв.м.
Адмиралтейский	4916	121019	7281	113872	9135	104710
Василеостровский	5158	132426	6947	118278	9816	114320
Выборгский	4114	110500	6052	106104	8312	98981
Калининский	3924	109774	4974	97160	6698	95156
Кировский	3892	109493	5167	99614	6649	95717
Красногвардейский	3862	107404	4989	95251	6836	91986
Красносельский	3680	100463	5112	93507	6478	84672
Московский	4371	120049	6532	113327	9530	115563
Невский	3822	105587	5215	95231	6811	89514
Петроградский	6690	154299	9293	136802	11564	123712
Приморский	4426	110625	6480	103778	8649	101462

2.1.3 Анализ загородной недвижимости

На конец апреля 2015 года на рынке коттеджей, участок, таун-хаусов происходит уменьшение количества сделок и выводимых объектов. Помимо этого, отмечается падение спроса по сравнению с прошлым годом.

Анализируя структуру спроса на различные сегменты загородной недвижимости, можно сделать вывод, что наиболее востребованным остается сегмент эконом - класса. «Рынок сохраняет ориентированность на эконом-сегмент. 69% объектов относится к эконом - класса, в прошлом году данный показатель составлял 57%. При этом общий спрос по сегменту сократился на 30% по сравнению с I кварталом прошлого года [29].

Многоэтажное строительство в пригородной зоне продолжает активно развиваться за счет субсидированной ипотеки, при которой ежемесячный отчисления становятся доступными для большинства граждан [29].



Рисунок 11 - Объем предложений участков с постройками [29]

В мае 2015 года объем предложения участков без построек составил 880 объектов, из которых 350 находятся в Санкт-Петербурге и пригороде и 530 в Ленинградской области. Количество продаваемых домостроений на тот же период составило 1250 объектов, из которых 590 в пригороде Петербурга и 660 - в Ленинградской области.

2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости

На рынке офисной недвижимости главной тенденцией начала 2015 года является пересмотр арендодателями и арендаторами ставок аренды и арендуемых площадей. В текущих экономических условиях многие арендаторы стараются оптимизировать расходы, в том числе, и за счет сокращения выплат за аренду занимаемых площадей. Компании обсуждают с арендодателями снижение арендной ставки и сокращают объем площадей. Как правило, бизнес - центры удовлетворяют требования арендаторов, так как понимают, что в текущих условиях найти нового арендатора на освободившееся площади будет крайне сложно. В связи с этим, уровень вакансий, особенно в классе В, в первом квартале увеличился, а средний уровень ставок арендной платы снизился [24].

В I квартале 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию шесть бизнес - центров суммарной арендопригодной площадью 29 600 квадратных метров. В результате I квартала общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,33 млн.кв.м., 38,1% из которых приходится на долю класса А. По итогам I квартала 2015 года объем чистого поглощения офисных площадей составил около 24 600 кв.м [25].

В настоящий момент наблюдается ситуация, когда девелоперы пересматривают параметры будущих проектов, уменьшая общие площади или изменяя функционал, либо переносят сроки реализации проектов. К примеру, откладывается строительство второй очереди многофункционального комплекса «Невская Ратуша», офисные помещения могут быть заменены апарт - отелями либо другими объектами. Причинами изменения планов девелоперов являются неопределенность рыночной ситуации (девелоперы не уверены, что смогут заполнить новые объекты арендодателями) и резкое удорожание себестоимости строительства, стоимости материалов в связи с ростом курса валют. Таким образом, можно полагать, что в 2017-2018 годах объемы предложения новых офисных предложений существенно сокращаться [25].

Действия арендаторов на рынке зависят от их финансового состояния, целью арендаторов является оптимизация издержек, сокращение занимаемых площадей. Одна из тенденций сегодняшнего дня - переезд в офис, выше классом, лучшим качеством и большей площади сохранив или уменьшим при этом запланированный бюджет на аренду. Компании, положение на рынке которых менее устойчиво, сокращают штат и стремятся сократить расходы на аренду путем получения скидок, оптимизация и сокращения занимаемых площадей, уплотнения персонала и объединения подразделений, переезд в бизнес - центр более низкого класса. Наибольшим спросом в настоящий момент пользуются офисные помещения площадью до 500 кв.м. Увеличение объема занятых площадей по классам А и В в наибольшей степени отмечаются в Центральном и Василеостровском районах города. Наибольший объем высвободившихся площадей приходится на Калининский, Приморский и Невский районы.

Сложная экономическая ситуация ограничивает формирование нового спроса на рынке Санкт-Петербурга. Основной объем сделок на рынке коммерческой недвижимости формируется за счет существующих компаний - арендаторов, оптимизирующих занимаемые площади в сторону сокращения и расширения, переезжающих в другие бизнес - центры. Дальнейшая корректировка арендных ставок будет происходить, преимущественно, в сегменте объектов класса А. В ближайшие два года новое предложение будет формироваться за счет объектов, которые сейчас находятся на стадии строительства, в то время как строительство новых бизнес - центров будет откладываться [24].

2.1.5 Анализ рынка складской недвижимости

В первом квартале 2015 года в эксплуатацию было введено 3 складских комплекса суммарной арендной площадью около 57 000 кв.м. В результате, общий объем рынка складских площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн.кв.м., из которых большая часть (59%) приходится на спекулятивные склады, то есть объекты, сданные и предлагаемые к сдаче в аренду.

До конца текущего года запланирован ввод складских помещений суммарной площадью от 160 000 до 200 000 кв.м. (в зависимости от сохранения темпов строительства). Большинство анонсированных к вводу до конца текущего года объектов - это склады для конечного пользования, которые строятся в рамках договоров built-to-suit. Девелоперы не рискуют инициировать строительство новых крупных складских комплексов в отсутствие гарантированных арендаторов.

По итогам I квартала ставки арендной платы на складские помещения снизились на 7-10%. На фоне низкого объема ввода спекулятивного предложения основные движения арендаторов будут происходить в существующих объектах. Подобно кризису 2008 года, данный кризис сыграет на руку компаниям, ориентированным на аренду небольших складских помещений [18, c. 122].



Рисунок 12 - Новое строительство и общее предложение, тыс.кв.м. [24]

2.1.6 Анализ торговой недвижимости

За первый квартал 2015 года на рынке торговой недвижимости не появилось ни одного нового объекта. Общая площадь объектов торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохранилась на уровне 3,52 млн.кв.м., большую часть из которых занимают торговые центры (2,64 млн.кв.м.) [24].

Объемы текущего строительства в перспективе 2015-2016 г.г. остаются самыми низкими за последние пять лет. Предложение будущих периодов представлено небольшим количеством проектов районного и окружного уровня.

Рисунок 13 - Новое строительство и общее предложение, тыс.кв.м. GLA [24]

Первые итоги I квартала, опубликованные Петростатом, показывают снижение розничного товарооборота по сравнению с началом прошлого года на 10%. Пик продаж, пришедшийся на декабрь 2014 года, сменился затишьем в текущем году.

Условия по действующим договорам аренды поддаются корректировке. В процессе переговоров между арендаторами и собственниками все большую популярность получают такие методы как привязка арендной ставки к проценту с товарооборота компании и уровню заполняемости торгового центра; и фиксация курса валюты в договоре на ближайшие 6-12 месяцев.

Несмотря на текущую нестабильность, на рынке анонсируются локальные торговые центры, однако эти объекты находятся пока в стадии проекта. Девелоперы откладывают строительство ранее заявленных крупных торговых центров до стабилизации ситуации на рынке.

Общие тенденции рынка недвижимости не обошли стороной и сферу стрит - ритейла. В результате экономических изменений увеличилось число закрытий торговых точек крупных операторов на центральных улицах Петербурга, а также заметно увеличение вакантных площадей. Такие крупные компании как «Ecco», «Билайн», «Зенит» и другие закрыли свои основные точки продаж [25]. Не снижают темпов развития кафе и сетевые рестораны, а также сети алкогольных магазинов.

За I квартал заявляемые собственниками ставки аренды, выраженные в рублях, на центральных магистралях города снизились на 20-30%, в том числе и для ликвидных помещений [24].

Подводя итог по данной главе, можно сделать вывод о том, что спрос на все виды недвижимости сократился с приходом 2015 года. Причиной тому стали события конца 2014 года, повлекшие за собой политические и экономические изменения в стране. Как долго продлится такая ситуация на данный момент предсказать сложно, мнения экспертов разнятся. Однако позитивный момент заключается в том, что компании - застройщики продолжают строительство объектов, а цены на строящуюся недвижимость продолжают расти.

Глава 3. Анализ инвестиционного проекта

Основной частью данной дипломной работы является проект, являющий собой пример инвестирования в недвижимость. Настоящий проект был реализован автором данной работы в ноябре 2014 года. На текущий момент объект находится на стадии строительства.

В данной главе подробно разобрана стратегия инвестирования в жилую строящуюся недвижимость. Одна из целей данной работы заключается в донесении информации о том, что инвестирование в недвижимость доступно для широких слоев населения, в том числе и для физических лиц.

В данной главе речь пойдет об оценке инвестиционного проекта, который в настоящий момент находится в стадии реализации. Это глава содержит описание проекта, основные характеристики, подробный анализ рынка строящегося жилья, методика выбора определенного объекта недвижимости основные стратегии инвестирования на рынке жилой строящейся недвижимости, структура капитала частного инвестора, а также вопросы, относящиеся к налогообложению инвестора - частного лица.

3.1 Описание инвестиционного объекта

Инвестиционный проект, изложенный в данной дипломной работе, представляет собой объект жилой недвижимости - квартиру, в строящемся жилом доме в Приморском районе города Санкт-Петербурга. Квартира располагается на 22 этаже 23-х этажного дома. Площадь квартиры: 24,34 кв.м.

Основной стратегией проекта является продажа прав собственности на объект на конечной стадии строительства. Помимо этой стратегии во внимание берутся и другие стратегии, речь о которых пойдет далее.

Организационно - правовая форма деятельности - индивидуальное предпринимательство с упрощенной системой налогообложения. Инвестор отчисляет 6% от доходности проекта. Расчеты произведены с учетом данного показателя.

3.1.1 Характеристика жилого комплекса

Инвестиционный объект возводится в ЖК «Чистое Небо». Застройщик - ООО «Строительная компания Каменка», входящее в ГК «Setl Group». Жилой комплекс «Чистое Небо» - это новый проект комфорт - класса в Приморском районе Санкт-Петербурга. Проект детально проработан с точки зрения расположения домов и архитектурного решения.

Проект представляет собой комплексное освоение территории, которое рассчитано на 12 лет. Общая площадь жилья будет составлять более 1 млн.кв.м. - более 32000 квартир. Помимо жилых домов планируется возведение большого спортивного комплекса, социальные учреждения, 8 детских садов, 4 школы, взрослую и детскую поликлиники [23].

К продаже в ЖК «Чистое Небо» предлагаются квартиры - студии, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

3.1.2 Общие характеристики объекта

Объект инвестиционной недвижимости располагается в первом доме возводимого жилого комплекса. Здание возводится по кирпично-монолитной технологии и будет состоять из четырех секций высотой в 23,12,13 и 21 этаж. Первый дом вместит в себе 787 квартир, включая однокомнатные (672), двухкомнатные (94), трехкомнатные (21). Квартиры передаются покупателям с полной чистовой отделкой.

1. Несущие конструкции - монолитный железобетонный каркас.

2. Ограждающая конструкция (внешняя стена) - многослойная конструкция из монолитного железобетона или поризованного камня, утеплителя и слоя штукатурки. В зоне балконов (лоджий) - газобетон, утеплитель и штукатурка.

3. Остекление лоджий и балконов - стеклоалюминиевые конструкции, холодное остекление.

3.1.3 Характеристика квартиры

Проект предусматривает передачу квартиры в следующем техническом состоянии [23]:

Выполнены инженерные коммуникации:

1) Электроснабжение (электропроводка по проекту, с установленными электророзетками, выключателями, квартирным электрощитом, звонком)

2) Водоснабжение (система стояковая, холодное и горячее водоснабжение с разводкой по квартире к приборам; установлены счетчики ХВС и ГВС);

3) Отопление (система коллекторная, разводка с установкой радиаторов отопления, для каждой квартиры установка узла учета тепла);

4) Канализация (стояки полипропиленовые, с зашивкой пластиковыми панелями в «короб»);

5) Сети связи (предусмотрена возможность подключения телевидения, радио, интернета, стационарного телефона).

Квартиры сдаются с полной отделкой:

1) Полы во всех помещениях, кроме санузлов - ламинат;

2) Полы в санузлах - керамическая плитка;

3) Плинтус - пластиковый с кабель - каналом;

4) Потолки - водоэмульсионная окраска;

5) Стены жилых комнат и кухни, коридор - оклейка обоями под покраску;

6) Входные двери - металлические с комплектом замочно-скобяных изделий;

7) Окна - металлопластиковые со стеклопакетом.

3.2 Выбор компании - застройщика

Нередко спекулятивные инвестиции сопряжены с высоким уровнем риска, инвестирование в жилую недвижимость на этапе строительства - не исключение. Приоритетом в данной деятельности должна быть не высокая плановая доходность, а сокращение возможных рисков, хотя это зависит от личных целей инвестора. Как уже сказано, в этом инвестиционном направлении существуют немалые риски, а именно [18, c.78]:

- Существенный срыв срока строительства

- Банкротство застройщика

- Мошенничество со стороны застройщика

- Форс-мажор (война, экономический кризис и др.)

Свести риски к минимуму можно за счет грамотного выбора компании - застройщика. При инвестировании в строящуюся недвижимость важно правильно выбрать не столько объект инвестирования, сколько застройщика. Критерии для выбора компании - застройщика [11, c.86]:

1. Строительная история компании. Нужно обратить пристальное внимание на то, сколько объектов возвел застройщик. Необходимо также учесть соотношение заявленных и фактических сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Сравнить строительные особенности домов, технологии строительства. Мы остановили свой выбор на компании - застройщике «Setl City», так как компания осуществляет свою деятельность на инвестиционно - строительном рынке более 20 лет, а общая площадь реализованных компанией объектов превышает 5,5 млн.кв.м. Компания очень серьезно относится к качеству возводимого жилья и соблюдению сроков строительства.

2. Собрать информацию о застройщиках на тематических интернет-форумах. Если компания возводит не первый дом, то в сети Интернет можно найти жильцов ранее построенных домов и узнать их мнения о качестве услуг компании - застройщика.

3. Активность на строительной площадке. Перед покупкой объекта недвижимости необходимо посетить строительную площадку и соотнести заявленный срок сдачи дома с происходящим на площадке. Многие застройщики предлагают покупателям сервис, благодаря которому можно отслеживать происходящее на строительной площадке через веб-камеру.

4. Форма оформления договора на право требования. В настоящий момент активно используются две формы взаимодействия компании - застройщика с покупателями: договор долевого участия и договор вступления в жилищно-строительный кооператив.

4.1. Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в управлении федеральной регистрационной службе (УФРС) таким же образом, как и договор купли-продажи на вторичном рынке жилья, поэтому покупатели недвижимости по договору долевого участия застрахованы от двойных продаж. Договоры о вступлении в ЖСК регистрацию в УФРС не проходят, так что покупатели квартир у таких застройщиков от двойных продаж не застрахованы.

4.2. Во - вторых в договоре долевого участия конкретно обозначена стоимость объекта недвижимости, которая не может быть изменена. В договоре о вступлении в ЖСК стоимость жилья может изменена при возникновении дополнительных затрат на строительство. И такие затраты, как правило, возникают.

4.3. В - третьих, в ДДУ конкретно обозначены сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, если застройщик не укладывается в эти сроки, дольщики должны получить неустойку за невыполнение застройщиком своих обязательств. По договору ЖСК застройщик не несет ответственности в случае, если строительство дома затягивается и дом не сдан во время.

4.4. В случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком, покупатель, оформивший покупку по договору долевого участия имеет право получить все свои деньги, покупатель, подписавший договор о вступлении в ЖСК, при разрыве отношений вернет себе не более 85% уплаченных средств.

4.5. При покупке квартиры в рассрочку, по договору долевого участия рассрочка производится без начисления процентов, в случае с ЖСК - предоставляется процентная рассрочка.

4.6. Положительный эффект от договора о вступлении в ЖСК состоит в том, что застройщик имеет право предоставить покупателю рассрочку на срок, превышающий срок строительства, в случае с ДДУ рассрочка предоставляется только на период строительства объекта.

4.7. Заключительным отличием форм ДДУ и ЖСК является то, что по ДДУ застройщик обязан предоставить разрешительную документацию в УФРС и в открытый доступ до начала продаж; застройщики, работающие по договору о вступлении в ЖСК - этого делать не обязаны.

4.8. Основной фактор, который делает договор о вступлении в ЖСК привлекательной формой взаимодействия - это цена объектов, возводимых по ЖСК. Цена таких объектов, в среднем, меньше на 5-10%, следовательно, инвестор может получить большую прибыль, приобретя квартиру у такого застройщика, но как мы знаем, за большей прибылью всегда стоят более высокие риски, и формы ДДУ и ЖСК являются в этом случае наглядным примером.

Стоит отметить, что существуют ряд успешных компаний, которые осуществляют свою деятельность через договора о вступлении ЖСК и выполняют все свои обязательства. Примером такой компании является СУ-155, которая имеет хорошую репутацию на рынке.

3.3 Выбор объекта инвестирования

После того, как инвестор выбрал компанию-застройщика, перед ним встает следующий вопрос - выбор конкретного объекта для инвестирования. Перед тем, как вкладывать средства в объект недвижимости, необходимо понимать «выход из сделки», иными словами, представлять как, кому и по какой цене этот объект может быть продан. Перед инвестором стоит задача - выбрать ликвидный объект. Критерии ликвидности объекта изложены ниже [18, c.95]:

1. Площадь и тип квартиры. Наиболее востребованными на рынке недвижимости Санкт-Петербурга являются однокомнатные квартиры и квартиры-студии (см. главу 2 «Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга»). В настоящее время спрос на доступное жилье очень высок, именно поэтому застройщики уделяют более 80% площади дома под однокомнатные квартиры и квартиры-студии (при реализации проектов эконом - и комфорт - класса). Инвестору же намного легче найти покупателя на квартиру малой площади, нежели на трех - или четырех - комнатную квартиру. Поэтому, если инвестор располагает средствами на покупку трех - или четырех - комнатной квартиры, ему следует просчитать план покупки нескольких квартир-студий и, скорее всего, этот план окажется более привлекательным.

2. Местоположение объекта.

Значительное влияние на привлекательность того или иного объекта оказывает расположение объекта. Как сказал богатейший инвестор Дональд Трамп «У помещения есть три главных достоинства - местоположение, местоположение и еще раз местоположение». Действительно, расположение объекта оказывает существенное влияние на его ликвидность. Инвестору следует обратить внимание на инфраструктуру возводимого объекта недвижимости, удаленность объекта от остановок общественного транспорта и станций метрополитена, а также наличие социальных объектов (детский сад, школа и другие).

3. Ознакомиться с планом развития района. Из плана городского комитета по развития района можно узнать, что будет с данным районом в ближайшее будущее. Вполне возможно, что в близости с потенциальным объектом недвижимости планируется возведение завода с шумным или вредным производством. Такой фактор существенно снизит ликвидность объекта.

4. Средняя стоимость квадратного метра. Для того, чтобы определить среднюю стоимость квадратного метра строящегося в Санкт-Петербурге жилья нами была составлена сводная таблица некоторых, наиболее привлекательных для инвестирования объектов. Из данной таблицы можно выявить среднюю стоимость квадратного метра. Необходимо удостовериться, что стоимость квадратного метра в выбранном объекте не превышает среднюю стоимость квадратного метра в объектах со схожими характеристиками. Если же стоимость квадратного метра в потенциальном объекте выше рыночной, этому должно быть причина, например, надежность застройщика или оформление прав требования путем подписания договора долевого участия - оба фактора уменьшают риски и доходность проекта.

Таблица с выбором объекта инвестирования приведена в приложении №6.

3.4 Финансовые показатели проекта

В рамках инвестиционного проекта был приобретен объект недвижимости. Объект был приобретен с использованием заемных банковских средств. Стоимость объекта: 2033725 рублей. Заемные средства предоставлены ОАО «Сбербанк России» в размере 1768000 рублей под 12,999% годовых.

Операционный цикл проекта определен и, в соответствии с основной стратегией, составляет 30 месяцев. Выбор продолжительности операционного цикла зависит от соотношения инвестиций в проект и доходности проекта. Изначально, для данного проекта планировался шести месячный цикл инвестирования, но в результате изменений, произошедших на рынке недвижимости в конце 2014 - начале 2015 года, длительность проекта было решено продлить до 30 месяцев. Периодически проводится мониторинг рынка аналогичных объектов, в результате чего инвестор обладает информацией об изменениях на рынке и может моментально на них реагировать. Мы допускаем, что в процессе реализации проекта срок инвестирования может быть изменен. Ниже приведены таблицы, отображающие экономические показатели в соответствии с продолжительностью цикла инвестирования и в соответствии с возможными сценариями развития событий.

Помимо отличающихся по продолжительности операционных циклов инвестирования, нами также были рассмотрены различные сценарии, в зависимости от которых прибыльность проекта может меняться в большую или меньшую стороны. Сценарии развития определяются изменениями конъектуры рынка. Ниже изложен график роста стоимости объекта недвижимости в зависимости от сценария.

Рисунок 14 - Изменение стоимости объекта недвижимости в соответствии со сценариями

Таблица 7 - Изменение стоимости квартиры в зависимости от сценария

Стоимость квартиры в зависимости от рыночной ситуации
Месяцы	Пессимистичный сценарий (руб.)	Реалистичный сценарий (руб.)	Оптимистичный сценарий (руб.)
0	2 033 725	2 033 725	2 033 725
1	2 200 000	2 200 000	2 200 000
6	2 155 000	2 155 000	2 155 000
12	2 200 000	2 300 000	2 400 000
18	2 300 000	2 650 000	2 750 000
24	2 400 000	2 800 000	3 000 000
30	2 450 000	3 000 000	3 200 000

Нами выделены три основных сценария: пессимистичный, реалистичный и оптимистичный. По какому из перечисленных сценариев будет развиваться проект, зависит, в большей степени, от экономического и политического фона в стране. Учитывая совокупность факторов, воздействующих на изменение стоимости объекта недвижимости, можем утверждать, что вероятность наступления реалистичного сценария достаточно высока. На оптимистичный сценарий инвесторам рассчитывать не приходится, так как ситуацию, складывающуюся в России нельзя назвать экономически привлекательной, рынок недвижимости в настоящий момент также подвержен влиянию кризиса, как и другие экономические сферы.

Причиной реализации пессимистичного сценария может стать медленный рост цен на строящуюся недвижимость - 15-20% за весь период строительства. Нормальный показатель роста стоимости строящейся недвижимости составляет 40-50%, в некоторых случаях и 100%. Пессимистичный ход развития событий прогнозирует Олег Репченко, руководитель IRN.ru [26].

Тем не менее, в качестве наиболее вероятного сценария мы выделили реалистичный сценарий развития событий, экономические показатели проекта будут отображены в основной части данной выпускной квалификационной работы, экономические показатели проекта по другим сценариям, пессимистичному и реалистичному, будут размещены в приложениях к выпускной квалификационной работе.

Таблица 8 - Показатели проекта при реалистичном сценарии

	Длительность цикла (мес.)
	6	12	18	24	30
Стоимость объекта недвижимости	2 033 725	2 033 725	2 033 725	2 033 725	2 033 725
Финансируемая банком часть проекта	1 768 000	1 768 000	1 768 000	1 768 000	1 768 000
Собственные средства при покупке квартиры	265 725	265 725	265 725	265 725	265 725
Ставка кредита (%)	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13
Проценты по кредиту за период	114 920	229 840	344 760	459 680	574 600
Общая сумма инвестиций	380 645	495 565	610 485	725 405	840 325
Цена продажи квартиры на конец цикла	2 155 000	2 300 000	2 650 000	2 800 000	3 000 000
Прибыль до налогов	6 355	36 435	271 515	306 595	391 675
Налог	381	2 186	16 291	18 396	23 501
Чистая прибыль	5 974	34 249	255 224	288 199	368 175
ROI	32%	54%	101%	106%	115%

Цена продажи объекта дана с учетом инфляции, стоимость покупки фиксирована. Для расчетов используется шаг дисконтирования равный 6 мес.Из вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что наиболее выгодным для продажи объекта недвижимости сроком является срок - 30 месяцев. Данный вывод сделан на основании величин показателей «Чистая прибыль» и ROI.

Инвестиционные экономические показатели проекта для данного сценария представлены в таблице ниже.

Таблица 9 - экономические показатели проекта при реалистичном сценарии с использованием заемных средств*

Показатель	Величина
WACC	5,96
FCF	633900 руб.
Discounted FCF	474470 руб.
NPV	208745 руб.
PI	1,79
IRR	18,99%
*Показатели рассчитаны на основе данных в таблице 7

Срок окупаемости проекта равен операционному циклу проекта, то есть 30 месяцев.

Показатель IRR свидетельствует о том, что проект является экономически целесообразным и его можно реализовывать при соответствующих экономических и политических показателях, которые учтены при прогнозировании данного сценария.

Показатель PI свидетельствует о том, что уровень чувствительности проекта к изменениям процентных ставок по кредиту и депозитам является низким.

Интересным и неоднозначным пунктом в вышеприведенной таблице является пункт «Цена продажи квартиры на конец цикла». Данный показатель инвестору предстоит рассчитать самостоятельно. Для данной цели используют два метода [11, c.89]:

1. Запросить информацию у менеджеров строительной компании, очень часто менеджеры располагают подобной информацией, но к информации, полученной от менеджеров строительной компании, стоит относиться с определенной долей скептицизма. Сотрудники компании - застройщика заинтересованы в том, чтобы инвестор вложил средства в объект данной компании, поэтому могут несколько завысить стоимость объекта на последующих этапах строительства, для того, чтобы объект выглядел еще более привлекательным для инвестора.

2. Второй способ более трудоемкий, однако, использование данного способа обеспечивает инвестора точной информацией о стоимости объекта на последующих этапах строительства и сдачи дома. Способ заключается в проведении анализа рынка аналогичных объектов. Подобный анализ проведен в таблице сравнения потенциальных инвестиционных объектов в приложении №3. Возможно, после проведения анализа, инвестор получит широкий диапазон цен, но с помощью этой информации можно определить минимальную возможную доходность проекта.

Помимо расчета экономических показателей проекта при различных сценариях, нами также была рассчитана экономическая привлекательность проекта при его реализации без привлечения заемных средств, то есть за счет собственных средств инвестора. В этом случае мы использовали ранее установленный операционный цикл - 30 месяцев. Экономические показатели приведены в таблицах ниже.

Таблица 10 - Показатели проекта при реалистичном сценарии без использования заемных средств

Стоимость объекта недвижимости	2 033725 руб.
Собственные средства	2 033725 руб.
Цена продажи квартиры на конец цикла	3 000000 руб.
Прибыль до выплаты налогов	966275 руб.
Налог	57977 руб.
Чистая прибыль	908299 руб.
ROI	47,51%

Как видно из таблицы, при реализации проекта без привлечения заемных средств, показатель ROI снижается более, чем в 2 раза. При этом, размер уплаченных налогов повышается с 23501 руб. до 57977 руб., увеличиваясь более, чем в 2 раза. Здесь важную роль играет так называемый «налоговый щит», который традиционно используется организациями для снижения налогооблагаемой базы. Данный эффект возникает при реструктуризации капитала компании, при котором сумма налога, которым облагается собственный капитал, снижается при увеличении доли заемного капитала.

Таблица 11 - Показатели проекта при реалистичном сценарии без использования заемных средств

Показатель	Величина
WACC	5,00%
FCF	2 820000 руб.
Discounted FCF	2 209544 руб.
NPV	175819 руб.
PI	1,09
IRR	6,76%

В данном случае мы видим, что проект становится весьма чувствителен к повышению ставок по кредитам.

3.5 Расчет предельных отклонений

При первичном анализе инвестиционного проекта необходимо рассчитать величину предельных отклонений. Это делается для того, чтобы в процессе реализации проекта инвестор имел возможность сравнить плановые и фактические показатели и сделать вывод о том, на какой стадии проект необходимо закрыть. Это является одной из мер предотвращения риска ликвидности.

С помощью функции «подбор параметра» в программе Microsoft Office Excel нами была выявлена величина предельного отклонения, при котором доходность проекта равна 0. Предельное отклонение фактической цены объекта от плановой равно 9,89%. Это означает, что при отклонении фактической цены более, чем на 9,89% - проект становится убыточным.

Расчеты велись при реалистичном сценарии развитии событий и 30 месячному операционному циклу.

Таблица 12 - Показатели проекта с учетом отклонения цены продажи объекта

	Длительность цикла (мес.)
Стоимость объекта недвижимости	2 033 725	2 033 725	2 033 725	2 033 725	2 033 725
Финансируемая банком часть проекта	1 768 000	1 768 000	1 768 000	1 768 000	1 768 000
Собственные средства при покупке квартиры	265 725	265 725	265 725	265 725	265 725
Ставка кредита (%)	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13
Проценты по кредиту за период	114 920	229 840	344 760	459 680	574 600
Общая сумма инвестиций	380 645	495 565	610 485	725 405	840 325
Цена продажи квартиры на конец цикла	1 941 871	2 072 530	2 387 915	2 523 080	2 703 300
Прибыль до налогов	-206 775	-191 035	9 430	29 675	94 975
Налог	0	0	566	1 781	5 699
Чистая прибыль	-206 775	-191 035	9 430	29 675	94 975
ROI	-24%	8%	58%	67%	80%

В данной таблице указаны цены продажи квартиры на конец цикла с учетом отклонения 9,89%, при котором показатель NPV = -8 руб., что максимально приближено к 0. Субъективным мнением инвестора была установлена максимальная величина отклонения в размере 5%, то есть при отклонении фактической цены от плановой на 5% - инвестор будет продавать объект недвижимости и закрывать проект. В настоящий момент, на 6 месяц существования проекта, цена объекта составляет 2.155.000 рублей, что соответствует плановому показателю. Исходя их этого, проект нужно продолжать и ежемесячно анализировать рынок недвижимости, в частности, аналогичные объекты недвижимости.

Выводы по разделу: на наш взгляд ситуация на рынке недвижимости способствует реализации реалистичного сценария развития проекта. Россия сохраняет свое влияние на международной арене, санкции, направленные в сторону России, возможно, сохранятся на том же уровне, но не будут ужесточены [31]. Все факторы в совокупности говорят о том, что проект будет стремиться от пессимистичного к реалистичному сценарию. Оптимистичный же сценарий возможен с очень малой долей вероятности, поскольку события, происходящие в России и на рынке недвижимости, в частности, не предполагают резкого роста стоимости недвижимости на рынке Санкт-Петербурга. К тому же, вероятность реализации оптимистичного сценария крайне мала, так как в российской экономике нет средств, которые могли бы стимулировать восстановление цен. Нет оснований предполагать, что цена на нефть в ближайшем будущем возрастет, не приходится рассчитывать и на приток зарубежных инвестиций в российскую экономику.

Мы также допускаем, что при стремлении показателей проекта к реалистичному сценарию, они могут совпасть только частично, к примеру, темп роста цены будет недостаточным, в связи с чем, проект нужно будет закрывать раньше, на 18-ом или на 24-ом месяце существования. Для того, чтобы выявить момент оптимального момента прекращения проекта, необходим постоянный мониторинг рынка с указанием отклонений фактической цены от плановой.

3.5 Анализ рисков

В данном инвестиционном проекте имеется ряд рисков. Как известно, риск напрямую связан с доходностью, причем прямо пропорционально: чем больше уровень дохода - тем больше уровень риска. Понятие рискованность инвестиционного проекта представляет собой возможность отклонения суммы будущих денежных поступлений от ожидаемого потока. Чем больше показатель отклонения, тем проект считается более рискованным [41, c.188].

Риски данного инвестиционного проекта оценены качественными и количественными методами. Используемые качественные методы: метод аналогий, проверка должной добросовестности, причинно - следственный анализ. Помимо качественных методов использовались и количественные методы, такие как корректировка нормы дисконтирования, анализ значений показателей эффективности и динамики денежного потока, анализ чувствительности и анализ предельных отклонений, анализ сценариев.

Инвестируя в жилую строящуюся недвижимость, нами было выбрано не высокая плановая доходность, а максимальное сокращение уровня риска. Ниже представлена таблица, содержащая в себе основные риски, степени влияния риска на проект и степень вероятности возникновения.

Таблица 13 - Риски, их влияние на проект и вероятность возникновения*

Риск	Влияние на проект	Вероятность возникновения
Банкротство компании - застройщика	Катастрофическое	Средняя
Мошенничество со стороны компании - застройщика	Катастрофическое	Средняя
Неприемлемое для жизни качество постройки	Катастрофическое	Средняя
Существенный срыв сроков строительства	Катастрофическое	Средняя
Риск ликвидности	Катастрофическое	Средняя
Низкий уровень роста стоимости	Среднее	Средняя
Форс - мажор	Катастрофическое	Низкая
*Составлена на основе Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость / А. Цогоев. - 2 -е изд., доп. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 174 с.

Как видно из таблицы 12, абсолютное большинство рисков оказывают на проект катастрофическое влияние, то есть при наступлении риска проект теряет экономическую привлекательность и становится убыточным для инвестора. Как отмечалось ранее, данный вид инвестирования сопряжен с высокими рисками. На некоторые из перечисленных рисков инвестор имеет прямое или косвенное влияние, на некоторые виды рисков инвестор повлиять не может. За исключением форс-мажорных обстоятельств, инвестор имеет влияние на все перечисленные риски и может предпринимать соответствующие меры для минимизации и предотвращения риска.

Предупреждение риска.

Такие риски как банкротство компании - застройщика, мошенничество со стороны компании - застройщика, неприемлемое для жизни качество постройки и существенный срыв сроков строительства, обладающие катастрофическим влиянием на проект и средней степенью вероятности возникновения, связаны с правильным выбором компании застройщика. При правильном выборе компании - застройщика вероятность возникновения вышеперечисленных рисков значительно снижается. Ниже приведен список мероприятий, направленных на анализ строительных компаний и выявления наиболее благонадежных. При оценке компании уделялось особое внимание следующим факторам [11, c.56]:

1) Стаж работы компании на рынке;

2) Количество завершенных объектов;

3) Доля проектов, завершенных в заявленный срок;

4) Форма договора, по которой работает компания;

5) Род деятельности компании;

6) Реальный срок сдачи объекта в эксплуатацию.

В результате проведения анализа нами была выбрана инвестиционно - строительная компания «Setl City», входящая в финансово - промышленный холдинг «Setl Group», который объединяет ряд компаний и предприятий, действующих на территории России и за ее пределами [23].

Таблица 14 - показатели компании Setl City*

Стаж работы компании на рынке	21 год
Количество завершенных объектов	38
Доля проектов, завершенных в заявленный срок	90%
Форма договора (жилая недвижимость)	ДДУ
Род деятельности компании	Строительство жилой недвижимости в Северо-Западном регионе
*Показатели рассчитаны на основе данных инвестиционно - строительной компании Setl City, http://setlcity.ru

Компания начала свою работу с 1994 года. По стажу работы компании на рынке можно судить о том, насколько компания надежна и как относится к своим обязательствам. Более чем двадцатилетний стаж компании дает право считать компанию «Setl City» надежным застройщиком.

За время работы на рынке компания успешно завершила тридцать восемь объектов жилой недвижимости и два объекта коммерческой недвижимости, девяносто процентов из которых были сданы в заявленный срок или ранее.

Форма договора, по которой компания реализует объекты - договор долевого участия. Данная форма договора представляет собой альтернативу договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив. Факт, что компания реализует объекты по договору долевого участия предотвращает риск мошенничество со стороны компании - застройщика. Договор долевого участия защищает интересы приобретателей недвижимости и имеет ряд неоспоримых преимуществ [6]:

1. В ДДУ в обязательном порядке указывается срок передачи объекта дольщику, также указаны штрафные санкции при нарушении данного срока;

2. В ДДУ предусмотрены порядок и сроки, в течении которых деньги должны быть возвращены дольщику, при этом независимо от того, по чьей вине / инициативе расторгнут договор. Запрещено удерживать из суммы выплат суммы неустоек и штрафов.

3. Компании - застройщики несут ответственность перед дольщиком, которая не может быть уменьшена договором.

Риск ликвидности и низкий уровень роста стоимости зависят, в большой степени, от правильно выбранного объекта инвестирования. Выбранный объект инвестирования удовлетворяет следующим критериям:

· Малый метраж квартиры;

· Эконом - класс жилья;

· Высокое качество постройки;

· Развитая инфраструктура;

· Форма договора - ДДУ;

· Хорошая репутация строительной компании.

Так как объект удовлетворяет вышеперечисленным критериям, это предотвращает риск ликвидности и низкий уровень роста стоимости.

Завершая данную главу можно отметить, что основным элементом в стратегии инвестирования в жилую недвижимость является правильный выбор объекта. От правильного выбора объекта напрямую зависит эффективность вложенных средств. К тому же, правильный выбор компании - застройщика позволяет минимизировать большую часть рисков, таких как мошенничество, срыв сроков строительства, банкротство компании и т.д. Дополнительным подтверждением того, что нами была правильно выбрана компания - застройщик является новость о том, что компания «Setl City» 20.04.2015 объявлена лучшей компанией - застройщиком в Северо-Западном регионе по итогам 2014 года [30].

Подводя итог расчетам инвестиционного проекта можно заключить, что проект является экономически привлекательным даже во время кризиса и волнений на рынке недвижимости. Произведенные расчеты позволяют оценить ситуацию и помочь инвестору принять решение о целесообразности продолжения или прекращения инвестиционного проекта. В настоящий момент ситуация развивается таким образом, что проект является экономически прибыльным и способным генерировать прибыль. Однако инвестору необходимо периодически анализировать рынок недвижимости, для того, чтобы понимать в какой момент времени закрытие проекта окажется наиболее выгодным.

инвестиция недвижимость финансовый управление

Заключение

На основе проведенных исследований можно сделать вывод о том, что в настоящий момент рынок недвижимости в России и, в частности, в Санкт-Петербурге, находится в состоянии стагнации. При изменившихся политических и экономических факторах спрос на все виды недвижимости сократился, а ипотечные кредиты стали менее доступны для большинства населения.

Тем не менее, при использовании определенных технологий, рынок недвижимости может предложить инвесторам высокую доходность на вложенный капитал. При правильном подходе инвестирование в жилую строящуюся недвижимость способно приносить пассивный денежный поток инвестору.

В третьей главе данной выпускной квалификационной работы проведен анализ инвестиционного проекта, в ходе которого выявлены риски, преимущества и основные экономические показатели, используемые для принятия решения о реализации проекта.

Риски проекта:

- Снижение или низкий рост стоимости объекта недвижимости;

- Срыв заявленных сроков строительства объекта;

- Банкротство строительной компании.

Вышеперечисленные риски могут оказать негативное влияние на инвестиционный проект, поэтому в третьей главе мы привели ряд мероприятий, нацеленных на минимизацию этих и других рисков.

Преимущества проекта:

- Грамотный выбор компании - застройщика;

- Обоснованный выбор инвестиционного объекта;

- Объект выбран с учетом ключевых критериев, приведенных в третьей главе данной работы;

- Привлеченные заемные средства увеличивают рентабельность собственного капитала;

- Проект учитывает три сценария развития;

- Расчеты содержат показатели предельных отклонений, в соответствии с которым инвестор может принимать решения;

- Инвестиционный проект облагается налогом по упрощенной системе налогообложения;

- NPV = 208745 рублей;

- IRR = 18,99%;

- PI = 1,79;

- ROI = 115%.

Положительный показатель NPV свидетельствует об инвестиционной привлекательности проекта. Показатели IRR, PI и ROI свидетельствуют о высокой доходности и рентабельности проекта.

В третьей главе данной выпускной квалификационной работы рассмотрены три сценария развития событий: пессимистичный, реалистичный и оптимистичный. В соответствии со сценариями меняются экономические показатели проекта. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, мы пришли к выводу, что с большей долей вероятности проект будет развиваться по реалистичному сценарию.

Таким образом, исходя из рассчитанных показателей, проект является прибыльным и способным генерировать пассивный доход инвесторам.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс РФ//Консультант плюс

2. Земельный Кодекс РФ//Консультант плюс

3. Налоговый Кодекс РФ //Консультант плюс

4. ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Консультант плюс

5. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015)

6. ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Консультант Плюс

7. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007

8. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 2005 - 240 с.

9. Грэм Б. Разумный инвестор: Полное руководство по стоимостному инвестированию / Б. Грэм; Пер. с англ. - М.: Альпина Паблишер, 2014 - 568с.

10. Грязнова Г.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003 - 544 с.

11. Дурнев А. Инвестирование в недвижимость. Как заработать без стартового капитала на чужих деньгах / А. Дурнев, А. Бородин и Е. Малик - Ростов н/Д: Феникс, 2013 - 160 с.

12. Мазур И.И. Девелопмент. / М.: Экономика, 2004 - 340 с.

13. Нидерхоффер В., Кеннер Л. Практика биржевых спекуляций / В. Нидерхоффер, Л. Кеннер - М. Альпина Паблишер, 2012 - 504 с.

14. Перельман Е., Штейн В. Куда вложить деньги / Е. Перельман, В. Штейн - и.д. Вильямс, 2013 - 400 с.

15. Петрушина В., Бойцова М. Операции с недвижимостью / Харьков: и. д. Фактор, 2007 - 208 с.

16. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш.,Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева; под общ. ред. Б.А. Райзберга. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Инфра - М, 2013- 512 с.

17. Теплова, Т.В. Финансовые решения: стратегия и тактика: учеб. пособие / Т.В. Теплова. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 2008. - 264 с.

18. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость / А. Цогоев. - 2 -е изд., доп. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 174 с.

19. Бобашев С. Рынок недвижимости в кризис: ждем снижения цен [Электронный ресурс] // БН - Газета http://www.bn.ru/articles/2015/01/16/209718.html, 20.01.2015

20. Гордеева Ю. Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году [Электронный ресурс] // РБК Недвижимость http://realty.rbc.ru/experts/03/03/2015/562949994189110.shtml, 03.03.2015

21. Демчук К. Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход [Электронный ресурс] // http://www.e-xecutive.ru/knowledge/announcement/1802581/?page=0

22. Денисенко Е. Кирпич, панель, монолит: найди отличия [Электронный ресурс] // БН - газета http://www.bn.ru/articles/2014/03/24/159318.html, 30.04.2015

23. Инвестиционно-строительная компания Setl City, http://setlcity.ru

24. Исследования Colliers International

25. Исследования Jones Lang LaSalle

26. Обзор рынка недвижимость по итогам апреля // Аналитический центр IRN.ru http://www.irn.ru/news/99299.html/, 02.05.2015

27. Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга, Центр Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», апрель 2015.

28. Общие тенденции на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга, Центр Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», апрель 2015.

29. Общие тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Центр Исследований и Аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», март 2015.

30. Сперанский Д. Трудный квартал - итоге продаж на загородном рынке [Электронный ресурс] // Загород.ру http://zagorod.ru/spb/articles/2015/04/24/estate/trudnyiy_kvartal/, 24.04.2015

31. Табак М. G7 считает необходимым сохранение санкций против России [Электронный ресурс] // РИА Новости http://ria.ru/world/20150529/1067148806.html, 29.05.2015

32. Тимофеев Т. Анализ и оценка рисков инвестиционных объектов [Электронный ресурс] // Финансовый Директор http://fd.ru/articles/38763-analiz-i-otsenka-riskov-investitsionnyh-proektov

33. Фонтанка.ру Setl City признана лучшим застройщиком жилья комфорт - класса [Электронный ресурс] // Фонтанка.ру http://www.fontanka.ru/2015/04/20/045, 25.04.2015

34. Яковлева П. Зима на первичке: тренд на понижение [Электронный ресурс] // БН - Газета http://www.bn.ru/articles/2015/03/05/214179.html, 05.03.2015

35. Colliers International Обзор рынка недвижимости Санкт - Петербурга; Торговая недвижимость, I квартал 2015 года.

36. Barnett, G.W. Are you dumb enough to be rich?: The amazingly simple way to make millions in real estate / G. William Barnett II ; foreword by Robert G. Allen - 2008, 204 p.

37. Baum A. Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach / Short Run Press, Exeter - 2009 - 332 p.

38. Brown R.J. Private Real Estate Investment Data Analysis and Decision Making / R. Brown - 2008 - 310 p.

39. Boyer J.A. Real Estate Investment Trusts: Development, Successful Management, and Transactions / J. A. Boyer, Vantage Press, 2005 - 122 p.

40. Burton G.M. The Random Walk Guide To Investing / M. Burton - 2007 - 246 p.