Текущее положение и тенденции развития в российском рынке недвижимости в условиях экономического кризиса

Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

Глава 4. Изменения ситуации и корректировка прогноза

Быстрые изменения ситуации, их осмысление руководством и экспертами, дополнительные финансовые, регулирующие меры федеральных и московских властей, изменения в корпоративном поведении банковского сообщества и т.д. требуют сегодня пересмотреть оценки вероятности каждого из четырех сценариев и пересчитать параметры пятого (наиболее вероятного) сценария.

В частности, несмотря на продолжающийся и усиливающийся мировой финансовый кризис, такие факты и события, как повсеместное укрепление доллара, итоги ноябрьского саммита руководителей 20 стран говорят о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов) крах международной финансовой системы, основанной на долларе, отодвигается в неопределенное будущее. Американская экономика и валюта не рухнут (хотя и переживут период рецессии), а выйдут из кризиса через 2-3 года усилившимися. Это позволяет резко, вплоть до нуля, снизить вероятность сценария №4.

В то же время надежды на улучшение макроэкономической ситуации, эффективность правительственных мер и обеспечение развития ситуации по сценарию №2 не оправдываются. События все более развиваются в направлении сценария №3.

4.1 Нефть

Самое главное: цены на нефть марки Urals обвалились в три раза - с $140 в июле до $43 за баррель в ноябре. Одновременно отток капитала в октябре был катастрофическим - $50 млрд. И уже никто не надеется на существенный рост цен: правительство скорректировало цену нефти в бюджете на 2009-2011 годы с 95, 90, 88 $/баррель соответственно до 50, 54, 60 $/баррель.

Связь уровня цен на нефть с состоянием рынка строительства и темпами роста цен на жилье в Москве и других городах России достаточно исследована и не требует комментариев. Важно одно: снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены (50-60 $/баррель) сохранятся по крайней мере за пределами 2011 года.

Несмотря на заявленные и реализуемые властями намерения за счет Резервного фонда сохранить все социальные программы, необходимо понимать, что речь идет о поддержке не всего населения, а только бюджетников - работников бюджетной сферы, пенсионеров, военнослужащих и т.д. Что касается работников коммерческих предприятий (основной контингент покупателей жилья), то сохранение или снижение их доходов находится в зависимости от финансового состояния предприятий. Дополнительные меры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4%, и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала, падение доходов граждан.

Мосгордума приняла бюджет на 2009 год, серьезно скорректированный относительно первоначального проекта. Так, снижены ожидаемые налоговые поступления от предприятий и организаций (на 77 млрд руб.) и от физических лиц (на 29 млрд руб.) . Это значит, что часть предприятий обанкротится, а фонд зарплаты москвичей сократится примерно на 220 млрд руб. Причем прогнозируется падение доходов и на 2010-1011 года.

4.2 Доллар

Следующая особенность последних месяцев - продолжающееся все более высокими темпами укрепление доллара. «Границы коридора» (т.е. ожидаемый курс) ЦБ уже расширил до 30 руб./доллар, а на весну эксперты прогнозируют 32-33. В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости это означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 20-25%.

Изучение ситуации во время кризиса 1998-1999 годов показало, что двухвалютность наших рынков жилья приводила к принципиально различному их поведению в условиях резкой девальвации рубля к доллару и высокой инфляции.

В Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) цены предложения до конца года практически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие за ростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились. Они возобновились лишь через 2-3 месяца, после падения долларовых цен, которое продолжалось около двух лет.

В городах с рублевой номинацией цен (Россия-2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали расти все два года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю. При этом к октябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их долларового эквивалента, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух лет лишь незначительно снижался.

Сегодня, когда большинство рынков дедолларизировались (рынки Москвы и области - частично), в зависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможны разнообразные комбинации подобных событий: как уход с рынка продавцов, так и дополнительный отток с рынка покупателей.

4.3 Отток капитала

Причины такого изменения валютного курса в том, что на международную динамику пары доллар/евро наложились внутренние факторы - высокий отток капитала, ограничивающий возможности Центробанка по сдерживанию девальвации рубля к доллару. Для поддержания курса рубля Центробанк только за сентябрь-октябрь продал $57,5 млрд из золотовалютных резервов. При таких темпах валютной интервенции в поддержку рубля запасов ЦБ хватит лишь на год. После ухода нерезидентов (в сентябре) отток обеспечивался тем, что банки, получившие финансовую поддержку государства, занялись конвертацией полученных средств в доллары и выводом их за рубеж (в октябре - $50 млрд). По сведениям газеты «Известия» от 24.11.08, из всего пакета денежных вливаний (4,7 трлн руб.) на поддержку реального сектора (в том числе строительного) государство выделило 950 млрд руб. Отпущено Минфином и ЦБ банкам-агентам (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и еще 30 крупнейших банков) 525 млрд руб. При этом часть средств не пошла по цепочке кредитования остальных банков и предприятий, а осталась на корсчетах в Центробанке. А проконтролировать судьбу остальных 525 млрд пока не удается.Эксперты надеются, что благодаря принятым властями мерам контроля за нецелевым использование выделенных государством средств (комиссары в банках-агентах и т.п.) в ноябре-декабре отток сократится, но все же составит $20-30 млрд, а по итогам года не превысит $70-80 млрд (в 2007 году приток составил $41,8 млрд). В этом случае, с учетом сокращения объемов валютных интервенций, резервы ЦБ будут достаточны не менее чем на 3 года.«Мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, которая строилась на высоких ценах на нефть, а также на поступлении дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий», - заявила глава МЭР Э. Набиуллина. В первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал. У государственных и связанных с государством компаний они упадут примерно на 30%, а у частных - в том числе строительных - они могут упасть почти до нуля.

По совокупности событий в макроэкономической сфере за октябрь-ноябрь и нашего понимания их последствий для рынка недвижимости сегодня, в начале декабря, целесообразно скорректировать оценку вероятности сценариев №2 и №3 соответственно с 75 и 20% на 40 и 60%. Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий №5 фактически содержит в себе все предсказания, описанные ранее для третьего и пятого сценариев. При этом в нижней точке (к концу 2009 года) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября с.г. на 30-35% (до уровня декабря 2007 года). Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но не более чем на 10-15%. Восстановление активности рынка начнется к концу 2009 года, а восстановление цен - в 2010 году, и оно не будет столь быстрым, как ожидалось в предыдущем прогнозе от 10.10.08.

Литературные источники:

1. Осоргин А.Н. «Рынок жилья городов России в условиях кризиса: текущее состояние и тенденции развития».2009г.

2. Стерник Г.М. «Сценарии прогнозов развития жилья на рынке России».10.10.08.

3. Стерник Г.М. «Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития» 1.12.08.

4. http://www.ezem.ru/info/analitika/1225460153.html Российский рынок недвижимости в условиях кризиса. 31.10.08.

5. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», Учебник, 2-е издание, Изд-во «Питер», СПб. - 2008.

6. Белых Л.П. «Управление портфелем недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «ИНФРА-М», М. - 2008.

7. Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004.

8. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник, 5-е издание, Изд-во «Высшее образование», М. - 2008.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. - 2005.

10. Иванов В.В., Хан О.К. «Управление недвижимостью», Изд-во «ИНФРА-М», М. - 2007.

11. Иванова Е.Н., под редакцией Федотовой М.А. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. - 2008.

12. Калянина Л. «Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены», Изд-во «Эксмо», М. - 2008.

13. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. «Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости», Научно-учебное издание, Изд-во «АСВ», М. - 2008.

14. Мак-Лин Эндрю, Элдред В. Гари «Инвестирование в недвижимость» (Andrew J. McLean, Gary W. Eldred “Investing in Real Estate”), 5-е издание, Изд-во «Диалектика», М. - 2008.

15. Максимов С.Н. «Управление недвижимостью», Учебник, Изд-во «Дело», М. - 2008.

16. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города», Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. - 2003.

17. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. - 2008.

18. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. - 2005.

19. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.

20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.

Приложение

Рисунок 1

Рисунок 2

Рисунок 3